Cambon, Loi foncière et Règlement annexe, Paris

quée. On sait, en effet, que, de tout temps, les peuples d'Orient se sont montrés rebelles aux opérations de ce genre et que nous ne sommes pas encore parvenus à constituer l’état civil des indigènes dans notre grande colonie algérienne ».

La publicité, qui, dans ce système, est dénuée de toute force probante, qui n’efface ni les vices ni les causes de résolution pouvant affecter le titre du vendeur, qui admet avec toutes ses conséquences la maxime traditionnelle : « nemo plus juris ad alium transfere potest quam ipse habet », ne pouvait, par ailleurs, convenir à la situation de la Régence où il fallait avant tout assurer la stabilité du droit de propriété et mettre les étrangers, acquéreurs d'immeubles, à l’abri de toute cause d’éviction basée sur la législation préexistante ».

Le législateur tunisien a donc cru devoir consacrer le principe de la publicité réerle. Dans la loi 4e 1855, la publicité a pour base l’immeuble lui-même, détérminé physiquement et juridiquement par le titre de propriété et la copie du titre; le droit du requérant est soumis à la vérification préalable d’une juridiction spéciale ; les inscriptions du registre public jouissent enfin de la force probante, qui confère aux tiers une sécurité complète.

Tout en adoptant le système de publicité réelle, la loi tunisienne n’a pas pu reproduire, sans modifications, les dispositions des législations basées sur le livre foncier. « Il Jui fallait, tout d’abord, combiner ses règles nouvelles avec les dispositions de notre loi française dont l'introduction en Tunisie était l’une des principales préoccupations du Protectorat ». Il lui fallait aussi ménager les coutumes locales, pour rendre la réforme acceptable des musulmans. Aussi, « la loi foncière n'est-elle pas une adaptation pure et simple « du Real Propecty Act », c’est une œuvre de large éclectisme où se combinent heureusement les principes de la loi française et les améliorations dont s’honorent les systèmes fonciers de l’étranger !.

1. Besson, Les livres fonciers el la réforme hypothécaire, Paris, 1891, p. 379.

Au Code civil la loi foncière emprunte la classification des immeubles, la théorie de l’accession, la réglementation des droits réels immobiliers : usufruit, usage et habitation, superficie, servitudes foncières, antichrèse, les règles de l’expropriation forcée, en reproduisant tantôt littéralement les articles du Code, en apportant d’autres fois aux textes des modifications depuis longtemps reconnues nécessaires. Elle dispose, en outre, que le Code civil s’applique « aux immeubles... dans ses dispositions qui ne sont contraires ni à ses propres dispositions, ni au statut personnel ou aux règles des successions de titulaires de droits réels immobiliers » (art. 2).

De l’Act Torrens, la loi foncière reproduit la théorie de l’immatriculation et le principe de publicité absolue et par désignation d'immeubles. Le premier trait de ressemblance de la loi tunisienne avec l’Act Torrens est le caractère facultatif de l’immatriculation. La procédure suivie dans les deux législations comprend trois phases distinctes : la délimitation de l'immeuble, la purge des droits réels, et l'établissement du titre de propriété.

De part et d’autre, l’immatriculation aboutit à la création d’un titre de propriété, dont l'original forme un des feuillets du registre foncier et dont le double est délivré au propriétaire. En Tunisie, comme en Australie, l’immatriculation produit des effets irrévocables et définitifs au point de vue de l’établissement de la propriété foncière ; la 1iquidation du passé est complète, tous les titres rétrospectifs sont effacés pour faire place à un titre unique qui porte avec lui la preuve décisive du droit du propriétaire. Le registre des titres de la loi foncière est à peu près identique au registre matrice australien. La loi tunisienne enfin consacre, comme l’Act Torrens, le principe de la publicité la plus absolue, en soumettant à l'inscription tous les actes intéressants la condition juridique des biens immobiliers comme toutes les modifications qui peuvent survenir dans leur consistance matérielle.

Il existe toutefois, entre les deux législations, des différences qui méritent d’être signalées.

Tandis qu’en Australie le Registrar est seul compétent pour admettre ou rejeter les demandes d’immatriculation, en Tunisie, l'examen de la requête et des oppositions échappe à la compétence du conservateur de la propriété foncière : elle est dévolue à un tribunal spécial, le Tribunal mixte.

Comme l’Act Torrens, la loi tunisienne avait institué un fonds d’assurances, destiné à indemniser les personnes lésées par une immatriculation ou par une inscription sur le registre public. Mais ce fonds, alimenté par une taxe de 1 pour 1.000 sur la valeur de l’immeuble immatriculé, ou, suivant le cas, sur le montant brut des sommes ou valeurs faisant l’objet des inscriptions requises postérieurement à l’immatriculation, n’offrait aux tiers qu’une garantie insuffisante, la loi foncière ayant dû limiter le recours de la partie lésée aux 2/3 de l’encaisse pour qu’elle ne fut pas épuisée par une première réclamation. Seule la garantie du Trésor aurait pu assurer les tiers contre les risques d’éviction ; malheureusement, les ressources limitées du budget tunisien n’avaient pas permis de stipuler la responsabilité de l'Etat. Le rouage dont il s’agit, grevant presque inutilement la procédure d’immatriculation, a été supprimé par le législateur de 1892. La personne lésée par une immatriculation ou par une inscription erronée n’a aucun recours pour la réparation du préjudice qui lui est causé; quand à l’action personnelle qui lui est accordée en cas de dol contre l’auteur du dol, elle peut être illusoire, à raison de l’insolvabilité de ce dernier. Ces atteintes à l’inviolabilité du droit de propriété se justifient toutefois par cette considération, que l'intérêt des particuliers doit céder devant l'intérêt général, la sécurité des transactions et le développement du crédit.

En matière hypothécaire, le législateur tunisien s’est inspiré de la loi belge de 1851 : quelle qu’en soit sa nature, conventionnelle ou légale, l’hypothèque est rigoureusement soumise à la publicité et doit être spécialisée quant à l’immeuble et quant à la somme. L'hypothèque judiciaire n’est pas, non plus, reconnue par la loi tunisienne, qui, par contre, admet, comme la loi belge, l’hypothèque testementaire.

Enfin, c'est au système germanique et, plus spécialement à la loi prussienne de 1871, que la loi foncière emprunte le principe de la force probante des inscriptions opérées par le conservateur après l’immatriculation. La loi allemande ne s'oppose pas à ce que, dans les rapports des contractants entre eux, la validité du droit de l’acquéreur dépende des conditions de validité requises, en droit commun, pour le transfert de la propriété : l'acquisition, inscrite sur le livre foncier, reste toujours discutable entreles parties elles-mêmes, les tiers seuls pouvant se retrancher derrière l’autorité des registres publics. De même, la loi foncière tunisienne reconnaît le droit de faire annuler ou modifier les droits inscrits sur le titre, mais ces annulations et résolutions ne réfléchissent contre les tiers qu'autant que ceux-ci ont pu en avoir connaissance par les énonciations du folio de l’immeuble. Par une réminiscence du système germanique, la loi foncière décide, en outre, que les actions tendant à faire prononcer l’annulation ou la modification des droits réels immobiliers, ainsi que les droits qui ne sont pas immédiatement admissibles à l'inscription, peuvent être rendus publics au moyen d’une prénotation1.

Lorsqu'il s’agit plus tard de doter la NOUVELLE CALÉ- DONIE d’unelégislation foncière, M. Noel Pardon, gouverneur de cette colonie, rédigea un projet très complet s'inspirant de l’Act Torrens et des expériences qui avaient été faites en Tunisie. Ce projet ne reçut qu'une approbation théorique, il eut cependant une grosse influence sur l’adoption du régime foncier édicté par la suite en Afrique Occidentale (24 juillet 1906), à Madagascar (4 février 1911), au Maroc (12 août 1913), en Afrique Equatoriale (12 décembre 1920) et en Indochine (21 juillet 1925).

Nous nous arrêterons en terminant cette étude des régimes fonciers et hypothécaires en droit comparé, sur un point d’un

1. Paul Lescure, Du double régime foncier de la Tunisie, Tunis, 1900 p. 210

intérêt particulier, quiréside dansla conception que se font les différents systèmes que nous avons étudiés du caractère de l’organisme chargé de l’enregistrement et de la publicité des droits réels sur les immeubles : conservateur des hypothèques en droit français, conservateur de la propriété foncière des colonies françaises et des pays de Protectorat, grundbuchrichier du croit allemand, registrar du droit anglais.

En France le conservateur des hypothèques n’a que des attributions administratives et son pouvoir de contrôle ne va pas au delà de l’examen de la régularité apparente des titres qui lui sont soumis et de la situation des parties. Il n’a aucun pouvoir judiciaire, et est responsable seulement des erreurs dues à sa négligence, et cela, malgré sa bonne foi. « En pratique le résultat, fait remarquer M. Louis Bordeaux ! est que le conservateur, redoutant la responsabilité qui pèse sur lui, est à juste droit méfiant. Il inscrit facilement ce qu’on lui présente, mais raye difficilement. En fait le mécanisme fonctionne avec une grande régularité, mais un peu lourdement ». |

Dans la pratique le conservateur ne peut être en faute que pour avoir mal transcrit ou avoir omis de transcrire une inscription. Il peut commettre ces deux genres de fautes, soit dans les écritures faites sur les registres, soit dansles états délivrés à des tiers. Ces cas de responsabilité, relativement rares, présentaient toutefois une lourde charge pour les conservateurs, car la moindre négligence pouvait les engager à payer des sommes considérables. Il y a lieu de remarquer que cette responsabilité est très atténuée, en ce qui concerne, les inscriptions, depuis la loi du 17 mars 1918, à laquelle il faut ajouter la loi du 24 juillet 1921 pour les transcriptions. En vertu de ces textes, le conservateur se contente, maintenant, de relier les bordereaux qui lui sont remis et ne peut plus encourir, de ce fait, aucune responsabilité pour erreur d'inscription sur ses registres. D’autre part la