CHAPITRE IV
Les projets d'amélioration
du système actuel de publicité personnelle
136. Réaction contre le système des livres fonciers. — Tandis que la Commission extraparlementaire du cadastre travaillait à l’œuvre que nous venons de résumer, toute une série de Congrès proclama la déchéance de l'idée des livres fonciers, qui avait suscité tant d'enthousiasme.
Ce fut tout d’abord le Congrès International de la propriété foncière à Paris, du 17 au 22 octobre 1892, qui par un retour inattendu sur les conclusions prises par le même Congrès en 1889, vota, dès le début, une proposition de M. Fabre, notaire, suivant laquelle le Congrès invitait les Chambres à poursuivre dans le plus bref délai la réforme hypothécaire au moyen de l'extension rationnelle de la loi de 1855 sur la considération que l’organisation d’une publicité réelle paraissait se heurter à des difficultés insurmontables et ne pas répondre d’ailleurs à un besoin urgent (1).
Immédiatement après le Congrès de la Société des Agriculteurs de France en 1893 demanda un retour au projet de 1850 (2); et de même les Congrès de la propriété bâtie qui se tinrent à Lyon en 1894, à Rouen en 1896 et les Congrès Internationaux de la propriété bâtie et de la propriété foncière de 1900 se prononcèrent favorablement à l'extension de la loi de 1855, et de la publicité personnelle.
Tous ces Congrès portèrent l'écho de la résistance du notariat, des praticiens et des agents de l'Enregistrement qui se virent lésés
(1) Rapport de M. Fernand Bally, notaire, sur le Congrès de 1892, Voiron, 1892. (2) Circulaires et mémoires du Comité des Notaires des départements, t. II, p. 37.
Manuez-Gismonni, Rég. publ. fonc. 15
dans leurs intérêts et froissés dans leur amour-propre. La cause principale de l'échec du système des livres fonciers, fut l'idée, à ce temps là ancrée dans tous les esprits, que l'établissement des livres fonciers supposerait, comme condition préalable et nécessaire, la réfection entière du cadastre, opération colossale qui entraînerait des frais énormes, que les collectivités intéressées, Etat, Départements, Communes, ne se souciaient guère de fournir (1).
Nous verrons que cette objection a perdu beaucoup de son importance depuis que la loi du 1°” juin 1924, en maintenant dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, le système des registres fonciers, a montré la possibilité d'établir des livres fonciers et d'organiser une publicité complète et efficace de la propriété immobilière et des droits réels immobiliers sans procéder à la refonte du cadastre (2).
Mais la Commission du cadastre avait établi d'une façon péremptoire la nécessité de cette réfection et avait fait dépendre de celle-ci toute l’organisation de son système de publicité ; ce fut dès lors cette question qui constitua la pierre d’achoppement de la réforme (3).
137. Hislorique des projets basés sur la publicité personnelle. — C'est ainsi que depuis 1892 abondèrent les projets de réforme basés non plus sur la publicité réelle, mais sur l’amélioration du régime actuel, tout en conservant les formes personnelles de la publicité.
Le 1* février 1894, MM. Dupuy-Dutemps, Brisson et Georges Leygues, députés, déposèrent à la Chambre une proposition de loi portant modification du régime de publicité en matière de trans-
(1) Dans ce but une loi très modeste du 17 mars 1898, due à l'initiative de M. Boudenot, député et président de la Sous-Commission technique de la Commission extraparlementaire du Cadastre, à pris diverses mesures pour faciliter la révision du Cadastre, notamment les subventions de l’Etat aux départements et aux communes ; dans les communes où le Cadastre a été refait, les notaires et tous les rédacteurs d’actes, même sous seings-privés, doivent, sous peine d’une amende de 25 fr, en principal, désigner les immeubles d’après ses données (art. 9). Une loi du 20 mai 1915 a obligé les notaires à déposer au bureau de l’enregistrement un extrait des actes portant translation ou attribution de propriété immobilière, pour que l’administration puisse constater les mutations cadastrales, (V. aussi Décret du 1°” mars 1929, J: O., 15 mars 1929, et loi du budget du 16 avril 1930, art. 8).
(2) m7 let se u92
(3) Ces critiques furent résumées par M. Fabre, notaire, dans la séance de la Commission plénière du 16 février 1905, v. Procès-verbaux, fase. 9, p'107:
mission immobilière, de privilèges et d'hypothèques (1), qui fut renvoyé à la Commission du Code de procédure et n'eut aucune suite.
La même année (1894) le Comité des Notaires des départements rédigeait une proposition de loi, inspirée de tous les travaux antérieurs et, notamment, de ceux de la Commission extraparlementaire du cadastre (2).
Le 28 octobre 1895, M. Léopold Thézard, sénateur, déposait une proposition de loi qui n'embrassait que la réfrome de la transcription (3). Ce projet fut renvoyé à la sixième commission d'initiative parlementaire, qui présenta un rapport sommaire dû à M. Brusset, sénateur (4).
LC: 27 octobre 1896, M. le Garde des Re Darlan déposa au Sénat un nouveau projet (5), qui reprenait et combinait les dispositions du projet notarial et les résolutions de la Commission du cadastre et fut renvoyé à la même commission que celui de M. Thézard (6).
Entre temps, M. Guillaume Chastenei, député, présenta à la séance du 22 juin 1900, une proposition de loi sur la sécurité du titre foncier, qui fut renvoyée à la Commission de réforme que ciaire et de législation civile (5). ù
Après sept ans d’études sur le projet Darlan, M. Thézard, rapporteur, fournit au Sénat un rapport très documenté qui concluait à un contre-projet bouleversant les dispositions primitives de ce projet (8).
() J. O., Chambre, Doc. $. O. 1894, Annexe 344.
(2) Circulaire trimestrielle n° 225 du 2 décembre 1894 dans le Recueil des Cireulaires et Mémoires du Comité, t. XI, p. 693.
(3) J. O. Sénat, Doc: $. O. 1895, Annexe n° 8.
(4) J. O. Sénat, Doc. $. O. 1896, Annexe n° 8.
(5) J. O0. Sénat, Doc. $. O. 1896, Annexe n° 2.
(6) M. Cochery, ministre des Finances, dans le but de compléter le projet de M. Darlau, par une révision parallèle de la législation fiscale, déposa à son tour, à la Chambre deux projets additionnels, l’un du 13 février 1897, qui avait trait à la réorganisation administrative et réglementaire des bureaux 4 hypothèques, l’autre du 5 avril 1897, qui était relatif à la transformation en une taxe proportionrelle des divers droits perçus sur les formalités hypothécaires, L’art. 18 de la loi des Finances du 30 mai 1899 décidait un remaniement des circonscriptions des conservateurs d’hypothèques avant le 1° janvier 1901.
(7) J. O. Chambre, 22 juin 1900, Annexe n° 1741.
(8) Rapport déposé le 29 mars 1904, J. O. Sénat, Doc. 8. O. 1904, Annexe IIT.
Le texte fut encore plusieurs fois remanié, édulcoré, ainsi qu'en témoigne le rapport supplémentaire de M. Girard en date du 13 juin 1907 (1) et fut discuté et voté en première et en seconde lecture dans les séances des 23 et :7 octobre, 1° et 3 décembre 1908 (2).
Le projet, présenté à la Chambre le 3 décembre 1908, fut l'objet d’un très volumineux rapport de M. Viollette, déposé sur le bureau de l’Assemblée, le 19 janvier 1909 (3), qui était aussi relatif à la proposition de loi de M. Chastenet sur la sécurité du titre foncier.
A la séance du 21 décembre 1909, un rapport supplémentaire fut présenté par M. Viollette (4) et la Chambre des Députés, dans sa séance du 20 juillet 1915, adopta avec certaines modifications le projet de loi voté par le Sénat et ce projet fut présenté au Sénat dans sa la séance du 10 avril 1915 (5), mais ne vint pas en discussion.
En 1921, MM. Richard et Laget (6), présentèrent une nouvelle proposition de loi, qui fut reprise devant la législature de 1925 (7).
138. Examen des projets basés sur la publicité personnelle. Plan (8). — Sans assujettir ces différents projets à un examen détaillé et analytique, nous exposerons les différentes solutions données aux problèmes de ka publicité foncière en prenant pour base le projet Darlan et en exposant les modifications apportées par les autres propositions législatives et suggérées par la Doctrine.
(1) J. O. Sénat, $. O. 1907, Annexe n° 158.
(2) J. O., n°° des 24 et 28 octobre, 2 et 4 décembre 1908.
(3) J. O., Chambre, Doc. $. O. 1909, Annexe n° 3256.
(4) Annexe n° 2939.
(5) Annexe n° 296.
(6) 7 juillet 1921, Doc. arl. Chambre, n° 3027, p. 2250.
(7) J. O., Doc. arl. Chambre, Annexe n° 1532, p. 590.
(8) De Loynes, Le Code civil et le crédit, Régime hypothécaire, Régime de la transmission de la propriété, Livre du Centenaire, I, p. 383, et extrait, Paris, Rousseau, 1904 ; de Loynes, Introduction et la Réforme in Baudry-Lacantinerie et de Loynes, t I, pp. T à xo1x ; de Loynes, Le projet de loi sur la réforme du régime hypothécaire (projet Darlan), Rev. Critique. 1897, pp. 229 à 249, 360 à 381 : Guillouard, La révision du régime hypothécaire établi par le Code civil, Livre du Centenaire, pp. 415 à 439 et extrait, Paris, 1904 ; Besson, Le crédit foncier et les charges de la propriété immobilière, rapport au Congrès international de la propriété foncière, Paris, 1900 ; Flour de Saint-Genis, Le Crédit territorial en France et lu réforme hypothécaire ; Perreau, Revue critique, 1911, pp. 495 à 499 ; Publicité foncière et régime hypothécaire, Revue trimestrielle de Droit civil, 1909, p. 199 ; 1922, p. 251 ; 1925, p. 986 ; Raveton, Rapport au Congrès de la propriété
139. Formes de la transcription. — D'une façon générale, nous savons déjà que tous ces projets se bornent à étendre, à améliorer le régime de la propriété foncière tout en conservant les formes actuelles de cette publicité, c'est-à-dire le système de la publicité personnelle : ils tendent à généraliser la règle de la publicité en faisant des registres des conservateurs des hypothèques de véritables registres de l’état juridique des immeubles.
Le projet Darlan posait même le principe de la publicité réelle, en ordonnant de tenir un répertoire par immeuble porté sur le registre de la conservation (art. 38), ce qui aurait été l’amorce du feuillet -réel, suivant une idée chère à Flour de Saint-Genis (1). Mais le projet ne renfermait aucune disposition pour parvenir à l’individualisation des immeubles et on ne voyait pas comment les conservateurs auraient pu établir avec exactitude et certitude ce répertoire par immeuble (2). Dès lors, le projet voté au Sénat supprima cet article sur la proposition du rapporteur qui observa que « le conservateur qui essayerait de constituer un tel répertoire tenterait la plus impossible des tâches » (3).
Dans sa proposition de loi sur la sécurité du titre foncier du 22 juin 1900, M. Chastenet reprenait cette mesure (art. 5) en soutenant que la Commission du cadastre ne pouvait aboutir qu’à des travaux fatalement stériles, puisque au terme de son mandat, la révision du cadastre devait être le préliminaire des livres fonciers, tan-
bâtie de 1897, Gaz. Trib., 2 juin 1897 ; Lebret, Rev. critique, 1904, xxxx11, p. 616 ; Génébrier, La Loi, nov.-déc., 1898 ; Duffussat, thèse, Paris, 1898 ; Grasset, thèse, Montpellier, 1907 ; Ferron, thèse, Bordeaux, 1897 ; Chaîne, La réforme hypothécaire aw Sénat au moint de vue de la Transcription, thèse, Dijon, 1909 ; Dain, Revue algérienne et tunisienne de lég. et jur., 1887 ; Paul Magnin, Etude sur la publicité de transmissions de droits immobiliers et les livres fonciers, thèse, Grenoble, 1896 : Rousseau, thèse, Poitiers, 1893 ; S.-B. Hennequin, Du Cadastre, projet de réfection juridique avec révision périodique, Paris, 1900 ; Gayraud, thèse, Montpellier, 1913 : F. Roger, La réforme du régime foncier en France, Paris, 1922 ; Roger, Le principe de la publicité foncière, Rev. Critique, 1924, p. 137 ; De la publicité foncière, Rev. critique, 1924, p. 137 ; Dereux, L'évolution actuelle de la notion du livre foncier, Rev. trimestrielle, 1925, p. 141.
(1) Les livres fonciers, d’après le Code civil, Annales de l’Enregistrement, 1897, p. 48 : Commission du Cadastre, séance du 3 décembre 1891 ; La Hollande possède à la fois les registres personnels et le registre par immeuble ; mais son cadastre est parfaitement tenu. V. Besson, op. cit., p. 221.
(2) De Loynes, Le projet de loi sur a réforme du régime hypothécaire, Revue critique, 1897, p. 229.
(3) Rapport Thézard, p. 282,
dis que c'est l'inverse qui est seul possible. « Ce n’est point par la révision lente et coûteuse du cadastre d'Etat, condamné dans tous les pays, qu'on peut assurer la réforme normale de notre législation foncière », observait-il dans son rapport (1).
Le rapport de M. Viollette revint sur cette proposition pour arriver . À renoncer à la création d’un répertoire immobilier et le projet voté par la Chambre n'en fait pas mention.
La proposition de MM. Lafarge et Saget renfermait une disposition concernant la tenue du cadastre : toute mutation immobilière devrait être signalée au contrôleur des Contributions directes en vue de la tenue à jour du cadastre ; le notaire et le greffier seraient tenus de cette notification. |
Le projet Darlan ainsi que les autres projets, conservait la double formalité de la transcription et de l'inscription ; mais il faut examiner les modalités de la formalité dans les différents projets.
Du moment que le système Darlan n'’organisait pas les registres fonciers il ne pouvait pas songer à opérer la publicité conformément aux dispositions du Code civil allemand et au projet de la Commission du cadastre, par une simple mention sur le feuillet consacré à l’immeuble ; mais d'autre part, il tâchait de remédier aux inconvénients de la transcription de la loi du 23 mars 1855. À ce point de vue ce projet se rapprochait du Code civil italien qui organise la publicité de la transcription du contenu d'un bordereau (art. 1936), sur lequel doivent figurer certaines énonciations énumérées dans l’art. 1937 et qui doit être littéralement reproduit sur le registre du conservateur. Ce système est uniforme pour tous les actes, qu'ils soient authentiques ou sous seing-privé, les signatures des parties, quant à ces derniers, devant être authentiquées par-un notaire ou judiciairement certifiées (2).
Le projet Darlan, n'ayant pris aucune précaution de ce genre, disposa que, lorsque le titre consiste en un acte notarié, un jugement ou un acte administratif, la transcription ne s’opère pas moyennant la reproduction littérale du titre, mais par le dépôt d’un extrait analytique qui offre une grande analogie avec le bordereau du système italien. Quand il s’agit d’un acte sous seingprivé la transcription est encore la reproduction littérale du titre et elle peut l’être aussi dans les autres cas (art. 5).
(1) Pp. 8-9.
I y avait donc deux formes de transcription.
D'après la loi italienne les intéressés sont tenus de remettre au conservateur une expédition ou un original du titre qui reste déposé dans les archives de la conservation des hypothèques et les deux bordereaux. Le conservateur garde l’un des bordereaux ‘et remet l’autre à la partie après avoir certifié au bas de la transcription qui a été opérée. Ces règles présentent la plus grande analogie avec celles du Code civil français pour l'inscription des privilèges et des hypothèques (art. 2148 et 2150). La seule différence consiste en ce que, d’après le Code français, le conservateur rend le titre qui lui a été présenté, tandis que d’après le Code civil ilalien, il le conserve dans ses archives (x).
Le projet n’exige pas la représentation du titre, si ce n’est que lorsqu'il s’agit d’un acte sous seing privé et il se contente de la remise d’un seul bordereau.
Il n’exige pas non plus la remise de deux bordereaux ou extraits et il se contente d’un seul.
Le texte de l’art. 5 donne lieu à un doute si cet extrait unique doit être remis aux intéressés ou conservé par le conservateur des hypothèques. Ce texte porte : « La transcription est opérée : 1° par le dépôt, 2° par la mention... »
Mais il fut généralement interprété dans le sens que le dépôt eût dû être effectué dans le but de permettre la mention sur les registres mais non pour la conservation de l’expédition ou de l’extrait au bureau de la conservation.
Lorsqu'il s’agit d’une mutation par décès assujettie, comme nous allons le voir, à la publicité, la transcription est apérée par le dépôt d’un extrait du testament ou d’un extrait certifié de la déclaration de mutation.
Sur l'initiative de M. Legrand (2) le Sénat décida, que contrairement à l’art. 5 du projet Darlan, il ne suffirait plus d’un simple extrait analytique de l’acte notarié, du jugement ou de l'acte administratif, mais qu'il faudrait au moins un extrait littéral.
A côté de la transcription d’un extrait littéral, le Sénat conser vait le système de la transcription d’une expédition de ces actes et en ce qui concerne les actes sous seing-privé, il conservait le système de la transcription de l’original.
(1) En cas d'inscription hypothécaire le titre est au contraire remis à la partie,
comme en France.
(2) V..le rapport de M. Th. Girard, précité, p. 126, 3° col.
La transcription était opérée par le dépôt de ces pièces, non dans le but de leur conservation, mais à l'effet de la publication dans les registres. Cependant, à la mention du projet Darlan était substituée la copie intégrale sur le registre du conservateur du contenu de l’expédition, de l’extrait ou de l'original.
Pour les actes déclaratifs et les mutations par décès dans ce projet la transcription pourra être suppléée par le dépôt d’une copie ou extrait sur papier libre de l’acte ou du jugement; ces pièces seront recueillies par le conservateur et conservées au bureau de la conservation, portées au répertoire et mentionnées au registre des dépôts, sans autre indication que celles des noms des parties el de la nature de l’acte. La transcription de ces actes ne donnera lieu d’ailleurs à aucun droit au profit du Trésor : seuls seront perçus les salaires du conservateur et du receveur de l’enregistrement (art. 8):
Lorsque ce projet vint à la Chambre des Députés, M. Viollette dans son rapport supplémentaire (1), proposa que la transcription des actes notariés consistât toujours dans la copie d’un extrait littéral (et non de l’acte entier) dans le but de désencombrer dans l'intérêt général les registres de transcription, tout en conservant la copie de l’original pour les actes sous seing-privé. Il proposait en outre de supprimer la faculté accordée par le Sénat de suppléer à la transcription par le dépôt d’une copie pour les actes déclaratifs et les mutations par décès, car ce système eût exigé au bout de quelques années une accumulation prodigieuse de cartons dans les conservations et il eût été coûteux.
En outre, en ce qui concerne les mutations à cause de mort, le rapport de M. Viollette, après avoir assimilé les déclarations de successions légitimes à celles des successions testamentaires, décidait de ne pas laisser le soin de la rédaction de l'extrait au receveur de l'enregistrement mais d’exiger que la rédaction du receveur de l'enregistrement fût certifiée par le déclarant ou par un notaire.
Le projet de loi voté par la Chambre des Députés dans la séance du 20 juillet 1915, renonça cependant au svstème de l'extrait soit analytique, soit littéral pour les actes notariés en exigeant la copie intégrale de l’expédition sur le registre du conservateur. Le système des extraits littéraux fut admis seulement pour les jugements
(1) Chambre, 21 dée. 1909, Off. 11 mai 1910, Doc. Parl. S. E. 1909, p. 2939.
ou les actes déclaratifs. En ce qui concerne les actes sous seingsprivés, le projet exigeait la copie intégrale de l'original. La déclaration du receveur de l’enregitrement devait être certifiée par le déclarant, ou par un notaire (art. 5) (x).
Il y à lieu d'observer que la substitution du système de l’inscription par extraits au système de la transcription par reproduction in extenso se heurte contre l'obstacle représenté par les actes sous seings-privés.
Lorsque les actes sont dressés par un notaire il est sûr qu'ils seront correctement rédigés et contiendront toutes les indications utiles et que les bordereaux les reproduisant par extrait seront suffisants et complets. Un acte sous seing-privé peut être incomplet et mal rédigé.
Dès lors deux solutions extrêmes se présentent à l’esprit : écarter les actes sous seings-privé de la trancription, ou au contraire les transcrire intégralement.
On a songé aussi d'exiger qu'ils fussent reconnus par-devant notaire ou en justice, dans lequel cas on a estimé nécessaire de confier au notaire ou au greffier les soins de la rédaction du bordereau, ou bien on à jugé de le laisser aux parties ; ou enfin on a pensé de confier au conservateur lui-même le soin d'extraire la substance de l'acte.
Quant à la première solution de rendre obligatoire le ministère des notaires, elle s’est toujours heurtée contre l’objection de la grande division de la propriété en France et du nombre considérable de ventes modiques, pour lesquelles les frais d’actes doivent être réduits au minimum. Les coutumes de nantissement exigeaient l'authenticité des actes ; la loi du 9 messidor an ITT celle des déclarations foncières.
Nous avons déjà dit comment cette solution échoua devant la Commission du cadastre (2). Suivant la proposition de MM. Lafarge et Saget l’entremise du notaire devait être indispensable pour tous les actes translatifs, déclaratifs ou justificatifs de la propriété immobilière, à moins qu'il ne s'agisse d’actes constatés par une décision de justice.
(1) Quant aux projets des notaires, v. page suivante. (2) V. n° 114.
Quant à faire pratiquer des extraits analytiques dans les actes à publier par le conservateur, on a observé qu’on y pourrait songer, étant donné le rôle de la transcription et la nature des fonctions du conservateur.
Le dernier système était celui de M. Besson et du projet gouvernemental de 1853 (art. 3) ; mais il fut repoussé par la Commsision législative, par le Corps législatif et le Conseil d’Etat.
Reste le système de la reconnaissance de l’acte sous seings privé par-devant notaire ou en justice.
M. de Loynes (1) en analysant le système du projet Darlan se montre porté à accepter le système de la loi italienne (art. 1935 ; Cod. civ.), en proposant de décider, après avoir exigé que la signature des parties sur l’acte sous seing privé ait été authentiquée par par un notaire ou certifiée judiciairement que, dans tous les cas, la transcription consiste dans la copie sur le registre d’un extrait analytique.
Ce système était aussi celui du Comité des Notaires (art. 2) (2). Dans ce système, ainsi que dans celui de la loi italienne, les bordereaux analytiques sont laissés aux soins des parties, et on peut, dès lors, observer que la simple authenticité des signatures ou la certification judiciaire n’est pas une garantie suffisante de l’exactitude du bordereau analytique (3).
M. Chaîne, tout en repoussant l’extrait analytique et le système de l'inscription en attendant l’abolition des actes sous seings privés, qui seule l’eût rendu possible, proposait d’étendre la transcription par extraits littéraux non seulement aux actes authentiques, mais aussi aux actes sous seings privés. Le Sénat l'avait seulement autorisé, en ce qui concerne les actes authentiques, le rapport de M. Viollette à la Chambre l’avait imposé dans ce cas, mais
(1) Revue critique, 1897, p. 234.
(2) En ce qui concerne Jes mutations à cause de mort, v. n° 150.
(3) M. Chaîne, op. cit., pp. 250 et s., avoue ne pas bien saisir le mécanisme du système du projet des Notaires, qui est pourtant celui de la loi italienne. Il se demande s’il s’agit d’un simple dépôt chez un notaire, ou si le notaire est chargé, dans une mesure quelconque, d’éxaminer et de rectifier l’acte et si, enfin, il garantira la signature des parties qui lui sont inconnues. Maïs il est clair que le rôle du notaire doit se borner à authentiquer les signatures, ce qu’il ne pourra faire si celles-ci ne seront pas apposées en sa présence,
avait conservé la copie de l'original pour les actes sous seing privé. Mais la Chambre des Députés accepta le système de l'extrait littéral seulement pour les jugements et pour les actes administratifs.
14o. Personnes chargées de requérir la transcription et sanctions pour la rendre obligatoire. — Relativement aux personnes chargées de requérir la transcription, le projet Darlan nommait les notaires, les avoués et les parties (art. 6). Le Sénat, en reproduisant cette disposition à l’art. 9, ajouta que lorsque l’acte sous seing privé sera présenté à l'enregistrement, le receveur fera payer d'avance aux parties les droits de transcription, et les avertira de la nécessité où elles sont de faire transcrire sous les sanctions édictées par la loi. La Chambre des Députés pour assurer la formalité sanctionna l’obligation de trancrire par une amende de 100 francs contre les avoués, les notaires ou les parties, faute de transcription dans le délai de soixante jours ou de six mois, et d’un mois, selon les hypothèques (art. 3, 4, 6, 10). Le projet du Sénat imposait l’amende aux notaires, avoués et parties quant aux actes déclaratifs visés par l’art. 4 et aux avoués quant aux jugements et actes de résolution (art. 6). Mais seulement le projet des notaires des départements, qui imposait aussi l'obligation de transcrire aux notaires et aux avoués (art. 5), contenait une disposition fort ingénieuse, que nous connaissons déjà, en en ayant illustré la portée dans l'examen des systèmes à force probante et qui peut trouver son application même dans les systèmes à publicité personnelle: l'application du principe relatif de l'inscription. « Nul n'est admis, dit l’art. 7, à requérir la transcription d’un droit ou l'inscription d’une créance, si le droit de son auteur n’a pas déjà reçu ou ne reçoit pas simultanément la publicité par la transcription du titre de cet auteur ». Nous verrons qu’application de ce principe était faite par l'art. 4 au cas de mutation par décès par une disposition qui emporte l’indisponibilité des biens successoraux à défaut de transcription de la mutation à cause de mort.
Le projet de MM. Lafarge et Saget contenait une disposition aux termes de laquelle « il ne pourra être fait mention dans un acte authentique ou public ni usage dans une instance en justice d’un acte ou d’un jugement sujet à transcription s’il n'est justifié que cette formalité a été préalablement accomplie, à moins qu'il ne soit indiqué qu’elle aura lieu en même temps que la transcription dudit acte authentique où il est relaté ». Nous rencontrons une
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sanction analogue quant aux demandes en justice assujetties à transcription (1). |
Une loi belge du 10 octobre 1913 a ajouté une nouvelle disposition à l’art. 2 de la loi de 1851 en obligeant les notaires et tous ceux, officiers publics ou autres, qui sont chargés de donner l'authenticité aux actes sujets à transcription, de requérir la formalité dans les deux mois de leur date et dans les trois mois si l’acte a pour objet des immeubles situés dans plusieurs ressorts.
La loi n’édicte pas de sanction et ne dit pas si le notaire négligent engagerait sa responsabilité (2).
141. Publicité des registres. — Le projet Darlan permettait aux intéressés de requérir au conservateur au lieu d’un état un simple certificat de transcription. Le Sénat vota cette disposition en première lecture, mais elle disparut dans le texte définitif, sans qu'aucune explication eût été donnée de sa suppression. De même le Sénat vota en première lecture le 23 octobre une disposition ainsi conçue : « Toute personne est autorisée à prendre lecture ou copie des actes transcrits ou déposés au bureau de la conservation des hypothèques » ; mais elle disparut, sans explication, du texte définitif. C'était cependant un premier pas vers le système organisé par la Société d'Etudes législatives (3) : mais il faut reconnaître qu’à défaut d’un répertoire public comme celui proposé par ladite Société, il serait à présent impossible de mettre les registres à la disposition du public.
Le Sénat maintint une disposition du projet Darlan (art. 37) permettant au conservateur, sur réquisition expresse des parties, de délivrer des états spéciaux, restreints à certaines catégories d'inscriptions ou des états en forme de tableau (art. 27). L'art. 11 voté par la Chambre ne fait pas mention de cette faculté.
142. Etendue el effets de la transcription. Généralités. — Je projet Darlan, ainsi que le projet des notaires étendaient le principe de la loi de 1855 aux actes déclaratifs de propriété et aux trans. missions de propriété résultant de succession, legs ou donation
(1) Il est encore un autre moyen indirect d’assurer l’observation de la loi : c’est d’exiger que les actes sujets à transcription soient dressés par-devant notaire nous y avons déjà fait allusion.
(2) V. pour l’affirmative Daudin, commentaire de la loi du 10 octobre 1913, p. 34, Namur, 1914.
de biens à venir. Le Sénat et la Chambre tout en admettant cette extension aux actes déclaratifs et aux transmissions à cause de mort adoptaient des textes différant profondément de ceux des projets Darlan et des Notaires, notamment en ce qui concerne la sanction du défaut de transcription. Dès lors, il nous faut examiner le problème de l’étendue de la publicité en fonction de ses effets, car il intéresse d'établir si la sanction unique de l’inopposabilité aux tiers est compatible avec la nature propre de certains actes. Nous allons examiner de près la publicité des actes déclaratifs et ensuite celle des mutations à cause de mort.
Avant d'exposer en détail ces problèmes, il intéresse de remarquer que tandis que le projet Darlan faisait disparaître le dualisme des règles du Code civil pour les donations et de la loi de 1855 pour les transmissions à titre onéreux en édictant la règle unique de l’inopposabilité aux tiers qui ont des droits sur l’immeuble et qui les ont conservés en se conformant aux lois, sans distinguer (art. 2), le Sénat, sans justifier en aucune façon ce revirement, vota un article 16 qui maintenait ce dualisme ; mais le projet adopté par la Chambre le fit à nouveau disparaître. Le projet de la Commission du cadastre faisait aussi disparaître le dualisme, mais en adoptant la règle du Code civil pour les donations : l’inopposabilité à tous les tiers ayant intérêt, sans distinction (art. ro) (1).
Il intéresse encore d’observer que tandis que le projet des Notaires et le projet Darlan, soumettaient à la règle de publicité tous les actes relatifs à des droits immobiliers dont la connaissance importe aux tiers au moyen d’une formule générale inspirée à celle de la loi belge et à celle de la Commission extraparlementaire du cadastre, le Sénat et la Chambre préféraient de procéder par voie d’énumération,
Nous verrons qu'il y aura lieu de poser le problème de la préférence à accorder à l’un de ces procédés. |
143. Actes déclaratifs. — Sur ce point, tous les projets s’accordent à réaliser la réforme qui, tentée en 1850 par l’Assemblée législative, avait été proposée en 1855 et accomplie en Belgique par la loi du 16 décembre 1851.
Le projet Darlan assimilait, sans plus, les actes déclaratifs aux actes translatifs. « Seront transcrits, disait l’art. 1°, tous actes et tous jugements ayant pour effet de constituer, transmettre, décla-
rer, modifier ou éteindre un droit réel immobilier » ; et l’art. 2, prévoyant la sanction, ajoutait : « Jusqu'à la transcription, les droits résultant des actes et jugements énoncés à l’article précédent, ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble et les ont conservés en se conformant aux lois. » C'était donc pour les actes déclaratifs aussi bien que pour les actes translatifs, l'inopposabilité aux tiers. La même solution était adoptée par le projet des Notaires, qui ordonnait la transcription, dans le mois de leur date et sous la sanction de l'inopposabilité de tous les actes et jugements translatifs, déclaratifs et constitutifs de droits réels immobiliers, ou portant résolution, extinction, renonciation ou modification à ces mêmes droits.
Nous avons déjà fait remarquer que l'intérêt de la publicité des actes déclaratifs n’est pas de tous points semblable à celui qu'offre la publicité des actes translatifs (x).
Cette remarque fut immédiatement faite par M. de Loynes dans son étude sur le projet Darlan (2) et elle fut reprise par le Sénat en en exagérant toutefois la portée. Les observations de M. de Loynes furent en effet reproduites par M. Thézard dans son rapport (3) et par M. Th. Girard dans la séance du 23 octobre (4). Mais tandis que M. de Loynes n'’attaquait pas le principe de l’inopposabilité aux tiers, en se bornant à mettre en lumière les problèmes soulevés par l'application du principe, les rapporteurs du Sénat arrivaient à la conclusion de l'impossibilité de l'application de la non opposabilité aux tiers à l’égard des actes déclaratifs.
Voici quel fut ce raisonnement. Le projet Darlan décidait que le copartageant, alloti d'un immeuble déterminé, ne pouvait, si le partage n’avait pas été transcrit, opposer le droit ainsi acquis aux tiers, qui auraient acquis d’un autre copartageant, soit avant le partage, soit depuis le partage, un droit réel quelconque sur l'immeuble et qui eux-mêmes auraient fait transcrire leur titre.
Précisons les deux hypothèses :
Première hypothèse : Pendant l’indivision et avant tout partage, l’un des copropriétaires aliène ou hypothèque sa part indivise dans cet immeuble. L’acquéreur ou le créancier hypothécaire fait trans-
G) V. n° 19. De (2) Revue critique, 1897, pp. 238 et s. Ÿ (3) P. 295. | LT 5 (4) Sénat, Déb. parl., S. E. 1908, p. 1026. j
4 2 es 4 - $ LEGISLATIFS DE RÉFORME EN FRANCE ET EN ITALIE 239
crire ou inscrire. Il ne fait pas opposition au partage. Puis le partage intervient hors de sa présence : d’après le projet Darlan, l'acte de partage ne sera pas opposable à l'acquéreur ou au créncier, au moins, en tant qu'il s'applique à l'immeuble.
Seconde hypothèse : Le partage a eu lieu. L’ immeuble a été attribué à un seul des copropriétaires ; mais l'acte de partage n’a pas encore été transcrit. Un autre des copropriétaires aliène ou hypothèque sa part indivise dans cet immeuble et la transcription ou l’inscription a lieu avant la transcription de l'acte de partage. Le partage ne sera pas opposable à l’acquéreur ou au créancier hypothécaire.
Mais laquelle est au juste la conséquence de cette inopposabilité ? Il est certain que l'on ne peut admettre, sans violer la règle de l'effet déclaratif, que les tiers, ayant traité avec de copropriétaire non attributaire puissent prétendre exercer les droits ainsi acquis à l’encontre du copartageant définitivement propriétaire, sous le prétexte que le partage n’a pas été transcrit.
Mais telle n'était certainement pas l'intention du projet Darlan, mais simplement celle de faire considérer comme non avenu le partage non transcrit à l'égard des tiers qui avaient traité avec l’un des cohéritiers avant le partage, ou qui, dans l'ignorance du partage accompli, auraient acquis des droits de l’un des anciens communistes. &
Le tiers a donc le droit de provoquer un nouveau partage. M. de Loynes observait que, dans la seconde hypothèse, ce tiers n'aurait pas pu faire opposition, son droit n'étant pas né au moment du partage et il se demandait s’il n’y avait pas là une dérogation importante à l’art. 882 C. civ. é
MM. Thézard et M. Girard, après avoir constaté que la seule conséquence de l’inopposabilité du partage non transcrit, sans méconnaître l'effet déclaratif, c’est querle tiers serait censé avoir traité avec une personne encore dans l’indivision, arrivaient à la conclusion que le tiers n'y gagnerait rien : le partage non transcrit n’existant pas par rapport à lui, on en ferait un autre qui reproduirait le premier et qui aurait effet rétroactif.
La seule sanction du défaut de transcription serait par conséquent celle prévue par l’art. 4 de la loi de 1855 pour les jugements prononçant la résolution ; une amende contre la personne chargée d'accomplir la formalité (art. 4). Ce même système fut adopté par la Chambre des Députés (art. 4).
Mais, est-il vrai de dire que les tiers ne gagneraient rien à cette inopposabilité ? Un nouveau partage serait opéré, mais précisément en vertu de l’art. 882, le tiers pourrait y intervenir et veiller à ce que l'immeuble ne soit pas frauduleusement attribué à un autre qu'à son auteur (1).
Certes des objections sont possibles et, comme le remarquait M. de Loynes en 1897, « de graves entraves seront ainsi apportées à la liberté des copropriétaires. On peut même se demander si le nouveau partage sera limité à l’immeuble aliéné ou hypothéqué ; si à raison des arrangements intervenus, ce n’est pas, dans certains cas, le partage tout entier, le partage des meubles aussi bien que des immeubles qui devra être recommencé. Il y a-là tout un ensemble de questions, que le projet n’a pas prévues et sur lesquelles il nous paraît nécessaire d'attirer l’attention du législateuf (2).
La question posée dans ces termes : si l’inopposabilité est utile ou si elle fait double emploi avec le droit d'opposition de l’art. 882 C. civ. avait été discutée déjà à propos du projet de 1850.
Nous avons déjà dit que l'argumentation de M. Vatismenil fut reprise en 1853 par M. de Belleyine, rapporteur du projet qui devint la loi de 1855 (3).
Ainsi s'exprime dans son rapport M. Belleyme : « Or les créanciers des héritiers ont entre les mains un droit équivalent à celui qu'ils puiseraient dans la nécessité de la transcription: ce droit résulte de l’art. 882 du Code Napoléon : il consiste dans la faculté de former opposition au partage. Cette opposition suffit pour que le partage ne puisse plus avoir lieu hors la présence et en fraude du créancier. Que peut-on ouloir de plus en sa faveur ? » (4).
Mais ce raisonnement, comme nous l'avons déjà dit, n'est pas exact. Si l’on fait la première hypothèse du tiers qui a traité avec l'un des indivisaires avant le partage, il est juste de reconnaître
(1) Ferron, Etudes historiques sur la publicité des droits réels et immobiliers, Bordeaux, 1897, p. 391 ; Desserteaux, Essai d'une théorie générale de l'effet déclaratif en droit français, Dijon, 1908, p. 324 ; v. aussi l’Etude citée dans la Revue trimestrielle de droit civil, 1909, p. 197.
(2) De Loynes, Etude sur le projet Darlan, Revue critique, 1897, p. 245 ; v. le projet Scialoja, n° 224.
(3) Cette argumentation triompha malgré le Gouvernement et le Conseil d'Etat. Mourion et Flandin sont partisans déclarés de la transcription ; Verdier la repousse.
(4) Belleyme, Rapport dans le Traité de la Transcription de Mourlon, p. xxvII.
que, l'art. 882 met déjà dans les mains de ce tiers le droit d’opposition au partage et d’aucuns qui soutiennent l'utilité de l’inopposabilité avouent que dans ce cas on ne peut vouloir rien de plus en faveur des tiers (1). Mais même dans cette hypothèse la transcription du titre d'acquisition du tiers vaut apposition au partage et constitue une sauvegarde du droit d'opposition de l’art. 882 et ne fait pas avec ce droit double emploi (2).
Mais l'hypothèse qu'il faut imaginer, surtout, est celle d’un COpropriétaire qui cède ses droits indivis, en dissimulant l'existence d’un partage pour lequel l’objet de ses droits a été mis au lot d’un autre. Dans ce cas, que M. Thézard dans son rapport déclare « chimérique » et où la possibilité de la fraude est, au contraire, évidente, le tiers n'a même pas pu faire opposition, puisque son droit n’était même pas né au moment du partage. L'inopposabilité fait si peu double emploi avec l’art. 882, que M. de Loynes arrive à se demander s’il ne fallait voir dans le projet Darlan qui la proposait une dérogation trop importante à l’art. 882 C. civ. (3). De plus, l’article 882 ne s'applique qu'au partage de succession selon les auteurs et une jurisprudence a peu près constante. En outre, la disposition qu'il contient ne profite qu'au créancier d’un copartageant qui veut sauvegarder ses droits au moment du partage ; or, dans le cas qui nous intéresse, il s'agit de pouvoir connaître la situation d’un copropriétaire avant de devenir son créancier.
Nous jugeons par conséquent que la sanction naturelle de la publicité des actes déclaratifs est l’inopposabilité des titres non transcrits, tout en reconnaissant que cette solution n’est pas sans
(1) Chaîne, p. 84.
(2) M. Chaîne demande comment pourrait-on rendre le partage inopposable à l'égard du tiers qui a traité avec l’un des indivisaires avant le partage, à moins qu'il ne soit transerit avant son propre titre, puisque, par hypothèse, son acquisition est antérieure. Une telle mesure équivaudrait, ajoute M. Chaîne, à l’obligation pour les copartageants de respecter tout acte fait par l’un d’entre eux pendant l’indivision et, par conséquent, à la négation la plus catégorique de ce principe de rétroactivité que nous tenons à laïsser sauf. Mais il nous semble qu’il y ait une autre manière d’entendre l’inopposabilité du partage non transcrit à l’égard des tiers qui ont traité avant le partage; celle de décider que la transcription au registre publie du titre d’acquisition vaut opposition au partage; c’est l’unique façon d’entendre la non-opposabilité en harmonie avec le principe de rétroactivité. Nous dirons après qu’on pourrait édicter expressément. cette sanction pour résoudre
d’avance les doutes à qui pourrait donner lieu le principe de non-opposabilité. (3) de Loynes, Revue critique, 1897, p. 245, et Introduction, citée p. 70.
Manuez-Gismonpi, Rég. publ. fonc. 16
soulever quelques objections, et nous avons à retourner sur la question (1). ÿ
{ faut rappeler que la règle de l'effet déclaratif a été édictée dans le but de protéger l'héritier attributaire en réputant non avenues les charges consenties au profit des tiers par l’un des cohéritiers dans l'intervalle avant le partage.
L'inopposabilité du partage non transcrit aux tiers qui ont traité avec l’un des coindivisaires aurait, au contraire, le but de tutéler l'intérêt de ces tiers, non pas dans le sens de rendre opposables les droits par eux acquis à l'encontre de l’attributaire, ce qui importerait la suppression de l'effet déclaratif, mais dans le sens que les tiers pourraient intervenir au nouveau partage et veiller à ce que l'immeuble ne soit pas frauduleusement attribué à un autre qu'à leur auteur. C
On voit, toutefois, il faut le reconnaître, que le principe de l’inopposabilité du partage non transcrit, s'il serait compatible avec l'effet déclaratif, n'aurait pas la vertu de résoudre les graves problèmes auxquels donne lieu la rétroactivité qui découle de l'effet déclaratif. |
Il faut, par suite, étudier la meilleure réglementation à donner aux conséquences de cette règle, en harmonie avec le nouveau principe de la publicité.
Il importe tout d'abord de rappeler que les problèmes auxquels il est paré par la rétroactivité du partage sont la conséquence de la faculté reconnue aux cohéritiers ou coindivisaires de disposer de leur part indivise au cours de la période d’indivision et que ces problèmes ne peuvent, dès lors, même se poser dans les législations qui ne reconnaissent pas cette faculté ou la réglementent de façon à ne pas donner lieu à des inconvénients. C’est ainsi que le Code civil suisse (art. 648 et 653) se borne à édicter que, durant le cours d'une copropriété ou d’une propriété commune, aucun acte de disposition, aucune constitution de droits réels ne sont valables, à moins d'avoir été accomplis en vertu d’une décision unanime des copropriétaires. Dans le droit allemand, les cohéritiers constituent la Erbengemeinschaft qui est une copropriété en main commune
(1) L'étude de la Revue trimestrielle de droit civil, 1909, p. 198, n’approuve pas le raisonnement présenté au Sénat, et sans se prononcer sur la sanction de l'inopposabilité, ne méconnaît pas la portée des observations de M. de Loynes, que nous avons citées.
La LEGISLATIFS DE RÉFORME EN FRANCE ET EN ITALIE 243
(zur gesamten Hand). Les divers copropriétaires ne peuvent disposer de leurs parts respectives tant que la liquidation n'est pas intervenue (Auseinandersetzung). Le droit d'administrer la chose et d’en disposer appartient à un seul organe de direction indépendant juridiquement du patrimoine de chaque associé (1).
Il est évident que si l'on décidait de s'engager dans la voie de faire céder la rétroactivité devant une réglementation précise de l'indivision, on ferait disparaître les difficultés soulevées par lapplication de l'effet déclaratif, auxquelles on pourrait parer en grande partie rien qu'en supprimant l’hypothèque sur les parts indivises.
Mais sans toucher aux constructions théoriques traditionnelles du droit français, il faudrait tout au moins appliquer le principe de l'effet déclaratif dans la mesure où il est nécessaire pour assurer le but pour lequel il a été édicté, c’est-à-dire l'égalité entre cohéritiers, en l'écartant chaque fois que l'intérêt auquel la loi a voulu pourvoir ne se trouve pas engagé.
Gette interprétation est celle donnée par les plus éminents juristes (2), mais la jurisprudence n'en fait pas toujours application. On sait que le créancier bénéficiaire d’une hypothèque consentie pendant l'indivision par un cohéritier non attributaire de l’immeuble est évincé par l'incidence de l'effet déclaratif (art. 2155, Cod. civ.) ; mais si ce principe ne laisse pas de doute en ce qui concerne le droit de suite, l'intérêt du copartageant attributaire n'exige aucunement de refuser à ce créancier un droit de préférence sur la portion du prix d’adjudication que doit recevoir le colicitant, son débiteur. Cependant, la Cour de Cassation refuse tout droit de préférence au créancier hypothécaire (3).
11) $$ 2032, 2033, 2038, 2042, 2046, 2047, Code civil all. ; Ricol, De la copropriété en main commune, thèse, Toulouse, 1907 ; G. Siesse, Contribut à l’étude de la copropriété en droit comparé, thèse, Paris, 1922. Dans le droit autrichien cette matière est liée à l'institution de la ventilation héréditaire.
(2) A. Colin et Capitant, LIT, n°° 693 et s. ; Josserand, ÎII, n°° 1196 et s.
(3) Req., 16 avril 1888, D. 88.1.249, S. 88.1.216 ; Bordeaux, 25 novembre 1897, D. 98.2.378, note de Loynes ; Req., 6 décembre 1901, D. 1904.1.180 ; Civ:, 12 janvier 1909, D. 1910.1.33, note de Loynes, $. 1909.1.361, note Wahl ; Baudry- Lacantinerie et de Loynes, I, n° 609 ; Baudry-Lacantinerie et Wahl, n° 3324 ; Wahl, dans le Livre du centenaire, n° 102 ; Contra: Alger, 14 avril 1877, S. 80.2.145, note Labbé ; Alger, 28 décembre 1896, D. 96.2.81 ; Aubry et Rau, X, $ 625, texte et note 24; A. Colin et Capitant, III, n° 710 ; Labbé, note, S. 1880.2.145 ; Savatier, note, D. 1926.1.57. En Belgique, une loi du 15 août 1854 conserve le droit de préférence au créancier hypothécaire.
ohh LE RÉGIME DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE DANS LES PROJETS
Il intéresse d'observer qu'au cas id’adjudication prononcée au profit d’un tiers dans l'hypothèse spéciale où l'héritier du chef duquel est né le droit réel, hypothèque ou servitude, grevant l'immeuble, a été, de par les conditions de la licitation, exclu de l’attribution du prix, la jurisprudence a fini par reconnaître que la licitation peut être considérée à la fois comme une vente, avec effet translatif, au regard de l’adjudicataire étranger, et comme un acte de partage, avec effet déclaratif, dans les rapports des cohéritiers entre eux : la créance du prix, qu'il faut considérer comme une créance successorale, entre dans l'actif à partager de sorte que s’il y à attribution totale du prix, à titre de prélèvement, au profit d'un cohéritier, celui-ci est censé avoir succédé seul et immédiatement à ce prix comme à un effet de la succession, et ce prix doit être soustrait au recours des créanciers personnels de l'héritier débiteur d’un rapport auquel, en conséquence, aucune part du prix n'a été attribuée. La solution contraire qui laisserait subsister les droits ayant pris naissance sur l'immeuble pendant l'indivision du chef des colicitants ou de l’un d'eux, aboutirait à ce résultat inique que l'héritier exclu de l'attribution du prix, après avoir profité de l’avancement d'hoirie dont il eût été gratifié par le défunt, pourrait toucher une seconde fois sa part successorale au moyen d’un emprunt hypothécaire pendant l'indivision gagé sur l’immeuble à liciter, au détriment de ses cohéritiers réduits à l’aléa d’une action récursoire. La Cour de Cassation a évolué à deux reprises sur ce sujet, en revenant à sa première jurisprudence, après s'être déjugée. Elle avait d’abord admis le caractère déclaratif de l’attribution de la créance du prix d’adjudication (1) ; puis elle avait écarté l’art. 883 (2) : pour se prononcer enfin définitivement pour l'effet déclaratif-(3)
Cette interprétation est faite pour renforcer la thèse qui refuse une portée absolue à la règle de l’art. 883 (4).
Nous avons vu que la jurisprudence n’est pas cohérente et n’ar-
rive pas à admettre le droit de suite du créancier hypothécaire,
(1) Req., 22 février 1881, D. P. 1881.1.409.
(2) Civ., 14 décembre 1887, D. P. 1888.1.985, S. 1889.1.193, note Labbé ; 17 février 1892, D. P. 1892.1.191, S. 1894.1.417, note Wahl ; 21 juin 1904, S. 1905.1.273, note Wahl, D. P. 1900.1.42.
(3) Ch. réunies, 15 déc. 1907, D. P. 1908.1.113, note A. Colin, S. 1908.1.5, note Lyon-Caen ; Civ., 23 juillet 1912, D. P. 1914.1.30 ; Req., 2 février 1925, D. P. 1926.1.57, note Savatier.
(4) V. A. Colin et Capitant, III, n° 710.
donnant un effet absolu à la fiction de l’art. 883. De même, elle se montre indécise en d’autres hypothèses, tantôt écartant le principe de l'effet déclaratif, en ce qui concerne les tiers, tantôt en admettant l'application.
La Cour de Cassation donne une portée relative à cette règle au cas d’adjudication sur licitation à un autre copartageant d’un immeuble, dont la femme s’est constituée en dot sa part indivise, avec stipulation de remploi obligatoire en cas d'aliénation : elle décide que la part du prix d'adjudication revenant à la femme est un bien dotal soumis à l'obligation du remploi (1). De même elle décide que l'héritier bénéficiaire est astreint à subir les droits de transcription et admis à procéder à la purge de l'immeuble héréditaire dont il se rend adjudicataire sur licitation (2).
Mais en revanche la jurisprudence donne une portée absolue à la règle de l’art. 883 dans d’autres hypothèses : au cas de succession comprenant des meubles et des immeubles, échus au profit d'un époux marié en communauté, appelé à la succession avec d’autres cohéritiers, la part revenant à la communauté et celle restant propre à l'époux sont fixées non par la proportion des meubles et des immeubles dans la masse héréditaire, mais uniquement par le résultat du partage, c’est-à-dire par la composition du lot de l’époux (3).
Lorsque la succession s'ouvre partiellement au profit d’un commerçant marié qui se porte adjudicataire d’un immeuble héréditaire licité, au cas de faillite de ce commerçant, l’hypothèque de sa femme grèvera cet immeuble entier et non seulement la partie de l'immeuble représentant le montant de sa part, dans la succession (4).
On devrait dès lors obvier à ces inconvénients en décidant que l'effet déclaratif ou rétroactif du partage, applicable dans les rapports du colicitant attributaire avec les autres colicitants et dans les limites ou la subsistance des droits consentis par ces derniers porterait atteinte à la sécurité du cohéritier attributaire de l'immeuble,
(1) Req., 10 mars 1946, D. P. 56.1.195, S. 56.1.657.
(2) Req., 5 mars 1894, D. P. 941491, $. 95.1.149, note de M. Wall ; Civ, 17 mai 1909, S. 1913.1.466.
(3) Colmar, 27 février 1966, D. P. 66.5.71, S. 66.2.227 ; Caen, 18 août 1880, D. J. G., Contrat de mariage, $. 190, $. 81.2.113, note de M. Villey ; Contra : Req,. 11 décembre 1850, D. P. 51.1.287, $. 51.1.253.
(4) Civ., 10 novembre 1869, D. P, 60.1,501, $. 70.15, note de M. Sassi.
ne devrait être admis quand il s'agit du rapport de ce colicitant avec des tiers. |
Mais on pourrait encore faire un pas en avant, en édictant non seulement la survie du droit de préférence au profit du créancier hypothécaire sur la portion du prix d’adjudication que doit recevoir le colicitant débiteur non attributaire, mais, en outre, le transport de l’hypothèque sur la portion des biens qui lui sont attribués.
Nous étudierons cette question à propos de l'examen des projets italiens (x).
Il y a lieu de rappeler que la loi belge de 1851, art. 1°, a soumis à la publicité les actes de partage sans porter atteinte au principe de l’art. 883 du Code civil (2).
er
144. Suite de la publicité des actes déclaratifs. Les jugements. La transaction. — Le projet Darlan mettait tous les jugements sur la même ligne en les assujettissant à la transcription sous la condition de l’inopposabilité aux tiers (3). Le Sénat maintint la solution de la loi de 1855 et déclara que devaient être transcrits, sous peine d’inopposabilité aux tiers, les jugements constatant l’existence d’une convention verbale comportant translation de propriété ou constitution de droits réels, car dans ce cas le jugement constitue le titre écrit de mutation. Au contraire, les autres jugements statuant sur une question de propriété immobilière ou sur l’un des droits énoncés aux articles r et 2 (droits réels immobiliers ou droits assimilés), seraient bien transcrits, mais sous la simple sanction d’une amende (art. 4, n° 3).
Le Sénat observait que si l’on avait admis la sanction du projet Darlan, on eût décidé que les tiers qui auraient traité avec la partie perdante et auraient fait transcrire leur titre avant la transcription du jugement, auraient évincé le gagnant et une telle solution eût été contraire et au principe de l’effet déclaratif des jugements et à cette idée fondamentale que la transcription ne peut couvrir les vices du titre d'acquisition. Et cette solution fut adoptée par la Chambre, sauf qu’au cas de jugements ou arrêts constatant l’existence ou l'annulation d’un droit immobilier de jouissance. qui
furent soumis à la publicité sous la sanction de l’inopposabilité (art 126083)"
(2) Laurent, XXIX, n°° 195 et s.
(3) La même solution était adoptée dans le projet des Notaires.
Les mêmes règles furent adoptées à l'encontre du projet Darlan, aussi en matière de transaction : elle n’y fut soumise à transcription que sous la menace d’une amende, à moins qu’il ne résulte un caractère indubitablement translatif (art. 4-4° du projet du Sénat ; art. {-4° du projet de la Chambre) (1).
Les auteurs de l’étude sur le projet du Sénat dans la Revue Trimestrielle de Drot civil, qui avaient jugé tout au moins discutable la solution admise par le Sénat en matière de partage, approuvent au contraire celle que nous venons d’indiquer en matière de jugements et de transaction, Mais il nous semble au contraire que s'il est vrai que les jugements statuant sur des questions immobilières, loin de constituer des titres translatifs de propriété, ne font que reconnaître et déclarer l'existence ou la vali dité d’une transmission antérieure, la conséquence ne doit pas être l'impossibilité de l’application de la sanction de l’inopposabilité. Il est au contraire d’un grand intérêt pour les tiers qui peuvent être appelés à traiter avec l’une ou l’autre des parties en litige de connaître le jugement qui fait du titre contesté un titre inattaquable. Rien ne s'oppose au principe que le jugement ne puisse leur être . opposé avant d’avoir été transcrit. Le tiers acquéreur d'un immeuble pourrait, au contraire, considérer comme inexistant à son égard le jugement non transcrit statuant sur une question de revendication et déboutant son vendeur. L’adversaire gagnant devrait prendre contre ce tiers un nouveau jugement qui ne serait pas fatalement la reproduction du premier, car le tiers plaiderait en son nom personnel comme ayant un droit propre sur l’immeuble litigieux.
IT en est de même pour la transaction : à défaut de transcription, les tiers pourront faire valoir les droits acquis sans tenir compte de la transaction consommée hors de la présence des titulaires de ces droits; ils resteront libres de commencer ou de poursuivre le procès, à qui leur auteur aurait renoncé avec la transaction.
145. Transcription des baux et cessions de loyer. — Le projet des Notaires des départements, le projet Darlan et le projet du Sénat abaissent à 12 ans la limite des baux assujettis à la transcription. suivant l’exemple de la Commission du cadastre. La Chambre des Députés, suivant la loi belge et la loi italienne adoptait la limite
(1) Rapport Thézard, p. 257, v. projet Scialoja, ect., n° 224.
de neuf ans pour les baux et les sous-baux (1), proposée par la Cour de Montpellier en 1841, comme étant le long terme le plus courant et notamment celui consenti aux administrateurs : l’usufruitier, le mari, le tuteur (art. 48r, 595, 1429, 1718 C. civ.) (2).
Le projet du Comité des Notaires et le projet Darlan visaient les baux excédant 12 années soit par leur terme originaire, soit par l'effet d’un renouvellement. Sans donner de raison, le Sénat fit disparaître cette utile précision. Mais le projet de la Chambre para à cet inconvénient (art. 3). Tous les projets abaïissaient à une année la limite de la nécessité de la transcription des paiements et cessions de loyers ou fermages non échus, et le Sénat et la Chambre décidaient que ces quittances ou cessions n’auraient pu être opposées pour une somme supérieure à une année de loyer ou fermage non échus.
146. Précisions sur l’énumération des actes translatifs et déclaratifs dans les projets du Sénat et de la Chambre. — Avant de passer aux mutations à cause de mort il intéresse d'examiner brièvement les textes votés au Sénat et à la Chambre qui procèdent par voie d’énumération. Les deux premiers articles du projet du Sénat ne demandent pas de précisions, car ils répètent à peu de chose près les articles 1 et 2 de la loi de 1855, sauf en ce qui concerne le régime des baux et des cessions de loyers non échus, ainsi que nous l’avons vu. Ces deux articles assimilent les actes gratuits aux actes onéreux, mais l’art. 16 conserve la distinction actuelle quant aux effets de la transcription.
Le projet voté par la Chambre apporte au contraire quelques modifications. Les deux articles en question sont ainsi conçus :
ART. 1%. — « Sont transcrits au bureau des hypothèques de la situation des biens :
1° Tous actes entre vifs, à titre gratuit ou à titre onéreux, et tous jugements d’adjudication, translatifs de propriété immobilière ou de droits réels susceptibles d’hypothèque ;
2° Tous actes où jugements d’adjudication, non translatifs de propriété immobilière ou de droits réels susceptibles d’hypothèque,
(1) Le projet de la Société d’études législatives, suivant la loi d’Alsace-Lorraine, fixe la durée de 12 ans. V. n°° 179, 196.
(2) Besson, op. cit., p. 159 ; Magnin, op. cit., p. 76 ; Michel, op. oît., p. 213 ; Chaîne, op. cit., p. 224 ; v. aussi Code civil de Monaco du 25 octobre 1884.
mais pour lesquels la transcription est le préliminaire obligatoire de la purge ;
3° Tout jugement qui déclare l'existence d’une convention verbale de la nature ci-dessus exprimée ».
ART. 2. — « Sont également transcrits :
1° Tout acte, à titre gratuit ou onéreux, constitutif d’antichrèse, de servitude, d'usage et d’habitation ;
2° Tout acte portant renonciation à ces mêmes droits :
3° Tout jugement ou arrêt qui constate l’existence ou l’annulation de ces mêmes droits (r) :
4° Les baux et sous-baux d’une durée de plus de neuf ans ;
5° Tout acte, ou jugement, ou arrêt constatant, même pour bail de moindre durée, quittance ou cession d’une somme supérieure à une année de loyer ou fermage non échu ;
6° Tous actes et jugements et arrêts portant réduction de l’hypothèque légale du mineur ou des incapables, pour application des articles 2141 à 2145 du Code «ivil ; |
7° Tout acte, jugement ou arrêt constatant l’exercice par la femme du droit d'option prévu par l’article 1408 du mème Code ;
8° Le procès-verbal d'attribution de bien de famille prévu par les articles 18 à 19 de la loi du r2 juillet 1909.
IT sera fait mention, sur le registre des dépôt, de toutes déclarations de mutations verbales de propriété ou d’usufruits relatives à des biens ou à des droiïts immobiliers. Cette mention sera établie par le conservateur de la situation des biens, sur le vu d’un double de la déclaration, qui devra lui être transmis par le receveur de l'enregistrement. Ce double, destiné aux archives de la conservation, pourra être dressé sous forme de copie collationnée par un notaire ou par un greffier. Il devra être certifié, à défaut de copie collationnée, par l’auteur de la déclaration; il sera déposé au bureau de l’enregistrement, lors de la déclaration, sous peine de rejet de celle-ci ».
Il y à lieu de signaler la transcription des restrictions ou réductions de l’hypothèque légale. On sait que ie mari s'adresse pour obtenir la réduction non au Tribunal de la situation des biens, mais au Tribunal de son domicile et que, en outre, la réduction n’est pas irrévocable ; la femme et le subrogé {tuteur peuvent exiger un supplément d’hypothèque et même le rétablissement de
(1) Nous avons déjà signalé aux textes cette innovation.
l’hypothèque générale. Le retrait ou la modification de la restriction ou réduction sont sans influence sur les droits précédemment acquis aux tiers (acquéreurs ou créanciers hypothécaires) et régulièrement conservés par eux (1); mais l’hypothèque supplémenfaire ou générale rétablie produira ses effets pour l’avenir. La loi n'offre aucun remède contre la clandestinité ; d’où la raison de la transcription édictée au n° 6.
Le n° 7 soumet à la transcription l'exercice par la femme du retrait d’indivision.
Le droit d'option prévu par l’art. 1408 dans son deuxième alinéa a lieu au cas où le mari devient seul et en son nom personnel, acquéreur ou adjudicataire d’un immeuble appartenant par indivis à sa femme : la femme aura le droit d'abandonner le bien à la communauté ou de le prendre comme propre.
Lorsque le mari a manifesté expressément son intention d’acquérir non pour sa femme, mais pour la communauté, l’immeuble est provisoirement un conquêt (2) et tel restera si, à la dissolution de la communauté, la femme ne veut se faire attribuer l’immeuble en propre. Si elle demande à prendre l'acquisition pour son compte, il y aura retrait : la femme retirera l’immeuble de la communauté et en fera un propre. Dans ce cas la Doctrine estime que le retrait aura un effet rétroactif, car la femme qui exerce le retrait se substitue à l’acquéreur et prend pour son compte l’opération, avec la conséquence d’anéantir les aliénations consenties par le mari, ainsi que les droits réels nés de son chef. La Jurisprudence limite les effets rétroactifs du retrait en décidant que lorsque le mari s’est porté acquéreur en son nom propre est censé avoir stipulé dans l'intérêt de la femme en vertu d’un mandat tacité donné par elle (3). Dès lors l'immeuble devient un propre de la femme, sauf preuve contraire : l'expression « retrait d’indivision » qui serait exacte si l’on admettait que l’acquisition faite par le mari en son nom personnel tombât provisoirement en communauté, devient impropre, car la femme qui exerce l’option consolide son
(1) Paris. Janvier, 1857, S. 57.2.124.
(2) Vis-à-vis des cohéritiers de la femme, l’adjudication, ayant été prononcée au profit d’un étranger, est une vente ; l’acquisition devra être transcrite au profit de la communauté pour rendre celle-ci propriétaire vis-à-vis des tiers.
(3) Civ., 17 février 1886, D, P. 86.1.249, S. 86.1.161, note de M. Lyon-Caen $ Civ., 2 décembre 1867, D. P. 67.1.469, $S. 68.1.161. Dans ce sens, A. Colin et Capitant, ITI, n° 89 ; Contra, Nancy, 9 juin 1854, D. P. 55.2.251, S. 54.2.785 ; Caen, 51 juillet 1858, $. 59.2.97 ; Montpellier, 20 janvier 1926, D. H. 1926.187,
droit de propriété. L’acquisition faite par le mari n’a donc pas besoin d’être transcrite car elle est considérée comme un partage étant faite pour le compte de l’un des cohéritiers. Si la femme décide de conserver l’immeuble comme propre à la dissolution de la communauté, l'immeuble ne rentre pas dans son patrimoine, mais s y maintient ; c’est au contraire l’abandon à la communauté qui devra être transcrit. Dès lors, tant que dure le mariage, le mari n'aura pas le droit d’aliéner ou de grever l’immeuble de droits réels et il n’y aura pas l’inconvénient de voir tomber les droits par lui consentis, car il n’aura pas eu, tout simplement, la faculté d'en consentir. Un tel inconvénient ne se rencontre que dans l’hypothèse où le mari acquérant en son nom personnel à formellement stipulé qu'il entendait acquérir pour lui ou pour la communauté.
Les retraits ne rentrent pas dans les actes translatifs, et d'autre part ils ne peuvent:pas être rangés dans les résolutions où annulations visées par l’art. 6 des projets en question. La loi les considère comme rétroactifs et ils pourraient être compris dans les actes déclaratifs. Le projet du Sénat les laissait de côté. Le projet de la Chambre en les énonçant à l’art. 2, n° 7 sous la sanction de l’inopposabilité au lieu qu’à l’art. 4 qui vise les actes déclaralifs, montre d’avoir voulu subordonner l'efficacité de l'exercice de l’option du deuxième alinéa de l'art. 1408, en tout cas, à la transcription, dans le sens que les droits acquis par les tiers acquéreurs ou créan- .Ciers sur l'immeuble du chef du mari qui s'était porté acquéreur en son nom personnel, sans plus, ou expressément pour la communauté, avant la transcription de l'acte ou du jugement constatant l'exercice du retrait d'indivision ne pourront recevoir préjudice de l'exercice dudit retrait.
Le rapport supplémentaire à la Chambre de M. Viollette proposait de soumettre à la publicité non l'exercice du retrait, mais le contrat de mariage réservant le droit de retrait au profit de la femme. En effet l’option de l’art. 1408 peut êtré envisagée comme une cause occulte d’éviction, dont il intéresse de tutéler les tiers au moyen d’une disposition qui subordonne son efficacité à la transcription préalable de la faculté. C'était à peu près le système du projet notarial, dont l’art. 8 interdit à la femme d'exercer le retrait. si elle ne s’en est réservé le droit par une inscription antérieure à celle du droit acquis par le tiers.
Le n° 8 édicte la transcription du procès-verbal d'attribution de bien de famille prévu par les articles 18 et 19 de la Loi du r2 juillet
1919 et le dernier aliéna organise la publicité des mutations verbales.
Nous avons déjà dit que les actes déclaratifs sont assujettis à la transcription sous une sanction différente de l’inopposabilité. 1] importe ici de donner l’énumération des actes considérés déclaratifs par les projets en question.
L'art. 4 du texte du Sénat était ainsi conçu :
« Doivent être transcrits dans le délai de six mois, sans que la sanction de l’art. précédent s'applique à l'inobservation de cette formalité, mais sous peine d’une amende de cent francs qui sera encourue suivant les circonstances par l’avoué qui aura obtenu Île jugement, le notaire rédacteur de l’acte ou la partie intéressée dans les autres cas :
« 1° Tous testaments ou donations de biens à venir portant disposition d'immeubles ou de droits réels immobiliers (x) ;
« 2° Tous actes ou jugements portant partage ou licitation au profit d’un des copropriétaires ;
« 3° Tous jugements statuant sur une question de propriété immobilière ou sur l’un des droits énoncés aux art. r° et 2 ci-dessus;
h° Toute transaction sur les mêmes objets, à moins qu'il ne résulte de ses termes ou des circonstances de fait qu’elle opère, translation de propriété ou constitution de droit réel ; auquel cas elle sera soumise à la disposition de l’art. 3 (2).
« Le délai de six mois courra pour les testaments et donations de. biens à venir, du jour du décès ; pour les conventions du jour de l'acte ; pour les jugements, du jour où ils auront acquis force de chose jugée. »
L'art. 4 du texte voté par la Chambre est ainsi conçu : « Doïvent être transcrit dans le délai de six mois, mais sous la seule sanction de l'amende prévue dans l’art. précédent contre les personnes y dénommées :
«1° Les jugements ordonnant l’envoi en possession à titre provisoire et les donations de biens à venir portant disposition d’immeubles ou de droits réels immobiliers (3) ; .
«2° Tous actes ou jugements portant partage et licitation au profit d'un copropriétaire par suite de succession ou autrement, pourvu
(1) V. infra, n° 149.
(2) L’inopposabilité aux tiers.
(3) V. infra, n° 149,
que l'indivision cesse, qu’il y ait titre commun de propriété et que le colicitant acquéreur n'ait pas la faculté de purger ; tous actes ou jugements portant licitation au profit de quelques-uns des cohéritiers ou indivisaires ayant titre commun de propriété, pourvu que la licitation constitue l’une des opérations d’un partage simultané réglant définitivement les droits des parties et comprenant dans la masse partageable le prix de l’immeuble licité ;
« 3° Tous jugements ou arrêts n'ayant pas pour objet de constater une convention verbale et admettant un des droits réels immobiliers prévus à l’article premier ou admettant une instance en revendication toutes les fois que n'aurait pas été transcrit le titre en En Sue le jugement ou l'arrêt admet en revendication ;
° Toute transaction sur les mêmes objets, à moins qu’il ne he de ses termes ou des circonstances du fait qu’elle opère translation de propriété ou constitution de droit réel, auquel cas elle est soumise à la disposition de l'art. 3 ;
« 5° Tout acte constitutif des biens immobiliers réservés en vertu de la loi du 13 juillet 1907.
Le délai de six mois courra : pour les donations de biens à venir, du jour du décès ; pour les conventions, du jour de l’acte ; pour les jugements d’adjudication, du jour du jugement, et pour es autres jugements ou arrêts, du jour où ils auront acquis force de chose See
« Aucun droit ou taxe proportionnelle de transcription ne pourra a exigé sur les actes ci-dessus, soit au moment de l'enregistrement, soit lors de leur dépôt au bureau des hypothèques ».
147. Mutations par décès. — Le projet Darlan assujettit les mutations par décès de droits réels immobiliers, par la transcription soit de l’acte constitutif ou déclaratif de la transmission de propriété, soit de la déclaration faite au bureau d'enregistrement dans un article spécial (art. 3), sous la sanction suivante : « Aucune aliénation ou constitution de droits réels ne peut être opposée aux tiers avant la transcription prescrite par l’article précédent » (art. 4).
Nous indiquerons après le système suivi par le projet des Notaires.
Nous avons déjà remarqué que la question de la publicité ne se présente pas ici sous le même aspect que dans le cas de transmission entre vifs et nous n'avons pas à nous répéter.
Le projet Darlan intéresse les tiers à la publicité de la mutation par décès en subordonnant à l’accomplissement de cette condition
l'opposabilité des droits acquis par ces tiers qui ont traité avec l’héritier. Les aliénations ou constitutions des droits réels consenties par l'héritier avant toute transcription ne sont pas moins valables ; ces actes sont simplement destitués d'efficacité à l'égard des tiers, de sorte que les aliénations ou constitutions de droits réels consenties par l'héritier apparent, ne seront pas opposables à l'héritier véritable, si la mutation par décès, dont l’héritier apparent paraissait bénéficier n’a pas été rendue publique. Il a là une limitation de la Jurisprudence qui valide, sous certaines conditions, les aliénations et constitutions de droits réels faites par l'héritier apparent, car îl faut que la mutation par décès ait été rendue publique. C'est l'interprétation donnée à l’art, 4 du projet Darlan par M. de Loynes (1, qui ne repoussait pas la règle de l’inopposabilité aux tiers tout en indiquant les lacunes ainsi que nous allons le voir.
Cette interprétation fut cependant repoussée par la Commission sénatoriale qui admit la transcription des mutations par décès, mais avec une sanction toute différente. Tout d’abord, elle distingua entre la succession ab intestal et les libéralités par voie de testament ou de biens à venir.
148. Suite. Successions ab intestat. — M. Thézard, dans son rapport dit qu'on cherche vainement les tiers auxquels s'applique l’inopposabilité des aliénations ou constitutions de droits réels avant la transcription de la mutation par décès. Il ne peut pas s’agir des tiers. auxquels le défunt aurait consenti des droits, car les héritiers sont tenus personnellement de respecter tous les actes de leur auteur. Il ne peut pas s'agir de tiers auxquels un individu non héritier aurait consenti une aliénation ou une constitution de droits réels sur un bien héréditaire. M. Thézard observe que si cet individu peut être réputé un héritier apparent, l'aliénation par lui consentie pourra être valable aux termes de la jurisprudence ; s’il ne sera qu’un vulgaire usurpateur, quand même il aurait fait transcrire une déclaration de mutation et quand même les véritables héritiers n'auraient pas fait leur déclaration, il serait souverainement inique de donner effet contre eux aux aliénations ou hypothèques consenties par cet usurpateur en faveur de tiers qui seraient difficilement de bonne foi.
(1) Revue critique, 1897, pp. 245 et s.
Transformer ainsi la transcription pour la faire tourner non plus au profit de ceux qui ont acquis du véritable propriétaire antérieur, mais au profit de ceux qui ont acquis d'un auteur sans droit et sans titre, ce ne serait plus étendre le principe de la loi de 1855, ce serait le dénaturer absolument.
À quoi on pourrait répondre que dans le système du projet Darlan, suivant l'interprétation de M. de Loynes, cette protection aux tiers n'est pas accordée parce qu'ils -ont traité avec quelqu'un qui était inscrit, mais seulement s'ils ont traité avec un héritier apparent et si celui-ci à fait publier une déclaration de mutation : le projet Darlan pose une limitation au système de la jurisprudence et il ne le dénature nullement. Même dans le projet de la Commission du cadastre à force probante, les tiers ne sont protégés que s'ils ont traité à titre onéreux et de bonne foi. « Enfin, continue M. Thézi1:d, prétendrait-on appliquer la non opposabilité en ce sens que les tiers qui auraient traité avec l'héritier avant la transcription de sa déclaration de succession, seraient évincés par ceux qui auraient traité avec le même héritier depuis la transcription de cette déclaration ?
Cette solution ne reposerait sur aucun motif sérieux et ne pourrait qu'encourager des fraudes.
Celui qui traite avec un héritier doit s'assurer avant tout en consultant le registre des transcriptions, qu'il n'existe aucune aliénation antérieure au nom de cet héritier. Or si le tiers qui veut traiter dans ces conditions rencontre une aliénation transcrite du chef de cet héritier, — que cette aliénation, en supposant introduite la transcription des mutations par décès, soit antérieure ou postérieure à une transcription de la mutation par décès, — ce tiers est bien et dûment averti, dans un cas comme dans l’autre, que l'héritier a déjà disposé de son droit, et il doit s'abstenir de traiter. Il serait étrange qu’ainsi prévenu il püût faire prévaloir un contrat conclu dans de telles conditions contre un droit antérieur qui lui a été nécessairement révélé.
De toute façon, dans le conflit possible entre les tiers qui ont successivement traité avec l'héritier et au point de vue de l’inopposabilité, il n’y a qu’une chose à considérer ; l’antériorité de transcription des actes émanés de l'héritier lui-même ».
Cette observation est exacte et elle avait été déjà faite par M. de Loynes en 1867 (1) ; mais sur ce point le projet Darlan présentait
(1) V. loc. cit., pp. 246-247.
plutôt une lacune à combler : il n’y à pas de raison pour en conclure, comme le faisait le rapport précité (p. 258) « qu'il est impossible, en matière de mutation par succession ab inlestat, d'établir la non opposabilité comme sanction du défaut de transcription ».
M. de Loynes se posait le problème en supposant qu'un premier acquéreur d’un immeuble de l'héritier véritable se contente de requérir la publicité de son propre titre et ne requière pas la publicité de la mutation par décès (1). Dans cette occurence, qu'arriverat-il si cette dernière publicité est requise par le second acquéreur en même temps que la transcription de son acte d'acquisition ?
La publicité de la mutation par décès ne profitera-t-elle alors qu'à celui qui l’aura requise, de telle sorte que le second acquéreur soit préféré au premier ? Ou bien quoique requise par le second acquéreur profitera-t-elle à tous les intéressés, conformément à la règle écrite dans l’art. 1941 du Code civil italien, spécialement au premier acquéreur qui pourra immédiatement opposer son droit aux tiers, en particulier au second acquéreur, pourvu toutefois qu’il ait le premier fait publier son titre d'acquisition ?
M. de Loynes jugeait nécessaire une décision du législateur à cet égard en décidant, soit que la publicité de la mutation par décès assure l'efficacité des droits établis antérieurement, pourvu qu'ils aient été conservés conformément aux lois, soit qu'aucun droit même rendu public ne peut être opposé aux tiers si l’acte qui le transfère ou le constitue n’a pas été précédé ou au moins n’est pas accompagné de la transcription prescrite par l’art. 3 pour assurer la publicité de la mutation par décès.
Le Sénat ne pensa même pas qu'il fût nécessaire d'imposer à l'héritier l'obligation de veiller à la transcription sous peine d’amende et il se contenta de décider que le receveur de l’enregistrement devrait transmettre au conservateur une copie de la déclaration de succession (art. 5).
149. Suite. Legs et donalions de biens à venir. — M. Thézard faisait remarquer qu’en ce qui concerne les legs on eût pu concevoir l'application des principes de la loi de 1855. La transcription servirait à régler le conflit entre le légataire et un tiers ayant traité
(1) Il est évident que cet inconvénient ne pourrait pas se présenter si on acceptait le principe de l’impossibilité de transcrire son titre pour un acquéreur, si celui de son auteur n’est pas transcrit,
avec l'héritier, car ces deux individus peuvent être considérés comme les ayants cause d’un même auteur. Si l'acquéreur avait fait transcrire un titre avant la transcription du testament, il aurait évincé le légataire. Mais M. Thézard ajoutait, et ses raisons ont convaincu la Commission et le Sénat, que l'application intégrale des principes de 1895 eût pu être à la fois dangereuse et inutile. Il eût été dangereux, suivant M. Thézard, de décider que le tiers auquel l'héritier aurait consenti un droit réel, pût primer le légataire par une transcription antérieure: de son titre. Cela eût donné lieu à des fraudes et il eût fallu tout au moins accorder au légataire un délai pour procéder à la transcription et décider que la transcription opérée dans ce délai aurait un effet rétroactif (x).
Mais il importe de remarquer que ce système ne serait pas plus dangereux que celui de la Jurisprudence en matière d’héritier apparent, car d'après le projet Darlan, suivant l'interprétation donnée par M. de Loynes, les tiers sont protégés s'ils sont de bonne foi et non pour le simple fait de la publication de la mutation.
Même dans le projet de la Commission du cadastre, le délai de six mois concédé au légataire n'importe pas la conséquence qu’à partir de l'échéance du délai, le tiers auquel l'héritier aurait consenti un droit réel puisse primer le légataire par une transcription antérieure de son titre. Le tiers doit être toujours de bonne foi et ignorer l'existence du legs, même non publié.
Par conséquent, les critiques adressées par le Sénat au système du projet Darlan ne sont pas acceptables. Il est vrai, toutefois, que la formulation de la sanction édictée dans l’art. 4 du projet Darlan, donne lieu à de graves difficultés d'interprétation et puisque l'effet de la transcription des mutations à cause de mort ne peut pas être le même de celui de la transcription des actes entre vifs, il vaudrait mieux de préciser exactement les conséquences du défaut de transcription, ainsi que nous le verrons.
Dans le projet du Sénat, la transcription n'est ordonnée que sous peine d'amende contre le légataire.
Dans le projet adopté par la Chambre, les déclarations de successions légitimes sont assimilées à celle de successions testamentaires et une amende de 100 francs Serait prononcée dans tous les cas
(1) -Le projet de la Commission du Cadastre concédait au légataire véritable un délai de six mois de l’ouverture de la succession pour la publication du testament (v. n° 120).
Manuez-Gismonni, Rég. publ. fonc. 17
contre les avoués, lés notaires et les parties faute de transcription dans certains délais (1). Le projet du Sénat n'exige pas la transcripüon de la succession ab intestal, au cas où ait lieu la transcription du partage. ù
Il est une catégorie de successions que le projet Darlan ne mentionnait pas, ainsi que le projet du Sénat, tandis qu'elle était contemplée dans celui de la Commission du cadastre ; ce sont les successions des absents, c’est-à-dire l'envoi en possession,
La Chambre remédia à ce défaut en imposant la publication des jugements d'envoi en possession des biens d’absents (art. 4).
La sanction adoptée par le projet notarial est l'inopposabilité de tous droits résultant des mutations non transcrites, avec ce temperament, qu'un délai de six mois est accordé aux successeurs, pour remplir la formalité, suivant le système de la Commission du cadastre. Avant d'exposer ce système nous dirons un mot sur la forme de la publicité : |
150. Forme de la publicité des mutations par décès. — Nous avons déjà indiqué les titres à transcrire exigés par les projets que nous examinons quant aux mutations à cause de mort. Il y a lieu d’observer que les commentateurs de ces projets sont unanimes à remarquer l'insuffisance des titres exigés. M. de Loynes observait que des précautions particulières devraient être prises et que, indépendamment d'un extrait du testament ou d’un extrait certifié de la déclaration de mutation par décès, il faudrait exiger la présentation d’un certificat de délivrance, d’une copie de l'ordonnance d'envoi en possession ou d'un acte de notoriété établissant la qualité d’héritier (2).
De l'avis de M. Chaine, les parties devraient présenter, quant aux successions ab inteslal, avec la déclaration de succession, un extrait sur papier libre de cette déclaration contenant les noms du de cujus et des héritiers et la désignation précise des immeubles ; cet extrait leur serait rendu, visé par le receveur, en même temps que la quittance des droits et elles la remettraient elles-mêmes au Conservateur en produisant à l'appui l'expédition d’un acte de notoriété ou d’un intitulé d'inventaire ; cette dernière pièce pourrait leur être restituée
(1) La Commission chargée en 1849 de préparer la réforme avait proposé un système exactement pareil à celui de M. Thézard (reproduit dans le rapport déposé par M. Viollette à la Chambre des Députés le 19 janvier 1901, Journal Off. Doc, n°72255, ;
(2) De Loynes, Revue Critique, 1897, p. 235.
après que mention aurait été faite du tout sur le registre des transcriplions. De son côté, le receveur porterait à la connaissance du Conservateur les déclarations immobilières par lui reçues (x).
En ce qui concerne les successions des absents, M. Chaîne proposait de publier les deux jugements d'envoi en possession. Au cas de succession vacante, le curateur devrait joindre à l'extrait de la déclaration de succession l'ordonnance qui lui confère ses pouvoirs (2). Quant aux testaments, en plus du testament, l'héritier devrait présenter l'ordonnance d'envoi en possession (art. 1007 et 1088 Cod. civ.) ou, en s'agissant du testament authentique, un acte de notoriété ou un intitulé d'inventaire. Le légataire particulier ou à titre universel devrait joindre au testament l'acte ou le jugement de délivrance du legs. De plus, comme la publicité ne se comprend que par rapport à un ou à des immeubles, le légataire devrait présenter un extrait de la déclaration de succession faite à l'enregistrement et contenant les indications qui peuvent manquer au titre. Enfin, un extrait du contrat de mariage où l'acte de donation équivaudraient à un testament authentique au cas d'institution contractuelle ou de donation entre époux (3).
Le projet du Comité des notaires des Départements, contient un système qui répond de tous points à ces desiderata.
« Art. 3. — Sont aussi rendus publiques les mutations par décès de droits réels immobiliers.
La transcription s'opère par le dépôt à la conservation des hypothèques, de deux extraits, en ce qui concerne les immeubles, des déclarations de successions, reçues par le receveur de l’enregistrement ; ces extraits sont certifiés par les receveurs.
Le Conservateur transcrit sur son registre le contenu aux extraits et remet au requérant l’un des extraits au pied duquel il certifie avoir fait la transcription.
Les héritiers légaux représenteront, avec les extraits, un intitulé d'inventaire ou un acte de notoriété, les successeurs irréguliers représenteront un extrait du jugement qui les aura envoyés en possession ; les légataires ou donataires à cause de mort, un extrait littéral tant de la disposition que du titre amiable ou judiciaire constatant, le cas échéant, la délivrance ou l'envoi en possession.
(1) Chaîne, op. cit., pp. 151 ets.
(2) Ib., p. 155.
(3) Id., n°° 159 et s. V. aussi M. de Loynes, Revue Critique, 1897, p. 236.
La sanction du défaut de transcription est l'inopposabilité de tous droits résultant des mutations non transcrites, avec le tempérament qu’un délai de six mois est accordé aux successeurs pour remplir la formalité. De plus, ainsi que nous l'avons déjà dit, aucune aliénation ni constitution de droits réels ne pourra être faite par eux avant la transcription (art. 4).
Il y a lieu d'ajouter que suivant ce projet les receveurs devront exiger qu’on leur présente, avec la déclaration, les extraits destinés à la publicité et que les notaires devront faire transcrire (art. 5) tous les actes par eux reçus, les avoués tous jugements et arrêts définitifs rendus par les juridictions auprès desquelles ils exercent,
Il intéresse d'observer que si la loi belge de 185r ne contenait aucune disposition relative à la publicité des mutations à cause de mort, contrairement à l'avis de la coinmission instituée par le Gouvernement et de M. Laurent, dans son avant-projet du Code civil, une loi du 10 octobre 1913, sans aller jusqu à édicter la transcription, a introduit une certaine publicité. L'art. 13 dispose : « Les receveurs de l’enregistrement et des droits de succession sont tenus de faire connaître, sur sa demande, à tout intéressé, moyennant une rétribution à fixer par le Ministre des Finances, les titres de propriété des biens immeubles situés dans le ressort de leur bureau.
De leur côté, les officiers publics, chargés de donner l'authenticité aux actes auront pour devoir d'indiquer le titre le propriété des vendeurs, échangistes, donateurs, copartageants et affectants » (x).
101. Publicilé des causes d'éviction. Généralités. — Nous avons déjà amplement étudié l’éviction dans tous les moments où les tiers ont intérêt à la connaître, c’est-à-dire au moment où naît le droit de résolution ou la cause de nullité, au moment où celui qui doit en bénéficier invoque cette cause ou ce droit, au moment où un acte ou un jugement définitif vient lui donner raison.
Nous savons qu'il y a des causes d’éviction rebelles à toute publicité contre lesquelles les tiers peuvent être à l’abri seulement dans un système de force probante institué à l’aide du principe de légalité. Il intéresse, dès lors, d'observer tout d’abord que le Comité des notaires des départements tout en établissant un système de publicité personnelle était allé très loin en adoptant une mesure, qui, si elle eût été tout à fait à sa place dans un système à force probante, était certainement excessive dans un système de publicité person-
(1) V. Daudin, Commentaire de la loi du 10 octobre 1913, Namur, 1914,
nelle, en qui le Conservateur gardait son rôle passif. L'art. 11 portait : « Les actions en rescision et'en nullité dirigées, soit contre un acte, soit contre un contrat translatif ou déclaratif de droits réels immobiliers, à moins qu'elles ne résultent de l'incapacité d’une des parties ou du défaut absolu d'acte notarié, lorsqu'il est exigé par la loi, sont sans effets à l'égard des tiers qui ont acquis à titre onéreux des droits sur l'immeuble dans l'ignorance des causes de rescision ou de nullité qui viciaient les titres de leurs auteurs » (1).
IL importe de remarquer que même dans ce système l’action en nullité réfléchit toujours contre les acquéreurs à titre gratuit et les ayants cause de mauvaise foi. L'art. 11 que nous venons de citer faisait une exception pour les actions en nullité résultant de l’incapacité qui auraient continué à rejaillir contre les tiers. Pour parer au danger de l'incapacité, le projet des Notaires n’admettait à la transcription que les actes authentiques et les actes sous seings privés reconnus en Justice ou devant notaire (art. 2).
Au cas des actions visées par l’art. 11, les tiers étaient à l’abri de l'éviction s'ils avaient ignoré les causes de nullité ou de rescision viciant le titre de leurs auteurs. Puisque le projet ordonnait la publicité des demandes, ainsi que nous le verrons, il eût été logique de décider que les tiers n'auraient pas pu invoquer leur ignorance à partir de la mention des demandes en nullité ou en rescision ; mais le projet ne posait pas clairement cette règle. Seulement l’art. 9 déclarait les actions en nullité fondées sur les articles 446 et 447 du C. com. sans effet au regard des tiers qui eussent acquis à titre onéreux des droits sur les immeubles du failli et les eussent conservés avant la mention faite en vertu de la demande en nullité, à moins qu'ils eussent connu cette demande (2). Dans ce cas la mention de la demande constituait les tiers en mauvaise foi. Laïssant de côté le système élaboré par le Comité des Notaires, voyons dans quelles limites les projets à publicité personnelle ont réalisé la publicité des causes d’éviction.
152. Publicité des causes de résolutions. — Le projet Darlan se préoccupe de publier ces causes au moment où elles naissent à l'état de droits virtuels, en disposant : « L'action en résolution de tout acte soumis à la transcription ne produit d'effet à l'égard des tiers que si
(1) Circulaire n° 225 du Comité, p. 697.
(2) V. le projet de la Commission du Cadastre, n° 116,
la cause de résolution a été mentionnée dans l'extrait de l'acte transcrit au bureau des hypothèques » (art. 7).
La portée de cette disposition était très peu précise. On s'était demandé s’il était nécessaire de mentionner expressément les conditions résolutions tacites pour défaut de payement du prix dans la vente, pour inexécution des charges, pour survenance d'enfants dans les donations (1), ou bien si la simple transcription du contrat n’eût pas suffi à révéler ces causes de résolution, ainsi que les causes de résolution spécialement convenues par les parties. L’application de l’article se ferait sans peine lorsque la condition résolutoire fût expresse et l’art. ro le décidait expressément pour la clause d’une donation de droits réels immobiliers stipulant le rapport en nature. Toujours est-il que, spéciale à l’action en résolution, cette disposition ne s’étendait pas aux actions en nullité ou en rescision, qui ne se révèlent pas au moment même de l'acte, qu'elles vicieront peut-être ultérieurement (2).
M. de Loynes proposait d'interpréter cet article dans le sens que l'observation de cet art. 7 serait rigoureusement imposée dans toutes les autres hypothèses sur la considération que le projet prenait soin de dispenser de publicité l’action en réduction des libéralités excédant la quotité disponible (art. 14) qui peut être considérée comme un cas de résolution (3).
Le Sénat, après avoir interprété ce texte dans le sens qu'il ne pourrait trouver d'application que dans l'hypothèse peu vraisemblable où on ne transcrirait pas sur les registres du conservateur toutes les mentions importantes de l'acte, le déclara superflu et le supprima ainsi que l’art. 14 du projet, et la Chambre des Députés suivit cet exemple.
L'art. 8 du projet Darlan accordait aux tiers, auxquels la résolu- Uon pour inexécution des conditions serait opposable, le droit d’en prévenir les effets en procurant l'exécution avant que le jugement prononçant la résolution soit passé en force de chose jugée (4). Ce n'était qu'une application du droit commun (art. 1666, C. civ.). Le Sénat le supprima. Nous indiquerons après le système de la Chambre.
(1) De Loynes, Revue critique, 1897, p. 248.
(2) Rapport Darlan, p. 2.
(8) De Lioynes, Revue critique, 1897, p. 248.
(4) V. projet de la Commission du Cadastre, n° 118,
Le projet Darlan disposait que dans tous les cas où l’action résolutoire se trouve juxtaposée au privilège du vendeur, l’action résolutoire ne pouvait s'exercer après la péremption de l’inscription du privilège (art. 15).
L'art. 9 enfin apportait au profit des créanciers privilégiés ou hypothécaires, une atténuation aux effets des actions en résolution ou en revendication en décidant, conformément au projet de la Commission du cadastre (1), que les sommes qui devront être remboursées à l'acquéreur dont le droit est résolu, seront distribuées entre ces créanciers privilégiés ou hypothécaires, suivant leur rang. Cette disposition fut acceptée par le Sénat (art. 7, al. 2) et par la Chambre des Députés (art. 7, al. 4).
Même dans le projet du Sénat les causes de résolution expresse doivent être transcrites, à l'encontre du système actuel d’après lequel ces conditions produisent leur effet contre des tiers dans le cas même où par extraordinaire elles ne se trouvent pas transcrites avec l'acte qui les contient, car l’art. 6 en ordonnant de transcrire la renonciation au droit de réméré ou la cession dudit droit, laisse entendre que la clause de réméré doit êter transcrite.
Mais à défaut d’un texte, il était possible d'en douter, notamment pour le retour conventionnel. Pour les conditions résolutoires tacites une seule avait les honneurs de la publicité : le non payement du prix de vente. D'après le projet Darlan qui suivait le projet des notaires, la proposition de loi de MM. Dupuy-Dutemps, Brisson et Leygues et le projet de la Commission du Cadastre, cette publicité était étendue au droit de résolution de l’échangiste et au droit de révocation du donateur pour cause d’inexécution des charges et cet exemple fut suivi par le Sénat (art. 2) (2).
Quant à cette cause occulte d’éviction résultant d'une disposition de la loi qu'est le rapport à succession, le projet des Notaires disposait : «hors le cas d’une réserve expresse insérée dans la donation et régulièrement publiée, le rapport n’a lieu qu'en moins prenant, lorsque le donataire a aliéné l'immeuble ou l’a grevé de droits réels avant l'inscription des droits des cohéritiers » suivant l'exemple du projet de la Commission du cadastre (3).
(I Art O1, van 118.
(2) Quant au projet de la Chambre, v. énfra, n° 153:
(3) V. n° 118. Un membre de la Commission du cadastre avait avancé une proposition tendant à ‘ee que les héritiers pûssent exiger le rapport en nature, en
Le projet Darlan résout la question dans son art. ro de la manière suivante : « La clause d'une donation de droits réels immobiliers stipulant des rapports en nature n’est opposable aux tiers que si elle a été rendue publique dans la forme prescrite dans l’art. 7. »
Le projet du Sénat ainsi que celui de la Chambre des Députés sont muets à ce sujet. Nous avons déjà dit que des doutes sont possibles dans le projet Darlan quant à la révocation d’une donation pour cause de survenance d'enfant ou d’inexécution des charges. Le projet du Sénat ainsi que celui adopté par la Chambre n'ont aucune disposition à ce sujet, ni quant à la révocation des libéralités entre époux.
De même le projet Darlan, suivi par le Sénat et la Chambre, n’a pas touché à la réduction pour atteinte à la réserve, à l’action en nullité du partage d'ascendants prévue par les articles 1078 et 1079 du Code, ni aux actions en nullité ou en rescision (x).
La Chambre des Députés a voté en 1913 une proposition de loi introduisant des réformes importantes en matière d'actions attaquant un partage d’ascendant (2).
Le projet de loi écarte tout d’abord l'application des articles 8:6 et 832 de sorte qu'il fait disparaître l’action en nullité pour violation de ces articles relatifs à la composition des lots.
Il décide, en second lieu, que l'appréciation des biens en vue de déterminer si l’un des enfants a été lésé de plus du quart devra être faite à l’époque où l'acte a été conclu, et non plus au décès de l’ascendant.
Enfin, en ce qui concerne le moment ou prennent naissance les actions en réduction pour atteinte à la réserve, en rescision pour lésion, la Commission du Sénat avait proposé (3) de revenir au système de l'arrêt de la Chambre des requêtes du 4 février 1845 (4), qui
s’engageant à respecter les droits réels constitués par le donataire (Procès-verbaux, fase. II. p. 55). Cette proposition ne pasea pas dans le texte définitif de l'avant: projet (fase. IX, p. 846).
(1) V. pour le projet des Notaires le n° précédent.
(2) V. Bulletin de la Société d'Etudes législatives, 1906, p. 146, note de M. Giraud ; cireul. trimestrielle des notaires des départements, n°° 258 et 302 ; Revue Trimestrielle de dr. civ., 1910, p. 670 ; A. Colin et Capitant, ITI, n° 1244. NeUneMOTe
(3) V. rapport supplémentaire de M. Lebert, J. Off. Doc. parl., Sénat, 1914, sess. ordin., p. 712, Annexe n° 359.
avait décidé que la prescription commence à courir à dater du jour où l'acte a été passé. Mais elle a ensuite abandonné ce système et maintenu la règle actuelle en vertu de laquelle les actions en réduction, nullité et rescision ne peuvent être introduites qu'après le décès de l’ascendant ou du survivant des pères et mères au cas de partage conjonctif ; mais elle ajoute que ces actions devront être intentées dans le délai de deux ans à partir du décès. En outre, il importe surtout de remarquer que ce projet décide que, au cas de rescision ou d'annulation du partage, les enfants feront le rapport en moins prenant, s'ils ont aliéné les biens à eux donnés. Ainsi les tiers acquéreurs seraient hors d'atteinte et leurs acquisitrons ne seraient pas menacées d'être anéanties.
Nous avons déjà dit que le rapport de M. Viollette à la Chambre des Députés proposait d'imposer la publication des contrats de mariage en cas de retraits d'indivision ou de restriction à l'hypothèque légale et que le projet notarial (art. 8) interdisait de même à la femme d'exercer le retrait d'indivision si elle ne s’en était pas réservé le droit par une inscription antérieure à celle des droits acquis par les tiers.
Il y à lieu de rappeler que la Chambre imposait la ete des actes constitutifs des biens réservés de Ia femme (art. 4, n° 5) ou des biens de famille (art. 2, n° 8) ; des actes et jugements réduisant les hypothèques des incapables (art. 2); des jugements de divorce ou séparation révoquant des avantages immobiliers (art. 6).
153. Publicité des demandes. — Nous avons déjà dit que la Commission législative de 1850 projetait d'étendre à toutes les demandes en résolution le régime imposé par l’art. 958 aux demandes en révocation pour ingratitude et comme cette proposition fut repoussée (r).
Le projet Darlan n'avait aucune disposition à ce sujet. Le Sénat estima qu'il était indispensable de prévenir les tiers de l’action en résolution pour les mettre à même d'intervenir dans l'instance et de défendre leurs intérêts.
Il faut rappeler que le système proposé en 1850 avait pour but de rendre inopposable aux tiers le droit de résolution aussi long- temps qu'il n'eût pas pris la forme d’une action et que la demande n’eût pas été rendue publique. Le système du Sénat, concernant toute action en annulation, rescision, résolution, ne touche en rien
ce qui concerne l’inopposabilité ; de plus, il n’est pas institué pour la protection de tous les tiers, mais uniquement de ceux ayant un droit inscrit ou transcrit sur l’immeuble.
D'une façon générale, la publicité de la demande d’annulement ou de résolution peut présenter plusieurs avantages, sans faire échec aux principes du Code civil en matière de rétroactivité de la résolution. |
Lorsque la cause de résolution comporte un effet rétroactif, la publicité de la demande n'est pas faite pour empêcher l’action de réfléchir contre les tiers qui ont contracté avant la demande ; mais nombreux sont ceux que la publicité de la demande intéresse. Elle constitue un avertissement utile pour les tiers qui seraient tentés d'acquérir un droit sur l'immeuble ; ignorants de la demande, ils pourraient s’imaginer, même s'ils connaissent la cause de résolution, qu’elle ne sera jamais invoquée et traiter en toute confiance ; la publicité leur évitera de commettre cette faute.
Si l’on considère les résolutions dont l’effet se produit eux-nunec, on s'aperçoit que la publicité des demandes présentera un double avantage : elle profitera au demandeur en lui permettant de limiter son préjudice aux aliénations consenties par le défendeur avant la demande ; justement parce que la résolution n’est pas rétroactive, il est intéressant, au point de vue du demandeur de constituer les tiers en mauvaise foi ; tout acte de disposition que le défendeur passerait entre la publication de la demande et le jugement serait désormais sans effet à l'égard du demandeur en résolution. De leur côté, les tiers dûment prévenus s'épargneront le risque d’acquérir un droit sur le point d’être anéanti et ne seront pas exposés au risque de se voir contester leur acquisition comme suspecte de mauvaise foi.
Cette publicité de la demande, sous la forme de prénotation est nécessaire, comme nous l'avons vu, dans les systèmes à publicité absolue à force probante, dans l'intérêt des véritables titulaires des droits, puisque les tiers sont à l'abri de toute cause d’éviction. Dans les systèmes à publicité personnelle, au contraire, cette publicité est organisée en général dans l'intérêt des tiers acquéreurs ainsi que nous venons de le voir, et aussi dans l'intérêt du véritable titulaire aux cas où la résolution a lieu eux-nunc.
Dans ces systèmes à publicité personnelle, il est en effet possible de faire un pas en avant en décidant que certaines causes de résolution seront inopposables aux tiers aussi longtemps qu’elles ne pren-
dront la forme d’une action et en sauvegardant tous les droits acquis sur l'immeuble avant que la demande en résolution ne soit introduite et rendue publique.
Il s'agirait d'étendre à d’autres demandes en résolution le régime institué par l'art. 958, ainsi que le proposait la Commission législative de 1850 et ainsi que le dispose le Code italien.
Mais tout en maintenant aux résolutions ou annulations leur effet rétroactif, tout en respectant la ligne de démarcation tracée par le Code civil entre la révocation ex tunc et celle qui opère ex nunc, l'idée de la publicité préalable des demandes en révocation ou en nullité peut rendre d’utiles services en prévenant les tiers qui n’ont pas contracté, de la menace suspendue sur la tête du propriétaire apparent et des risques qu'ils courent en traitant avec lui.
De plus, même au point de vue des révocations non rétroactives, dans les limites du système du Code civil, le système de l’art. 958 présenterait les avantages que ce système offre dans les autres cas qui font exception à la règle de la rétroactivité des résolutions, à savoir : la déchéance de l’usufruitier pour abus de jouissance, la révocation du droit de l'héritier apparent ou de l’envoyé en possession des biens de l’absent, la révocation des actes passés en fraude des droits des créanciers (x).
C’est dans ce but que le projet notarial (art. 13) déclarait toute demande d'annulation ou de résolution irrecevable si elle n’est point mentionnée en marge de la transcription, suivant l’art. 3 de la loi hypothécaire belge (2).
Le Sénat, tout en estimant qu'il était indispensable de prévenir les tiers, ne s’engagea pas dans cette voie, il ne se préoccupa pas des tiers dont nous venons de parler, mais de ceux ayant un droit inscrit ou transcrit sur l’immeuble, Il est vrai, en effet, que dans le cas d'inexécution des charges, l’art. 1166 qui autorise les tiers à exercer
tous les droits de leur débiteur leur donne le moyen d'empêcher l’effet de la résolution en prévenant l'exécution à laquelle leur auteur se dérobe. Le projet Darlan (art. 8) consacrait ce droit par une disposition formelle, Le Sénat supprima cette disposition qui ne faisait que consacrer le droit commun. Mais les tiers, comme le remarque M. Thézard (3), ne sont pas toujours avertis en temps
(1) V. Besson, p. 159 ; Laurent, XXIX, n° 209 ; Chaîne, p. 180, (2) Laurent, XXIX, n°° 205 et s:
(3) Rapport Sénat, année 1904, doe, n° 111, pp. 74-75.
utile des poursuites intentées, « La révocation est prononcée dans un jugement de défaut rapidement obtenu, inaperçu de tous. Enfin, intervient un acquiescement qui donne à ce jugement l'autorité de la chose jugée, et les tiers n’ont pas été prévenus... Une seule ressource leur reste, c’est la tierce-opposition, à la condition de prouver (et combien cette preuve est difficile !) que cette procédure a été organisée en fraude de leurs droits ».
Il s’agit donc des intérêts des tiers qui ont acquis des droits du défendeur avant la demande, Et le projet du Sénat ordonne qu'à ces tiers qui ont transcrit ou inscrit, toute action en annulation, rescision ou résolution soit notifiée par le demandeur au moyen d’un acte extrajudiciaire signifié au domicile élu ou à défaut au domicile réel : il ne pourra être pris jugement qu'un mois après. la notification, sinon ce jugement sera inopposable aux tiers. Tout acte amiable de consentement à l'annulation, rescision ou résolution d’un acte transcrit devra être notifiée de la même façon et un délai de deux mois à partir de la notification et à peine de déchéance sera accordé pour contester ou empêcher l'effet dudit acte (art. 7).
Ce système néglige totalement d’avertir du danger les tiers qui pourraient contracter avec le défendeur au cours de l'instance. M. Legrand, dans la discussion qui eut lieu au Sénat, signala l’importance qu’il y aurait à décider que la notification prescrite serait mentionnée aux hypothèques (Tr).
Ce système ne présentait pas les avantages de la loi belge, suivie par la projet notarial (2), mais il protégeait des intérêts que la loi belge laissait sans défense.
Il y a lieu de remarquer que si la mention aux registres hypothécaires en marge de la transcription de l’acte attaqué ne saurait suffire par elle-même, car elle n'atteindrait pas les créanciers ou acquéreurs antérieurs, la seule notification est aussi insuffisante, de sorte que les deux facultés se complètent et sont également indispensables (3).
Cette double formalité fut adoptée par la Chambre des Députés, qui outre la publicité imposée par le Sénat, imposa sous la même sanction d’inopposabilité aux tiers, la mention de l’acte introductif
(1) Journal Off., Sénat. Séance du 23 octobre 1908, p. 1031.
(2) L'art. 13 déjà cité n’ordonnait pas la notification aux créanciers inscrits.
(3) Sauf si l’on admet le principe de l’inopposabilité aux tiers des jugements obtenus en vertu de ces demandes, ainsi que nous le verrons (v. n° 256),
LÉGISLATIFS DE RÉFORME EN FRANCE ET EN ITALIE 26ÿ
| d'instance et de l'acte amiable de consentement à l'annulation, res-
cision où résolution en marge des inscriptions ou transcriptions, < dans le même délai d'un mois du jour de la demande ou de la convention en marge des inscription et transcriptions concernant l'immeuble objet de l'annulation, rescision ou résolution (art: 7,
al. 1°) (1).
.. Mais la Chambre fit encore un pas en avant. Tandis que le projet de la Commission ne portait aucune atteinte au principe de la rétroactivité de la résolution, la Chambre des Députés vota un article 13 qui supprimait l'effet rétroactif de l’action résolutoire et de l’action en révocation pour cause d'inexécution en décidant que ces actions « ne peuvent plus être exercées aux préjudices des tiers qui ont acquis des droits sur l'immeuble du chef de l'acquéreur, du donataire ou du copartageant attributaire et qui se sont conformés à la loi pour les conserver ».
Puisque le projet adopté par la Chambre contient, ainsi que nous venons de le voir, le système de la mention en marge de la demande en résolution (art. 7), il faut croire que l'intention du législateur était de maintenir tous les droits acquis sur l’immeuble par les soins des sous-acquéreurs avant que la demande en résolution n'ait été introduite et rendue publique et non ceux qui seraient acquis
postérieurement à la mention de la demande en marge de l’inscription ou de la transcription.
Les articles 7 et 13 étendent par conséquent le sytème de l’art. 958 du Code civil à l’action en résolution et à sa variété qui est l’action en révocation pour cause d’inexécution des charges (2).
(1) Rapport supplémentaire par M. Viollette, Chambre des Députés, 1909, n° 2939, p. 20. Dans la rédaction définitive votée par la Chambre, la mention est périmée après un délai de trois ans du jour où elle a été faite. Elle peut être renouvelée pour une nouvelle période de troïs ans sur le dépôt d’une ordonnance du Président du Tribunal on de la Cour. Elle est radiée dans les formes et conditions prévues par les articles 2157 et 2158 du Code civil. +
Le même articl> réglemente les formalités de cette mention, — De plus, aucune annulation, rescision ou résolution de plein droit ne sera opposable aux tiers qui auront acquis des droits du chef de l’acquéreur dépossédé et qui les auront conservés conformément à la loi, si la mise en demeure signifiée au débiteur ne leur a pas été dénoncée dans les trois jours de cette signification, La décision définitive qui déboute le demandeur de son action sera mentionnée par les soins de l’avoué et aux frais du demandeur à l’instance.
(2) Ce système s’apparente à celui du Code civil italien,
Cette règle s'applique seulement à l’action résolutoire proprement dite et non à l’action en révocation pour cause de survenance d'enfant, à l’action en rescision, à l’action en annulation, etc... L’article 9 du Comité des Notaires déclarait les actions en nullité fondées sur les articles 446 et 447 du C. Com. sans effet au regard des tiers qui ont acquis à titre onéreux des droits sur les immeubles du failli et les ont conservés avant la mention faite en vertu de la demande en nullité, à moins qu'ils n'aient connu cette demande (r).
154. Publicité des jugements et actes de résolution. — L'art. 4 de la loi de 1855 prescrit à l'avoué, sous peine d’une amende de 100 francs, de mentionner en marge de la transeription tous jugements prononçant la résolution, nullité ou rescision d'un acte transcrit, dans le mois à dater du jour où il a acquis l'autorité de’ la chose jugée.
Le projet Darlan, par le dernier alinéa de l’art. 5, ordonnait que l’acte ou le jugement qui résout, annule ou rescinde un acte transcrit fût mentionné en marge de la transcription ; mais à la différence de la loi de 1855 (art. 4), il ne sanctionnait pas cette obligation, tout en décidant (2) que cette mention aurait le même effet que la transcription. C'était un progrès, car la loi de 1855 n’exigeait que la publication des résolutions judiciaires en laissant de côté les résolutions par convention, tandis que ce projet soumettait à la même résolution les actes constatant une résolution, nullité ou rescision.
L'art. 6 du projet du Sénat sanctionne cette publicité sous peine d’une amende de 100 francs et il compiète la liste en y joignant les jugements et les actes constatant le rachat d’un immeuble vendu à réméré, la renonciation au droit de réméré ou la cession dudit droit, éventualité qui était laissée de côté par la loi de 1855, qui ne vise pas les résolutions qui fonctionnent de plein droit et sans jugement, soit en vertu de la loi, soit en vertu d’une clause de condition résolutoire insérée dans l’acte translatif.
Le défaut du système voté par le Sénat est l'insuffisance de la sanction, Gette sanction comme dans le projet Darlan, devrait rendre opposable aux tiers la résolution du droit, comme la transcription leur en a rendu opposable la constitution. M. Thézard, pour
(1) V. projet de la Commission du cadastre, n° 116. (2) Exposé des motifs, p. 8.
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repousser le système de M. Darlan, renvoie à ses observations sur l'impossibilité de concilier la sanction de non-opposabilité avec l'effet rétroactif d'un jugement ou d'un acte, que nous avons déjà confutées.
Si ce projet vise l'exercice du réméré en matière de vente, laisse encore en dehors de ses dispositions, comme le projet Darlan, les hypothèses où la révocation a lieu de plein droit, par exemple la révocation des donations pour cause de survenance d'enfant, le retour conventionnel de l'art. 953, la révocation spéciale de l'art. 299, au cas de divorce ou de séparation de corps. Le projet voté par la Chambre ordonna la transcription des actes et jugements réduisant les hypothèques des incapables (art. 2), les jugements de divorce ou séparations, révoquant des avantages immobiliers (art. 3).
155. Appréciation critique. Renvoi. — Nous renvoyons les appréciations critiques de ces dispositions au moment où nous serons à même de conclure sur tous les projets proposés. Il suffira d'attirer l'attention sur les insuffisances suivantes : danger de procéder par énumération à cause de la difficulté de viser dans l'intérêt des tiers tous les actes relatifs aux immeubles ; difficulté d'établir une règle générale au moyen d’une formule unique, à cause de la différence de nature de ces mèmes actes ; difficulté" de sanctionner le défaut de publicité soit par rapport à l'obligation de transcrire, soit par rapport aux effets de la transcription ; insuffisance de la publicité édictée par rapport aux causes d'éviction, aux demandes en justice, -aux actes et jugements de résolution et d’anéantissement ; insuffisance des formes de la transcription notamment au cas de mutation par décès et par rapport à la publicité des registres.
156. La réforme du régime hypothécaire. Généralités. — Tandis que le projet des notaires et celui du garde des Sceaux Darlan suivaient de près le système proposé par la Commission du cadastre (1). dans le but de réaliser la suppression aussi complète que possible des trop nombreuses exceptions apportées par le Code à la spécialité des causes de préférence sur les immeubles entre les créanciers, le Sénat refusa d'admettre cette idée et se borna à quelques modifications de détail aux règles actuellement en vigueur.
(1) Exposé des motifs du projet Darlau, p. 2 ; discours de M. Challanel, rapporteur à la séance du 21 décembre 1899 de la Sous-Commission juridique du
cadastre, fasc. n° 7, p. 35.
TOUT ULE RÉGIME DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE DANS LES PROJETS
157. Les privilèges généraux. — L'article 12 du projet Darlan supprimait ces privilèges en tant du moins qu'ils portaient subsidiairement sur les immeubles, sous la réserve de ce que nous dirons pour le privilège des frais de’ justice, conformément au projet notarial (art. 20) (x).
Le projet sénatorial conservait ces privilèges, se bornant à faire passer les privilèges immobiliers spéciaux avant les généraux, ceuxci continuant à primer les hypothèques (art. 18). Ils étaient dispensés d'inscriptions (2).
Dans le projet de la commission de la Chambre, les privilèges immobiliers continueraient à passer avant les privilèges spéciaux sur immeubles ; mais le projet de loi voté par la Chambre ne contient aucune disposition à ce sujet.
158. Privilèges spéciaux sur les immeubles. — Le projet Darlan réglementait les privilèges spéciaux sur les immeubles conformément au système proposé par la Commission du cadastre. Suivant l’art. 13, étaient privilégiées :
1° La créance des frais de justice faits pour la réalisation de l’inmeuble et la distribution du prix. Le privilège est spécial et ne grève que l'immeuble réalisé.
2° La créance du vendeur pour le prix et les charges résultant de l’acte de vente.
M. de Loynes proposait d'imposer l'évaluation des charges au moins dans l'inscription (3).
Le privilège du vendeur était étendu à la créance des échangistes pour les soultes stipulées dans l’acte d'échange, conformément à la jurisprudence, — et aussi pour dommages-intérêts en cas d’éviction, — contre la jurisprudence, conformément au système proposé par la Commission du cadastre. M. de Loynes, qui critique cette innovation, observe que les dommages-intérêts sont calculés non pas sur la valeur de l'immeuble échangé, mais d’après celle de l'immeuble évincé : il est donc difficile d'y voir le prix d’une aliénation et d'admettre de ce chef l'existence d’un privilège. Il montre en outre
() M. de Loynes, critiquant cette disposition, proposait le système de déclassement suivi par la Commission du cadastre (v. n° 122) et adopté après par la Société d'Etudes législatives (v. n° 198), Revue critique, 1897, p. 363.
(2) Amendement de M. Legrand.
(3) Loc. cit., p. 364.
les difficultés pour l'évaluation de cette créance, qu'il y aurait lieu d'imposer dans l'acte d'échange, le conservateur étant tenu de prendre une inscription d'office, et les graves complications auxquelles donnerait lieu le règlement d’un ordre dans lequel figurerait une créance aussi incertaine et aussi éventuelle (1).
Le même privilège était étendu à la créance du donateur pour les charges ou prestations imposées au donataire dans l'acte de donation, conformément au système proposé par la Commission du cadastre et à la loi belge. Le doute était possible quant au legs avec charges en ce qui concerne la créance des héritiers ou successeurs . du testateur et le bénéficiaire de la charge.
3° La créance: des copartageants, savoir : pour les soultes ou retour de lots, sur les immeubles compris dans le lot chargé de la soulte, pour le prix de la licitation, sur le bien licité, pour la garantie des lots, sur chacun des immeubles compris dans le partage.
C'était le système de la Commission du cadastre.
4° La créance des créanciers d’une succession et des légataires dans les termes de l’art. :111 nouveau du Code civil.
Le Sénat accepta cette réglementation, mais la Chambre ne vota pas la disposition.
L'art. 15 du projet Darlan soumettait à une règle uniforme les privilèges du vendeur, du donateur, de l’échangiste et du copartageant, exigeant pour leur exercice la conservation par une inscription encore existante. La transcription ne valait pas inscription. L'inscription devait être prise dans un délai de 30 jours, et le conservateur était tenu d'inscrire d'office le privilège au moment de la transcription du titre, sous sa responsabilité. Inscrit dans ce délai le privilège emportait la préférence sur toute inscription prise du chef du nouveau propriétaire.
Le Sénat accepta ces principes en portant le délai à soixante jours. Le conservateur n'était d’ailleurs pas tenu de renouveler lui-même l'inscription, qui était soumise à toutes les règles de prescription ordinaire. Il ne devait pas prendre d'inscription d'office au cas d'actes ou jugements portant partage ou licitation. Puisque le projet Darlan était muet sur le point de savoir si l'inscription conservait le droit de suite à l’encontre d’un nouvel acquéreur, qui aurait fait transcrire son titre dans l'intervalle, notamment en raison de
{1) Loc. cit. pp. 364-365.
Manuez-Gismonnr, Rég. publ. fonc. 1
l'abrogation de l’art. 6 de la loi de 1855, et ce silence était de nature à faire naître des doutes (1), le Sénat décida décida expressément que l'inscription dans les soixante jours conserverait le droit de suite (art. 11).
Conformément à l'art. 7 de la loi de 1855, le projet Darlan (art. 15) solidarisait l'action résolutoire du vendeur avec le privilège, et de plus assimilait à cet égard, l’action en folle enchère à l’action résolutoire.
Ce texte visait l’action résolutoire de l’art. 1184 et de l'art. 1654 ainsi que l'action en résolution de l'échange intentée par le copermutant évincé (art. 1705). Il visait certainement aussi l’action en révocation de la donation pour inexécution des charges du moment qu'un privilège était établi dans cette hypothèse ; imais on aurait pu désirer une meilleure précision. De même, une disposition formelle eût été utile, en ce qui concerne l’action résolutoire expresse prévue par l’art. 1565. Enfin, on pouvait se demander si le texte visait également le cas où une disposition formelle soit de l'acte de partage, soit du cahier des charges de l’adjudication sur licitation, lorsqu'un des colicitants se porte adjudicataire, autoriserait l’action en résolution ou la poursuite en folle enchère en cas d’inexécution par l’une des parties de ses engagements ou de non paiement du prix. L'action en résolution pourrait être solidarisée à la conservation du privilège ; mais à défaut d’une disposition expresse des doutes étaient possibles (2).
Le Sénat jugea opportun d'étendre expressément cette règle à : l'action en révocation du donataire pour inexécution des charges et modifia la rédaction du texte Darlan afin de se prononcer pour la déchéance de l’action résolutoire à l'encontre de la masse de la faillite de la part du vendeur qui a négligé d'inscrire son privilège. Il se refusa d’assimiler l’action en folle enchère à l’action en réso- : lution.
Dans le projet de la Commission de la Chambre, le privilège du Copartageant était primé par l’hypothèque établie sur l'immeuble indivis du consentement de tous les copartageants. Inscrits dans le délai de soixante jours, les privilèges du vendeur, du donateur et de l’échangiste, du copartageant étaient conservés non seulement .
(1) V. de Loynes, Revue critique, 1897, p. 369. (2) De Loynes, loc. cit., pp. 369-370.
nonobstant toutes inscription et transcription, mais aussi nonobstant toutes acceptations bénéficiaires et tous jugements constatant la vacance de la succession, déclarant la faillite, ou ordonnant la liquidation judiciaire, survenus dans ce délai ; en ce qui concerne la folle enchère, elle ne pouvait être poursuivie contre l'adjudicataire que si le privilège du vendeur était conservé. Contre l’adjudicataire colicitant la folle enchère n'était permise qu'en vertu d'une clause du cahier des charges, mentionnée en marge du jugement d'adjudication dans la quinzaine de son enregistrement ‘et transcrite à la conservation des hypothèques, où sa publicité se périmait par dix ans si elle n'était renouvelée.
Le projet voté par la Chambre n’a conservé que la db relative à l’uniformité du délai de soixante jours et la disposition relative à la rétroactivité de l'inscription de tous ces privilèges, même au cas de faillite, etc. (art. 12).
En ce qui concerne l’action résolutoire et en révocation pour cause d'inexécution des charges, nous avons déjà dit que l’art. 13 voté par la Chambre, dispose qu'elles ne peuvent plus être exercées au préjudice des tiers qui ont acquis et conservés des droits sur l'immeuble du chef de l'acquéreur, donataire ou copartageant : attributaire (1).
L'art. 16 du projet Darlan Pat de la séparation des patrimoines un véritable privilège immobilier emportant le droit de suite (2). Il fixait à trois mois le délai dans lequel l'inscription pouvait être prise. Le Sénat porta à six mois le délai. Une précision fut apportée en outre en ce qui concerne la question de l’indivisibilité : contrairement à ce qu’admet la jurisprudence (3) Sénat décida que, nonobstant la pluralité d’héritiers, le privilège porterait d’une façon indivisible sur tous les biens de la succession. Le rapport de M. Thézard (p. 271) constate que les textes adoptés
CDAV nes
(2) M. de Loynes, Revue critique, 1897, p. 270, se demandait si l’inscription prise dans les trois mois conserverait le droit de suite comme le droit de préférence avec effet rétroactif aussi bien à l’encontre des tiers acquéreurs qu’à l’encontre des créanciers hypothécaires de l’héritier et il demandait une précision à ce sujet. Nous rappelons qu’à présent le droit de suite de la séparation des patrimoines opère seulement si le créancier a fait inscrire la séparation avant la transcription. Dans le sens de la rétroactivité à l’encontre d’une aliénation antérieurement inscrite, v. le projet de la Commission âe Cadastre, n° 124.
(3) Cass. 10 Juillet 1893, D. 94, I. 5, note de M. de Loynes,
n’apportent aucune modification à la jurisprudence qui règle là situation respective des créanciers et légataires du défunt ayant conservé leur droit à la séparation et de ceux l’ayant perdu, soit entre eux, soit par rapport aux créanciers personnels de l'héritier.
M. de Loynes proposait d'aller jusqu’à la dernière des évolutions de la séparation des patrimoines et d’en faire un privilège absolument individuel, de décider que les créanciers héréditaires inscrits dans les trois mois, viendraient en concours entre eux, et par préférence aux légataires même inscrits dans ce laps de temps, et que les uns et les autres seraient préférés tant aux créanciers de l’héritier inscrits avant l'expiration de ce délai, qu'aux autres créanciers héréditaires ou légataires qui n'auraient pas fait inscrire leur privilège en temps utile, ou qui n'auraient requis inscription à leur profit qu’à une époque postérieure (1).
Le projet voté par la Chambre ne contient aucune disposition À
ce sujet.
Le projet Darlan supprimait le privilège des architectes, entrepreneurs et ouvriers pour cette raison qu'ils pourront à l'avenir avant le commencement ou au cours des travaux, stipuler une hypothèque. Comme on avait fait remarquer qu'il serait injuste que les créanciers inscrits antérieurement à cette hypothèque puissent profiter d'une plus-value de l'immeuble sur laquelle ils n’ont pas compté en stipulant leur sûreté (2), le Sénat rétablit ce privilège.
Le projet de la Chambre ne contient aucune disposition à ce
sujet ; il maintient donc ce privilège.
159. Hypothèques. Hypothèque de biens à venir. — L'art. 19 du projet Darlan édictait dans les termes les plus absolus le double privilège de la spécialité et de la publicité de toutes les hypothèques. Il abrogeait l’art. 2130 qui permettait dans certains cas l'hypothèque de biens à venir ; mais en même temps il abrogeait l’art. 2129 en exigeant une inscription pour une somme fixe et sur des immeubles désignés. Mais le Sénat ne fut pas du même avis : il conserva l’art. 2130 en l’étendant même au cas où le débiteur
n'ait pas de biens présents. Il ajouta en outre à cet article un
(1) Revue critique, 1897, pp. 370-381. V. dans ce sens le projet de la Commis: sion du Cadastre, n° 124, (2) De Loynes, Revue critique, 1897, p. 366 ; rapport Thézard, p. 265.
LÉGISLATIFS DE RÉFORME EN FRANCE ET EN ITALIE our
second paragraphe qui devait être un premier pas dans la voie de l'assimilation de la déconfiture à la faillite, et qui consistait dans la pensée du Sénat, à étendre au débiteur civil.les règles de l'art. 447 du Code de commerce, mais qui en fait n'avait pas une portée différente de l’art. 1167 C. civil (x).
« La nullité de l'hypothèque conventionnelle pourra être demandée par les créanciers dont la créance remonte à une date antérieure à l'acte constitutif d'hypothèque, et elle devra être prononcée lorsquelle aura été consentie par un débiteur en état de déconfiture et que le créancier bénéficiaire avait connaissance de cet état ».
Le projet de la Commission de la Chambre cherchait de donner la caractéristique nécessaire de la déconfiture : l'engagement par le débiteur notablement au delà de son actif ; mais le projet voté par la Chambre est absolument muet sur toute cette question.
160. Hypothèque légale de la femme mariée. — Le projet Darlan dans son art. 19 ordonnait la spécialisation de l’hypothèque dans le contrat de mariage, et quant aux immeubles grevés et quant à la somme garantie à raison de la dot et des conventions matrimoniales. I} décidait (art. 18 et 0) que l’hypothèque n'aurait d'effet que du jour où elle serait inscrite et que toute inscription qui pourrait devenir nécessaire pendant le mariage serait prise par le mari ou -par la femme sans aucune autorisation sur des immeubles et pour des sommes déterminées (art. 30) (2). Cette garantie pouvait être remplacée en tout ou en partie par un cautionnement (art. 21).
L'art. 22 réglementait les subrogations et les renonciations suivant l’art. 9 de la loi de 1855 complété par la loi de 1889. L'art. 23 permettait à la femme, sous tous les régimes et même sous le régime dotal, de consentir antériorité à son hypothèque àu cas de construction ou de réparation ayant pour but de conserver ou de répaier les immeubles grevés.
Le Sénat jugea que l'adoption de ces dispositions conduisait à la disparition en fait de la garantie accordée à la femme. Le rapporteur nia même que l’hypothèque légale puisse nuire au crédit du mari et arriva à déclarer qu'elle lui est au contraire d’un puissant secours,
(1) Revue trimestrielle, 1909, p. 217.
(2) M. de Loynes montrait le danger constitué par la nécessité du renouvellement
décennal, Revue critique, 1897, p. 373 ; v. pour l’Italie, n° 212.
en raison de la faculté de la femme de renoncer à son hypothèque ou d’y subroger un tiers (1).
En ce qui concerne le danger attaché à l'ignorance des tiers par le fait de l'insuffisance de publicité du mariage et de son régime, le Sénat observa qu'en pratique à raison des clauses de style des notaires, les tiers ne sont véritablement exposés qu’au seul danger résultant des hypothèques légales qui peuvent exister au chef des précédents propriétaires : il conserva par suite toutes les hypothèques légales et laissa subsister la règle dé la clandestinité. Il ne vota qu’une seule modification dans le but de mettre fin à la jurisprudence qui refuse d'appliquer l’art. 2135, :°, alin. 3, au régime dotal et décide, qu'au cas d’aliénation d’un bien dotal, l’hypothèque de la femme pour garantie de la reprise du prix, remonte au jour du mariage. Il assimila je régime dotal au régime de communauté. Un nouveau paragraphe était ajouté à l’art. 2135 : « Elle n'a hypothèque pour l'indemnité des dettes qu’elle à contracté avec son mari, et pour le remploi de ses propres ou de ses immeubles dotaux aliénés, qu’à compter du: jour de l'obligation ou de la vente. » En cas de renonciation de la femme à son hypothèque, le contrat de mariage devrait être reproduit au conservateur, afin que celui-ci puisse vérifier si réellement la femme avait le droit de
renoncer à sa garantie (art. 14) (2).
En ce qui concerne du reste les règles qui gouvernent les conventions que la femme peut faire vis-à-vis de son hypothèque légale, l’art. 14 du projet voté est la reproduction de l’art. 9 de la loi du 23 mars 1855, à peu de chose près.
Le projet voté à la Chambre n’a aucune disposition sur l’hypothèque légale de la femme. Il se borne à reproduire les dispositions de la loi de 1855 relatives aux conventions de la femme vis-à-vis de son hypothèque, à quelques modifications près. Le délai d’un an pour prendre -inscription après la dissolution du mariage court, en ce qui concerne la femme divorcée ou séparée de corps ou de biens, du jour de la publication légale du jugement ou de l'arrêt relatif ou de la transcription de divorce sur les registres de l’état civil. È
(1) V. thèse de M. Basset, Du rôle de la femme dans la gestion des intérêts du ménage, Paris, 1886.
(2) Amendement de M. Guiller, séance du 1° décembre.
Au cas où les femmes cèdent leur hypothèque ou elles y renoncent, elles ne peuvent renoncer à leur droit de préférence avant le payement du prix. La capacité de la femme sera établie par le notaire rédacteur de l'acte d'aliénation. Sont interdites sous peine de tous dommages-intérêts et d'une amende de deux cents francs (200 fr.) sans décimes contre le notaire contrevenant, les subrogations d'hypothèque légale de la femme conçues en termes généraux, dans le cas où certains immeubles sont sortis du patrimoine du mari en vertu de contrats transcrits portant renonciation valable à l'hypothèque légale.
161. Hypothèque légale du mineur et de l’interdit. — Dans le projet Darlan, l'hypothèque légale du mineur et de l’interdit était soumise à des règles analogues à celles édictées pour l’hypothèque de la femme mariée ; comme celle-ci elle pouvait être remplacée par un cautionnement (art. 26). Le Conseil de famille était appelé à désigner les immeubles sur lesquels devait porter l’hypothèque légale et à fixer la somme pour laquelle l'inscription à moins de dispense ou de sursis (art. 25) serait prise (1). Au cas d'insuffisance, le conseil de famille avait le pouvoir d'étendre cette hypothèque et d'accroître le cautionnement (art. 27). L'art. 24 imposait au tuteur et au subrogé tuteur l'obligation de requérir l’inscription sans en accorder la faculté ni aux parents, ni à un membre du Conseil de famille spécialement délégué à cet effet, ni aux amis du mineur, à l’exemple de la loi belge (art. 53) et contrairement aux règles du Code français (art. 2139) et du Code italien (art. 1984). L'art. 28, inspiré par les articles 6o et 72 de la loi belge du 16 décembre 1851, réglementait la réduction des hypotèques légales pendant la durée du mariage ou de la tutelle (2).
Le Sénat estima que les tiers ne souffrent pas beaucoup de l'hypothèque générale des mineurs. Dès lors, il décida de maintenir les règles du Code en ajoutant seulement à l’art. 2135 une réserve ainsi conçue : « Toutefois, l’hypothèque légale de l’enfant naturel reconnu ne prend rang que du jour de son inscription (3). Le projet de la Commission de la Chambre lui donnait même date qu'à celle de l'enfant légitime, mais il disposait que le tribunal
(1) Art. 49,et s. de la loi belge du 16 déc. et art. 292 du Code italien, v. n° 218.
(2) Le projet n’associait pas à l’accomplissement de l’inseription le greffier, comme le fait le Code italien (art. 1983),
ordonnera sur quels immeubles du tuteur elle devra être inscrite au profit de l'enfant naturel. Le projet voté par la Chambre ne
contient aucune disposition à ce sujet. Il se borne à reproduire l’art. 8 de la loi de 1855.
16:. Hypothèque judiciaire. — L'art. 9 du projet Darlan supprimait l’hypothèque judiciaire comme le proposait le projet de 1850, celui de la Commission du Cadastre et comme l’avait fait la loi belge de 185r. Nous n'avons plus à nous étendre ici sur les motifs qui militent en faveur et contre cette résolution, car nous les avons rencontrés à propos du projet de la Commission du Cadastre (1). Le Sénat estima qu'elle devait être conservée (2) sous certaines modifications. Il édicta en cette matière une disposition que nous avons déjà rencontrée en matière d’hypothèque conventionnelle. « La nullité de l'hypothèque judiciaire pourra être demandée par les créanciers dont le droit sera antérieur au jugement et elle devra être prononcée relativement à eux, lorsque ce jugement aura été obtenu en connaissance de l’état de déconfiture du débiteur ». Tandis qu'actuellement pour attaquer le jugement portant hypothèque par la voie de la tierce opposition, il faut donner la preuve de l'accord entre le débiteur et le tiers, dans le projet du Sénat il suffisait, pour faire tomber l'hypothèque aux créanciers antérieurs, de prouver que celui qui a obtenu le jugement connaissait l'état d’insolvabilité du débiteur.
En outre, le Sénat supprimait l’hypothèque attachée aux actes privés reconnus ou vérifiés en justice (art. 2123). Enfin, si l’hyrothèque judiciaire restait générale quant à son étendue, son inscription était soumise au principe de la spécialité, S’il s’agit de biens présents, la détermination des immeubles devait être faite par le créancier dans le bordereau présenté au conservateur ; au cas de biens survenus au débiteur l’hypothèque ne les frapperait que si une nouvelle inscription était prise dans les six mois à partir du jour de l'entrée de ces biens en la possession du débiteur. Le projet voté par la Chambre est muet à ce sujet.
163. Purge. — Le projet Darlan laissait de côté toutes les questions relatives à la purge des hypothèques. Le Sénat proposa
(2) On répéta tous les arguments que nous avons exposés au n° 125 ; v. discours Girard, 23 octobre, p. 1028, 3° col. |
d'apporter quelques modifications à la législation actuelle. Tout d'abord « tout prêteur de deniers sera admis à faire la purge des hypothèques dans les termes établis par les articles 19 et suivants du décret du 28 février 1852 sur les Sociétés de Crédit foncier » (art. 22) (1). Nous n'avons pas à nous répéter sur le caractère spécial de cette purge. En outre, le Sénat édicta des dispositions en vue d'éliminer des inconvénients qui peuvent se présenter au préjudice d’un créancier inscrit à cause de la coexistence de deux sortes d'hypothèques et deux sortes de purges sur le même immeuble. Un créancier inscrit averti des hypothèques occultes et se croyant garanti, peut ne pas surenchérir et se trouver forclos quand la seconde purge des hypothèques légales faite postérieurement lui révélera l'existence d’une hypothèque légale.
Dès lors, l’art. 23 obligeait le tiers détenteur à purger d’abord les hypothèques légales occultes. De plus, une fois passé le délai de deux mois, le créancier inscrit se croyant en pleine sécurité peut laisser passer ses quarante jours sans surenchérir, tandis que le créancier à hypothèque légaie qui ne s’est pas inscrit, tout en ayant perdu son droit de suite, aura conservé son droit de préférence (art. 772 C. pr. civ.), de sorte que le créancier ordinaire se verra frustré. Dès lors, le même art. 23 disposait que dans ce cas le droit de préférence sur le prix serait perdu aussi bien que le droit de suite.
Ce même article dispose que les créanciers qui auront fait inscrire les hypothèques légales devront recevoir la notification de l’art. 2183 du Code civil et pourront exercer encore leur droit de surenchère. Le dernier alinéa de l’art. 772 du Code pr. civ. était abrogé.
L'accomplissement de la purge des hypothèques légales devait être publié au moyen d’une mention en marge de la transcription de l'acte constatant la mutation de l'immeuble sur lequel porterait la purge, opérée par le Conservateur à l’aide des pièces présentées au Bureau des hypothèques dans le délai d’un mois.
Le projet de la Commission de la Chambre disposait que la purge des hypothèques légales devrait toujours, à peine de nullité, précéder celle des autres hypothèques ; mais le texte voté par la Chambre est absolument muet à ce sujet.
164. Concours des hypothèques générales et des hypothèques spéciales. Indemnités de sinistres. Hypothèque en garantie d'effets créés en vertu d'une ouverture de crédit. Renouvellement des hypothèques. — Dans le but d'éliminer les conflits auxquels donne lieu le principe de l'indivisibilité de l’hypothèque, l'art. 21 du projet du Sénat dispose : « Il est ajouté à l’art. 755 du Code de procédure civile une disposition ainsi conçue : Lorsqu'un droit de privilège ou d'hypothèque portera sur plusieurs immeubles frappés en même temps d'inscriptions postérieures en rang, et grevant l’un ou quelques-uns seulement de ces immeubles, le créancier antérieurement inscrit sur plusieurs de ces immeubles, sera colloqué sur leurs prix pour l'intégralité de sa créance, mais avec répartition proportionnelle sur chacun des prix, à moins que dans son acte de production il n'ait requis sa collocation sur des prix déterminés. Dans ce dernier cas ou dans le cas où la distribution des prix ne s’ouvrirait que successivement sur chacun d’eux, les créanciers inscrits spécialement sur les immeubles dont les prix sont absorbés en tout ou en partie par le créancier inscrit sur plusieurs de ces immeubles, et qui ne viendraient par suite pas en ordre utile, seront de droit déclarés subrogés, suivant leur rang, et jusqu’à due concurrence, ; dans l'effet de l’hypothèque antérieure sur les autres immeubles, de façon que les différents prix puissent être attribués suivant la proportionnalité indiquée ci-dessus. » Le projet voté par la Chambre ne contient aucune disposition à ce sujet.
L'art. 33 du projet Darlan abrogeait les art. 2, 3 et 4 de la loi du 19 février 1889 en les remplaçant par une disposition nouvelle en faveur des créanciers investis d’un privilège immobilier ou d’une hypothèque : il attribuait les indemnités de sinistre en cas d'incendie ou autres fléaux, contre lesquels un immeuble aura été assuré, aux créanciers privilégiés et hypothécaires suivant leur rang. Cet article réserve au débiteur le droit d'appliquer l'indemnité à la réparation de l'immeuble. I} en était de même de toute indemnité qui serait due par des tiers, en raison de la perte ou détérioration de l'immeuble grevé. Tous paiements faits de bonne foi avant opposition seraient, toutefois, valables. Le Sénat accepta cette règle (art. 25) ; mais le texte voté par la Chambre est muet à ce sujet.
L'art. 26 du projet du Sénat disposait : « Le tiers porteur d’effets créés en vertu d’une couverture de crédit, à la sûreté de laquelle a été consentie une hypothèque, peut s'opposer à la radiation de l'inscription profitant aux tiers porteurs jusqu'à concurrence du
solde final du compte, par une notification faite au conservateur des hypothèques. Cette notification doit contenir élection de domicile dans l'arrondissement ; il en sera fait mention par le conservateur en marge de l'inscription et sur l'original de l'exploit.
L'opposition n'aura son effet que pendant deux ans de sa date ; elle pourra être renouvelée. A défaut de cette notification, le Conservateur opère valablement la radiation sur la seule mainlevée du créditeur originaire. » Cette disposition n'est pas reproduite dans le texte voté par la Chambre. |
Le projet de la Commission de la Chambre assujettissait au renouvellement des hypothèques les Sociétés de Crédit foncier, et, contrairement à la jurisprudence actuelle disposait que les inscriptions hypothécaires resteraient assujetties au renouvellement décennal même après avoir produit leur effet légal (1); mais le texte voté par la Chambre ne contient pas cette disposition.
165. Appendice. La limitation des recherches du conservateur à la période trentenaire dans la loi belge du 10 octodre 1913. — Ilest intéressant d'observer que le législateur belge s’est préoccupé du grave inconvénient résultant de ce que les recherches du conservateur devaient comprendre tous les propriétaires antérieurs en remontant à la mise en vigueur de la loi hypothécaire, c’est-à-dire au 1° janvier 1852. Dans une loi du 10 octobre 1913, il a par conséquent eu pour but de limiter à la période trentenaire les recherches hypothécaires, en établissant le principe qu’une charge ne peut grever un immeuble que si elle figure au nom d’une personne qui, au cours des trente dernières années, a détenu la propriété de cet immeuble ra 07.0 O0 uIT ét 19) (2).
1° Les inscriptions hypothécaires pouvaient être renouvelées indéfiniment à charge des propriétaires qui avaient constitué originairement l'hypothèque, sans qu'il fût nécessaire de faire mention du tiers détenteur (3). Suivant l’art. 5 de la nouvelle loi si l’inmeuble grevé a changé de mains de quelque manière que ce soit, les inscriptions doivent, avant qu'il soit écoulé trente ans à partir
(1) Cass., 7 avril 1903, Pand. fr. pér., 1904, T, 258 ; D. P. 03.1.325, et note de M. Planiol.
(2) Dandin, Commentaire de la loi du 10 octobre 1913, Namur, 1914.
(3) La même solution est adoptée en France : Civ., 6 avril 1892, D. 92.1.283, S. 92.1.489 : Aubry et Rau, III, $ 280, p. 624, note 34 in fine.
de la transcription du titre d'acquisition ou de l'ouverture de la succession, être renouvelées à charge du nouveau propriétaire.
>° Au terme de l’art. 15 de la loi du 15 août 1854, la transcription du commandement ne produisait ses effets que pendant trente jours ; d'autre part un autre délai était édicté pour la péremption du commandement ; l’art. 17 prononçait la péremption lorsqu'il s'était écoulé plus de six mois entre la date de ce commandement et celle de la saisie. De plus, suivant la jurisprudence, ce délai ne courait pas lorsque le débiteur avait fait opposition ou intenté une action en nullité du commandement. Dès lors, le conservateur était tenu de mentionner dans les états de charges les transcriptions des commandements et des exploits de saisie immobilière, aussi longtemps que la radiation n’en était pas opérée.
Les art. 10 et 11 de la nouvelle loi disposent que le commandement doit être suivi, dans les six mois, d’un exploit de saisie, faisant disparaître l’anomalie des deux délais, et limitent à trois ans, l’efficacité de la transcription de cet exploit, tandis qu'auparavant l’art. 19 de la loi du 15 août 1854 ne fixait aucune limite à la validité de cette transcription (1).
3° Les inscriptions légales au profit des incapables étaient dispensées de tout renouvellement jusqu'à l’expiration de l’année qui suivait la cessation de la tutelle, de l’administration provisoire ou la dissolution du mariage (art. 90, loi du 16 décembre 1851). L'art. 6 de la nouvelle loi ajoute une nouvelle cause de péremption : le défaut de renouvellement avant l'expiration de la troisième année à compter du jour de leur date.
4° Sous l’empire de la loi du 16 décembre 1851, les demandes en annulation ou en révocation devaient être mentionnées uniquement en marge de la transcription de l’acte attaqué. Cette mention ne devait pas se faire en marge des transcriptions des actes ultérieurs dont l'annulation n'était pas formellement poursuivie. La loi nouvelle, dans le but de limiter à trente ans les recherches hypothécaires, vise à mettre à l'abri le tiers cessionnaire qui pouvait être dépossédé de son droit même au cas où une demande ancienne de plus de trente ans eût triomphé en justice, tout en n'étant inscrite
(1) En France, une loi des 2-4 juin 1881 a disposé que la saisie immobilière transcrite, cesse de plein droit, de produire son effet, si dans les dix ans de la transcription, il n’est pas intervenu une adjudication mentionnée en marge de cette transcription (art, 693, C. pr. e.).
qu'en marge de l'acte originaire. Suivant la loi nouvelle (art. 3 et 4) toute demande tendant à faire prononcer l'annulation ou la révocation de droits résultat d’un acte soumis à la transcription ne sera reçue dans les Tribunaux qu'après avoir été inscrite, non seulement en marge de la transcription du titre dont l'annuiation ou la révo-
Cation est demandée, mais, le cas échéant, en marge de la transcription du dernier titre transcrit.
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