CHAPITRE II

Le mouvement réformateur avant la Loi du 23 mars 1855

92. Historique de la publicité foncière. La clandestinité dans l'ancien droit. — Pour bien comprendre le mouvement d’études et de critiques qui précéda la Loi du 23 mars 1855, sera utile un bref résumé de l'historique de la publicité foncière (1).

Quelques mots suffiront cependant, car la nature de cet ouvrage ne comporte pas de longues digressions.

On sait que dans le système romain le principe était que la propriété se déplaçait en dehors de toute publicité, même à l'égard des tiers. Si dans l’ancien droit le transfert de la propriété avait un certain caractère de notoriété soit par les formes solennelles de la mancipalio ou de l’in iure cessio, soit par le fait du changement de mains résultant de la tradition, cette publicité indirecte disparut lorsque la tradition réelle, mode unique à la fin de transmission, fut remplacée par des procédés qui permettaient de la réduire à une opération purement fictive (2).

(1) Planiol, Traité élémentaire, I, n°° 2604 et s. ; Aubry et Rau, IT, $ 207, pp. 419 et s. ; Laurent, XXIX, n°° 13 et s.; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, I, Introduction, II, n°° 1427 et s.; Planiol et Ripert, I (Picard), n°° 627 ets. XII (Becqué), n°° 694 et s.; A. Colin et Capitant, I, n°° 915 et s., II, n°* 1182 et s. ; Josserand, I, n°° 1702 et s., II, n°° 1779 et s.; E. Besson, Les livres fonciers et la réforme hypothécaire.

(2) Tradition de brève main, constitut passessoire, tradition de longue main, remise des titres de propriété, souscription de l’acte de donation par le donateur sous Justinien (V. Cuq., Manuel, p. 269).

Dans l’ancien droit français (1), antérieurement à la renaissance du droit romain, les principes mêmes qui étaient à la base de la hiérarchie foncière de la propriété, imposant certaines formalités symboliques, donnaient aux aliénations immobilières une certaine publicité (investiture, ensaisissement). Mais sous l'influence du droit romain, le système de la dessaisine saisine ou de la tradition feinte amena une clandestinité absolue des mutations immobilières (2).

De même le système hypothécaire romain (3), malgré les timides essais de réforme de la législation impériale, resta jusqu’à la fin, étranger aux besoins du crédit : d’abord il était clandestin, et, en cas de pluralité d’hypothèques, il conférait le droit de faire vendre l'immeuble au premier créancier hypothécaire seulement.

Dans l’ancien droit français (4), l’hypothèque conserva son caractère occulte avec la circonstance aggravante de l’énorme extension donnée à l’hypothèque générale sur les immeubles présents et à venir du débiteur que l’on finit par rattacher à toute obligation reçue par acte authentique et à tout jugement de condamnation. En ce qui concerne les actes notariés, les anciens auteurs disaient que cette règle venait de l’usage d'introduire dans ces actes une clause d'obligation de tous les biens, laquelle finit pour y être sousentendue (5) ou bien qu'elle découlait du caractère exécutoire de l’acte authentique (6). Quant aux jugements de condamnation, la règle édictée par l’Ordonnance des Moulins de 1566, art. 53, était expliquée par les anciens auteurs en rapprochant le jugement, qui est un quasi-contrat entre plaideurs, de l’acte notarié. Mais elle est aussi la conséquence du privilège qui appartenait au premier saisissant sur l'immeuble, privilège qui se fondit dans l’hypothèque

(1) Viollet, Histoire du droit civil français, 3° édition, pp. 653 et s. ; Brissaud, Manuel, pp. 339 et s.; Olivier Martin, Histoire de la coutume de Paris AE, pp. 1 à 44.

(2) Pothier, Vente, n° 313 ; Pothier, Propriétés, n°° 193 et s. et 245 et s. ; Argon, 10° éd., II, pp. 238, 243.

(3) Girard, Manuel, 8 éd., par Sem, pp. 814 et s. ; Cuq, Manuel, pp. 661 et s. ; Accarias, Précis de droit romain, I, n° 287.

(4) Viollet, op. cit, pp. 784 et s. ; Brissaud, op. cit, pp. 561 et s. ; Esmein, Les contrats dans le très ancien droit français, 2 éd. par Genestal ; Poussard, Origines et transformations de l’hypothèque dans l’ancien droit français, thèse, Lille, 1908.

(5) Loyseau, Traité du déguerpissement, III, 1 à 5.

(6) Pothier, Traité dés hypouhèques, n° 10, éd. Bugnet, t, IX, p. 425,

judiciaire (1). Ainsi Loyseau écrivait dans son traité du déguerpissement: « Nous voyons avenir tous les jours du trouble aux acquéreurs, à cause des hypothèques précédentes dont il se veoit infinité de bonnes maisons ruinées non par mauvais ensuage,

mais pour n'avoir pas assez sûrement achepté... » (2).

93. La publicité dans les pays de nantissement et le système de l'appropriance par bannies. — Cependant deux provinces possédaient déjà dans l’ancien droit un régime de publicité pour le transfert de la propriété et aussi pour les hypothèques. Dans le ressort de certaines coutumes, dites coutumes de nantissement, à savoir celles des pays belges et français du Nord, l’acte translatif était sujet à inscription sur un registre public, tenu au greffe de la justice compétente ; en dehors de cette formalité qui suppléait à celles de devest et vest, primitivement instituées par les seigneurs pour percevoir plus facilement les droits féodaux, la propriété n’était pas déplacée, non seulement au regard des tiers mais pas même inter-partes. De même toute constitution d’hypothèque devait être mentionnée sur ledit registre et comme on y faisait la description de l’immeuble vendu ou hypothéqué, il en résultait que le vendeur demeurait propriétaire et l'acheteur n’était que créancier de la transmission qui restait à opérer ; de plus l’hypothèque générale était impossible et la spécialité des sûüretés réelles en résultait garantie aussi bien que la publicité.

Un système analogue était pratiqué dans certaines régions de la Bretagne, celui de l’appropriance par bannies, caractérisé par un procédé de publicité orale consistant en annonces faites le dimanche en public. Un édit d’août 1626 créa des greffes spéciaux pour l’enregistrement de ces approciances, ou mises en possessions consécutives aux bannies et des constitutions d’hypothèques (3).

Ces coutumes ne présentent toutefois aucune mesure de publicité touchant les partages ou les actes déclaratifs en général, à l’exception de la coutume de Valenciennes qui portait que « les partages et divisions de biens entre cohéritiers, pour engendrer réalité, devront être reconnus par devant deux gens de la loi, dont les-dits biens seront mouvants » (4).

(1) A. Colin et Capitant, t. II, n° 1184.

() Liv. III, Chap. I, n° 19.

(3) Brissaud, Manuel, pp. 323 et s. ; Girard et Joly, Trois livres des Offices de France, I, Additions, p. CCXI.

(4) Art. 150. V. Besson, op. cit., p. 59,

De même les mutations par décès échappaient à toute publicité, selon la très grande majorité des coutumes : les seules coutumes de Valenciennes et de Mons soumettaient au nantissement les successions collatérales (1). Celle de Douai organisait pour Île testament une manière de « réalisation » plus proche de notre enregistrement et de l'envoi en possession par justice que d’une véritable publicité (2).

94. Tentatives de publicité dans l’ancien droit. — Plusieurs tentatives avaient été faites quant aux autres régions de la France pour établir la publicité, tout au moins pour les hypothèques, mais sans aucun effet (3). La seule sérieuse fut l’Edit de mars 1673, dû à Colbert (4) qui créait dans chaque présidial et dans les principaux bailliages un greffe où les créanciers devaient se faire connaître par des oppositions. Mais cet édit rencontra des résistances invincibles soit de la part des grandes familles de la noblesse fortement endettées et tenant à cacher leur situation, soit de la part des notaires auxquels la clandestinité profitait, en rendant leur ministère indissable pour chaque opération relative à la propriété foncière. Il fut par suite rapporté dès le mois d'avril 1764 (5).

Les hypathèques restèrent occultes, comme les autres droits réels, sauf dans les pays de nantissement et d’appropriances par bannies, qui restèrent fort attachés à leur régime particulier. Lorsqu’un édit prétendit l’abolir, en 1711, le Parlement des Flandres en refusa l'enregistrement, en alléguant qu'il représentait le chefd'œuvre de la sagesse et qu’il donnait la sûreté aux propriétés.

95. Insinuations des donations. — Il y a lieu, cependant, de remarquer que déjà sous l’ancien droit on rencontre une publicité organisée par rapport à une variété d’actes translatifs de droits

{1) Cout. de Valenciennes, art. 147. V. Besson, p. 59.

(2) V. Besson, p. 59 ; Chaîne, La Transcription dans le projet de loi voté au Sénat, le 3 déc. 1908, thèse, Lyon, p. 137.

(3) Edits de 1553, 1581, 1606, inspirés de considérations purement fiscales ; Ordonnance du 27 mai 1424, rendue par la prévôté et vicomté de Paris, par le Roi d'Angleterre Henri IV.

(4) Isamibert, Recueil général des anciennes lois françaises, t. XIX, p. 73.

(5) Baudry-Lacantinerie et de Loynes, IT, n°* 1427 et s. ; A. Colin et Capitant, t. I, n° 915. t. II. n° 1185. — D’Aguesseau, à propos d’un projet d’établissement de conservateurs d’hypothèques, à son époque, 1703, écrivait : « On a toujours eru qu'il était contraire au bien et à l’avantage des familles de trop faire conpaître l’état et la situation de fortune des particuliers ». (Œuvres, t, XIII, p. 621),

réels, donations entre vifs, mobilières ou immobilières, qui a son origine dans l’insinuation romaine.

À Rome cette institution ne répondait cependant à aucune préoccupation de publicité et elle était requise, même entre les parties et à peine de nullité de la donation dont elle était destinée à assurer la preuve. Dans l’ancien droit français, cette institution fut maintenue dans un esprit d’hostilité aux donations. Il nous est impossible de tracer ici l’historique de cette institution, mais il importe de remarquer que vers la fin du xvr° siècle l’insinuation, qui jusque-là était restée coutumière et doctrinale, fut prise en charge par la royauté et les ordonnances la réglementèrent en étendant leurs règles aussi bien aux pays de droit écrit qu'aux pays de droit coutumier. On sait que la première ordonnance à laquelle il faille se reporter c’est celle de 1539, de Villers-Cotterets (art. 132), dont la disposition sur l’insinuation fut reproduite dans l’ordonnance de Moulins de 1566 (art. 58), puis dans la grande ordonnance dite des Donations de 1731 (art. 20 et 27).

Il est intéressant d’observer que tandis que l'ordonnance de 1537 déclarait encore, sous l’influence romaine, la donation nulle et de nul effet si l’insinuation n'avait pas eu lieu, d’après l’ordonnance de 1731 la donation est valable, sans insinuation, entre les parties, mais inopposable à tous ceux pour qui l’insinuation a été créée, c’est-à-dire, suivant l’expression moderne, à tous les tiers qui ont intérêt à opposer la nullité de la donation.

L’ordonnance de 1731 fixa définitivement la doctrine des effets de l’insinuation en mettant fin à une controverse qui avait duré près de deux siècles (1). Le système du Code civil, en ce qui concerne la transcription des donations d'immeubles, contenu dans l’art. 941, est en effet emprunté, à peu de chose près, à la formule finale de l’art. 27 de cette ordonnance. La donation transcrite n’est pas nulle, mais seulement non opposable aux tiers; et on sait que en tant que tiers peuvent invoquer le défaut de transcription non seulement ceux qui ont acquis un droit sur l’immeuble et l’ont rendu public, mais « toutes personnes ayant intérêt », donc aussi les créanciers chirographaires du donateur et les légataires particuliers (2).

(1) On peut suivre les progrès de l’affinement de la doctrine dans les différents arrêts signalés par M. Regnault, entre 1539 ét 1731 : Les ordonnances civiles du Chancelier Daguesseau (Bibliothèque d'histoire de droit, 1929, pp. 630 et s.).

CAVOn" 7e

Quoique la Jurisprudence (1) et la Doctrine (2) estiment que les héritiers ou légataires universels ne puissent pas être compris parmi ces tiers, on l’a cependant contesté et on a pu soutenir qu'ils doivent rentrer dans l’expression « toutes personnes ayant intérêt » justement parce que cette expression est empruntée à la formule de l’art. 29 de l’ordonnance de 1731 qui leur à accordé en termes formels le droit d’opposer le défaut d’insinuation (3).

L'ordonnance de 173r fixait toutefois un certain délai pour l’accomplissement de l’insinuation, quatre ou six mois, suivant que les personnes intéressées étaient ou non domiciliées dans le royaume et l’insinuation rétroagissait : ce n’est que dans le cas où l’insinuation avait été faite passé le délai légal, que le jour de l’opposabilité de la donation coïncidait avec celui de l’accomplissement de la formalité.

La royauté tenta bien, à maintes reprises, d'étendre le domaine de l’insinuation aux actes à titre onéreux, — édits de 1553, de 1703 — mais ses efforts se brisèrent contre l'opposition de la noblesse et la résistance des Parlements.

(4) Req., 1° août 1878, D. 79.1.167, S. 79.1.383 ; Civ., 1° juin 1897, D. 98.1.58, S, 97.1.399.

(2) Aubry et Rau, XI, $ 704, p. 320, note 27 ; Planiol et Ripert, IIT (Picard), n° 660; Colin et Capitant, I, n° 935; Baudry-Lacantinerie et M. Colin, I, n°° 1364, 1409.

(8) ART. 29 : « Le défaut d’insinuation pourra être opposé tant par les tiers acquéreurs et créanciers du donateur que par ses héritiers, donataires postérieurs ou légataires, et généralement par tous Ceux qui y auront intérêt, autres néanmoins que le donateur. » À

Les auteurs, en général, qui repoussent le système de l’ordonnance de 1731 observent que l’insinuation de l’ancien droit différait essentiellement de la transcription en ce qu’elle était une condition de validité de la donation ellemême, alors que la transeripiton du Code civil, empruntée, comme nous le verrons, à la loi de Brumaire an VIT, ne constitue qu’une mesure de publicité (Aubry et Rau, XI, $ 704, p. 320, note 27 ; A. Colin et Capitant, I, n° 935, p. 1005 ; Planiol et Ripert, IIL (Picard), n° 660) ; mais cette affirmation ne nous semble pas exacte pour ce qui est de l’insinuation de la dernière époque (v. texte). MM. Baudry- Lacantinerie et M. Colin justifient cette solution en remarquant que les règles de la transcription doivent être tirées de la loi de Brumaire ah VII et non des règles sur l’insinuation, répudiée par cette même loi (I, n°° 1364, 1409); MM. Planiol (Revue critique, 1880, pp. 169-172) et Hue (Code civil, pp. 274 et 278) soutiennent l’interprétation conforme à l’ordonnance de 1721. D’après ces auteurs on ne devrait pas voir dans le Code civil la conservation partielle de la loi de Brumaire an VIL, mais l’ancienne insinuation transformée et opérant sous un nouveau nom.

96. Le droit intermédiaire. Loi du 9 messidor an HI. Publicité des hypothèques. Déclarations foncières. Cédules hypothécaires. — L'institution de la transcription fut l’œuvre de la Révolution.

La Révolution avait d'abord laissé subsister la législation spéciale des pays de nantissement ou d'appropriance, tout en substituant « la transcription » à l’ancienne solennité du nantissement (1), ainsi que l’insinuation des ordonnances royales, supprimée, cependant, comme institution fiscale (2).

Le principe de la publicité des mutations d'immeubles et des hypothèques ne reçut une première réalisation que dans les deux lois décrétées par la Convention Nationale, le 9 messidor an IIT (27 juin 1795) connues sous le nom de Code de Messidor, et relatives, la première, à l’organisation hypothécaire, la seconde, à la forme des déclarations foncières (3). Ces deux lois ne constituent pas seulement un code hypothécaire, mais elles règlent aussi la publicité des transferts immobiliers.

Certains auteurs estiment que le fondement de la législation de Messidor consiste dans l'introduction de la déclaration foncière, c’est-à-dire, dans l'obligation imposée aux propriétaires fonciers de faire, au bureau de la Conservation des hypothèques, une déclaration détaillée de leurs immeubles, avant de pouvoir les aliéner ou les affecter d'hypothèques ; cette déclaration doit être attestée devant notaire sous peine de nullité et elle est une condition de la validité du contrat (art. 99). Elle jouerait un rôle équivalent à celui de l'immatriculation des systèmes germaniques, de sorte que la publicité organisée par le Décret de Messidor serait une publicité réelle au sens le plus large du mot (4). |

Mais d’autres auteurs font remarquer que les articles 25 et 26 de la loi hypothécaire de Messidor sont contraires à cette théorie, en autorisant le créancier à faire inscrire son titre partout où il le juge convenable, même dans les arrondissements où son débiteur n'a

(1) Décret du 19 septembre 1790, art. 3 et 4.

(2) Loi du 5-19 décembre 1790.

(3) Bulletin des lois, 1°” série, n°° 164, 963 ; V. Sagnac, La légisiation civile de la Rév. fr., Paris, 1898, pp. 204 et s. : Cazenavette, Le régime foncier et hypothécaire établi par les lois des 9 Mcssidor an III et 11 Brumaire an VII, thèse, Toulouse, 1898 ; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, I, Introduction, II, n° 1432.

(4) Besson, Les livres fonciers et la réforme hypothécaire, p. 87 ; Guïllouard, I, 36 ; Guillouard, La révision du régime hypothécaire, extrait du Livre du Centenaire du Code civil, p. 7.

aucune propriété immobilière (sauf à celui-ci à faire réduire l’inscription, si elle affecte un gage hors de proportion avec la créance inscrite) et en décidant que l'hypothèque frappe, de plein droit, les biens présents et à venir de l’obligé, dans l'arrondissement du bureau où l'inscription a été faite (r).

Appuyée sur la déclaration foncière, la publicité est réalisée au moyen d’une inscription analytique en ce qui concerne les hypothèques, et par le dépôt du contrat au bureau de la conservation en matière de transfert de propriété. Il importe de bien remarquer que par rapport aux tiers acquéreurs, cette publicité n'avait toutefois pour but ni de convalider la propriété, ni même d’assurer la priorité à l'encontre de l'acheteur, premier en date, qui s’est abstenu de transcrire ; elle n'avait autre vertu que d'arrêter le cours des inscriptions hypothécaires du chef de l’aliénateur. Au contraire, relativement aux tiers titulaires d'hypothèques, le propriétaire désigné comme tel par la déclaration foncière déposée à la conservation, était, en tout cas, le véritable propriétaire.

Il s'ensuit que dans ce régime, la propriété n’est pas consolidée entre les mains du possesseur actuel et des acquéreurs, mais elle est au contraire garantie contre tout anéantissement pour les préteurs sur hypothèques qui ont contracté avec le propriétaire apparent. Aux termes des articles 92 à 96, aucune demande en éviction ne peut être admise à l'audience avant d’avoir été inscrite au bureau de la conservation et la révocation prononcée ne saurait porter atteinte aux droits hypothécaires constitués antérieurement à cette inscription, sauf le recours du propriétaire contre celui qui les avait consentis (art. 95).

IT y a lieu de signaier, dans cette disposition, la première manifestation, dans une loi française, du principe de la force probarite des registres, consacré également en matière hypothécaire par l’art. 140 du Code civil général prussien de 1794 (2).

La Loi de Messidor pose le principe de la publicité de toutes hypothèques, sans distinction : elle supprime, par suite, l’hypothèque tacite de l’ancien droit et elle ne reconnaît que l’hypothèque

(1) Baudry-Lacantinerie et de Loynes, I, Introduction ; Challamel, Etudes sur tes cédules hypothécaires. etc, p. 24 ; Rondel, De la mobilisation du sol, p. 128. On ajoute que la loi de Messidor ignore la règle de la spécialité hypothécaire. M. Besson, du reste, ne cache pas ces défauts signalés par ces auteurs,

(2) Besson, p. 92 ; de Loynes, Le Code civil et le crédit, p. 5.

volontaire ou contractuelle et lhypothèque forcée qui résulte des jugements. Elle rejette complètement le système des hypothèques légales, instituées au profit de la femme mariée sur les biens du mari, du mineur, de l'interdit sur ceux du tuteur.

Toutefois, l'hypothèque volontaire du Code de Messidor, n’est pas l'hypothèque conventionnelle du Code civil : Fhypothèque existe de plein droit, sans le recours d'aucune stipulation, par la seule force du titre obligatoire, mais elle ne devient efficace que par la publicité de l'inscription sur les registres du conservateur.

Il y a lieu d'observer que les effets de la publicité sont paralysés par la règle que l'inscription, prise dans le mois de l'acte d'obligation ou du jugement, rétroagit à la date du titre hypothécaire (art. 23) (x).

Mais, ce qui est plus grave, cette loi ne proclame pas le principe de la spécialité du gage hypothécaire : tout en prohibant l’hypothèque pour une somme indéterminée (art. 61) (2), elle porte que l'hypothèque frappe, comme nous l'avons déjà ait, les biens présents et à venir de l'obligé, dans l'arrondissement du bureau où l'inscription a été faite (art. 26) comme ceux des héritiers (art. 27) (3), mais non ceux des ‘héritiers bénéficiaires, sauf la faculté de faire réduire l'inscription si elle affecte un gage hors de proportion avec la créance.

Une dispostion particulièrement intéressante de la Loi du g messidor an II, est celle sur l'institution de l'hypothèque sur soi-même ou cédule foncière (4), présentant de grandes analogies avec le bon foncier, Grundschuldbrief, organisé en Prusse par la Loi du 5 mai 1872. Tout propriétaire est autorisé à prendre inscription sur son propre bien jusqu'à concurrence de trois quarts de sa valeur capitale. À cet effet, le propriétaire doit déposer, dans les formes

(1) Une règle analogue se trouvait dans l’édit de 1675.

(2) Tandis que l’ancien droit décidait que tous les intérêts à échoir étaient garantis par l’hypothèque, au même rang que le principal de la créance, la loi de Messidor an IIL, décide que l’inseription garantit une année d’intérêt et le terme courant.

- (3) Pour ces biens une nouvelle inscription devra être requise.

(4) Challamel, De la cession des créances hypothécaires en Droit français, thèse, Paris, 1878 ; du même, Rapport à la sous-commission juridique, Procès-verbaux de 13 Commission extra-parlementaire du Cadastre, fase. 7, pp. 108-109 ; Rondel, La mobilisation du. sol, thèse, 1888 ; Besson, pp. 90 et s. ; V. dans les Codes Tripier, édition Monnier, sous l’art. 2124 du Code civil, un modèle de la cédule hypothécaire,

prescrites, la déclaration foncière de ses biens et en justilier au conservateur des hypothèques qui lui en délivre une ou plusieurs cédules, transmissibles par endossement et valables pour un temps déterminé, ne pouvant excéder dix ans. Le conservateur est garant de la valeur capitale annoncée par la cédule (art. 36, n° 1). Le porteur d’une cédule est garanti contre les suites des actions en éviction, ainsi que nous l'avons déjà dit, et quant à la valeur du gage par la responsabilité personnelle du conservateur. Ainsi la loi autorise ce dernier à provoquer une expertise s’il a des doutes sur l'exactitude de l'évaluation (art. 48 et s.). Tandis que l'hypothèque ne peut exister indépendamment de la créance personnelle dont elle est l’accessoire, l’hypothèque sur soi-même a une existence propre, dégagée de tout droit personnel et elle mobilise non seulement les titres du crédit immobilier, mais la fraction du sol dont elle représente la valeur.

D'après une opinion longtemps accréditée (1), ce décret n'aurait jamais été appliqué ; mais des recherches conduites par M. Georges Rondel (2) et par M. Flour de Saint-Genis (3), ont prouvé qu'il a été exécuté pendant plusieurs années (4). Mais il est vrai que l’institution de l’hypothèque sur soi-même ne s’est pas acclimatée en France, soit à cause des formalités compliquées et coûteuses dont nous avons parlé, soit à cause d’une crainte exagérée des dangers de la mobilisation du sol pour la conservation des biens dans les familles, dont on trouve l'expression dans le rapport du tribun Grenier au Tribunal sur le titre des privilèges et des hypothèques du Code civil : « On vit avec effroi une sorte de mobilisation du territoire de la République, qui, pour quelques avantages particuliers qu'elle allait produire, offrait les plus funestes moyens à la dissipation et menaçait les fortunes d’un ébranlement général » (5).

() V. Besson, op. cit., p. 92 ; Falcimaigne, De la publicité des hypothèques, p. 455 ; Challamel, De la Cession des créances hypothécaires, p. 72 ; Req., 26 janvier 1807, $. 07.1.207.

(2) La mobilisation du sol en France, Paris, 1888.

(3) Extraits des Annales de l’enregistrement, 3° série, année 18983.

(4) V. aussi Baudry-Lacantinerie et de Loynes, I, Introduction ; Challamel, Rapport cité, fase. 7, p. 109 ; Cherest, La mobilisation du crédit hypothécaire au moyen de titres négociables, thèse, Paris, 1913 ; Gendrau, La mobilisation du crédit foncier, thèse, Poitiers, 1923 ; Avril, Les obligations hypothécaires à ordre ow au porteur, thèse, Paris, 1929.

(5) A. Colin et Capitant, t. I, n° 1186 ; Planiol et Ripert, XIII (Becqué), n° 1450.

Ge fut cette loi qui établit la nécessité du renouvellement décennal des inscriptions (art. 85). Elle conserva l'institution de la purge établie par l’édit de 1771 (a).

97. La Loi du 11 brumaire an VII. La Transcription. — La Loi du 9 messidor an III fut remplacée par celle du 11 brumaire an VII (1* novembre 1798) qui institua, incidemment, la transcription. Dans le but d'organiser le régime hypothécaire, en lui donnant pour base la publicité, on décida que tout propriétaire d'immeuble serait réputé en avoir conservé la propriété, alors même qu'il l’aurait précédemment aliéné, tant que l'acte d’aliénation n'aurait pas été transcrit.

Le rapporteur de cette loi, Crasson de l'Hérault, en s’inspirant aux coutumes de nantissement et plus particulièrement au décret de la Constituante des 19-29 septembre 1790, qui avait substitué à l’ancienne publicité des œuvres de la loi, la procédure de la transcription, proposa le principe de la nécessité de le transcription pour opérer le dessaisissement de l’ancien possesseur au regard des tiers. « Les actes translatifs, porte l’art. 26, doivent être transcrits sur les registres du bureau de la conservation des hypothèques dans l’arrondissement duquel les biens sont situés ; jusque-là ils ne peuvent être opposés aux tiers qui auraient contracté avec le vendeur et qui se seraient conformés aux dispositions de la présente loi ».

Quoique inspirée au système des pays des coutumes de nantissement, la transcription, telle qu'elle ressort de cette loi, emprunte son caractère au système de l'insinuation : la transcription n'est qu'un procédé de publicité, elle ne joue aucun rôle dans la formation du contrat de transfert entre les parties et elle est uniquement destinée à rendre opposable aux tiers le fait de la transmission.

Mais en même temps Le système de cette loi marque une différence considérable avec l’insinuation des ordonnances royales, car les tiers qui peuvent se prévaloir du défaut de la publicité ne sont plus ceux visés par l’ordonnance de 1731, mais désormais ceux qui ont acquis un droit réel sur l’immeuble, du chef de l’aliénateur, et par contrat.

La transcription n’est plus rétroactive comme l’insinuation et la loi de Brumaire laisse substituer l’insinuation pour les donations entre vifs en se contentant de prescrire, en outre, la transcription pour les donations d'immeubles.

Cette loi a un champ plus étendu que la publicité du décret de Messidor ; elle ne place plus au premier plan les intérêts des titulaires d’hypothèques, mais elle se préoccupe avant tout de garantir, par la transcription des titres de transfert, la sécurité des acquéreurs, d'où découle celle des créanciers hypothécaires. Mais après ce que nous avons dit du régime actuel, il est superflu de faire remarquer que cette publicité n’a aucune force probante : elle avertit les tiers de l'existence du titre translatif, elle assure à ce titre un rang de priorité, mais elle n’en garantit pas la validité, tandis que dans le système de messidor, aucune demande en éviction ne pouvait porter atteinte aux droits hypothécaires constitués antérieurement à l'inscription de la demande.

La loi de Brumaire laisse en dehors les constitutions de servitudes et de droits d'usage et d'habitation et elle est à ce point de vue défectueuse, car la sécurité du prèteur et de l'acquéreur se trouve compromise, s'ils ignorent les démembrements ou charges grevant l'immeuble, ainsi que nous l'avons relevé.

La question de la publicité du partage et des actes déclaratifs en général, ainsi que des mutations à cause de mort, ne fut même pas examinée par les Assemblées de l'an VII.

En ce qui concerne plus spécialement les sûretés réelles, la loi de Brumaire consacre la règle de la publicité des privilèges et des hypothèques, sous la seule exception du privilège des frais de scellés et d'inventaire, de dernière maladie, d’inhumation, de l’année courante des gages aux domestiques et de la contribution foncière.

L'hypothèque conserve les caractères que lui avait reconnu la législation antérieure : notamment elle reste un droit accessoire et elle continue à être la garantie de l'obligation personnelle contractée par le débiteur. L'hypothèque existe pour les créances résultant d'un acte notarié, d'un jugement, d’un acte sous-seing privé, dont la signature soit reconnue ou vérifiée en justice, pour des créances, enfin auxquelles la loi attache le droit d’hypothèque. |

Quelle soit conventionnelle, judiciaire ou légale, l’hypothèque n'existe au regard des tiers et ne prend rang que par l'inscription sur les registres.

En ce qui concerne le principe de la spécialité, la loi de Brumaire n'y soumet rigoureusement que l’hypothèque conventionnelle ; l’hypothèque judiciaire et les hypothèques légales sont indéterminées quant à la somme ; la première ne porte que sur les

biens présents du condamné, mais la seconde porte sur les immeubles présents et à venir du débiteur (art. 17.et 21). L'inscription garantit deux années d'intérêt (art. 18). Tout en soumettant les hypothèques au régime de publicité, cette loi n’en conserve pas moins la purge ; mais il importe de remarquer que l’art. 30 décide que l’acquéreur, au lieu d’offrir aux créanciers un paiement immédiat, doit s’engager envers les créanciers à terme à s'acquitter entre leurs mains au jour de l’arrivée du terme. L'article 31 n’exigeait qu'une surenchère du vingtième (1).

Elle maintient la règle du renouvellement décennal dans l’inscription, tout en admettant toutefois une dispense au profit de l'Etat et au profit des femmes mariées, tant que dure le mariage et une année après pour l’hypothèque garantissant leurs droits et reprises (art. 23). Elle supprime la cédule hypothécaire.

98. Le Code civil. Abandon du'système de la loi de Brumaire. — On sait que le système de la loi de Brumaire fut abandonné par le Code civil. En ce qui concerne les donations, qui étaient restées soumises à l’insinuation, en même temps qu’à la transcription, sous l'empire de la loi de Brumaire an VII, le Code supprima l’insinuation mais maintint la transcription pour la donation d'immeubles (art. 939 à 941) et pour les substitutions permises (art. 1096), avec un caractère mixte qui tient à la fois de la transcription moderne et de l’insinuation ancienne (2).

Quant aux mutations à titre onéreux la discussion ouverte à propos de l’art. 1138 et renvoyée (art. 1140) à la matière de la vente, fut ajournée encore une fois (art. 1583). Arrivés au titre des hypothèques les auteurs du Code durent aborder l’art. gr du projet arrêté par la Section de législation du Conseil d'Etat, qui reproduisait à peu près l’art. 26 de la loi de Brumaire. Malville attaqua cette disposition, disant qu’elle avait « des inconvénients graves ». Tronchet arriva jusqu’à dire qu’elle était « désastreuse », de sorte qu'elle fut supprimée sans qu'aucune bonne raison n'ait été donnée (3). La question de la publicité du partage ne fut même pas abordée.

(1) La loi belge du 16 déc. 1851, art. 115, en est revenue à ce taux.

(3) Troplong arriva à dire qu’il y eut un malentendu ou un escamotage : Privilèges et hypothèques, Préface, pp. 13 et s. ; Laurent, XXIX, n° 29 ; Colin et Capitant, t. I, n° 918 ; Fenet, XV, pp. 386-391 ; Locré, VIII, pp. 146-170.

ManuEz-Gismonni, Rég. publ. fonc. 10

On sait qu'après la publication du Code la question se posa de savoir si la transcription était encore nécessaire, car des dispositions nombreuses y faisaient allusion (art. 1583, 2108, 21841, 2180, 2189, 2198, 2199, 2200) ; mais cette thèse fut repoussée par un avis du Conseil d'Etat, non publié, du 23 thermidor et, d'après Merlin, du 11 fructidor an XIII (29 août 1805). Il faut aussi rappeler que l'Administration de l’Enregistrement obtint l'insertion dans le Code de procédure civile de deux dispositions aux termes desquelles l’aliénation ne suffisait plus par elle-même à arrêter le cours des inscriptions hypothécaires, mais l’inscription des hypothèques consenties par le vendeur avant la vente restait encore possible jusqu’à la transcription de la vente et même quinze jours après (art. 834 et 835, proc. civ.). Mais nonobstant cette disposition la transcription n'était point nécessaire pour que les transmissions immobilières fussent opposables aux tiers autres que les créanciers hypothécaires du vendeur antérieurs à la vente.

Quant à la publicité des privilèges immobiliers et des hypothèques, ce ne fut pas sans difficulté qu'elle triompha. Beaucoup de Tribunaux d'appel. à qui le projet fut soumis, s'étaient prononcés pour le rétablissement du système de l’ancien droit : neuf seulement avaient demandé le maintien de la loi de Brumaire (1). Au Conseil d'Etat, la section de législation était partagée : il y eut deux rapports en sens contraire, l’un de Bigot de Préameneu, en faveur de l’hypothèque occulte ; l’autre de Réal, défendant le régime de publicité (2).

Enfin, ce fut ce principe qui l’emporta grâce aux efforts du Tribunal de cassation, qui rejeta en grande partie le projet de :la commission et rédigea à l’appui de ses idées un rapport remarquable (3).

IH n’y a plus lieu de remarquer que les hypothèques légales du mineur, de l'interdit et de la femme mariée ne furent soumises qu'en apparence à la publicité et que le principe de la spécialité ne fut pas admis sans réserves (4), car nous avons déjà amplement traité de ces inconvénients,

(1) Fenet, XV, p. 271 ; Locré, XVI, p. 158.

(2) Fenet, XV, pp. 223 et 280 ; Locré, VIII, pp. 146 et 170. (3) -Fenet, II, pp. 607-649.

(4) V. n°° 69 ets,

99. Réactions contre le Code civil (1). Retour aux principes de la loi de Brumaire. L'enquête de 1841 du Garde des Sceaux M. Martin du Nord. — Nous avons déjà dit que des critiques très vives furent dirigées de toutes parts contre le système du Code immédiatement après sa promulgation. Il suffirait d'en nommer les principaux auteurs. En r912 M. Hua écrivait un volume intitulé : De la nécessité et des moyens de perfectionner la législation hypothécaire. Les objections formulées la même année ‘par l'avocat Anthoine, furent reprises en 1819 par Jourdan (2). En 1827 Casimir Périer fonda un prix de trois mille francs pour le meilleur mémoire sur la réforme hypothécaire et l’avocat Decourdemanche dans une étude Du danger de prêter sur hypothèque proposa un système qui fut jugé impraticable. M. Loreau, directeur des domaines, publia un mémoire sur Le crédit foncier et le moyen de le fonder, qui exerça une grande influence sur la marche en avant de l’idée de la publicité, qui fut vulgarisée par MM. Gastaldi (3), Foelix (4), Mongalvy (5), et à laquelle se rallia Troplong (6).

Un projet de Code foncier en 126 articles, rédigé par la Commission de révision, créée par une loi de 1824, disparut avec Charles X. Mais toutes ces critiques déterminèrent le Gouvernement de Juillet à provoquer une enquête dont se fit initiateur, le 7 mai 1841, le garde des sceaux, M. Martin du Nord, auprès de la Cour de Cassation, des Cours d’appel et des Facultés de Droit. Leurs réponses et divers documents furent publiés en 1844, en trois volumes, sous ce titre : « Documents relatifs au régime hypothécaire publiés par ordre du Gouvernement. »

À l'exception des Cours de Bordeaux, de Toulouse et de la moitié de celle de Rouen, qui se proncncèrent pour le maintien du système du Code civil, toutes les Cours d’appel et les Facultés de Droit s’accordèrent à réclamer le retour au principe de publicité de la loi du 11 brumaire an VII.

(1) Besson, op. cit. pp. 108 et s. ; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, I, Introduction ; F. Roger, La réforme du régime foncier en France, Paris, 1922 ; L. Guillouard, La Révision du régime hypothécaire, extrait du Livre du Centenaîre, Paris, 1904.

(2) Thémis, V, pp. 228, 229, 481 et t. VI, p. 193.

(3) Eecherches sur le droit foncier, Paris, 1829.

(4) Annales de la législation, Paris, 1829, p. 163.

(5) Mémoire sur les moyens de mettre à l’abri les acquéreurs d'immeubles,

(6) Privilèges et hypothèques, Préface.

Tandis que certaines Cours et Facultés proposaient de restreindre la transcription aux titres translatifs de propriété et de droits réels susceptibles d'hypothèque, six Cours d'appel et trois Facultés (1) réclamaient l’extension de la règle aux transmissions à cause de mort, aux testaments et aux actes déclaratifs.

En ce qui concerne la publicité des mutations à cause de mort, la question de la détermination du titre à transcrire arrêtait la plupart des Facultés et des Cours. Les Facultés de Dijon et de Caen, ainsi que la Cours de Metz, demandaient la transcription des dispositions testamentaires, mais non des successions légitimes. Seules la Cour de Riom et la Faculté de Paris entrevoyaient une solution générale Il importe de remarquer qu'on ne concevait pas qu'il pût y avoir transcription sans que cette formalité servit à rendre le droit opposable aux tiers : dès lors on ne voulait pas porter atteinte à la saisine, en la faisant dépendre d’une formalité ; on ne voulait faire dépendre le titre de l'héritier de la transcription, puisqu'il découle directement de la loi. Mais nous reviendrons sur cette question.

Les Cours de Riom et de Montpellier, les Facultés de Paris et de Caen, proposaient en termes excellents l’organisation d’une publicité réelle par le moyen des livres fonciers en accord avec le Cadastre, sans, toutefois, arriver jusqu'à changer le caractère de la transcription qui restait celui de la loi de Brumaire an VII, c’est-à-dire un moyen de rendre la transmission opposable aux tiers et non un moyen de consolider d’une manière absolue la propriété entre les mains de l'acquéreur. Toutefois, la Faculté de Grenoble et plusieurs professeurs de Rennes, désirent que la publicité devienne nécessaire pour transmettre la propriété entre les parties contractantes comme à l'égard des tiers.

Seule, la Cour de Bastia, à mots couverts, arrive jusqu’à demander le principe de la force probante en exigeant que « la transcription soit le signe infaillible auquel l’acheteur et le prêteur reconnaîtront quel est celui qui a le droit de disposer de la propriété ».

Les autres Cours et Facultés se préoccupent des causes occultes r LA e Fr a x L ,e La LC > d'éviction et en général elles se rangent à l’idée de faire publier

(1) De Caen, de Paris et de Poitiers, dans certains cas, v. Martin du Nord, op. cit., t. I, p. 448.

les événements qui font perdre la propriété, tout en ne se cachant pas que d’une part il y a des causes d’éviction rebelles à toutes publicités, et que, d’autre part, l'inscription des demandes en nullité ne peut pas faire que les droits réels constitués antérieurement ne soient anéantis par l'effet rétroactif de la résolution.

En ce qui concerne la réforme hypothécaire, une seule Cour, celle de Toulouse, se prononce pour le maintien du statu quo. Celles de Bordeaux, Limoges et Rouen repoussent les innovations qui porteraient atteinte aux principes du Code civil. Tous les autres corps consultés sont nettement partisans d’une réforme plus ou moins complète du régime hypothécaire.

Toutefois, pour se prononcer nettement en faveur de l’application rigoureuse du principe de la publicité et de la spécialité on ne voit guère que quatre Cours d’appel et trois Facultés : notamment la Cour de Bastia et la Faculté de Paris. Elles s'accordent sur la nécessité de soumettre l’hypothèque légale à l'inscription et à la détermination. La Faculté de Paris suggère le moyen de concilier l'application du principe avec les intérêts des incapables en proposant d'admettre, suivant les circonstances, les maris et les tuteurs à suppléer à la garantie hypothécaire par une süreté d'une autre nature, une caution. Sans arriver jusqu’à proposer la suppression de l’hypothèque judiciaire, cette Faculté demande qu'elle ne puisse résulter de la simple vérification où reconnaissance en justice d’un acte sous seing privé. D'autre part, celle résultant d’un jugement de condamnation devrait être inscrite sur chacun des immeubles désignés par le créancier et les juges devraient avoir le pouvoir de restreindre l’effet de l’hypothèque judiciaire à certains immeubles suffisants pour la sûreté du créancier (1).

100. Projet de Loi de 1850. — A la suite de cette enquête de 184r, une Commission fut nommée par le garde des sceaux pour préparer un projet de loi sur la réforme hypothécaire, mais elle n’aboutit qu’à un texte insuffisant ne contenant que des réformes de détail à vingt et un articles du Code (2). Le rapport fut publié le 9 février 1848. La chute du Gouvernement de Juillet empêcha à cette commission de continuer son œuvre.

(1) Doc. hyp., t. TITI, p. 280.

(2) V. Guillouard, I, n°" 44 et 8,

Dans la séance de l’Assemblée Législative du 2 juin 1849, M. Pougeard présenta une proposition ayant pour objet la réforme du titre du Code civil sur les privilèges et hypothèques, du titre du même Code sur l’expropriation forcée, des titres du Code de procédure civile relatifs à la saisie immobilière et à la surenchère sur l'aliénation volontaire. Cette proposition fut renvoyée avec une proposition de loi de M. Wolowsky sur l’organisation du crédit foncier à une commission de trente membres, nommée par un arrêté du 15 juin 1849 du Président de la République (1).

Le projet de loi formulé par cette commission fut renvoyé au Conseil d'Etat par décret du 27 décembre 1849 (:). Mais comme le Conseil d'Etat faisait attendre son avis, M. Rouher, Ministre de la Justice, dans la séance du 4 avril 1850 (3), déposa l'exposé des motifs et le texte d’un projet de loi tendant à réformer le titre du Code civil sur les privilèges et hypothèques. Le projet du Gouvernement fut renvoyé à la Commission de réforme hypothécaire et du crédit foncier. Le 25 avril 1850, M. de Vatismenil déposa le rapport de la commission sur ce dernier projet et sur la partie de la proposition

.de M. Pougeard relative à la réforme hypothécaire.

La première délibération eut lieu le 25 juin 1850 (4). La seconde délibération, commencée le 13 novembre 1850 (5) fut terminée le 22 février 1851. La troisième délibération ne put avoir lieu par suite des événements de décembre 1851.

IT nous faut examiner ici la structure générale de ce projet de loi en insistant seulement sur les points qui diffèrent de la loi actuelle, car ce projet constitua la base d’une grande quantité de projets que nous avons à examiner. « Le système du Code civil, déclarait M. de Vatismenil dans son rapport, a été soumis à une expérience de près d’un demi-siècle. Il est maintenant jugé. Il faut revenir à la publicité complète et absolue, Pour que le Crédit foncier existe d’une manière réelle, ïl est indispensable que toutes les charges hypothécaires se manifestent clairement aux yeux des prèteurs ; que ceux-ci puissent juger par leurs propres lumières de la

(1) Sur les travaux de cette Commission, v. Valette, Mélanges, IT, pp. 221, 257 ct Cauwes, Cours d’és. pol., TI, p. 410.

(2) Moniteur du 31 déc. 1849, p. 4223, vol. 2.

(3) Moniteur de 1850, pp. 1102 et 1160 à 1162.

(4) Moniteur de 1850, pp. 2178 à 2180.

(5) Moniteur de 1850, p. 3255, vol. 2.

situation de l’'emprunieur ; qu'en un mot, pour faire le bilan immobilier du possesseur d’une maison ou d’une ferme, il suffise d’effectuer une addition et une soustraction » (x).

En conséquence, le projet de Vastismenil, sans abandonner le système de publicité par nom de propriétaire, et non par feuillet foncier, constituait un grand progrès.

Il soumettait toutes les hypothèques au double principe de la publicité et de la spécialité. Légale ou conventionnelle seulement et non judiciaire, l'hypothèque ne produisait effet que du jour de son inscription, et l'inscription ne pouvait être prise que pour une somme fixe et sur des immeubles présents et spécialement désignés par leur nature et leur situation. Les biens à venir n'étaient pas susceptibles d'hypothèque, même en cas d'insuffisance des biens présents.

Le projet n'abandonnaïit pas à la discrétion des parents ou alliés de l'incapable le soin de requérir inscription de l’hypothèque du mineur et de la femme mariée : il impose cette obligation au greffier qui a concouru à la délation de la tutelle, au notaire qui a reçu le contrat de mariage, sous peine de r00 francs d'amende et même de destitution (art. 2130 à 2144). En outre, dans le cas où le Conseil de famille jugerait insuffisante la garantie hypothécaire du tuteur, ledit Conseil de famille pouvait ordonner le versement à la caisse des dépôts et consignations de tous les capitaux appartenant au mineur et des excédents de ses revenus (art. 2141) suivant l’idée émise par la Faculté de Paris.

Les privilèges les moins favorables étaient supprimés, privilèges de l'architecte et du constructeur. Les privilèges de l’art. 2101 du Code civil cessaient d'être colloqués sur les immeubles à défaut de mobilier.

Le projet affectait au payement des créances, privilégiées ou hypothécaires, selon le rang de chacune d'elle, le montant de l'indemnité d'assurance (art. 2095).

En ce qui concerne la purge, le projet proposait l’abandon du principe, quelque peu brutal, de l’art. 2184, et le retour à la loi de Brumaires an VII quant au remboursement des créances non échues : « Les ventes en seront plus faciles, disait M. de Vatismenil, les prêts se feront aussi de meilleures conditions, parce que les prêteurs

(4) V. Besson, op. cit., p. 116 ; Guillouard, La révision du régime hypothécaire,

op, cit., p. 10,

n'auront pas à courir les chances d’être remboursés inopinément » (1).

Dans les travaux préparatoires on avait proposé de donner le droit de purge au moins à l'égard des hypothèques légales, aux bailleurs de fonds qui désiraient, avant de prêter, S'assurer sur l'état hypothécaire de l'immeuble, mais cette proposotion fut rejetée par la commission nommée par le Gouvernement (2).

La caution à fournir par le surenchérisseur était réduite au dixième du prix (3). Le bénéfice de la discussion était aboli (4), ainsi que la faculté de délaissement (5). La prescription de l’hypotèque indépendante de la prescription de la créance était abolie.

Le projet rétablissait la transcription de la loi de Brumaire an VIT; mais le principe de l’art. 26 recevait un caractère encore plus vaste, car il comprenait les actes déclaratifs (6), aussi bien que les actes translatifs de droits réels susceptibles d’hypothèque, et en outre, étaient assujettis à la transcription les actes constitutifs d’antichrèse, de servitude, d’usage et d'habitation (7).

(1) L’année suivante le même principe fut consacré par la loi belge du 16 déc. 1851, art. 113.

(2) Rapport de M. Persil, Revue de législation (Revue Wolowsky), p. 314.

(3) Art. 2183, Rapport de M. de Vatismenil, p. 50 ; La loi belge de 1851, à 25%, (art: 115, 5°).

(4) Conformément à la loi belge.

(5) La loi belge a maïntenu le délaissement (art. 8).

(6) Au cours de la discussion devant l’Assemblée la publicité des actes déclaratifs fut soutenue par M. Persil et par M. Berthmont, rapporteur de la loi au nom du Conseil d'Etat et ïl importe de remarquer qu’elle fut combattue par le rapporteur, M. de Vatismenil, dont l’argumentation devait être reprise victorieusement en 1853 par M. Belleyme, rapporteur du projet qui devint la loi de 1855.

(7) La Commission de 1849 avait proposé de soumettre à la transcription les mutations à cause de mort, maïs cette proposition fut repoussée. Il faut remarquer qu’il ne s’agissait pas de rendre inopposable la mutation à l’égard des tiers: < Nous avons voulu, disait M. Persil, commencer à ouvrir la voie d’une universelle publicité, en imposant aux receveurs de l’enregistrement à qui les déclarations ab intestat doivent être faites dans les six mois du décès, l’obligation de donner immédiatement connaissance aux Conservateurs de la mutation sur les registres des transcriptions. Ce ne sera sans doute qu’un renseignement auquel ne pourra pas S’attacher à l’égard des tiers les effets légaux de la transcription, mais ce renseignement pourra leur être utile et cela suffit pour que nous vons proposions d’en exiger la mention tant sur les registres des conservateurs que

Suivant le principe de la loi de Brumaire an VII la transcription était obligatoire pour rendre les actes opposables aux tiers, mais là s’arrêtait son effet : « L'aliénation, quoique suivie de transcription, ne transfère pas à l'acquéreur plus de droit que n’en avait son auteur, si ce n'est à l'égard d'un précédent acquéreur et à l'égard des tiers qui ont négligé de transcrire » (art. 5122 du projet).

Toutefois, après avoir maintenu la maxime « memo plus juris in aliun transferre potest quam ipse habet », le projet se propose de faire échec à l’autre maxime qui en est la logique conséquence : « resoluto jure dantis resolvilur jus accipientis. »

Au terme de l’art. 2105 les droits de résolution et de révocation appartenant aux anciens propriétaires, n'auront plus d'effet rétroactif au regard des tiers créanciers inscrits et aux acquéreurs subséquents qui ont fait transcrire, qu'autant qu'ils seront transformés en actions, et seulement à partir du jour où l’action sera annotée en marge de la transcription du titre qu'elle menace de révocation ou de résolution. Tous les droits réels constitués et rendus publics antérieurement à la mention de l’action résolutoire ou révocatoire, échapperont à l'effet rétroactif du jugement de résolution ou de révocation.

Cette disposition qui contient l'institution de la « prénotation », avait eu son origine dans les articles 92 à 96 du Code de Messidor an II, dont nous avons déjà parlé (1) et elle était inspirée plus particulièrement de l’art. 958, al. 1* du Code civil relatif aux effets de la révocation de donation pour cause d’ingratitude (2).

Elle demande quelque développement, car elle a fait l’objet d’un débat qui est resté célèbre. Repoussée par l’Assemblée législative, elle inspira une grande quantité de projets et elle fut consacrée par le Code civil italien de 1865 avec une portée encore plus vaste, ainsi que nous le verrons. Nous devrons par conséquent revenir sur ce sujet.

Ce principe avait été formulé dans l’art. 60 du projet de M. Pougeard de 1849 par rapport au droit de résolution du vendeur (1654 Cod. civ.) et à l’action en reprise de l’échangiste (art. 17905 Cod. civ.). Le projet du Gouvernement au contraire,

sur les états qui seront demandés à ces derniers. (Reproduit dans le rapport déposé par M. Violette à la Chambre des Députés, le 19 janvier 1909, Journal Officiel, Doc. n° 2256).

(HV m9

avait jugé trop radical ce système et avait proposé de n'accorder l'effet résolutoire qu’à la cause résolutoire expresse, que le Conservateur aurait dû mentionner d'office dans l'inscription du privilège du vendeur. Mais la commission de l’Assemblée législative entre les deux systèmes accepta celui de Pougeard : la cause résolutoire expresse, elle observa, une fois admise, prendrait le caractère d'une clause de style qui figurerait dans tous les actes. Le Conseil d'Etat, consulté par le Gouvernement avant la discussion du projet de loi par l’Assemblée, avait accepté toutefois ce système.

Sur le système proposait par la commission de l’Assemblée, et qui était, comme nous avons dit, celui de Pougeard, la discussion se poursuivit très vive, pendant les séances des 14, 16 et 17 décembre 1850.

La critique de cette disposition fut faite par M. Valette, dans Îa séance du 17 décembre (1). D’après cet éminent juriste, cette disposition, compréhensible à l’égard des causes d’éviction rebelles à toute publicité directe et initiale, que les parties ne peuvent prévoir lors du contrat, ni, par conséquent, inscrire à l’avance sur les registres publics, — telles que l’action en révocation des donations pour cause d’ingratitude, — cadrait mal avec l'esprit du Code civil et allait au delà du but à atteindre au cas du droit de résolution du vendeur et au cas de l’action en reprise de l’échangiste. car ces causes de résolution, contemporaines du fait même de l’aliénation, peuvent faire, dès ce moment, l’objet d’une inscription.

D'après M. Valette le principe à adopter devrait consiter à exclure le droit de résolution s’il n’a pas fait l’objet d’une stipulation formelle lors du contrat et d’une publicité sur les registres avant la transcription des droits des tiers.

Entre ces deux systèmes, dès le commencement de la discussion, M. Rouher présenta, sous forme d’amendement, un nouveau système, solidarisant l’action résolutoire avec le privilège du vendeur, qui Foot

Nous n'avons pas à expliquer ce système, car on sait que, reproduit d’abord par l'art, :8 de la loi belge du 16 décembre 1851, devint après l’art. 7 de la loi actuelle du 23 mars 1855 (2).

IT est intéressant d'observer que M. Valette présenta un amendement qui organisait une sorte de purge de l’action résolutoire

(1) Moniteur, p. 3613.

(VA ne58;

du vendeur non payé : il étendait au cas de revente volontaire le mode établi par l’art. 717 du Code de procédure civile pour le cas d’expropriation forcée (1).

En outre, il proposait d'affecter l'indemnité due à l'acheteur en cas de résolution du contrat, à ses créanciers hypothécaires.

Il y a lieu de signaler le discours prononcé par M. Valette, dans la séance du 18 décembre 1850, sur la suppression de l’hypothèque judiciaire (2). Nous avons déjà dit que le projet de la commission n'admettait pas cette hypothèque. M. Bethmont rapporteur du Conseil d'Etat, déclarait que le devoir du législateur était de la supprimer. M. Louvet, dans la séance du 17 décembre 1850, en réclama le maintien, que combattit M. Charlemagne. Dans la séance du 18, l’hypothèque judiciaire fut successivement défendue par MM. Riché et Wolowski et combattue par M. Crémieux. Après l'intervention de M. Valette, l’Assemblée législative vota l’abrogation proposée.

La Commission ne fut pas seulement mise en échec sur la question de la publicité du droit de résolution, mais aussi en ce qui concerne la publicité hypothécaire. Sur l'initiative de M. Demante, l’Assemblée législative se prononça pour le maintien de l’hypothèque légale des incapables, générale et clandestine, tout en accordant à-la femme la faculté de renoncer à son hypothèque par le contrat de mariage, en imposant aux veuves et aux mineurs l'obligation de prendre inscription dans l’année de la cessation de l'incapacité (3).

Des dispositions secondaires du projet autorisaient l’endossement des obligations hypothécaires, modifiaient les formes de l’inscription et en prolongeaient la durée. Le projet du Gouvernement dispensait les inscriptions de tout renouvellement ; mais le rapport de Vatismenil, après avoir critiqué la péremption décennale concluait à substituer la péremption trentenaire (4).

(1) V. art. 114 de la loi belge du 16 décembre 1851.

(2) V. le texte dans le fase. 2, p. 111, des Procès-verbaux de la Commission extraparlementaire du Cadastre.

(3) Séance du 8 janvier et du 12 février 1851, Moniteur, p. 70, vol, 2 et p. 460, vol. I.

(4) En Belgique l'inscription conserve ses effets durant quinze ans (loi de 1851, art. 90) et en Italie durant trente ans (Code civil, art. 2002).

Nous avons déjà rappelé comment ce projet, voté en seconde lecture le ro mars 1051 (1), et mis en discussion en troisième lec-

ture le 1° juillet 1850, ne fut pas approuvé à cause des événements qui mirent fin à l’existence de l’Assemblée législative.

or. Loi du 23 mars 1855. — On sait que l’organisation du Crédit foncier fut réglée séparément par un Décret du 28 février 1852 et la Loi du 10 juin 1853 (2). Mais ces dispositions faisaient pressentir une loi générale. Le Conseil d'Etat prépara, par suite, en 1853, un nouveau projet ayant soin, pour éviter de nouveaux retards et de nouvelles difficultés, d’écarter tous les articles de l’ancien texte qui avaient soulevé des discussions (3).

Disparurent ainsi toutes les dispositions relatives à la publicité des hypothèques légales, sauf les règles de l’inscription dans l’année de la cessation du mariage ou de la tutelle et de la cession de l’hypothèque légale de la femme. Le projet soumettait cependant à la transcription les actes déclaratifs, mais la commission du Corps législatifs effaça cete mesure. Quant aux mutations à cause de mort, qui n'avaient pas été soumises à la transcription dans le projet de 1850, restèrent naturellement en dehors de toute publicité. Le rapport de la Commission parlementaire fut déposé par M. Debelleyme sur le Bureau du Corps législatif, le 21 mars 1854 (4). La discussion fut prompte : ouverte le 13 janvier 1855, se poursuivit dans les séances des 15, 16 et 17 sans incidents notables. La seule discussion intéressante fut celle relative aux dispositions qui solidarisaient l'action résolutoire avec le privilège du vendeur et qui accordaient un délai au vendeur et au copartageant pour inscrire utilement leur privilège. Le Sénat adopta le projet entier le 13 mars, qui devint la loi du 23 mars 1855, sur laquelle nous avons déjà assez dit.

Nous devons simplement rappeler les principales réformes de détail, sur lesquelles nous avons déjà attiré l’attention:

1° la Loi du 22 mai 1858 sur la procédure d'ordre a modifié plusieurs articles du Code de procédure, afin de préciser les droits de

(1) Moniteur, p. 700, vol. 3.

(3) Exposé des motifs reproduit dans Mourlon, Traité de la Transcription, pp. Vi ets.

(4) Moniteur, suppl., I, p. 34, vol. 4,

la femme mariée, du mineur et de l’interdit dans les ordres ouverts pour la distribution du prix des immeubles du mari ou du tuteur ; la Loi du 13 février 1889 a complété l’art. g de la Loi du

23 mars 1855, relatif à la cession de l’hypothèque de la femme mariée ; ;

3° la Loi du 19 février 1889 (art. 2 à 4) a réglé l'attribution des indemnités dues par suite d'assurance ;

4° la Loi du 17 juin 1893 a modifié les règles relatives aux intérêts des créances privilégiées et hypothécaires (art. 2151 C. civ.) ;

5° la Loi du 1° mars 1918 (et les Décrets des 29 mars 1918 et 21 mars 1921) a modifié la manière d'opérer les inscriptions hypothécaires ;

6° la Loi du 24 juillet 1921 a modifié la manière d'opérer la transcription hypothécaire (x).

Dans le chapitre suivant nous allons examiner les études de la réforme d'ensemble qui furent tout de suite reprises dès la promulgation de la Loi du 23 mars 1855.

(1) Nous rappelons que les loïs du 10 décembre 1874 et du 10 juillet 1885 ont organisé l’hypothèque maritime et celle du 5 juillet 1917 l’hypothèque de la batellerie fluviale.