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titre onéreux et de bonne foi du chef de l'héritier ou légataire apparent qui aurait {ranscrit son acquisition à cause de mort.

Il ne serait pas nécessaire d'ajouter que toutes ces actions produiraient leurs effets à l'égard des tiers dont le droit fût né postérieurement à la transcription de la demande : cette dernière con-

séquence constituerait l'innovation en matière d'action paulienne ;

mais elle résulterait clairement de la formule que nous venons

d’énoncer.

C'est à ce point que devrait trouver place les dispositions spéciales relatives aux eflets de la transcription des demandes en dévolution et en affranchissement du fonds emphytéotique, des demandes en déclaration de réméré, des demandes ou exceptions tendant à faire déclarer l’accomplissement de la prescription scquisitive, que nous avons déjà formulées.

Une disposition particulière devrait exiger la transcription des actes et des demandes qui interrompent le cours de la prescription de la propriété et des droits réels immobiliers ainsi que de l’acte de prohibition visé par l’art. 683 du Code civil (art. 63r Code civil, ital.). L'interruption de la prescription et au cas de servitude le commencement de la possession utile pour la prescription n'aurait d'effet à l’égard des tiers qu'à compter de la date de la transcription de ces actes et demandes.

On devrait en outre poser le principe que les causes qui suspendent le cours de la prescription n’ont point d’effet à l’égard du tiers possesseurs (1).

En ce qui concerne les demandes en rescision on sait que la loi italienne -ainsi que les projets de réforme italiens décident que la rescision ne produit d'effet à l’égard des tiers qui ont acquis des droits sur l’immeuble antérieurement à la transcription de la, demande. On pourrait dire : à l’égard des tiers dont le droit est né antérieurement à la transcription de la demande en rescision.

Quoique cette solution ne soit pas conforme aux principes qui régissent la nature de cette cause d’éviction les auteurs italiens ont toujours approuvé le législateur d’avoir osé introduire cette réforme. Si on ne voulait pas faire ce pas décisif, cette action serait réglée par la disposition générale relative à la transcription des demandes. Sous cette règle générale rentreraïent aussi les actions en nullité autres que celles résultant d’une violation d'une restriction

A36 LE RÉGIME DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE DANS LES PROJETS

au droit de disposer assujettie à la transcription ; mais une disposition particulière pourrait toutefois décider qu'après cinq ans à partir de la date de la transcription de l’acte les droits des tiers de bonne foi nés antérieurement à la transcription de la demande seraient sauvegardés.

Il en pourrait être de même de la demande en réduction. Si la transcription avait lieu cinq ans après l'ouverture de la succession la demande en réduction ne pourrait pas préjudicier aux tiers dont le droit acquis à titre onéreux fût né antérieurement à la transcription de la demande.

Aucune disposition particulière ne serait nécessaire pour les demandes en revendication ou en reconnaissances de droits réels immobiliers. Les jugements rendus après la transcription de la demande contre le défendeur indiqué dans la transcription de la demande seraient opposables de plein droit même aux sous-acquéreurs postérieurs, suivant la règle générale.

Pour l'Italie se présenterait la question de savoir si l’action en déclaration ou en reconnaissance du droit de propriétaire au cas de demande en délivrance ou en exécution d’une convention passée par acte sous seing privé et non authentiquée, doit être publiée pour que le droit du demandeur soit préféré à celui des tiers dont le droit est né postérieurement à la transcription de la demande. Une solution expresse serait à désirer.

Quant à la forme de la transcription des demandes et des jugements, suivant le système des extraits analytiques, la formalité devrait s’opérer de la même manière des autres actes et conventions en mettant à la charge du conservateur d'opérer d'office la mention en marge de l'acte attaqué et la mention dans la colonne des observations du répertoire public. Suivant le système actuel, conservé par le projet de la Société d'Etudes législatives, on pourrait décider de même qu’une seule soit la forme de la transcription en chargeant le Conservateur de cette double mention. Il y a lieu d'observer que le système de l'inscription visée par l’art. 958 du Code civil disparaîtrait.

Les sûrelés réelles. Les privilèges. — Nous avons vu que la partie du projet de la Société d'Etudes législatives relative aux privilèges et hypothèques contient d'importantes innovations et elle rapproche d’une manière très étroite la législation générale de celle applicable en Alsace-Lorraine. Il est par conséquent souhaitable que les solutions de ce projet soient acceptées par le législateur

sans délai puisqu'elles représentent une heureuse généralisation des principes de publicité et de spécialité, qui constituent la base d'un bon régime hypothécaire, sans apporter de sensibles modifications au fond du droit.

Puisque nous avons déjà exposé ces solutions, nous nous bornerons à indiquer, comme conclusion, quelques observations.

Il convient tout d’abord de rappeler que la Société d'Etudes législatives. n’a pas osé touché aux nombreux privilèges de l'Etat, dont la liste s’allonge sans cesse. Nous nous bornerons à signaler les solutions proposées en cette matière par la Commission extraparlementaire du cadastre (x).

Quant aux privilèges généraux de l’art. 2010 Code civil, la solution de la Société d'Etudes législatives, qui est celle qui a prévalu en Belgique et dans la législation des départements recouvrés et qui avait été adoptée par la Commission extraparlementaire du cadastre, est certainement la meilleure (2).

Il en est de même en ce qui. concerne les privilèges spéciaux sur les immeubles (3).

Il nous semble toutefois qu’en ce qui concerne le privilège du vendeur il faudrait préciser que les charges résultant de l'acte de vente, garanties par le privilège, doivent être évaluées au moins dans l'inscription, et qu’on devrait étendre expressément le privilège à la créance de l'échangiste pour les soultes stipulées dans l’acte d'échange (mais non à la créance des dommages-intérêts pouvant résulter d’une éviction à cause des difficultés pour son évaluation) et à celle du donateur pour les charges ou prestations imposées ou donataire dans l’acte de donation, et peut être aussi dans le legs. Pour trancher toutes les questions qui se présentent à présent (4) et pour viser en même temps toutes les hypothèques énoncées dans le texte proposé par la Commission du cadastre, suivie par le projet Darlan, il suffirait de concéder le privilège à la créance du vendeur ou de tout autre aliénateur ou disposant pour le prix, les charges ou prestations imposées dans l'acte d’aliénation.

Quant au privilège des copartageants nous nous bornerons à observer qu'il ne serait peut-être pas inutile de préciser que le privilège porte, pour les soultes ou retours de lots, sur les immeu-

bles compris dans le lot chargé de la soulte, pour le prix de la licitation, sur le bien licité, pour la garantie des lots, sur chacun des immeubles compris dans le partage.

Quant au bénéfice de la séparation des patrimoines, nous savons que pendant les travaux de la Société d’Etudés législatives on n’a pas manqué de faire observer qu’il serait souhaitable en législation que l'inscription prise par un créancier du défunt profitât à tous les autres et aux légataires, en sorte qu’il n’y eût jamais qu'une inscription par succession, ou, tout au moins que l'inscription prise par un seul créancier chirographaire lui profitât exclusivement.

Nous avons exposé les inconvénients du système actuel et nous avons dit qu'aucune décision ne fut prise dans ce sens sur la considération que cette réforme touche beaucoup plus au régime de la séparation des patrimoines, — c’est-à-dire des successions, — qu'au régime des droits hypothécaires. É

Il nous semble acceptable la suppression du privilège des archi-

tectes et entrepreneurs proposée par la Société d'Etudes législatives, d'accord avec le projet Darlan, à l’encontre de ceux du Sénat et de la Chambre. |

258. Les hypothèques. — En ce qui concerne le régime hypothécaire nous avons dit que la Société d'Etudes iégislatives abroge l’art, 2130 Code civil et applique sans réserve le double principe de publicité et de spécialité aux hypothèques légales de la femme mariée et des personnes en tutelle (x).

À ce sujet il y a lieu de rappeler que les plus éminents juristes estiment que loin de chercher à améliorer le mécanisme de l’hypo-

thèque légale de la femme mariée en la soumettant à ces principes, .

il faudrait purement et simplement l’abolir, car, si l’on fait exception du régime dotal, elle n’a aucune utilité, puisque, à la première occasion, la femme pourra y renoncer, et on ne pourrait, d'autre part, songer à enlever à la femme cette faculté, car ce serait frapper d’inaliénabilité les biens des hommes mariés et les priver de tout crédit. Mais il ne faut pas oublier que ces mêmes juristes font remarquer que cette hypothèque associe en fait la femme aux actes de disposition ou d’affectation d’hypothèque consentis par le mari et que la suppression pure et simple rendrait en fait au mari

les pouvoirs excessifs que lui a donné le législateur comme administrateur de la communauté. Dès lors on conçoit que ceux qui estiment insuffisante la réforme proposée par la Société d’Etudes législatives, parce qu'elle laisserait subsister les inconvénients de l’hypothèque, sans rendre plus efficace la garantie de Ia femme mariée, pensent que cette suppression devrait s'accompagner d’une réforme des règles de la communauté.

La protection des femmes mariées devrait en conséquence être cherchée dans une autre voie, en associant plus étroitement la femme à la gestion des biens servant à alimenter le ménage, en exigeant son intervention toutes les fois qu'il s’agit d’aliénation ou de constitution d’hypothèque. Telle serait, en effet, la seule réforme susceptible d'assurer efficacement, sans danger pour le crédit, le recouvrement des créances de la femme contre le mari.

Il y a lieu d'observer d’ailleurs, comme le faisait M. Capitant, au sein de la Société d'Etudes législatives (1), que l'incapacité de la femme mariée est destinée à être supprimée un jour ou l’autre et que cette suppression entraînera tout naturellement des modifications profondes dans les régimes matrimoniaux, et aussi la suppression de cette garantie qui ne se justifie, comme nous venons de le dire, que parce que le mari a tous les pouvoirs et que la femme n’en à aucun.

On sait qu’en Italie le législateur a supprimé purement et simplement l’incapacité légale de la femme mariée ; mais les effets de l’abolition ont pu se produire parce que le régime légal est celui de ja séparation des biens. En France la suppression de l’hypothèque de la femme mariée n'aurait aucune portée sans la modification en même temps de l’organisation du régime de la communauté des biens (2).

Ï1 y a lieu, par suite, de conclure que la suppression de l'incapacité de la femme mariée et l'abolition de son hypothèque légale demandent une nouvelle organisation du régime matrimonial de droit commun. Il est intéressant d'observer qu’une commission instituée en 1926 au Ministère de la Justice en vue de préparer un projet de loi supprimant l'incapacité de la femme mariée et modifiant le régime matrimonial de droit commun s’est prononcée dans le sens de l’adoption d’un régime de séparation de biens complété par une société d’acquêts.

(1). Bull., 1929, p. 134.

(2) Capitant, Bull. de la Société d'Etudes législatives, 1929, pp. 134-135.

hh4Q LE RÉGIME DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE DANS LES PROJETS

C’est dans cette même voie que s’est engagé le projet de réforme du Code civil en Italie, où, comme nous l'avons dit, le régime en vigueur est la séparation des biens. Ce projet propose de permettre aux époux de choisir ie régime de la communauté des biens par une simple déclaration devant l'officier de l'état civil, qui sera oblige de leur rappeler cette faculté.

L'art. 195 du projet du livre premier du Code civil est ainsi conçu : « Avant la célébration du mariage, les époux doivent déclarer à l'officier de l’état civil s'ils ont fait un contrat de mariage, et, dans le cas de l’affirmative, la date de ce contrat ainsi que le nom du notaire qui l’aura reçu.

L'officier de l’état civil mentionne dans l’acte de mariage ces demandes et réponses.

S'il n’a pas été fait un contrat de mariage, l'officier de l’état civil avertit les époux qu'ils peuvent choisir le régime de la communauté des biens par une simple déclaration contextuelle.

S'ils n’ont pas réglé complètement leurs rapports matrimoniaux, les époux doivent déclarer lequel des régimes réglés par la loi ils veulent adopter. »

Le régime de la communauté légale serait celui de la communauté réduite aux acquêts, dans lequel le fonds commun ne comprend que les économies et les gains réalisés durant le mariage et non les biens apportés par les époux ni ceux qu'ils acquièrent au moyen de l’aliénation de ces biens lorsque la qualité de propres résulte expressément de l’acte d'acquisition, ni ceux qu’ils recueillent par succession ou donation. En outre le projet organise ce régime en limitant le pouvoir d'administration du mari.

S'il a l'administration des biens de la communauté et, peut ester en jugement, il ne peut aliéner ou hypothéquer les mêmes biens sans le consentement de la femme, sauf le recours au Tribunal du mari, ou de la femme au cas de nécessité ou d'utilité évidente (art. 241 du projet).

On voit que le projet italien se rapproche sensiblement de celui proposé par la commission du ministère de la justice et réalise les vœux des plus éminents juristes en la question.

De même, il ne suffit pas de soumettre purement et simplement au régime de l'inscription l’hypothèque des mineurs et des personnes en tutelle ; mais la suppression de cette vieille institution serait possible seulement au moyen d’une réorganisation complète du

co ni uv NN Lo) a SNA iNiS A dis

LÉGISLATIFS DE RÉFORME EN FRANCE ET EN ITALIE ha

régime de la tutelle, qui est l'une des parties les plus faibles de la législation française (x).

La Société d'Etudes législatives a étudié la réforme du régime de la tutelle (Bull., 1930-1931), et le projet de réforme du Code civil italien a organisé un système analogue à celui proposé par cette Société modelé sur les systèmes allemands et helvétiques (2). L'art. 446 du projet, qui substitue l’art. 292 du Code civil italien actuel où il est question de l’hypothèque légale, est ainsi conçu : « Le juge tutélaire, eu égard à la nature et à l'importance du patrimoine, pourra imposer au tuteur de prêter un cautionnement, en en déter-

minant le montant et les modalités. Il peut aussi, au cours de la

tutelle, libérer le tuteur en tout ou en partie du cautionnement qu'il eût prêté. »

Nous n'avons rien à observer quant au régime des hypothèques de l'Etat et des personnes morales administratives.

En ce qui concerne l’hypothèque des jugements de condamnution, nous avons dit que son maintien a été estimé nécessaire par ladite Société tant que la faillite icivile ne sera ipas organisée. Nous pensons toutefois que la suppression serait possible en accordant tout simplement aux créanciers qui ont obtenu un jugement ou qui disposent d’un titre exécutoire, la faculté de transcrire le commandement pour procéder à la saisie, L'effet de cette transcription pourrait être l'indisponibilité des biens frappés ou tout au moins celui de conférer aux créanciers un droit de suite suivant la proposition de M. Faye à la Commission extraparlementaire du cadastre que nous avons déjà exposé (3).

Si les propositions de la Société d'Etudes législatives ont le grand mérite d’être pratiques et facilement réalisables, elles laisseraient en dehors une grande quantité de probièmes dont la solution s'impose. Nous les avons déjà rencontrés de sorte qu’il suffira ici de les rappeler brièvement.

Extension du principe de la subrogation réelle à tous les cas où une indemnité quelconque est due au propriétaire, à raison de la perte ou de la détérioration de l’immeuble, sous les précisions de la loi belge (art. ro) et italienne (art. 1951 Gode civil) et du projet de la Commission du cadastre ; attribution, en vertu du même prin-

(1) A. Colin et Capitant, II, n° 1216 ; I, n°° 526 et s.

(2) Codice civile, Libro, I, Progetto e relazione, Roma, Instituto poligrafico dell: Stato, 1931.