CAN C

(3) Aubry et Rau, III, $ 283, pp. 666-667 ; $ 288, p. 271, texte et note 2 ; Laurent, XXXI, n°° 324-325.

(4) Baudry-Lacantinerie et de Loynes, II, n° 905 ; Colmet de Santerre, IX, n° 75 bis, VI à X ; Thézard, op. cit., n° 22 ; Beudant, De la subrogation, etc. Revue critique, XXVIII, 1866, pp. 56 et 210.

fit du subrogé sur l'hypothèque du subrogeant (1). Dès lors, toute subrogation devrait être subordonnée, au point de vue de son efficacilé vis-à-vis des tiers, à la publicité (2). Mais il n’en est pas ainsi dans le droit positif : hors le cas où il s’agit d’une subrogation à l’hypothèque légale d'une femme mariée, les subrogations ne sont soumises à aucune condition de publicité. Elles sont efficaces au regard des tiers et dans les rapports des subrogés, les uns par rapport aux autres, par le seul effet de la convention, indépendamment de l'observation des formalités prescrites pour le nantissement des créances (3), indépendamment de toute inscription : elles produisent leur plein effet du jour où l'acte qui les constatent a date certaine. Entre plusieurs subrogés la préférence se règle d'après la date certaine de leurs titres (4).

De même le créancier hypothécaire peut consentir une cession de priorité ou de rang ou convention d’antériorité, par laquelle il peut céder à un autre créancier ayant hypothèque sur le même immeuble le rang qui lui appartient. Cette cession de priorité confère au cessionnaire le rang du cédant indépendamment de toute formalité et de toute condition de publicité, de sorte que le rang des bénéficiaires des diverses cessions consenties par le même créancier sur les mêmes biens est déterminé par la date certaine des actes qui constatent la cession.

La question du transfert du gage hypothécaire demande quelque précision sur un problème très important : celui de la mobilisation du crédit foncier.

On conçoit que si le prêteur pouvait être sûr de pouvoir rentrer à volonté dans ses fonds, l’emprunteur pourrait obtenir aisément des conditions plus avantageuses quant aux taux et à la longueur du prêt hypothécaire. On sait que la jurisprudence à admis que l’acte de constitution d’hypothèque rédigé en brevet et remis au créancier peut contenir une clause à ordre ou au porteur. Nous verrons que l'émission des lettres de gage du Crédit foncier contribue à la réalisation de la mobilisation du crédit foncier. Mais le

(1) C’est justement parce qu’il s’agirait d’une hypothèque sur hypothèque que certains auteurs estiment qu’elle n’est pas possible (A. Colin et Capitant, IT, n° 1198.

(2) Baudry-Lacantinerie et de Loynes, II, n° 947, p. 55.

(3) Aubry et Rau, III, $ 288, p. 743, texte et note 4.

(4) Planiol et Ripert, XIII (Becqué), n° 1303, texte et note 4,

Manuez-Gismonni, Rég. publ. fonc,

problème principal qui se pose en cette matière est la création des cédules hypothécaires. Nous rencontrerons cette question au cours de l'exposition des différents projets et des législations étrangères.

De même, on conçoit facilement l'avantage que présenterait une bonne procédure de saisie immobilière. La simplification des formalités, l'accélération des délais, la diminution des frais de la saisie immobilière et de la procédure d'ordre doivent être rangées parmi les réformes qui s'imposent le plus pour améliorer le crédit hypothécaire. Nous dirons plus loin un mot sur la procédure spéciale instituée pour le Crédit foncier par le décret loi de 1852 et sur les procédures instituées en Alsace-Lorraine par les chap. [°° et IV du titre V (art. 141 et suiv., 194 et suiv.) de la loi d'introduction du 1 juin 1924.

Un moyen de rendre moins onéreuse l'exécution des engagements, serait l'autorisation de la clause de voie parée (1), prohibée depuis 1841 par l’art. 742 du Code de procédure civile, qui interdit de convenir dans le contrat de prêt hypothécaire, que, faute de paiement à l'échéance, le créancier pourra faire vendre l'immeuble sans recourir aux formes de la saisie immobilière, par exemplaire aux enchères par devant notaire (2). Cette prohibition a pour but la protection du débiteur et des autres créanciers ; mais l'obligation d'observer les formes de la saisie entraîne des frais énormes préjudiciables à tous (3). M. Dupuy-Dutemps avait déposé à la Chambre, le 29 mai 1890, une proposition d’abrogation de l’art. 742 pr. civ., qui n’a pas abouti.

En ce qui concerne la procédure d'ordre, il y a lieu d’observer que le principe de l’indivisibilité de l'hypothèque donne aux créanciers hypothécaires des intérêts antagonistes favorisant les conflits. Lorsque plusieurs immeubles sont hypothéqués à la même dette, le créancier peut faire peser tout le poids de son hypothèque sur l’un quelconque des immeubles grevés. La suppression de l’hypothèque générale ne suffirait pas à mettre fin à cet inconvénient, car ces

(1) Sur ces origines, v. Garsonnet et César-Bru, Ds 100 ne

(2) La Jurisprudence valide la clause quand elle est contenue dans un acte postérieur. Civ., 25 mars 1903, D. 19041273 ; Orléans, 31 juillet 1883 ; Bordeaux, 27 avril 1885.

(3) Planiol et Ripert, XIII (Becqué), n° 1446 ; Batbie, Revue critique, 1866, :

pp. 158 et s. ; Guillouard, La révision du régime hypothécaire, extrait du Livre du Centenaire, Paris, 1904, p. 26.

difficultés se produisent chaque fois qu’il y a conflit entre créancier à hypothèque, même spéciale, portant sur plusieurs immeubles et créanciers postérieurs n'ayant chacun hypothèque que sur un seul desdits immeubles (hypothèques générales légales ou judiciaires, hypothèque conventionnelle complémentaire de biens à venir, hypothèque conventionnelle multiple).

Dans ces cas en vertu du principe de l’indivisibilité de lhypothèque, on ne peut pas obliger le créancier à poursuivre un des immeubles plutôt que l’autre, ni le contraindre à diviser sa demande de collocation pour la faire porter proportionnellement sur le prix de chaque immeuble (x).

Dès lors, le créancier à hypothèque générale peut se faire payer sur un seul des immeubles affectés à sa garantie, au détriment du créancier à hypothèque spéciale. Bien plus le choix du créancier à hypothèque générale pourra sacrifier l’un quelconque des créanciers postérieurs tandis qu'un autre d’entre eux obtiendra un paiement: intégral et cela même au cas où on devrait pouvoir payer tous les créanciers intégralement.

En outre, il y a lieu d’ajouter qu'il y a des procédés qui permet- tent au débiteur d’évincer les créanciers plus anciens qui se croient garantis par leur hypothèque : lorsqu'il trouve un nouveau prêteur, celui-ci se hâte de rembourser le créancier à hypothèque générale et se trouve ainsi subrogé dans le bénéfice de cetie hypothèque en vertu de l'art. 1:5r 1° et il peut, par suite, faire retomber tout le poids de son hypothèque sur les immeubles qui ne lui sont pas spécialement hypothéqués de façon à faire venir en rang utile sa propre hypothèque sur celui qui lui est affecté (2).

Dans le cas où les divers immeubles grevés sont situés dans le même ressort judiciaire et ont été saisis ou vendus à la même époque, une seule procédure d'ordre servira à la distribution de leurs prix réunis. Dans ce cas, la jurisprudence porte un tempérement aux inconvénients que nous venons de signaler. Si le créancier à hypothèque générale n’a aucun intérêt contraire, le juge doit le colloquer de manière à nuire le moins possible à l'effet des hypo-

(1) Req., 11 avril 1903, D. P. 1903.1.463; Civ., 9 mai 1905, D. P. 1905.1.225,

note de M. de Loynes, $. 1906.1.489.

(2) Civ., 9 mai 1905, D. P. 1905.1.225, note de M. de Loynes, $. 1906.1.489,

note de M. Bernard.

i16 LE RÉGIME DE LÀ PUBLICITÉ FONCIÈRE DANS LES PROJETS

thèques spéciales alors que la valeur totale des immeubles est suffisante à désintéresser tous les créanciers. Si le prix total ne suffisait pas, de nombreux arrêts ont décidé qu'en pareil cas il faudra faire porter le poids de l’hypothèque générale sur l'immeuble grevé de l’hypothèque spéciale inscrite en dernier lieu, afin de respecter les droits du créancier qui a inscrit le premier son hypothèque spéciale (1).

Mais si le créancier à hypothèque générale a un intérêt légitime à s’y opposer il recouvre la plénitude de son choix.

Nous indiquerons les solutions proposées par les projets de réforme. |

Il convient d'ajouter que les nouveaux créanciers ont un moyen de se prémunir contre ces dangers d’une hypothèque antérieure grevant tous les biens du débiteur : c'est d'exiger de l'emprunteur une hypothèque portant sur tous ces présents et affectant en outre les biens à venir en raison de l'insuffisance des biens fprésents (art. 2130). L'hypothèque générale emporte fatalement avec elle l’hypothèque spéciale (2).

83. Inconvénients de la clandestinité de l'extinction de la créance hypothécaire. — La loi ne soumet pas à la publicité la libération du débiteur qui a acquitté une créance hypothécaire quoiqu'il y ait pour les tiers un intérêt à savoir que les dettes garanties par une hypothèque sont éteintes. Dans l’ignorance de la libération du débiteur ils peuvent traiter, en effet, avec le créancier de mauvaise foi, qui après avoir reçu son paiement, cède fa créance éteinte.

Il faut reconnaître cependant que la nécessité de publier la libération pour pouvoir l’opposer aux tiers serait un grand danger pour le débiteur : la tutelle des tiers serait préjudiciable à ses intérêts. En effet, au cas de cession de la créance éteinte, effectuée avant que le débiteur ait pu inscrire sa libération, ce dernier se trouverait exposé à payer une seconde fois.

() Civ, 16 juillet 1821, D. J. G. Priv. et Hyp., 2350, 1°, S. chr.; Red, 5 août 1847, D. P. 47.1.304, $. 47.1.830. Cette solution a été critiquée, car si la date des inscriptions détermine le rang c’est seulement quand il s’agit d’hypo-thèque sur un même immeuble (A. Colin et Capitant, ib.). On justifie cette solution par un argument d’analogie et par un argument tiré de l’art. 930 C. eiv. (Aubry et Rau, IIT, $ 284, pp. 678-679, texte et note 26; Planiol et Ripert (Becqué), XIII, n° 1000). RE

(2) A. Colin et Capitant, ITI, n° 1299,

Mais il importe d'observer que la loi belge, tout en veillant aux intérêts du débiteur, n'a pas oublié ceux des tiers. L'art. 6 de la loi hypothécaire donne aux cessionnaires l’action en déclaration de créance contre le débiteur, qui tend à constater que la créance existe ou qu'elle est éteinte de sorte que le cessionnaire, en ajournant le paiement, saura à quoi s’en tenir, et ne sera pas dans le cas de payer le prix d’une créance qui n'existe plus (x).

Get article est ainsi conçu : Toute personne contre laquelle il existe une inscription hypothécaire, prise pour sûreté d’une créance liquide et certaine, pourra, même avant l'échéance de la dette, être assignée par le cessionnaire du créancier.

Cette action n'appartient qu'au cessionnaire, mais celui-ci peut stipuler qu'il ne paiera le prix que lorsque l’action en déclaration de créance lui aura donné la certitude que la créance existe (2).

84. Inconvénients des facultés de purge, de délaissement et de discussion. — On sait que la faculté de purger (3) est un bénéfice légal institué en faveur du tiers détenteur d’un immeuble pour lui permettre d’affranchir ce bien des privilèges et hypothèques qui le grèvent, au moyen de l'offre de l'acquéreur aux créanciers, de leur payer son prix d'acquisition, s’il est acheteur, ou la somme représentant la valeur véritable de l’immeuble s’il est acquéreur à titre gratuit, avec.mise en demeure des créanciers d'accepter cette offre ou de requérir la mise aux enchères de l’immueble en s’engageant eux-mêmes à en payer le prix à un dixième en sus de la somme qui leur est offerte. |

Cette institution est justifiée par l’avantage de faciliter la circulation des biens hypothéqués et elle est indispensable dans une législation qui admet des hypothèques occultes, étant le seul moyen de se garantir contre le danger de voir surgir une hypothèque ignorée au jour de l’acquistion de l’immeuble. On sait, en effet que la procédure de purge remonte aux praticiens de l’ancien droit et à us édit de 1771, qui en remédiant aux inconvénients de la pratique

(1) Laurent, XIX, n°° 254 et s.; Rapport de la Commission spéciale belge, Parent, p. 14, 10°.

(2) Martou, Commentaire de la loi de 1851, t. I, p. 222, n° 212.

(3) Dalmebert, Tr. théor. et pr. de la purge, ete., 3° 6d., 1914 ; Chadel, De la purge, etc. thèse, Paris, 1902 ; Aubry et Rau, ITT, $ 293 bis, p. 828 ; A. Colin et Capitant, II, n°* 1328 et s.; Planiol et Ripert, XIIT (Becqué), n°° 185 et s.

en simplifia la procédure, qui fut conservée par les lois révolutionnaires et par le Code civil dans ses grandes lignes.

A défaut de cette institution l'acquéreur se trouverait dans l'alternative de payer tout le passif héréditaire ou de perdre l’immeuble, de sorte que l'avantage de consolider les droits des créanciers serait compensé par le préjudice causé à la propriété par suite d’une véritable indisponibilité qui frapperait les immeubles.

Il y a lieu de remarquer toutefois que la purge porte atteinte au droit que le créancier tient du contrat en concédant au détenteur le droit de mettre en demeure le créancier d'accepter son remboursement, s’il ne veut surenchérir, sans respecter la date d’exigibilité de la dette. En outre elle met les créanciers dans l'alternative d'accepter immédiatement une somme qu'ils jugent insuffisante ou de faire vendre l’immeuble aux enchères à un moment qui peut être défavorable.

Si ce second inconvénient n'est pas grave, les créanciers ne recourant que très rarement à la surenchère du dixième, nous verrons que la question se pose de supprimer le premier inconvénient de la purge et de respecter le droit du créancier (1).

Par contre, si la loi a accordé la faculté de purge au profit des acquéreurs, elle n’a pas cru devoir accorder le même bénéfice a un créancier qui serait disposé à prêter de l'argent au débiteur, mais désirerait obtenir la première hypothèque sur son immeuble. Par éxception la loi a dérogé au droit commun en faveur du Crédit foncier en lui permettant de purger les hypothèques non inscrites, mais simplement dans le but de faire apparaître ces hypothèques, car si elles sont inscrites le Crédit foncier ne pourrait pas les purger. Après avoir été obligatoire pour cette société (Décret-Loi du 28 février 1852), l'emploi de cette purge spéciale n’est plus aujourd'hui que facultatif (L. 10 juin 1853). Dès lors on conçoit qu’on ait pensé qu'il serait peut-être utile d'organiser au profit de tous les prêteurs de fonds une purge leur permettant de se débarasser, en les remboursant immédiatement, des créances hypothécaires qui les empêchent d’avoir le premier rang.

On sait que le Code civil en ce qui concerne les hypothèques légales dispensées d'inscription et dans le cas seulement où, en fait, elles n'ont pas été inscrites, a maintenu le système que l’édit de 1771 avait institué pour nettoyer l’immeuble à une époque où

LA Fr LEGISLATIFS DE RÉFORME EN FRANCE ET EN ITALIE 119

toutes les hypothèques étaient occultes. C'est une procédure compliquée et coûteuse qui présente une raison de plus pour demander l'abolition des hypothèques légales des mineurs et femmes mariées. En pratique les formalités prescrites n'atteignent pas leur but car les notifications faites par l’acquéreur parviennent d’ordinaire au mari ou au tuteur qui se gardent bien de faire inscrire, Ces hypothèques légales garantissent des droits conditionnels ou indéterminés : d'où un retard dans le règlement définitif de l’ordre.

En outre dans tous les cas où une collaborätion actuelle et définitive doit être attribuée à la femme une grosse difficulté se présente, car elle ne peut pas en toucher tout de suite le montant, à moins qu'elle ne soit séparée de corps ou de biens, et d'autre part, on ne peut pas songer à verser purement et simplement la collocafion au mari, car ce serait anéantir la garantie dont jouissait la femme. La jurisprudence n’est pas définitivement fixée à ce sujet (1).

C’est ainsi que la loi concède au Crédit foncier non seulement la faculté de purger les hypothèques légales non inscrites par exception à la règle, d’après laquelle seuls les acquéreurs ont le droit de purge, mais elle lui concède aussi d'y procéder d’une façon qui diffère de celle qui est réglée par les art. 2193 à 2195 CG. civ. à la fois dans sa forme, qui est plus simple, et dans ses effets, qui sont moin sénergiques. Cette purge, ainsi que nous l’avons déjà dit, n’aboutit pas en effet, nécessairement à l’affranchissement de l'immeuble. Elle ne produit cet effet que si aucune inscription n’est prise dans le délai fixé par la loi. Si l’hypothèque est inscrite le Crédit foncier ne peut pas imposer au créancier le remboursement. Elle ne produit qu’un effet limité aux rapports des créan-.

ciers et du Crédit foncier (2).

Deux autres bénéfices que la loi accorde au tiers détenteur sont la faculté de délaissement et le bénéfice de discussion qui sont un vestige de l’ancien système des hypothèques occultes et générales. ‘A présent l’acquéreur sait à quoi il s’expose en signant le contrat, tandis que les créanciers, qui sont les véritables ayants droit de l'immeuble et qui cependant n’ont aucun moyen de s'opposer à

(1) A. Colin et Capitant. II, n° 1356.

(2) Cette purge a été étendue aux Sociétés de crédit immobilier et aux Sociétés

de crédit agricole, .

l’aliénation qu’en veut faire le débiteur, ont grand intérêt à éviter les complications et les frais d’une procédure qui les oblige à faire nommer un curateur à l'immeuble délaissé avant d'en poursuivre l’expropriation.

85 Renouvellement décennal et péremption des inscriptions. — L'institution de la péremption décennale jugée utile dans un régime à publicité personnelle, pour faciliter les recherches et pour réaliser d’appréciables économies de frais de radiation, n’a pas échappé aux critiques. Il n’y a lieu ici que de poser le problème, dont nous examinerons après les solutions.

D'abord le délai de dix ans a été jugé trop court, et, d’autre part la péremption décennale ne peut offrir des avantages que si elle s'applique à toutes les inscriptions sans distinctions ; tandis que des lois postérieures au Code civil ont apporté à l’art. 2154 d'importantes exceptions. Dès lors les conservateurs ne peuvent plus se contenter de remonter à dix ans en arrière pour établir d’une manière complète la situation hypothécaire d’un immeuble.

Les inscriptions des hypothèques du Crédit foncier sont dispensées de renouvellement pendant toute la durée du prêt (1). Cette dispense subsiste après l’aliénation de l’immeuble par l’emprunteur (2) ; si un tiers rembourse le crédit foncier et se trouve subrogé dans ses droits et actions la solution est contestée (3). Cette dispense a été étendue aux caisses de Crédit mutuel agricole (4) ; aux Sociétés de Crédit immobilier (5); aux inscriptions prises en faveur du crédit hôtelier (6).

Le décret du 18 janvier 1895 (art. 27) a porté à trente ans la durée des inscriptions du privilège de l'Etat pour le recouvrement de ses créances sur les libérés et transportés auxquels il a accordé des concessions de terrains dans la colonie.

(1) Décret-loi du 28 février 1852, art. 47.

(2) Toulouse, 1° mars 1889, D. 90.2.70, S. 90.2.129.

(3) Dans le sens de l’obligation au renouvellement décennal : Trib. eiv. Seine, 17 déc. 1910, D. 1911.5.59 ; A. Colin et Capitant, II, n° 1388 ; Contra : Toulouse, 1° mars 1889, précité ; Trib. Pau, 27 mai 1899, D. 1901:2.153, S. 1900.2.52 ; Aubry et Rau, III, $ 280, p. 641, note 10 bis : Baudry-Lacantinerie et de Loynes, III, n° 1759 ; Planiol et Ripert (Becqué), XIII, n° 840.

(4) L. 5 août 1920, art. 34. ; v. aussi Décr. 9 févr. 1921.

(5) L. 19 avril 1921, art. 3 ; Décr. 20 décembre 1921 ; Le 5 dée..1922, art: 21,

(6) L. du 30 juin 1923, art. 172, :

Enfin en temps de guerre des prorogations spéciales ont été prises pour proroger le délai de la péremption (1).

86. Insuffisance d'application du principe de la subrogation réelle. — Au cas de perte de la chose il arrive assez souvent qu’elle soit remplacée dans le patrimoine de son propriétaire par une indemnité en argent. Il semble juste de décider, en législation, que les créanciers privilégiés ou hypothécaires, puissent invoquer leurs droits de préférence pour se faire payer sur le montant de cette indemnité à l'exclusion des créanciers chirographaires. La question se pose par rapport aux indemnités de responsabilité payées par l’auteur responsable de la perte de la chose (art. 1382- 1383 ; 1733; 1792 C. civ.) ; aux indemnités d'assistance sociale, payées par quelqu'un qui agit bénévolement ou par application d’une loi d'assistance sociale (L. 7 avril 18393 ; L. 8 août 1893 ; L. 17 avril 1919) ; aux indemnités d’assurances payées par celui qui a pris contractuellement le risque de la perte à sa charge.

On touche ici à l’importante question de la subrogation réelle, qui se pose aussi en matière de régimes matrimoniaux et en matière de succession ou de donation : les textes du Code ne contiennent cependant que des applications isolées de la subrogation réelle et aucun principe directeur.

Nous nous bornerons par conséquent à indiquer les solutions . données dans les cas qui nous intéressent pour en montrer l’insuffisance.

Sous l'empire du Code civil la question était tranchée par la négative, ces indemnités n'étant pas le prix de la chose; mais dés textes postérieurs au Code ont apporté des solutions différentes ; nous allons voir dans quelle mesure.

En ce qui concerne les indemnités de responsabilité la question est résolue par la loi du 19 février 188g, mais dans un domaine très limité. D’après l’art. 3,'al. 1°”, les indemnités dues en cas de sinistre, par le locataire ou par le voisin, en vertu des articles 1733 et 1382, sont attribuées sans qu'il y ait besoin de délégation expresse aux créanciers privilégiés ou hypothécaires, suivant leur rang.

Mais dans la loi on ne trouve pas le principe de la subrogation réelle à l'immeuble détruit à l’égard des créanciers privilégiés ou

(1) V. Planiol et Ripert, XIIT (Becqué), n° 843.

hypothécaires, de toute indemnité payée à titre de réparation d'une faute (1) .L’article cité laisse en dehors le cas où l'incendie est allumé par une personne autre que le locataire ou le voisin, et le cas où la perte ne provient pas d’un incendie.

Dans l'opinion dominante on considère que l'indemnité de responsabilité n’est nullement en principe subrogée à la chose perdue (2); mais certains auteurs estiment qu'il ne s’agit pas, dans ce cas, de subrogation réelle, car les divers ayants droits sur la chose, et par suite non seulement le propriétaire, mais aussi les créanciers hypothécaires ou privilégiés, ont un droit propre à agir et à toucher l'indemnité parce qu'ils sont directement victimes de la faute commise (3).

Pour les indemnités d'assurance sous l’empire du Code civil on décidait négativement, mais l’art. 2 de la loi du 19 février 1889, aujourd’hui abrogé et remplacé par l’art. 37 de la loi du 13 juillet 1930 sur le contrat d'assurance qui en reproduit les termes, attribue ces indemnités aux créanciers privilégiés et hypothécaires et vise tous les risques. Il en est de même de l'indemnité d’assurance de responsabilité due au propriétaire de l'immeuble. L'art. 53 de ladite loi du 13 juillet 1930 édicte cette règle dans tous les cas où il y a assurance de responsabilité, et dans l’art. 37, 3° al., reproduit la même règle pour l’assurance du risque locatif et l’assurance du recours du voisin, déjà contenue dans l’art. », al 3, L 19 février 1882. À

Toutefois, il y a lieu de remarquer que si le créancier hypothécaire ou privilégié est subrogé de plein droit dans l’action de l'assuré contre l'assureur (4), d'autre part, d’après le dit art. 37, les payements faits de bonne foi par l'assureur avant toute opposition sont vlables. Faute d'opposition de la part des créanciers, l’assureur pourra se libérer à leur préjudice. 11 y a là un inconvénient à signaler, car, tout au moins, il eût été utile de fixer un délai pendant lequel le paiement aurait été suspendu, afin de prévenir les règle-

(1) Comme l’a fait l’art. 10 de la loi belge de 1851.

(2) Aubry et Rau, III, $ 261, p. 230, note 11 quater ; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, I, n° 291 ; Beudant, I, n° 338.

(3) En ce sens, A. Colin et Capitant, I, n° 941 ; Josserand, II, n° 1968 HP niol et Ripert (Becqué), XIII, n° 966 ; Picard, III, n° 32 ; Darras et Tarbouriech, De l’attribution, en cas de sinistres, des indemnités d’assurances, n°° 40 à 42.

(4) A. Colin et Capitant, II, n° 1402.

ments précipités et de laisser aux créanciers le temps nécessaire pour sauvegarder leurs droits (1).

De plus la loi aurait pu conférer au débiteur le droit de toucher l'indemnité à la condition de l’employer à la reconstitution ou à la restauration de la chose sinistrée (2).

Une question analogue est de savoir si les sommes dues au possesseur d'un immeuble évincé à la suite d’une action en revendication, en nullité, en résolution, etc., soit qu’il eût déjà payé une partie de son prix, soit qu'il eût fait des dépenses d'amélioration et créé une plus-value, soient le gage de tous ses créanciers ou bien doivent être attribuées aux créanciers privilégiés ou hypothécaires dans l’ordre de leurs hypothèques.

Selon le droit actuel le possesseur évincé est censé n'avoir jamais été propriétaire, et d’ailleurs ces sommes n'étant pas un prix susceptible de former l’objet d’un droit de préférence, on décide qu'elles seraient le gage de tous les créanciers même chirographaires.

Mais dans une vue d'équité et dans l'intérêt du crédit du possesseur, le problème se pose de voir s’il ne serait opportun de disposer qu'elles soient attribuées aux créances privilégiés ou hypothécaires (3).

87. Inconvénients de la prescription des hypothèques. — On sait que lorsque l'immeuble n'est pas demeuré propriété du constituant. de l’hypothèque, faisant abstraction de la prescription de la créance qui éteint l'hypothèque ou le privilège indirectement, le tiers détenteur peut prescrire la libération de l'immeuble par l'effet de l’usucapion.

Cette prescription principale s’accomplit nonobstant la survie du droit de créance et elle tient à la fois de la prescription acquisitive et de la prescription extinctive. Elle est indépendante de la prescription du droit de propriété. Si le tiers détenteur connaît l’existence de l’hypothèque, celle-ci ne s’éteindra qu’au bout de trente ans de possession, s’il détient l’immeuble en vertu d’un juste titre et s’il ignore l'existence de l’hypothèque, celle-ci s’éteindra au bout de dix-à-vingt ans (art. 2180 4° C. civ.). Nous avons déjà dit que le

(1) Baudry-Lacantinerie et de Loynes, I, n° 288 ; Guillouard, I, n° 163 ; v. infra, n° 217, art. 1951 C. civ. it.

(2) Art. 1951 C. civ. italien.

(8) Massigli, Rapport, fase. 9, p. 108.

194 LE RÉGIMF DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE DANS LES PROJETS délai ne commence à courir dans ce cas que du jour ôù le titre de l'acquéreur a été transcrit (1).

La jurisprudence décide que cette prescription ne peut commencer au profit du tiers détenteur qu’à dater de l'échéance de la créance. Cette interprétation de l’art, 2257 donnée par la Jurisprudence et contestée par la Doctrine atténue sensiblement les dangers de cette institution. Mais tous les auteurs s'accordent à reconnaître que si elle avait une grande utilité dans l’ancien droit à cause de la clandestinité des hypothèques, elle n'est plus justifiée aujourd’hui. Le tiers acquéreur d’un immeuble n’a qu’à se renseigner en consultant les registres des inscriptions. Du moment que la consultation de ces registres lui a révélé l’existence d’hypothèques ou de privilèges, c’est, en quelque sorte lui permettre de prescrire contre son titre que d'admettre, à son profit, une usucapio libertatis par la possession prolongée (2). Cette prescription est dangereuse pour le créancier, Car celui-ci, touchant régulièrement les intérêts de sa créance, ne s'inquiète pas de savoir si l'immeuble a changé de propriétaire, et n'accomplit aucun acte interruptif de la prescription qui court contre lui (3).

. 88. Difficultés de libération de l’emprunteur. Le Crédit foncier. — On sait que l’emprunt sur hypothèque est très onéreux pour le débiteur. Pour lui procurer l'avantage d’une libération facilitée et progressive au moyen de l’amortissement, le décret-loi du 28 février 1852 et la loi du 10 juin 1853, créèrent pour les Sociétés de Crédit foncier un régime de faveur, en leur accordant des facilités spéciales (4).

Le monopole fut accordée au Crédit foncier de Paris pour vingtcinq ans ; il ne fut pas renouvelé, mais il a subsisté de fait.

Cette Société emprunte au public les capitaux en émettant des lettres de gage ou obligations foncières, produisant un intérêt annuel.et remboursables à 5oo francs ; puis il prête sous forme de prêts hypothécaires les capitaux ainsi ramassés. Les obligations foncières ne confèrent pas un droit hypothécaire sur un immeuble

(PV a 10;

(2) A. Colin et Capitant, t. II, n° 1413.

(G) Baudry-Lacantinerie et de Loynes, III, n° 2307.

(4) Josseau, Traité du Crédit foncier, 2 vol., 1884 ; Arthur Girault, Les privilèges du Crédit Foncier, thèse, Paris, 1889 ; Thésy, La fortune publique de la France, 1911.

déterminé mais elles bénéficient de l'ensemble des garanties hypothécaires dont dispose la Société ; elles sont négociables en bourse et elles réalisent ainsi la mobilisation du crédit foncier. Les prêts effectués par le Crédit foncier ne doivent l’être que sur première hypothèque et ils doivent excéder la moitié de la valeur de l'immeuble. Ils sont à long terme, remboursables par voie d'amortissement, dans une période de temps qui peut aller jusqu'à 75 ans, et qui peut être aussi beaucoup plus courte, avec ou sans amortissement,

Pour favoriser ces opérations hypothécaires les textes de 1852 et 1853 accordent au Crédit foncier plusieurs prérogatives :

1° droit de prendre inscription avant la signature du prêt et avant le versement des fonds : on distingue le contrat conditionnel de prêt sur lequel on prend l'inscription, et l'acte de remise des fonds qui n'intervient qu'après ;

2° dispense de renouveler les inscriptions hypothécaires qui échappent à la péremption décennale (x) ;

3° institution d’une procédure spéciale de purge préventive des hypothèques légales dispensées d'inscription et non inscrites, dont nous avons déjà parlé (2) ;

A° privilèges destinés à assurer le paiement exact des intérêts :

a) les juges ne peuvent accorder aucun délai de grâce pour ce paiement (Décret 28 février 1852, art. 26) ;

b) le paiement ne peut être arrêté par aucune opposition émanée d’un créancier de la Société ou du débiteur (art. 27) ;

c) en cas de retard dans le paiement des annuités, les intérêts moratoires courent de plein droit à partir de l'échéance (art. 28, 1* al.) ; ce qui constitue une dérogation à l’art. 1153 Cod. civ. ;

d) en cas de retard du débiteur, et quinze jours après une mise en demeure, le Crédit foncier peut, en vertu d’une ordonnance du Président du Tribunal civil de première instance, se mettre en possession des immeubles hypothéqués, aux frais et risques du débiteur, en retard ; pendant la durée de ce séquestre, la société jouit d’un privilège sur le montant des revenus ou récoltes (art. 29 et 30) ;

5° facilités pour la réalisation du gage. Le Crédit foncier a le droit de procéder à l’expropriation dès que son gage se trouve diminué, quelle que soit la cause de cette diminution de valeur. La procédure

126 LE RÉGIME DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE DANS LES PROJEÏS

d’expropriation est simplifiée, les délais sont réduits, de sorte que le gage peut être réalisé en deux mois. À cet effet Les décrets cités suppriment le procès-verbal de saisie, la dénonciation de ce procèsverbal, la transcription de ces deux actes et la lecture du cahier des charges, rapproche le jour où il peut être procédé à l’adjudication, et déclare en dernier ressort des jugements qui, dans la procédure ordinaire, ne sont rendus qu’à charge d’appel. La saisie se réduit par suite aux actes suivants :

a) le commandement, qui devient le premier acte et une partie intégrante de la procédure ;

b) la transcription de ce commandement qui produit les effets attachés dans la saisie ordinaire à la transcription du procès-verbal (1) ;

c) le dépôt du cahier des charges ;

d) la fixation du jour de l’adjudication ;

e) l'insertion dans les journaux et une première apposition de placards ;

f) la dénonciation de cette apposition au débiteur et aux créanciers inscrits, avec sommation de prendre communication du cahier des charges :

g) une seconde apposition des placards ;

h) les dires et contestations ;

i) l’adjudication (art. 32 à 42).

Le Crédit Foncier n'est pas soumis aux formalités de l’ordre ; il est payé de suite sur le prix de l’immeuble. Les adjudicataires doivent, à titre de provision, verser à sa caisse, dans la huitaine, les annuités dues par le saisi et après le délai de la surenchère verser

le surplus du prix d’adjudication nonobstant toute opposition, sauf l’action en répétition des autres créanciers du saisi (art. 88) (x). |

Les projets de réforme de la saisie immobilière déposés au nom du Gouvernement, en 1894 et en 1898 par MM. Antonin Dubost et Sarrien, gardes des Sceaux, visaient à généraliser cette procédure spéciale,

(1) Cette réforme est très importante et nous devons y revenir.

(2) La saisie immobilière est soumise à des règles particulières en cas de faillite (art. 571 à 573 Cod. com.).

SECTION VI Inconvénients dans l’organisation matérielle des registres de la publicité 89. Généralités. — Nous avons déjà dit que les registres de la

publicité sont mal organisés. Ils sont tenus par noms de personnes de sorte que pour connaître la situation juridique exacte d’un bien, il faut connaître les noms de tous les propriétaires successifs, sans exception. Qu'un seul nom soit omis et on n’aura plus aucune sécurité ; qu'une faute d'orthographe se glisse dans l'écriture d’un nom, qu’une similitute de noms se présente et l’état du conservateur n'indiquera plus toutes les transcriptions ou les hypothèques qui grèvent l'immeuble, ou il indiquera des transferts, des charges, des hypothèques grevant en réalité d’autres immeubles appartenant à des homonymes.

Les risques d'erreurs sont aggravés par le mécanisme assez défectueux de la publicité établie par la forme du répertoire que les conservateurs sont obligés de tenir en vertu de l’art. 18 de la loi du 21 ventôse, an VII. Des précisions sont ici nécessaires, avant de parler de ce répertoire, car il y aura lieu d'examiner par la suite le problème de l'amélioration des formes matérielles de la publicité.

90. Les registres dn conservateur. — La publicité foncière, en général, est assurée, on le sait par les bureaux de la conservation des hypothèques. Les conservateurs des hypothèques ont été substitués dans chaque baillage par l’Edit de juin 1771, qui a organisé la procédure de la purge. Leur rôle consistait alors à recevoir Les oppositions des créanciers auxquels le prix de l'immeuble était offert. La loi de ventôse an VIT (11 mars 1799) qui suivi celle de brumaire, organisa les bureaux hypothécaires en décidant (art. 2) qu’il y aura un bureau par chaque arrondissement, lequel est situé dans la commune où a siège le Tribunal civil (ce n’est pas toujours le siège de la sous-préfecture). Cette règle a été partiellement modifiée par un décret du 23 novembre 1900, rendu en exécution de la loi de finances du 30 mai 1899, qui a subdivisé, à dater du 1° janvier 1901, les circonscriptions des bureaux d’hypothèques de la Seine et des principales villes. Un décret du 1° octobre 1926, pour des raisons d'économie a supprimé un certain nombre de bureaux (quatre-vingt-

douze).

120 4UVDLE RÉGIME DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE DANS LES PROJETS

Pour l'accomplissement des formalités, il y a tout d’abord un registre des remises ou dépôt, sur lequel les conservateurs inscrivent jour par jour et par ordre numérique, les remises qui leur sont faites d'actes de mutation ou de saisie immobilière, pour être transcrits, de bordereaux, pour être inscrits, d'actes, expéditions ou extraits d'actes contenant subrogation ou antériorité et de jugements prononçant la résolution, la nullité ou la rescision d’actes transcrits, pour être mentionnés.

Depuis la loi du 5 janvier 1875, ce registre doit être tenu en double.

À côté de ce registre, il y a trois registres distincts pour l’accomplissement des formalités que doit remplir le conservateur :

1° Le registre des inscriptions des privilèges et des hypothèques, substitué, depuis la loi du 1” mars 1918, modifiant les articles 2148, 2150, 2152, 2153 et 2108 du Code civil, par les bordereaux d’inscriptions hypothécaires reliés en registre (1) ;

2° Le registre des transcriptions des actes de mutation, substitué, depuis la loi du 24 juillet 1921, par les bordereaux de transcriptions d'actes de mutation reliés en registre ;

3° Le registre des transcriptions des saisies immobilières, substitué par la loi du 24 juillet 1921 par les bordereaux de transcriptions de saisies immobilières.

On sait en effet que la loi du 1° mars 1918 pour les inscriptions et la loi du 24 juillet 1921 pour les transcriptions ont simplifié et abrégé la formalité de la publicité. Avant ces lois, le conservateur assurait par lui-même et par les commis placés sous ses ordres, la tenue des registres publics, par un double moyen : la transcription pour les actes translatifs et les saisies immobilières, l'inscription pour les privilèges et hypothèques, les mentions des actions en révocation des donations pour cause d’ingratitude (art. 958 C. civ.) et des jugements prononçant la nullité, la résolution ou la rescision d’un acte transcrit.

La transcription consistait dans la reproduction ou copie textuelle de l'acte sur le registre du conservateur. L'inscription était plus expéditive, consistant dans la copie sur les registres d’un simple extrait analytique déposé par le requérant, indiquant les clauses substantielles du contrat hypothécaire, telles que la nature et la

(1) V. aussi L. 31 mai 1918 et 21 févr. 1926, :

situation de l'immeuble grevé, le créancier, le débiteur, le montant de la dette, l’époque de son exigibilité.

Ge travail de copie était une perte de temps et une cause d’erreurs. La loi du 1° mars est venue remplacer cette copie des bordereaux ou extraits analytiques des inscriptions par la réunion des bordereaux en registres. À cet eflet, le conservateur conserve en liasse, dans l'ordre des inscriptions au registre des dépôts, un exemplaire des deux bordereaux remis par les parties, qui doit être obligatoirement rédigé sur une feuille spéciale fournie par l'administration (décrets 29 mars 1918 et 21 mars 1921).

Quant aux transcriptions suivant la loi du 24 juillet 1921, le requérant dépose deux expéditions ou deux extraits littéraux de l’acte authentique ou du jugement à transcrire, ou deux originaux de l’acte sous seing privé, qui doivent être absolument conformes. L'un d'eux est rendu au déposant revêtu de la mention de transcription et l’autre, écrit sur le papier fourni par l’administration, est conservé au bureau et relié en volumes, qui forment aujourd'hui les registres des transcriptions. |

Il y a lieu d'observer que ce système de publicité des actes in exlenso, se prête à beaucoup de critiques. Nous examinerons à sa place la question de la substitution de la publicité par extrait ana- Iytique comme pour les hypothèques. Il suffit ici d'avoir posé le problème.

91. Le répertoire. — En dehors de ces registres de formalités, la loi de ventôse prescrit au conservateur de tenir un registre, qu'on appelle le répertoire alphabétique (art. 18) dont nous avons à parler plus amplement. Les recherches sur ce répertoire ont lieu à l’aide d’autres registres qui ne sont pas prévus par le texte, mais qui sont nécessaires pour compléter le répertoire et pour assurer le fonctionnement intérieur du bureau : la table alphabétique des noms, le registre indicateur des noms patronimiques.

Le répertoire contient sur la même ligne que chaque transcription qui y est relevée, la désignation sommaire de l'immeuble vendu, échangé ou grevé de servitude. Cette mention permet, lorsqu'un état de transcription sur un immeuble déterminé est requis, de ne pas se reporter à toutes les transcriptions portées au compte de la personne du chef de laquelle l’état est requis.

En ce qui concerne les inscriptions d’hypothèques ou de privilèges, le répertoire renferme seulement l'indication du volume et du

Manuez-Gismonni, Rég. publ. fonc. 9

numéro de l'inscription, de la date et du montant de celle-ci, sans aucune mention relative aux immeubles grevés. L’inconvénient de cette méthode est que, pour délivrer un état sur un immeuble déterminé, du chef du propriétaire actuel et d’un ou plusieurs précédents propriétaires, il faut se reporter à toutes les inscriptions relevées au compte de chacun d'eux et que le répertoire n'indique pas comme radiées.

Pour faciliter ces recherches. qui dans les bureaux chargés comme ceux de Paris, paralyseraient le service, on a créé deux documents d’ordre intérieur sans aucun caractère officiel :

1° Une fiche individuelle établie au nom de chaque personne dont le compte au répertoire renferme un nombre assez élevé d’inscriptions et contenant l'indication des inscriptions ou saisies avec la mention des immeubles grevés. Lorsqu'un état d'inscription est requis sur un immeuble déterminé, cette fiche permet de limiter la recherche aux inscriptions indiquées comme grevant l'immeuble désigné, sans avoir à se reporter aux autres indications portées au compte ouvert au répertoire ;

2° Une analyse ou dépouillement des actes transcrits, contenant un véritable résumé de tout acte soumis à la transcription avec indications suffisantes pour permettre de connaître assez rapidement et sans avoir à procéder à l'examen d’un trop grand nombre de registres de formalités, la situation hypothécaire d’un immeuble déterminé du chef du vendeur et des précédents propriétaires en vue de la confection de l’état sur transcription. Mais ces documents ne sont cependant qu'un palliatif insuffisant. Ils ne sont pas tenus avec le même soin dans toutes les conservations ; le conservateur en fonction hésite souvent à se servir du travail établi par son prédécesseur, qui peut contenir des erreurs, dont il supportera la responsabilité. Même là où ils rendent de réels services, ils n’atténuent qu'imparfaitement les inconvénients du système actuel de publicité ; les chances d'erreurs restent nombreuses, et pour les éviter, les conservateurs doivent se livrer à des recherches souvent longues et délicates qui entravent la délivrance rapide des états et certificats (x).

(1) Nous nous sommes servis des mots contenus dans le Rapport de M. Morel sur lé projet tendant à la réforme du régime foncier préparé par la Société d'Etudes législatives, Bull. de la Soc. d’Etudes législ., 1928, pp. 224-225,

Mais il y a lieu de signaler un inconvénient encore plus grave. En effet cette publicité est en outre peu accessible aux tiers.

Si en principe les registres sont ouverts au publie, il ne faut pas croire que toute personne ait le droit de les compulser elle-même. Le conservateur ne doit ni en permettre la lecture, ni en donner connaissance verbalement ou par simples notes. La publicité des registres n'est assurée que par la délivrance d'états, c’est-à-dire d'extraits, opérés par le conservateur sur réquisition des intéressés (art. 2096 GC. civ. ; L. 23 mars 1855, art. 5), des actes transcrits ou des inscriptions existantes, et cette copie doit être .littérale et entière. Puisque les actes translatifs sont transcrits en entier, il s'ensuit que les états délivrés forment presque toujours des liasses volumineuses qui font l'effet de grimoires.

Le répertoire n’est qu'un instrument d'ordre intérieur, un aidemémoire, dont ni le public, ni les notaires ne peuvent se servir pour y chercher une vue d'ensemble. Aucun instrument de publicité n’est offert, de ce point de vue, au pubhc.

Pour suppléer à la lenteur du renseignement officiel une pratique illégale, dénommée « renseignement préalable », s’est formée pour les cas requérant quelque célérité ; il s’agit de renseignements succincts et bien incertains parfois, que les commis fournissent promptement aux notaires (1).

(1) V. discours de M. Roger à l’Assemblée de la Société d’Etudes législatives, Bull., 1929. p. 159.