CHAPITRE VI

Les projets de réforme de la publicité foncière en Italie

SECTION I Le système du Code civil de 1865

201. Historique de la publicité avant l'introduction du Code civil de 1865. — En Italie, le droit romain ayant survécu aux invasions barbares, on peut dire que le principe de la publicité n'eut pas d'application jusqu’au moment de la réunion de l'Italie à la France par suite de la conquête napoléonienne (1). Jusqu'à la chute de l’Empire, la publicité immobilière releva par conséquent du Code Napoléon : publicité imparfaite, comme nous l'avons montré.

Au lendemain de la chute de la domination française le Code français cessa de constituer le droit commun de l'Italie et par suite d’une réaction politique il fut abrogé.

Mais bientôt on s’empressa partout à faire revivre les principes de la publicité en en étendant sensiblement la. portée. Dans le royaume Lombardo-Vénitien, qui adopta le Code civil autrichien de 1811, le système tabulaire ne fut pas appliqué et resta en vigueur le système français, qui fut légèrement modifié pour le mettre en harmonie avec les principes du Code (2). Le Code Sarde de 1827 et celui des Deux-Siciles, le règlement hypothécaire des Etats

(1) Sauf quelques tentatives de publicité par registres fonciers à Venise (xtr1° siècle), à Florence (x1v° siècle), à Naples (xvir° siècle) et à Parme (xv° et xvirr siècles). V. Pertile, Manuale di Storia del dir. it., 2° 6d., IV, pp. 244 et s. ; Ereole, Di aleuni precedenti della trascrizione secondo la legge parmense negli Studi in. onore di Brugi, p. 520 ; Brugi, Detla Proprieta, U. T. E. T., 1923, V. T, pp. 84 et s. ; Coviello, Della Trascrizione, V. T, Naples, 1897, n. 45.

(2) Patente Impériale, 28 septembre 1815 ; contrairement à ce que dit M. Besson, op. cit., p. 207, v. Cassazione Roma, Sezioni Unite, 13 avr. 1932, Güur. Ital.,

I, 1, 631, note.

Romains du 10 novembre 1834, le Code civil des Etats de Parme du 1° juillet 1820, la loi hypothécaire de Toscane du 2 mai 1836 étaient modelés sur le Code Napoléon, mais en même temps ils faisaient une application beaucoup plus large du principe de la publicité. En Toscane (art. 117-119) et dans les Etats du roi de Sardaigne, la transcription n’était requise que pour arrêter le cours des inscriptions d’hypothèque, mais dans le royaume des Deux-Siciles une loi du 31 janvier 1843 modifia le Code civil de 1819 dans le sens que la'transcription eût décidé de la préférence entre deux acquéreurs de même immeuble au lieu de l’antériorité du titre. Dans les Etats Romains un motu proprio de Grégoire XIIT du 10 novembre 1834 exigea la transcription de tous les actes translatifs ou emportant diminution de la propriété, et, enfin, dans les Etats de Parme le Code du 25 octobre 1851 ordonna la transcription même des actes déclaratifs, excepté le partage.

Indépendamment de la transcription des titres de transfert, toutes les législations de l'Italie s’accordaient à exiger la publicité des hypothèques, mêmes légales et les notaires et les greffiers étaient tenus, sous des sanctions pénales variant de l’amende aux dommages-intérêts et à la destitution, de pourvoir à l'inscription de l’hypothèque légale des incapables dans un certain délai à partir du mariage ou de la tutelle.

L'efficacité du privilège du vendeur était subordonnée à l’inscription de ce droit dans un délai de rigueur, de trois mois dans les Etats sardes, de deux mois dans les Deux-Siciles et d’un mois en Toscane. Dans les Etats Romains il suffisait de la transcription de l’acte de-transfert pour conserver le privilège, de même qu’en France.

Les inscriptions hypothécaires étaient dispensées du renouvellement en Toscane, elles conservaient leur effet pendant quinze ans dans la loi sarde.

Il y a lieu de remarquer que, suivant cette loi, la transcription, préliminaire obligé de la purge, ne consistait pas dans la copie littérale du titre sur les registres du conservateur, mais dans le dépôt au bureau des hypothèques d’une copie authentique de lacte, accompagnée d'une note (ou bordereau) indicative de la nature du bien aliéné et des numéros du cadastre (art. 2304) : ce système fut adopté par le Code italien. Préalablement à la transcription, le contrat translatif devait être insinué, c’est-à-dire déposé par le notaire entre les mains des échevins établis pour cet objet dans chaque district d’insinuation, De plus, le Code Sarde exigeait la

forme authentique aux conventions translatives ou déclaratives de la propriété foncière, aux contrats hypothécaires, aux baux de plus de neuf ans, et aux donations (art. 1412 et 1420 du Code Sarde).

Il y à lieu aussi de remarquer que l’art. 1661 de ce Code décidait que « le vendeur d'un immeuble ne peut demander la résolution de la vente pour cause de non paiement du prix ». L'art. 32 du Code toscan disposait : « les hypothèques ne se résolvent ni ne s'annulent et continuent à exister lorsque la résolution ou l’annulation du droit de l'acquéreur est un effet de l’action rescisoire pour cause de lésion, ou de l’action révocatoire pour une cause quelconque dans les donations, ou de la clause relative au prix d’achat ou de vente, sauf, dans ce cas, à la partie à laquelle retournent les biens à se faire allouer une indemnité contre la personne qui a hypothéqué ces biens. »

On trouve ici l’amorce du système adopté par le Code italien.

L'art. 1867 du Code des Etats d’Este décide que la condition résolutoire n'est pas sous-entendue dans la vente d’un immeuble pour cause de non paiement du prix. Une clause expresse peut être insérée dans le contrat, mais elle doit être transcrite et le droit de résolution ne peut être exercé que dans le délai de cinq ans. Le vendeur a toutefois le privilège (art. 2139, n° 1) qui est conservé par la transcription et doit être inscrit d'office par le conservateur, le vendeur étant dispensé de l'inscription. Il n’y avait pas de délai pour transcrire, mais la transcription d’une nouvelle vente pouvait étein- dre le privilège.

L'art. 1972 du Code de Parme décide également que la condition résolutoire n’est pas sous-entendue mais qu’elle peut être expressément convenue. Le privilège doit être inscrit dans le délai de 30 jours. Le défaut d'inscription du privilège n’entraîne pas la perte de l’action résolutoire, mais du seul privilège.

Il ressort de ce rapide aperçu que la législation des Etats italiens s’engagea dans la voie de la publicité avant la France et la Belgique.

202. Le système du Code civil. Généralités. La forme de la transcription et l'instrument extérieur de la publicité (1). — Après l'unification de l'Italie, le régime foncier fut réglé par le Code civil du 2 avril 1865, mis en vigueur à partir du 1°” janvier 1866.

(1) Mirabelli, Dei principi fondamentali dell’istituto della Trascrizione secondo ü ce. ce. it. (Arch. Giur., XXXVII, 1886 pp. 8 et s.) ; Marchi, la Pubblicità dei trapassi riguardanti gli immobili (ib., LIIT, 1894, pp. 544 et s.) ; Coviello, Della

Le système du Code civil, quoique modifié par plusieurs lois de date récente, constitue toujours la base du régime actuel, de sorte que nous devons d’abord en exposer les principes essentiels avant de montrer les modifications apportées par les dites lois et avant d'aborder l'examen des projets de réforme de la législation actuelle.

Le Législateur italien a mis à contribution les travaux de l’Assemblée législative de 1850 et la loi belge de 1851 ; mais les règles les plus caractéristiques relatives à la forme de la transcription et à la restriction des effets de certaines actions à l'égard des tiers, ont leur source dans l'ancienne législation des divers Etats de la péninsule.

La forme de la trancription, notamment, est celle de la loi sarde. La transcription littérale des actes de transfert est remplacée par le dépôt du titre au bureau des hypothèques et l’insertion, dans les registres du Conservateur, d’un extrait analytique de l'acte indiquant la nature et la situation de l'immeuble transmis, le numéro du cadastre ou des mappes de cens et trois au moins des confins fart. 1937 et 1979).

Plutôt que d’une véritable transcription, il s’agit donc d’une inscription, c’est-à-dire d’un enregistrement sommaire qui n’est que la copie de la note remise en double par le requérant avec l'expédition du titre de transfert (art. 1937).

S'il s’agit d'actes publics ou de jugements, le requérant doit remettre une expédition authentique ; s’il s’agit d’actes sous seing privé les signatures des parties doivent être d’abord authentiquées par un notaire ou certifiées judiciairement (1). Les jugements et les actes passés à l'étranger doivent être légalisés (art. 1935), et le requérant doit remettre l'original du titre, sauf au cas qu'il soit déposé aux archives publiques ou chez un notaire. Dans ce cas, une copie authentique suffirait.

Le titre ainsi remis reste déposé dans les archives de la Conservation des hypothèques, relié en volume. Quant aux deux notes, l’une revêtue de la relation de la transcription est restituée à la partie, l’autre, après avoir été copiée sur le registre des transcriptions, ést conservée au bureau.

Trascrizione, 2 vol, Marghieri, Napoli ; Luzzatti, Della Trascrizione, 4° éd. Turin, 1901.

(1) Conformément à la loi belge, art. 2.

En ce qui concerne l'inscription des hypothèques le Code civil italien maintient le système français qui est pareil à celui que nous venons d'exposer pour la transcription, à la seule différence que le Conservateur remet le titre qui lui a été présenté afin de requérir l'inscription, sauf en cas de la remise de l'original d’un acte sous seing privé authentiqué par un notaire et non déposé (ar. 1988, 1989, G. civ. ital.), car le Code italien n’exige pas l’acte authentique pour les constitutions d’'hypothèque.

Ge système ne diminue pas les garanties de la transcription littérale puisque le dépôt des copies authentiques des titres de transfert, permet toujours de compléter les renseignements fournis par le registre des inscriptions (1).

La transcription peut être requise par n'importe qui ayant intérêt, mais la transcription une fois opérée profite à tous ceux qui y sont intéressés (art. 1941).

Dans le registre public, outre la copie de la note, le Conservateur doit indiquer la date de la présentation du titre, le numéro d’ordre du registre progressif ou d'ordre et le numére du volume où le titre est relié.

Des précisions sont intéressantes à ce sujet.

Pour l’accomplissement des formalités, il y a tout d'abord, comme en France, un registre général ou d'ordre, équivalent au registre des remises ou dépôts, sur lequel les Conservateurs inscrivent jour par jour et par ordre numérique les remises qui leur sont faites afin de transcription, inscription ou annotation (2) (art. 2071 C. civ. ital.).

A côté de ce registre, il y a quatre registres distincts pour l’accomplissement des formalités que doit remplir le Conservateur :

1° le registre spécial des transcriptions ;

2° le registre spécial des inscriptions soumises au renouvellement;

3° le registre spécial des inscriptions dispensées de renouvellement ;

4° le registre spécial des annotations. ,

Sur ces registres spéciaux le Conservateur porte la copie littérale des notes afin de transcription, inscription ou annotation.

(1) La loi belge a conservé le système des transcriptions littérales. (2) V. après. L’annotation est appelée inscription dans la loi belge et mention dans la loi française.

En dehors de ces registres de formalités, la loi, pour faciliter les recherches, impose trois répertoires : un pour les transcriptions, un pour les créanciers, un pour les débiteurs, et, pour faciliter les recherches dans les répertoires, une table alphabétique qui contient les noms des créanciers, des débiteurs et des personnes contre et en faveur de qui existent des transcriptions ou des incriptions et un index alphabétique des noms patronymiques (7).

Une page du répertoire des transcriptions est ouverte au nom de chaque personne contre ou en faveur de qui une transcription est relatée dans les registres. Une page des répertoires des créanciers et des débiteurs est ouverte à chaque créancier ou à chaque débiteur en faveur ou contre qui une inscription est relatée dans les registres des inscriptions.

Chaque page du répertoire des transcriptions est divisée en deux sections, et elle constitue un compte ; elle contient l’indication des transcriptions en faveur ou contre le titulaire avec indication de la date, des personnes, de la nature de l’acte, des biens, des annotations éventuelles et des registres où la transcription a élé opérée.

Chaque page des répertoires des créanciers et des débiteurs contient l'indication de l'inscription, des noms des parties, du montant de la créance, des mentions éventuelles et des registres où l’inscription a été opérée. À

Tous ces registres sont ouverts au public non seulement dans le sens que le Conservateur doit délivrer copie des transcriptions, inscriptions ou annotations ou un certificat négatif ; mais aussi dans le sens que toute personne a le droit de compulser elle-même ces registres. Toutefois on ne peut pas en prendre copie personnellement et sont défendues même les notes au crayon (2).

A ce point de vue la publicité est assurée d’une manière très imparfaite, mais beaucoup plus satisfaisante qu’en France.

203. Domaine d'application de la publicité. Quatre catégories d'actes assujettis à la transcription. Les deux premières catégories. — Dans le système du Code civil que nous examinons maintenant, les actes soumis à transcription par les articles 1932 et suivants, sont tout d'abord, à peu de chose près, ceux de la loi française de 1855. Comme en France échappent à la publicité les actes déclaratifs

(1) Instructions 30 décembre 1866, art. 4 et Règl. 25 septembre 1784, n° 2130. (2) En pratique cette défense n’est pas respectée,

Mer : À LEGISLATIFS DE RÉFORME EN FRANCE ET EN ITALIE 351

et les mutations par décès. Conformément à la loi française, le Code italien procède par voie d’énumération des divers droits susceptibles de transcription, à la différence de la loi belge qui procède par voie de disposition générale et compréhensive et comprend « tous actes entre vifs à titre gratuit ou onéreux translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers ».

Dans une première catégorie entrent les actes de constitution ou de transfert de droits immobiliers ; dans une deuxième catégorie, les baux de longue durée et les quittances ou cessions de loyers ou fermages non échus. Le Code, conformément à la loi belge, abaisse à neuf années la limite au delà de laquelle le bail est sujet à transcription et il comprend dans cette catégorie les contrats de société qui ont pour objet la jouissance de biens immeubles lorsque la durée dépasse neuf années ou elle est indéterminée.

Il y a lieu d'observer que le Code laisse en dehors l’antichrèse, qui, dans le droit italien ne rejaillit pas contre les tiers, notamment contre ceux qui ont acquis des droits réels sur l’immeuble (art. 1897 C. civ.) : elle n’est pas un droit réel et elle ne confère par un privilège (1).

L'art. 1932, qui vise ces deux catégories est ainsi conçu « Doivent être rendus publics au moyen de la transcription

1° Les actes entre vifs, soit à titre gratuit, soit à titre onéreux, translatifs de propriété d'immeubles ou d’autres biens ou droits susceptibles d’hypothèques, autres que les rentes sur l'Etat ;

2° Les actes entre vifs constitutifs ou modificatifs de servitudes foncières, de droits d'usage ou d'habitation, ou translatifs de l’exercice du droit d’usufruit ;

3° Les actes entre vifs portant renonciation aux droits mentionnés aux deux numéros précédents ;

4° Les jugements de vente aux enchères de propriétés d’immeu- : bles ou d’autres biens ou droits susceptibles d’hypothèque, (2) autres que ceux rendus à la suite de la procédure de purge au profit du:

(1) La loi belge passe aussi sous silence l’antichrèse. Le projet franco-italien de Code sur les obligations, dispose .que l’antichrèse ne confère pas de privilège aux créanciers, mais admet qu’elle puisse être opposée aux tiers. Dans ce but elle est soumise à la transcription.

(2) L’art. 685 du Code de procédure dispose que le jugement d’adjudication doit être transcrit aux soins du greffier, sous peine d’amende jusqu’à mille lires et des dommages-intérêts, dans le délai de dix jours, C’est le seul cas où le Code édicte l’obligation de requérir la transcription au greffier sous une sanction,

tiers détenteur qui a institué la procédure (1), et autres que ceux rendus sur licitation au profit d’un copartageant ;

5° Les baux d’une durée de plus de neuf années ;

6° Les contrats de société ayant pour objet la jouissance de biens immeubles, d’une durée de plus de neuf années ou indéterminée (2) ;

7° Les actes et les jugements constatant quittance ou cession de loyers ou fermages non échus pour une durée supérieure à trois années (3) ;

8° Les jugements qui déclarent l’existence d’une convention verbale de la nature ci-dessus exprimée (4).

204. La troisième catégorie. Publicité des demandes. — Mais à côté de ces actes, la loi italienne ordonne la transcription d’une particulière catégorie d'actes qui ont pour but l’anéantissement des effets d’une acquisition déjà accomplie. c’est-à-dire de certaines demandes en justice (art. 1933, n° 3) (5).

Le législateur italien a opéré un choix parmi les causes d’anéantissement des titres d'acquisition suivant que le titre est inexistant ou entaché de certains vices susceptibles d'en faire prononcer la nullité ou bien suivant que le titre est valable quoique affecté de certaines modalités de nature à en faire prononcer l’anéantissement en raison d’une cause extrinsèque à sa validité.

(1) Art. 2189 du Code civil Français, v. n° 20,

(2) En France, le contrat de société est soumis à la transcription lorsque l’un des associés effectue en nature un apport d’immeuble pour sa mise. Cette décision est la conséquence de la théorie qui reconnaît la personnalité juridique à la société. Vned5

(3) La loi de 1855 vise les quittances ou cessions d’une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus.

(4) Le n° 8 peut être difficilement concilié avec l’art. 1314 du même Code civil qui exige l’acte authentique ou l’acte sous seing privé pour les actes ci-dessus visés.

(5) Art. 1933 : « Doivent être également transcrits pour les effets spéciaux établis par la loi :

1° Le commandement dans la saisie immobilière :

2° La déclaration d’acceptation de la succession sous bénéfice d'inventaire en conformité de l’art. 955, alinéa ;

3° Les demandes en révocation, en rescision et en résolution indiquées aux articles 1080, 1088, 1235, 1308, 1511, 1553 et 1787. \

La transcription de ces demandes sera annotée en marge de la transcription de l’acte d’aliénation. »

} ; : à LÉGISLATIFS DE RÉFORME EN FRANCE ET EN ITALIE 353

Quant aux premières, le législateur italien de 1865 décida de maintenir leur effet rétroactif ; en ce qui concerne les autres, il s’engagea dans la voie suivie par la Commission législative française de 1850 en décidant de rendre inopposable aux tiers le droit de résolution aussi longtemps qu’il n'ait pas pris la forme d'une action et que la demande n'ait pas été rendue publique, en aboutissant par ce moyen à la suppression de la cause d’éviction à l’encontre des tiers.

Le Code rangea dans cette catégorie

1° L'action en résolution pour cause d’inaccomplissement des obligations du contrat, basée sur une clause expresse ou tacite, au cas de vente, d'échange et de rente (1) (art. 1511, 1553 et 1787 CCE it):

2° L'action en rescision pour cause de lésion (art. 1308) dans la vente et le partage (art. 1529, 1038) ;

3° L'action en révocation pour cause d’inexécution des charges, pour cause d'’ingratitude, pour cause de survenance d'enfant (art. 1080, 1088) ;

4° L'action révocatoire, dite paulienne (art. 1235) (2).

Il y aurait lieu de contester l’exactitude de l’application des principes en ce qui concerne l’action en rescision, car dans ce cas la cause d’éviction consiste plutôt dans un vice de l’acte d'acquisition que dans une modalité extrinsèque à sa validité.

La publicité est opérée par voie de transcription régulière de la demande suivant le même procédé de la transcription des autres actes. En plus, la loi exige la mention ou annotation en marge de la transcription de l’acte d’aliénation ; mais on juge que cette mention ne soit pas nécessaire (3) et elle n’est pas sanctionnée d’une amende.

() I n’y a pas de doute au cas de rente perpétuelle (art. 1787) ; au cas de rente viagère, si on admet le pacte commissoire, la question est discutée.

(2) Cette disposition s’applique dans les cas qui sont une application de l’action paulienne. Nous avons déjà remarqué qu’à cette action on ne peut pas appliquer le principe resoluto jure dantis resolvitur jus ancipientis. Dès lors, il y a lieu de remarquer que, tandis que dans les autres cas le Code civil italien limite les effets naturels de ce principe, dans le cas de l’action paulienne, il étend l’application du même principe en tant que ce principe, étranger à la nature de l’action, est appliqué aux tiers qui ont acquis des droits après la transcription de la demande.

(3) Coviello, II, p. 602 ; Contra, Cass., Turin, 7 mai 1898. V. un procédé analogue dans l’art. 958 du Code civil français. V. n° 61.

Manuez-Gismonni, Rég. publ. fonc. 23

Restent par suite en dehors de la publicité les demandes en revendication et celles relatives à une action réelle, la demande en répétition de l’indû, les demandes en nullité qui font valoir l’inexistence d’un acte ou une nullité absolue, les demandes en déclaration de simulation, les demandes en annulabilité qui font valoir une nullité relative, incapacité, erreur, dol, violence. Il en est de même de la demande en réduction des donations et de la demande en résolution du bail emphytéotique lorsque l'immeuble est possédé par un tiers, qui aurait intérêt à connaître la résolution.

Il y a lieu de rappeler (1) que la Loi belge ordonne que les demandes en nullité ou en révocation de droits réels immobiliers soient rendues publiques par la voie de l'inscription, tout comme les décisions rendues sur ces demandes.

En ce qui concerne les décisions judiciaires, le Code italien contient une disposition analogue à celle de l’art. 4 de la Loi française de 1855 (art. 1934) (2).

Mais il faut observer que l'inscription des demandes de la Loi belge n’a point d'effets particuliers, car la Loi ne sauvegarde les droits des tiers acquis avant la publication de la demande que dans le cas où ni la révocation ni l’annulation ne sont de nature à préjudicier aux droits consentis avant l’action (art. 4, L. 16 décembre 1851 (3).

Lorsqu'on est en présence d’une résolution agissant ex tunc, rétroactivement, la publicité de la demande procure aux tiers l’avantage de les prévenir des risques qu'ils courent en contractant avec le propriétaire menacé d’éviction et, notamment, en ce qui concerne les créanciers hypothécaires, l’avantage de leur permettre d'intervenir au procès en temps utile pour conjurer, dans la mesure du possible, les conséquences de la rétroactivité du jugement de résolution.

(2) Article 1934: « Tout jugement prononçant l’annulation, la résolution, la rescision ou la révocation d’un acte transerit doit être annoté en marge de la transcription de l’aete auquel il est relatif. L’annotation sera faite aux soins de l’avoué de la partie qui a obtenu le jugement, et, à défaut d’avoué, aux soins de la partie, dans le mois à dater du jour où il sera passé en chose jugée, sous peine d’une amende de 100 lires extensible à 200 lires.

(8) M. Laurent note qu’il faut effacer les mots ni annulations, car l’annulation n’opère jamais ex nunc, elle agit toujours rétroactivement (Laurent, XXIX, n °230), V. aussi n° 153.

Seulement dans le cas où la révocation agit ex nunc l'inscription de la demande fixe le moment à partir duquel le propriétaire menacé par l’action révocatoire ne peut plus consentir au profit des tiers une aliénation ou une aflectation hypothécaire. Dans ce cas la publicité de l’action intéresse surtout le demandeur, qui peut par ce moyen, limiter le préjudice résultant des actes de disposition consentis par le défendeur.

Le système du Code civil italien, moins complet quant à l’extension de la publicité des demandes, protège les droits des tiers même dans certains cas où la naturé de l’action pourrait rejaillir sur eux en les anéantissant (1).

Le système du Code ne connaît pas les sanctions très efficaces édictées par la loi belge pour le défaut de cette publicité. D'une part la loi belge donne aux tiers une action en dommages-intérêts contre le greffier qui a délivré expédition de jugements de résolution avant qu'il lui ait été justifié de l'inscription prescrite par le Code ; d'un autre côté la loi fait un devoir au juge de ne pas recevoir la demande tant qu’elle n’a pas été inscrite. Cette exception peut être opposée en tout état de cause et le juge doit suppléer d'office cette fin de non recevoir.

205. La quatrième catégorie. Acceptalion bénéficiaire el commandement immobilier. — Dans cette quatrième catégorie des actes qui doivent être transcrits, entrent l'acceptation sous bénéfice d'inventaire et le commandement immobilier, c’est-à-dire le commandement signifié au débiteur avant de procéder à la saisie immobilière.

La transcription de l’acceptation sous bénéfice d'inventaire (art. LH: 2)7,est exigée dans le but de faire connaître aux tiers la position juridique de l'héritier bénéficiaire (art. 955 et suiv.). Il y a lieu de remarquer toutefois qu’il s’agit d’une forme toute particulière de publicité. Le défaut de transcription n'importe pas déchéance du bénéfice d'inventaire. La transcription n'est pas requise seulement pour les successions relatives aux biens immeu-

(1) En ce qui concerne l’action résolutoire, le système français l’emporte aussi en Belgique ; mais la loi belge de 1851 (art. 28) soumet au même régime de l’action résolutoire du vendeur non payé de son prix l’action en reprise de l’objet échangé et l’action révocatoire de la donation pour cause d’inexécution des conditions. Toutefois le pacte commissoire exprès peut fonctionner même si le privilège

est éteint. V. n° 58, p. 77, n. 1.

bles ; elle n’est pas opérée au bureau des hypothèques du lieu où se trouvent les biens, mais à celui du lieu de l'ouverture de la succession (art. 1938 et 955 GC. civ.) ; elle ne doit pas être requise par l'héritier mais elle est mise à la charge du greffier. La faculté de l’héritier de payer créanciers et légataires dans l’ordre où ils se présentent à défaut d'opposition, ne commence qu'après un mois à partir de la transcription ; mais à défaut de transcription, l’héritier bénéficiaire sera admis à prouver par d’autes moyens, la connaissance de la part du tiers de la déclaration d'acceptation sous bénéfice d'inventaire (x).

La transcription du commandement dans la procédure de saisie immobilière (art. 1933, n° 1, 2085 C. civ. et 659 G. pr. civ.) a des effets analogues à ceux de l’art. 683 du Code de procédure civile français ; mais tandis que suivant la loi française, c’est seulement la transcription du procès-verbal de saisie qui frappe le bien saisi d’indisponibilité ,dans la loi italienne c’est la transcription du commandement qui enlève au propriétaire le droit d’administration et de jouissance ; les fruits de l’immeuble échus depuis la transcription sont immobilisés et affectés par préférence au paiement des créanciers inscrits ; enfin le débiteur ne peut plus aliéner l’immeuble (art. 2085 C. civ.).

La jurisprudence décide qu'il n’est pas nécessaire que l’aliénation soit transcrite avant la transcription du commandement : le créancier n'est pas un tiers au sens de l’art. 1942 C. civ. En revanche il est un tiers au sens de l’art. 1327 (art. 1328 du C’civ.fr.); l’aliénation ne lui est donc opposable que si elle a acquis date certaine antérieurement à la transcription du commandement.

L’indisponibilité comprend les constitutions de droits réels ; mais à la différence de la jurisprudence française, la jurisprudence italienne admet qu'elle vise aussi les constitutions d’hypothèques (2) à l'exception cependant des hypothèques judiciaires ou légales.

206. L’annotation. — Il y a lieu de rappeler que la loi italienne connaît, à côté de la transcription proprement dite, la mention ou annotation que nous avons déjà rencontrée en ce qui concerne les demandes et les jugements (art. 1932 et 1934 C. civ.).

(1) Cass., Rome, Sezioni Unite, 21 janvier 1932, Güur. It., 1932, I, 1, 288. (2) En Belgique, l’art. 27 de la loi de 1854 le dit expressément.

L'art. 666 Cod. pr. civ. impose l’annotation du jugement qui ordonne la vente dans la procédure de saisie immobilière en marge de la transcription du commandement dont nous venons de parler.

Nous rencontrerons cette forme de publicité marginale en ce qui concerne l'inscription.

207. Les effets de la transcription. — Le Code italien assigne à la transcription le rôle restreint qui lui est dévolu par la Loi du 23 mars 1899. L'art. 1942 du Code civil italien reproduit en substance la disposition de l’art. 3 de ladite loi (r).

Il fait disparaître la différence entre les actes à titre onéreux et les actes à titre gratuit ; mais tandis que la loi belge de 1851 permet aux créanciers chirographaires d’opposer le défaut de transcription, dans le système italien c’est la règle française relative aux actes à titre onéreux qui s'applique aussi aux actes à titres gratuits.

La bonne foi n’est pas exigée chez les tiers opposant le défaut de transcription ; mais la jurisprudence, de même qu’en France, admet la preuve de l’entente frauduleuse du second acquéreur avec le vendeur pour dépouiller le premier acheteur (2).

Qant aux effets de la transcription, il importe toutefois de faire une différence entre les actes de la première et de la deuxième catégorie (art. 1932) et les actes de la troisième (art. 1933, n° 3) et de la quatrième catégorie (art. 1933, n° 1 et 2).

Nous n'avons plus à revenir sur les effets spéciaux établis par la loi quant à ces dernières catégories d’actes et jugements assujettis

(1) Art. 1942 : « Les actes et jugements énoncés à l’art. 1932 jusqu’à la transcription n’ont aucun effet à l’égard des tiers, qui, à n’importe quel titre, ont acquis et légalement conservé des droits sur l’immeuble. De même, jusqu’à l’accomplissement de la transcription ne peut pas avoir d’effet au préjudice de l’hypothèque concédée à l’aliénateur par l’art. 1969, aucune transcription de droits acquis sur le nouveau propriétaire. A partir de la transcription ne peut avoir d’effet contre l’acquéreur aucune transcription ou inscription de droits acquis sur le précédent propriétaire, quoique l’acquisition remonte à une date antérieure au titre transcrit. »

(2) Cass., Rome, Sezioni Unite, 22 dée. 1930, Güur. It., I, 1, 5. Contra : ass. Rome, 20 oct. 1926, Giur. It., I, 1, 26 ; Butera, Digesto It., Pauliana (Azione, n. 130). — Sur ce point, la loi belge de 1851 se sépare au contraire du système français en n’admettant les tiers à opposer le défaut de transeription que s’ils ont contracté sans fraude. En dehors de toute entente frauduleuse la connaissance que le second acquéreur aurait, en traitant avec le vendeur, d’une vente du même

immeubles, consentie antérieurement et non transcrite. suffit pour que le second

à la transcription. Mais des précisions sont nécessaires quant aux effets de la transcription des demandes. Nous avons dit que la loi sauvegarde les droits acquis par les tiers avant la transcription de certaines demandes, tandis que les droits des tiers acquis après cette transcription sont anéantis.

Il y a lieu de se demander si la loi exige que les tiers ayant acquis un droit sur l’immeuble aient conservé ce droit en se conformant aux lois ; si, par conséquent, elle exige que les tiers aient transcrit leur titre avant la transcription de la demande.

IL faut remarquer que l’art. 1942 du Code civil, qui reproduit la règle de l’art. 3 de la loi française de 1855, ne vise que les actes énoncés à l’article 1932, c’est-à-dire les actes des deux premières catégories, tandis que l’article 1933 assujettit à la transcription Îles actes des autres catégories pour les effets spéciaux établis par la loi ; et les dispositions de la loi visées par cet article parlent des tiers qui ont acquis des droits sur les immeuble sans exiger que les tiers les aient conservés conformément aux lois.

La lettre de la loi n’exige donc pas l’antériorité de la transcription du titre à la transcription des demandes.

D'ailleurs le demandeur en résolution, rescision où révocation n'est pas un tiers au sens de l’art. 1942, qui reproduit l’art. 3 de la loi de 1855, car il ne fait pas valoir un nouveau droit acquis sur la chose et assujetti à transcription, mais il propose une action personnelle visant l’anéantissement du transfert opéré par l’acte attaqué. Il n’y a pas, par conséquent, de conflit entre ayants cause du même aliénateur, qui soit réglé par la priorité de la transcription. Ainsi que nous l’avons déjà remarqué, quant à la transcription du commandement, le demandeur est tiers au sens de l’art. 1327 du

acquéreur soit repoussé par l’exception de dol. Une question qui a longtemps partagé la jurisprudence est celle de savoir si les ayants cause de l’héritier peuvent opposer le défaut de transcription aux ayants cause du de cujus ; s’ils peuvent être considérés ayants cause du même aliénateur. La Cour de Cassation de Rome, après avoir admis la solution favorable (24 oct. 1913, Güur. It, 1913, I, 1, 969) changea d’avis (31 juin 1917 et 2 juin 1919, Güuwr. It., 1917, TI, 1, 814 et 1919, T,.1, 705 ; 29 déc. 1923, F. I., 1924, 208, Giur. It., I. 1, 46) pour reconnaître enfin la faculté d’opposer le défaut de transcription (9 fév. 1927, Giur. 14. I, 1, 306). Cette dernière solution est adoptée par la Doctrine, Butera, Foro It., 1924, I. 205, Giur. It. 1927. I, 1. 307 ; L. Caliendo, Güur. It. 1920, IV, 114 et s. ; De Gregori, Dr. comm., 1920, 249. Dans ce sens la jurisprudence française : Civ. 1903, S. 1903, 1. 180, D. 104. 1. 5 avee note contraire de M. de Loynes ; dans le sens de la Jurisprudence MM. Josserand et Lévy, Rev, Trim, de dr. civ., 1904, 195,

Code civil, de sorte que le titre de tiers ne lui est pas opposable que s'il a acquis date certaine antérieurement à la transcription de la demande.

Les auteurs sont cependant très partagés sur cette question, que la Cour de cassation vient de décider tout récemment pour la première fois dans le sens que nous venons d'indiquer (r).

Pas même pour cette catégorie d’actes la loi n’exige la bonne foi des tiers, exception faite pour la révocation paulienne (art. 1235 Cod. civ. qui exige la bonne foi des tiers). Mais cette exception est la conséquence de la nature particulière de l’action paulienne. Les sous-acquéreurs frauduleux ne perdent pas, en eflet, leurs droits à cause de la résolution du droit de leur auteur, mais uniquement à cause de la fraude dont eux-mêmes sont coupables ; ce n'est pas l'effet de l’action contre leur auteur qui rejaillit contre les tiers sous-acquéreurs, mais c’est l’action intentée ‘Contre ces tiers qui les atteint en tant que ces tiers sont eux-mêmes de mauvaise foi. Dès lors on conçoit que, tandis que par rapport aux autres actions en résolution, en rescision ou révocation, la loi a limité l’application du principe resoluto jure dantis resolvitur jus acripienlis, en ce qui concerne l’action paulienne la loi a fait application de ce principe, par exception, aux tiers, indépendamment de leur mauvaise foi, si leur acquisition est postérieure à Ja demande. Si l’acquisition est antérieure à la transcription de la demande, les droits des tiers sont sauvegardés, mais dans les limites de leur bonne foi.

Il y a controverse s’il faille comprendre parmi les tiers sauvegardés ayant acquis antérieurement à la transcription de la demande les tiers donataires. Suivant l’opinion affirmative, il y aurait une exception à la règle édictée par le même article 1235 -qui régit l’action paulienne, suivait laquelle, lorsqu'il s’agit d’un acte à titre gratuit, la fraude du débiteur est suffisante pour faire prononcer la révocation : un sous-acquéreur ne tomberait pas sous le coup de l’action paulienne pour le seul fait de la nature lucrative de son titre, ce qui serait la règle : sous-acquéreur de bonne foi, même à titre lucratif, antérieur à la transcription, il serait protégé. La transcription aurait par suite le double effet de valoir comme pré-

(1) Cass., Rome, Section II, Foro It., 1932, I, 459 avec note de M. Butera ; Cass., Rome, Section II, Güur. It., 1932, T, 1, 788 avec note ; C. A. Cobianchi, Riv. di Diritto comm,, 1931, IL, p. 725. V, la doctrine citée dans la note de M. Butera.

somption de connaissance de la fraude à l’égard des tiers en réalité de bonne foi, et comme moyen de protection des tiers donataires antérieurs à la transcription.

208. La publicité des sûretés réelles. Généralités. — En ce qui concerne le régime hypothécaire (1) toute hypothèque, conventionnelle, légale ou judiciaire (art. 1968 C. civ.) n’a d’effet que si elle est rendue publique par la voie de l'inscription sur les registre du Conservateur ; l'inscription ne peut être prise que sur des biens spécialement désignés et pour une somme déterminée (art. 1965 Cod. civ.).

Voyons comment ces principes de la publicité et de la spécialité des hypothèques sont appliqués.

209. Les privilèges généraux. — À défaut de mobilier es créances privilégiées sur la généralité des meubles (art. 1956 C. civ. it.) le sont aussi sur le prix des immeubles du débiteur, mais uniquement avec préférence sur les créances chirographaires (art. 1963 Cod. civ. it.).

210. Les privilèges spéciaux. Les privilèges spéciaux conservés. — Les privilèges spéciaux sur les immeubles du Code français sont transformés en de véritables hypothèques légales, ainsi que nous allons le voir. Les seuls privilèges sur les immeubles connus par le Code civil sont les suivants :

1° La créance pour les frais de la procédure d’expropriation forcée des immeubles et de la procédure d’ordre, faits dans l'intérêt commun des créanciers, est privilégiée sur les immeubles expropriés (art. 1961 Cod. civ.).

2° Sont également privilégiées les créances de l'Etat pour le recouvrement de l'impôt foncier dû à l'Etat, aux provinces et, aux communes pour l’année courante, et pour la précédente, sur tous les immeubles de la commune où l’impôt est perçu. Ce privilège porte aussi sur les fruits et les loyers des mêmes immeubles (art. 1962 Cod. civ.). Ge privilège est dispensé d’incription et il est pourvu du droit de suite (art. 43 de la loi sur le recouvrement des impôts directs, 29 juin 1902 n° 281).

(1) Brugi, Ist., $ 50 ; Pacifici Ist., III, 2, pp. 448 et s. ; Chironi, st. $$ 214- 240-246 ; Canada-Bartoli, 11 Sistema ipotecario italiano, Naples, 1879-89 ; Melucei, il sistema ipotecario nel dir. civ. it, Naples, 1912-13 ; Mirabelli, delle ipoteche secondo il cod. civ. ît., Naples, 1896 ; Bianchi E., Delle Ipoteche, Naples 1907-8 ; Coviello L., Délle Ipoteche, Naples, 1928,

3° Sont également privilégiées les créances de l'Etat pour les droits d'enregistrement et pour toute contribution indirecte sur les immeubles qui en sont l’objet. Ce privilège, dispensé d’inscription et pourvu du droit de suite ne peut toutefois porter préjudice aux droits réels acquis sur l’immeuble par les tiers avant la mutation assujettie aux droits du fisc et il ne peut pas rejaillir contre les tiers détenteurs de l'immeuble pour supplément de droits (1).

. En ce qui concerne les droits de mutation dus à cause de succession, le privilège n’a pas d'effet contre les créanciers hypothécaires du de cujus qui ont inscrit leur hypothèque dans les trois mois à dater du jour du décès, ni contre les créanciers qui ont demandé la séparation des patrimoines (art. 1962 Cod. civ.).

Il faut cependant observer que toute une série de dispositions, édictées par décrets-lois pendant la guerre, a bouleversé le système des privilèges du Code civil et de graves préjudices ont été portés contre la sécurité des transactions immobilières par de nouveaux privilèges immobiliers cecultes. Le décret-loi du 1:15 juillet 1915 n° 1153 sur le paiement des droits de succession, a étendu pour le payement des droits de succession le privilège spécial immobilier concédé à l'Etat pour l'impôt foncier par l’art. 1962 C. civ. aussi aux immeubles possédés par le débiteur. Le décret-loi du 4 novembre 1919, n° 2169 instituant l’impôt sur le patrimoine a étendu le privilège de l’art. 1962 à l’impôt sur le patrimoine sur tous les immeubles du contribuable. Cet impôt consistait dans un véritable prélèvement d’une partie du patrimoine possédé par chaque contribuable à la date du 1° janvier 1920, payable à l’Etat dans un délai de ro ou 20 ans.

Ce privilège qui grève d’une façon occulte sur chaque immeuble pour la garantie de la totalité de l'impôt dû par le contribuable a donné lieu à de gavres difficultés dans le commerce des immeubles (2). Heureusement il s’agit d’un impôt extraordinaire . qui est destiné à disparaître.

() V. art. 97 de la loi du 30 déc. 1923, n° 3269 sur l’enregistrement. Sur les questions auxquelles donne lieu cette disposition de loi v. Ukmar, La legge de! registro, v. LI, n° 427 ; Ukmar, I privilegi dell’erario eco., Riv. di dir. civ., 193, p. 59 et s.

(2) Vassalli, Oservazioni su due nuovi privilegi fiscali, 11 Contribuente Italiano, 1920, pp. 249 ets,

o11. Suppression des privilèges spéciaux. L’'hypothèque de l'aliénateur et des copartageants. — Les privilèges du vendeur, des héritiers ou copartageants, sont transformés en hypothèques légales.

Au vendeur est assimilé tout autre aliénateur, et, par conséquent le donateur est privilégié pour l’exécution des charges de la donation (art. 1969, n° x).

Nous avons déjà dit que faction én résolution pour non paiement du prix ne préjudicie pas aux tiers qui ont acquis leurs droits avant la transcription de la demande (art. 1511 et 1933, n° 3, C. civ.): le vendeur est protégé par suite à l’égard des tiers seulement par l'hypothèque légale ; mais puisque l’hypothèque n'a pas d’effet si elle n’est pas inscrite, la garantie du vendeur pourrait être prejudiciée par l'inscription d’hypothèque de la part des créanciers du débiteur du prix ou par la transcription de droits du chef du même débiteur. Dès lors, l’art. 1985, al. 1”, dispose que le Conservateur des hypothèques doit inscrire d'office et sous sa responsabilité l’hypothèque légale de l’aliénateur lors de la transcription du contrat d’aliénation.

La transcription ne vaut pas cependant incription. Au cas de jugement d’adjudication le greffier du tribunal est tenu, dans un délai de dix jours, de faire inscrire aux frais de l’adjudicataire, l’hypothèque légale résultant dudit jugement sur les biens adjugés en faveur de la masse des créanciers et du débiteur, sous peine d'amende qui peut s'élever à mille lires et de dommages-intérêts art. 2089) (1).

D'autre part, l’art. 1942, al. 1° (2), dispose que tant que la transcription n’est pas opérée, toute transcription ou inscription de droits acquis sur le nouveau propriétaire n’a pas d'effet au préjudice de l’hypothèque de l’aliénateur. Par suite, l’aliénateur conserve son hypothèque, nonobstant toute transcription d'actes et toute inscription d’hypothèques sur le nouveau propriétaire tant que l’acte d’aliénation n’est pas présenté à la transcription.

Aucun délai n’est fixé pour la conservation de cette hypothèque. La Doctrine a critiqué cette anomalie de la loi qui concède à

(1) Le greffier est tenu de même de faire transcrire le jugement d’adjudication, Venn208 p.351 enr

(2) Nous avons donné le texte de cet article au n° 207.

Là # LÉGISLATIFS DE RÉFORME EN FRANCE ET EN ITALIE 363

l'intérêt du capitaliste une garantie qu’elle a jugé de devoir nier aux mineurs dans l'intérêt de l'harmonie du régime hypothécaire.

Le privilège des architectes, etc. n'existe pas dans le système italien. |

212. L'hypothèque légale de la femme mariée, — L’hypothèque légale de la femme mariée sur les biens du mari n’a lieu que pour la dot et pour les lueres dotaux (1). Cette hypothèque doit être inscrite dans les vingt jours du contrat par les soins du mari et du notaire. L'inscription peut être requise par celui qui a constitué la dot et même par la femme non autorisée (art. 1982). Faute d’avoir été limitée à certains biens par le contrat de mariage, cette hypothèque affecte tous les immeubles présents du mari ; mais: ce caractère de généralité ne met pas obstacle à la règle de la specialisation, en ce sens que le mari doit déclarer dans le contrat, à la requête du notaire, la situation des biens qu’il possède et les autres indications destinées à fixer l’identité de chacun des immeubles.

En ce qui concerne les sommes d’argent échues à la femme à titre de succession ou de donation l’hypothèque n’a pas lieu qu’à dater du jour de la succession ou de la donation sur les biens possédés par le mari à cette date. |

213. L'hypothèque légale du mineur et de l’interdit. — L’hypothèque légale des mineurs et des interdits (art. 292, 293, 1969, n° 3, 1983 GC. civ.) doit être également inscrite à compter de la délibération du Conseil de famille à la diligence des tuteurs, protuteurs (2) et greffiers. Les personnes chargées de requérir l’inscription encourent, faute d’y satisfaire dans le délai prescrit, des dommages-intérêts et une amende qui peut s'élever à mille lires. Le tuteur et le protuteur peuvent, en outre, être révoqués de leurs fonctions Le procureur du roi veille à l'exécution de ces prescriptions et poursuit, le cas échéant, l'application des pénalités. Au besoin ce magistrat requiert l'inscription. L'inscription peut être requise par le mineur ou l’interdit sans autorisation ou assis-

(1) Le lucre dotal est l’avantage établi par une clause du contrat de constitution de dot, par laquelle l’époux survivant est autorisé à prélever une partie de la dot avant sa restitution, si l’époux survivant est le mari, ou par laquelle la femme survivante a droit, outre à la restitution de la dot, à un prélèvement sur le patrimoine du mari (art. 1398 C. civ.).

(2) Subrogé tuteur.

tance et par leurs parents. Le Conseil de famille est appelé à indiquer les biens du tuteur sur qui doit être inscrite l’hypothèque légale seulement lorsque le tuteur ne préfère pas d'offrir une autre forme de sûreté. Si le tuteur n’a que des immeubles insuffisants, le Conseil de famille nomme un autre tuteur. Pendant le cours de la tutelle, le Conseil de famille peut augmenter ou restreindre l'inscription et aussi en autoriser la radiation. Dans ce cas la délibération sera homologuée par le Tribunal (art. 92 et 293 C. CHAR

214. L'hypothèque légale sur les biens des condamnés. — L'hypothèque légale est attribuée également à l'Etat, à la partie civile et à la défense sur les biens des condamnés pour le recouvrement des frais de justice en matière pénale, pour les dommages-intérêts alloués dans le jugement de condamnation pour les honoraires dus aux défenseurs (art. 1969, n° 5). Cette hypothèque a été après attribuée à toute personne endommagée par une violation de la loi pénale (art. ro de la loi du 8 août 1895, n° 556, art. 608, C. pén.), et elle peut être inscrite avant la condamnation en vertu du mandat d’arrêt (art. 1969, n° 5) ou à la suite de l’arrestation au cas de flagrant délit (art. 604, 605 C. pén.).

215. L'hypohèque judiciaire. — L’hypothèque judiciaire est reconnue par le Code italien ; elle peut s'inscrire sur tous les immeubles présents du condamné, mais ces biens doivent être spécifiés dans le bordereau d’inscripion. Quant aux immeubles acquis après la condamnation, l'inscription est possible, mais au fur et à mesure que ces immeubles parviennent au débiteur (art. 1986). Le Code italien ne connaît pas l’hypothèque résultant des jugements de reconnaissance ou de vérification d'écriture.

216. Conservation du bénéfice de la séparation des patrimoines. — La réglementation du bénéfice de la séparation des patrimoines (1) (art. 1032, 2054 à 2065 C. civ.) n’est pas de tous points identique à celle de la loi française ; mais l’institution a été conservée avec tous les dangers qu’elle présente pour les tiers dans une mesure même accrue.

(1) Melucei, Trattato della separazione del patromonio del defunto da quello dell’erede, ® éd., Turin, 1914 ; Mirabelli, Diritto dei terzi, I, Turin, 1889 ; Dusi, La separazione ecc. dans la traduction italienne de Baudry-Lacantinerie, suce., IIT; Bonfante, Della separzione ecc., p. 841.

Le délai pour prendre inscription est de trois mois au lieu de six à compter de la succession (art. 2057 Cod. civ. it.). L’acceptation sous bénéfice d'inventaire ne vaut pas ipso jure séparation des patrimoines (art. 2058). Dans la loi italienne, comme dans la française, les créanciers du défunt peuvent saisir les biens de l'héritier. Suivant l’art. 2063 la séparation ne change en rien la situation juridique originaire des titres des créanciers du défunt et leurs droits de préférence sur les biens de la succession, mais le même article ajoute que la séparation ne bénéficie qu’à ceux qui l’ont demandée et la majorité des auteurs interprète ce principe dans le sens que les créanciers séparatistes n’ont pas seulement une préférence à l'encontre des créanciers de l'héritier mais aussi visà-vis des créanciers héréditaires non séparatistes (1). Dès lors on conçoit que la séparation des patrimoines soit considérée par la doctrine un droit de préférence presque en tout point identique à l’hypothèque. En effet, la loi dispose que toutes les dispositions relatives aux hypothèques sont applicables au lien dérivant de la séparation des patrimoines régulièrement inscrits sur les immeubles de la succession (art. 2065). De plus non seulement le droit de suite est formellement attribue par la loi à la séparation des patrimoines, mais l’inseription a effet rétroactif non seulement pour le droit de préférence, mais aussi pour le droit de suite. L’art. 2062 dispose en effet que les hypothèques inscrites sur les immeubles de l’hérédité par les créanciers de l’héritier et les aliénations même transcrites desdits immeubles ne peuvent pas préjudicier en rien aux droits des créanciers du défunt et des légataires qui ont demandé la séparation dans le délai de trois mois. Non inscrit dans le délai, le bénéfice s'éteint. ns

La solution donnée par le législateur italien est allée outre à l'interprétation la plus hardie de la doctrine et de la jurisprudence fançaises, car le droit de suite est reconnu avec effet rétroactif, tandis que dans le système français, la rétroactivité est reconnue seulement au droit de préférence même pour ceux qui admettent le droit de suite (a).

(1) Gabba, Questioni di Diritto civile, IT, pp. 62 et s. Pour la doctrine et la jurisprudence sur la question, v. Venzi dans Pacifici Ist., III, p. 644, n° 1 nie Luca, Det Concorso dei creditori e legatari separatisti coi non separatisti, 2° 6d.; Turin, 1913 ; De Ruggiero, 1st., IT, p. 843.

(2) V. dans ce sens le projet de la Commission du cadastre, n° 124,

917. Hypothèque conventionnelle. Règles particulières quant aux indemnilés d'assurance, au renouvellement, à la prescription, à la transmission des sûretés réelles, à l’atténuation du principe de l'indivisibilité de l’hypothèque. — L'acte constitutif d’hypothèque et les bordereaux d'inscription doivent spécifier l'immeuble grevé en indiquant sa nature, la commune où il se trouve, le numéro du cadastre ou du cens (art. 1979 et 1987).

Aux termes de l’art. 1998 les omissions ou inexactitudes commises dans le titre constitutif de la créance ou dans les bordereaux d'inscription n'’entraînent la nullité de l'inscription que s’il en résulte une incertitude absolue sur la personne des parties, sur l’identité des biens grevés, ou sur le montant de la créance. Les autres erreurs ou irrégularités peuvent toujours être rectifiées sur la demande et aux frais des créanciers.

Le Code italien ne connaît pas l'hypothèque des biens à venir même dans les limites restreintes de l’art. 2130 C. civ. français (art. 1977) -

L'art. 1951 fait application du principe de subrogation réelle. Au cas de perte ou de détérioration des choses (l’art. s'applique aussi aux meubles) grevées de privilège ou d’hypothèque, les indemnités dues par suite d'assurance pour la perte ou la détérioration sont destinées au paiement des créanciers privilégiés ou hypothécaires suivant leur rang, sauf au cas qu’elles soient employées à réparer la perte ou la détérioration.

Néanmoins les assureurs sont libérés s'ils ont payé avant opposition, s’il s’est écoulé trente jours après la perte ou la détérioration,

Il en est de même des indemnités dues pour cause d’expropriation forcée pour utilité publique ou de servitudes établies par la loi.

L'inscription conserve l’hypothèque pendant trente ans à compter de sa date (art. 2001). L'inscription de l’hypothèque légale de la femme mariée conserve ses effets sans être renouvelée pendant le mariage et pendant une année après sa dissolution (2004). Le Code n'avait pas besoin de dispenser de renouvellement l’inscription de l’hypothèque légale du mineur, en raison du nouveau délai de trente ans, mais il laisse sous l'empire des principes du droit commun l'inscription de l’hypothèque légale de l’interdit.

Le renouvellement doit être dirigé laussi contre les tiers aux noms desquels l’immeuble est passé, si toutefois la mutauon résulte

au cadastre depuis trois mois à l’époque du renouvellement (art. 2006) (1).

Nous avons déjà dit que le Code italien conserve la prescription de l’hypothèque à l'égard du tiers détenteur de l'immeuble tout en décidant qu'il y aura lieu d'appliquer seulement la prescription de trente ans à partir de l’acte d’aliénation, quoique certains auteurs aient soutenu qu'on pourrait appliquer aussi la prescription de dix ans.

Nous avons déjà rencontré l'institution de l’annotation ou mention marginale (2) qui joue un rôle important aussi en ce qui concerne l'inscription.

En ce qui concerne la transmission des droits de privilège et d'hypothèque le Code italien décide (art. 1994) que le cessionnaire, la personne subrogée ou le créancier qui a reçu en gage une créance inscrite aura la faculté de faire annoter ou mentionner en marge, au bas de l'inscription prise par son auteur, la cession, ia subrogation ou le gage en présentant au conservateur l’acte relatif.

S'il s’agit d’un acte sous seing privé à partir de cette mention l'inscription ne pourra être radiée sans le consentement du cessionnaire, subrogé, ou créancier gagiste et les sommations ou noiifications éventuelles devront être faites au domicile élu par ledit cessionnaire, subrogé ou créancier gagiste en ce qui les concerne.

11 appert de cette disposition que les cessions, subrogations, constitutions et gage, cession d’antériorité, constitutions en dot des créances hypothécaires, ont lieu indépendamment de la publicité des registres des hypothèques et sous l'observation de la seule publicité établie pour la cession des créances (art. 153q C. civ. it. identique à l’art. 1969 C. civ. franç.). Mais puisque le créancier inscrit pourrait disposer encore de l’hypothèque en consentant la radiation, la mention de l’art. 1994 aura l’effet d'empêcher cette fraude.

L'art. 1995 applique la mention en marge comme moÿen accordé au créancier et-à ses ayants cause de varier l'élection de domicile énoncée dans l'inscription.

Enfin, l’art. 2011 utilise la mention en marge relativement à une

disposition très importante en ce qui concerne les effets du principe de l’indivisibilé de l’hypothèque.

Pour obvier aux inconvénients auxquels donne lieu ce principe et que nous avons signalés (1), l’art. 2011 dispose qu’un créancier ayant hypothèque sur un ou plusieurs immeubles dont les prix sont absorbés en tout ou en partie par un créancier antérieur inscrit aussi sur d’autres immeubles, et qui ne viendrait par suite pas en ordre utile, soit de droit déclaré subrogé dans l’hypothèque qui appartenait au créancier satisfait. Le même droit de subrogation, le Code reconnaît aux créanciers perdants en conséquence de cette subrogation, et aux créanciers perdant pour cause de privilège spécial sur les immeubles accordé à l'Etat.

C’est ainsi, qu'ayant posé ce principe, le Code dispose que le créancier subrogé de droit en vertu de cette disposition aura la faculté de faire opérer la mention de la subrogation visée par l’art. 1994 afin d'exercer l’action hypothécaire sur les immeubles grevés par son hypothèque ainsi subrogée et d’être préféré aux créanciers postérieurs à sa propre inscription (2).

L'art. 2087 en outre dispose que le créancier ayant hypothèque sur plusieurs immeubles, à partir de la notification qui lui est faite par l'acquéreur qui veut purger, et à partir de la notification du placard de vente au cas d’expropriation forcée, ne peut pas sous peine de dommages-intérêts renoncer à son hypothèque sur un de ces immeubles ni s'abstenir volontairement de demander collation dans la procédure d'ordre, dans le but de favoriser un créancier au détriment d’un autre créancier antérieurement inscrit.

SECTION II

Le mouvement réformateur et le régime actuel de la Loi du 30 décembre 1923

218. Historique du mouvement réformateur. — Le système du Code civil fut tout de suite jugé insuffisant par les auteurs, qui,

(DAV nes?

(2) Melucci, Sist. ipot.. pp. 213 et s., 1° éd. ; Pacifici. Ist., IIL pp. 539 et s. et Trattato dei privilegi e ipoteche, II, p. 442 ; Polacco, Una questione in materia di subringresso ipotecario, Temi ven., XI, 1886 ; Ferrarini, Una questione di subringresso ipotecario, Note dir. civ., 1898, pp. 23 et s. ; G.-P. Chironi, La subro-

gazione ipotecaria a favore del creditore perdente, Riv. Dir. Comm., 1918, pp. 477 ei 8. |

dans leurs critiques, ne cachèrent pas leur préférence pour le système des livres fonciers. Le problème fut posé à l’ordre du jour par la loi sur la réforme du cadastre du 1° mars 1886. Dans l'exposé des motifs du rapporteur M. Massedaglia on lisait en effet : « Le cadastre a pour effet principal de servir à une meilleure répartition de l'impôt, mais il n’a pas seulement cet objet attendu qu'il sert encore à beaucoup d’usages privés, qu’il est d’un grand avantage pour les propriétaires dans les transactions civiles et qu’il peut même devenir un titre faisant preuve. Par suite on a voulu prescrire, indépendamment de la délimitation, l’abornement des propriétés particulières avec le concours des propriétaires riverains, en remettant à une autre loi la détermination des effets juridiques du cadastre et les réformes qu'il conviendrait, en conséquence, d'introduire dans la législation civile. » D'après l’art. 1° de la loi, la révision du cadastre devait aussi servir de base à la constatation de la propriété. C'était inviter les juristes à étudier de près le problème de la concordance du cadastre et des livres relatant les actes relatifs à la propriété, et par conséquent, l'introduction du système des livres fonciers.

Dans cette voie s’engagèrent en effet les plus éminents juristes (1).

En 1892 le Ministre Bonacci nomma une commission qui fut présidée par M. Eula, et en 1897, le Ministre Gianturco nomma une autre commission composée entre autres, par MM. les professeurs Scialoja, Simoncelli et Mosca. Dans cette même année le Congrès juridique national de Naples inscrivit à l’ordre du jour la réforme du système de publicité des droits immobiliers et les trois rapports de MM. Ippolito Luzzati, Gaetano Cannada-Bartoli et Giacomo Venezian (2) se prononcèrent en faveur de l'introduction du système à force probante basé sur le c&dastre. Mais le Congrès après deux séances de discussions très vives, finit par se ranger à la proposition suspensive proposée par le Président, Sénateur Pessina. MM. Luzzati et Venezian ne se cachaient pas que la grande difficulté de la réforme consistait dans les obstacles de tous genres qui

(1) Gabba, Natura ed effetti della Trascrizione ; Gianturco Æ. Studi sulla Trascrizione, Naples, éd. Marghieri, 1890 ; Luzzati Trascrizione, Sugli effetti giuridici del catasto ; Lo Savio, Per la riforma dell’ordinamento Italiano, Naples, Marghieri, 1893.,

(2) IV° Congrès juridique national de Naples, 1897, vol. IT, Rapports, Naplez typographie, Tocco, 1897.

Manuez-Gismonni, Rég. publ. fonc. 2/

rendent difficile le premier établissement des livres fonciers en concordance avec le cadastre renouvelé. Ils n'ignoraient pas les etudes de la Commission française extraparlementaire du cadastre, qui avait posé, nous l'avons vu, la règle fondamentale de procéder à la constitution des livres fonciers dans chaque commune par voie de mesure générale et obligatoire et non suivant une gradation réglée par les options de propriétaires, au moyen d’un procédé d’immatriculation.

MM. Luszati et Venezian proposèrent, au contraire, un système différent. Mais tandis que M. Luzzati proposait de baser la transition du régime ancien au nouveau sur la prescription cadastrale de dix ans, M. Venezian faisait remarquer que l’usucapion décennale basée sur la déclaration cadastrale pure et simple aurait amené à admettre qu'on puisse créer à soi-même le titre pour l’usucapion. Il proposait, par suite, d’établir les livres fonciers sans leur attribuer d’autres effets que ceux des registres des transcriptions et des inscriptions, mais de façon, toutefois, que la publicité pût peu à peu acquérir la force probante à l’égard des tiers acquéreurs. C’est dans ce but qu’il proposa l'introduction immédiate des règles relatives à l’étendue de la publicité en laissant de côté le principe de légalité en ce qui concerne l’immatriculation au livre foncier et en en réservant l'application aux inscriptions successives. L’immatriculation eût laissé subsister toute revendication et toute opposition à l’égard de l’immatriculé et de ses ayants cause.

L'’immatriculation ne serait encore définitive par rapport à l’inscrit que sous les conditions requises actuellement pour la prescriptions de trente ans. Mais à l’égard des tiers acquéreurs de bonne foi à titre gratuit ou onéreux d’un droit réel sur les immeubles immatriculés du chef de la personne immatriculée, l’acquisition définitive du droit aurait lieu au moyen de la prescription de dix ans, indépendamment du droit de l’immatriculé. Le principe de légalité aurait joué son rôle à l’égard des publications d'actes successives à la première immatriculation. Vis-à-vis du tiers acquéreur de bonne foi à titre onéreux, en vertu du principe de légalité, les tiers acquéreurs de bonne foi seraient tout de suite à l’abri des causes d’anéantissement relatives à leur titre d'acquisition et aux titres antérieurs de leurs auteurs inscrits au livre foncier, à l’exception de l’immatriculation.

Seulement, par rapport à l’immatriculation, serait applicable le principe : resolulo jure dantis resolvitur jus accipientis. Toute

action d’anéantissement du droit acquis par les tiers cesserait au cas d’usucapion décennale d’un des inscrits.

Le livre foncier eût pu être établi par feuillets personnels dans les communes où la réfection du cadastre ne serait pas accomplie. La concordance entre les livres fonciers et le cadastre eût été assurée au moyen d'indication dans les feuillets personnels des données du cadastre : des répertoires réels auraient rendu la constatation de la condition juridique des immeubles indépendante des personnes des propriétaires. Une procédure supplémentaire de purge eût permis aux propriétaires d'assurer d'avance à leurs droits la sûreté des inscriptions pourvues de force probante rendant l’immatriculation définitive. Il ne s'agissait pas de faire dépendre de la libre volonté du propriétaire de poser leurs immeubles sous le nouveau régime en requérant l’immatriculation ou de les maintenir au contraire en dehors de l’action de la nouvelle législation. Loin de là les registres actuels devraient être fermés à un moment donné et à compter de ce jour, tout aliénateur devrait demander l’immatriculation provisoire au livre foncier du droit objet de l’aliénation.

Nous avons dit que le Congrès de Naples n’aboutit à aucune décision. Dans la Commission, présidée par le Sénateur Finali et par M. Luzzati, la divergence d'opinion entre les partisans de la réforme de la transcription et ceux de l'institution des livres fonciers éclata ouvertement et amena la majorité de la commission à se rallier à la thèse de M. Filomusi-Guelfi contre la proposition de: M. Ippolito Luzzati pour l'introduction des livres fonciers. En même temps, après les études très approfondies de MM. Mirabelli et Coviello (x), les auteurs s’orientèrent décidément dans le sens de la simple réforme de la transcription. C’est ainsi que ie gouvernement déposa sur le bureau de la Chambre dans la séance du 9. février 1905, un projet de loi, dont le titre premier (art. 1-18) était relatif à la réforme de la transcription. Ce titre, séparé du reste du projet, examiné par la Commission parlementaire, fut discuté et approuvé par la Chambre le 3 avril 1906. Le rapport de M. Gianturco et son discours à la Chambre doivent être rangés dans les plus profondes et claires études du problème. Cette loi ne vint cependant pas au Sénat : mais le Garde des Sceaux M. Scialoja dans

(1) Mirabelli, Dei miglioramenti da doversi arrecare al sistema della trascrizionc. Naples, 1895 ; Coviello, Osservazione sulla riforma della publicità immobiliare,

Naples.

la séance du 3 mars 1910, présenta au Sénat un autre projet de loi analogue au précédent, mais beaucoup plus complet (1), qui ne vint pas en discussion. Ge projet fut examiné et amendé par la Commission de l'après-guerre (2), et forme à présent la base des études du Comité spécial pour la réforme de la transcription au sein de la Commission pour la réforme du Code civil.

219. La réforme opérée pendant la guerre. La Loi du 30 décembre 1923. — Mais, au demeurant, ce qui ne fut pas fait par le Parlement avant la guerre, fut réalisé par le Gouvernement pendant la guerre ; mais, comme il est arrivé très souvent dans la législation de guerre, d’une manière imparfaite et, ce qui pis est, dans un but presque seulement fiscal. Si l’empiètement des lois fiscales sur le domaine du droit privé est toujours fâcheux, il l’est d'autant plus dans une matière en qui la crainte des droits, taxes et frais, a toujours formé le principal obstacle au désir d'étendre la publicité, la déclaration formelle d’exemption de tout droit n'ayant pas été jugée suffisante garantie contre les exigences et les appétits du fisc. :

Que dire d’une réforme, qui a eu, au contraire, comme but principal de créer de nouvelles ressources au trésor ?

Les décrets-lois du 9 novembre 1916, n° 1525, al. 4, et 6 janvier 1918, n° 135 ont assujetti à la transcription les partages d’immeubles et d’autres droits susceptibles d’hypothèque en appliquant à ces actes les dispositions de l’art. 1932 et de l’art. 1314 Cod. civ. qui exige ad substantiam l'acte écrit et ils ont rendu obligatoire. la transcription des actes énoncés dans les cinq premiers numéros de l’art. 1314 aux soins du notaire et des jugements énoncés aux numéros 4, 7, 8 de l’art. 1932 et à l’art. 894 Cod. civ. aux soins du greffier, dans un délai de trente jours sous peine d'amende.

Successivement le décret-loi du 21 avril 1918, n° 595 a ajouté les mutations immobilières par testament, les actes de constitution de dot, la convention matrimoniale qui stipule la communauté entre les époux, les commandements et les séquestres signifiés pour interrompre la prescription (art. 2125 Cod. civ.), le séquestre gouvernemental des biens des sujets ennemis, tout acte déclaratif de pro-

(1) Scialoja, Della Trascrizione, Disegno di Legge Atti Parl. légist., XXITI, sess. 1909-1910, stampato n° 177.

(2) Commissione del dopo guerra. Studi e proposte della prima sottocommissione Rome, 1920, pp. 230 et suiv.

priété ou d’autres droits sur les: immeubles. Le même décret a rendu obligatoire la transcription de tous les actes énoncés aux articles 1314, 1932, 1933 et a précisé l'obligation du greffier en spécifiant les jugements qu'il doit transmettre au conservateur dans un délai de trente jours, tandis que pour le notaire le délai a été fixé à 90 jours. Enfin, il a mis à la charge du demandeur ou de l’avoué, l’ebligation de mentionner en marge de l’acte, les demandes en annulation, résolution, rescision, révocation des actes concernant les immeubles. Un autre décret du 24 novembre 1919, n° 2163 a enfin assujetti à la transcription les mutations par décès ab intestat.

Ces différents décrets ainsi que ceux du 22 janvier 1922, n° 107, du 20 août 1923, n° 1802 et du 23 décembre 1923, n° 2772 ont été fondus dans la loi du 30 décembre 1923, n° 3272 sur les taxes hypothécaires, titre IIL, articles 17 à 23.

On peut ranger les actes assujettis à la transcription en sept catégories différentes

A. Première catégorie. — Actes d’aliénation, c’est-à-dire actes compotant transfert ou limitation du droit de propriété

1° tout acte entre vifs à titre gratuit ou à titre onéreux, translatif de propriété immobilière ou de droits réels susceptibles d’hypothèque, à l'exception des rentes sur l’Etat (art. 1932, 1°) ; y compris les actes de constitution de rente en perpétuel ou en viager (art. 1314-6 et 18 lettre À) ; We

2° tout acte entre vifs constitutif ou modificatif de servitude, d'usage, d'habitation, ou translatif de l’exercice du droit d’usufruit fart. 1932-2) ;

3° tout acte entre vifs portant renonciation à ces mêmes droits (art. 1932-3) ;

4° tout jugement d’adjudication de propriété immobilière ou de droits réels susceptibles d’hypothèque (1) autre que celui rendu au profit du tiers détenteur qui a entamé la procédure de purge (art. 1932-4) (2) ;

(4) V. art. 685 C. pr. civ. qui charge le greffier d’y procéder dans le délai de 10 jours sous peine d’amende qui peut s’élever à 1.000 lires, et de dommagesintérêts. L'art. 1932-4 (cité au n° 203) ajoutait une limitation qui est abrogée à la suite des dispositions nouvelles qui ont assujetti à la transeription les partages

à immeubles.

(2) Art, 2050 C, civ. it,

37h LE RÉGIME DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE DANS LES PROJETS

5° tout acte spécialement visé par la loi comme devant être passé par écrit et non compris dans les premiers sept numéros de l’art. 1314 (art. 1314, n° 8 et art. 18, lettra a) (x).

6° tout jugement qui déclare l’existence ou la modification de ces mêmes droits (art. 19, lettre b) (2).

7° tout acte portant affranchissement du droit d’emphytéose (art. 18, lettre b) (v. n° 223) (3).

B. Deuxième catégorie: Mutations par décès. — Doivent être transcrits * 1° Les testaments et les procès-verbaux de dépôt de testaments olographes ou d'ouverture ou publication des testaments secrets, et les actes constatant la qualité d’héritier ou de légataire

ou contenant des dispositions relatives à des immeubles (art. 18, lettre c) ; entre autres les certificats de déclaration de succession ab intestat relative à des immeubles ou à des droits susceptibles d’hypothèque (4), les jugements constatant la qualité d’héritier ou de légataire d’immeubles, l’acceptation ou la renonciation de ou à la succession légitime ou testamentaire (art. 19, lettre c).

(1) Il s’agit d’actes qui seraient déjà soumis à la transcription comme actes translatifs : a) contrat de mariage (art, 1382). Le contrat de mariage scraït déjà assujetti à la transcription, lorsqu'il contient donation d’immeubles faite par des tiers aux époux ou par un époux à l’autre, constitution de dot faite par un tiers ou par la femme à soi-même d’un immeuble estimé avec déclaration expresse que la constitution transporte la propriété au mari, ou constitution de communauté de biens comprenant les immeubles ; b) l’acte d’exécution du jugement de séparation de la dot des biens du mari (art. 1419) ; c) l’acte écrit duquel résulte la constitution d’un consortium pour l’usage de l’eau, ete, (art. 657).

(2) Pour les jugements prononçant la nullité, résolution, rescision, révocation, reste en vigueur, l’art. 1934 relatif à la mention en marge (art. 19, lettre b), qui doit être opérée par les avoués.

(8) L'obligation d’opérer la transcription est imposée, sous peine d’amende, aux notaires quant aux actes par eux dressés ou authentiqués dans un délai de 90 jours et aux greffiers quant aux jugements dans le délai, en général, de 30 jours de leur publication (art. 18, 19, 21 et 22). Quant aux demandes et autres actes nous donnerons après des précisions.

(4) L'art. 2 du décret-loi 24 novembre 1919, n° 2163, ajoutait : pourvu que la valeur des différentes portions héréditaires dépasse les 100 lires, maïs cette limitation ne figure pas dans le texte unique de la loi du 30 décembre 1923. Le receveur de l’enregistrement doit rédiger ce certificat de déclaration de succession et le transmettre au Conservateur des hypothèques dans le délai de 30 jours à compter du pairment des droits, avec les deux notes pour la transcription, rédigées par les parties, ou, à défaut, par lui-même, sous peine d’amende (art. 17).

C. Troisième catégorie. — Actes comportant une considérable diminution du droit de jouissance, sans toutefois comporter une limitation réelle, assimilés dans leurs effets aux actes d’aliénation:

1° les baux d'immeubles d’une durée de plus de neuf années (art. 1932-5) ; les contrats de société ayant pour objet des immeubles d'une durée de plus de neuf années ou interminée (art. 1932-6) ; tous actes ou jugements constatant quittance ou cession d’une somme équivalente à plus de trois années de loyers ou fermages non échus (art. 1932-7) ; 4° les actes de constitution de dot sur les immeubles de la femme (art. 18 lettre b) : 5° les actes de stipulation de la communauté de biens entre époux (art. 18 lettre b) (x): 6) tous jugements qui déclarent l'existence ou la modification des actes et droits ci-dessus énoncés (art. 19, lettre b) ;

D. Quatrième catégorie. — Tout acte entre vifs déclaratifs de propriété d'immeubles, d’'emphytéose, d’usufruit, d'usage ou d’habitation ou de servitude (art. 18 lettre b), c’est-à-dire

1° partage d'immeubles ou de droits susceptibles d’hypothèques:

2° jugements d'homologation du procès-verbal de formation des lots dans le partage judiciaire de ces biens, visés par l’art. 894, Cod. pr. civ. (art. 19, lettre a) ;

3° tout acte récognitif de servitude émanant du propriétaire du fonds asservi, qui, suivant l’art. 634 Cod. civ. (v. art. 695 C. civ. français) est le seul titre qui puisse remplacer le titre constitutif de la servitude à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription ;

4° toute transaction sur des droits réels immobiliers (art. 18 lettre a, art. 1314-7 et 18, lettre b) ;

5° tout jugement qui déclare l’existence ou la modification des actes ou droits ci-dessus énoncés (art. 19, lettre b).

E. Cinquième catégorie. — Actes tendant à modifier les droits réels immobiliers

1° toute demande en révocation, rescision, résolution visée par les articles 1080 (révocation de donations pou cause d’inexécution des charges), 1088 (révocation des donations pour cause d’ingratitude, pour survenance d'enfant), 1235 (révocation paulienne), 1308 (rescision de la vente et du partage pour cause de lésion), 1511

(1) La transeription des actes énoncés aux n°° 4 et 5 doit être opérée aussi aux bureaux des hypothèques du lieu de la célébration du mariage.

(résolution de la vente d'immeubles pour cause d’inexécution des obligations de l'acheteur), :533 (résolution de l'échange pour cause d’éviction possible ou arrivée, art. 1531 et 1552) (v. art. 1074 et 1705 Cod. civ. français), 1787 (résolution de la constitution de rente perpétuelle pour inexécution des charges du débiteur) (1). La transcription de ces demandes ainsi que de celles que nous allons énoncer sera mentionnée en marge de la transcription de l’acte d’aliénation sous peine d'amende, aux soins du demandeur ou de l’avoué (art. 1933-38 et aliéna et art. 20). Tout jugement prononçant la nullité, résolution, rescision, révocation d’un acte transcrit doit être mentionné en marge de la transcription de l’acte aux soins de l’avoué (art. 1934). Cette même.mention a lieu pour les jugements relatifs à des actes non assujettis à la transcription par le Code civil, mais assujettis à la transcription par les nouvelles règles: constitution de dot, testaments, actes déclaratifs, etc... (art. 19 lettre b) ;

2° les demandes qui contestent les acquisitions à cause de mort : a) demande en pétition d’hérédité et demande en délivrance’ de la chose léguée ; b) demande en nullité du testament (art. 19 lettres d et e) ;:

3° demande en nullité du partage (art. 19 lettre e) ;

4° demande en réduction des dispositions testamentaires et des donations (art. 19 lettre f) ;

5° demandes en nullité et en déclaration de simulation des contrats (art. 19 lettre g) ;

6° demandes en revendication de la propriété ou des droits réels de jouissance (art. 19 lettre h).

F. Sixième catégorie. — Actes et demandes qui interrompent la prescription de la propriété ou d’autres droits immobiliers :

1° les commandements et les actes de sequetre signifiés à celui

(1) Ces demandes sont celles énoncées déjà dans le système du Code civil. Suivant la lettre de la loi du 30 déc. 1923, l’obligation d’en opérer la transcription incomberait à l’huissier dans un délai de 90 jours, tandis qu’en ce qui concerne les autres demandes énoncées aux n°° 2° à 6° du texte la loi en chargerait les greffiers dans un délai de 30 jours à partir de leur présentation. Mais la rédaction obseure des art. 18 et 19 prête à controverse et on a soutenu que l’obligation incombe toujours

à l’huissier ou toujours au greffier, En pratique la transcription est opérée par l’avoué, |

qu'on veut empêcher de prescrire (art, 18, lettre d, art. 215 GC. civ. (v. art. 2244 C. civ. fr.) :

2° demandes en vertu desquelles la prescription est interrompue (art. 19 lettre i) (x).

G. Septième catégorie — Actes comportant une limitation à la faculté de disposer des biens

1° commandement dans la procédure de saisie immobilière (art. 1933-1°) ;

2° acceptation sous bénéfice d'inventaire (art. 1933-2°, 995) ;

3° le séquestre d'immeuble au sens de l’ari. 1895 n° 1 C. civ. (v. art. 1961 C. civ. fr.), d'immeuble, c’est-à-dire, dont la propriété ou la possession est litigieuse entre deux ou plusieurs personnes Ou pour lesquels il y ait un danger d’aliénation ou détérioration (art. 19 lettre 1) ;

4° les actes de séquestre de maisons de commerce de sujets ennemis ordonnés par décret préfectoral (art. 18 lettre d; art. 5 du décret du 8 août 1916, n° 961) ;

5° les actes de séquestre des biens des sujeis ennemis (art. 18 lettre d ; art. 5 du décret du 18 janvier 1918, n° 36) (2).

220. Appréciation critique. L'absence de réglementation des effets de la transcription. Le système de la jurisprudence. — Si on a réalisé un large système de publicité des actes concernant la propriété et les autres droits immobiliers (3), il importe de remarquer que le défaut très grave du système est le manque absolu de dispositions concernant les effets de la transcription des nouveaux actes et la sanction civile de l’inobservation de la formalité. La question a immédiatement partagé la doctrine et la jurisprudence

(1) Quoique ces articles 18 et 19 ne rappellent que l’art. 2125 on doit considérer assujettis à la transcription aussi la demande et l’acte interruptif visés par les articles 2136 et 2129 (art. 2248 C. civ. fr.). Les actes dont au n° 1° doivent être transcrits par l’huissier, ceux visés par le n° 2°, par le greffier, sauf controverse.

(2) La constitution du lien dotal sur les immeubles de la femme (art. 18 lettre b) est un acte qui emporte uné limitation au droit de disposer. Nous l’avons déjà indiqué dans la troisième catégorie.

L’art. 29 du texte unique, 9 juin 1898, n° 875, annexe A, visait aussi l’avis de constitution en demeure au contribuable pour le paiement de l’impôt sur les bénéfices de guerre, :

(3) Restent en dehors les actes sous seings privés dont les signatures n’ont pas été authentiquées par-devant notaire; et les actes dressés à l’étranger par les Consuls ne sont pas assujettis obligatoirement à la transcription.

et seulement tout récemment un arrêt de la Cassation, toutes chambres réunies, a posé les principes fondamentaux pour la solution des problèmes très graves naissant de ce défaut, sans toutefois résoudre toutes les nombreuses questions qui continuent à partager les opinions des juristes et les arrêts des Cours.

Suivant une première opinion, les nouvelles dispositions législatives n'auraient qu’une portée fiscale, tandis que suivant une autre opinion, quoique édictées dans un but fiscal, auraient une portée indiscutable de droit substantiel. C’est cette dernière thèse qui a prévalu et qui a été nettement affirmée dans plusieurs arrêts et notamment dans l'arrêt cité de la Cassation, toutes chambres réunies (1). Mais, une fois posé le principe de lPeffet civil de la transcription il n’est pas aisé d’en tirer les conséquences dans les différents cas, où elle est édictée.

L'arrêt cité observe qu'il est facile de remarquer que les actes énoncés aux articles 17 et 18 de la loi de 1923 concernent des actes translatifs ou déclaratifs de droits, tandis que ceux de l’art. 19 concernent les demandes en justice que les greffiers et les huïssiers doivent faire transcrire, de sorte que grosso modo les premiers peuvent être rangés dans la catégorie des actes visés par l'art. 1932 du Code civil (2), pour lesquels l’art. 1942 édicte la

sanction de l'inopposabilité aux tiers, tandis que la deuxième.

catégorie d'actes rentre plus particulièrement dans la catégorie des actes énoncés à l’art. 193% du Code civil, pour qui la sanction n’est pas celle de l’art. 1942 mais celle spécialement indiquée dans . de particulières dispositions de loi (3).

Mais, encore, il s’agit de voir si à tous les actes qui peuvent rentrer dans la première catégorie on peut appliquer la sanction de l’inopposabilité de l’art. 1942 et si les effets des actes de la deuxième catégorie sont analogues à ceux établis par la loi en ce qui concerne les actes visés par l’art. 1933, ou bien si, tout en ne méconnaissant pas les effets civils de la nouvelle transcription, il ne faille faire des distinctions suivant la nature des différents actes, demandes et jugements.

(1) Cassazione, Sezioni Unite, 3 février 1931, Güur. It, I, 1. 139.

(2) Ceux-là visés par les articles 1 et 2 de la loi française de 1855.

(3) Toutefois il faut noter que l’art. 18 et non l’art, 19 rappelle l’art. 1933 du C. civ. relatif à certaines demandes, sans, par ailleurs, rien changer à cette disposition.

pes

C'est à cette dernière conclusion qu’aboutit la Cassation, qui donne une claire solution de la question qu'elle était appelée à décider, mais elle laisse ouverte la question quant à plusieurs actes assujettis à la transcription. On peut d’abord admettre que les effets de l’art. 1942 soient étendus à la constitution de la communauté entre époux. Mais en ce qui concerne le partage. nonobstant l'extension implicite de l’art. 1942 faite par l’art. 17 de la loi de 1923 plusieurs auteurs pensent que le but de la transcription ne puisse pas être celui de déterminer la préférence entre plusieurs ayants cause du même aliénateur, mais seulement celui de donner au tiers qui ait acquis et conservé des droits sur les immeubles, la faculté de considérer comme non avenu le partage non transcrit. C’est la solution qui reconnaît la possibilité d’appliquer la sanction de l’inopposabilité tout en respectant la nature propre des actes déclaratifs, à laquelle nous nous sommes ralliés {r). Les mêmes auteurs pensent que l’effet de la transcription de la transaction ne peut être que celui de donner à ces mêmes tiers le droit de méconnaître la transcription postérieure de la transaction et de commencer ou poursuivre le procès dans le but de sauvegarder leurs droits (2).

En ce qui concerne les mutations à cause de mort on pense que la publicité ne puisse rien changer au principe que l'héritier ou le légataire est investi, au moment même du décès, de la propriété des biens du défunt et que la publicité ne puisse, par suite, jouer son rôle normal, ainsi que nous l’avons déjà montré (3).

On décide par conséquent que la transcription de la mutation par décès n'ait que l'utilité d'établir la généalogie des immeubles et qu’elle soit, en plus, une condition nécessaire pour la détermination de la qualité d’héritier apparent, sans toutefois procurer au successeur, dont le nom figure au registe, une attestation de cette qualité et sans ménager, par suite, aux contractants ave: lui, une protection contre la revendication d’un héritier ou légataire préférable.

(1) V. n° 143. Dans ce sens, L. Coviello, Rivista di diritto civile, 1916, p. 745 : Ramponi, Atti Academia Scienze Bologna, Série IT, vol, IT, 1917-1918, vol. IIT, 1918-1919, pp. 9 et s.; Contra, dans le sens de l’application intégrale de l’art. 1942, De Ruggiero, Istituzioni, Messina, ed. Principato, t. I, p. 605, note ; mais cet auteur reconnaît la force de la thèse adversaire.

(8) V. n° 16, 147 et s. V.F. Amici, La trascrizione degli atti di ultima volonté, Rollandino, 1918, p. 370.

La prescription acquisivite de dix ans de l’art. 2137 Cod. civ. serait applicable même au cas de transcription d’une acquisition à cause de mort. En effet, l’aït. 2137 à la différence du correspondant art. 2265 du Cod. civ. français, exige la transcription du titre.

En outre, l'héritier et le légataire ne pourront disposer de l’immeuble acquis à cause de mort sans avoir transcrit au préalable la mutation même. |

Mais on conçoit que toute conclusion est contestable dans le silence de la loi.

En ce qui concerne la publicité de l’autre catégorie d’actes et particulièrement des demandes en justice, suivant une première opinion, suivie d’abord par la jurisprudence, l'effet de la transcription des nouvelles demandes serait réglé par le principe que les acquisitions des tiers antérieures à la publication de la demande, seraient sauvegardées, tandis qu’elles seraient atteintes par l’anéantissement au cas où ces acquisitions fussent transcrites postérieurement à la trancription de la demande.

Suivant cette thèse les demandes en revendication, en pétition d’hérédité, en délivrance de la chose léguée, en nullité ou annulation, en simulation de contrats ou en nullité de testaments, en réduction, devraient s'arrêter devant un tiers acquéreur qui ait transcrit son titre avant la transcription de ces mêmes demandes.

Une acquisition a non domino serait considérée valable, par la simple vertu de la transcription, même au cas de mauvaise foi du tiers. Cette réforme aurait, par suite, abrogé l’art. 434 Code civil, qui admet la revendication à l’égard de tout possesseur ou détenteur ; l’art. 2137 Code civil qui exige pour la prescription acquisitive par dix ans, un juste titre dûment transcrit, la bonne foi et une possession décennale ; l’art. 993 Code civil : lorsque le tiers a transcrit son titre ne serait plus recevable contre lui ni la pétition d’hérédité, ni l’action en nullité de testament, sans qu'il y ait lieu de distinguer entre titre onéreux et titre gratuit, bonne ou mauvaise foi ; l’art. 1319 Code civil : la Doctrine dominante en Italie juge inopposable la simulation au tiers de bonne foi : suivant la thèse en question même le tiers de mauvaise foi qui ait transcrit serait à l’abri de toute atteinte d’action en simulation ; l'art. 1096 qui vise l’action en réduction des donations. En un mot, la loi de 1923 aurait institué le système de la force probante sans introduire le principe de légalité. Néanmoins, cette thèse a

été acceptée par l'arrêt du 24 avril 1929 de la r” Section de la Cassation (1) concernant une demande en nullité. Contre cet arrèt décida toutefois, dans la même cause, la Cour d’appel de Rome (2) et son arrêt fut confirmé par la Cour de Cassation jugeant à sections réunies (3).

Tout en jugeant que les nouvelles dispositions comportent des effets civils, la Cour Suprême a décidé que les effets de La transcription des nouvelles demandes ne peuvent pas être les effets spéciaux édictés par le Code civil par rapport aux demandes énoncées à l’art. 1933. Il s'ensuit que la transcription des nouvelles demandes est exigée à l'instar de la loi belge, sans que la loi italienne connaisse toutefois les sanctions de cette loi (4).

La transcription de la demande en délivrance de l’immeuble, en exécution d’une convention passée par acte sous seing privé, donne lieu à une question toute particulière. Certains auteurs observent que cette demande n’est pas visée par l’art. 19 de la loi de 1923 parce que l’action de l'acquéreur contre l’aliénateur, tendant à la reconnaissance de l’effet translatif de la convention ou à en obtenir l'exécution ne peut pas être considérée une action réelle en revendication, mais elle est une action de nature personnelle (5).

Tout en admettant que cette demande doive être transcrite, la transcription, suivant lesdits auteurs, n’aurait pas un effet forclusif à l’encontre d’une transcription d’un acte d’acquisition du chef du même aliénateur en faveur d’un deuxième acquéreur (6). Mais la jurisprudence la plus récente est allée dans une direction contraire (7).

Ces derniers arrêts ont jugé que s’il est vrai que la transcription

(1) Cass., Rome, 1 Section, Quesada-Turra, Foro It., 1929, 1233, avec note de L. Coviello.

(2) Rome, 10 juin 1930, Giur. It., 1930, IT, 428.

(3) Cass., Sezioni Unite, 3 février 1931, Güur., It., 1931, I, 1, 139.

(4) V. n° 204 in fine,

(5) La domanda di revindica e la sua trascrizione. L. Coviello, note à l’arrêt du 17 avril 1928 de la 2° section de la Cassation en sens contraire,

(6) Dans ce sens, Cass., Rome, 21 juin 1923, Güur. It., 1923, T, 1, 886 ; Aquila, 25 avril 1922, Güur. It., I, 2, 275 ; Milano, 22 janvier 1926, Giur. It., 1927, I, 2, 500 avec note contraire de Galli ; Milano, 7 mai 1926, Temi Lombarda, 706.

(7) Appel, Rome, 31 mars 1925, Floro It., I, 321 ; Cass., Rome, 28 avril 1928, Toro It., I, 440 et Riv. di dir. civ., 1928, p. 306 avec note en faveur de A. Ascoli ; Cass., Rome, 17 avril 1928, Foro It., 1928, I, 927 et 23 juillet 1928, Rep. 1928, Franser., n° 30, et Riv. dir. pr. civ. 1930, 3 avec note de A. Sorrentino,

n’a pas la vertu dé consolider l'acquisition, la transcription de la demande, contenant en soi-même la transcription d’un acte d’acquisition, à le pouvoir d’instituer le conflit entre l'acquéreur en vertu de cet acte et un autre acquéreur qui aurait transcrit son titre postérieurement à la publicié de la demande. Dès lors, ce ne serait pas la transcription de la demande, mais la publicité indirecte de l'acte d'acquisition sur qui la demande est fondée, qui aurait la vertu de rendre opposable cette acquisition aux tiers.

Il s'ensuit que s’il s'agit d’une action en revendication fondée non pas sur un contrat mais sur un droit de propriété valable adversus ommes les acquisitions antérieures même transcrites avant la transcription de la demande en revendication tombent justement parce que la transcription ne consolide pas les droits acquis à non domino et ne valide pas les droits entachés de vices. La transcription-notice de la demande en exécution du contrat ou en délivrance de l’immeuble équivaut au contraire publication de l'acte d'acquisition valable entre les parties et, par suite de la publication indirecte, aussi à l’égard des tiers.

Il est vrai que cette jurisprudence ajoute quelque chose à la loi, qui est muette, mais on peut accepter cette solution qui n’est pas étayée sur l'interprétation analogique de l’art. 1933, C. civ. (x).

En ce qui concerne les demandes en pétition d’hérédité et en nullité de testament, l'effet de leur acceptation par le jugement devrait être celui de faire tomber toutes les acquisitions du chef de l'héritier apparent, même transcrites avant la transcription de la demande, en tant qu'acquisition a non domino. Mais on sait que l’art. 933 C. civ. italien respecte les actes de disposition consentis par l’héritier apparent à titre onéreux à des tiers de bonne foi. ù

Il y a lieu de se demander si la transcription de la demande aura l'effet d'empêcher les acquisitions postérieures de bonne foi. Dans ce sens s’est prononcée la jurisprudence (2), acceptée par une partie de la Doctrine. Cette décision en ce qu’elle est fondée sur l’interprétation analogique de l’art 1933 prête à la critique (3), mais il nous semble que cette solution soit néanmoins acceptable parce

(1) En ce sens Ascoli, Rivista di dir. civ., 1928, pp..306 et s.

(2) Appel Rome, 30 mars 1925, Foro It., 1925, 321 ; Cass., Rome, 29 décembre 1923, Foro 'It., 1924.1.214 avec note de Butera.

(3) Ascoli, Rivista di diritto civile, 1926, p. 595 et 1928, pp. 306 et s. ; Ferrara, Riv. di diritto comm., 1928, p. 632.

le 'ÉATOR

Tr a 2 50:

que la nature même de la transcription-notice est celle de constituer une présomption absolue, juris et de jure, de connaissance de la demande en pétition ou en nullité du testament, et de subordonner, par suite, à l'issue du procès, l'efficacité des acqui-

Sitions postérieures à la transcription de la demande (1).

Il est vrai, comme observe M. Ascoli, qu’il ne s’agit pas de transcrire, avec ces demandes en pétition d’hérédité et en nullité du testament, une précédente aliénation valable, de sorte qu’on ne peut pas parler de conflit entre plusieurs titres, dont un n'aurait pas été transcrit pour défaut de forme, comme dans l’hypothèse de la demande en exécution d’un contrat passé par acte sous seing privé non authentiqué ; mais il nous semble que la solution de l’opposabilité puisse être acceptée pour un autre ordre de raison. Au cas de pétition d’hérédité ou de nullité de testament, la loi (art. 933 GC. civ.) a déjà écarté le principe resolulo jure danlis resolvitur jus accipientis, comme au cas de l’action paulienne.

Dans ce dernier cas, la transcription de la demande, comme nous l’avons déjà observé (2), au lieu de limiter l'application de ce principe, en fait application par exception, aux tiers, indépendamment de la mauvaise foi, si leur acquisition est postérieure à la transcription de la demande, dans le sens que la transcription de la demande vaut notice, et, par suite, présomption de connaissance à l’égard des tiers. C’est le seul rôle pour lequel la transcription est édictée et qui est la conséquence logique de la nature de cette publication. Dès lors, ces mêmes effets doivent être reconnus à la demande en pétition d’hérédité et en nullité des testaments. L'interprétation analogique de l’art. 1933 n’est pas possible à l’égard des actions en revendications et en nullité parce que ces demandes ne sont pas réglées par les mêmes principes de celles visées par cet article. Mais elle est logique et s’impose au cas qui nous intéresse à cause de l'identité de la nature de l’action en pétition d’hérédité, telle qu'elle résulte de l’article 933 limitatif de ces effets, et de l’action paulienne visée, en ce qui concerne les effets de la transcription, par l’art. 1933: L’argument d’analogie en un mot n’est pas tiré de l’art.. 1933 d’une manière générale

(1) Dans ce sens, Ramponi dans les notes citées, et Butera dans la note citée. M. Ascoli, qui accepte la thèse de l’opposabilité de la transcription de la demande en délivrance .d’immeuble basée sur un contrat, n’accepte pas cette solution en ce aui concerne les demandes en pétition d’hérédité.

38h LE RÉGIME DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE DANS LES PROJETS

mais de la réglementation particulière de l’action paulienne. Cette solution s’harmonise avec l'opinion qui considère la trasncription des mutations par décès, une condition de la détermination de la qualité d’héritier : la transcription de la demande en pétition d'hérédité, en nullité de testament, rendraient impossible l’existence de la qualité d’héritier apparent (1).

SECTION III

Les projets de Réforme

021. Examens des projets Gianturco, Scialoja et du Comité pour la réforme du Code civil italien. Généralités. — Si l’on considere les graves questions que soulève le défaut absolu de dispositions concernant l'effet civil de la transcription, on conçoit aisément que la réforme de la transcription soit restée à l’ordre du jour nonobstant la loi du 3a décembre 1923.

Il nous faut par conséquent examiner les projets de réforme que nous avons mentionnées, et exposer les principes directeurs suivis par le Comité pour la réforme de la transcription nommé au sein de la Commission pour la réforme du Code civil. Les travaux de ce Comité n’ont pas encore été rendus publics et nous devons les renseignements que nous sommes à même de donner à la courtoisie d’un des éminents juristes qui composent le comité, M. Roberto de Ruggiero.

229, Sanctions de l'obligation de transcrire. Le principe relatif et le principe absolu de la transcription. Effets de la transcription. — Dans le but d’assurer d’une manière indirecte l’accomplissement de la transcription, les projets Gianturco et Scialoja avaient examiné, pour le rejeter, le principe relatif de la publicité, suivant qui nul ne peut transcrire ou inscrire sans justifier au conservateur que le titre du disposant est lui-même transcrit, de crainte de faire sortir le conservateur de son rôle passif et aussi en raison de la conséquence fâcheuse qu'on pourrait en tirer en décidant que le tiers qui n’a pas transcrit est à l’abri des inscriptions des hypothèques légales et judiciaires (1), ainsi que du commandement

(1) V. sur toutes ces questions : G. Scarpello, Cire. Güur., 1930, pp. 25, 199, 280; G. Gorla, Riv. dir. civ., 1930 ,p. 205; Temi Lomb., 1931, p. 209; F. Viani, Foro lig., 1930, p. 150 ; ©. Losana, Rotlandino, 1931, p. 193.

(2) V. la solution de cet inconvénient par la Société d'Etudes législatives n° 194, +

immobilier. Dès lors les projets Gianturco et Scialoja (art. ro) permettaient la transcription sans justifier de la transcription du titre du disposant ; mais en même temps ils disposaient que dans le cas où un acte d'acquisition est assujetti à transcription, les successives transcriptions et inscriptions contre l'acquéreur n'auraient point d'effet à défaut de la transcription de l'acte d'acquisition. Ils subordonnaient l'efficacité de la publicité des dispositions accomplies par un acquéreur de droits assujettis à transcription à l'existence de la transcription en faveur de son acte d'acquisition. Cette publicité avait effet rétroactif et elle consolidait la transcription du titre d'acquisition. Ce principe est déjà en vigueur pour les actes d'acquisition entre vifs : il était étendu aux actes déclaratifs et aux acquisitions à cause de mort. Le principe de la continuité des transcriptions n’était ainsi réalisé qu'en partie. Le Comité pour la réforme de la transcription de la Commission pour la réforme du Code civil semble vouloir s'éloigner cependant de ces projets pour proposer l'introduction non seulement du principe relatif de la publicité, mais aussi du principe absolu de la publicité qui fait dépendre de la transcription le transfert des: droits réels même entre les parties (1), sans accepter cependant le principe de la force probante ou de la foi publique, qui exigerait, comme nous l’avons montré, l'introduction du principe de légalité. Resteraient, par suite, abrogées les dispositions des art. 710, 1062, 1125 et 1148 du Code civil, qui consacrent le principe du transfert de la propriété par simple consentement. De même seraient abrogés les articles 2015 et 2041 qui supposent un acquéreur qui n’a pas transcrit son titre. Le nouveau principe abrogerait de même la règle que - la transcription une fois opérée profite à toutes personnes ayant intérêt (art. 1941 GC. civ. et 28 du projet Scialoja) ainsi que la règle que le défaut de transcription ne peut pas être opposé par ceux qui sont chargés de faire faire la transcription dans l'intérêt de leurs représentés ou administrés (art. 1944 GC. civ. et 29 du projet Scialoja).

La transcription pourrait être requise par toutes personnes ayant intérêt. [1 y a lieu d’ajouter que le principe absolu de la transcription trouverait application seulement quant aux actes translatifs : en ce qui concerne les baux et les cessions de loyers non

(1) La Société d'Etudes législatives s’était prononcée dans ce sens le 4 janvier 1928.

Manuez-Gismonpr, Rég. publ. fonc. 25

échus, resterait en vigueur la sanction de l’inopposabilité aux tiers qui ont acquis et conservés des droits sur l’ immeuble.

En outre, le principe absolu de la transcription ne jouerait pas quant aux actes déclaratifs (1). En cette matière et quant aux autres actes nouvellement assujettis à la transcription, le Comité pour la réforme de la transcription ne semble pas vouloir innover dans le système des projets Gianturco et Scialoja, qui, dans le but de ne pas laisser des doutes sur les effets de la trancription et de l’inobservation de la formalité, décidaient de ne pas édicter la sanction unique de l'inopposabilité, mais de réglementer expressément les effets de l’accomplissement et de l’inobservation de la publicité pour chaque catégorie d’actes, de jugements et de demandes, ainsi que nous allons le voir.

Le projet Gianturco proposait d'étendre l’inopposabilité à toutes personnes ayant intérêt ; mais le projet Scialoja s’en tenait au système actuel du Code civil italien.

Le Comité semble vouloir maintenir le système de la loi du 30 décembre 1923 quant à l’obligatoriété de la transcription à la charge des notaires, huissiers et avoués, sous peine d’amende, mais le délai serait uniformément de trente jours.

Une sanction spéciale compléterait le principe relatif de la transcription, au cas de résolution, annulation, révocation, rescision d’un acte transcrit. La personne qui a obtenu l’annulation, etc... ne pourrait pas disposer de l’immeuble rentré dans son patrimoine avant d’avoir publié l’annulation, la résolution, etc.

223. Etendue de la transcription. Actes translatifs et constitutifs. —- Quant à l'étendue de la transcription, tout d’abord, le projet Scialoja fait application de la publicité dans les cas où l'art. 1932 Cod: civ. laisse place à des doutes : sont assujettis à transcription : l'abandon des biens de la succession de la part de l'héritier bénéficiaire lorsque dans la succession il y a des immeubles (art. 968 Cod. civ.) ; les actes portant abandon de la mitoyenneté en vertu de l’art. 561 Cod. civ. (2), abandon du fonds assujetti à servitude en vertu de l’art, 643 (3), abandon de la copropriété en vertu de

(1) Il importe de rappeler que le projet de la Commission extraparlementaire du cadastre, tout en respectant le caractère déclaratif) du partage, étendait à cet acte, ainsi qu’à tous les actes déclaratifs, le principe absolu de la publicité, v. n° 119,

(2) V. art. 656, Cod. civ. français : v. n° 21.

(3) V. art. 699, Cod. civil français ; v. n° 21,

0 : g A * j LÉGISLATIFS DE RÉFORME EN FRANCE ET EN ITALIE 387

l'art. 676 Cod. civ. au cas où ces abandons résultent d'acte écrit. La transcription est établie dans l'intérêt de celui en faveur de qui l'abandon a eu lieu, et à défaut d'acte écrit, il pourra faire transcrire le jugement. De même, le projet Scialoja assujettit à la trans- Cription les actes en vertu desquels l'emphytéote obtient l’affranchissement où le bailleur emphytéotique la dévolution de l'héritage emphytéotique. Si l'affranchissement ou la dévolution sont prononcés par jugement, c'est ce dernier qui doit être transcrit. Il s’agit d'actes unilatéraux comportant le transfert d’un droit susceptible d'hypothèque, qu'il intéresse de faire connaître aux tiers et à défaut de publicité duquel il ne doit pas être possible de disposer du droit acquis avec toute efficacité. Dans le droit italien l’emphytéote peut toujours affranchir l'héritage au sens de l’art. 1567 du Code civil. Le bailleur peut de son côté demander la dévolution ou résolution aux conditions énoncées à l’art. 1565 (art. 5, $ 1, 2, 3 de la loi 25 juin 1922).

Il y a lieu d'observer que suivant l’art. 1567, du Code civil au cas de dévolution, les hypothèques inscrites du chef de l'emphytéote sont résolues et transportées sur le prix dû pour les améliorations (1), au cas d’affranchissement les hypothèques inscrites du chef du bailleur, se transportent sur le prix dû pour l’affranchissement. De ces dispositions ressort le caractère rétroactif de la dévolution et de l’affranchissement. Suivant le projet Scialoja le bailleur devrait au contraire respecter les droits concédés par l'emphytéote et publiés avant la transcription de la dévolution et l'emphytéote devrait respecter tous les droits concédés par le bailleur jusqu'à la transcription de l’affranchissement. Dès lors, la Commission de l’après-guerre n’accepta pas la sanction du projet Scialoja et décida d'exiger seulement la mention en marge à l'exemple des autres causes d’anéantissement. Mais la loi du 11 juin 1925 n° 998 exige à présent la transcription de l'acte d’affranchissement et de la demande en justice sous la sanction de l’inopposabilité aux tiers (et non seulement aux tiers visés par l’art. 1942 du Code civil), et la mention en marge du jugement. Si antérieurement à la demande et au moment de la transcription de l'acte d’affranchissement, résultent des inscriptions sur le droit du bailleur, le prix de l’affranchissement doit être déposé à la Caisse des dépôts et prêts.

(1) L'art. 1566 dispose en effet qu’au cas de résolution, l’emphytéote a droit à

une indemnité pour les améliorations.

Dès lors, le Comité pour la réforme de la transcription à jugé de devoir revenir sur la question. Il semble qu'il n’estime pas de devoir assujettir à la transcription la dévolution et l’affranchissement et qu’il se borne à exiger la mention en mârge de la dévolution et de l'affranchissement, sous la sanction de l’inopposabilité et à exiger la transcription de la demande en dévolution et de la demande, même extrajudiciaire, d’affranchissement avec les effets que nous indiquerons lorsque nous arriverons à ce sujet.

Enfin, il semble que le Comité proposera d'ajouter aux actes .translatifs, les actes constitutifs de la propriété, pour assurer la publicité des concessions ad aedijicandum, grâce auxquelles prend naissance une nouvelle propriété superficiaire.

224. Actes déclaratifs. — En étendant la transcription aux actes déclaratifs, les projets Gianturco et Scialoja ont soin de concilier la publicité avec le respect de la nature qui leur est propre. C’est ainsi que ces projets n’édictent pas tout court la sanction de l’inopposabilité aux tiers de crainte que celte sanction ne donne lieu à des doutes sur la nature déclarative de ses actes, mais ils établissent au contraire des dispositions particulières en vue d'éliminer les inconvénients qui peuvent dériver aux tiers, en raison de la nature déclarative de ces actes, faisant abstraction de la preuve de l'entente frauduleuse entre coparltageants et indépendamment de cette entente.

Tout d’abord le partage doit être fait par écrit et la transcription du partage est une condition de l'efficacité de la publication des acquisitions du chef du copartageant (art. 10, projet Scialoja). Nous rappelons que l'intérêt des tiers vient en considération dans deux hypothèses : pendant l'indivision et avant tout partage l’un des copropriétaires aliène ou hypothèque sa part indivise dans un immeuble ; ou bien après que le partage a eu lieu et l'immeuble a été attribué à un seul des copropriétaires, un autre des copropriétaires aliène ou hypothèque sa part indivise.

Nous savons que l’art. 680 (1) concède aux créanciers ou cessionnaires d'un copartageant le droit de s'opposer à ce qu’on procède

(1) Art. 882 Code civil français. L'art. 680 du Code civil italien diffère de l’art. 882 du Code civil français en ce que, au sens de l’art. 882 les créanciers ne peuvent attaquer un partage consommé, à moins qu’il n’y ait été procédé sans eux et au préjudice d’une opposition, qu’ils auraient formée, en écartant le moyen

hors de leur présence au partage pour éviter qu'il ne soit fait en fraude de leurs droits.

Or, les projets en question considèrent tout d'abord comme opposant celui qui a transcrit ou transcrit un acte du chef d’un cohéritier où copartageant, de sorte qu'il pourra attaquér un partage consommé hors de sa présence (1).

Les créanciers chirographaires reçoivent protection de ce que le projet impose d'autre part ia transcription de la demande judiciaire en partage et de l'acte d'opposition visé par l’art. 680 qui peut provoquer l'intervention des tiers intéressés. Les créanciers et cessionnaires ne pourront attaquer le partage consommé hors de leur présence à défaut de transcription de l'opposition antérieurement à la transcription de l'acte de partage ou de la demande en justice au cas de partage judiciaire. |

La publicité donnée à l'acte d'opposition élimine les inconvénients dérivant de la théorie jurisprudentielle suivant qui l'opposition vaut au profit du créancier saisie-arrêt (2).

De. plus, il intéresse que les tiers puissent compter sur la correspondance du partage au droit des cohéritiers au moment où l’indivision à pris naissance. Dès lors, les projets disposent que les rapports obligatoires entre cohéritiers ne puissent préjudicier à l'entité de leurs droits au moment où l’indivision a pris naissance.

Aucune raison de prélèvement en nature pour cause de créances procédant de l’indivision ne pourra être opposée aux tiers qui ont transcrit ou inscrit, sauf au cas de créances procédant d’une cause antérieure à l'indivision, ou bien au cas de rapport visé par l’art. roo1 du Code civil.

Dans le but de concilier, d’ailleurs, l’intérêt des ayants cause des cohéritiers avec ceux des copartageants, le projet Scialoja dispose, au cas où le partage attribue à l'un des copartageants des biens différents de ceux par lui grevés d’hypothèque, le transport des hypothèques sur les biens qui lui sont attribués. L’hypothèque originaire change d'objet, mais eile conserve son rang suivant la date répressif de l’action paulienne tendant à la révocation du partage frauduleux, tandis que l’art. 680 concède aussi l’action paulienne normale au cas de fraude.

On discute dans la doctrine italienne si l’action concédée par l’art. 680, outre l’action normale, puisse être considérée une action en révocation et on décide que non : elle ne doit pas être transcrite.

(1) C’est de notre avis l’effet qu’il faudrait attacher à l’inopposabilité v. n° 142. (2) V: n° 30.

de son inscription. À cette subrogation le projet pose des conditions: tout d’abord l’hypothèque doit être de nouveau inscrite dans un délai de 90 jours à compter de la transcription du partage, de sorte que l'effet de la publicité du partage restera suspendu, mais pendant un délai relativement court. Celui qui traite avec l’un des copartageants serait sûr qu’on ne pourra faire valoir sur les biens qui lui sont attribués des droits non publiés à son égard seulement après ledit délai.

D'autre part, la subrogation d’un objet différent ne doit pas augmenter la valeur de la garantie hypothécaire et le droit de préférence, dont est pourvu l’ayant cause d’un des copartageants, doit être maintenu dans les limites de la valeur qui est attribuée, dans le partage, à l'immeuble originairement hypothéqué.

Enfin, une dernière limitation est établie aux effets de cette subrogation : elle ne doit dans aucun cas assurer à l’ayant cause d’un des copartageants une position de préférence à l'encontre des ayants cause de tous, ni préjudice aux garanties auxquelles tous les copartageants ont droït sur les biens partagés pour les soultes ‘et retours de lots ou pour le prix de la licitation.

En outre, le projet attribue soit aux créanciers hypothécaires soit aux cessionnaires d’un des copartageants, toujours au cas où à ce dernier ne soient pas attribués dans le partage les biens hypothéqués ou cédés, la conversion de leurs droits en une créance sur les soultes et retours de lots et sur le prix de la licitation dus au débiteur, avec préférence suivant la date de la publicité de l’acquisition et dans les limites de la valeur des biens sur qui les droits avaient été acquis.

La préférence est établie de même en faveur de celui qui a inscrit l’hypothèque sur l'immeuble indivis, qui n’est pas attribué dans le partage à son auteur. S'il a inscrit une hypothèque de cent sur l’immeuble, à qui dans le partage est attribué une valeur de cinquante, la préférence vaudra dans les limites dans lesquelles l’hypothèque aurait eu son effet, pour une valeur non supérieure à celle qu'il aurait pu réaliser avec la vente de l’immeuble hypothéqué. La préférence sur les sommes pour soultes et prix de licitation ne doit pas d’ailleurs déterminer une immobilisation des créances découlant du partage. Dès lors les débiteurs sont libérés lorsqu'ils ont payé au copartageant, dans le délai de trente jours à compter de la notifcation du partage aux ayants droit, sans que ceux-ci aient fait oppo-

sition. Il semble que le Comité pour la réforme de la transcription se range à cette solution.

Au partage ces projets, qui procèdent tous par énumération, assimilent les jugements et les procès-verbaux portant licitation au profit d'un des copropriétaires, les jugements portant attribution des lots entre copartageants et les procès-verbaux de tirage au sort des lots au sens de l’art. 894 du Code de procédure civile.

En disposant la transcription des transactions relatives aux immeubles, le projet Scialoja n'a pas cru de devoir appliquer la sanction de l’art. 1942 Code civil. Suivant la règle générale l'efficacité des actes accomplis par celui des transigeants à qui l'immeuble est attribué est subordonnée à la transcription de la transaction ; mais les droits acquis avant la transaction recevront leur efficacité par la transaction même, avec cette limitation, toutefois, qu’on pourra faire valoir les droits acquis avant la publication de la transaction, sans tenir compte de la transaction consommée hors de la présence des titulaires de ces droits : ils resteront libres de commencer ou de poursuivre le procès, à qui leur auteur aurait renoncé avec la transaction et à eux seulement profitera la victoire. Le Comité ne semble pas vouloir innover.

225. Mutations par décès. — En ce qui concerne les mutations par décès, le projet Gianturco sanctionnait l'obligation de transcrire par l’indisponibilité des biens ; mais le projet Scialoja renonçait à ce système et faisait de la transcription de la mutation à cause de mort, suivant le principe général, seulement une condition de l'efficacité des transcriptions même antérieures du chef de l’acquéreur en leur assurant au cas où cette transcription ait lieu, l’efficacité déterminée pa leur date. C’est le principe existant déjà quant aux actes entre vifs qui est étendu aux actes déclaratifs et aux mutations à cause de mort.

On sait que même dans les systèmes germaniques la publicité des mutations à cause de mort n’est pas ordonnée avec les mêmes effets que pour les actes entre vifs, dans le but, c’est-à-dire d’en faire dépendre l'acquisition de la publicité ou du droit réel. Dès lors le Comité de réforme du Code civil, qui accepte le principe absolu de l'inscription, semble vouloir accepter le système du projet Scialoja, avec cette différence toutefois, que la sanction du projet Scialoja se transformerait en une sanction d'indisponibilité des

biens successoraux, car, n'étant plus suffisant le consentement au transfert de la propriété, l'impossibilité de transcrire les actes de dispositions accomplies par l'héritier ou le légataire tant qu'ils n'aient pas transcrit leur titre équivaudrait à une suspension temporaire de l'exercice du droit de disposer. La même conséquence découlerait du reste même du principe relatif de la transcription.

Mais si la publicité ne détermine pas un ordre de préférence entre es acquéreurs, car il ne peut y avoir ni plusieurs dévolutions identiques à des héritiers ou à des légataires, ni concours d'une transmission par décès et d’une transmission faite de son vivant par le de cujus, les projets italiens établissent la publicité pour trois effets différents : we U

1° À la publication de l'acquisition par décès est subordonnée la tutelle du tiers contractant avec l'héritier apparent relativement aux immeubles. Seulement, celui qui à transcrit l’acquisition peut être considéré héritier apparent à l'égard du tiers acquéreur à titre onéreux et de bonne foi ;

2° Celui qui à transcrit de bonne foi l’acquisition à cause de mort prescrit la propriété ou les droits réels immobiliers par dix ans à compter de la date de la transcription. Non seulement les tiers conitractant de bonne foi avec l'héritier apparent, mais l'héritier apparent de bonne foi et le successeur à titre particulier en vertu d’un testament qu'il croit valable doit être à l'abri des demandes en pétition ou en nullité de l'héritier véritable après le délai de dix ans; 3° Les tiers qui ont acquis de bonne foi et légalement conservé les droits sur l'immeuble héréditaire immédiatement du chef d’un uccesseur à cause de mort, c'est-à-dire d’un légataire, ne peuvent ire préjudiciés par des contestations au regard du fondement de l'acquisition héréditaire plus de dix ans après la transcription de la mutation par décès.

Le délai décennal de la prescription acquisitive d’un immeuble ou d'un droit réel immobilier, s'applique, par suite à une prescription extinctive des raisons des personnes autres que celles qui ont disposé des biens sueccessoraux. La bonne foi du disposant n'est pas nécessaire, la bonne foi du tiers qui a profité de la disposition suffit.

\ ces trois effets de la transcription des mutations par décès, il y à lieu d'ajouter l'effet qui découle de la transcription des demandes eu pétitions d'hérédité ou en nullité de testament. Les tiers qui ont acquis à titre onéreux du chef de l'héritier apparent après la transcriplion d'une de ces demandes ne peuvent pas invoquer la bonne

LÉGISLATIFS DE RÉFORME EN FRANCE ET EN ITALIE 393 foi aux effets de l’art. 933, alinéa du Code civil. Dans le système du Code civil la pétition d'hérédité proposée contre l'héritier apparent peut rester inconnue par le tiers qui traite avec ce dernier. Le demandeur victorieux peut voir sa victoire rendue inutile par un acte de disposition accompli après la demande en justice. Ce danger est éliminé au même moyen qu’au cas d'action paulienne (x).

Quant à la forme de la publicité des mutations par décès, tandis que le projet Gianturco disposait la publication des testaments et des déclarations de succession, le projet Scialoja, suivi par le Comité, dispose que la publicité soit 1éservée au moment où intervient un acte de volonté de l’appelé à la succession. L’appelé à titre universel ou à titre particulier qui veut être à même de disposer de l’acquisition au moyen d'actes assujettis à la transcription devra accepter expressément et ce sera cet acte d’accepation passé par-devant notaire ou par acte sous seing privé authentique qui devra être transcrit et former le fondement des aliénations successives.

L'acte d'acceptation ne sera pas exigé lorsque l’acceptation résulte d’un acte qui suppose nécessairement la volonté d'accepter : au cas de disposition de biens de la succession, de partage, de transaction, de renonciation en faveur de cohéritiers. Dans ce cas, en vertu d’un seul acte on devra remplir deux formalités : l’une en faveur de l’appelé à la succession, l’autre en faveur de son ayant cause.

226. Constitution de dot et constitution de communauté entre époux. — Les projets en question disposent la transcription de l’acte de constitution de dot faite par la femme à elle-même et de constitution de communauté entre époux. Au cas où la dot comprenne aussi les biens futurs et soit stipulé la clause de remploi au sens de l’art. 1403 Code civii ou bien au cas où il soit stipulé la communauté non seulement des revenus mais aussi des acquêts, la transcription du bien dotal ou de la communauté devra avoir exécution au fur et à mesure que les biens seront acquis.

Au cas de constitution de dot faite par un tiers les projets exigent deux transcriptions : une à l'égard du constituant afin de rendre public le transfert, l’autre à l'égard de la femme dotée, afin de rendre publique l'affectation particulière des immeubles et leur

inaliénabilité.

La sanction de cette transcription est plus large que celle de l'art. 1942 : le lien dotal non transcrit est inopposable à toutes personnes ayant intérêt.

Dans le projet Gianturco le mari et le tuteur étaient responsables de la transcription du lien dotal ; mais cette clause ne figure pas dans les projets Scialoja, que semble vouloir suivre le Comité pour la réforme de la transcription.

227. Publicité de la prescription acquisitive. — Dans le but d’assurer la réalisation du principe que toute transcription doit se baser sur une transcription précédente, les projets disposent la transcription du fait juridique de l’accomplissement de la prescription acquisitive, en vertu de laquelle la possession légitime est convertie endroit et le prescrivant est investi du droit de disposer. Ce fait doit résulter d'un jugement, qui sera l’acte assujetti à la transcription. La sanction sera celle générale de l’inefficacité des inscriptions et transcriptions postérieures à défaut de transcription de l’acquisition qui en est le fondement : l’indisponibilité absolue dans le projet du Comité. Lorsqu'il n’y aura aucun jugement à défaut de contestation, l'obligation de transcrire et la relative sanction n'auront pas d’application.

Il est question d'exiger aussi la transcription des actes ou documents récognitifs de servitude pour résoudre la question si doit être transcrite une servitude résultant d’un document récognitif au sens de l’art. 634 Code civil (art. 695 Code civil français) (x). ù

Il y a lieu d'observer encore que ladite sanction n’est pas suffisante à éliminer un grave inconvénient qui peut se produire. Nous avons vu (2), que l’accomplissement de la prescription a effet rétroactif ; lorsque l’usucapion est achevée, le possesseur est réputé propriétaire dès le moment où la prescription a commencé à courir, de sorte que les tiers qui ont acquis des droits sur l’immeuble pendant la durée de l'usucapion les voient rétroactivement consolidés et à l'inverse Îles droits réels consentis par le propriétaire depuis le début de la possession sont inopposables au possesseur, une fois l’usucapion accomplie, C'est une solution inique qui sacrifie les acquéreurs du chef de la personne qui avait le droit de disposer aux acquéreurs du chef de celui qui, à ce moment, n'avait pas ce pou-

(1) Cass., 7 juillet 1924, Foro It., I, 969, note de M. Segre, (2) V. n° 32. Pour l’Italie, Pugliese, Prescrizione acquisitiva, n° 294.

LÉGISLATIFS DE RÉFORME EN FRANCE ET EN ITALIE 395 voir. C’est ainsi que le Comité semble vouloir proposer de décider que resteront toujours sauf les droïts acquis par les tiers du chef du véritable propriétaire antérieurement à la transcription de la demande ou exception tendant à faire déclarer l'accomplissement de la prescription acquisitive.

228. Nomination du curateur à la succession vacante et d’autres administrateurs. — Le projet Scialoja ordonne la transcription de la nomination du curateur de la succession vacante (art. 980 et suiv.) ou d’un administrateur de la succession sous condition ou en faveur d'enfant à naître (1). Cette disposition est sanctionnée par la responsabilité personnelle du curateur ou administrateur ; et suivant la règle générale les actes de dispositions faites par ces derniers seront subordonnés à la transcription du titre duquel ils tirent leur pouvoir de disposer : dans le projet Scialoja c’est l'efficacité de l’acte de disposition qui est subordonnée à ladite publicité ; dans le projet du Comité, la sanction serait l’indisponibilité.

229. Jugements d'interdiction, d’inalibitation, de nomination du syndic de la faillite. — Dans un autre but, c’est-à-dire afin de donner protection au crédit et au commerce des immeubles, les projets ordonnent la transcription des jugements restrictifs de la capacité de disposer par rapport aux immeubles : les jugements d'interdiction ou de nomination d’un conseil judiciaire (inhabilitation), la nomination d’un administrateur provisoire à la personne et aux biens de celui qui doit être interdit doivent être transcrits dans un délai de 30 jours au bureau des hypothèques du lieu de la situation des immeubles sous peine d'amende et de dommagesintérêts. De même et sous la même sanction les projets ordonnent la transcription de la nomination du syndic de la faillite.

230. Jugements et actes de résolution. — Au principe de la continuité des transcriptions se rattache une autre disposition tendant à étendre la publicité de Part. 1934 Code civil, concernant les jugements de nullité, résolution, révocation et rescision d’un acte transcrit, au moyen de la mention marginale, à tous les faits déterminant l'annulation, la rescision, la révocation ou la cessation de la suspension, la réalisation de la résolution, à qui un acte est subordonné.

(1) Art. 857, 858, 859, 860, 861 Code civil,

Dans le projet Scialoja amendé par le Comité de l’après-guerre, la sanction ne serait plus l'amende à la charge de la partie ou de l'avoué, mais la sanction générale de la suspension de l'efficacité des transcriptions ou inscriptions prises sur celui qui a obtenu ladite modification ; la transcription de la modification c’est-à-dire du jugement qui la consacre, est nécessaire pour pouvoir publier efficacement les actes de disposition successifs et dépendant de cette modification. Suivant les principes directeurs du Comité de réforme de la transcription, cette inefficacité se transformerait en une véritable indisponibilité.

En ce qui concerne la publication de la cessation de la suspension ou de la réalisation ou de la résolution, le Comité est d’avis de limiter la publicité à l’arrivée de la condition résolutoire, parce que le but de la publicité est la protection des tiers qui ne veulent traiter avec celui qui résulte propriétaire en vertu d’un titre, dont soit cessée l'efficacité.

Au cas de condition suspensive la réalisation de la condition ne peut pas nuire aux ayants cause de celui qui a acquis sous condition ; si l'événement ne se réalise pas, ces ayants cause ne peuvent ignorer que leur auteur est propriétaires sub conditione, car dans la pensée du Comité les conditions doivent être publiées, ainsi que nous allons le voir. Il est vrai qu'au cas de réalisation de la condition suspensive tout droit de l’ancien titulaire, qui a disposé sub condiione, vient à cesser et que, par suite, il intéresserait aux tiers de le savoir, pouvant autrement croire qu’il puisse encore disposer au cas de défaut de la publicité donnée à la condition; les tiers, ne pouvant pas en ignorer l'existence, sont à même d'exiger de leur contractant la preuve de la réalisation de la condition.

Quant à la formalité de la mention à défaut de jugement, le titre suffisant serait une déclaration unilatérale de la personne contre qui la condition s’est réalisée.

231. Publicité des conditions. — Le projet Scialoja ne dispose pas la transcription des conditions. Or, il y a lieu d’observer que dans le système italien le défaut de publication des conditions est encore plus grave que dans le système français, car dans ce dernier la transcription intégrale du titre transcrit qui enferme la condition donne bien souvent publicité aux conditions ; tandis que dans le système italien, les notes ou bordereaux ne reproduisent pas intégralement le titre et on décide généralement que les dispositions relatives au terme et

à la condition ne sont pas comprises dans les indications relatives à la nature du titre (art. 1997 2° Code civil). Dès lors on conçoit que le Comité pense à édicter l'obligation de comprendre dans les notes les dispositions relatives au terme et à la condition à qui l'acte est subordonné.

232. L'hypothèque de l’aliénateur. — Le projet Scialoja maintenait l'effet rétroactif et occulte de l'hypothèque légale de l’aliénateur, non seulement, mais il étendait les effets occultes de cette hypothèque à celle du copartageant. Mais la Commission de l'aprèsguerre, que semble vouloir suivre le Comité de réforme de la transcription, a jugé nécessaire son abolition.

233. Publicité des demandes. Généralités. Maintien du système du Code civil. — La partie la plus intéressante des projets italiens concerne la transcription des demandes en justice, où l'innovation réalisée par l’art. 1933-3° du Code civil est développée d’une manière heureuse. Nous avons dit que cette forme de publicité a été sensiblement étendue par la loi de 1923, mais les projets en question n’ont pas perdu de leur intérêt, car ils ont soin de réglementer exactement les effets de la publicité des demandes d’une manière qui sauvegarde, dans la mesure consentie à un système dénué de force probante, les intérêts des tiers et des véritables ayants droit.

Tout d'abord, ces projets conservent la disposition de l’art. 1933 n° 3 du Code civil en étendant son régime aux demandes en résolution du partage et de la transaction pour cause d’inaccomplissement des obligations. Nous savons que la révocation, la rescision et la révo cation ne peuvent pas préjudicier les tiers qui ont acquis des droits sur les immeubles antérieurement à la transcription de ces demandes. En ce qui concerne l'action paulienne, le défaut de transcription de la demande ne sauvegarde pas les tiers-de mauvaise foi (x).

234. Demandes tendant à l'exercice du réméré et déclarations de réméré. — Le projet Scialoja soumettait à la transcription les demandes tendant à l'exercice de la faculté de réméré et les déclarations de réméré. Nous savons que du défaut de publicité de l'événement du réméré peut résulter un piège pour la bonne foi du tiers, qui même averti de l'éventualité du réméré par la lecture du titre d'acquisition ‘de l'acheteur, peut, pour peu que le terme fixé par le contrat soit expiré, être fondé à considérer l'acheteur comme propriétaire doré-

navant incommutable, au cas où il reste en possession de l’immeuble une fois le réméré exercé. Le projet Scialoja exigeait la passation par écrit des demandes ou déclarations de réméré et en ordonnait la transcription pour ne pas laisser le tiers dans l'incertitude à l'égard de l'exercice de la faculté de réméré. Les demandes ou déclarations, à défaut de transcription dans un délai de trente jours à compter de l'échéance du délai de réméré, n'auront pas d'effet à l'égard des tiers qui aient acquis et conservés des droits sur l'immeuble antérieurement à la transcription. |

Le Comité semble vouloir renoncer à ces dispositions pour la considération de la nécessité de publication du pacte de rachat avec l’acte de vente comme de toute autre condition. S'il est vrai que cette publicité (1) combinée avec le principe de la continuité de la transcription est suffisante à éliminer le danger que présente à présent la disposition de l’art. 1520 Cod. civ. (1664 Code civil français) suivant qui le vendeur à pacte de rachat peut exercer son action contre un second acquéreur quand même la faculté de réméré n'aurait pas été déclarée dans le second contrat, car il n'y aurait plus le danger de l'existence d’une telle clause dans le titre non publié d’un des anciens auteurs, il y a lieu de remarquer que le danger visé par la disposition du projet Scialoja est un autre. La tutelle de cette disposition est dirigée contre une déclaration de réméré tardive qui se manifesterait lorsque le tiers aurait raison de croire consolidé le titre de son auteur (l'acheteur sous condition de réméré). La disposition du projet du Comité imposant l'obligation de transcrire l'accomplissement des conditions, n'est pas suffisante, car la sanction de cette disposition est l’indisponibilité temporaire du bien rentré dans le patrimoine du vendeur tant que l’accomplissement de la condition n'ait pas été transcrit ; ce qui ne signifie pas que l’accomplissement de la condition n'ait pas lieu à l’égard de l’acheteur avec effet rétroactif et que le tiers ne soit pas atteint au sens de l’art. 1520 (art. 1664 Cod. civ. français).

235. Demande en Séparation de biens. — Les projets en question ordonnent la transcription de la demande en séparation de biens judiciaire. Le jugement prononçant la séparation ne rétroagira pas à l'égard des tiers qui aient acquis valablement du mari des droits sur les biens dotaux ou qui aient procédé à la saisie des fruits de la dot.

(1) Lorsque la clause de rachat a été stipulée après coup ne saurait avoir une force réelle à l’égard des tiers, v. n° 54.

236. Demande en résolution du bail emphytéotique et affranchissement du fonds emphytéotique. — Le projet Scialoja exigeait la transcription de la demande en dévolution du fonds emphytéotique tendant à la résolution du bail, parce qu'elle peut intéresser les tiers, comportant un changement par rapport à la disponibilité du fonds emphytéotique. Nous avons vu que dans le projet Scialoja la dévolution ainsi que l’affranchissement étaient assujettis à la transcription, sous la sanction de l’inopposabilité, mais que le projet du Comité exigerait seulement la mention en marge sous la sanction de l'indisponibilité. Dans le projet Scialoja, ainsi que dans le projet du Comité, le but de la transcription de la demande en dévolution serait la tutelle des créanciers inscrits sur le fonds emphytéotique qui garderaient le droit d’affranchissement nonobstant la dévolution, si leur inscription est antérieure à la transcription de la demande pour l'obtenir.

Au cas où le bailleur ait signifié à ces créanciers la demande, il n’y aurait pas de raison de leur octroyer cette sauvegarde : ils auraient la possibilité en effet de faire valoir leurs droiïts dans les termes ordinaires. Le Comité, n’acceptant plus le principe de l'inopposabilité, serait d'avis d'ajouter à cette disposition l'obligation de transcrire même la demande, ou l'offre, même extrajudiciaire, d’affranchissement. À défaut, l’affranchisseur serait toujours tenu à payer le prix de l’affranchissement aux créanciers ayant inscrit leurs hypothèques sur les droits du bailleur jusqu’à la mention du jugement ou de l'acte d’affranchissement disposé

par le projet.

237. Demandes en partage. — I y a lieu de rappeler que ces projets disposent la transcription des demandes en partage. Après la transcription l'acquéreur du chef du cohéritier ou coindivisaire est exposé à ce que les autres fassent valoir à son égard, non seulement les raisons découlant du titre constitutif de l’indivision, mais celles aussi qui se seraient formées à la suite des rapports d'obligation entre cohéritiérs ou coindivisaires. Les acquisitions antérieures à la demande sont assurées dans les limites du droit du copropriétaire, ainsi que nous l’avons montré.

238. Demande en pétition d’hérédité et en contestation d’une acquisition à cause de mort. — Nous avons déjà montré les effets de la transcription de la pétition d’hérédité et, en général, des demandes en contestation du fondement d’une acquisition à cause

4oo LE RÉGIME DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE DANS LES PROJETS

de mort. Tout en ne changeant en rien le régime de la tutelle des tiers acquéreurs du chef de l'héritier apparent, la transcription de ces demandes ménage une protection aux droits de l'héritier véritable, qui, au moyen de cette formalité, constitue les tiers en mauvaise foi. Au cas où la demande soit intentée dix ans après la transcription de la mutation à cause de mort, nous savons que les tiers acquéreurs du chef d'un légataire apparent sont sauvegardés.

289. Demande en déclaration de simulation. — Les projets en question décident la question des effets de l’action en déclaration de simulation. Les tiers de bonne foi qui traitent avec une personne qui se présente comme propriétaire de l'immeuble en vertu d'un acte apparent régulier ne pourra voir contester son droit sur le fondement d’un acte secret détruisant les effets de l'acte apparent, où d'une façon générale, sur le fondement de la simulation dont l'acte apparent était entaché, Le droit ainsi acquis peut être opposé non seulement au véritable propriétaire, mais à ses créanciers ou ayants cause. Mais la transcription de la demande constituera les tiers en mauvaise foi, comme au cas d'action paulienne. Ceux qui ont acquis avant recevront préjudice de la déclaration de simulation s'ils étaient de mauvaise foi. Les textes du projet Scialoja exigent que les tiers aient transcrit leur titre, sans qu'aucune justification soit donnée de cette modification au régime établi pour l’action paulienne (1).

2/0. Demandes ou exceplions en déclaration de l’accomplissement de la prescriplion acquisitive, — Nous avons déjà dit que les demandes ou exceptions en déclaration de l’accomplissement de la prescription acquisitive doivent être transcrites pour rendre inopposable l’accomplissement de la prescription aux tiers acquéreurs de droits sur l'immeuble du chef du propriétaire véritable postérieurement à la transcription de ces demandes.

241. Demandes en revendication. — Le projet Scialoja laissait de côté la demande en revendication. Certes la transcription de cette demande ne peut être ordonnée par l'effet de la conservation des droits acquis par les tiers antérieurement à la demande sans dénaturer complètement cette action, qui est réelle, et sans méconnaître les principes du régime actuel, suivant lesquels la revendi-

LÉGISLATIFS DE RÉFORME EN FRANCE ET EN ITALIE hot

cation ne s'arrête que devant l'usucapion. Mais la transcription est utile à l'effet d'établir que le jugement rendu contre le possesseur défendeur à la suite de la demande transcrite rejaillit au regard de ceux qui auront acquis de son chef pendant le procès, sans besoin d'entamer un nouveau procès contre le nouveau possesseur, au sens de l'art. 439 du Code civil. Dès lors, on conçoit que le Comité de réforme estime de devoir étendre la transcription à la demande en revendication et aux demandes en déclaration ou reconnaissance du droit du propriétaire. La publicité de ces demandes aura encore un intérêt considérable par rapport aux tiers qui seront avertis du danger de traiter avec le propriétaire apparent.

Pour les demandes en déclaration ou en reconnaissance du droit du propriétaire, la question se pose si on peut ranger les demandes en délivrance ou en exécution d’une convention passée par actes sous seing privé et non authentiquée, afin d'établir qu'au cas de succès du demandeur son droit sera préféré à celui des tiers qui. auront transcrit leur titre après la transcription de la demande.

Le Comité de réforme n'a pas envisagé la possibilité de cette - transcription ; il semble que le principe absolu de la transcription, suivant lequel, à défaut de transcription, le transfert de la propriété n’a pas lieu, ait été considéré un obstacle à l'admission de cette transcription. Mais elle jouerait le rôle d’uñe prénotation et elle pourrait trouver sa place même dans un système comme celui élaboré par le Comité de réforme de la transcription. M. L. Coviello, rapporteur, s’est prononcé contre cette forme de prénotation en ce qui concerne les effets de l’opposabilité au tiers du transfert contenu dans l'acte dont on demande l'exécution dans la note à l'arrêt du 17 avril 1928 de la Cassation, 2° section (1).

oh. Demandes en nullité. — Dans le même but de ménager une protection aux tiers en les avertissant du danger qu'ils courent, mais non pas dans le but de sauvegarder les droits des tiers acquis avant la publication de la demande, les projets en question ordonnent la transcription des demandes en nullité ou en annulabilité d'un acte pour cause d'incapacité ou pour vice de consentement. Toute action tendant à faire déclarer la nullité ou à faire prononcer l'annulation pour cause de n'importe quel vice de forme ou de fonds des actes entre vifs assujettis à transcription et toute deman-

Manuez-Gismonnr, Rég. publ. fonc, 26

ho2 LE RÉGIME DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE DANS LES PROJETS de tendant à contester la validité de la transcription réalisée devra être transcrite.

Cette disposition s'étend aux demandes en révocation des jugements fondés sur l’erreur ou sur le dol et à la tierce opposition basée sur le dol ou sur l’entente frauduleuse.

Si l'effet de cette transcription ne pourra pas être celui de sauvegarder les droits des tiers acquis avant cette transcription, car cet effet importerait la force probante des registres et exigerait l'introduction du principe de légalité, il sera tout au moins celui de ménager les intérêts des tiers dans le sens que, tout d’abord, ils seront avertis de ne pas traiter avec le propriétaire dont le droit est contesté en justice et, en outre, leurs droits seront sauvegardés si la transcription de la demande en nullité aura lieu dix ans après la transcription de l’acte attaqué. Le Comité songerait même à réduire le délai à cinq ans. Ce délai ne serait pas de prescription et ne serait pas sujet à interruption ou à suspension. Les tiers seront protégés, toutefois, seulement au cas de bonne foi ou d'’ignorance sans faute quant au vice du titre ou de la transcription. Il ne s'agirait pas d’un duplicata de la prescription acquisitive- de dix ans, pour qui la loi italienne exige non seulement la tränscription et la bonne foi, mais la possession du tiers, qui pourrait au contraire faire défaut ; de plus la décadence pourrait être invoquée par les créanciers hypothécaires, même au cas où leur auteur n'ait pas prescrit.

Nous avons déjà vu que là même protection est accordée aux tiers qui ont acquis du chef du légataire apparent.

243. Demandes en réduction des donations. — Les projets tutèlent les droits des tiers détenteurs d'immeubles faisant partie d’une donation et aliénés par les donataires contre les risques de l’action en réduction des donations et legs (art. 1096 Code civil) en ce sens qu'ils exigent que la demande en réduction soit exercée dans un délai de cinq ans à partir de l’ouverture de la succession. Après ce délai la demande ne pourra plus préjudicier aux droits des tiers qui auront acquis à titre onéreux des droits sur un immeuble antérieurement à la transcription de la demande. |

2h. Demandes et acles interruptifs de la prescription. — Ces projets exigent encore la transcription des actes et des demandes qui interrompent le cours.de la prescription (art. 2195, 2126 et

D LRNORE e U

LÉGISLATIFS DE RÉFORME EN FRANCE ET EN ITALIE Aoë

2129 Code civil) de la propriété et des autres droits réels sur les immeubles ainsi que de l’acte formel de prohibition mentionné par l’art. 631 Code civil. |

L'interruption de la prescription et au cas de l’art. 631 le commencement de la possession utile pour la prescription n'auront d’effet à l'égard des tiers qui auront inscrit ou transcrit des droits sur l'immeuble qu'à compter de la date de la transcription de ces actes ou demandes.

L'acte interruptif opérera de la date de son inscription à l'égard des tiers, mais tout de suite à l'égard du possesseur de l'immeuble. La transcription opère ses effets, toutefois, à l’égard des tiers, toujours, indépendamment du fait qu'ils aient transcrit leur acquisition avant ou après la transcription de l'acte interruptif.

On observe encore qu'il faudrait édicter le principe que les causes qui suspendent le cours de la prescription n’ont point d'effet à l'égard des tiers possesseurs. La loi italienne, à l’inverse de la loi française, nie, au sens de l’art. 2121, les effets des causes de suspension à l’égard du possesseur de trente ans ; on propose d’admettre le même principe au cas de prescription de dix ans. Seulement, dans ces conditions, la prescription acquisitive de dix ans pourra constituer la preuve de la propriété.

245. Acceptation bénéficiaire et commandement immobilier. — Les projets conservent la transcription du commandement afin de saisie immobilière et de la déclaration d’acceptation sous bénéfice d'inventaire dans les termes où elle est actuellement établie par Code civil (x).

246. Forme de la transcription des demandes. — Dans le projet Scialoja la transcription des demandes s’opérerait au moyen d’une mention marginale, tandis que dans le système du Code, la mention en marge est exigée en plus de la formalité de la transcription. Il semble que le Comité de réforme estime de conserver le système du Code.

247. Transmission des sürelés réelles. — Le projet Scialoja édicte l’obligation de la mention en marge de l'inscription au cas de cession, subrogation, gage, cession d’antériorité. constitution en dot d’une créance hypothécaire. La faculté concédée par

oh LE RÉGIME DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE DANS LES PROJETS

l’art. 1994 Code civil est convertie en obligation. Parmi plusieurs acquéreurs de la sûreté réelle au moyen de cette mention sera préféré celui qui aura opéré le premier cette formalité. La créance comme telle, reste toujours un droit mobilier qui peut être cédé, gagé, etc.; mais la sûreté réelle qui affecte un immeuble ne pourra pas être acquise si elle n’est pas assujettie à la publication, qui détermine la préférence entre plusieurs acquéreurs.

Dans le conflit entre plusieurs cessionnaires sera préféré celui qui aura fait le premier la signification du transport au débiteur ou aura obtenu l'acceptation par le débiteur dans un acte authentique, au sens de l’art. 1539 GC. civ. (art. 1690 C. civ fr.) mais ce même cessionnaire préféré dans le recouvrement de la créance né pourra pas faire valoir l’hypothèque s’il n'aura pas mentionné avant les autres l’acquisition de la sûreté hypothécaire. De même il ne pourra donner son consentement à la radiation s’il n'aura pas mentionné le transport et s’il n’existera pas de mentions antérieu-

res (1).

248. Prescription cadastrale et répertoire réel. — Le projet Gianturco avait proposé l'introduction d’une prescription acquisitive en faveur de l’inscrit au nouveau cadastre après trente ans, mais cette idée ne fut pas acceptée par les projets successifs. Le projet Scialoja tâchait d’assurer la correspondance entre le nouveau cadastre et les registres du conservateur au moyen d’un répertoire ouvert à chaque numéro du cadastre qui indiquerait toutes transcriptions, inscriptions ou mentions relatives à ce numéro ; mais il semble que le Comité de réforme pense d’abandonner cette idée.

SECTION IV

Le système en vigueur dans les nouvelles provinces

249. Le système en vigueur dans les anciennes provinces de l’Empire Austro-Hongrois annexées à l'Italie. Le décret-loi du 28 mars 1929 (2). — Dans les provinces annexées à l'Italie

() V. pour la critique de ce système, qui reproduit celui de la Commission extraparlementaire du cadastre, n° 132.

(2) M. Bresch, Le nuove leggi sui libri fondiari, Padova, 1932 Oesterrei chische Grundbusch-Gesetz, Vienne, Mau.

; Bartsch, Die

nd ns

LÉGISLATIFS DE RÉFORME EN FRANCE ET EN ITALIE hob

par le traité de Saint-Germain, le système des livres fonciers dit de l'intabulation resta en vigueur jusqu'au 30 juin 1929. A l'occasion de l'introduction de la législation italienne dans les nouvelles provinces, le législateur (x) après avoir hésité longtemps décida de maintenir intégralement ce système jugé supérieur ; mais l'adoption pure et simple de la législation autrichienne présentait trois obstacles. Tout d’abord la loi organique du 25 juillet 1891 et les lois régiementaires relatives à la tenue des livres fonciers sont loin de comprendre toute la réglementation du régime foncier, qui à sa base dans une série de dispositions contenues dans le Code civil général de 1811. En second lieu, le texte officiel en langue italienne de la loï de 187r était très mauvais et n’aurait pas pu entrer à faire partie de la législation italienne. Enfin en ce qui concerne les mutations à cause de mort, la législation autrichienne connaît une procédure de ventilation héréditaire, par laquelle le juge de la ventilation rend des décrets d’adjudication ou des certificats de successions non seulement pour obtenir l'inscription aux livres fonciers, mais aussi pour obtenir la saisine des biens de la succession. Cette procédure comprend entre autres la formation de l’inventaire, la perception des droits de succession et le partage, et elle se différencie du système du certificat d’héritier du droit allemand car ce dernier n’a pas d'effet constitutif, n'importe pas attribution de la possession des biens et il est compatible avec le principe « le mort saisit le vif », qui est en vigueur aussi en Allemagne.

Dès lors le décret-loi du 28 mars 1929, n° A99, qui maintint en vigueur le système des livres fonciers, donna une solution à ces difficultés.

L'art. 1* maintient en vigueur la législation spéciale sur les livres fonciers en tant qu’elle est en harmonie avec le texte de la loi générale du 25 juillet 1871, B. GC. I. n° 95 qui est annexé audit décret-loi dans une traduction coordonnée et améliorée.

Les articles 2 à 12 reproduisent les dispositions relatives au régime foncier contenues dans le Code civil général autrichien de 1811 ; les articles 13 à 23 établissent le certificat d’héritier analo-

gue à celui en vigueur dans la législation allemande.

(1) R.D.L., 4 novembre 1928, n° 2825,

Ho LE RÉGIME DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE DANS LES PROJETS

L'article 2 du décret édicte le principe absolu de l'inscription les acquisitions de la propriété et des autres droits réels immobiliers par acte entre vifs est subordonnée à l'inscription du droit au livre foncier. Il en est de même de la modification et de l’extinction par actes entre vifs de ces mêmes droits. Les droits et les obligations inscrits ne s’éteignent pas par la confusion jusqu'à la radiation. Cet article substitue les dispositions des & 321 431, 457, 454, 469, 481, 526, 1443 et 1446 du C. civ. de 18rr. Il vise aussi les actes déclaratifs, notamment le partage et les jugements de partage. Certains auteurs pensent que cet article abroge l'effet déclaratif du partage (1) ; mais nous avons vu que l’effet déclaratif est compatible avec le principe absolu de |” HAS DIEEE et nous n'avons plus à retourner sur la question.

L'art. 3 dispose : « L’acquéreur de la propriété ou d’un droit réel immobilier par succession ne peut faire inscrire son droit au livre foncier qu’au moyen d’un certificat d’héritier ou de légataire, réglé par le titre suivant et aucun droit acquis sur un acquéreur à titre d’hérédité ou de legs ne peut être inscrit si le droit de ce dernier n’a pas été inscrit. » Il s’agit de l’application du principe relatif de l’inscription aux mutatons à cause de mort.

L'art. 4 dispose que les partages ayant pour objet les immeubles doivent être faits par acte public ou par acte sous seing privé, sous peine de nullité. On ne peut inscrire un droit sur un copartageant si le partage n’a pas été inscrit au livre foncier.

On pourrait interpréter cette disposition dans le sens que le coindivisaire ne peut pas aliéner ou hypothéquer sa part indivise, suivant l’exemple de la loi suisse et allemande, Mais cette interprétation n’est pas compatible avec l’art. 13 de la loi tabulaire qui admet l'inscription des hypothèques sur la part indivise. On interprète dès lors cet article dans le sens qu’on ne peut pas inscrire des droits sur la part attribuée à un coindivisaire tant que le partage n’a pas été inscrit et tant que l'inscription du droit de pro- ‘priété de chaque copartageant n’ait pas été inscrit sur les parties qui leur ont été attribuées dans le partage (2).

(1) Bresch, Le nuove leggi sui libri fondiari per la Venezia Giulia e Tridentina, Padova, 1932, pp. 33 et s.

(2) Dans le droit autrichien cette matière est coordonnée à l'institution de la ventilation héréditaire,

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L'art. 5 dispose que l’acquisition de la propriété ou d’un droit réel immobilier par prescription acquisitive ne peut avoir lieu qu'en vertu d'un jugement passé en force de chose jugée. De même Ja libération d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier d’une charge inscrite au livre foncier par prescription extinctive est subordonnée à une radiation opérée en vertu d’un jugement passé en force de chose jugée. De même sont sauvegardés les droits des tiers acquis sur la foi du livre foncier antérieurement à l'inscription ou à la radiation ou à la mention de la demande judiciaire ten-

dant à obtenir l'inscription ou la radiation.

Cet article substitue les $ r498-1500 du Code civil autrichien de ISI1.

Tandis que le système germanique déclare les droits réels inscrits sur le registre à l’abri de l’usucapion, le système autrichien admet, même à l'encontre du propriétaire inscrit comme tel, l’acquisition par prescription de la propriété et des autres droits réels, mais il subordonne ce résultat à deux restrictions : l'acquéreur par prescription doit se faire inscrire au livre foncier et d'autre part la prescription accomplie contre le propriétaire inscrit ne saurait préjudicier aux tiers de bonne foi ayant acquis des droits sur l'immeuble.

L'art. 6 dispose que lorsque le même fonds a été aliéné à deux personnes la propriété est attribuée à celui qui, le premier, a requis l'inscription au livre foncier : ce qui est une conséquence de principe absolu de l'inscription (art. 44o du Code civil de 1811). Get article ajoute « Aux effets de l’exercice de l’action en revendication de la propriété ou d’autres droits réels immobiliers, celui au nom de qui un droit est inscrit au livre foncier, est censé, jusqu'à preuve du contraire, titulaire du droit à l'égard de celui qui oppose un droit non inscrit ». |

L'art. 7 renvoie, quant à la foi à attribuer au livre foncier à l'égard des tiers, aux articles 61 et suivants de la loi générale sur les livres fonciers.

C'est au point de vue des effets attachés à l'inscription que ce système diffère le plus de celui de l’Allemagne, car le principe de la force probante absolue n’est pas en vigueur en Autriche et dans les provinces italiennes dont nous nous occupons. Dans le système des art. 6r et suiv. de la loi générale auxquels renvoie l’art. 7 les registres fonciers ne prouvent pas, par eux-mêmes, la légitimité des

ho8 LE RÉGIME DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE DANS LES PROJETS

droits qu'ils manifestent. L'inscription ne consolide pas le droit mais elle constitue seulement une présomption qui admet la preuve contraire ; elle devient cependant inattaquable au moyen de l’usucapion tabulaire après l'expiration des délais impartis pour l’exercice des droits et actions tendant à révoquer ou à annuler le titre du propriétaire inscrit. D’après les articles cités, ces délais sont plus ou moins longs. L'inscription peut être attaquée soit par voie de recours contre le jugement qui l’a autorisée, soit par voie d’action principale en nullité. Si le demandeur agit dans la première hypothèse son pourvoi est recevable tant que la décision n’est pas passée en force de chose jugée, c’est-à-dire dans un délai de soixante jours (art. 127); il peut demander au juge tabulaire l’annotation de sa demande et le jugement aura son effet à l’égard de ceux qui auront acquis des droits tabulaires postérieurement à la présentation de la demande d’annotation (art. 61 et 62).

Lorsque le demandeur procède par voie d’action principale, il faut distinguer suivant qu’il ait été, ou non, informé par le greffier de l'inscription. Dans la première hypothèse il doit faire mentionner sa demande au livre foncier dans le délai de réclamation contre le jugement qui l’a autorisé et intenter son action avant l'échéance d’un nouveau délai de soixante jours, moyennant quoi la radiation de l'inscription réfléchira contre les. tiers même s'ils ont contracté antérieurement à l’inscription de la demande en nullité. Formée après, elle ne peut nuire aux droits des tiers constitués antérièéurement à la mention (art. 63). Si le demandeur n’a pas été informé, l’action en nullité peut être utilement intentée et avec rétroactivité au regard des tiers pendant toute la durée de la prescription, qui a lieu après trois ans à partir de la présentation de la demande d’intabulation contestée ; de sorte que celle-ci consolide les droits seulement après l’expiration du délai pour l’opposition, ou après l’usucapion de trois ans (art. 64). Il n’est pas

nécessaire d'ajouter que la tutelle de la foi publique vaut pour.

les tiers qui acquièrent du chef du titulaire inscrit, non pour celuici. Ce dernier reste exposé aux actions de son prédécesseur tabulaire tant qu’elles ne sont pas prescrites (at. 62 de la loi tabulaire). De plus la foi publique ne couvre pas le défaut de capacité de celui qui figure inscrit au livre foncier : celui qui acquiert du chef d’un incapable est exposé à l’action en annulation ; c’est au cas de mutations successives que les tiers sont protégés dans les limites que nous venons de tracer,

LÉGISLATIFS DE RÉFORME EN FRANCE ET EN ITALIE A0g

L'art. 7 que nous examinons déclare dans un alinéa que ne sont pas applicables les dispositions du Code civil et notamment les art. 933, 1088. 1095, 1096, 1235, 1308, 1511, 1553 et 1787, sauf ce qui est disposé par l’art. 20 de la loi générale sur les livres fonciers en ce qui concerne l’annotation de la demande en contestation.

Lorsque nous examinerons cet article nous verrons qu’une protection analogue à celle organisée par les articles ci-dessus énoncés est organisée au moyen de cette annotation ou mention.

L'art. 8 dispose qu'au cas où l’action ne rejaillit pas contre les tiers de bonne foi, l’auteur de ces tiers, qui serait tenu à la restitution de la chose, devra en représenter la valeur au temps de la demande, sauf quant aux fruits et intérêts les règles particulières du Code civil (art. 933, 1089, 1094, 1535, 703).

L'art. o dispose qu'aux effets de l’art. 1482 (x) les charges grevant la chose vendue, si elles résultent inscrites au livre foncier, sont considérées comme déclarées dans le contrat, à moins qu’on n'ait expressément déclaré que la chose est libre de toutes charges (2).

L'art. 10 assujettit l'inscription de l’hypothèque au renouvellement des art. 2001 et suiv. du Code civil italien.

Suivant l’art. 11 tous ceux qui sont obligés au sens du Code civil et des autres lois à faire opérer la transcription, l'inscription ou la mention, sont obligés à requérir l'inscription au livre foncier. Sont en outre obligés

a) le curateur de l’hérédité jacente et les administrateurs visés par l’art. 861 du Code civil

b) le tuteur d’un interdit, le curateur d’un inhabilité ou d’un interné ;

c) le syndic de la faillite ou le commissaire d’un concordat préventif, de faire mentionner les jugements relatifs au livre foncier où sont inscrits les immeubles de la succession, des incapables, etc. sous peine de dommages-intérêts.

L'art. 955 du Code civil relatif à la transcription des acceptations sous bénéfice d'inventaire ne s'applique pas dans les provinces annexées.

(1) Art. 1626 et s. du Code civil français.

(2) S$ 443, 928 et 1398 Code civil général autrichien,

h10 LE RÉGIME DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE DANS LES PROJETS

L'art. 12 abroge dans ces mêmes provinces les règles du Code et des autres lois incompatibles avec celles de la loi que nous examinons ; notamment les articles relatifs au principe du transfert de la propriété par simple consentement (1062, 1125, 1448, 1550), tout en laissant en vigueur l'art. 1125, en ce qui concerne le passage des risques (art. 1138 Code civil français); tout le titre de la transcription et celui relatif à la publicité des registres du conservateur (titres XXII et XXV du livre III du Code civil) ; enfin les articles suivants : l’art, 1985 concernant l'inscription de l’hypothèque légale de l’aliénateur, substitué par la disposition analogue de l’art. 97 bis de la loi tabulaire ; l’art. 1987 concernant la formalité de l'inscription des hypothèques, substitué par les art. 83 et suiv., de la même loi ; l’art. 200 concernant les frais de l'inscription substitué par l’article analogue 34 bis de la même loi ; les articles 2005 et 2006 concernant le renouvellement des hypothèques substituées par les articles 26, 75 et suiv. de la même loi (x) ; les art. 2007 et 2009 concernant le rang des hypothèques substituées par les dispositions analogues des art. 29 et 30 ; Les art. 2033 et 2036-2039 concernant la radiation des inscriptions, substitués par les art. 26, 27, 31 et suiv., 75 et suiv., 93, 101, 126 et suiv. de la loi ; l’art. 2060 concernant le bénéfice de la séparation des patrimoines, substitué par l’art. 52 bis de la loi ; l’art. 2137 concernant la prescription de dix ans, substitué par les dispositions des art. 63 et suiv. de la loi que nous venons d'examiner.

Nous avons déjà dit que les articles 13 et 24 réglementent le certificat d’hérédité ou de legs que nous n'avons pas à exposer en détail.

250. Coordination de la loi tabulaire autrichienne de 1871 avec les institutions du droit italien. — Nous n'avons pas, non plus, à exposer en détail les dispositions de la loi tabulaire ; nous nous bornerons à faire remarquer les différences principales avec le svstème allemand et les dispositions qui mettent en harmonie le système autrichien avec les institutions du droit italien. -

Les livres fonciers sont tenus exclusivement par feuillets réels ;

la loi n'autorise pas le système des feuillets personnels.

(1) Il intéresse d’observer que l’obligation d’opérer le renouvellement de l’hypo- ‘hèque à charge du tiers détenteur édictée par l’art. 2006 du Code civil n’a plus de raison d’être dans un système ou les inscriptions hypothécaires suivent nécessai-

rement les inscriptions du titre de propriétaire,

LÉGISLATIFS DE RÉFORME EN FRANCE ET EN ITALIE ax

Le soin de statuer sur les demandes d'inscription appartient aux juges normaux, c’est-à-dire aux Préteurs.

Les inscriptions tabulaires sont :

1° Intabulations (acquisitions inconditionnées de droits ou radia- Uons inconditionnées) ayant pour effet l'acquisition, la modification ou l'extinction de droits tabulaires

2° Prénotations (acquisitions conditionnées de droits ou radiations conditionnées) ayant pour effet l’acquisition, la modification ou l'extinction de droits tabulaires sous condition de leur successive justification ; |

3° Annotations (art. 8).

L'intabulation et la prénotation ont pour objet : le droit de propriété, les servitudes établies par le fait de l’homme, le droit d’usufruit établi par la volonté de l’homme et celui du conjoint survivant visé par la volonté de l’homme et celui du conjoint survivant visé par l’art. 8r2 du Code civil, les droits d’usages, d'habitation, d'emphytéote, de superficie, d’hypothèque, les privilèges pour lesquels les lois spéciales exigent l'inscription aux registres hypothécaires et les charges réelles (art. 9).

Les articles 10 et 18 réglementent les formalités de l’inscription.

Lorsqu'un immeuble est possédé pro indiviso, chaque copropriétaire est inscrit à raison de sa quotité. La loi permet l’inscription de la propriété par appartements séparés.

La loi accepte le système des art. 2011 et 2087 du Code civil concernant la subrogation légale au cas d’hypothèque grevant plusieurs immeubles que nous avons exposé au n° 217 in fine.

L’annatation a pour objet

a) les baux d’une durée de plus de neuf années ;

b) les contrats de société ayant pour objet des immeubles d’une durée de plus de neuf années ou indéterminée ;

c) la communauté de biens entre époux et la constitution du lien dotal sur les immeubles de la femme ;

d) les actes ou jugements constatant quittance ou cession de loyers ou fermages nor échus pour un délai de plus de trois années ;

e) le droit de réméré dans la vente d'immeubles.

Les jugements et les actes ci-dessus énoncés, tant qu'ils ne sont annotés n’ont pas d'effet à l’égard des tiers qui ont des droits sur l'immeuble et qui les ont conservés en se conformant aux lois

(art. 19).

Sont de même assujettis à l’annotation :

a) les faits juridiques concernant l’état et la capacité des personnes où ceux qui comportent une limitation à la faculté de disposer, comme la minorité, avec l'indication, le cas échéant, de l'existence de l’usufruit légal au profit du titulaire de la puissance paternelle, suivant l’art. 228 du Code civil, l’interdiction, l’inhabilitation, l'émancipation, la déclaration de faillite, l’ouverture de la procédure du concordat préventif, la jacence de l’hérédité, la révocation du certificat d’hérédité ou de legs, sous la sanction que les tiers ne pourront opposer l'ignorance de ces circonstances ;

b) la simultanéité de l'hypothèque ;

c) le commandement dans la saisie immobilière, le jugement d'autorisation de vente d'immeubles, l'envoi en possession visé par les lois sur le crédit foncier, pour les effets édictés par les lois civiles et de procédure civile et, de toute manière, pour rendre inopposable par les tiers l'ignorance de ces actes;

d) la séparation du patrimoine du défunt de celui de l'héritier au sens et pour les effets de l’art. 52 bis, qui reproduit le système du Code civil italien que nous avons exposé (v. n° 216) ; :

e) la fixation du terme pour le paiement d’une dette hypothécaire à temps indéterminé pour la rendre opposable aux tiers détenteurs de l'immeuble et la demande en paiement d’une dette hypothécaire pour rendre irrecevable les exceptions du tiers détenteur visées par l’art. 2015 du Code civil ;

f) les demandes tendant à attaquer une intabulation pour les effets indiqués aux art. 61 à 68 de la loi tabulaire, que nous avons déjà commentés, à propos de l’art. 7 de la nouvelle loi, comprises parmi ces demandes, celles visées par les art. 1080, 1088, 1235, 1308, 1511, 1553 et 1787 du Code civil italien, les demandes concernant l’action en réduction des donations et toute autre action en contestation ;

g) les demandes judiciaires tendant à obtenir la reconnaisssance ou l'extinction d’un droit réel ;

h) tout autre acte ou fait concernant les immeubles pour lesquelles les lois italiennes ou celles maintenues en vigueur exigent ou admettent la publicité (art. 20).

De nombreuses dispositions concernant Ja procédure dans les affaires tabulaires, les décisions rendues en cette matière et les voies de recours,

LÉGISLATIFS DE RÉFORME EN FRANCE ET EN ITALIE h13

Le système du livre foncier est en vigueur dans la colonie italienne de l’Erythrée (R. D. 31 janvier 1909, n° 378). Dans la Tripolitaine le système établi par le R. D. du 26 janvier 1913, n° 48 tient à la fois au système du livre foncier et à celui de l’acte Torrens (1).

(1) G. Bartolomei et ©. Manetti, Il regime fondiario in Libia, Florence, 1913, extrait des actes de l’Académie de « Georgiofilios » ; Scialoja, Relazione sul codice civile per la colonia Eritrea, Ancora sul codice civile per la colonia Eritrea, Studi giuridici, Roma, 1933: Alfredo Ascoli, L'Ordinamento fondiario per la Colonia Eritrea, Riv. di dir. civ., 1910, pp. 195-239, 289-310.

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