Généralités et précisions. — Malgré le grand intérêt de

l'acquéreur à transcrire afin de rendre son titre opposable à tous et quoique le droit proportionnel de transcription soit perçu lors de l’enregistrement (2), un grand nombre d’aliénations ne

() Sur la transcription : Flandin, De la Transcription, 2 vol., 1861 ; Mourlon, De la Transcription, 2 vol., 1862 ; Verdier, Transcription hypothécaire, 2 vol., 1864 ; Troplong, Traité de la Transcription, 2 vol., Paris, 1864 ; Aubry et Rau, Cours de droit civil français, 5° édit., II ; Planiol et Ripert, Traité pratique de droit civil, 1. TII (M. Picard), n° 626 et s. ; A. Colin et Capitant, I, n° 914 et s.

Sur l’inscription : Grenier, Traités des hypothèques, 3° 6d., 1829 ; Valette, Traité des privilèges et hypothèques, 1846 ; Troplong, Privilèges et hypothèques, 4 vol. 5° éd., 1854 ; Aubry et Rau, 5° éd., t. III ; Planiol et Ripert, Traité pratique de droit civiü, t. XII et XIII (Becqué) ; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, Traité du nantissement, des privilèges et des hypothèques, 3° éd. (3 vol.) ; Beudant, Sûretés personnelles et réelles (2 vol.) ; Guillouard, Traité des privilèges et des hypothèques (4 vol.) ; André, Traité pratique du régime hypothécaire, 3° éd., 1915 ; A. Colin et Capitant, t. II, n° 1053 et s.

(2) Loi du budget du 28 avril 1816, art, 52 et 54,

sont pas publiées et il n’y a pas dans la loi une sanction directe (1).

La transcription n’est pas seulement facultative dans le sens que la propriété étant transférée entre parties par le simple consentement, la loi française ne connaît pas le principe absolu de Ja transcription ; mais aussi dans le sens qu’elle ne connaît non plus le principe relatif de la publicité, suivant lequel un acquéreur de droits soumis à publicité ne peut être inscrit dans les registres sans que son auteur l’ait été lui-même. Puisque l’omission de la transcription du droit de l’auteur n'empêche pas la transcription, il s'ensuit tout d’abord qu’il est difficile de reconstituer toute la filière des transferts de propriété, ce qui est d’ailleurs nécessaire puisque les transcriptions et les inscriptions sont faites sous les noms des différents propriétaires (2). Mais il Y a bien plus.

Le caractère facultatif de la transcription peut, en effet, mettre en défaut l'efficacité de celle-ci, même dans les limites restreintes qui lui sont propres (3). Au cas où plusieurs aliénations volontaires entre vifs ont été faites successivement sans être suivies de transcription, il ne suffira pas au propriétaire actuel de faire transcrire son titre pour être protégé conte les ayants cause du vendeur originaire, qui invoquent des droits réels sur le même immeuble. Il suffit même que dans la série des mutations précédentes une seule n’ait pas été transcrite pour que l’acheteur risque d’être primé par l'ayant cause d’un de ses auteurs médiats. C’est ce qui à lieu au cas de conflit entre le sous-acquéreur d’un immeuble, qui a transcrit, et les ayants cause, acquéreurs ou créanciers hypothécaires du vendeur originaire ou d’un des propriétaires antérieurs. Le sousacquéreur ne devient propriétaire que si le titre de son auteur est transcrit avant que les titres des ayants cause du premier vendeur n'aient été eux-mêmes transcrits.

Il en ya de même au cas de conflit entre un créancier hypothécaire de l'acquéreur dont le titre n’a pas été transerit et un ayant cause, — acquéreur ou créancier hypothécaire. — Le premier

(1) En 1898, le nombre des ventes immolilières a été de 717.454 ; le nombre des transcriptions immobilières n’a été que de 501.113 ; il faut ajouter que ce chiffre ne comprend pas que des ventes, mais tous les actes soumis à transcription. V. Bulletin de statistique et de législation comparée, juillet 1899, p. 209 ; A. Colin et H. Capitant, t. I, p. 1008, note,

même ayant fait inscrire son hypothèque, se verra primé par les ayants cause du vendeur. Il pourra opposer son hypothèque à ces derniers seulement si l'acte d'acquisition de son auteur a été publié avant la transcription ou l'inscription de leurs propres titres.

; SECTION II EMA Rat MNT es 0 ERA ES e Complication et incohérence de la publicité 7. Généralités et précisions. — Nous avons remarqué que ce

système est compliqué et incohérent puisque deux régimes sont en présence, celui du Code civil pour les donations de biens susceptibles d'hypothèque et celui de la loi du 23 mars 1855 pour les autres aliénations. Sans entrer dans les détails, il faut rappeler que suivant cette loi, seuls peuvent opposer le défaut de transcription : l'acquéreur d’un immeuble par contrat à titre onéreux ou à titre gratuit (1), ou par adjudication, (mais non par testament) : l’acquéreur d’une servitude, d’un usufruit, d’un droit d’usage ; le créancier hypothécaire (2), ou privilégié ; l’antichrésiste ; l’emphytéote ; le preneur, locataire ou fermier, dont le baïl excède dix-huit années.

Le légataire à titre particulier et les créanciers de l’aliénateur ne sont pas des tiers ; sauf au cas de faillite du débiteur, car l’art. h9o C. com. confère alors à la masse des créanciers une hypothèque dont l'inscription doit être assurée par le syndic ; la masse peut opposer alors le défaut de transcription d’un acte antérieurement passé par le débiteur ; et sauf au cas de séparation des patrimoines rendue publique au moyen d’une inscription sur les immeubles de

(1) Le donataire n’aura cependant le plus souvent aucun intérêt à opposer à l’acquéreur le défaut de transcription, car ce dernier pourra presque toujours faire tomber la donation comme faite en fraude de ses droits (art. 1167 C. civ.). Néanmoins, cet intérêt subsiste s’il s’agit d’une constitution de dot, ou encore si le vendeur est solvable et peut indemniser l’acquéreur du préjudice que sa fraude lui a causé, ou enfin dans le cas où le titre du donataire soit antérieur en date (et antérieurement transerit) à celui de l’acheteur demandeur en révocation pau lienne. V. A. Colin et H. Capitant, t. I, n° 929 ; Planiol et Ripert, Traité pratique, t. III (par M. Picard), n° 645.

(2) Que l’hypothèque soit conventionnelle, légale ou judiciaire ; Req., 25 juillet 1887, D. 78.1.49, S. 77.1.441 ; Civ., 23 avr. 1884, D. 85.1.19 ; Req., 16 févr. 1887, D. 87.1.259 ; Req., 1°’ déc. 1902, D, 1904.15, note critique de de Loynes.

la succession ; les créanciers séparatistes peuvent alors opposer le défaut de transcription d’un acte d’aliénation, émané de leur débiteur ; ou enfin au cas où le créancier se serait fait consentir par le débiteur une dation en paiement portant sur un immeuble (x).

Au contraire aux termes de l’art. 941 Cod. civil, le défaut de transcription d’une donation de biens susceptibles d’hypothèques peut être opposé par toute personne ayant intérêt.

Il y a là à signaler une inconséquence du système français ; car, quand les créanciers sont placés en face d’un créancier hypothécaire qui a négligé de rendre son hypothèque publique, ils peuvent lui opposer ce défaut d'inscription ; placés en face d’un acte d’aliénation, qui leur nuit encore plus gravement qu’une hypothèque, ils ne peuvent pas opposer à l’acquéreur le défaut de transcription (2).

SECTION III

Insuffisance de l’étendue de la publicité dans le système actuel

8. Division. — Le système actuel est incomplet. L’étude de l’insuffisance du domaine d’application de la publicité comporte les quatre paragraphes suivants :

1° Défaut de publicité des acquisitions en vertu de la loi.

2° Insuffisance dans la publicité des extinctions des droits réels et des causes d’éviction.

(1) Pas même les créanciers saisissants qui ont transcrit le procès-verbal de saisie entrent dans les tiers qui peuvent opposer le défaut de transcription : Civ. 31 août 1881, D. P. 82.1.17, S. 82.1.248 ; Caen, 18 juin 1908, D. P. 1908.2.361, note de M. de Loynes, $. 1909.2.300) ; sauf au cas que le créancier saisissant soit créancier hypothécaire : Req., 25 juillet 1887, D. P. 78.1.49, note de M. Ch. Beudant, S. 77.1.441, note de M. Labbé, Req., 18 décembre 1888, D. P. 89.1.185, S. 89.1.64. Pour la critique de cette dernière jurisprudence, v. A. Colin et Capitant, t. I, n° 929, p. 999 ; note citée de M. Labbé ; Aubry et Rau, II, $ 209, note 96. Dans le sens de la Cour de Cassation, v. Planiol et Ripert, t. III (par M. Picard), n° 647. :

(2) Mourlon, Transcription, IT, p. 48, n° 435 ; A. Colin et H. Capitant, t. I, n° 929 ; Planiol et Ripert, t. III (M. Picard), n° 649. La loi hypothécaire belge de 1851, art. 1°, a fait disparaître cette anomalie (Cass. Belge, 8 mai 1856, Pasicrisie Belge, 1856, I, 260) ainsi que le Code Espagnol (art. 606). Le Code civil italien a suivi le système français (art. 1942) en étendant de plus aux actes à titre gratuit le régime des actes à titre onéreux (v. n. 207).

h , LÉGISLATIFS DE RÉFORME EN FRANCE ET EN ITALIE 13

3° Insuffisance dans l'étendue de la publicité même par rapport aux actes translatifs. Mutations à cause de mort.

4° Exemption de publicité de certains actes à raison de leur nature.