CHAPITRE VII

Conclusion

251. L'instrument extérieur de la publicité. Les principes directeurs de la réforme. — Nous savons que si l'établissement des livres fonciers basés sur la réfection préalable du cadastre se heurte à des obstacles à présent insurmontables, l'objection principale des énormes dépenses qu'entraînerait cette réfection tombe devant l'exemple du régime d’Alsace-Lorraine, qui, sans procéder à la refonte du cadastre, concilie les livres fonciers avec les principes traditionnels du droit français, combine d’une manière heureuse les deux régimes de publicité, personel et réel, et présente le grand avantage d'offrir un document unique de consultation aisée qui permet de se rendre compte rapidement de la situation immobilière d’un propriétaire et de l’état juridique complet de chaque immeuble.

Nous avons vu cependant que la Société d'Etudes législatives a été emmenée à renoncer à cette idée et à borner ses efforts à l’amélioration de l'instrument extérieur de la publicité, au moyen d’une modification à la forme du répertoire, qui serait désormais ouvert au public.

La réforme proposée par le projet de la Société d'Etudes législatives répond, dans les limites du possible, à la première exigence de consultation rapide des registres ; mais il nous semble que quelques améliorations pourraient ÿ être encore apportées. On sait que ce répertoire se bornera à indiquer, par ordre de date, les actes dont seront l’objet les différents immeubles du propriétaire au nom de qui un compte aura été ouvert, de sorte qu'un travail de discrimination restera nécessaire pour déterminer la situation juridique des immeubles. On pourrait diviser chaque page du répertoire, c’est-à-dire le feuillet de gauche pour les transactions aussi bien

A) LE RÉGIME DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE DANS LES PROJETS

que le feuillet de droite pour les inscriptions en deux parties : , transcriptions et inscriptions en faveur du titulaire du compte, transcriptions et inscriptions contre le même titulaire. Ce système, pratiqué en Italie, donne de bons résultats ; il permet de voir, d'un coup d'œil, si une personne a disposé de ses biens en les aliénant ou en les grevant d’hypothèques ou d’autres charges, ou si elle a acquis des droits sur des immeubles.

De même les trois répertoires italiens pourraient être réunis en un répertoire unique, qui rendrait des services beaucoup plus appréciables et pourrait être amélioré sur l'exemple de celui proposé par la Société d'Etudes législatives.

Notamment le rôle que joue la colonne des observations pourrait être étendu ainsi que nous allons le voir.

Nous avons déjà exposé les objections contre lesquelles se heurte en France l'introduction du système des extraits analytiques et nous n’avons plus à retourner sur la question. En Italie, où ce système est en vigueur, on pourrait adopter aussi bien pour les transcriptions que pour les inscriptions, le système français établi pour les inscriptions, c'est-à-dire la rédaction des bordereaux sur une feuille spéciale fournie par l'Administration et la conservation en liasse d’un exemplaire des deux bordereaux réunis par les parties. La conservation du titre pourrait être exigée, ainsi qu'il arrive à présent pour les hypothèques, seulement au cas où l'acte ne soit dressé par-devant notaire. Au cas où l’acte soit passé sous signatures privées authentiquées par un notaire, un original devrait être conservé au bureau des hypothèques.

Nous n'avons pas à retourner sur les raisons qui conseillent d'écarter l'application du principe de la force probante et du principe de légalité dans un système basé sur la publicité personnelle.

En ce qui concerne le principe absolu de la publicité nous avons vu, au contraire, que la Commission de la Société d'Etudes législatives pour la réforme du régime foncier avait, à un moment donné, pensé d'en proposer l'introduction et que dans cette voie semble vouloir entrer la Commission pour la réforme du Code civil italien. Les plus éminents juristes s'accordent à reconnaître que l’idée de la relativité de l’acte translatif de droits réels, valable inter partes, par le seul efffet du consentement, inefficace à l'égard des tiers à défaut de publicité, toute savante et subtile qu’elle puisse paraître, est peu en harmonie avec le concept même de droit réel,

qui est précisément de constituer un droit absolu (1). Nous savons toutefois que l'adoption de ce principe pourrait rencontrer de sérieuses oppositions et qu'il serait certainement plus simple de corriger les défauts du principe actuel sans les heurter de front.

Dès lors, il faudrait commencer, tout au moins, par l'adoption du principe relatif de la publicité, qui assurerait la continuité de la filière des transcriptions en mettant les titulaires de droits réels dans l'impossibilité d’aliéner ou d’hypothéquer à défaut de publicité des titres assujettis à transcription, L’inobservation de la formalité devrait en outre être sanctionnée par l’inefficacité sinon absolue, tout au moins, à l'égard de toutes personnes ayant intérêt. En France cette disposition supprimerait toute distinction entre les aliénations à titre onéreux et les donations, et en Italie ou l’unité de sanction est en vigueur, présenterait l'avantage d'augmenter le nombre des personnes à qui l’omission de la formalité deviendrait opposable, suivant la règle en vigueur en France pour les donations.

Mais nous savons que l'application exacte de ces principes demande des précisions lorsqu'on l’envisage par rapport à l’étendue du domaine d'application de la publicité. Il faudra donc harmoniser les sanctions de l’inobsevation de la publicité avec la nature des actes assujettis à transcription.

Il y a lieu par conséquent de résoudre d’abord les problèmes relatifs à l'étendue de la transcription. Nous savons qu'il faut d’abord décider la question si l’on doit soumettre à la publicité les actes entre vifs non translatifs et les mutations par décès. Nous savons que les objections qui ont prévalu au sein de la Société d'Etudes législôtives, ne sont pas de principe, mais elles sont étayées par des considérations toutes d'opportunité : augmentation de la besogne déjà lourde des bureaux, dérangements pour les héritiers, risque de frais en raison des exigences du fisc, toujours à la recherche de la matière imposable.

Il faut souhaiter que ces raisons n'aient pas à prévaloir et qu'on arrive à écarter certains de ces inconvénients par une disposition spéciale d’exemption de tous droits de transcription des actes non translatifs et des mutations par décès.

De même il faut décider si l’on doit étendre la publicité aux causes d’éviction, au moment où elles prennent naissance et au

(1) A. Colin et Capitant, I, n° 937 ; v. n° 114.

Manuez-Gismowpi, Rég. publ. fonc, 3

L18 LE RÉGIME DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE DANS LES PROJETS

moment où on les fait valoir en justice. Nous pensons qu'il faille tout d’abord soumettre à la transcription les restrictions au droit de disposer insérées dans un acte d’aliénation ou découlant de tous autres actes ou jugements, ainsi que les causes de résolution et de révocation qui ne sont pas les conséquences d’un vice entachant le droit du propriétaire, en laissant par contre, en dehors ces dernières causes d'éviction, sous les précisions et exceptions que nous allons exposer en détail, et qu'en même temps, il faille ordonner la publicité de toutes demandes faisant valoir en justice une cause d’éviction, mais pour des effets différents : dans le but de les rendre opposables aux tiers à partir du jour de la publicité donnée à la demande, quant aux causes d’éviction qui devraient être publiées et qui ne l’auraient pas été ou qui en seraient dispensées, dans le but d’avertir les tiers pour d’autres effets spéciaux, pour les autres causes rétroactives indépendamment de la publicité, ou rendues telles par l'observation de la formalité de la transcription.

Ces principes exigent des précisions soit par rapport à l'étendue de la publicité, soit par rapport à ses effets.

252. Le principe relatif de la transcription. — Le principe relatif doit être édicté en tête de la réglementation de la publicité foncière.

Nul ne peut transcrire un acte assujetti à la transcription ni inscrire une hypothèque conventionnelle sans justifier au Conservateur des hypothèques que le titre de son auteur immédiat est luimême transcrit. l

Une formule ainsi conçue ne comprendrait pas seulement les actes constitutifs ou translatifs d’un droit sur un immeuble suivant l’art. 1° du projet de la Société d'Etudes législatives, mais en principe, tous les actes, même non translatifs, assujettis à la transcription : mais elle laisserait en dehors de l'application du principe relatif les hypothèques légales et judiciaires. Néanmoins, le principe ne devrait pas s'appliquer au cas d’impossibilité à défaut du titre de l’auteur et au cas où ce dernier n'a pas eu part à l’acte dont on exige la transcription : demandes en justice, jugements, commandements immobiliers, acceptations bénéficiaires, etc. Devraient être néanmoins soumises au principe les mutations à cause de mort, sous la seule limitation adoptée par la commission du cadastre et à la différence du régime adopté par la loi du 1° juin 1924, qui tout en soumettant les mutations par décès à la publicité,

n'exige pas que le titre de l'héritier ou du légataire soit publié préalablement à tout acte de disposition de sa part (1).

Il faudrait donc ajouter : Cette disposition ne s'applique pas au cas où l’auteur a acquis sans titre susceptible d’être transcrit, et au cas Où il n’est pas intervenu à l’acte dont on demande la transcription ; mais elle s'applique au cas de mutation à cause de mort. Néanmoins, si la mutation s'opère indivisément au nom de plusieurs personnes, il leur est loisible de .ne pas requérir la transcription et de transcrire seulement le partage, à moins qu'on ne confère à des tiers, pendant l'indivision, des droits assujettis à transcription. 1

Dans les projets italiens de réforme nous avons vu que le principe relatif de la transcription serait complété par une disposition qui, en tout Cas, devrait trouver place plus loin, relative aux actes et jugements prononçant l'annulation, la résolution, etc. d’un acle transcrit. La personne au profit de laquelle la résolution a eu lieu ne pourrait pas disposer de son droit avant la transcription de l’acte ou du jugement d'annulation, résolution, etc. Mais il y a lieu d'observer que cette sanction d’indisponibilité ne serait pas la conséquence du principe relatif de la transcription, car il ne s’agirait pas de charger le conservateur de refuser la transcription d’une acquisition du chef d’un disposant qui aurait précédemment disposé de son bien et qui en disposerait de nouveau à la suite de la résolution ou annulation de la précédente aliénation, à défaut de transcription de l’acte ou du jugement de résolution.

Le principe relatif ne comporte pas un tel contrôle du conservateur. L'indisponibilité dont nous parlons serait plutôt la conséquence de l’inopposabilité des actes et jugements d'annulation et résolution à défaut de transcription, dont nous parlerons sous peu.

C'est à ce propos que nous examinerons la question.

253. L'étendue de la transcription des actes entre vifs, convenlions et jugements. — Nous avons vu que certaines lois et certains

projets procèdent par voie d’énumération, tandis que d’autres sou- . mettent à la règle de la publicité les actes relatifs aux droits immo-

biliers dont la naissance importe aux tiers, au moyen d’une formule générale. Certains systèmes visent des droits, tandis que

(1) V. n° 177. Nous donnerons la raison de notre proposition lorsqu'il sera question des mutations par décès, v. n° 255.

450 LE RÉGIME DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE DANS LES PROJETS d’autres visent les actes, les conventions, les jugements, les demandes, etc. Il nous semble préférable le système de la formule générale adopté par le projet de la Commission législative de 18D0, par la loi belge, par les projets de la Commission du cadastre et du Comité des notaires, par le projet Darlan et par celui de la Société d'Etude législatives. En conservant la distinction ente la transcription et l'inscription, il faudrait soumettre à la transcription au bureau des hypothèques de la situation des biens, tous actes et conventions entre vifs, à titre gratuit ou à titre onéreux, tous jugements, ayant pour objet de constituer, transmettre, déclarer, confirmer, modifier, éteindre un droit réel immobilier, autre qu’un privilège ou une hypothèque, ou d'y renoncer, même purement et simplement, sans que la transcription puisse préjudicier à la nature qui leur est attribuée par la loi.

Cette formule laisserait en dehors les mutations à cause de mort pour la raison que la publicité de ces mutations ne peut pas être ordonnée sous la même sanction qui s'applique à la transcription des autres actes. Il faut donc en réserver la réglementation. La formule comprendrait d’ailleurs les autres actes non translatifs qui intéressent les immeubles, laissés en dehors dans le système actuel, sans omettre ceux que les énumérations laissent souvent en dehors même dans les projets de réforme. Précisément seraient compris tous les actes indiqués au chapitre 1°, section III, $ IV (x).

Pour ne pas laisser de doutes sur les actes et jugements portant cession ou règlement de mitoyenneté, sur le droit du propriétaire du mur indüment utilisé, au prix de la mitoyenneté à l’égard de l'acquéreur, sur les actes et jugements réglant le mode d’exercice d'une servitude légale ou des charges d'indemnités auxquelles elle peut donner lieu, une disposition expresse pourrait être édictée sur l'exemple de la Commission extraparlementaire du cadastre (art. 9 n° r et 2 du projet définitif) (2).

La transcription de tous ces actes pourrait être sanctionnée par l'inopposabilité à toutes personnes ayant intérêt, ainsi qu'il devrait être établi dans une disposition successive. Mais nous avons expliqué que la sanction unique de l’inopposabilité est possible seulement si on prend garde, toutefois, de ne pas porter préjudice à la

(1) V.n°* 17 ets.

LR eh 2 : de na

nature propre des actes, conventions et jugements visés par la formule générale. C’est pour cette considération que nous proposons de rappeler dans la disposition que nous examinons que la transcription ne porte pas atteinte à la nature que la loi attribue aux actes. Mais on pourrait réserver cette précision à la disposition relative à la sanction de l’inobservation de la transcription.

Avant de passer à cette sanction, des numéros spéciaux de la disposition générale relative au domaine d'application de la publicité devraient comprendre : les baux excédant neuf années et toute prorogation dont la durée ajoutée à celle restant à courir sur le bail prorogé excéderait douze années : en ce qui concerne l'Italie, les contrats de société ayant pour objet la jouissance d'immeubles, excédant neuf années ou indéterminés (r) ; les actes et jugements portant, même pour bail de moindre durée, quittance ou cession de plus d’une année de loyers ou fermages non échus.

Nous n'avons pas à insister sur la limite de neuf années qui est celle que le Code impose aux pouvoirs des administrateurs, l’usufruitier, le mari, le tuteur (2).

La même disposition générale devrait comprendre encore la transcription de toutes clauses comportant restriction au droit de disposer, insérées dans un acte d’aliénation ou de tous autres actes d’où découle une telle restriction, tels que promesse de vente, legs ou donations sous conditions ou avec charges de restitution (art. 1048, 1049 du Code civil), droit de retour conventionnel (art. 951, 952 du Code civil), droit de réméré, ainsi que la saisie immobilière (3), le jugement de déclaration de faillite ou toutes autres décisions judiciaires comportant une telle restriction, à l'exception des actes et jugements déterminatifs ou modificatifs de l’état civil et de la capacité civile de personnes pour lesquels sont observées

les règles édictées par une loi spéciale.

() Nous avons dit que cette disposition serait inutile pour le droit français ; cependant il serait peut-être préférable d’édicter cette règlé même pour la France par analogie avee l’art. 272 du Projet de Code des obligations et des contrats franco-italien, qui, au n° 5 dispose que ces mêmes contrats de société qui ont pour objet la jouissance d’immeuble, lorsque la durée de la société est indéterminée ou excède neuf années, doivent être passés par acte authentique ou par arte sous seing privé à peine de nullité.

VPN ne T45,

(3) A la saisie immobilière on pourrait substituer le commandement aux fins de

saisie, v, n° 125 in fine, et n° 258,

h22 LE RÉGIME DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE DANS LES PROJETS

Cette disposition serait applicable aux causes d’inaliénabilité insérées dans un acte entre vifs ou un testament, à la restriction de disposer résultant d’une substitution permise, à la restriction au droit de disposer à titre gratuit grevant l’auteur d’une donation de biens à venir et de biens présents et à venir, à la constitution d’un bien de famille, aux arrêts de classement suivant la loi sur les monuments historiques, à la nomination du curateur de la succession vacante, à la nomination d’un administrateur-liquidateur, au cas de défaut de l'héritier bénéficiaire de procéder à la réalisation des biens successoraux, à la nomination d'un liquidateur séquestre par le Tribunal à la suite de l’abandon de l'héritier bénéficiaire et de désaccord des créanciers et légataires (x).

En vertu de l’exception indiquée resterait en dehors de la publicité au moyen des registres du Conservateur, l'incapacité résultant de la minorité, de l’état de mariage, de l'interdiction judiciaire, ou de la dation d’un Conseil judiciaire, de l’internement dans un établissement d’aliénés, de l'interdiction légale,

Nous avons déjà dit que la publicité des faits influant sur l’état civil des personnes et des faits modificatifs de leur capacité, pourrait être réalisée au moyen d'une centralisation de tous les renseignements autour de l'acte de naissance. Cette centralisation pourrait avoir lieu au greffe du tribunal du lieu de naïssance. On constituerait pour chaque individu un casier civil : son dossier classé à son nom, par ordre alphabétique, contiendrait des fiches mobiles relatives à chacun des faits survenus depuis sa naissance, et influant sur son état et sur sa partie civile.

On atteindrait ce but en obligeant les officiers de l’état civil, les notaires et les avoués, lorsqu'ils dressent un acte ou obtiennent un jugement modificatif de la capacité à en faire parvenir l'avis dans un bref délai au greffe de la naissance.

Cette centralisation devrait comprendre la naissance, les jugements déclaratifs de naissance et de décès, la reconnaissance d’un enfant naturel même lorsqu'elle n’est pas faite devant l'officier de l'état civil, la légitimation, l'adoption, les jugements relatifs à la filiation, l'émancipation, le décès, le changement de nationalité, le mariage, même contracté à l'étranger.

Autour du mariage, et toujours au moyen du casier civil, on devrait organiser un système de publicité semblable à celui qui

(1) Pour l'Italie, v. art, 857, 858, 859, 860 Code civil.

a été institué en Alsace-Lorraine au moyen du registre matrimo-

nial (1). Au tribunal du domicile du mari, et aussi de la femme si elle exerce une profession où un commerce distinct de celui du mari ou devrait inscrire un extrait du contrat de mariage indiquant sous quel régime les époux sont mariés et les clauses d'emploi et de remploi opposables aux tiers, les demandes en séparation de

biens, les jugements de séparations de biens et les jugements de

séparation de corps, le‘jugement de divorce (2), un extrait de l’acte

passé devant notaire dans le cas prévu par l’art. 311, alinéa 4 du Code civil, de rétablissement de la communauté, prévu à l’art. 1452

du Code civil, tout retrait par le mari du mandat tacité de la fem-

me pour les dépenses du mâriage, tout retrait des autorisations don-

nées par le mari à la femme de faire le commerce ou d’exercer une

profession ; le retrait des pouvoirs de la femme sur les biens réser-

vés au cas de l’art. 2 de la loi du 13 juillet 1907.

La sanction de cette publicité serait celle de l’art. 34 de la loi du 1° juin 1924 : les époux seraient considérés, à l’égard des tiers de bonne foi, réputés mariés sous le régime de la communauté légale ; toutes les autres mentions qui n'auraient pas fait l’objet d'une inscription seraient inopposables aux tiers de bonne foi. Cette forme de publicité aurait incontestablement son utilité ; mais au point de vue spécial du crédit immobilier, elle ne pourrait apporter qu'un faible secours car elle obligerait à une enquête au lieu de naissance de tous les anciens propriétaires de l’immeuble.

Les préoccupations qui arrêtèrent la Commission extraparlementaire du cadastre n'auraient pas de raison d’être, car si l’on conçoit qu'il y ait des difficultés à opérer les mentions relativement à chaque droit immobilier inscrit au livre foncier au profit de la personne dont l'incapacité est demandée il n’y aurait pas de difficulté à opérer une mention unique au casier civil, ni d’inconvénients graves à subordonner l’opposabilité de la cause d'incapacité aux tiers de bonne foi à l’accomplissement de la formalité. On pourrait enfin soumettre à la même forme de publicité les jugements d'ouverture de liquidation judiciaire, sans préjudice de la transcription de ces mêmes jugements au bureau des hypothèques, de la situation des immeubles, exigée par la disposition que nous

avons déjà énoncée.

(2) A la différence du régime Alsacien-Lorrain,

Puisque la publicité réalisée au moyen du casier civil ne peut rendre les mêmes services de celle des registres du Conservateur, il y a lieu de se demander si on ne pourrait arriver jusqu'à comprendre, avec ces derniers jugements, aussi les demandes et les jugements d'interdiction, de nomination d’un conseil judiciaire, d'internement et un extrait de l’acte de mariage indiquant sous quel régime Îes époux sont mariés et les clauses d'emploi et de remploi opposables aux tiers.

Les difficultés ne seraient pas très graves, car il n’est pas difficile pour les parents de connaître la situation des immeubles de la personne dont ils demandent l'interdiction. En ce qui concerne le contrat de mariage, le notaire pourrait se trouver dans l'impossibilité de connaître l’existence des immeubles et des droits réels de la femme au cas où les droits immobiliers n'apparaissent pas dans le contrat. Dès lors on ne pourrait pas compter toujours sur l’intervention du notaire et il faudrait laisser le soin de la publicité au mari ou à la femme.

Tout en décidant d’imposer seulement la publicité du casier civil sous la sanction de l’inopposabilité, on pourrait faire mentionner sous peine d'amende, un extrait du contrat de mariage, l’interdiction et les autres mentions que nous avons indiquées, aussi à la conservation des hypothèques.

Le répertoire public pourrait ainsi contenir, outre la date et le lieu de naissance du titulaire du compte les indications portées au casier civil relatives à sa capacité.

Enfin, la disposition générale relative au domaine d’application de la publicité devrait comprendre les causes de résolution ou révocation de tout acte assujetti à la transcription.

Cette disposition serait susceptible de s'appliquer aux conditions résolutoires insérées dans un contrat ou testament, à l’action résolutoire du droit de l’usufruitier au cas d’usufruit constitué par convention ou résultant du testament ou de la loi, au droit de réméré, à la résolution résultant du retrait d’indivision et des autres retraits, litigieux et successoral, au droit de retour conventionnel, à l’action en révocation d’une donation pour cause de survenance d'enfant, à la résolution résultant du rapport dans le cas où ce dernier doit être fait en nature, à la révocation d’une donation entre époux.

Il faudrait dire expressément que cette disposition ne s'applique pas à l’action en réduction des libéralités qui excèdent la quotité

LÉGISLATIFS DE RÉFORME EN FRANCE ET EN ITALIE h25

disponible (1) et qu’il n’est rien modifié à la disposition de l’art. 958 du Code civil.

254. La sanction du défaut de transcription. — Après avoir ainsi déterminé l'étendue de la transcription quant aux actes, aux conventions et aux jugements et avant de passer aux mutations par décès et aux demandes, il faudrait édicter la sanction de l’inobservation de la formalité au moyen d’une formule qui pourrait être ainsi CONÇUE :

Le défaut de transcription peut être opposé par toutes personnes ayant intérêt.

Toutefois, les baux et les contrats de société qui n'ont point été transcrits peuvent être opposés à ces personnes pour une durée n'excédant pas neuf ans. Les actes portant quittance ou cession de loyers ou fermages non échus peuvent, s'ils n’ont pas été transcrits, leur être opposés pour une durée n’excédant pas un an.

Les parties ou leurs héritiers, ainsi que les personnes chargées de faire opérer la transcription ou leurs ayants cause ne peuvent pas opposer le défaut de transcription.

A défaut de transcription les restrictions au droit de disposer, les causes de résolution ou de révocation visées par les n°". de l’article précédent, ne produisent d'effet, à l'égard des tiers, dont le droit est né antérieurement à la transcription de la demande. |

L'action résolutoire, l’action en révocation pour cause d’inexécution des charges et l’action en folle enchère ne peuvent être exer- -cées au préjudice des tiers à qui la loi concède un privilège, lorsque ce privilège ne leur serait pas opposable faute d'inscription dans le délai prévu par la loi ou de renouvellement de l'inscription avant l'expiration du délai de dix ans.

A partir de la transcription et sous réserve des dispositions des art. 2108 et 2109 du Code civil, les créanciers privilégiés ou hypothécaires ne peuvent prendre utilement inscription sur le précédent propriétaire.

L'inopposabilité à défaut de transcription ne peut pas porter préjudice à la nature attribuée par la loi aux actes, conventions et jugements assujettis à la transcription (2).

(1) Sauf ce qui sera dit quant à la publicité de la demande.

(2) Cette dernière disposition pourrait être omise si elle était énoncée dans la disposition relative à l’étendue de la transcription.

On pourrait compléter cette formule en édictant l’effet positif de la transcription

h26 LE RÉGIME DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE DANS LES PROJETS

Il y a lieu d'observer tout d'abord que cette disposition relative à la sanction du défaut de transcription est mise en harmonie avec la règle de la transcription des demandes qui sera énoncée plus loin. Cette sanction ne s'applique pas, sans qu'il soit besoin de le dire, à l’action en réduction exceptée par la disposition précédente. De même elle ne s'applique pas aux causes de résolution ou de révocation qui ne réjaillissent pas, de leur nature, contre les tiers, pour lesquelles la transcription de la demande serait édictée pour leur donner cet effet, ainsi que nous le dirons, à partir de la publicité de la demande même. Il importe cependant d'observer que le régime de ces dernières demandes serait analogue à celui établi dans le texte pour les causes de révocation et résolution soumises à la transcription au cas de défaut d’accomplissement de la formalité. Nous avons à revenir sur la question.

En ce qui concerne !: règle de la solidarisation de l’action résolutoire avec la conservation du privilège, la formule du texte tient compte de l’extension du privilège du vendeur que nous allons proposer et des observations que nous avons exposées à ce sujet (1), car la généralité des termes de cette formule comprendrait toutes les hypothèses où la solidarité de l’action de résolution avec le privilège serait possible.

‘Il importe d'ajouter qu’on peut toutefois douter de la nécessité de la règle du moment qu’on propose d’édicter la publicité des causes de résolution et de révocation (2).

La sanction de l’innopposabilité est édictée même pour les actes non translatifs et pour les jugements, sans qu’il y ait lieu de distinguer, en ce qui concerne ces derniers, entre ceux qui ont une nature translative de droits réels immobiliers et ceux qui statuent sur-une question de propriété immobilière ou sur un droit immobilier en reconnaissant et consacrant l'existence ou la validité d’une transmission antérieure, et ceux, enfin, qui prononcent une annulation, résolution, rescision ou révocation d’un acte trancrit. Nous avons en effet déjà .montré comment l’inopposabilité est parfaitement compatible avec les actes non translatifs, pourvu qu'elle soit

et disposer que tout acte transerit est censé connu par les tiers. Cette disposition trancherait les questions que soulèvent les articles 1626 et 1638 C. cv. ; mais elle pourrait trouver sa place dans la réforme de l'institution dela garantie d’éviction, V. n°° 26 et 249, V. art. 9 du D. I. italien du 28 mars 1929.

(1) Vun°*58, 71, 158.

(2) V. loi belge, art. 28, n° 58, p. 77, n. 1.

conciliée avec le respect de la nature de ces actes et jugements. C’est dans ce but que nous avons ajouté une réserve expresse à ce sujet. Nous avons aussi expliqué qu'au cas de résolution, etc. du soin de mentionner la résolution serait chargé le Conservateur qui signalerait la résolution dans une colonne d'observation du répertoire public, en substitution du système de l’art. 4 de la loi de 1855.

Nous n'avons plus à insister sur la considération que si l’inopposabilité des actes déclaratifs non transérits serait compatible avec leur nature, n'aurait pas la vertu de résoudre les problèmes auxquels donne lieu la rétroactivité qui découie de l'effet déclaratif. De même nous n’avons plus à répéter qu'une réglementation précise de l’indivision pourrait faire disparaître ces difficultés.

Sans sortir des traditions théoriques du droit français il faudrait tout au moins, et sous réserve de la place à donner.à cette disposition, décider que l’effet déclaratif ou rétroactif du partage, applicable dans les rapports du colicitant attributaire avec les autres colicitants et dans les limites ou la subsistance des droits consentis par ces derniers porterait atteinte à la sécurité du cohéritier attributaire de l’immeuble, ne devrait pas être admis quand il s’agit des rapports de ce colicitant avec des tiers.

Après avoir édicté cette règle, il faudrait tout d’abord, sur l’exemple des projets italiens et de la Commission extraparlementaire du cadastre et suivant les désirs exprimés par certaines Cours en 1841, décider que la transcription ou l'inscription aux registres du Conservateur vaut opposition au partage. Cette disposition, comme nous l'avons dit, ne serait pas inutile car elle protégerait le tiers qui a traité avec l’un des coindivisaires avant le partage et il pourrait y avoir des doutes à défaut d’une disposition expresse (1).

On pourrait exiger de même la transcription de la demande judiciaire en partage et de l’acte d'opposition visé à l’art. 882 Code civil. Les créanciers et cessionnaires d’un copartageant ne devraient pouvoir attaquer le partage consommé hors de leur présence à défaut de transcription de l’opposition antérieurement à la transcription de l’acte de partage ou de la demande en justice au cas de partage judiciaire.

Afin que les tiers puissent compter sur la correspondance du partage du droit des coindivisaires au moment où l'indivision a

pris naissance, il faudrait disposer que les rapports obligatoires, entre copartageants ne puissent préjudicier à l'entité de leurs droits au moment où l’indivision a pris naissance. Aucune raison de prélèvement en nature pour cause de créance procédant de l’indivision, ne devrait pouvoir être opposée aux tiers qui ont transcrit ou inscrit, sauf au cas de créance procédant d’une cause antérieure à l’indivision, ou bien au cas de rapport visé par les art. 843 et suivants du Code civil.

Au cas où le partage attribue à l’un des copartageants des biens différents de ceux par lui grevés d’hypothèque, les hypothèques devraient se transporter sur les biens qui lui sont attribués avec le rang suivant la date de son inscription originaire et dans les limites de la valeur des biens originairement hypothéqués, résultant du partage, à la condition qu’elles soient de nouveau inscrites avec l'indication de cette valeur dans un délai de 90 jours à compter de la transcription du partage.

Ce transport ne devrait pas préjudicier aux hypothèques valablement inscrites du chef de tous les propriétaires (L. 31 décembre 1910, art. 2125 Code civil), ni au privilège des copartageants pour les soultes et retours de lots ou pour le prix de la licitation (art. 2109 du Code civil).

Les créanciers hypothécaires et les cessionnaires d’un des copartageants auquel ne sont pas attribués dans le partage les biens hypothéqués ou cédés, devraient garder le droit de préférence sur les soultes et retours de lots et sur le prix de la licitation dus aux débiteurs, avec rang suivant la date de la transcription ou de l’inscription de leurs titres respectifs dans les limites de la valeur des biens précédemment hypothéqués ou acquis.

Les débiteurs des soultes ou retours de lots et du prix de licitation, seraient toutefois libérés lorsqu'ils auraient payé au copartageant dans le délai de trente jours à compter de la notification du partage aux ayants droit, créanciers hypothécaires ou cessionnaires, Sans que ceux-ci aient fait opposition.

En ce qui concerne les transactions, la solution des projets italiens serait la conséquence logique du principe de l’inopposabilité et il n’y aurait lieu, par suite, de dispositions particulières.

Puisque la disposition générale impose la transcription des acquisitions au moyen d’un jugement, il serait inutile d’édicter expressément la transcription des jugements constatant une acquisition par prescription acquisitive, d'autant plus que la transcription

Er :

serait exigée aussi par le principe relatif édicté dans la première disposition, suivant qui toute acquisition doit s'appuyer sur la transcription du titre du disposant, de sorte que l'acquéreur par prescription acquisitive ne pourrait pas disposer du bien à défaut de transcription du jugement antérieur.

Mais on pourrait toutefois établir, en plus, et sous réserve de la place à donner à cette disposition, la règle que restent toujours saufs les droits acquis par les tiers du chef du véritable propriétaire ou ayant droit antérieurement à la transcription de la demande ou exception tendant à faire déclarer l’accomplissement de la prescription acquisitive afin d’éliminer les inconvénients actuels (1).

Puisqu'il s'agirait de la transcription d’une demande cette disposition devrait trouver place plus loin (2).

C’est ici que se pose le problème de l’opportunité d’une disposition qui complèterait le principe relatif de la publicité. À défaut de transcription des actes et jugements extinctifs de droits réels, ou portant annulation, résolution, rescision, révocation, affranchissement ou dévolution (en Italie), constatation de l’accomplissement de la condition résolutoire, les transcriptions et inscriptions successives ne produiront d'effets à l’égard de la personne au profit de laquelle l’extinction a été prononcée.

Nous avons déjà observé cependant que cette règle ne serait pas une conséquence immédiate du principe relatif et qu'elle pourrait être considérée une conséquence du principe de l’inopposabilité. Dès lors elle ne serait pas nécessaire.

Il appert qu'on soumettrait à la transcription l’accomplissement des conditions résolutoires. Une disposition particulière pourrait établir que le titre suffisant, à défaut de jugement, serait une déclaration unilatérale de la personne contre qui la condition s’est réalisée.

De la règle générale relative à l'étendue de la publicité, il résulte que l'exercice de la faculté de réméré serait subordonné à la transcription d’une clause expresse et qu’à défaut de réserve expresse les droits des tiers acquis antérieurement à la transcription de la demande seraient sauvegardés (3).

(2) V. n° 256. V. aussi la transeription des demandes interruptives de prescription.

3) Faute de réserve expresse dans le système actuel le réméré ne peut pas préjudicier aux tiers. Dans le système du texte après la transcription de la demande

Mais nous avons dit que du défaut de publicité de l'événement du réméré peut résulter un piège pour les tiers (1). Dès lors il faudrait décider qu’à défaut de demande en justice les demandes extrajudiciaires et les déclarations de réméré devraient se passer par écrit et, en outre, pour lé cas de réserve expresse du droit de réméré, il faudrait décider que les demandes ou déclarations de réméré, à défaut de transcription dans un délai de trente jours à compter de l'échéance du délai de réméré, n’auraient pas d’effet à l'égard des tiers qui aient acquis et conservés des droits sur l'immeuble antérieurement à la transcription. Après la transeription les tiers n'auraient plus à être tutélés.

Il suffirait de dire : les demandes ou déclarations de réméré, qui doivent être passées par écrit sous. peine de nullité et être notifiées à l'acquéreur ou acceptées par celui-ci, à défaut de transcription dans un délai de trente jours à compter de l'échéance du délai de réméré, établi par la loi ou par la convention, ne produiront pas d'effet à l'égard des tiers, dont le droit est né antérieurement à la transcription de la demande. Mais cette disposition devrait trouver place plus loin sous la réglementation de la transcription des demandes.

On pourrait songer * un système analogue en ce qui concerne l'acquisition faite par le mari en remploi ou emploi (art. 1435). Nous avons indiqué les cas où cette acceptation peut avoir effet rétroactif et anéantir les droits acquis par les tiers (2). Mais l’imposition d’un délai à l’exercice du droit d'acceptation de la femme ne serait pas si simple comme au cas d'exercice de la faculté de réméré.

En ce qui concerne le système italien, la dévolution et l’affranchissement du fonds emphytéotique devraient être transcrits sous la sanction de l’indisponibilité comme conséquence de la règle de l’inopposabilité. De plus Ka demande en dévolution et la demande, même extrajudiciaire, d’affranchissement devraient être soumises à la transcription pour la tutelle, au cas de dévolution, des créanciers inscrits sur les fonds emphytéotiques qui garderaient le droit d’affranchissement nonobstant la dévolution si leur inscription était antérieure à la transcription de la demande. Au cas d’affranchissement, à défaut de signification de la demande aux créanciers en réméré les tiers pourraient être atteints même à défaut de réserve expresse publiée.

inscrits, l’affranchisseur serait toujours tenu de payer le prix de l’affranchissement aux créanciers ayant inscrit leur hypothèque sur les droits du bailleur jusqu'à la transcription du jugement ou de l'acte d’affranchissement. Cette règle devrait cependant trouver place plus loin sous la réglementation de la transcription des demandes.

255. La transcriplion des mutations par décès. — La publicité des transmissions de droits immobiliers après décès devraient être disposée au moyen de la transcription d’un certificat de propriété délivré par un notaire, indépendamment de la déclaration de succession, comme il est admis aujourd’hui pour les titres nominatifs et sa délivrance ne devrait pas être subordonnée au paiement des droits. Néanmoins si la transmission s’opère indivisément au profit de plusieurs personnes, on pourrait décider que la transcription du partage serait seule obligatoire, à moins que les coindivisaires ne veuillent passer des actes sujets à la transcription.

Un délai de six mois pourrait être accordé au successeur véritable pour transcrire son droit ; quoique cette disposition, nécessaire dans un système à force probante qui sanctionnerait par l'opposabilité au successeur véritable des aliénations consenties par l'héritier apparent à des tiers, postérieurement à l’accomplissement de ce délai, serait surabondante dans un régime qui ne sanctionne l'obligation de transcrire les mutations par décès que par la solution adoptée par la Jurisprudence.

Dans le régime que nous exposons l’obligation de transcrire les mutations à cause de mort serait sanctionnée tout d’abord par l’indisponibilité des biens successoraux en vertu du principe relatif de la transcription. En outre il faudrait faire de la transcription une condition de la tutelle du tiers contractant avec l'héritier apparent relativement aux immeubles, dans le sens que celui qui a transcrit l'acquisition pourrait être considéré comme hériter apparent à l'égard du tiers acquéreur à titre onéreux et de bonne foi.

On pourrait spécifier que dans la figure de l'héritier apparent rentre aussi le légataire à titre particuler : la bonne foi serait nécessaire. Dès lors on s’en tiendrait à la solution adoptée par la Jurisprudence avec la seule limitation de la nécessité de la transcription comme condition de l'existence de l’apparence du titre d’héritier. C’est même pour l'intérêt que présente cette limitation que nous n'avons pas accepté la limitation au principe relatif de la trans-

h32 LÉ RÉGIME DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE DANS LES PROJETS

cription accueilli par la loi du 1° jun 1924 (1). Il ne faut pas oublier qu’en Alsace-Lorraine existe le certificat d’héritier qui présente de grands avantages et une supériorité certaine sur le système français. Si on étendait à toute la France l'institution du certificat d’héritier la solution que nous soutenons pourrait être abandonnée.

En ce qui concerne le régime italien il y a lieu d'observer que notre système élargirait le concept d’héritier apparent posé par l’art. 933 du Code civil, car la notion d’héritier apparent de cet article comprend l'héritier et le légataire universel et à titre universel du droit français, mais laisse en dehors le légataire à titre particulier.

Suivant les projets italiens on pourrait décider que celui qui a transcrit de bonne foi l'acquisition à cause de mort en prescrit la propriété ou les droits réels immobiliers par dix ou vingt ans à compter de la date de la transcription (2). Gette disposition est justifiée dans les systèmes italiens par l’analogie avec la prescription acquisitive de bonne foi qui suppose la transcription du titre. Il faut rappeler que la Commission extraparlementaire du cadastre décidait que le juste titre ne serait efficace pour prescrire que du jour de son inscription au livre foncier (3). On devrait adopter en France cette solution et étendre la prescription de dix à vingt ans a tous les droits réels immobiliers. Ayant assimilé le légataire apparent même à titre particulier à l'héritier apparent, deviendrait inutile la disposition particulière des projets italiens en faveur des tiers qui ont acquis des droits du chef d’un légataire apparent à titre particulier.

Ces dispositions devraient être appliquées au cas d’envoi en possession définitif des biens d’un absent.

En outre en harmonie avec la disposition qui exige la transcription de la mutation pour la détermination de la qualité d’héritier apparent, il faudrait décider qu’à partir de la transcription de la demande en pétition d'hérédité ou en contestation du fondement d'une acquisition à cause de mort, les tiers acquéreurs à titre onéreux même de bonne foi ne peuvent pas invoquer la protection accordée à ceux qui traitent avec l’héritier apparent. Mais cette disposition devrait trouver sa place sous la réglementation de la publicité des demandes, à laquelle nous sommes arrivés.

(1) V. n°° 252 et 177.

(2) Ou par dix ans suivant le système italien. (SV ne ES:

PTT NES

256. La transcription des demandes. — Nous avons déjà décidé que les résolutions et révocations de tous actes assujettis à la transcription et les annulations des droits pour cause de violation d’une restriction au droit de disposer ne produiront pas d'effet, faute de transcription des causes de résolution ou de révocation et des restrictions au droit de disposer qu'à l’égard des iiers dont le droit est né postérieurement à la transcription de la demande. La transcription de la demande rendrait, par suite, l’effet rétroactif à ces causes d'éviction, qui en étaient dénués, faute de transcription.

Mais la loi devrait ordonner la transcription de ces demandes en résolution, en révocation et en nullité même lorsque la cause d’éviction a été transcrite.

Nous savons que la transcription de toute demande en éviction présente un intérêt pour les tiers qui seraient avertis du danger de contracter avec le défendeur au cours de l'instance. Nous avons vu aussi que la publicité de la demande a été envisagée au point de vue de la protection des créanciers ou acquéreurs antérieurs qui ont transcrit ou inscrit des droits sur l’immeuble attaqué (1) notamment par les projets du Sénat et de la Chambre, au moyen d’une notification imposée au demandeur. Mais il y a lieu d’observer qui si l’on décide, comme nous l'avons proposé, de rendre inopposable aux tiers le jugement, faute de transcription, la même tutelle qu'on voudrait ménager aux tiers qui ont transcrit on inscrit des droits sur l’immeuble attaqué, par le moyen de la notification de la demande de la part du demandeur en éviction, serait déjà assurée du fait même que le jugement ne pourrait préjudicier à ces tiers, qui auraient le droit de méconnaître le jugement rendu hors de leur présence au procès. Le demandeur aura, par conséquent, lui-même intérêt à procéder à la notification de la demande sans qu'il soit besoin d’en édicter l'obligation.

Dès lors, il nous semble qu’on pourrait dire que toutes demandes

’en revendication ou en reconnaissance d’un droit immobilier, tou-

tes demandes susceptibles d’engendrer l’éviction à l'égard des tiers d’un droit de cette nature ou résultant d’un acte soumis à la transcription, notamment celles visées par les articles suivants devront être transcrites au bureau des hypothèques de la situation des biens objet de l’action.

Manuer.-Gismonni, Rég. publ. fonc, 8

h3h LE RÉGIME DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE DANS LES PROJETS

Aucune de ces demandes ne sera reçue dans les tribunaux qu'après avoir été transcrite (1).

Les décisions rendues sur ces demandes seront opposables de plein droit aux Liers dont le droit est né postérieurement à la trans-

lation de la demande.

On pourrait même ne pas nommer les actions en revendication ou en reconnaissance d’un droit réel immobilier, car elles y seraient

comprises dans cette formule.

Quoique formulée de façon à rappeler l'intérêt du demandeur à transcrire, il est évident que cette règle aurait l'effet de faire profiter de la transcription les tiers avertis de la menace d’éviction, qui pourraient s'abstenir de contracter avec le défendeur menacé d'éviction. Naturellement les droits des tiers nés antérieurement à la transcription de la demande ou du jugement, nonobstant que le jugement ne soit pas opposable de plein droit à ces tiers, en

tant qu'il.est prononcé hors de leur présence au procès, seraient.

atteints par la rétroactivité de l’éviction lorsque cette rétroactivité découle de la nature de la cause d’éviction, ou lorsque la cause d’éviction aura été publiée au cas où la loi en exige la transcription, afin de la rendre opposable aux tiers, ainsi que nous l’avons montré : mais le jugement ne leur serait pas automatiquement oppo-

sable.

Après avoir énoncé ce principe général il faudrait dire que la résolution, la révocation et l’annulation de tout acte assujetti à la transcription ne produiront pas d’effet à l’égard des tiers dont le droit est né antérieurement à la transcription des causes d’éviction énoncées à l’art. 2, n°°.…. (2), et sous réserves des dispositions édictées dans les lois spéciales (3), dans les où ces actions ne sont de nature à préjudicier aux droits consentis avant l’action (4), et notamment au cas visé par l’art. 958 du Code civil, au cas de révocation paulienne, si toutefois les tiers n’ont pas par-

ticipé à la fraude, au cas de déclaration de simulation à l'égard de ù

ces mêmes tiers, au cas de pétition d’hérédité ou de contestation d’une acquisition à cause de mort, à l'égard des tiers acquéreurs a

(1) Cette sanction ne serait pas strictement nécessaire et elle pourrait être laissée

de côté.

(2) Causes de résolution et de révocation et restrictions au droit de disposer. (3 Loi sur le casier civil, v. n° 258.

(4) Formule de la loi belge, art. 8.