DÉFAUT DE PUBLICITÉ DES ACQUISITIONS EN VERTU DE LA LOI

9. Généralités. — Tout d’abord, la loi ne pose pas en règle générale de rendre publics tous les modes d'acquisition de la propriété immobilière. i ;

La loi du 23 mers 1855 ne désigne que les transferts de propriété ayant leur titre dans un acte. Les faits qui ne sont pas des conventions ne donnent pas lieu à transcription, bien que la loi y attache la translation de la propriété (x).

En laissant de côté l’occupalion, qui ne peut être considérée comme un mode d'acquisition en droit français, par rapport aux immeubles, au profit des particuliers, que hors des frontières de la France (2), on peut dire, d’une façon générale, que cette loi laisse en dehors de la publicité le mode d'acquisition par l'effet de la loi et, par conséquent, les acquisitions qui ont lieu, en vertu de la loi, par suite de certains faits : les usufruils légaux, c’est-à-dire la jouissance légale des parents sur les biens de leurs enfants jusqu’à l’âge de dix-huit ans (art. 384); l'usufruit résullant du régime matrimonial adopté par deux époux ; les serviludes légales qui existent sans besoin d’une convention ; l’accession immobilière, soit industrielle, soit naturelle ; La succession ab intestat et l'envoi en possession définitif des biens d’un absent, sur lesquelles nous reviendrons, étant excluses aussi les mutations à cause de mort par testaments (3) ; l'acquisition d’un immeuble par la prescription acquisitive ou usucapion.

10. Suite, Précisions. — En tant que la servitude légale a un titre dans la loi elle n’est pas assujettie à la publicité ; mais ce qui est plus grave, même le règlement de la mise en œuvre de la servitude peut y échapper (art. 683 GC. civ.), ainsi que les véritables charges de l'immeuble qui peuvent résulter des indemnités, dont

(1) Laurent, Principes de droit civil, 1878, v. XXIX; n°33. (2) A. Colin et H. Capitant, t. I, n° 831 ; Laurent, v. XXIX, n° 34.

le payement aurait été retardé ou qu'on aurait établi sous forme d'annuités, et que le tiers acquéreur a intérêt à connaître.

La destination du père de famille n’est pas non plus assujettie à la publicité. Ce n’est pas à proprement parler la destination du père de famille l'acte générateur de la servitude, car ce qui donne naissance à cette dernière c’est l'accord des parties (1). Mais le titre donnant naissance à la servitude offre cette particularité d’être tacite et, par là même, d’être occulte, dispensé de la transcription (2).

Quant à la prescription acquisitive, il faut distinguer entre la prescription de dix-à-vingt ans, et la prescription trentenaire, car on s’est demandé si le juste titre exigé par l’art. 2265 ne devrait pas être transcrit ; mais c’est l'opinion négative qui l’a emporté (3). L'art. 2265 n’exige point la transcription et le tiers propriétaire ne figure pas dans la catégorie des personnes visées par l’art. 3 de la loi du 23 mars 1855 ; sauf une exception : aux termes de l'art. 2180 CG. civ. la presription de l’hypothèque par dix-à-vingt ans au profit d’un tiers détenteur ne commence à courir qu’à partir de la transcription (4).

$ 2. — DÉFAUT DE PUBLICITÉ DES EXTINCTIONS DES DROITS RÉELS ET DES CAUSES D'ÉVICTION

11. Généralités. Renvoi. — L'’anéantissement d’une acquisition antérieure, l’éviction, devrait trouver place dans l’organisation de la publicité au même titre que la transmission elle-même, car identique est l'intérêt des tiers. Mais la loi du 23 mars 1855 n’organise pas la publicité de l’anéantissement d’une acquisition antérieure. Les jugements prononçant la résolution, la nullité ou la res-

(1) A. Colin et H. Capitant, t. I, n° 824.

(2) A. Colin et H. Capitant, ibid. ; v. Tribunal Agen, 9 avril 1900, D:P. 1907.2.196,

(3) Bastia, 5 février 1890, $S. 1890.2.136, D. P. 1890.2.863 ; Caen, 17 mars 1891, S. 1891.2.118 ; Contra Alger, 15 nov. 1890, S. 1891.2.53 ; Contra Laurent, XXIX, n2193 (4) Planiol et Ripert, t. III (par M. Picard), n° 707 et t. XIII, n° 1333. « Voici encore un de ces textes que l’on s’étonne de rencontrer dans le Code civil de 1804 » écrivent MM. A. Colin et H. Capitant, et ils ajoutent : « la raison de la solution alors adoptée est que le créancier hypothécaire ou privilégié, menacé par la prescription, doit être informé par la publicité de l’aliénation de l’immeuble affecté à son gage, de la conséquence que cette aliénation peut entraîner pour lui », t. II, n° 1409, V. n° 87. É

CH

cision ne soni pas laissés complètement à l’état secret ; mais ils ne sont pas soumis au système général de publicité. Ils ne comportent qu'une publicité bien imparfaite, au moyen de la miention en marge qui n'entraîne d'autre sanction qu’une amende à l'encontre de l’avoué négligent (art. 4 de la loi de 1855). Mais de plus, lorsque la résolution est constatée par une convention, elle demeure occulte et elle s’accomplit et produit tous ses effets, même à l'égard des tiers, indépendamment dé toute publicité. Encore, la réalisation de l'événement qui joue le rôle de condition ne doit pas être publiée, qu'il s'agisse d’un fait matériel, ou qu'il dépende de la volonté de l’homme. La loi, d'une manière générale, laisse de côté les résolutions qui fonctionnent de plein droit et sans jugement, soit en vertu de la loi, soit en vertu d'une clause de condition résolutoire insérée dans l’acte translatif.

Mais la publicité serait nécessaire non seulement pour sauvegarder les intérêts des tiers qui, ultérieurement à l’anéantissement de l'acte d'acquisition, seraient tentés de négocier avec les propriétaires apparents ; elle devrait sauvegarder aussi ceux qui traitent entre l’acte translatif et son anéantissement, car en vertu de l'effet rétroactif de la résolution ou de la nullité, ces tiers sont sacrifiés.

Mais la loi n’organise nullement la publicité des causes d’éviction. C’est ainsi que l’éviction doit être envisagée non seulement lorsqu'elle s’est vérifiée, mais à d’autres moments, où les tiers ont intérêt à la connaître ; c’est-à-dire au moment où naît la cause d’éviction : le droit de résolution où la cause de nullité, et au moment où celui qui doit en bénéficier invoque cette cause ou ce droit. Il y a donc lieu de dénoncer : 1° l'insuffisance de publicité des annulations et résolutions de titres ; 2° le défaut de publicité des causes d’éviction : causes de nullité, de rescision, de révocation, de résolution, ainsi que le défaut de publicité des actes et conventions de nature à restreindre le droit de disposer ; 3° le défaut de publicité des actions directes à l’éviction. Mais l'étude détaillée de cette question sera faite à la section suivante.

& 3. — INSUFFISANCE DE L'ÉTENDUE DE LA PUBLICITÉ PAR RAPPORT AUX ACTES TRANSLATIFS,. MUTATION À CAUSE DE MORT,

19, Actes de l'Autorité publique. — Parmi les actes translatifs des droits réels échappent à toute publicité les actes de l'Autorité publique, qui déplacent la propriété d’un immeuble, ou qui, en

général, emportent acquisition, transmission, extinction d'un droit réel, si toutefois ces actes sont accomplis iure imperü (1), car les actes accomplis iure gestionis restent assujettis au droit civil et par conséquent à la transcription (2).

Même la décision de justice qui prononce l’expropriation d'un immeuble et qui consacre un transfert de propriété au profit de la partie expropriante, Etat, Commune, etc., obtient cet effet aussitôt, erga omnes, indépendamment de toute publicité, bien que le jugement doive être transcrit (3).

13. Droit de rétention. — Il faut remarquer que l’étendue même d'application de la publicité aux actes translatifs de droit privé n’est pas complète (4).

Reste en dehors de la publicité la constitution du droit de rétention, qui est un droit réel. Quoiqu'il y ait un intérêt incontestable à ce que la publicité soit assurée à la constitution d’un droit de ce genre, On a remarqué que cette lacune n'est pas très grave, étant donné que ie droit de rétention suppose nécessairement qu'un immeuble n’est plus aux mains de son propriétaire, mais en la possession du créancier (5).

14. Cession ou règlement de mitoyenneté. — Les actes et jugements portant cession ou règlement de mitoyenneté doivent être considérés comme assujettis à la publicité pour devenir apposables aux tiers ; mais il y a controverse sur le point de savoir si le propriétaire qui a cédé la mitoyenneté d’un mur ou qui a fait l’avance des frais de construction d’un mur mitoyen édifié d'accord avec le voisin a le droit d’exercer son action en paiement ou en remboursement contre un tiers acquéreur de la propriété voisine et s’il est tenu de donner une publicité à ce droit pour le conserver. La jurisprudence considère la créance de la valeur de la mitoyenneté

(1) Troplong, n° 80 ; Flandin, I, n° 348 ; Verdier, I, n° 160.

(2) Flandin, I, n° 340, 347 ; Verdier, I, n° 160.

(3) Planiol et Ripert, t. III (Picard), n° 341.

(4) On à soutenu (Besson, Les livres fonciers et’ la réforme hypothécaire, Paris, 1891, p. 132) que la transcription ne s’applique pas à la constitution des droits de superficie, parce que la loi de 1855 procède par voie d’énumération ; maïs la superficie constitue une propriété immobilière et elle est par suite soumise à transcription, V, Troplong, n° 82 ; Flandin, t. I, n° 362 et suiv. ; Verdier, I, n° 18-24 ; Laurent, XXIX, n° 77 ; Berger, n°° 108 et 109 ; Planiol et Ripert, t. III (Picard), ne 501.

(5) A. Colin et H. Capitant, t. I, n° 920.

LÉGISLATIFS DE RÉFORME EN FRANCE ET EN ITALIE Le]

comme une charge réelle, qui ne se conserve qu’au moyen de la publicité (x).

Mais il arrive aussi qu’on utilise indûment le mur du voisin, sans en avoir acheté la mitoyenneté. Au cas où le constructeur disparaît après avoir vendu sa construction, ou au cas où il tombe en faillite, on se demande si le propriétaire du mur indûment utilisé a le droit de se faire payer le prix de la mitoyenneté par l’acquéreur, et, s’il est astreint à la publicité afin de conserver son privilège et son action en résolution au cas de faillite du constructeur. La jurisprudence reconnaît au propriétaire du mur ce droit (2), de sorte que l'acquéreur peut se trouver exposé à payer une seconde fois la valeur d’une mitoyenneté qu'il aurait déjà comprise dans la fixation de son prix (3).

15- Baux, quittances ou cessions de loyers. — On sait que le droit de jouissance du preneur, sans être un véritable droit réel, participe des droits réels en ce qu'il est, moyennant l’enregistrement opposable aux tiers acquéreurs de l'immeuble (art. 1743 C. civ.) et il est assujetti à la publicité lorsque l'effet doit s’en prolonger au delà de dix-huit ans (art. 2-4° et 3 1. du 23 mars 1855) (4).

Mais la loi laisse indécise la question de savoir si la publicité est nécessaire lorsqu'un bail, qui d'abord en était dispensé, est renouvelé avant son expiration, et que le total des années nouvel-

lement stipulées et des années restant à courir dépasse la limite légale.

: On peut, en outre, irouver que la durée de dix-huit ans n'est pas justifiée et qu’une autre limite serait beaucoup plus utile.

(1) V. Massigli, Rapport à la Commission extraparlementaire du Cadastre, Procès-verbaux, fase. 9, p. 103 ; A. Colin et H. Capitant, t. I, n° 765 ; Planiol et Ripert, t. ILL (Picard), n° 317 ; Paris, 25 nov. 1885, D. 86.2.189, S. 86.2.25, note Labbé ; Trib. Civ. Seine, 3 déc. 1928, Gaz. Pal., 1929,1.52 ; Req., 10 avril 1889, D. 891.321, S. 89.1.401 ; Trib. Seine, 5 mars 1892, Pand. Fr.; 93.2.81, note Charmont.

(2) A. Colin et H. Capitant, t. I, n° 765; Planiol et Ripert, t. LIT (Picard), n° 318 ; Reqg., 10 avril 1889, D. P. 89.1.321, note de M. Brésillion, $. 89.1.401, note de M. Labbé ; Civ., 22 janvier 1900, D. P. 1900.1.351, $. 1903.1.175.

(3) Nous avons déjà parlé des conventions qui interviennent pour régler la mise en œuvre des servitudes légales qui échappent à la publicité, V. supra, n° 10.

(4) A ce titre doit être transerit le bail emphytéotique, qui serait soumis à la publicité aussi comme droit réel immobilier susceptible d’hypothèque.

Manuez-Gismonpi, Rég. publ. fonc. 2

De même on peut trouver que les quittances ou cessions de loyers ou fermages non échus devraient être assujetties à la transcription non seulement quand elles portent sur trois ans ou plus, mais même quand elles ne portent que sur un laps de temps beaucoup plus court (1).

16. Défaut de publicité des mutations à cause de mort. — Nous

avons déjà vu (2) que l'héritier ab intestat, dont la vocation est formulée dans un texte de loi, échappe à toute obligation de publicité, hors le cas où une substitution fidéicommissaire est établie par testament (art. 1069, G. civ.). |

Mais toutes les transmissions par décès, et non seulement celles ab intestat, échappent à la publicité. Les actes entre vifs étant seuls régis par l’art. 1* de la loi de 1855, le légataire d’un immeuble n’a pas à faire transcrire le testament qui constitue cependant un titre translatif.

Des précisions sont nécessaires à ce sujet.

Nous faisons abstraction ici des difficultés pratiques qui peuvent être invoquées, pour nous tenir au fond de la question. il y a lieu d’abord de remarquer que la question de la publicité ne se présente pas en cette matière sous le même aspect que dans le cas de transmission entre vifs. Elle ne joue aucun rôle dans l’acquisition. des droits du défunt par l'héritier, car il est de principe que l'héritier ou le légataire est investi, à l’instant même du décès, de la propriété des biens du défunt. D'autre part, alors que la publicité détermine un ordre de préférence entre les acquéreurs, en cas d’aliénations successives du même bien par la même personne, il ne peut au contraire y avoir ni plusieurs dévolutions identiques à des héritiers ou à des légataires, ni concours d’une transmission par décès et d’une transmission faite de son vivant par le de cujus.

Il est intéressant, par conséquent, de retenir que la publicité des mutations à cause de mort, ne peut dès lors, avoir que deux utilités : la première c'est d'établir sans lacune la généalogie juridique des immeubles ; la seconde pourrait être celle de procurer au successeur, dont le nom figure au registre une attestation de la qualité d’héritier ou de légataire, au moins apparent et ménager

(1) Les mises en société d’immeubles doivent être transcrites comme actes translatifs, par suite de la reconnaissance de la personnalité juridique de la société. V. pour l’Italie n° 203.

(2) V. supra, n° 9.

aux tiers contractants avec lui une protection contre la revendication d’un héritier ou légataire préférable (1).

Les auteurs de la loi de 1855 n’ont pas considéré le premier point de vue. Quant à la seconde fonction, logique dans un système de publicité muni de la force probante, il est compréhensible qu'ils n'aient pas voulu instituer une publicité qui aurait été différente de celle qu'ils établissaient pour les mutations entre vifs.

Nous verrons que ces considérations n’ont pas cessé d’avoir des partisans, et qu'elles ont mème influencé les rédacteurs du projet de la Société d’études législatives à maintenir la dispense de publicité pour les mutations et constitutions de droits réels par décès.

Nous n'avons ici qu’à poser les termes de la question.

C’est ainsi que nous nous bornons pour le moment à remarquer qu'on fait observer qu'en rapportant la publicité des mutations par décès, à celle des mutations entre vifs on arriverait à sacrifier les droits des légataires d'immeubles. Souvent le testament n'est pas connu d'eux toute de suite, L’héritier seul en a eu la révélation. Si on avait subordonné l'efficacité du legs envers les tiers à la formalité de la transcription, l’héritier, en procédant, avec une hâte frauduleuse, à l’aliénation ou à l’hypothèque de l’immeuble, aurait pu rendre illusoire la disposition testamentaire du de cujus (2).

On ajoute d’ailleurs, que la protection des tiers est dès aujourd’'hui accordée par la jurisprudence qui valide les aliénations et les constitutions de droits consentis par l'héritier apparent au profit des tiers de bonne foi (3).

Mais, d’un autre côté, l’utilité d'établir sans lacune la liste des propriétaires successifs d’un immeuble reste sans conteste, et, de plus, nous verrons que la publicité pourrait prévenir les difficultés de fait qui se présentent actuellement au sujet de la détermination de la qualité d’héritier apparent.

Mais il suffit ici d’avoir posé la question (4).

() V. Massigli, Rapport, Procès-verbaux de la Commission extraparlementaire du Cadastre, fase. 9, p. 115.

(2) A. Colin et H. Capitant, t. I, n° 936.

(4) V. n°° 100, 120, 147 et s., 177, 195, 225, 238, 255.

bre) $ IV. — ExEMPTION DE PUBLICITÉ DE CERTAINS ACTES A RAISON DE LEUR NATURE 17. Généralités. — Il y a des actes concernant l'attribution de

la propriété sans être translatifs ; tout en ne transférant pas la propriété, qui est acquise au propriétaire en vertu d’une cause antérieure, ils peuvent servir de titre. Nous pouvons classer ainsi ces actes : actes déclaratifs, confirmatifs, abdicatifs, promesses unilatérales de vente, donation de bien à venir ou institution contrac-

tuelle.

18. À. — Défaut de publicité des actes déclaratifs. — La loi actuelle laisse donc en dehors de ses dispositions les actes simplement déclaratifs, tels que :

a) Le partage, dont le caractère déclaratif est écrit dans l’art. 883, quelle que soit la cause de l’indivision (succession, société dissoute, communauté entre époux, etc.).

La jurisprudence assimile au partage la cession de droits successifs à titre onéreux, entre cohéritiers (Civ. ro nov. 1862, D. P. 62.1.470, S. 63.1.129. V. cependant Civ. 6. avril 1886, D'WP. 87.1.68, S. 87.1.149) ;

b) Les jugements d’adjudication, lorsque l'immeuble mis aux enchères est adjugé à l’un des copropriétaires (x) ; |

c) La transaction, dont le caractère déclaratif est reconnu par la jurisprudence (2) lorsqu'elle n’implique pas cession d’un immeuble litigieux (3).

19. Précisions. Nature des actes déclaratifs et inconvénients du défaut de publicité. — Il n’y a pas lieu ici de s’appesantir sur l’ori-

(1) Si l’adjudicataire est un tiers le jugement d’adjudication sur licitation devra être transcrit ainsi que les jugements d’adjudication sur saisie immobilière, les jugements d’adjudication de biens des mineurs ou dépendant d’une succession bénéficiaire ou vacante et les jugements d’adjudication sur délaissement par hypothèque. Quant aux adjudications sur surenchère ou rendus sur folle enchère, Van oi:

(2) Bordeaux, 17 mars 1892, D. 93.2.182, S. 94.29 ; Orléans, 24 nov. 1893, D. 94.2.287, S. 94.29.90.

(3) Planiol et Ripert, t. III (Picard), n°° 640 et 642 ; A. Colin et Capitant, t. I, n° 920 ; Pau, 10 août 1891, D. 92.2.543 ; Bordeaux, 17 mars 1892, D. 93.2.182, S. 942.9 ; Orléans, 23 novembre 1893, D. 94.2.287, S. 94.2.91 ; Oiv., 3 décembre 1929, Gas. Pal., 11 janvier 1930,

gine du principe déclaratif du partage, ni sur les constructions juridiques de ce principe (1). On sait que, suivant un premier sysième, le partage est considéré comme translatif de sa nature et l'effet déclaratif n’est considéré que comme une pure et simple fiction légale (2) : tandis qu'un second système voit dans l'effet déclaratif l'expression véritable de la nature propre du partage tout en faisant une certaine place à la fiction (3). Au décès du de cujus les successeurs n'ont qu'un droit indéterminé sur chacun des biens indivis, mais ce droit, que le partage devra asseoir et délimiter, a sa source dans la transmission successorale elle-même. Dans ce système, la fiction concourt à l’organisation de l'effet déclaratif en lui attribuant sa rétroactivité. Dans un troisième système, on élimine toute idée de fiction : chacun est réputé avoir été propriétaire sous condition suspensive des biens qui composent sa part, sous condition résolutoire de ceux qui sont mis au lot des autres: la réroactivité des deux conditions est lé mécanisme juridique qui réalise l’effet déclaratif (4).

Quoiqu'il en soit, c’est la seconde À HA qui domine le droit français actuel (5).

Parmi les nombreuses conséquences du caractère déclaratif du partage, il intéresse ici de remarquer que du moment que le partage ne déplace pas la propriété, il échappe à transcription pour la raison que le transfert de propriété s’est opéré à l’instant du décès, de part la dévolution héréditaire, qui n’est pas davantage assujettie à Ta transcription. |

Or, les actes déclaratifs de propriété immobilière aussi bien que les actes translatifs tenus secrets laissent place à des entreprises frauduleuses à l'égard des tiers aussi bien qu’une vente, un échange ou une donation. Si un ex-communiste cède sa part indivise alors que ses droits sont déjà limités par le partage, il pose un piège

{) Wahl, Les variations de la jurisprudence sur les différentes questions relatives à l’effet déclaratif, Livre du Centenaire du C. eiv., I, pp. 43 et s.; Planiol et Ripert, IV (J. Maury et H. Vialleton), n°° 367 et s. et la bibliographie citée en note 1.

(2) Cette idée a joué un très grand rôle dans la doctrine. La formule la plus simple se trouve dans Baudry-Lacantinerie et Wahl, III, n° 3270 et À. Colin et H. Capitant, III, n. 696; V. également Laurent, n° 395 ; Hue, V, n°° 438 et s.

(3) V. Siesse, Paris, 1922, pp. 456 et s. et pp. 471 et s.; Aubry et Rau, X, 6250 1.

(4) Demolombe, XVI, n° 264.

(5) Capitant, L’indivision héréditaire dans Revue critique, 1924, pp. 19 et 8,

identique à celui du vendeur qui opère de nouveau la vente d'un immeuble alors qu'il a déjà transmis son droit de propriété. De même après adjudication sur licitation intervenue au profit d'un copartageant, seul le copartageant adjudicataire a le droit de grever ou d’aliéner l'immeuble : si les tiers n’en sont pas avertis, ils peuvent croire que les autres copartageants peuvent encore leur concéder des droits sur l’immeuble commun, droits subordonnés, il est vrai, à la condition que l’immeuble serait ensuite mis dans leur lot.

Il faut cependant reconnaître que l'intérêt de cette publicité n’est pas de tous points semblable à celui qu'offre la publicité des actes translatifs ; mais il serait considérable, même en faisant abstraction de la nécessité d’une telle publicité pour l'établissement d’un tableau fidèle et exact de toutes les mutations successives d’un immeuble.

Il est certain que si l’on considère comme non avenu le partage non transcrit à l'égard des tiers qui auraient traité avec l’un des cohéritiers avant le partage, ou qui, dans l’ignorance du partage accompli auraient acquis des droits de l’un des anciens communistes, dans le sens que les tiers puissent prétendre exercer les droits ainsi acquis à l'encontre du copartageant définitivement propriétaire, on va à l'encontre de la règle de l’effet déclaratif.

Or, il importe de rappeler que la règle de l'effet déclaratif a été justement édictée pour empêcher que la part de l’un des cohéritiers, telle qu’elle ressort de l’ensemble des opérations du partage, puisse se trouver entamée par suite des actes accomplis par un de ses cohéritiers au cours de la période d'’indivision. La loi n’a pas voulu qu'un héritier puisse profiter de l’époque d'indivision pour dissiper la part de ses cohéritiers avec la sienne : si ces actes étaient opposables à l'héritier attributaire, celui-ci pour obtenir sa part indemne n'aurait qu'une action récursoire contre son cohéritier. C’est pour cette raison que la loi a préféré sacrifier l'intérêt des tiers, en réputant non avenues les charges consenties à leur profit dans l'intervalle et en rejetant sur eux le risque de l’insolvabilité du constituant.

Dès lors, le problème se pose de voir si la règle de l’inopposabilité du partage non transcrit serait compatible avec le respect de la règle de l'effet déclaratif du partage. Au cas de réponse affirmative il faudra voir si une meilleure réglementation des effets de la publicité des actes déclaratifs, qui conserverait tout son intérêt, ne

pourrait être réalisée au moyen de l'application de la transcription aux actes déclaratifs, ou, tout au moins, au moyen d’un régime, en harmonie avec cette forme de publicité (x).

20. B. — Défaut de publicité des actes confirmatifs. — La loi laisse en dehors de la publicité les actes confirmatifs, qui ont lieu lorsqu'un acte d'aliénation, frappé d'une publicité relative, est confirmé (art. 1338 C. civ.) (2).

Il faut nommer ainsi certains jugements d’adjudication qui, bien que réalisant un transfert, sont dispensés de publicité parce qu’on les considère comme confirmatifs de droits préexistants : les jugements sur surenchère, lorque l'immeuble est adjugé au premier adjudicataire (art. 2189 GC. civ.) (3), et le jugement d’adjudication sur folle enchère (4) : ce dernier ne réalise pas un nouveau transfert mais seulement la substitution d’un acquéreur à un autre (art. 779, CA pr. seiv. {5}:

21. C. — Défaut de publicité des actes purement abdicatifs. — a) Les renonciations faites, avant toute acceptation, à un legs ou à une succession ouverte sont dispensées de publicité, car la renonciation est retroactive et le renonçant est réputé n'avoir jamais eu de droits sur la succession ou sur le legs (art. 785 C. civ.).

b) La renonciation à la prescription acquisitive, relative à un immeuble, n’est pas soumise à la transcription, car la prescription n’est qu'un moyen d'acquérir, de rendre possible la manifestation de volonté prévue à l’art. 2223, en sorte que la renonciation à la prescription n'a pas un caractère translatif, mais c’est l’abdication d’une faculté non encore exercée (6).

(2) Planiol et Ripert, t. III (M. Picard), n° 642 ; Bordeaux, 9 juillet 1879, S. 80.2.293.

(3) Si cependant le jugement frappé de surenchère a été transerit. Voilà une disposition qu’on est étonné de trouver dans le Code civil de 1804 : « L’acquéreur ou le donataire, qui conserve l’immeuble mis aux enchères, en se rendant dernier enchérisseur, n’est pas tenu de faire transerire le jugement d’adjudieation. »

(4) Si cependant l’adjudication prononcée en faveur du fol enchérisseur à été transcrite.

(5) A. Colin et Capitant, t. f, n° 920 ; Planiol et Ripert, t. TIT (Picard), n° 640 ; Aubry et Rau, II, 209, texte et note 39. ;

(6) Planiol et Ripert, t. III (par M. Picard), n° 753 ; A. Colin et H. Capitant, t. I, n° 880.

La renonciation en matière immobilière à une prescription admise par jugement passé en force de chose jugée doit être au contraire transcrite (1). Doivent également être transcrits les actes portant abandon de la mitoyenneté en vertu de l’art. 656, abandon du fond assujetti à servitude en vertu de l’art. 699 (2).

d) Le délaissement, c’est-à-dire l’abandon de la possession matérielle de l'immeuble, par lequel le détenteur s’affranchit de l’obligation hypothécaire, et à la suite duquel il est nommé un curateur à l'immeuble délaissé, contre qui la procédure d’expropriation est poursuivie, s'opère par une déclaration au greffe du Tribunal de première instance de la situation des biens (art. 2174, al. 1°). Cet acte ne porte pas sur la propriété de l’immeuble hypothéqué, en sorte que le tiers détenteur en reste propriétaire et possesseur jusqu'à l’adjudication (3) : il ne doit pas être par conséquent soumis à transcription. Mais puisque le tiers détenteur conserve le droit - d'établir sur l’immeuble des charges réelles, hypothèques ou servitudes, jusqu’à l’adjudication, et même d’aliéner l’immeuble avant la transcription de la saisie, les tiers acquéreurs de droits réels seraient intéressés à connaître ce délaissement.

e) L'abandon des biens de la succession de la part de l'héritier bénéficiaire (art. 8o2, 1° al. GC. civ.) qui se réalise soit au moyen de notifications individuelles aux créanciers et légataires intéressés (4), soit à l’aide d’une déclaration au greffe du Tribunal du lieu d'ouverture de la succession, par analogie avec le délaissement (5), ne dépouille l'héritier ni de sa qualité d’héritier, ni de son droit de propriétaire (6). Par suite cet acte n’est pas assujetti à la transcription. Mais les tiers ont certainement intérêt à connaître cet abandon, car ils doivent être fixés quant aux personnes qui ont désormais le droit d’administrer les biens et d'en disposer.

(1) V. Aubry et Rau, IT, $ 209, p. 440 ; Planiol et Ripert, t. LIT (Picard), n° 640 ; Laurent, XXIX, n° 98, |

(2) V. Planiol et Ripert, t. III, n° 640.

(3) Pothier, Hypothèques, n° 119 ; Loyseau, Du déguerpissement, liv. IV, ch. TE n° Let iv. V, ch. I et XIV ; Planiol et Ripert, t: XIII, n° 1153 ; À. Colin et H. Capitant, t. II, n° 1318,

(4) Aubry et Rau, X, $ 618, texte et note 16 ; Baudry-Lacantinerie et Wahl, IT, n° 1418 ; Laurent, X, n° 106.

(5) Demclombe, XV, n° 215 ; Josserand, III, n° 974 ; MM. A. Colin et Capitant considèrent les deux formalités comme équivalentes, LIT 1706:

(6) Aubry et Rau, X, S 618, texte et note 15 ; Baudry-Lacantinerie et Wahl, IT 01x83

Il est vrai, cependant que les inconvénients vis-à-vis des tiets sont limités par le fait même que l'abandon n'est pas définitif. L'héritier peut revenir sur sa décision en reprenant en main l’administration (1), de sorte que le tiers qui a traité avec l'héritier, nonobstant l'abandon, ne voit pas anéantir son acquisition.

Il y a cependant lieu de remarquer qu’à la suite de l'abandon, les créanciers et les légataires devront s'entendre pour liquider d’un commun accord ou pour charger de cette mission un curateur, qui, en cas de désaccord, pourra être nommé par le Tribunal.

En tout cas, les règles tracées par la loi pour la réalisation des biens successoraux devront être observées ; et la sanction ne pourra pas consister, en cas d’irrégularité, dans la déchéance du bénéfice d'inventaire, comme dans le cas où c’est l'héritier lui-même qui a dépassé ses pouvoirs (2) mais dans la nullité; les tiers ont, par suite, intérêt à être parfaitement renseignés non seulement sur l’abandon mais aussi sur la nomination d’un curateur amiable ou d’un liquidteur-séquestre, nommé par le tribunal (3).

Il faudrait nommer encore la cession de biens (art. 1265 à 1250 GC. civ.). Les créanciers n’acquièrent pas la propriété des biens abandonnés, mais seulement le droit de les faire vendre et d’en percevoir les revenus jusqu'à la vente (art. 1269). Par là même elle est dispensée de transcription, tandis que les tiers seraient intéressés à la publicité. Mais on sait que cette institution est devenue à peu près sans effet après la loi du 22 juillet 1867.

f) Les retraits. — I] faut assimiler à ces actes abdicatifs les actes constatant l’exercice d’une faculté légale de retrait, — retrait d’indivision (art. 1408, 2° al. GC. civ.), retrait successoral (art. 84 C. civ.), retrait litigieux (art. 1699, C. civ.), — car le retrait emporte subrogation du retrayant aux droits de l’acheteur ou du cessionnaire sur qui ce retrait est exercé, et non transfert de propriété (4).

(1) En ce cas, la grande majorité de la Doctrine oblige l’héritier au payement intégral des dettes et des legs, car sa décision comporte les effets d’une déchéance du bénéfice d’inventaire. Aubry et Rau, X, $ 618, texte et note 20 ; Baudry- Lacantinerie et Wahl, II, n° 150 ; Wahl, note, 1893.2.117 ; Contra; Laurent, X, u° 110.