Planiol, op. cit., t. II, n° 2696, 2697 et

il faut un titre valable, faute de quoi l'inscription est sans valeur, sous réserve du droit des tiers de bonne foi. Ainsi donc, quelqu'importante que soit l’inscription, elle ne fonde pas à elle seule le droit réel. La conséquence serait que comme en France, celui qui acquiert l’immeuble a non domino, ne serait pas propriétaire à l'égard du véritable propriétaire ; mais dans un motif d'ordre public, basé sur la nécessité de rendre aussi sûres que possible les transactions et de protéger le crédit foncier, le Code civil suisse a admis le principe de la « foi publique » dûe au registre foncier.

D'autre part le Code civil suisse abandonne quelquefois le principe de l'effet constitutif de l’inscription. Ainsi l’héritier acquiert la succession dès la mort du de cujus et non à partir de l'inscription ; mais, bien qu’il soit propriétaire, il ne peut disposer de l'immeuble qu'après l’accomplissement de cette formalité.

Le Code civil suisse comprend, sous le nom de « gage immobiier », toutes les sûretés réelles immcbilières admises par lui et qui sont restrictivement limitées à trois :

1° L hypothèque, définie par M. Wieland !: «un droit de gage constitué en faveur d’une créance personnelle qui n’est pas incorporée dans un titre ». Elie correspond à l’hypothèque de garant'e du aroït allemand sicherunghypothek.

20 La cédule hypothécaire, qui est « un droit de gage constitué en garantie d’une créance personnelle incorporée dans un titre ». Le titre dressé par le conservateur du registre foncier constitue une obligation en soi, distincte de la créance originelle : il est transmissible comme un titre au porteur et correspond à la briefhypothek» du Code allemand.

30 La lettre de rente, qui est un droit de gage constitué en garantie d’une créance impersonnelle, et dont le titulaire ne peut, en principe, demander le rachat. La lettre de vente correspond au grundschuld du droit allemand.

1. Wieland, traduction Beauvay, Les droits réels, 2 vol., Paris, Giard et Brière 1913-1914.

22 LA PROPRIÉTÉ FONCIÈRE EN SYRIE ET AU LIBAN B. Le système anglais — Act Torrens.

L'instigateur du système, sir Robert Torrens, était le fils du Colonel Torrens, qui fut l’un des fondateurs de la colonie de South Australia.

Il était directeur de l’enregistrement quand il fut frappé du contraste que présentaient, dans les colonies australiennes, deux espèces de propriétaires : les acquéreurs de terres publiques, qui tenaient directement leur droit de la Couronne et les autres, qui tenaient leur droit d’un acte privé : vente testament, etc. Autant la situation des premiers était simple et limpide, autant celle des seconds paraissait le plus souvent obscure et mal établie. Cela lui donna l’idée d'introduire cette même simplicité et sécurité dans les aliénations immobilières par un moyen très simple : il suffirait de considérer tous les acquéreurs comme les ayants-cause directs de l'Etat, la terre étant censée revenir à la Couronne à chaque mutation, Son projet fut voté en 1858 sous le nom de Real Property Act.

La soumission au système Torrens est facultative, sauf pour les concessions nouvelles faites par l'Etat. Après l'examen des titres par le Registar General, et après une publicité destinée à avertir les tiers et à provoquer les oppositions, l’immatriculation est prononcée et on dresse deux certificats identiques contenant la description de l'immeuble avec l’indication des charges qui le grèvent : l’un de ces certificats est remis au propriétaire, à qui il sert de titre ; l’autre est inséré au registre foncier, dont il forme désormais un folio numéroté.

Les registres sont tenus non par noms de personnes, mais par indications des terres.

L'immatriculation rend « inattaquable » le titre du propriétaire qui l’a obtenue. Aucune action en revendication ouen déclaration d'hypothèques ou de charges réelles quelconques ne peut être retenue, en dehors de celles qui sont indiquées

1. En droit anglais l'acquéreur est donc, par suite d’une fiction, considéré comme tenir son droit de la Couronne, qui dispose de celui-ci en faveur d personne qui lui est désignée par l’aliénateur, alors qu’en droit allemand le n po acquéreur est censé recevoir l'investiture directement du disposant pa

dans le certificat. Sans doute, l'administration a pu se tromper, mais la personne qui souffre de cette erreur est réduite à une action en indemnité contre celle-ci.

Des formules imprimées pour les principaux actes (ventes, baux, hypothèques) sont mises à la disposition du public. Quand un prepriétaire veut vendre, il adresse une formule dûment rempaie au Registar ainsi que son certificat de propriété. Au recu de ces pièces, le certificat du vendeur est annulé et l’on délivre à l’acheteur un nouveau titre rédigé dans la même forme.

Le point faible du système est, évidemment, l'extrême facilité qu’il donne à la fraude ; une fausse signature sur une formule de vente, si {e faux n’est pas découvert à temps, suffit à dépouiller irrévocablement le véritable propriétaire 1.

En ce qui concerne le régime hypothécaire, le droit anglais tranditionnaliste, a conservé le mortgage de son ancienne législation. Le prêteur, mortgagee, est mis en possession légale de l'immeuble legal estate par l’emprunteur mortgager. Cette possession n’est pas nécessairement une possession matérielle, mais elle peut l'être.

Dans le système Torrens, le propriétaire qui veut donner son immeuble en gage, remet au bureau un mémorandum en double exemplaire, dont l’un reste au bureau avec annotation sur le certificat, tandis que l’autre est remis au créancier. Sur présentation de l’exemplaire du créancier mentionnant la quittance il est également fait mention de celleci sur le certificat du titre. Le mortgage peut être transmis par endossement. |

Une autre forme de sûreté immobilière, encore plus simple, a été imaginée dans la pratique : le mortgage in equily. L’emprunteur remet son certificat de titre au prêteur avec un mémorandum tout préparé. Si le créancier en éprouve le besoin, il fera inscrire l’hypothèque, puisqu'il possède tous les éléments nécessaires, mais ce n’est pas une nécessité pour