CHAPITRE V
Le régime foncier d'Alsace et de Lorraine et le projet de réforme du régime foncier de la Société d'Etudes législatives
166. Généralités. Plan. — Nous ävons déjà dit que le retour de | l’Alsace-Lorraine à la France à rendu tout son intérêt au problème de la réforme foncière et hypothécaire et que l'expérience faite dans ces départements par la Loi d'introduction du Droit civil français, doit, dans l'esprit du iégislateur, conduire à une refonte du système foncier dans tout le reste de la France. Nous avons de même déjà dit que c’est dans ce but qu'a travaillé la Société d'Etudes législatives en élaborant son projet de réforme du régime foncier.
Il y a lieu, par conséquent, au préalable, de retracer dans ses grandes lignes le système de publicité foncière et hypothécaire qui était en vigueur dans les trois départements recouvrés avant la Loi du 1° juin 1924, pour procéder ensuite à l’exposition des modifications apportées à ce système par ladite Loi d'introduction du Droit civil français, et pour étudier enfin le projet élaboré par la Société d'Etudes législatives. C’est ce que nous allons faire dans les trois sections dans lesquelles nous avons divisé ce chapitre.
SECTION I
Le régime en vigueur sur le territoire d’Alsace-Lorraine avant la Loi du 1° juin 1924
167. Généralités (1). — Le régime foncier, institué en Alsace-Lorraine sous la domination allemande et demeuré en vigueur même après le retour à la France (Loi du 17 octobre 1919) jusqu’à la Loi du
(1) BIBLIOGRAPHIE. — Eccard, Le nouveau régime foncier en Alsace-Lorraine, Paris, 1893 ; Schisselé, Rapport sur le droit réel immobilier en Alsace-Lorraine ; Rousselet, Les livres fonciers en Aîsace-Lorraine et la réforme de la publicité des
1® juin 1924, était en principe, depuis le 1° janvier 1900, celui du Code civil allemand, que nous avons déjà exposé au chapitre I.
Mais, en réalité, il avait été nécessaire, à l’époque de l'introduction du Code civil allemand, d’instituer un régime transitoire qui était encore en vigueur lors du retour à la France, étant impossible d'appliquer immédiatement le régime allemand à défaut d'existence d’un livre foncier unique permettant l'application dudit système
À cette époque il existait en Alsace-Lorraine trois livres fonciers seulement certaines communes étaient dotées du livre foncier d'Empire ou livre foncier définitif, établi après réfection du cadastre et suivant une procédure particulière ; quelques communes peu nombreuses, possédaient un livre foncier provisoire, institué par une Loi du 22 juin 1891 ; enfin la très grande majorité des communes, où n'existait que l’ancien cadastre, n'avaient que le livre de propriété, livre foncier qui s’était formé progressivement au fur et à mesure que les mutations des immeubles avaient eu lieu depuis
le 1°” janvier 1900.
Ges trois livres fonciers identiques quant à leur structure et quant à leur rôle dans la constitution et la transmission des droits soumis à publicité différaient quant à l’application du principe de la force probante ou de la foi publique, qui ne s’attachait qu'au livre foncier définitif.
Il y a lieu de procéder à un examen plus complet de l'historique de l'établissement des livres fonciers en ‘Alsace-Lorraine.
168. Régime de la Loi du 24 juillet 188q. — A l’époque de l'annexion à l’Empire allemand en 1871, l’Alsace-Lorraine resta soumise au régime foncier du Code Napoléon et de la Loi du 23 mars 1855, jusqu'à la loi du 24 juillet 1889, précédée par une Loi du 317 mars 188/4, qui avait ordonné la révision du cadastre, considérée dans l'esprit du législateur allemand, le préliminaire indispensable de l'introduction du système des livres fonciers.
droits immobiliers en France, thèse, Nancy, 1920 ; F. Roger, La question du régime foncier en Alsace-Lorraine, Rev. pol. et parlem., 1921, p. 429 ; R. Morel, Le régime foncier d’Alsace et de Lorraine, Paris, 1922 ; Kisch, Ælsass-Lothringisches, Landesprivatrecht (dans la collection Dernburg), 1905 ; Molitor, Das Gesetz betreffend die Ausführung des B. G. B. in Elsass-Lothringen, 2° ed., 1912.
La Loi de 1889 conservait le système français des registres d’inscription et de transcription, mais dans le but de préparer le terrain à l'établissement des livres fonciers elle y apportait certaines améliorations.
Tout d’abord l’art. 1” décidait que l’aliénation ou le partage d’un immeuble entre vifs n’eût pu s’opérer qu'au moyen d’un acte passé devant notaire d’Alsace-Lorraine, et l’art. 7 déclarait les notaires tenus personnellement de faire transcrire les actes translatifs de propriété qu'ils recevaient. Toute convention verbale ou sous seing privé n'eût engendré pour les parties qu’une obligation de réaliser l’acte en la forme notariée.
Les mutations à cause de mort continuaient à échapper à la pubiicité.
Deuxièmement, l’art. o faisait une stricte application des principes de publicité et de spécialité aux privilèges et aux hypothèques. Le privilège du vendeur et celui du prêteur de deniers (C. civ. art. 203, 1° et 2°) devaient toujours être rendus publics dans Îles 45 jours de la vente, sinon ils dégénéraient en hypothèque (art: 10).
« L’hypothèque légale du pupille est inscrite à la réquisition du Tribunal de baillage compétent pour la tutelle » (art. 11). La somme devait être déterminée par le Conseil de famille, qui avait faculté d’ordonner qu'il fût sursis à l'inscription, et le tuteur pouvait d’ailleurs éviter l'inscription en fournissant garantie par le dépôt de certaines valeurs (art. 12, 13).
L’hypothèque légale de la femme mariée devait être inscrite sur des immeubles déterminés et pour une somme déterminée (art. 17), et dans le délai d’un an à compter de la dissolution du mariage. L'inscription était abandonnée aux soins du mari, de la femme ou de particuliers et risquait de rester, dans biens des cas, lettre morte.
L'hypothèque judiciaire ne pouvait plus résulter que de décisions exécutoires pour créances de sommes d'argent. L'inscription était spéciale, la créance était inscrite indivisément sur chaque immeuble (art. 23).
L'action résolutoire de l’art. 1184 était soumise à la publicité dans le sens qu’elle n’était pas opposable aux tiers qu'à la condition d’avoir été expressément prévue dans l'acte et que si l'acte avait été transcrit (art. 8, al. 2).
169. Introduction des livres fonciers. Loi du 22 juin 1891. — Par une Loi du 22 juin 1895 un nouveau système de publicité basé sur le livre foncier était institué à la place du système basé sur les
Manuez-Gismonpi, Rég. publ. fonc. 19
registres du Conservateur des hypothèques ; mais seulement dans les communes dont le cadastre avait été renouvelé, et qui étaient en petit nombre. Pour le reste du territoire d’Alsace-Lorraine était conservé l’ancien système, qui devait être substitué par celui du livre foncier au fur et à mesure que la révision du cadastre se continuerait.
Le trait caractéristique du livre foncier introduit par cette Loi est qu'il est toujours tenu par feuillets personnels, tandis que le livre foncier prussien est tenu soit par feuillets réels, soit par feuillets personnels (1). Comme le système du feuillet réel eût été impraticable dans un pays de petite propriété comme l’Alsace- Lorraine, cette Loi disposait que dans chaque commune il serait ouvert au nom de chaque propriétaire un feuillet sur lequel seraient inscrits les immeubles appartenant à ce propriétaire, les mutations dont ils seraient l’objet, des droits dont ils seraient grevés.
Cette Loi conservait en outre le principe français du transfert de la propriété par simple consentement (art. 4) et ne faisait pas application du principe de la force probante ou de la foi publique ; mais elle maintenait la règle nemo plus juris in alium transferre potest quan ipse habet.
L'importance de la réforme consistait par conséquent en ce qu’à la publicité incommode des registres des conservateurs elle substituait la publicité claire et simple des livres fonciers, que toute personne intéressée pouvait consulter directement (art. 33) et sur les feuilles desquels, ouverts aux noms des propriétaires, se trouvait ramassée la situation de ces propriétaires en un tableau sommaire.
170. Précisions. Etendue de l'inscription. — L'inscription s’étendait à la publicité des immeubles sans distinguer ni suivant l’origine de l'acquisition ni suivant la nature de l'acte : actes entre vifs translatifs ou déclaratifs, successions ou legs.
Toutefois la sanction de l’inopposabilité aux tiers, à défaut d’inscription, ne s’appliquait pas aux mutations par décès : l’héritier et le légataire se trouvaient indirectement contraints de requérir leur inscription puisque une inscription ne pouvait être opérée au nom d’un acquéreur que si son auteur immédiat était lui-même inscrit (principe relatif de l'inscription, art. 12), et en conséquence ils
devaient être inscrits afin de pouvoir disposer de leur droit de propriété.
Etaient en outre soumis à inscription : les servitudes réelles, le droit de superficie, l’antichrèse, mais seulement lorsque ces droits avaient été constitués ou transmis par acte entre vifs.
Cette Loi visait encore les privilèges (art. 7), les hypothèques (art 8), le droit du fermier quand la durée du bail excédait douze ans et celui du locataire en cas de bail supérieur à neuf ans, les quittances ou cessions de loyers ou fermages non échus lorsqu'elles comprenaient plus de trois ans, les restrictions au droit de disposer, telles que le jugement déclaratif de faillite ou la libéralité accompagné d’une substitution permise.
En outre, suivant le principe posé par la Loi de 1889, les causes de résolutions fondées sur l’inexécution des obligations résultant du contrat ayant pour objet un transfert de propriété immobilière, devaient être inscrites au livre foncier pour être opposables aux tiers ayant acquis un droit réel sur l’immeuble (art. 5) : échappaient à la publicité les autres causes de résolution telles que fa révocation des donations pour survenance d'enfant ou la réduction pour atteinte à la réserve.
Les aliénations sous condition suspensive ne pouvaient être inscrites qu'après l’avènement de la condition, sauf faculté pour l'acquéreur de demander l'inscription au livre foncier d’une annotation (art. 13).
171. Suite. Tenue des livres fonciers. — La tenue des livres fonciers était confiée aux Tribunaux de baillage et l’art. 32 posait le principe de la responsabilité du Trésor Public vis-à-vis des personnes lésées en cas d'erreurs commises dans la tenue des livres fonciers. Les juges fonciers devaient extraire la substance des actes pour reporter aux registres les mentions essentielles. Ils devaient procéder à l'inscription sur requête des ayants droit, accompagnée des pièces justificatives dûment établies (art. 27, 28). Les notaires étaient tenus de requérir l'inscription (art. 17) conformément à la Loi de 1889 et tout propriétaire se trouvait indirectement emmené à se faire inscrire afin de pouvoir disposer de ses immeubles en vertu du principe relatif de l'inscription (art. 12, 14, 15, 17, 19).
Le juge foncier n'avait pas à se préoccuper de la capacité des parties, ni des vices du consentement, mais il devait vérifier si le
droit était susceptible d'inscription, si l’acte notarié avait été dressé,
si le requérant avait qualité, si le disposant était lui-même inscrit. La Loi assurait en outre la concordance du livre foncier et du
cadastre (art. 41) au moyen d'un certain nombre de mesures.
172. Etablissement du livre foncier. — Dès son entrée en vigueur le livre foncier était intégralement constitué en ce qui concerne la propriété ; mais en ce qui concerne les droits dont ces immeubles étaient grevés, le livre foncier ne devait en présenter un tableau complet qu'après un certain délai. Toutes mutations, constitutions, extinctions de droits réels devaient être inscrites au livre foncier dès son établissement, mais pour les charges nées antérieurement la Loi concédait un délai de dix ans. Toute une procédure était tracée pour l'établissement des livres fonciers.
173. Etablissement du régime antérieur à la Loi du 1* juin 19°4. Création du livre de propriété. — Nous sommes désormais à même de nous rendre compte que, quoique destiné à s'appliquer à tout l’Empire, le régime du Code civil allemand, basé sur le régime de la foi publique, ne pouvait être mis en vigueur en Alsace-Lorraine dès le 1° janvier 1900. Nous avons vu (1) que ce système repose sur l'institution du livre foncier. Or la plus grande partie du territoire d’Alsace-Lorraine était resté soumis au système français des registres d'inscription et de transcription, amélioré par la Loi du 24 juillet 1889. Dans certaines communes, où le cadastre avait été renouvelé, avait été institué un livre foncier de 1891, mais celui-ci n’était pas encore suffisamment complet pour qu'on pût l’assimiler au livre foncier d'Empire et lui conférer la force probante qui le caractérise, D'ailleurs le livre foncier d’Empire était lié à la réfection du cadastre et on calculait que presque un demi-siècle eût dû s'écouler avant son établissement dans toutes les communes.
C'est ainsi que, suivant l’art. 218 de la Loi d'introduction, le législateur d’Alsace-Lorraine institua un régime transitoire autant que possible uniforme à celui .du Code civil (Loi locale du 17 avril 1899 sur l'introduction du Code civil allemand en Alsace-Lorraine).
Il fallait tout d’abord doter toutes les communes qui n’avaient pas de livre foncier, d'un nouveau livre destiné provisoirement à suppléer ce dernier et ce füt le livre de propriété (Eigentumsbuch), qui
n'était pas lié à la réfection du cadastre et n’était pas précédé d’une enquête préliminaire. Loin de présenter l'inventaire des immeubles existant dans la circonscription au 1°* janvier 1900 il ne comprenait que des feuillets blancs destinés à être remplis au fur et à mesure que l’on y eût inscrit soit les droits nouvellement créés, soit les droits constitués avant 1900.
A côté des livres fonciers d'Empire, ou livres fonciers définitifs (Reichsgrundbuch), il y eut donc les livres fonciers provisoires (vorlaüfiges Grundbuch), c’est-à-dire ceux créés par la Loi de 1891 et non encore achevés, et, enfin les livres de propriété.
Les livres fonciers provisoires et les livres de propriété étaient appelés à disparaître au fur et à mesure de l'établissement des livres fonciers définitifs dans chaqu2 commune.
C'est ainsi qu'on put appliquer dès le 1* janvier 1900 a tout le territoire d’Alsace-Lorraine, le principe que l’acquisition et l’extinction des droits réels immobiliers sont subordonnées à l'inscription au livre foncier. Mais, d’autre part, on dût renoncer à attribuer aux livres fonciers provisoires et aux livres de propriété le principe de la force probante ou de la foi publique, caractéristique du système allemand du Code civil de 1900, en réservant ce principe aux seuls livres fonciers définitifs.
De plus, l’usucapion conserva un rôle qu’elle n’a plus dans le Code civil allemand.
De sorte qu'avant la Loi d'introduction du 1° juin 1924, dans les communes dotées du livre foncier d'Empire ou livre foncier définitif, le droit foncier du Code civil allemand s’appliquait intégralement, tandis que dans les autres communes était appliqué le régime transitoire que nous allons étudier de près.
174. Précisions sur le régime transitoire. — Tous les livres fonciers Alsaciens-Lorrains, y compris le livre foncier définitif, étaient tenus par feuillets personnels dont nous avons déjà indiqué le fonctionnement (1). Nous devons nous borner ici à indiquer la différence entre le système transitoire d’Alsace-Lorraine avec le système germanique que nous avons déjà exposé (2).
Si tous les livres fonciers Alsaciens-Lorrains emportaient la présomption générale d’exactitude de l’art. 891 (3), par contre, le prin-
cipe de la foi publique était attaché au seul livre foncier définitif et il ne s’appliquait ni au livre de propriété ni au livre foncier (1).
Toutefois la Loi d'exécution attribuait à ces livres la force probante dans certains cas : au cas où un droit ou une restriction du droit de disposer a été radié par erreur du juge foncier (art. 93) ; en ce qui concerne les restrictions au droit de disposer, qui ne sont pas opposables aux tiers que si elles sont inscrites au livre de propriété (art. 98) ; enfin en cas d'inscription d’actes simulés (art. 92). On a noté que dans ces deux cas les tiers étaient protégés par ce principe, même au delà des limites du principe de la foi publique, car ce principe ne protège que les tiers de bonne foi, tandis que, l’art. 92 ne faisant aucune distinction, se trouvait protéger même l'acquéreur de mauvaise foi (2).
Toutes les règles relatives aux effets de l'inscription au point de vue de l’acquisition et de l’extinction des droits réels immobiliers par la prescription étaient applicables sans exceptions en Alsace- Lorraine (3). Mais à côté de l’usurpation de l’art. 900 la Loi d’exécution du Code civil avait introduit une usucapion plus courte spéciale au livre de propriété et au livre foncier provisoire ayant pour objet de consolider les énonciations des registres. Là où n'existait que ces livres, l’acquéreur de bonne foi qui avait acquis à non domino n'étant pas protégé par le principe de la foi publique contre la revendication du véritable propriétaire, les art. 94 à 96 de la loi d'exécution, établissaient une usucapion plus courte d’un délai unique de dix ans, qui jouait le même rôle que l’usucapion de dix à vingt ans du Code Napoléon. Pour l’invoquer il fallait avoir acquis en vertu d’une dessaisine (au cas de propriété ou de droit de superficie) ou d’un consentement à inscription (au cas d’usufruit ou de servitude personnelle restreinte) et il fallait être en bonne foi à l’époque de la dessaisine (4). |
En ce qui concerne le régime hypothécaire l’entrée en vigueur du Code civil allemand eut pour conséquence l’abrogation du régime français, mais il ne parut pas possible d'appliquer immé-
(1) Loi d’exécution, art. 87.
(2) Morel, cp. cit., p. 102.
(4) Cette usucapion spéciale n’était pas applicable aux servitudes foncières à l’instar de ce qui se passe pour la prescription de dix à vingt ans qui n’est pas applicable aux servitudes réelles,
diatement en son intégralité le système hypothécaire institué par ja nouvelle législation (x).
Tandis que dans les circonscriptions dotées du livre foncier définitif le système du Code allemand s’appliquait sans restrictions, dans les communes dotées du livre de propriété ou du livre provisoire, fonctionnait le même régime allégé de l’hypothèque négo- - ciable et de la dette foncière. Dans les premières circonscriptions les parties avaient le choix entre les différentes formes d’hypothèques du Code allemand, dans les autres communes elles ne pouvaient constituer que l’hypothèque de garantie.
Il y a lieu cependant de remarquer que même dans les pays dotés du livre foncier d'Empire l’hypothèque de garantie était pratique- ment la seule usitée (2). En ce qui concerne la procédure de l’exécution forcée sur les immeubles, une loi d'exécution du 13 novembre 1899 avait introduit la loi du 24 mars 1897 (3) à la place d’une loi du 30 avril 1880 qui avait été édictée à l’époque où le droit français était encore applicable en Alsace-Lorraine. Toutefois à la compétence du Tribunal de baïllage la loi d'introduction substituait celle des notaires, sauf en matière d'administration forcée ; de plus les art. 34 et 44 instituaient une procédure spéciale (procédure de radiation) analogue à la purge du droit français au profit de celui qui a acquis un immeuble par voie d’achat, à l’égard seulement des immeubles inscrits au livre de propriété ou au livre foncier provisoire. Pour supprimer toute antinomie entre les principes qui régissent cette procédure analogue à la purge et ceux de la vente forcée (4) la loi décidait que les seules hypothèques éteintes à la suite de cette procédure étaient celles dépassant le prix d'achat.
SECTION II
Le régime foncier d’Alsace-Lorraine introduit par la Loi du 1” juin 1924
175. Idée générale. Unificalion des livres fonciers (5). — La Commission chargée de préparer le projet d'introduction de
(2) Morel, op. cit., p. 172.
(O) AVE lt
(A)ON: n° 111.
(5) H. Degaud, Le régime foncier et hypothécaire dans la loi d’introduction, dans Introduction du droit civil français en Aîsace-Lorraîne, 1925, pp. 100 ets,
la législation française dans les départements recouvrés (1) constatant la supériorité théorique du système foncier d’Alsace-Lorraine sur le système français, jugea utile de le conserver dans la mesure où il était susceptible de s'adapter à l’ensemble du droit civil français et avec la pensée qu'il pourrait servir de base dans un avenir prochain à la réforme de la législation française (2). Sauf quelques amendements proposés par le Conseil consultatif d’Alsace-Lorraine, les dispositions élaborées par cette commission ont passé entièrement dans le projet gouvernemental devenu la loi du 1° juin 1054 19),
Cette loi fait une distinction entre les droits réels pris en euxmêmes et la publicité de leurs modes d’acquisition. Tandis que l’art. 36 décide que « les seuls droits réels immobiliers sont ceux que prévoit la loi française », en ce qui concerne la publicité la loi maintient les livres fonciers tout en modifiant leur rôle dans le transfert et la constitution des droits réels. L’art. 37 dipose : « les trois livres fonciers (livre définitif, livre foncier provisoire et livre de propriété) sont maintenus comme registres de publicité (4). Toute différence entre ces trois livres est supprimée ; ils portent la même désignation de « livres fonciers » et sont tenus au Tribunal cantonal de la situation des biens, selon les règles qui seront fixées par décret » (5).
Cette réforme se trouva facilitée, ayant été écarté complètement le principe de la foi publique, qui était attaché, ainsi que nous le savons, au seul livre foncier définitif.
Chaque commune a son livre foncier. Toutefois si l’administration du cadastre a établi pour certaines parties d’une même commune des états de sections distinctes, chacune de ces parties forme une circonscription foncière (6).
(1) Cette Commission, présidée par M. Sïben, premier président du Tribunal supérieur de Colmar, était composée de MM. Capitant, Gaudemet, Schisselé, Julliot et de la Morandière et Dereux.
(2) Exposé des motifs de la loi du 1° juin 1924, Chambre des Députés, 1922, n° 4038.
(3) Les règles particulières de la loi d'introduction sont relatives à l’organisation de la protection des incapables, au registre matrimonial, aux droits réels immobiliers et au certificat d’héritier. A la loi du 1°” juin 1924 (art. 36 à 47) il faut ajouter le décret du 18 novembre 1924, Officiel, 20 nov., D. 1924.4.355.
(4) Pour une période de dix ans, art. 14.
(5) D. 18 nov. 1924. V. en annexe la reproduction d’un feuillet du Livre foncier.
(6) D, 18 nov. 1924, art. 1°° à 3,
Les livres fonciers de l’arrondissement judiciaire d’un tribunal cantonal sont réunis à l'Office du livre foncier du tribunal cantonal.
Un ou plusieurs juges sont préposés à l'office du livre foncier. Les inscriptions sont faites par un ou plusieurs greffiers. Chaque propriétaire a sa feuille destinée à l’inscription de tous les immeubles lui appartenant dans la même circonscription foncière. Un immeuble peut être réuni à un autre s’il n’en résulte pas de confusion (1) ; lorsqu'une portion d’un immeuble doit être grevée d'un droit réel, elle est en principe distraite de la totalité de l’immeuble et inscrite comme immeuble distinct (art. 19).
En principe, tous les immeubles doivent être inscrits à l’exception de ceux faisant partie du domaine public (art. 5). Chaque feuillet comporte un titre qui indique le propriétaire et trois sections.
La première, qui est intitulée « propriété », énumère tous les immeubles de ce propriétaire situés dans la commune, en reproduisant strictement la désignation du cadastre (art. 76) ;
La seconde section, intitulée « charges et restrictions au droit de disposer », est réservée aux servitudes, aux restrictions: ‘au droit de disposer et aux autres droits à l’exception des hypothèques (art. 77).
La troisième section est réservée aux hypothèques, à leur radiation et aux modifications de leur rang.
Un changement dans la désignation du propriétaire ne peut être opérée au cadastre que si le nouveau propriétaire est inscrit au livre foncier (art. 58). Les fonctionnaires du cadastre doivent adresser au bureau foncier un. extrait de toutes les modifications survenues au cadastre.
Deux registres accessoires sont destinés à faciliter les recherches un répertoire alphabétique et un registre parcellaire (art. 79).
Le livre foncier et ses annexes peuvent être consultés par toute personne qui fera valoir un intérêt légitime et pourra obtenir la copie des inscriptions et des annexes. Les notaires, les avocats ou avoués, et les fonctionnaires d'Etats sont dispensés de toute justification (art. 50).
176. Rôle du livre foncier. Les principes directeurs. — Si les livres fonciers sont conservés, leur rôle dans le transfert et la constitution des droits se trouve modifié,
(1) D. 18 nov. 1924, art. 18.
L’exposé des motifs, après avoir rappelé que le système Alsacien- Lorrain pouvait se résumer dans les cinq principes que nous avons exposé aux n°*% 103 et suiv. déclare que le projet n'a pas cru devoir maintenir intégralement les règles locales sur ce point.
Des cinq principes du droit local, la Loi a écarté le principe absolu de l'inscription et celui de la force probante de l'inscription ; elle a maintenu tous les autres, c’est-à-dire la publicité par livres fonciers, le principe relatif de l’inscription et le principe de l’égalité.
Quant au premier, la Loi conserve en effet, au moins en principe, la règle traditionnelle de l’art. 1138 du transfert de la propriété entre parties par simple consentement, de sorte que la distinction admise par le droit local entre l’acte obligatoire et l’acte réel de transfert est entièrement rejetée et avec elle le principe absolu de l'inscription (art. 36, al. 3), de sorte, encore, que l'inscription sur le livre foncier ne constitue plus qu’une mesure de publicité.
Quant à la force probante, l’exposé des motifs déclare qu’elle « fait trop bon marché des propriétaires non inscrits et elle ne semble que difficilement compatible avec certaines dispositions du droit français, comme celles relatives au rapport en nature entre cohéritiers (art. 865 et suiv. du Code civil), à la réduction des donations et legs excédant la quotité disuonible ».
Conformément au droit français, « jusqu'à l'inscription, les droits visés à l’art. 38 ne pourront être opposés aux tiers qui auront acquis des droits sur l’immeuble et qui les auront conservés en se conformant aux lois » (art. 4o) ; et le texte maintient expressément la distinction faite par le droit français entre les tiers suivant qu'il s’agit de donation ou d’actes à titre onéreux.
Mais ce principe mis à part, la Loi présente des différences importantes avec le droit français qui peuvent être ainsi résumées
1° La Loi prend des mesures pour assurer autant que possible l’inscription des droits transmis ou constitués (principe relatif de l'inscription) ;
2° L'inscription est assujettie au contrôle préalable des fonctionnaires préposés aux livres fonciers (principes de légalité) ;
3° La publicité est généralisée (principe de publicité).
177. |. Principe relatif de l’inscription. — Pour contraindre les intéressés à faire inscrire les mutations nous savons que le droit local connaissait le principe absolu de l'inscription, très efficace
quant aux mutations résultant d’actes volontaires ; en outre, lorsqu'il s'agissait de transfert de propriété et de constitution d’hypothèque, l'intervention du notaire étant nécessaire, on avait une garantie de l'observation de l'inscription. Enfin, le principe relatif de l'inscription rendait nécessaire la formalité à l’égard des mutations qui s’opèrent indépendamment de toute inscription (acquisition par succession ou par adjudication forcée).
La Loi conserve le seul principe relatif de l’inscription (art. 44) et elle impose (art. 43) à tout notaire, greffier ou autorité administrative de requérir eux-mêmes l'inscription des droits résultant des actes par eux délivrés. Mais pour ce qui est de l’acte notarié, l’art. 42 en principe en impose la nécessité dans les cas les plus importants. « Tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, et tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d’une servitude foncière ne peuvent faire l’objet d’une inscription que s'ils ont été dressés par-devant notaires » ; de sorte que de ce point de vue, la Loi exige l'intervention d’un notaire pour des actes qui, dans le droit-local n’y étaient pas soumis (constitution d’un usufruit ou d’une servitude) ; mais l’acte souscrit sous une autre forme n'est pas dépourvu d'efficacité, puisqu'il transmet ou constitue le droit entre les parties (art. 1138), mais cette efficacité est précaire, car l'acte perd toute valeur, même dans les rapports des parties, s’il n'est suivi, dans les six mois, de la passation d’un acte authentique, ou à défaut si les signatures des parties ne sont authentiquement légalisées (art. 26) par un notaire, qui ne pourra donner la légalisation que si la signature a été donnée ou reconnue en sa présence (art. 89) ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice. Pratiquement, les parties auront intérêt à s'adresser toujours à un notaire, qui sera tenu de faire inscrire sans délai les droits résultant d’actes dressés devant eux. L'art. 42 assimile aux actes notariés les actes émanant des Tribunaux et des autorités administratives.
L'art. 44 maintient le principe relatif de l’inscription. De quelque manière qu'on ait acquis un immeuble, on ne pourra en disposer ni le grever de droits réels, sans être inscrits comme propriétaires. « Le titulaire d’un des droits énoncés à l’art. 38 (1) ne peut être inscrit avant que le droit de son auteur immédiat n'ait été lui-même inscrit. Le titulaire d’un droit autre que la propriété ne peut être
inscrit qu'après l'inscription du propriétaire » (art. 44). Par cette règle particulièrement efficace à l'égard des mutations à cause de mort, la Loi assure la continuité dans la filière des inscriptions. Il intéresse d'observer que cette règle souffre toutefois deux exceptions importantes : 1° lorsqu'il s’agit du transfert ou de l’extinction d’un droit inscrit au nom d’un titulaire défunt, le juge foncier peut inscrire la mutation ou l'extinction sur le simple consentement de l'héritier, sans que celui-ci ait besoin d’être inscrit lui-même (art. 44, al. 2). Les mutations à cause de mort sont formellement soumises à la publicité, mais on a voulu éviter ainsi une formalité inutile, puisque l'inscription de l'héritier aurait été immédiatement remplacée par une inscription au nom du nouvel acquéreur ou radié purement et simplement. Il y a lieu de rappeler qu’une solution différente était proposée par la Commission du cadastre. Dans ce système il était seulement loisible aux cohéritiers de ne pas requérir inscription de leurs droits indivis et d'attendre l’événement du partage. Si le cohéritier avait voulu conférer à des tiers, pendant l’indivision, des droits assujettis eux-mêmes à l'inscription, il eût été obligé de requérir l'inscription (art. 25 du projet).
D'autre part, suivant l’art. 44 que nous examinons, lorsqu'un immeuble n’est pas encore porté au livre foncier, l'inscription de la propriété se fait sans inscription préalable de l’auteur du titulaire actuel : celui-ci doit prouver, par un moyen quelconque, une possession commencée avant le 1° janvier 1900, non interrompue et à titre de propriétaire, en joignant le cas échéant, à sa possession celle de son auteur (art. 44, al. 3).
Pour requérir l'inscription d’un droit en vertu d’une mutation par décès, l’art. 42 du décret du 18 novembre 1924, exige la production du certificat d’héritier, que l’héritier doit se faire délivrer du juge cantonal du lieu de l'ouverture de la succession (art. 55, L. 1924) (1). Ge certificat est délivré dans les conditions prévues par les articles 2353 du Code civil allemand et fait présumer la vocation héréditaire (art. 2365) ; cette présomption n’est cependant pas absolue mais il appartient à celui qui veut la renverser de prouver les faits qui établissent l’inexactitude du certificat. À raison des effets attachés au certificat, une procédure est prévue au cas d’inexactitude pour obtenir du possesseur sa restitution au Tribunal de la suc-
(1) M. Lévy, Le certificat d’héritier, thèse, Paris, 1911 ; Répertoire pratique
de droit et de jur. d’Alsace-Lorraine, v° Successions, n°° 1 et s., par A. Blas, t. IT,
pp. 618 et s. ; Planiol et Ripert, t. IV (Maury et Vialleton), n°° 347 et 5,
LÉGISLATIFS DE RÉFORME EN FRANCE ET EN ITALIE 3ot
cession (art. 2361 et 2362). Les articles 2366 et 2367 du Code civil local (allemand) protègent tous les tiers qui ont traité avec l’héritier, pourvu qu'un certificat lui ait été antérieurement délivré et que la mauvaise foi du tiers ne soit pas établie conformément à l'art. 2366, in fine. Il n’est pas nécessaire que le tiers ait eu connaissance de l’existence du certificat, il suffit que celui-ci existe. L'héritier véritable obtiendra l'annulation de l’acte s’il démontre que le tiers connaissait l’inexactitude du certificat et qu’il savait que le Tribunal en avait exigé la restitution ou aväit prononcé une sentence d’infirmation.
Cependant, l'acquéreur de la totalité ou d’une fraction de l’hérédité ne peut se prévaloir du certificat. Les acquisitions légales ne sont pas protégées, mais seulement celles qui découlent d’un acte juridique conclu par le tiers compris dans une énumération limitative donnée par les articles 2366 et 2367 : acquisitions d'objets de la succession ou droits sur de tels objets, libération de droits appartenant à la succession, prestations, paiements faits au titulaire du certificat, disposition relative à un droit héréditaire faite par l’héritier apparent et procurant au tiers un avantage. Il n’importe pas que l’acte soit à titre onéreux ou à titre gratuit.
178. II. Principe de légalité. — La loi conserve en second lieu le principe de légalité. « Le préposé aux livres fonciers, dispose l’art. 46, vérilie si le droit dont il s’agit est susceptible d’être inscrit, si l’acte répond à la forme prescrite, si l’auteur du droit est lui-même inscrit conformément aux dispositions de l’art. 44, et enfin si les parties sont capables et dûment représentées. Il statue dans les conditions de la juridiction gracieuse du droit local ».
Une inscription ne peut être prise que sur requête. S'il y a un obstacle à l’inscription le juge foncier peut impartir au requérant un délai, au quel cas si une autre inscription est requise concernant le même droit, il est inscrit d'office au profit du premier requérant une prénotation (1), qui est d’ailleurs radiée d'office si la requête vient à être rejetée (art. 13).
Le Juge statue dans les conditions de la juridiction gracieuse du droit local. Sa décision est susceptible d’un recours, qui est le pourvoi (art. 5:) ; mais le pourvoi n’est pas admis contre une inscription : celle-ci ne peut être attaquée que par la voie de la rectification. Sur le pourvoi statue le Tribunal de première instance
(art. 52) qui peut ordonner provisoirement l'inscription d’une prénotation, qui sera radiée d'office si le pourvoi est retiré ou rejeté (art. 54). Un recours est ouvert devant la Cour d’Appel mais seulement pour violation de la loi (art. 55). |
L'Etat est responsable des fautes commises par le préposé au livre foncier, sauf son recours contre ce dernier (art. 46, al. 2). L'action en responsabilité doit être portée devant les Tribunaux civils dans le délai d’un an à partir de la découverte du dommage à peine de forclusion et se-prescrit par 30 ans. Toute inscription doit être notifiée à toutes les personnes que le livre foncier révèle comme devant bénéficier ou souffrir de l'inscription (art. 49).
Contre une erreur du livre foncier la rectification peut être demandée par l'intéressé ou faite d'office par le bureau foncier (art. 35, al. 3, 4, 5). Cette rectification ne peut préjudicier aux tiers qui, dans l'intervalle auraient acquis un droit sur l'immeuble et l’auraient conservé, soit par une inscription, soit par une prénotation (art. 35, al. 1* et 2). Mais la partie lésée peut exercer le recours en responsabilité contre l'Etat.
179. IL Principe de publicité. — La loi en troisième lieu, assure d’une façon complète la publicité des droits réels immobiliers ; elle étend cette publicité à certains droits personnels, aux restrictions au droit de disposer et aux causes de résolution.
L'art. 38 de la loi du 1° juin 1924 soumet d’abord à l'inscription la propriété immobilière et tous les droits réels susceptibles de la grever :
« a) La propriété immobilière, quel que soit son mode d’acquisition, notamment aussi en cas d'attribution par voie de partage ;
«b) La superficie, l’'emphythéose, l’usufruit établi par la volonté de l’homme, l'usage, l’habitation, les servitudes foncières établies par le fait de l’homme, l’antichrèse et les prestations foncières (1) ;
:« €) Les privilèges et hypothèques. »
Tous les actes constitutifs, translatifs, ou déclaratifs de droits réels immobiliers, sont compris dans cette disposition. L’acquisition de la propriété est soumise à la publicité dans tous les cas,
(1) Les redevances foncières constituent un droit nouveau assujetti à la publicité ; elles consistent en prestations périodiques à percevoir par des personnes déterminées et dont la durée est limitée à la vie de leurs bénéficiaires.
qu'elle ait lieu à la suite d'une adjudication forcée, d’un jugement d'expropriation, de l'adoption d’un régime de communauté, de l'envoi en possession définitif des biens d’une association dissoute, d'une succession à cause de mort ou d’un partage. Pour les droits réels autres que la propriété, la publicité est requise mème si leur constitution ou leur transfert a lieu par voie de partage (quoique l'art. 38 ne l'ait spécifié que pour la propriété). Echappent à la publicité, l’usufruit et les servitudes établies par la loi.
Le même article exige encore l'inscription de certains droits personnels :
d) Le droit du locataire et du fermier en cas de bail d’une durée de plus de douze années ;
« €) Le paiement anticipé ou la cession d’une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus. »
De même, l'art. 38 soumet à inscription :
« f) Les restrictions au droit de disposer, insérées dans un acte d'aliénation ou découlant de tous autres actes tels que promesse de vente, legs ou donations sous conditions ou avec charge de restitution (art. 1048, 1049 du Code civil), droit de retour conventionnel (art. 951, 952 du Code civil), droit de réméré, ainsi que celles résultant de la saisie immobilière, de la déclaration de faillite ou de toutes décisions judiciaires. »
Tant qu'elles ne seront pas inscrites ces restrictions seront inopposables aux tiers. Gette disposition est applicable aux clauses d'inaliénabilité insérées dans un acte entre vifs ou un testament, à la restriction du droit de disposer résultant d’une substitution permise, à l’inaliénabilité des immeubles dotaux, à la restriction au droit d’aliéner découlant d’une clause d’emploi ou de remploi opposable aux tiers (1), à la restriction du droit de disposer à titre gratuit grevant l’auteur d’une donation de biens à venir, etc.
Enfin, le même texte décide que sont inscrites au livre foncier les causes de résolutions suivantes :
g) Tout droit à la résolution d'un contrat synallagmatique ;
« h) Le droit à la révocation d’une donation ;
« i) Le droit au rapport en nature d’une donation » (art. 859, 865
du Code civil) (2).
(1) V. cependant n° 180.
(2) L’art. 39 du projet visait « l’action résolutoire pour inexécution d’une obligation d’un. contrat synallagmatique (art. 1184, C. civ.) et l’action en révocation
Le texte laisse en dehors de son énumération : le droit à la réduction d'une donation d'immeuble excédant la quotité disponible ; le droit à la résolution résultant de l'exercice du retrait d'indivision (1), le droit à la révocation d’une donation pour cause d’ingratitude. Ces causes de résolutions demeurent opposables aux tiers indépendamment de toute publicité. L'exposé des motifs observe que « dans tous ces cas qui sont d’ailleurs beaucoup plus rares dans la pratique que les cas de résolution pour cause d'inexécution d’une obligation conventionnelle, il s'agit de l'application de pures règles légales, qui théoriquement doivent être connues des tiers, avec le jeu desquelles ceux-ci doivent toujours compter ».
La demande judiciaire de ces révocations doit faire l’objet d'une mention sur le livre foncier (D. 18 nov. 1924, art. 25).
180. Publicité du régime matrimonial. Le registre matrimonial. — Parmi les restrictions conventionnelles au droit de disposer qui doivent être inscrites au livre foncier pour qu’elles soient opposables aux tiers suivant l’art. 38 de la loi du 1° juin 1924, on est tenté de comprendre l’inaliénabilité des immeubles dotaux situés en Alsace-Lorraine, et les clauses d'emploi et de remploi opposables aux tiers, ainsi que nous l'avons fait au n° 179 (2). Mais on l’a contesté. Tout d’abord l’article 38, f ne viserait que les restrictions résultant d’actes translatifs de droit tandis que la femme conserve la propriété de ses immeubles dotaux, ce qui ne nous semble pas exact, car l’article 38, f vise les restrictions découlant de tous autres actes. Mais il y a une autre raison qui ne manque pas d'importance, Tout ce qui concerne la publicité des régimes matrimoniaux est soumis à un statut spécial de publicité. Le législateur français, tout en considérant que le principe français de l’immutabilité du régime matrimonial rend
d’une donation pour cause d’inexécution des conditions (art. 953, ©. civ.). L’art. 39 fut compris dans le texte de l’art. 38 et substitué par une formule plus générale. L'art. 39 du projet comprenait dans les causes de résolution le droit de retour (art. 951 et 952 C. civ.) et le droit de réméré (art. 1658 C. eiv.) que l’art. 38 de la loi a rangé parmi les restrictions au droit de disposer. L’art. 39 ne comprenait pas le rapport en nature.
(1) Le texte du projet adopté par la Société d’études législatives soumet à la publicité aussi le retrait d'indivision. V. n° 197.
(2) Dans ce sens, Morel, Le régime foncier d’Alsace-Lorraine, Paris, 1922, p. 143, interprète l’art. 38 du projet.
(3) Planiol et Ripert, IX (Nast), n° 1122.
en France la création d’un registre matrimonial moins indispensable qu'en Allemagne (1), observa que le mode local de publicité était plus en harmonie avec les tendances modernes et constituait indiscutablement une simplification et un progrès et décida de maintenir dans les départements recouvrés le registre matrimonial établi par les art. 1558, 1563 GC. civ. allemand (art. 29 à 35 de la loi).
L'art. 29 dispose que, concurremment avec les règles du droit français relatives à la publicité du contrat de mariage, les lois’ et règlements locaux sur le registre matrimonial sont applicables aux époux domiciliés dans les départements du Haut-Rhin, du Bas- Rhin et de la Moselle.
Le registre matrimonial est tenu par le. Tribunal Cantonal et c'est au Tribunal du domicile du mari que les inscriptions doivent être faites (art. 1558 C. civ. local et art. 33, loi 1924). Toutefois, si la femme exerce une profession ou un commerce distinct de celui du mari, l'inscription doit être faite également au lieu où elle exerce sa profession ou son commerce (art. 33, al. 2). Si le mari transporte son domicile dans le ressort d’un autre tribunal canto-
nal, l'inscription doit se faire dans le ressort nouveau (art. 33, F1 MED A
L'inscription ne doit pas comprendre toutes les clauses du contrat de mariage, mais seulement un extrait du contrat indiquant sous quel régime les époux sont mariés et les clauses d'emploi et de remploi opposables aux tiers (art. 30, 1°). Elle est faite à la requête des deux époux (art. 32). La sanction est que les époux qui n'ont pas fait inscrire un extrait de leur contrat, sont, à l'égard des tiers de bonne foi, réputés mariés sous la communauté légale, et cette sanction s'applique même si l'acte de mariage, conformément aux principes de l’art. 56 Code civ. fr. mentionne l’existence d'un contrat de mariage. Mais l’art. 34 ne s'applique que tant que les époux restent domiciliés dans les départements désannexés.
Le registre matrimonial donne publicité aussi à des faits postérieurs au mariage et qui peuvent se produire même en l'absence de contrat, qui sont de nature à influer sur l'incapacité créée par le mariage et ils intéressent par là les tiers.
() V. n° 110 ; Exposé des motifs du projet de loi d’introduction du droit français en Alsace-Lorraine, Chambre des Députés, 1922, n° 4038, p. 23,
Manuez-Gismonnr, Rég. publ. fonc. 20
C'est ainsi que doivent être inscrites au registre matrimonial les demandes en séparation de biens (art. 30, al. 2). Nous avons dit que le jugement remonte, même à l'égard des tiers, au jour de la demande (art, 1445) : mais celle-ci ne sera pas opposable au tiers de bonne foi à défaut d'inscription (art. 34).
Les jugements de séparation de biens et les jugements de séparation de corps sont de même assujettis à l'inscription, sous la dite sanction. Nous avons signalé l’insuffisance de publicité de la séparation de biens accessoire à la séparation de corps et nous avons rappelé que ces jugements ne sont pas assujettis à la transcription sur les registres de l'état civil à la différence de ce qui est exigé pour les jugements de divorce. La loi d’Alsace-Lorraine a obvié aux inconvénients dénoncés.
Il y a lieu de remarquer que l’art. 30 cité n'exige pas pour les époux domiciliés en Alsace-Lorraine que le divorce soit mentionné au registre matrimonial. Le législateur a donc estimé que la publicité résultant de la transcription aux registres de l'état civil, accompagnée de la mention sur l'acte de mariage, soit suffisante pour prévenir les tiers.
Quoiqu'on ait approuvé cette solution (1), il nous semble qu'on aurait mieux fait d'ordonner l'inscription du jugement de divorce. La même publicité est exigée sous la même sanction, pour l'extrait de l’acte passé devant notaire dans le cas de réconciliation (art. 311, al. 4) (2) et pour le rétablissement de la communauté prévue à l'art. 1451 Cod. civ. (3).
Enfin cette loi organise au moyen du registre matrimonial la publicité des retraits par le mari du mandat tacite de la femme pour les dépenses du mariage, des autorisations données par le mari à la femme de faire le commerce ou d’exercer une profession, des pouvoirs de la femme sur ses biens réservés au cas de l’art. 2 de la loi du 13 juillet r907 (4).
L'opposition du mari dans ces trois cas n’est pas opposable aux tiers de bonne foi que si elle a fait l’objet de l'inscription au registre (art. 34). La loi est applicable à toute femme mariée. On fait prévaloir ici la loi territoriale sur la loi personnelle par une considération de crédit public.
(1) Planiol et Ripert, IX (Nast), n° 675. V. n° 3. (2) V. n° 41.
181. Prénotations. — Aux termes de l’art. 39 de la loi du 1° juin 1924 « une prénotation peut être inscrite avec le consentement des intéressés ou en vertu d'une décision judiciaire, dans le but d'assurer à lun des droits énumérés à l'art, précédent, son rang d'inscription ou de garantir l'efficacité d'une rectification ultérieure ».
Il importe de remarquer que la prénotation ainsi comprise est appelée à jouer le rôle qui était attribué par le doit local à la prénotation proprement dite et au contredit (1). Mais puisque la loi a Supprimé toute distinction entre l'acte obligatoire et l’acte réel de transfert et a, en outre, prescrit l'inscription directe de presque toutes les restrictions au droit de disposer et de la plupart des causes de résolutions, les autres étant opposables aux tiers indépendamment de toute publicité, le rôle de cette prénotation se trouve bien diminué.
Cependant, elle sera utile à l'égard de la demande en révocation d'une donation pour cause d'ingratitude (D. 18 nov. 1924, art. 25, al. 3 qui parle de mention) ; elle permettra de garantir l'efficacité d'une rectification ultérieure du livre foncier (2) (D. 18 nov. 1924, art. 35, al. 3, 4, 5) ; elle assurera le rang d'un droit à venir ou conditionnel (D. 18 nov. 1924, art. 22) ; elle garantira le droit du requérant lorsque sa demande se heurte à un obstacle et que le bureau foncier lui accorde un délai pour le faire disparaître (D. 18 nov. 1924, art. 13). |
182. Effets de l'inscriplion. — « L'inscription d’un droit emporte présomption de l'existence de ce droit en la personne du titulaire ; la radiation d’un droit inscrit emporte présomption de son inexistence » (art. 4r de la loi du 1° juin 1924 reproduisant l’art. 8gr C. civ. all.). Cette présomption trouve sa base dans le principe de légalité acceptée par la loi, mais elle souffre la preuve contraire, la loi du 1° juin 1924 n'ayant pas maintenu le principe de la force probante ou de la force publique.
L'art. 4o de la loi déclare en effet applicable l’art. 3 de la loi de 1855 et les articles g4r et 1070 C. civ. Rien a été changé à la loi française ; pas même la distinction entre les actes à titre oné-
(LYEV on 108; (2) C’est la fonction qui en droit local était réservée au contredit.
reux et les donations. Pour les baux la durée de 12 ans a été substituée à la durée de 18 ans prévue par la loi de 1855.
En ce qui concerne les prescriptions, l’art. 106 applique également les règles du droit français (Comp. art. 900, GC. civ. allemand et 94 à 96 loi d'introduction en Alsace-Lorraine).
183. Les sûrelés réelles. Amélioration au droit français : 1° Principe de publicité ; 2° principe de spécialité ; 3° principe de nonrétroactivité (1). — La loi du 1” juin 1924 met le régime du livre foncier en harmonie avec les principes du Code civil français en matière hypothécaire (2). Toutefois, cette loi introduit diverses améliorations :
1° Tous les privilèges immobiliers et toutes les hypothèques, sans exceptions doivent être inscrits et ne produisent effet que s'ils sont inscrits. Principe de publicité. — Il n’y a plus de sûretés occultes.
>° L'inscription ne peut être effectuée que sur des immeubles déterminés et pour des sommes déterminées. Principe de spécialité. — Il n'y a donc plus d’hypothèques générales.
3° Il n’est fait aucune exception à la règle que les privilèges et les hypothèques ne prennent rang qu'à dater de leur inscription. Principe de non-rélroaclivité. — II n’y a donc plus d'inscriptions à effet rétroactif.
Voyons l'application de ces principes.
184. Applications : À. Les privilèges généraux. — Les privilèges même généraux en tant du moins qu'ils portent sur des immeubles (art. 21071 et lois additionnelles) s'ils ont été inscrits, ils prennent rang du jour de leur inscription, s'ils ne l’ont pas été, ils sont déclassés (3) et passent, en cas de faillite ou d'exécution forcée, après
(1) BIBLIOGRAPHIE. — A. Colin et Capitant, IT, n° 1424 ; Planiol et Ripert, Traité pratique, XIII, par Becqué, n°° 877, 892.
(2) On en revient à peu près au régime qui fut en vigueur dans les trois départements entre 1889 et 1900 ; v. n°° 168 et s. Les hypothèques et dettes foncières constituées avant le 1° janvier 1925 se sont converties de plein droit en hypothèaues du droit français un an après la mise en vigueur de la loi : c’est-à-dire le 1° janvier 1926.
(3) Dans les travaux préparatoires on a qualifié les dispositions nouvelles de < suppression » des privilèges généraux et non pas de « déclassement ». M. Schisselé (Rép. jur. d’Alsace et Lorraine, I, v. Immeubles, n° 119) exige dans tous les cas l'inscription. Le texte de l’art. 47 n’est pas clair. D’une part, l’al. 2 déclare que
les créanciers privilégiés et hypothécaires inscrits, primant seulement les chirographaires (art. 47, al. 3, in fine). Si on leur reconnaît le droit de suite, ce droit est certainement subordonné à l’inscription. Exception est faite cependant en faveur du privilège des frais de justice, et de celui des contributions directes et taxes communales, en cas de faillite ou d'exécution forcée (art. h7,-alotet 3).
185. B. L'hypothèque légale de la femme mariée. — Cette hypothèque doit être effectuée à la requête des personnes désignées par le Code civil (art. 2136, 2138 à 2140) ; mais, de plus, elle doit l’être sans délai à la diligence du notaire qui a rédigé le contrat de mariage, sauf en cas d'avis contraire de la future épouse dont mention expresse doit être faite dans le contrat (art. 54) (1). Gette obligation doit être faite à tous les notaires (art. 65). Cette hypothèque n'est inscrite que pour la somme et sur les immeubles nécessaires pour sauvegarder les droits de la femme (art. 52 et 47, al. 2).
L'hypothèque légale est éteinte en ce qui concerne les immeubles situés dans les départements recouvrés si elle n’a pas été inscrite . le délai d’un an à compter de la dissolution du mariage (art. 53,
1*) : le délai qui, dans le droit français, ne fait en principe per à l’hypothèque que son rang privilégié, fait en droit local disparaître la garantie.
La loi d'introduction a pris des mesures pour assurer la publicité de l’hypothèque légale au cas, où pendant le mariage, des créances nouvelles viendraient à naître au profit de la femme contre le mari : toutes les fois qu'il est rédigé un acte notarié qui constate l’aliénation ou acquisition par la femme, attribution à son profit, par voie de partage ou autrement, de biens immobiliers ou mobiliers, quit-
tance de deniers propres, obligation ou renonciation à un droit dans
les privilèges généraux ne se conservent que par l’inscription ; mais le dernier alinéa du même art. 47 décide que les créanciers à privilège général prennent rang entre les créanciers inscrits et les créanciers chirographaires. Or, le classement des créanciers à privilège général après les créanciers inscrits, Suppose, contrairement à l’al. 2, qu’ils n’ont eux-mêmes pris aucune inscription. Il semble done que la réforme se réduise à un déclassement inspiré de la loi belge, du projet de la Commission du Cadastre et du projet Sénatorial de 1908, v. n°° 100, 122, 157. Dans ce sens, Becqué, Planiol et Ripert, XII, n° 311.
(1) Ces textes sont empruntés à l’avant-projet de la Sous-Commission du Cadre: art. 20 à 24 (v. n° 126) aïnsi que le déclare l’exposé des motifs. Off., Doe., Parl. Chambre, sess. ord'®* 1922, ann. n° 4038, p. 33.
l'intérêt du mari, même au profit d’un tiers, le notaire, dans le cas: où le mari ou la communauté possèdent des immeubles dans Îles trois départements recouvrés, doit inviter la femme à déclarer, si elle estime que son hypothèque doit être inscrite pour la garantie des droits qui peuvent en résulter, sur quels immeubles et pour quelles sommes ; en cas d’affirmative, l'inscription est prise sans délai à la diligence du notaire (art. 55). Ici encore l'obligation est imposée à tous les notaires sur l’ensemble du territoire français (art. 65).
Les règles du Gode civil sur la réduction de l’hypothèque légale restent applicables : l’inscription ne pouvant être prise que dans la mesure où elle est nécessaire pour garantir les droits de la femme (art. 53, al. 2), le maïi peut, conformément à l’art. 2144 Code civ., demander la réduction judiciaire de la créance inscrite, ou la réduction à certains immeubles.
En cas d’aliénation par le mari d’un immeuble lui appartenant ou d’un immeuble de communauté, en cas de constitution d’un droit réel sur ces mêmes biens, la femme doit être interpelée par les soins du notaire rédacteur de l’acte, sous forme de notification extrajudiciaire à sa personne, sur sa renonciation à son hypothèque légale (art. 56). Cette formalité a pour but de prévenir la femme de l’aliénation ou de la constitution de droit réel et de lui éviter la forclusion, à laquelle elle est exposée par la nécessité d’inscrire son hypothèque avant l'inscription du droit de l'acquéreur. Si l’interpellation qui lui est ainsi adressée ne peut l’atteindre, mention en est faite, pour la conservation de ses droits, au livre foncier en la forme d’une prénotation (art. 56 in fine) ; le notaire doit, en pareil cas, aux termes de l’art. 28 du décret du 18 nov. 1924, requérir l'inscription d’une prénotation pour assurer le rang de l'inscription de l’hypothèque légale jusqu’à concurrence du prix de vente ou de la valeur estimative de l’immeuble aliéné, et, en cas de constitution d’un droit réel jusqu’à concurrence de la valeur de ce droit réel. La requête relative doit être présentée au moins avec la requête en inscription de la propriété ou du droit réel. Dans ce cas la prénotation est inscrite avec priorité.
Les règles de la loi française sur les subrogations translatives dans l’hypothèque de la femme mariée, sont en principe applicables, mais elles se trouvent simplifiées à raison de ce que l’hypothèque légale est toujours soumise à l’inscription, de sorte que la publicité de la subrogation se réalisera par voie de simple mention (art. 78,
al. 3, D. 18 nov. 1924). Puisque l’hypothèque légale n’est plus pri- vilégiée et ne prend rang qu'à dater du jour de son inscription, la subrogation au profit d’un créancier ne:se différencie plus de la cession d'antériorité ou de la subrogation à une hypothèque ordinaire,.
186. GC. L'hypothèque légale du mineur et de l’interdit. — Cette hypothèque reste d’abord soumise, au point de vue de son inscription, aux art. 2136 à 2139, 2141, 2143, GC. civ., sauf dans le cas où elle est remplacée par un nantissement suffisant fourni par le tuteur (art. 58, al. 3). Le tuteur peut en outre être tenu de fournir des sûretés particulières (voy. art. 20 et 23, combinés avec art. 18/44 anc. Code civil local) ; mais en outre pour assurer effectivement cette inscription, l’art. 7 confie le soin de le requérir au juge de paix ou au juge cantonal compétent, et, pour les enfants naturels dont l’état et la capacité sont régis par le Code civil, au greffier du tribunal de première instance, les frais étant à la charge du pupille. Si l'inscription n’est pas prise dans l’année qui suit l’expiration de la tutelle, l’hypothèque légale est éteinte en ce qui concerne les immeubles situés dans les départements recouvrés (art. 60, al. 2) ; contrairement au système adopté par l’art. 8 de Îa loi du 23 mars 1855, l'inscription tardive n’entraîne pas seulement perte du rang, mais bien extinction totale de la sûreté.
En ce qui concerne le principe de spécialité, les immeubles du tuteur, situés dans les trois départements, qui doivent être grevés de l’hypothèque légale, ainsi que la somme pour laquelle cette hypothèque légale doit être inscrite sont fixés, selon leur compétence,.par le Tribunal des tutelles, le Tribunal de première instance, ou par le Conseil de famille, convoqués d'office ou sur requête du subrogé tuteur, d’un parent, allié ou créancier du pupille, ou du ministère public. On tiendra compte des autres garanties fournies par le tuteur, par application des articles 20, al. , et 23, al. 2, de la loi d'introduction. Les organes de la tutelle peuvent décider qu'il soit sursis à l'inscription, s’il n’en résulte aucun préjudice possible pour le pupille, et il doit y être sursis lorsque le tuteur fournit un nantissement jugé suffisant, en espèces, rentes ou créances sur l'Etat, actions, obligations ou titres sur lesquels la Banque de France consent des avances (art. 58).
Quand, postérieurement à une première inscription, une nouvelle créance naît au profit de l’incapable, une nouvelle inscrip-
tion devient nécessaire, d’où obligation imposée à tout notaire qui reçoit un acte duquel il résulte que de nouveaux droits ou valeurs sont échus à un mineur ou à un interdit, de donner avis sans délai, au juge de paix, au juge cantonal ou au greffier du Tribunal de première instance, chargé de requérir l'inscription nouvelle, effectué sous pli recommandé, accompagné d’un extrait de l’acte sur papier libre et sans frais : mention de l'envoi est faite en marge de la minute (art. 59).
Après l'expiration de la tutelle, si l'inscription n’a déjà été prise, le pupille peut faire inscrire son hypothèque légale pour la somme et sur les immeubles qu’il désignera, sauf application des dispositions de l’art. 58, permettant au tuteur d'échapper à l'inscription en fournissant un nantissement suffisant (art. 60, al. 1°).
187. D. L’hypothèque légale de la masse de la faillite. — L'article 30 du décret du 18 nov. 1924 prescrit des mesures particulières pour la publicité de l’hypothèque légale de la masse de la faillite, en tant qu’elle frappe des immeubles situés en Alsace-Lorraine. Au lieu de l'inscription dont à l’art. 490, al. 3 C. com., il est prescrit une prénotation ayant pour but d'assurer le rang de l’hypothèque légale des créanciers du failli. Cette inscription, conformément à l’art. 48, al. 1° de la Loi du 1° juin 1924 ne peut avoir lieu que pour une somme déterminée et sur des immeubles déterminés. La prénotation se convertit en inscription définitive en conformité de l’art. 519 G. com. sur requête du Syndic Les mêmes règles s’appliquent à l'inscription de l’hypothèque légale en cas de liquidation judiciaire.
188. E. Les privilèges spéciaux. — Le principe qu'il n’est fait aucune exception à la règle que les privilèges et les hypothèques ne prennent rang qu'à dater de leur inscription, exclut l’application en Alsace-Lorraine des articles 2108, 2109 G. civ. et 6, al. 2 de la Loi de 1855, et il a pour résultat de transformer les privilèges spéciaux immobiliers, en de simples hypothèques légales ; cependant, en cas de parité de rang de requêtes aux fins d’inscription déposées simultanément. les privilèges du vendeur et du copartageant priment les droits inscrits du chef du nouveau propriétaire.
Il y a lieu de noter d’ailleurs que les vendeurs et les copartageants sont protégés par le fait de l’intervention nécessaire du notaire dans les actes de vente et de partage des immeubles (art, 42) et par l’obli-
gation imposée aux notaires de faire inscrire les droits d’actes passés devant eux (art. 43).
Le privilège du vendeur n’est conservé que par l'inscription que doit prendre le vendeur et qui n’est pas prise d'office par le préposé au livre foncier : double dérogation à l’art. 2108 C. civ. Mais l’obligation d'inscrire imposée au notaire qui doit nécessairement passer l’acte, équivaut à une inscription d'office. Le privilège du vendeur doit être radié d’office, si, à la suite de la résolution de la vente pour non paiement du prix, la propriété est inscrite de nouveau au nom du vendeur (Décret 14 janvier 1927, art. 19).
En cas de transfert de la propriété d’un immeuble par exécution forcée, si le prix d'adjudication n’a pas été payé ni consigné, le notaire chargé de l’adjudication doit requérir l'inscription du privilège au profit du propriétaire antérieur ; le créancier qui reçoit paiement sur la collocation dans la procédure de la distribution est tenu de consentir la radiation du privilège ainsi inserit à la requête du notaire (Décret 18 novembre 1924, art. 27).
Le .privilège des architectes, entrepreneurs, maçons et autres ouvriers, ainsi que le privilège de plus-value institué par les Lois du 16 septembre 1807 et du 17 juillet 1856, concernant le desséchement des marais et le drainage prennent rang à la date de l’inscripticn du premier procès-verbal, et cela pour la somme fixée dans ce procèsverbal ; le procès-verbal de réception des travaux de desséchement et de drainage doit être reçu et inscrit dans les deux mois de la perfection de ces travaux (art. 49). Pour assurer l’application de cette disposition légale, l’art. 26 du décret du 18 novembre 1924 décide que la conservation du rang d'inscription des privilèges ci-dessus, par l’inscription du premier procès-verbal se fait au moyen d’une prénotation destinée à assurer le rang d'inscription du privilège pour les frais d’exécution des travaux projetés et les frais d'expertise, qui doivent être indiqués dans le procès-verbal pour leur montant estimatif maximum ; après présentation du procès-verbal de réception des travaux et d’un bordereau indiquant le montant de la somme due s’il n’est pas déjà établi par le procès-verbal, la prénotation susvisée assure un privilège pour la somme due, en tant que celle-ci ne dépasse ni le montant garanti par la prénotation, ni la plus-value résultant des deux procès-verbaux ; si un excédent se {rouve garanti par la prénotation il est radié d’office.
Enfin le droit à la séparation des patrimoines qui appartient aux créanciers. et légataires est conservé par une prénotation : celle-ci
peut être inscrite avant que l’héritier soit lui-même inscrit comme propriétaire, mais elle ne peut plus l'être après l'inscription du transfert de la propriété à un tiers (art. 5o).
189. F. Spécialité absolue de l'inscription. — Tandis que, de règle générale, l'inscription désigne simplement l’espèce et la situation des biens sans spécifier nommément chaque parcelle se trouvant dans la même commune, le système d’Alsace-Lorraine exige que l'inscription désigne positivement chaque parcelle grevée de l’hypothèque ou du privilège, suivant les principes déjà exposés.
190. 4° Autre amélioration. L'hypothèque judiciaire. -— L'hypothèque judiciaire ne résulte que des décisions exécutoires faisant ressortir une créance de somme d’argent. Elle ne peut être inscrite, conformément à la règle de la spécialité, que sur des immeubles déterminés (art. 48 et 62).
La Loi du 1° juin 1924 n’a donc pas réintroduit dans les départements recouvrés l’hypothèque des actes privés reconnus ou vérifiés en justice.
Nous renvoyons aux observations faites au n° 125.
La solution adoptée quant à l’hypothèque des jugements vise d’une part, à supprimer les défauts de cette sûreté, qui la rendent si dangereuse tant pour les tiers que pour le débiteur et, d’autre part, à la laisser subsister dans la mesure où l’exige l’intérêt du créancier, et même du débiteur, que sa suppression complète exposerait davantage à l’exécution forcée, suivant l’exposé des motifs (1).
Il faut remarquer que les inconvénients de l’hypothèque judiciaire ainsi limitée sont encore très largement atténués par l’application de la faillite aux non-commerçants (2).
Les hypothèques instituées par jugement en vertu de la Loi de 1838 sur les aliénés et de la Loi de 1889 sur la déchéance de la puissance paternelle sont introduites en Alsace-Lorraine, mais en tant qu'elles sont constituées sur des immeubles situés dans les trois départements elles sont nécessairement spéciales : le jugement qui les crée doit déterminer quels seront les immeubles grevés (art. 6r).
(1) Off., Doc. Parl. Chambre, Sen. Ord., 1922, n° 4038, p. 584, col. 2. V. sur la question, n°° 80, 125, 162.
(2) L. 1° juin 1924, art. 22,
LÉGISLATIFS DE RÉFORME EN FRANCE ET EN ITALIE HA Ra)
191. 9° Règles spéciales sur la procédure d'exécution forcée, de distribution et de purge. — Nous avons dit que la simplification de la saisie immobilière et de la procédure d'ordre est parmi les réformes qui s'imposent le plus pour améliorer le crédit hypothécaire. Dès lors on conçoit que le législateur ait introduit en Alsace-Lorraine un système inspiré de la procédure allemande de la saisie d'office, indiscutablement supérieure à la longue et coûteuse saisie française. Le projet gouvernemental d'introduction des lois civiles (art. 92) se bornait à remettre en vigueur une loi du 30 avril 1880 qui avait été instituée pendant l'occupation allemande, pour remplacer la procedure française de saisie immobilière et d’ordre, à une époque où le droit civil français était encore en vigueur (1). Mais comme cette loi avait été abrogée par la loi d'Empire du 24 mars 1897 (2) la Commission d’Alsace-Lorraine de la Chambre fit ajouter à la loi d’introduction du 1° juin 1924 un titre V (art. 141 et suiv.) consacré à l'exécution forcée sur les immeubles, à la procédure en matière de purge et à la procédure d'ordre (3).
Cette loi maintient l’administration forcée des immeubles, procédure du droit local qui permet d'éviter l’expropriation du débiteur en faisant obtenir satisfaction à ses créanciers sur les revenus de l’immeuble encaissés à leur profit pendant plusieurs années, par un administrateur désigné et surveillé par le juge cantonal. C’est une généralisation de la procédure spéciale établie pour le Crédit foncier (4). Une fois l’administration forcée ordonnée, le juge cantonal dresse un état de distribution des fonds, sur qui sont admises les créances résultant du livre foncier, et il ordonne à l’administrateur le paiement des différentes sommes aux intéressés à leur échéance, dans la mesure des disponibilités.
Dans la procédure. d'exécution forcée, le juge a un rôle actif, tandis que la saisie commune est l’œuvre des avoués et des huissiers. Le créancier adresse une demande tendant à faire ordonner l’exécution forcée au tribunal cantonal (art. 141) ; celui-ci rend une ordonnance d'exécution forcée (art. 144), qui est inscrite d'office au livre foncier, et à partir de ce moment c’est le juge qui dirige la pracédure, dont la cheville ouvrière est le notaire qu’il a désigné pour
(Ann. de lég. étr., t.X, p. 232.
(2) Ann. de lég. étr., t. XX VII, p. 89.
(3) Chéron, Revue trimestrielle, 1923, pp. 709 et 5, (4) V. n° 88.
procéder à l’adjudication. Lorsque l’adjudication a eu lieu, l’iuscription au livre foncier entraîne la purge de toutes les hypothèques en ce sens que les droits des créanciers portent sur le prix d’adjudication.
Lorsque la vente sur exécution forcée, ou la revente sur surenchère est devenue définitive le notaire doit d’office requérir l’inscription au livre foncier du droit de propriété des adjudicataires et du privilège du saisi exproprié, si le prix n’a été ni payé ni consigné.
La procédure de distribution du prix est pareillement l’œuvre du notaire et elle est indéniablement beaucoup moins compliquée et surtout moins coûteuse que la procédure d’ordre (art. 194-214).
La procédure de purge est réglée en principe par les dispositions du Code civil (art. 187) et elle est nécessairement unique, car en Alsace-Lorraine le principe de publicité ne comporte pas d’exception ; mais la loi édicte des règles particulières sur la compétence des Tribunaux cantonaux, sur les délais et sur la procédure de surenchère,
SECTION II
Le projet de réforme du régime foncier de la Société d'Etudes Législatives
192. Nouvelle orientation des études. — La loi du 1” juin 1924, dans la pensée du législateur, devait servir de base, dans un avenir prochain, à une refonte de la législation immobilière dans tout le reste de la France. C’est ce qui a amené la Société d'Etudes législatives à mettre la réforme du régime foncier à l’ordre du jour en 1927 et à la discuter en 1928 et en 1929 (x). |
Même avant la publication de la loi d'introduction beaucoup d'auteurs avaient fait ressortir du mouvement d’études relatif au projet de cette loï que la conséquence logique qu'il y-avait lieu de tirer de cet essai d'adaptation du régime Alsacien-Lorrain aux principes du droit français, était la réalisation de la réforme de la
(1) V. rapport par M. René Morel, Bull, 1928, pp. 215 et s. : Discussion dans les séances de la Commission, Bull. 1928, pp. 249 à 270 ; Discussion dans l’Assemblée générale, Bull., 1929, pp. 55 à 71, 75 à 124, 128 à 146, 158 à 177; Texte définitif du projet de loi sur le régime foncier, Bull., 1929, pp. 179 et s.
législation foncière de la France entière au moyen de l'introduction du livre foncier sur tout le territoire français et de l'application du système établi par cette loi.
Nous avons déjà dit que la cause principale de l'échec du projet élaboré par la Commission extraparlementaire du cadastre, après le grand enthousiasme pour le système du livre foncier, avait été l’idée, ancrée dans tous les esprits, que l'établissement des livres fonciers supposât, comme condition préalable et nécessaire, la réfection du cadastre, ce qui eût demandé des énormes dépenses.
Mais l'exemple Alsacien-Lorrain était désormais là pour montrer la possibilité d'établir des livres fonciers et organiser une publicité complète et efficace de la propriété immobilière et des droits réels. immobiliers sans procéder à ia refonte du cadastre (1).
Le dilemme ne se posait plus entre le système germanique des livres fonciers et le système de réforme partielle basée sur la publicité personnelle, à l’ordre du jour depuis 1894, mais on commençait à comprendre qu'un autre système eût été possible, sans procéder, au préalable, à la réfection entière du cadastre : un système qui, d’un côté, eùt soumis à la publicité tous les droits qui jusqu'ici en sont dispensés, et, en même temps, eüt substitué aux formes actuelles de la publicité le système du livre foncier, c'est-à-dire un document de consultation aisée, rapide et directe, présentant en un tableau sommaire tout à la fois la situation immobilière d’un propriétaire et l’état juridique complet de chaque immeuble.
Concilier les livres fonciers avec les principes traditionnels du droit français, sans procéder à la réfection complète du cadastre, tel devint le but des esprits les plus éminents.
En effet, toutes les critiques qui portaient sur le principe de la force probante, qui fait trop bon marché de la propriété en attribuant à l'inscription -une force constitutive absolue, sur les difficultés d’instituer ce système dans les pays de petite propriété, sur les dangers d’une trop grande facilitation de la transmission et la mise en gage de la propriété rurale, supposaient une identification entre le livre foncier et le feuillet réel pour chaque immeuble.
Mais en Alsace-Lorraine le régime normal était représenté par le livre de propriété : c’est-à-dire un feuillet personnel, dépourvu de force probante, institué dans les communes dont le cadastre n'avait
(1) G. Dereux, Rev. trim. dr. civ., 1925, pp. 281 et s. ; F. Roger, Rev. critique, 1924, pp. 137 et s. ; Morel, op. cit, p. 157. 2e
pas été revisé et indépendamment de toute procédure générale tendant à l’immatriculation des immeubles.
L'introduction d’un livre de propriété échapperait en effet à toute’ difficulté matérielle, étant tenu au nom de chaque propriétaire, il ne nécessiterait l'établissement d’un nombre de feuillets aussi considérable que l’exigerait un système de publicité par feuillets réels : dépourvu de la foi publique, ne porterait pas atteinte au droit de propriété, et il n’exigerait pas une procédure préliminaire d'enquête.
D'autre part, il y a lieu de rappeler que la plupart des communes d’Alsace-Lorraine où existe le livre de propriété n'ont encore que l’ancien cadastre (1).
193. Le projet de la Société d'Etudes législatives. La réforme du répertoire. — La Commission de la Société d'Etudes législatives qui, sous la présidence de M. Capitant aborda l'étude de la réforme dans la séance du 4 mai 1927 (2) se proposa :
1° d'étudier la réforme du régime foncier en envisageant le fond du droit ;
2° d'étudier le mécanisme de la publicité, c’est-à-dire de rechercher quelles réformes pouvaient être apportées à la tenue des registres et à leur ménagement, dans le but de se rapprocher autant que possible du régime d’Alsace-Lorraine.
C'est par cette seconde question qu'elle commença ses études.
Elle se demanda d’abord si elle devait établir le livre foncier sur tout le territoire français. La majorité de la Commission y était, en principe, favorable, car elle en réclamait le maintien en Alsace- Lorraine et elle avait comme but principal l'unification des deux régimes par l'introduction du régime foncier d'’Alsace-Lorraine. Cependant, elle ne crut pas devoir faire le pas décisif, tout en ne se prononçant pas en théorie, contre l'établissement du livre foncier.
En ne considérant d'abord que l'instrument extérieur de la publicité nous savons déjà que les registres de transcriptions et d’inscriptions ne peuvent pas renseigner aussi rapidement que le livre foncier, ne pouvant être l'objet d’une consultation directe. D'autre
(1) La loi du 1° mars 1918 prenait déjà des mesures pour que les immeubles fussent suffisamment individués : ses dispositions seraient suffisantes pour l’introduction d’un livre de propriété.
(2) Bull., 1928, pp. 249 et s.
part, nous avons déjà indiqué les inconvénients très graves que présente le répertoire actuel, document essentiel à la recherche des actes rendus publics (x).
En repoussant l'introduction du livre foncier, la commission sefforça par conséquent d'améliorer le mécanisme défectueux de la publicité actuelle par le moyen d’une modification à la forme du répertoire.
Aucune objection de principe fut formulée contre le livre foncier, mais des raisons d'ordre administratif et surtout financier déterminèrent la commission, soucieuse que sa proposition de loi n'eüt pas le sort de toutes celles qui l'ont précédée, à faire une réforme prudente et modérée. En effet, le livre foncier suppose nécessairement l'existence d'un bureau foncier dans chaque canton, tandis que l’administration, loin de s'orienter vers la circonscription cantonale, s'efforce d'élargir la circonscription des bureaux hypothécaires, puisqu’un décret de 1926 a supprimé 92 conservations d’'hypothèques. .
L'établissement des livres fonciers, quoiqu'il ne soit pas lié à la réfection du cadastre, comme nous l’avons déjà dit, entraînerait des frais assez élevés pour dépenses de matériel et accroissement notable de personnel (2).
Enfin, le livre foncier d’Alsace-Lorraine est tenu par des magistrats de l’ordre judiciaire (Décret 18 novembre 1924), tandis que dans le système français c’est à l'administration des finances qu’a été confiée la tenue des registres hypothécaires. Or, la commission jugea peu vraisemblable que l’administration des finances se laisserait déposséder de ses prérogatives, tandis que, d’autre part, les conservateurs des hypothèques en France ne désireraient pas les responsabilités qui sont inhérentes au rôle que doit jouer le magistrat chargé de la tenue du livre foncier. Nous savons, en effet, qu'il doit exercer un contrôle avant de procéder à l'inscription et rendre, sur les requêtes qui lui sont présentées, de véritables décisions susceptibles de voies de recours.
C’est pour ces raisons, toutes d'opportunité, que la Commission, dans la séance du 18 mai 1927 (3), inclina à adopter le point de vue
GMA TES TMAUIE
(2) Capitant, La place de ia loi d’introduction dans le développement cont. du
droit civ. frangç., pp. 155 et s.
de MM. Blondet et François Roger, appartenant au corps &es conservateurs des hypothèques, estimant qu'il suffirait de développer les énonciations du répertoire pour obtenir tous les avantages que donne la forme du livre foncier.
La modification du répertoire, qui est l’œuvre de M. Roger, est visée par les art. 13, 22, 23 du projet définitif voté par l’Assemblée générale (1).
« Art, 13. — L'article 18 de la loi du 21 ventôse an VII est abrogé et remplacé ainsi qu'il suit
Un répertoire, ouvert au public par communication verbale ou écrite, sur réquisition signée du requérant et satisfaisant aux conditions de l’art. 23 ci-après, centralise sous le nom de chaque personne portée aux tables alphabétiques annexes et en ce qui concerne les renseignements essentiels que comportent les inscriptions, transcriptions ou mentions de radiations.
Ce répertoire doit contenir notamment, outre les noms, prénoms dans l’ordre de l’état civil, profession, domicile du titulaire du compte et, s’il se peut, la date et le lieu de sa naissance et les indications essentielles relatives au mariage, la nature et le caracière de chaque acte à porter, l’indication du registre et du numéro où on l’a consigné, la situation, la nature et la contenance totale des immeubles auxquels il se rapporte, le prix exprimé ou la créance garantie, ou le montant du dégrèvement, ou, à défaut, l’évaluation prescrite. Une colonne d'observations signale les résolutions d’actes transcrits et les servitudes mentionnées à titre accessoire.
Dans les cas où une conservation comprend plusieurs bureaux, chaque bureau comporte un répertoire distinct pour son ressort »°
« Art. 22. — Le répertoire public, à substituer en vertu de la présente loi au répertoire d'ordre intérieur que prescrivait l’ancien art. 18 de la loi du 21 ventôse an VII, sera borné à la période postérieure au 1° janvier (1901 ?), sauf en ce qui touche les inscriptions soustraites à la péremption décennale.
De même, à partir de la mise en vigueur de la présente loi, les recherches effectuées et les états et certificats à délivrer en consequence par les Conservateurs ne remonteront plus au delà de cette dernière date et leur responsabilité sera limitée de la même manière.
(1) Bull, 1929, pp. 186-187.
Pour chaque ressort de conservation le Ministre des finances fixera une date où le répertoire public entrera en vigueur à l'exclusion du répertoire antérieur ».
« Art. 23. — La refonte du répertoire sera effectuée aux frais de l'Etat. Un règlement d'administration publique déterminera les conditions d'application de l’art. 13 ci-dessus ».
Nous avons déjà dit que la grande infériorité du système français par rapport à celui du livre foncier, comme instrument extérieur de publicité, est constituée par ce que le régime français n'offre rien de comparable au feuillet foncier qui permet d’apprécier en une sorte de tableau synoptique l’ensemble des droits relatifs à un immeuble. Nous savons que les collections des transcriptions et des inscriptions sont rangées par ordre chronologique, sans lien entre elles et qu'on n’en obtient communication qu'au moyen d'états ou de certificats qui font parfois l'effet de grimoires. Nous avons déjà dit que le répertoire d'ordre intérieur prévu par l’art. 18 de la Loi du 21 ventôse an VII ne peut tenir dans les recherches du conservateur qu'une place secondaire.
Le projet proposé par M. Roger et accepté par la Commission et par l’Assemblée générale vise précisément à résoudre le problème de doter la France d’un organe ceniral de publicité, qui, s’il n’est pas le livre foncier, soit sinon analogue, du moins équivalent par rapport à nos usages.
D'après son créateur, M. Roger (1), le répertoire public de l’art. 13 répondrait mieux qu'un livre foncier à la législation et aux usages français, car viendraient se fondre en lui deux procédés très anciens dont l’utilité, la nécessité même est démontrée par une longue pratique, c’est-à-dire le répertoire d'ordre intérieur auquet le nouveau se substituerait et le procédé des renseignements dits préalables dont nous avons déjà parlé (2).
Par le moyen des modifications proposées, les recherches seraient facilitées et abrégées. La désignation précise des immeubles aliénés ou grevés éviterait l'examen de toutes les transcriptions ou inscriptions relatives à des immeubles différents de ceux sur lesquels le Conservateur est appelé à certifier ; les renseignements précis sur la résolution des droits immobiliers, ceux sur le prix ou l’évaiuation,
(1) V. les explications très claires et intéressantes données par M, Roger à l’Assemblée. générale du 29 novembre 1929, bull. 1929, pp. 158 et suiv. (2) V. n°91.
Manuer.-Gismonnr, Rég. publ. fonc. 21
sur le montant de la créance garantie, ainsi que sur celui de la décharge en cas de radiation ou de réduction partielle de la créance garantie permettraient de se rendre compte assez rapidement de la situation juridique et hypothécaire d’un immeuble déterminé. .
M. Roger se montra tellement enthousiaste de ce système qu'il arriva à déclarer de préférer le régime de la transcription à celui du live foncier, jadis préféré (1), car'il paraît possible d'aboutir à un résultat à peu près équivalent par une voie plus courte, plus simple et peut-être plus claire (2). ;
Cependant, M. Morel, qui ne cache pas sa préférence pour les livres fonciers, observe dans son rapport qu'il ne faut pas s’exagérer la portée de la réforme : tout en se rapprochant, dans une certaine mesure, du livre foncier, le répertoire ainsi amélioré ne remplira pas le même rôle et ne rendra pas les mêmes services que ce dernier. Sur le feuillet ouvert au livre foncier au nom d’un propriétaire, chaque immeuble fait l’objet d’un article distinct où sont portées les mentions qui le concernent : désignation de l’immeuble, cause juridique qui a rendu le titulaire du feuillet propriétaire de l'immeuble ou lui a fait perdre son droit de propriété, charges et restrictions au droit de disposer, hypothèques grevant cet immeuble avec le montant de la créance garantie. On peut dire en somme que chaque feuillet se divise lui-même en autant de sous-feuillets qu'il y a d'immeubles inscrits. En se reportant à l’article concernant un immeuble déterminé, on est rapidement fixé sur la situation juridique de cet immeuble. Le répertoire, même dans sa teneur nouvelle, se bornerà à indiquer, par ordres de dates, les actes dont seront l’objet les différents immeubles du propriétaire au nom de qui un compte aura été ouvert ; chaque immeuble ne faisant pas l’objet d’un article distinct, un travail de discrimination restera nécessaire pour en déterminer la situation juridique (3).
Au sein de la Commission (4), M. Morel souleva la question de la forme de la transcription en se demandant si l’on pourrait se contenter de la transcription d’un extrait analytique et il-proposa, avec l'approbation de la Commission, de maintenir la possibilité de transcription d’un extrait analytique, mais en décidant que la rédac-
(1) V. Roger, La réforme du régime foncier en France, Paris, 1922.
(2) Bull. 1929, p. 87.
(3) Bull., 1928, pp. 225-226.
(4) Bull, 1928, p. 252.
tion de cet extrait serait facultative pour les notaires en ce sens qu'il leur serait loisible, s'ils le préféraient, de faire transcrire l'acte entier.
Cependant, le projet de la Commission ne fait pas parole de la forme de la transcription et le projet définitif se borna à reproduire, à l’art. 7, textuellement l’art. 13 (nouvelle rédaction) de la Loi du 23 mars 1855.
194. Les principes directeurs de la publicité el la sanction du défaut de transcription. Le principe relatif de l'inscription. — Nous savons que le régime actuel des départements recouvrés a exclu le principe absolu de l'inscription et celui de la force probante, mais a conservé le principe de légalité et le principe relatif de l’inscription.
Le projet de la Société d'Etudes législatives repousse le principe de légalité et admet par contre le principe relatif de l’inscription.
On sait qu'en vertu du principe absolu de l'inscription, celle-ci seule consomme le transfert de la propriété ou de tout autre droit réel immobilier, tandis qu’en droit français la propriété est transférée, entre parties, par le simple consentement, la transcription ne servant qu’à rendre l’acte opposable à certains tiers, et que la Loi du 1” juin 1924 (art. 40) a abandonné le principe absolu de l'inscription.
La Commission, dans sa séance du { janvier 1928 (1), fut amenée à examiner la question du moment auquel doit s’effectuer le transfert de propriété et elle se déclara favorable à la réforme qui cousisterait à retarder le transfert, mème inter-pates, jusqu’au moment de la transcription. On chserva que cette réforme, si elle bouleverse le principe de l’art. 1583, ne soulève pas d’inconvénients pratiques, et éviterait surtout le danger d’une faillite ou d’une acceptation bénéficiaire se produisant entre le moment de la vente et celui de la transcription. D'ailleurs, le fait que l’acheteur ne deviendrait pas propriétaire, dès l’accord des parties, ne priverait pas le vendeur du droit de l’obliger, comme auparavant, à réaliser la vente (2).
Cependant, le projet de la Commission, ainsi que le projet définitif, est demeuré fidèle à la conception française. Il a paru qu’elle présente au moins un avantage pratique : c'est de permettre à
(1) Bull, 1928, p. 256.
(2) V. supra, n° 114.
celui qui se rend acquéreur d’un immeuble de constituer une hypothèque sur ce bien, aussitôt l'acquisition réalisée et avant toute transcription (x).
Dans le projet comme dans le droit actuel, l’absence de publicité a simplement pour effet de rendre l’acte non transcrit inopposable aux tiers. Mais le projet supprime toute distinction entre les donations entre vifs et les autres actes translatifs (art. 941 CG. civ., art. 3 de la Loi de 1855), en décidant que « le défaut de transcription peut être opposé par toutes personnes ayant intérêt... Les parties ou leurs héritiers, ainsi que les personnes chargées de faire opérer la transcription ou leurs ayants cause ne peuvent pas opposer le défaut de transcription » (art. 3).
La Commission se proposa le problème de l'obligation de la transcription et des sanctions à attacher à l’inobservation de la formalité, et elle décida de recourir à des sanctions indirectes.
Elle écarta tout d’abord le système d’impartir un délai accompagné d’une sanction, telle qu'une amende contre les officiers publics ou les parties ; ainsi que le système contenu dans la proposition de loi Lafarge et Saget : «il ne pourra être fait mention dans un acte authentique ou public ni usage dans une instance en justice d’un acte ou d’un jugement sujet à transcription s’il n’est justifié que cette formalité a été préalablement accomplie, à moins qu'il ne soit indiqué qu'elle aura lieu en même temps que la transcription dudit acte authentique où il est relaté. »
Elle écarta de même un autre moyen indirect d'assurer l’observation de la loi, celui d'exiger que les actes sujets à transcription soient dressés par-devant notaire. Nous avons vu que telle est la solution de la Loi du 1° juin 1924 tout au moins pour les actes entre vifs translatifs ou déclaratifs de propriété immobilière et ceux portant constitution ou transmission d’une servitude foncière (2). Si ces actes ne sont pas dressés par-devant notaire ils doivent être suivis, à peine de nullité, d’un acte authentique dans les six mois (3). Au sein de la Commission, MM. Capitant et Morel, se montrèrent partisans de décider que les ventes soient passées par écrit.
(1) Morel, Rapport, Bull., 1928, p. 232. V. la discussion à l’Assemblée générale du 15 mars 1929, Bull., 1929, p. 99.
(2) MR Te
(3) Loi du 1°° juin 1924, art. 42,
nou à
La Société d'Etudes Législatives n’entra pas dans cette voie (1) en jugeant que le but d’assurer l’observation des formalités de publicité sera .assuré d’une manière plus efficace par le principe relatif de l'inscription en vertu duquel un acquéreur de droit soumis à publicité ne peut être inscrit sans que son auteur l’ait été lui-même. Toute personne titulaire d’un droit soumis à publicité, se trouverait par ce principe indirectement contrainte à le faire inscrire.
En adoptant ce principe, la Société d'Etudes Législatives a entendu assurer d’une manière indirecte mais efficace, l’accomplissement des formalités de transcription sans les rendre directement obligatoires.
« Art. 1%, — On ne peut transcrire un acte constitutif ou translatif d’un droit sur un immeuble ni inscrire une hypothèque conventionnelle sans justifier au Conservateur des hypothèques que le titre du disposant ou celui de son. auteur (2), s’il s’agit d’un successible, est lui-même transcrit. Cette disposition ne s'applique pas au cas où l’auteur à acquis sans titre susceptible d’être transcrit ».
Il importe de remarquer que cet article apporte un triple tempérament au principe relatif de l'inscription.
Tout d’abord, en cas de succession, il suffit que le titre du de cujus, soit seul transcrit. Nous verrons que le projet n’a pas ordonné la publicité pour les transmissions à cause de mort ; on ne pouvait par suite exiger que le titre de l'héritier ou du légataire fût transcrit préalablement à tout acte de disposition de sa part.
En second lieu, le principe ne s'applique pas au cas d'inscription d’une hypothèque légale ou judiciaire pour ne pas faire supporter aux créanciers les conséquences de la négligence de son débiteur, ni leur imposer d'opérer la transcription préalable du titre de ce dernier.
Enfin, le principe se heurte à une impossibilité lorsque le disposant a acquis sans titre susceptible d’être transcrit, en particulier par le jeu de la prescription.
(1) C’est une considération d’opportunité qui seule décida la Commission à ne pas proposer cette obligation.
(2) Le terme « disposant » fut critiqué par M. Lyon-Caen. M. Morel aurait préféré le terme « aliénateur » mais il expliqua qu’on avait fait observer que ce n’est pas français. M. Capitant trancha la question en proposant de dire « le titre de celui qui aliène ou le titre de son auteur » ; mais le texte définitif porte le terme « disposant ». V. Bull., 1929, pp. 110-111.
Au cours de la discussion au sein de la Commission (1) M. Dereux nota que dans l'hypothèse où une personne, après avoir vendu un bien à un premier acheteur qui a transcrit, demande la nullité de cette première aliénation et revend le même bien à un second acheteur avant l'issue du procès en nullité, le principe de l'effet relatif met obstacle à la transcription par le second acquéreur de son acquisition. et par là même, empêche ce dernier de constituer une hypothèque ou de vendre le bien qu'il a acheté. M. Dereux faisait remarquer que le système Alsacien-Lorrain corrige le principe de l'effet relatif dans l'hypothèse exposée au moyen du système de la prénotation. M. Dureux demanda en conséquence que ce système des prénotations ou un système équivalent fût adopté. Après discussion la Commission, dans la séance du 29 juin 1927 décida de permettre au second acquéreur de transcrire son titre, mais à charge pour lui de faire mentionner l’action en nullité ou en révocation en marge de l’acte de transcription de la première vente, cela dans un but de protection des tiers. Mais, ni le projet de la Commission ni celui adopté par l’Assemblée consacrèrent ce système.
Il importe de remarquer qu'il n’est pas exact d'affirmer que le principe relatif met obstacle à la transcription par le second acquéreur de son acquisition. Ce principe exige seulement que l’acquéreur justifie au Conservateur que le titre du disposant est lui-même transcrit ; or le titre du vendeur, qui revend le bien déjà aliéné par une vente dont il demande la nullité, est transcrit au bureau des hypothèques et cela suffit au point de vue du principe relatif de l’inscription. Le principe qui mettrait obstacle à la transcription par ce second acquéreur de son acquisition serait celui de légalité, dont il n’est pas question dans le système que nous examinons, car le Conservateur ne doit pas sortir de son rôle passif que dans les limites étroitement tracées par le principe relatif qui ne comporte aucunement un tel contrôle.
Cet article donna lieu à une vive discussion dans l’Assemblée générale (2). M. Roger déclara qu'il était préférable d'abandonner l’article parce que le Conservateur n’a qu’un rôle passif, tandis que, s’il est chargé du principe relatif de l’inscription, il faut qu’il examine l'identité des parties, celles des immeubles et de sorte que, pour des légers détails il refusera de transcrire l’acte
(1) Séance du 29 juin 1927, Bull., 1928, p. 253. (2) 15 mars 1929, Bull., 1929, pp. 96 et s.
M. Morel observa que si ce principe entraînera un certain contrôle de la part du Conservateur, ce petit inconvénient sera balancé par un réel avantage.
M. Niboyet déclara de ne pas comprendre les craintes de M. Roger : le Conservateur n'aurait pas à juger des droits : il s'agirait simplement d’une formalité.
M. Arminjon observa qu'en cas de prescription, si le Conservateur demande la preuve de la prescription, il sera presque toujours difficile au requérant de prouver, à la satisfaction du Conservateur, le point de départ de la possession alléguée et les caractères qu’elle doit revêtir pour que la prescription en résulte.
M. Morel, rapporteur, reconnut qu'en cas de prescription il est vraisemblable que le Conservateur refuserait de transcrire et qu’il faudra obtenir un jugement, mais il ajouta qu’en principe on n'aura pas d’adversaire et M. Capitant, président de la Commission, expliqua qu'il s'agira d’un jugement gracieux et non contentieux.
Dans la séance du 19 avril, M. Grange et M. Cotelle parlèrent contre le principe ; mais après les explications de M. Capitant. il fut ‘approuvé.
195. Domaine d'application de la publicité. Clandestinité des mutations par décès et des actes déclaratifs. — En ce qui concerne le domaine d’application de la publicité, le projet conserve tout d’abord la distinction traditionnelle de la transcription et de l’inscription. En ce qui concerne la transcription la Commission aborda la question de la publicité des mutations par décès et celle des actes entre vifs non translatifs mais elle se prononça pour le maintien de l’état de chose actuel, non sans des revirements d'opinions et après une longue discussion, qui se termina par une décision négative prise à l'unanimité et approuvée par l’Assemblée générale sans aucune critique ni discussion (r).
Quant aux mutations par décès, la Commission (2) repoussa d’abord à l’unanimité la transcription de toute mutation par décès, universelle ou à titre universel. La même solution fut adoptée, après échange de vues, en ce qui concerne le légataire particulier.
En ce qui concerne la transcription des actes de partage, après une longue discussion, la Commission, considérant d’une part, que cette mesure peut seule perméttre l’établissement d'origines de pro-
(1) Séarce du 19 avril 1929, Bull., 1929, p. 110. (2) Séance du 21 décembre 1927, Bull., 1928, p. 255,
priété régulière, que, d’autre part, elle a pour mission de rapprocher le plus possible de l'institution du livre foncier le régime de la publicité des transmissions immobilières en France, décida d’admettre provisoirement la transcription des actes de partage, sans, toutefois méconnaître que l'adoption d’une telle mesure était susceptible de soulever des objections de toute sorte : échec à la règle de l'effet déclaratif du partage et aux principes de la Loi de 1855 (1), augmentation de droits imposés aux intéressés, complication du travail des Conservateurs, avantage conféré à l’héritier unique par rapport aux familles nombreuses par suite de l’impossibilité d'exiger de celui-ci, en l’absence de tout titre, la transcription de son droit.
En revenant sur la question, dans la séance du 4 janvier 1928 (2), on fit observer que la transcription des actes de partage pourraient porter atteinte à l’art. 882, réglementant le droit d'intervention des créanciers, des copartageants : en particulier, si un héritier aliène sa part aussitôt après le partage, et que la transcription de l’acte d'acquisition soit effectuée avant celle de l’acte de partage, le créancier de ce cohéritier pourra soutenir que le partage ne lui est pas opposable (3).
Par contre, après un nouvel examen de la question, la Commission fut d'avis que cette transcription ne pourrait pratiquement porter atteinte à la règle de l’effet déclaratif, inscrite dans l’art. 883, puisque cette règle ne s'applique qu'entre le moment de l’ouverture de la succession et celui du partage, et non après. D'ailleurs, en Alsace-Lorraine où l’on admet l'effet déclaratif, les actes de partage sont transcrits (4).
La Commission fut amenée par la suite à constater qu'il s’agissait surtout d’une question de frais. On proposa de transcrire seulement un extrait du partage et que cette trancription ne donnât lieu qu'à la perception des droits du Conservateur. L'obligation de transcrire eût dû s'imposer aussi à l'héritier et au légataire unique, qui eût dû présenter une déclaration notariée attestant sa qualité successorale.
Dès lors la Commision fut amenée à revenir sur la question de la transcription des mutations par décès, et elle constata qu’un avantage de cette réforme serait de donner au successeur, dont le nom
() V. sur ce point les n°° 19, 143 et s., 224, 253, 254, (2) V. Bull., 1928, p. 555.
(3) V. pour la portée et la critique de cette objection les n°° cités à la note 1. (4) V. n° 179.
figure au registre, la qualité de propriétaire au moins apparent, et par suite, de permettre à l’acquéreur à titre onéreux qui a traité de bonne foi avec ce successeur, d’opposer dans tous les cas à l’héritier véritable, le défaut de transcription.
Un autre avantage serait d'établir sans lacune la généalogie juridique des immeubles, c’est-à-dire les origines de propriété régulières et complètes (x).
En considérant ces deux avantages, la Commission, revenant sur sa précédente décision, adopta le principe de la transcription des mutations par décès, à condition que cette transcription ne donnât lieu à la perception d'aucune taxe. Cette décision fut prise à la majorité. M. Roger s’étant déclaré hostile à cette transcription commune à celle des actes de partage.
Suivant ces principes, les héritiers n’auraïent pas besoin de transcrire tant qu'ils resteraient dans l’indivision, la transcription du chef du défunt étant suffisante.
Pour les mutations par décès, y compris les legs particuliers, la Commission proposa un délai de six mois à dater de l’ouverture de la succession.
Aucun délai ne serait assigné aux copartageants qui ont intérêt à transcrire le plus vite possible. Les aliénations et constitutions de droits réels consenties à titre onéreux par l'héritier apparent seraient opposables à l'héritier véritable qui n’eût pas fait transcrire son titre. Mais la sanction ne s’appliquerait pas au donataire qui tient un immeuble de l'héritier apparent : pour lui, la transcription ne vaudrait que dans ses rapports avec le donateur. Tout en décidant d'appliquer la transcription aux acquisitions à cause de mort, la Commission n’apportait pas de changement à l’art. 1°, parce que l'héritier qui eût voulu aliéner dans un court délai, aurait été obligé de payer les droit de mutations pour arriver à remplir la formalité.
Dans la séance du 25 janvier 1928, la Commission remarqua que la sanction de l’opposabilité au successeur véritable des aliénations consenties par l'héritier apparent à des tiers postérieurement à
(1) Nous avons déjà montré que d’ailleurs, la publicité ne joue aucun rôle dans l’acquisition des droits du défunt par l’héritier, même dans le système à publicité absolue, qu’elle ne peut jouer le même rôle que pour les mutations entre vifs, et que, d’autre part, il ne peut y avoir ni plusieurs dévolutions identiques à des cohéritiers ou à des légataires. ni concours d’une transmission par décès et d’une
transmission faite de son vivant par le de cujus.
l'expiration du délai de six mois, impliquerait la force probante du livre foncier. Aussi la commission fut-elle d’avis de s’en tenir à la solution adoptée par la jurisprudence, qui tranche le conflit entre successeur véritable et tiers acquéreur, non par une question de transcription, mais par une question de bonne foi (1). Il y a heu d’observer que, toutefois, la transcription de la mutation par décès serait une condition de la qualité d’héritier apparent (2).
En ce qui concerne la forme de la transcription des transmissions de droits immobiliers après décès, ceux-ci seraient rendus publics par le moyen de la transcription d’un certificat de propriété délivré par un notaire, qui serait en tout cas indépendant de la déclaration de succession, comme 1l est admis aujourd’hui pour les titres nominatifs et sa délivrance ne serait pas subordonnée au paiement des droits.
« Néanmoins, — ajoutait le texte de la proposition, — si la transmission s'opère indivisément au profit de plusieurs personnes, la transcription du partage est seule obligatoire ». M. Maguet proposa . de rendre la transcription obligatoire pour les cohéritiers, ou pour les coindivisaires lorsque ceux-ci veulent passer des actes sujets à la transcription.
Mais dans la séance du 8 février 1928 (3), après de nombreux échanges de vues, reflétant les hésitations des uns et des autres, et après avoir mis en balance, d’une part, les faibles avantages d’une publicité dont l’inaccomplissement serait dépourvu de sanctions, et, d’autre part, les droits, taxes et frais que comporte toute formalité hypothécaire, la Commission, à l’unanimité, décida d’abandonner purement et simplement l’idée de la transcription des mutations à cause de’ mort et des actes déclaratifs.
En ce qui concerne la protection des tiers, on remarqua qu’elle est dès aujourd’hui assurée par la jurisprudence qui valide les aliénations et constitutions de droits consenties par l'héritier RPpAEe au profit d’un tiers de bonne foi.
Quant à l’avantage d'établir la généalogie exacte des immeubles, on jugea qu'il ne suffirait pas à composer les dérangements et les frais qu’elle imposerait aux héritiers.
(2) V. n° 147 et s., 225, 255.
Il est vrai que la Commission avait songé à exempter de tous droits la transcription des mutations par décès, mais elle craignit qu'une telle dispense ne trouvât longtemps grâce devant les exigences du fisc à la recherche de la matière imposable.
Il est vrai encore que la Commission, pour empêcher un surcroît de besogne considérable aux bureaux des hypothèques avait proposé de restreindre l'obligation de transcrire aux mutations en faveur d’un seul héritier ; en cas de succession ouverte au profit de plusieurs héritiers on se serait contenté de la transcription de l’acte de partage. Mais on jugea qu’une semblable disposition eût apporté une brèche sérieuse au principe, puisque la mutation serait restée occulte pendant la période d’indivision qui peut être de longue durée.
C’est ainsi que la Commission fut amenée à admettre la même solution négative que pour les actes déclaratifs, dont le plus important est le partage. « Il ne serait guère raisonnable, on lit dans le rapport de M. Morel, de soumettre à la transcription le partage d’une succession immobilière, lors que la transmission des immeubles héréditaires à un seul héritier échapperait à toute publicité. Une pareille disposition constituerait une prime en faveur de l’héritier unique plus spécialement de l’enfant unique, tandis que les successions différées à plusieurs héritiers, se trouveraient grevées d’une charge supplémentaire » (1).
C’est ainsi que la Commission estima qu’elle s'était trompée en espérant procurer au public les avantages du livre foncier au moyen d’une meilleure application du système actuel. Elle déclara d’être d'avis que le procédé le plus simple et le plus économique pour se rapprocher du livre foncier consisterait dans les mutations cadastrales, intégrales et obligatoires. « La révision du revenu cadastral des propriétés non bâties, qui aura lieu prochainement, pourraît être le point de départ d’une nouvelle organisation des mutations cadastrales en France » (2).
196. Suite. Domaine d'application de la publicité. — Finalement ayant ainsi maintenu le statu quo pour les mutations par décès et pour les actes déclaratifs, le projet soumet à la transcription en premier lieu, les actes et conventions entre vifs à titre gratuit ou à titre
(1) Bull., 1928, p. 229.
(2) Séance du 8 février 1928, Bull., 1928, p. 259.
onéreux, tous jugements ayant pour objet de constituer, transmettre, modifier ou éteindre un droit réel, immobilier autre qu'un pri- “vilège ou une hypothèque (1).
En second lieu, le projet soumet à la transcription, comme la Loi de 1855, les baux de longue durée, mais en réduisant de 18 à 12 ans la durée au delà de laquelle le bail est soumis à la publicité, suivant la solution de la Loi du 1° juin 1924, et en spécifiant que doit être soumise à publicité toute prorogation dont la durée ajoutée à celle restant à courir sur le bail prorogé excéderait douze années.
En troisième lieu le projet maintient la solution de la Loi de 1855 pour les quittances ou cessions de loyers ou fermages non échus mais en imposant la publicité toutes les fois que la cession porte sur plus d’une année de loyers ou fermages non échus (2).
Pendant la discussion à l’Assemblée générale (3) M. Casselin souleva la question de la transcription des promesses unilatérales de vente où d'achat. |
M. Capitant observa qu'aujourd'hui on n’est pas tenu de les transcrire, mais le Conservateur des hypothèques peut procéder à la transcription. On peut avoir intérêt à prévenir les tiers en transcrivant, car le pollitant pourrait aliéner son immeuble entre la promesse et la réalisation. M. Morel expliqua que le texte du projet n'interdit pas au Conservateur de recevoir la transcription et on décida de laisser les choses au statu quo (4).
197. Publicité des causes de résolution ou de révocation. — Le projet innove, par contre, dans un domaine très intéressant, en soumettant à la transcription certaines causes d’éviction, qui, dans le droit actuel, échappent à toute publicité, bien qu’elles soient de nature à rejaillir contre les tiers.
Nous avons amplement étudié le problème des causes d’éviction,
(1) La formule, à peu de chose près, est celle du projet Darlan. En ce qui concerne les jugements, v. les observations ci-après.
(2) L'art. 3 sur la sanction du défaut de transcription que nous avons déjà examiné, dispose : « ...Toutefois, les baux qui n’ont point été transcrits peuvent être opposés à ces personnes pour une durée n’excédant pas douze ans, Les actes portant quittance ou cession de loyers ou fermages non échus, peuvent, s’ils n’ont pas été transmis, leur être opposés pour une durée n’excédant pas un an. »
(3) Séances du 19 avril 1929, Bul., 1929, pp. 104 et s.
en les considérant soit au moment où elles naissent, soit au moment où elles sont invoquées en justice, soit enfin, au moment où un jugement vient de les faire opérer.
La Société d'Etudes législatives aborda le problème de la publicité des causes d’éviction au moment de leur naissance, mais elle laissa de côté le problème de la publicité des demandes.
En ce qui concerne la publicité des extinctions, celle-ci fut comprise dans la disposition générale de l’art. 2 qui vise aussi tous jugements ayant pour objet d’éteindre un droit réel immobilier. La sanction est l’inopposabilité à toutes personnes ayant intérêt (art. 3).
La disposition de l’art. 4 de la Loi de 1855 resterait par suite abrogée et avec elle l'obligation de mentionner tout jugement prononçant la résolution, nullité ou rescision d’un acte transcrit, dans le mois, à dater du. jour où il a acquis l’autorité de chose jugée, en marge de la transcription faite sur le registre.
Mais cette disposition est remplacée, outre que par l'obligation de transcrire les jugements par ia publicité que les résolutions d’actes transcrits reçoivent de la part du Conservateur, qui, suivant l’art. 13 déjà cité, est obligé de signaler dans une colonne spéciale du répertoire public, les résolutions d’actes transcrits.
Il y a lieu d'observer que le système adopté par la Société d’Etudes législatives est celui du projet Darlan (1). Dans le projet Darlan, l’art. 5 dernier alinéa, ordonnait en outre la mention en marge de la transcription, sans toutefois sanctionner cette obligation. Il fut critiqué par le Sénat qui se refusa de l’adopter (2).
Nous avons déjà dit dans quel sens la thèse du Sénat sur l’impossibilité de concilier la sanction de non-opposabilité avec l'effet rétroactif d’un jugement, peut être considérée sans fondement. Nous renvoyons par conséquent aux observations qui ont servi pour combattre cette thèse. Toujours est-il que la question n’est pas simple et il est assez étrange que ni les procès-verbaux, ni les rapports de la Société d'Etudes législatives, ne relatent aucune discussion à ce propos.
On sait que si dans un système de publicité à force probante l’annulation ne peut être opposée au tiers qu a traité avec le propriétaire dans l'ignorance du vice qui entachait le droit de ce dernier, en l’absence d’un contredit inscrit au livre foncier, dans un système qui
(DV net 152.
rejette le principe de la force probante l'annulation du droit du propriétaire entraîne nécessairement l’éviction du sous-acquéreur même de bonne foi.
Par suite, dans le projet de la Société d'Etudes législatives, les causes d’évictions qui sont les conséquences d’un vice entachant le droit du propriétaire, continuent à rejaillir sur les tiers.
Rien est innové, par conséquent, en ce qui concerne les actions en nullité ou en rescision.
Mais, tout en ayant été régulièrement acquis, le droit d’un propriétaire peut être soumis à une cause de résolution ou de révocation.
La Commission, s'inspirant de l’art. 7 du projet Darlan (1) et d’une disposition analogue du droit Alsacien-Lorrain (2) décida, sans distinction entre les actes à titre onéreux et les actes à titre gratuit, que « la résolution ou révocation de tout acte assujetti à la transcription ne produit d’effet à l'égard des tiers, dont le droit est né antérieurement à la demande, que si la cause de résolution ou
de révocation a été mentionnée dans l’acte transcrit » (art. 4).
Cette disposition est susceptible de s'appliquer à l’action résolutoire de l’art. 1184 du Code civil, au droit de réméré, à la résolution résultant de l’exercice du retrait d’indivision (3), au droit de retour conventionnel, à l’action en révocation d’une donation pour cause de survenance d’enfant, à la résolution du rapport dans le cas où ce dernier doit être fait en nature. « Toutefois, dispose l’art. 4, cette disposition ne s'applique pas à l’action en réduction des libéralités qui excèdent la cotité disponible ».
Au sein de la Commission, M. Capitant fit remarquer que l’on ne pourrait exiger la publicité dans ce cas sans gravement sacrifier les intérêts des enfants (4):
On sait que la révocation des donations pour cause d’ingratitude ne rétroagit pas à égard des tiers (art. 958, C. civ.) : « il n’est rien modifié, ajoute l’art. 4, à la disposition de l’art. 958 Code civ. ».
(2) Art. 38, v. n° 179.
(3) L'art. 38 de la loi du 1° juin 1924 laisse en dehors cette cause d’éviction ; Ven lys |
Re 2 : s ‘ - LÉGISLATIFS DE RÉFORME EN FRANCE ET EN ITALIE 33)
La Commission avait adopté d'abord le texte du projet Darlan (1) qui visait « l’action en résolution », mais elle ajouta après les mots « ou en révocation » pour viser plus spécialement les donations (2).
Sur observation de M. Cotelle, et après une longue discussion, la Commission fut amenée à parler seulement de « résolution ou révocation » admettant qu’il n’y a pas lieu de distinguer entre l’action en résolution et la résolution elle-même.
En tout cas la Commission jugea que la disposition ne pourrait s appliquer aux créanciers postérieurs à la demande et elle spécifia qu'il ne s’agit que des tiers « dont le droit est né antérieurement à la demande ».
Il y a lieu de remarquer qu'aucun système de mention de la demande en marge de l’acte résoluble ou révocable n’ayant été envisagé par le projet, les tiers dont le droit est né postérieurement à la demande restent sans défense et exposés à l’éviction. Le projet contemple seulement une mention des résolutions d'actes transcrits au soin du Conservateur dans une colonne du répertoire public.
La Commission avait en outre pensé à imposer comme le fait le droit Alsacien-Lorrain (3) la publicité des causes d’inaliénabilité, d’insaisissabilité et d’une façon générale les restrictions au droit de disposer, contenues dans les actes d’aliénation (4) ; mais elle renonça à insérer cette disposition dans son projet sur la considération que la question ne présente d’intérêt pratique que pour les clauses insérées dans un testament, celles qui figurent dans une vente ou une donation étant nécessairement rendues publiques par la transcription de l’acte, étant donné la forme de publicité adoptée,
Quant aux clauses testamentaires il ne sembla pas qu'il y eût un grave inconvénient à n'en pas assurer la publicité, l'acquéreur ou le prêteur ne traitant jamais sans avoir pris connaisance du titre ‘de son vendeur ou de son emprunteur. Comme, d’autre part, les testaments ne sont pas soumis à la publicité, la solution adoptée évite de soumettre à la transcription certaines clauses d’un acte, alors que cet acte lui-même en est dispensé (5).
ÉHANVEEnmeNTo
(2) Séance du 25 janvier 1928, Bull, 1928, p. 257.
(3) Art. 38, v. n° 179.
(4) V. Bull., 1928, séance du 21 décembre 1927, p. 255.
(5) Rapport Morel, Bull, 1928, p. 231. Séances de la Commission du 22 février 1928, Bull., 1928, p. 260 et du 7 mars 1928, Bull., 1928, pp. 261 et s.
Il ressort du texte de l’art. 4 que la condition résoluioire tacite de l’art. 1184 serait supprimée dans ses effets vis-à-vis des tiers. Lorsque dans un acte une cause de résolution n'aura pas été mentionnée, elle ne vaudra pas à l’égard des tiers (x).
Dans la discussion en Assemblée générale, M. Lyon-Caen se prononça contre cette suppression de la condition résolutoire tacite et M. Grange et Cotelle abondèrent dans le sens des observations de M. Lyon-Caen. M. Grange montra d'interpréter la disposition de l’art. 4 dans le sens qu’elle comprenne l'action en rescision pour. cause de lésion (2) et il ne fut pas contredit ; mais il faut interpréter cet article dans le sens qu'il laisse de côté les causes d’évictions qui sont les conséquences d’un vice entachant le droit du propriétaire, parmi lesquelles il faut ranger les actions en rescision (3).
En ce qui concerne les actions qui peuvent attaquer le partage d’ascendant, les actions en nullité pour omission de l’un des enfants ou pour violation de l’un des articles 826 et 832, ainsi que l’action en rescision pour cause de lésion de plus du quart seraient écartées de la publicité pour cette même raison. Quant à l’action en réduction à exercer au cas où l’un des descendants a reçu un avantage plus grand que la Loi ne le permet, elle serait peut-être visée par l’alinéa de l’art. 4. De toute manière elle serait écartée de la publicité.
198. Privilèges généraux. — En ce qui concerne les privilèges généraux, la solution qui a prévalu en Belgique et dans la législation des départements recouvrés (4) qui avait été adoptée par la sous-commission juridique du cadastre (5), dans sa séance du 21 juin 1891, fut adoptée par la Société d'Etudes législatives ; les créanciers à privilège général passeront désormais après les créanciers à privilège spécial et après les créanciers hypothécaires ; par contre, une fois ceux-ci désintéressés, ils viendraient sur le prix de l'immeuble, par préférence à tous les créanciers chirographaires. Seul le privilège des frais de justice n’est
(1) M. Capitant et M. Morel, Assemblée générale du 19 avril 1929, p. 112.
(2) Bull., 1929, p. 112.
(3) Dans ce sens, le rapport de M. Morel, Bull., 1928, p. 230 ; dans ce sens, l’exposé des motifs du projet Darlan qui contenait une disposition analogue, v. n° 152, ainsi que nous l’avons déjà remarqué.
(4) Suivant notre interprétation, v. n° 184.
pas soumis à cette restriction : il demeure opposable aux créanciers hypothécaires, en faveur desquels les frais ont été engagés (1).
199. Privilèges spéciaux sur les immeubles. — Pour ce qui est du privilège du vendeur d'immeubles, nous avons montré que le principe actuel d’après lequel la transcription vaut inscription, sauf obligation pour le Conservateur de prendre inscription d'office, ne va pas sans inconvénient (2). La Société d'Etudes législatives, voulant « ramener ce privilège à l’alignement du droit hypothécaire » et s'inspirant sur ce point du projet sénatorial de 1908, propose d'abandonner la règle que la transcription de la vente vaut inscription du privilège, et de décider que celui-ci ne sera désormais conservé que par une inscription, comme tout autre privilège. Mais, en vue de: ménager l'intérêt du vendeur, il est prescrit au Conservateur des hypothèques de prendre une inscription d'office au moment de la transcription de l’acte translatif de propriété.
Dans le système proposé, il y a lieu toujours de prendre une inscription d'office, mais c’est cette inscription qui, seule, conservera le privilège du vendeur. M. Lyon-Caen critiqua cette solution qui fait dépendre la conservation du privilège du vendeur de la diligence non pas du vendeur ou de son mandataire, mais d’un fonctionnaire public. Mais M. Capitant fit observer que l’avantage du système c’est qu'il n’y a rien à payer pour cette inscription et que d’ailleurs il n’y a pas un Conservateur, étant donné sa responsabilité, qui, quand il fait une transcription, ne prenne iscription d'office (3).
D'autre part, le privilège n’est conservé que si l’inscription est prise dans un délai de quarante-cinq jours, à dater de l’acte de vente (4) : passé ce délai, le privilège dégénérera en hypothèque conformément à la règle de l’art. 2113 C. civ. Il est d’ailleurs prescrit que, même si l'acte est présenté à la transcription après l’expiration de ce délai, le Conservateur des hypothèques devra prendre l'inscription d'office.
(1) Rapport Morel, Bull., 1928, p. 233 ; Texte, art. 10, Bull., 1929, p. 181. M. Lyon-Caen déclara que cette disposition lui semblait inopportune et contraire aux tendances de la législation moderne, Bull., 1929, p. 118. Quant aux projets Darlan, ete., v. n° 157.
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(3) Bull., 1929, p. 120.
(4) Par analogie avec la loi de 1900 sur les fonds de commerce.
Manuez-Gismonpr, Rég. publ. fonc. 22
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Quant aux événements susceptibles d'arrêter le cours des inscriptions, le vendeur n'aurait plus lieu de redouter une revente hâtive suivie d’une transcription : en effet, par le jeu du principe relatif de l'inscription, le second acquéreur ne pourrait faire transcrire son titre avant que celui de son auteur, c’est-à-dire la première vente, ait été lui-même transcrit. Dans ces conditions, l'art. 6, al. 2 de la Loi du 23 mars 1855 perd son utilité. Par contre, la Société d'Etudes législatives a estimé qu'il importait de prémunir le vendeur contre le danger d’une faillite de i’acheteur ou de sa mort, suivie d’acceptation bénéficiaire ou de vacance de sa succession, lorsque ces événements surviennent dans un bref délai après la vente ; elle a décidé à cet effet, que le privilège pourra être inscrit avec tous ses effets dans le délai de quarante-cinq jours, nonobstant l’un de ces événements. Inscrits dans ce délai, il serait opposable à tous ceux qui auraient acquis un droit du chef de l’acheteur et par conséquent à la faillite de celui-ci. M. Lyon-Caen s’opposa à cette solution, qui serait nuisible à la masse des créanciers, mais M. Capitant montra au contraire l'injustice de la solution actuelle qui enrichit le patrimoine du failli au détriment du vendeur (1).
En ce qui concerne l’action résolutoire, le projet complète l’art. 7 de la loi du 23 mars 1855, qui a établi une certaine solidarité entre cette action et le privilège du vendeur. On sait que l'interprétation de cet article a soulevé des difficultés en cas de faillite de l’acheteur et d'acceptation bénéfictaire de sa succession (2). Le texte adopté par la Société d'Etudes législatives supprime ces controverses en liant complètement le sort de l’action résolutoire à celui du privilège ; l'extinction de ce dernier faute soit d’inscription dans le délai de quarante-cinq jours, soit de renouvellement de l’inscription dans le délai de dix ans, entraînerait nécessairement la perte de l’action résolutoire (3).
L’art. 5 du projet ne vise que l’action résolutoire de l’art. 1654 ; mais désormais la cause de résolution visée par cet article est assujettie à la transcription et il n’y a plus lieu de distinguer entre l’action de l’art. 1654 et l’action résolutoire expresse prévue par l’art. 1656 du Code civil.
On pourrait d’ailleurs observer que le système de la publicité’des
(1) Bull, 1929, p. 123.
(8) Art. 5 du projet définitif, v. Rapport Morel pp. 234, 235. Séance de la Commission du 22 février 1928, Bull., 1928, pp. 260 et s.
causes de résolution rend douteuse la nécessité de conserver le système qui solidarise l'exercice de l’action résolutoire et la conservation du privilège. On se rappelle que dans le système de la Loi belge. qui étend cette règle à l’action en révocation de la donation pour inexécution des charges, la validité n'a pas lieu au cas de clause expresse de résolution.
Le projet de la Société d'Etudes législatives soumet le privilège des copartageants, au point de vue de la publicité, à un régime analogue à celui adopté par le privilège du vendeur : sa conservation serait subordonnée à une inscription dans le délai de quarantecinq jours à dater de l'acte de partage ou de la licitation, inscription qui assurerait au privilège toute son efficacité, même vis-à-vis de la faillite du copartageant débiteur, nonobstant toute transcription ou inscription effectuée du chef de ce dernier, et qui pourrait avoir lieu dans ledit délai, malgré sa faillite, sa liquidation judiciaire ou son décès suivi d'acceptation bénéficiaire ou de vacance de succession (1).
Le projet réduit de six à quatre mois à compter de l’ouverture de la succession, le délai imparti pour effectuer l'inscription de la séparation des patrimoines. Cette réduction a paru nécessaire pour ménager le crédit de l'héritier. En effet, tant que court le délai pour inscrire le privilège, on ne se montrera guère disposé à traiter avec l'héritier relativement aux immeubles héréditaires, puisque le privilège inscrit en temps utile, produira tous ses effets au regard des tiers nonobstant toute inscription du chef de l'héritier. Il est donc préférable de restreindre au minimum cette période d'incertitude.
La Société d'Etudes législatives n’a d’ailleurs entendu porter en rien atteinte aux effets habituels de la séparation des patrimoines ; celle-ci continuerait à n'être opposable qu'aux créanciers personnels de l’héritier, mais n’assurerait au créancier ou légataire ayant pris inscription aucun droit de préférence à l'encontre des autres créanciers de la succession ou des autres légataires. Nous avons dit que l’avant-projet de la sous-commission juridique du cadastre adoptait sur ce point la solution contraire (2).
Au sein de la Commission (3), on observa qu’en législation il serait souhaitable que l'inscription prise par un créancier du défunt,
) Art. 10 du projet, v. Rapport Morel, Bull., 1928, p. 255. } (3) Séance du 22 février 1928, Bull, 1928, p. 261. Ù |
: k { ; J DAMES 54o LE RÉGIME DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE DANS LES PROJETS
profitât à tous les autres et aux légataires, en sorte qu'il n’y eût jamais qu’une inscription par succession. Mais cette réforme, -— on remarqua, — serait d’une application difficile, notamment en ce qui concerne la fixation de la somme pour laquelle l'inscription serait prise, et la détermination des personnes ayant qualité pour faire opérer la radiation. D'ailleurs, elle touche plus au régime des successions qu’au régime hypothécaire (1).
La Société d'Etudes législatives a donc décidé de s’en tenir au système actuel de l'inscription individuelle : en revanche, une fois, inscrite dans le délai de quatre mois du décès, la séparation des patrimoines emporterait formellement droit de suite. Prise postérieurement à l'expiration de ce délai, l'inscription vaudrait toujours à sa date conformément à l’art. 2113 (2).
Quant au privilège des architectes et entrepreneurs, la Société d'Etudes législatives propose de le supprimer purement et simplement. L'’imprécision des textes du Code civil qui le réglementent, la disproportion entre les frais qu’entraîne sa conservation et l’avantage procuré ont amené depuis longtemps les intéressés à ne plus s’en -prévaloir.
200. Hypothèques. — Dans le but de ne laisser subsister aucune hypothèque occulte, aucune hypothèque garantissant des créances indéterminées ou des biens à venir, la Société d'Etudes législatives commença par abroger l’art. 2130 du Code civil (3), suivant l’exemple de la Belgique et de l'Italie.
Nous avons vu que la sous-commission juridique du cadastre appliquait sans réserve le double principe de publicité et de spécialité aux hypothèques légales de la femme mariée et des personnes en tutelle (4) et que ces solutions avaient été incorporées dans le projet Darlan, mais elles avaient été abandonnées par le Sénat et la Chambre (5).
(1) V. réponse de M. Capitant aux observations de M. Magnet, dans l’Assemblée générale du 7 juin 1929, Bull., 1929, pp. 132 et s. M. Capitant déclara de reconnaître que ces modifications seraient utiles et qu’elles s’imposeront le jour où l’on procédera à une réforme du régime des successions.
(2) V. contra projet de la Commission du cadastre, n° 124.
