NON MITOYENS

I iiitnii; si ce voisin venl ensuite foire hatir un ('dilice contii;

Mjur, il le peut faire en payant à celui qui Ta lait Làtir la

itié tle la valeur dudit mur et du fonds de terre sur lequel

il.'st assis, au cas que celui quia fait bâtir le mur veuille le

ilaisser tel qu'il est.

270 [Cette clause, au cas que celui qui a fait bâtir le mur le 'veuille laisser tel qu'il est, que M. Desgodets ajoute, me paraît boiitraire à la coutume ; cet art. 194 dit en termes formels : faire le peut en payant , etc. Ainsi je pense que cela ne dépend ipas de la volonté seule du propriétaire du mur, par les raisons jqui ont été dites ci-dessus, et qu'il faudrait, pour que le propriétaire du mur eût ce droit, ou que le mur fût trop faible pour porter les deux édifices, ou d'une mauvaise construction, barce que la démolition de ce mur deviendrait pour lors indispensable (i).]

280. Mais si celui quia fait bâtir à ses dépens, sur son propre fonds, joignant sans moyen à l'héritage de son voisin, veut le faire démolir pour le reconstruire sur un fonds mitoyen, c'està-dire moitié de l'épaisseur du mur sur le fonds qui lui apparitient, et l'autre moitié de l'épaisseur sur l'héritage de son voi- Isin qui veut bâtir contre, en contribuant à la réfection du mur Ipour la part et portion dont il sera tenu ; il le peut faire, et le 'voisin ne le peut pas contraindre de laisser le mur en son premier état et de lui vendre la moitié du fonds sur lequel il était assis.

281. [La disposition de cet article de la coutume de Paris est ( r.ntraire à ce que dit M. Desgodets, par les raisons ci-devant (Il (luites dans les notes sur le premier et deuxième article du Lommentaire de cet article 194* (^Ol

282. Néanmoins, celui qui veut bâtir contre un mur non mitoyen, assis entièrement sur le fonds de son voisin, ainsi qu'il e>i dit ci-dessus, ne peut pas l'obliger de le démolir, pour le 1 claire moitié sur son fonds, même au cas que ledit mur se trouvât être mauvais et qu'il le fallût reconstruire. Il serait au

(i) De môme la disposition de lart. 661 C. civ. est générale et absolue. r.c propriétaire du mar ne peut imposer aucune condilion à l'acquisition de Ja mitoyenneté ; et, par exemple , si le mur était trop faible pour supporter lin édifice, il ne pourrait obliger le voisin qui veut acquérir la mitoyenneté a I'' démolir et à taire porter le nouveau mur sur une portion égale des deux lerrains; et, réciproquement, celui qui veut acquérir la mitoyenneté ne l]>ourrait exiger la démolition du mur avec cette condition. La reeonstrucjlion doit se faire sur le même terrain et d'après le même alignement. Le- """"l^c, p. 83 ; Pardessus , no i55.

0 V. en ce s 0 n s la note précédente.

ciloix de celui (jui l'a fait bâtir la première fois de le laisser sur ses anciens vestiges et alignements, et Taiitre serait tenu de lui rembourser la moitié du fonds de terre de l'épaisseur de ce mur; parce que lorsqu'il Ta fait bâtir en premier lieu, il a été obligé par quelques raisons de le faire construire sur son propre fonds; et si on venait à le reculer de la moitié de son épaisseur, ses poutres, planchers et combles ne pourraient plus porter dans la moitié de Tépaisseur du nouveau mur.

285. I Suivant M. Desgodets, il n'y a que le propriétaire qui n'apointbati, qui soit contraint de se servir du mur voisin déjà construit, et d'acheter lamoitiédu terrain sur lequel cemurest assis, et suivant le précédent article de son commentaire, il donne la liberté au propriétaire du mur non mitoyen de le vendre, et le terrain sur lequel il est assis, s'il le juge à propos, en quoi la loi ne serait point égale, l'un étant libre de vendre ou non, et l'autre forcé d'acheter. Pour que l'égalité soit conservée entre les propriétaires, il faut que l'un soit forcé de vendre, comme l'autre est obligé d'acheter; et je pense que telle est la disposition de cet article 194. ]

284. L'autre sorte de mur nonmitoyen contre lequel on peut bâtir, aux conditions marquées par cet article 194 de la coutume, est lorsqu'il a été bâti aux dépens d'uu voisin seul sur un fonds mitoyen, c'est-à-dire moitié de son épaisseur sur un héritage et moitié sur l'autre, et ce en plusieurs cas différents. Premièrement, si un mur de clôture mitoyen s'était trouvé être bas, et que l'un des voisins eut fait élever un mur au-des-, sus delà hauteur de clôture pour porter son édifice, ce qui serait élevé au-dessus de la hauteur de clôture ne serait pas mitoyen, et l'autre voisin venant à bâtir contre cet exhaussement serait tenu de payer la moitié de la valeur de ce qu'il occiq:)e-j rait au-dessus de la hauteur de clôture. Secondement, lorsque , deux voisins ont fait construire un mur à communs frais jus-. qu'à une certaine hauteur pour l'héberge de l'un d'eux, et que^ l'autre a fait élever son bâtiment plus haut , il doit payer seul l'exhaussement du mur au-dessus de l'héberge commun, et les charges, suivant la coutume. Cet exhaussement est un murnon mitoyen, dont la valeur de la moitié doit être remboursée à celui qui l'afoit construire, lorsque l'on veut élever un édifu c qui était plus bas. Troisièmement, lorsque l'un des voisins a fait bâtir un édifice contre un mur de clôture mitoyen, lequel était bon pour clôture seulement, et non suffisant pour porter ( son édifice, ce qui l'aurait engagé à le démolir et le faire

(i) V. la noto fpii pn-cèdo sur le n" 9:'jç).

IN ON MITOYEJNS. 117

uicrement à neuf depuis le fond solide jusqu à la hauteur qui lui ("tait nécessaire, ledit mur étant cependant mitoyen pour clôture à son voisin; si le voisin construisait ensuite un autre édifice de son côté contre le mur, il serait tenu, pour se le rendre mitoyen, de payer à Fautre la moitié de la valeur du mur, epuis le bas du fond solide jusqu'à la hauteur de ce qu'il en uperaitparson édifice. Quatrièmement, si le mur de clôture j mitoyen était jupé de construction suffisante pour porter des édifices, mais qu'il ne fût pas fondé sur un fond assez solide I pour en soutenir les charjjes, et que l'un des voisins en eut 'fait la fondation par sous-œuvre, et élevé au-dessus de la haufcur de clôture pour y adosser un bâtiment, l'autre voisin, bâj tissant ensuite contre ce mur, ne payerait rien de ce qui serait I reste de l'ancien mur mitoyen; mais il serait tenu de payer la moitié de la valeur de la plus basse fondation jusqu'au fond >olide, et ce qu'il occuperait d'élévation au-dessus de Tancienne hauteur de clôture. Il en serait de même de tous les autres s de cette espèce^).

Î28^. [M. Desgodets prétend qu'un propriétaire qui auraitbâti un édifice sur un mur de clôture qui étaitbonpour clôture, mais non suffisant pourporter cet édifice, ce qui l'auraitengagé de le démolir et de le refaire entièrement à ses dépens depuis le bon et solide fond : M. Desgodets prétend que si le voisin venait 'isuite à bâtir contre ce mur mitoyen, il faudrait que ce voiî remboursât la moitié de la valeur de ce jnur depuis le bon lid jusqu'à la hauteur qu'il occuperait. Ce remboursement se fait point ainsi : l'usage est que, comme ce mur est resté Loy en jusqu'à la hauteur de clôture, on diminue la superficie i uHiv de clôture, en y comprenant sa fondation, de celle delà ! talJté du mur non mitoyen, et on paye la moitié du surplus. luus les experts agissent ainsi dans les estimations qu'ils font eu pareil cas des murs mitoyens, ce qui ne devrait pas être dans l'exacte justice: car si ces deux voisins avaient bâti ensemble, ils auraient été obligés de démolir leur mur de clôture mitoyen, ils n'auraient profité que des matériaux, qui ne seraient pas d'une grande considération lorsqu'on en aurait diminué la démolition et renlèvement des gravois; pourquoi je trouve le sentiment de M. Desgodets juste, quoique l'usage ait jusqu'» présent prévalu ] (2).

(1) L'art. 660 C. civ. est ainsi conçu : « Le voisin qui n'a pas contribue à rexhaussemcnt peut en acquérir la mitoyenneté, en payant U moitié'de la dépense qu'il a coûté , et la valeur de la moitié du sol fourni pour rcxcO" dant d'épaisseur, s'il y en a.

(■i) Lepage adopte l'opinion de Goupy et ajoute : « De là il résulte que^

28C. Quant au payement de la moitié de la valeur du mur, il faut observer que l'estimation en doit être faite eu égard au temps présent, c'est-à-dire qu'il faut estimer la valeur du mur lors du remboursement, sans considérer ce qu'il a coûté au temps de la construction (3).

*2l\7. [La raison de cette conduite est que si un mur mitoyen neuf peut durer cent années, et qu'il y eût cinquante ans que le mur dont serait question fût construit, il ne serait pas juste de le payer autant que s'il était neuf, sa durée étant diminuée de moitié. Ainsi il est de la prudence de celui qui fait une telle estimation d'examiner les matériaux avec lesquels ce mur est béiti; s'ils sont de nature à pouvoir être remployés dans le cas d'une nouvelle construction , s'ils ne sont point prohibés par les règlements, s'ils ne sont point en partie calcinés et cassés sous le fardeau, et ensuite mettre un prix à la main-d'œuvre, tant pour la construction que la liaison, soit en mortier ou en plâtre, eu égard au temps de sa durée. ]

*2iMi. Suivant la disposition de cet arti^ 194 de la coutume, qui ordonne que celui qui veut bâtir contre un mur non mitoyen est tenu de rembourser la moitié de la valeur de ce mur avant que de rien démolir ni bâtir, il s'ensuit que celui à qui le mur appartient peut obliger l'autre à payer la moitié avant que de souffrir qu'il y adosse son bâtiment. 11 est néanmoins plus à propos d'en user autrement et de faire seulement visiter et estimer le mur par gens à ce connaissants avant que d'y ri^n adosser, et attendre que le bâtiment soit élevé pour faire toisé de ce qui en sera occupé pour en faire le payement; et ce, pour deux raisons: l'une est qu'après le bâtiment fait, Ton sait précisément ce qui est occupé du mur; et l'autre, pour éviter les surprises que les voisins pourraient iîiire en intention défaire boucher les vues de coutume qui

pour opérer avec justice dans l'espèce proposée, celui qui veut acquérir la communauté du mur entier, doit être considéré comme abandonnant son droit de simj)ie cloUue qui ne lui suKit plus , et comme faisant construire à frais communs le mur tel que son voisin l'a établi. Il faut donc évaluer ce que vaut le mur dans l'état oii il est actuellement, et la moitié de sa valeur fait le prix de la mitoyenneté. » T. I, p. 85.

(i)La disposition de l'art. 661 C. civ. est conforme à cette doctrine; ce n'est pas le/)r/.v du mur, mais sa valeur^ que celui qui acquiert la mitoyenneté est obIi(;é de rembourser. Cette fixation, dit M. Pardessus, ne doit point être basée sur ce que le mur peut avoir coûté, mais sur sa valeur présente. Parlcm. Toulouse , 1 5 mars 1682 et 1 2 déc. 1 $92 ; Pothier, n** 254; Lepage, p. 85 ; Pardessus , no 1 56. Le motif en est donné très exactement par Goupy dans le numéro suivant.

]NON MITOYEFS.

seraient au nuir, en se le rendant mitoyen, sous prétexte d'y vouloir bâtir, et ne faisant point d'édifice contre par la 5uite.

289. [11 ne serait pas difficile de connaître les adossements qu'un bâtiment à construire peut faire sur un mur non mitoyen, surtout à un homme de l'art. Aucun propriétaire ne fait bâtir qu'il n'ait des dessins arrêtés, tant en plan qu'en élévation et profils ou coupes, par le moyen desquels tous les adossements contre ce mur mitoyen seront connus, tant des étages et combles que des cheminées. On pourrait donc estimer ces adosseiiients : et pour prévenir les changements qui pourraient arriver uix premiers dessins, l'on conserverait un double du dessin jsur lequel aurait été faite l'estimation, et l'on stipulerait que si l'on faisait quelque changement, il serait fait augmentation ou piminution du prix payé pour les adossements; ce qu'il serait jtrès-facile de distinguer au moyen des dessins. Inexécution tle cet article 194 P*'^'' ^^ ^^^ lettre mettrait les propriétaires des murs non mitoyens crt^abri des difficultés qui arrivent presque jtoujours après que les adossements sont faits contre ces murs. lAinsi il serait beaucoup phis avantageux d'exiger le remboursement du mur avant ses adossements, joint à ce que celui qui a envie de bâtir est bien plus disposé à aplanir les difficultés avant qu'après avoir bâti, ses fonds se trouvant, pour l'ordinaire, épuisés après le bâtiment, et ayant recours aux chicanes pour se disculper du payement de ces adossements. Ajoutez encore à cela, que si l'on n'a pas eu la précaution de prendre des attachements, lorsqu'il y a des parties de ces nuirs qni sont mitoyennes, il n'est pas facile de les reconnaître, les enduits neufs (Ml dérobant la connaissance, (i)

200. n ne serait pas plus difficile d'éviter les surprises que les voisins pourraient iaire, en intention de faire boucher les vues de coutume qui seraient dans le mur mitoyen; en stipulant qu'on n'acce})te le remboursement du mur en question que sous la condition de la reconstruction du bâtiment projeté, se réservant la liberté de rendre le prix du mur, s'il arrivait que le bâtiment ne fût point mis en exécution.]

SiOl. On remarquera que par le texte de cet article 194, le

(i) M. Pardessus est d'avis que le propriétaire du mur peut exiger que le prix de la mitoyenneté lui soit payé préalablement à toute entreprise; c'est la consL'quencc nécessaire de la disposition du Code eiv., car celui qui veut bâtir contre le mur ne peut le faire (pi'après qu'il a acquis la mitoyenneté, et tant qu'il ne l'a pas payée, il ne peut exercer les droits qui en dérivent, s'il n'y est autorisé par justice, sur le refus du voisin de leccvoir le prix fixé par l'expertise. N" i58.

120 BATl.MElSrS

ifimboui sèment de la moitié de la valeur du mur, pour le rendre mitoyen, n'est ordonné que dans le cas oii l'on veut bâtir contre : ainsi, si Ton ne fait pas de bâtiment contre le mur, Taction, pour en faire le remboursement, n'est pas recevable; ce qui a été juQ,é par arrêt du i5 février i635 (i).

21)2. [Le contraire a été jugé par arrêt du i?. juillet 1670, rendu en Taudience de la grand' cbambre à buis clos, sur les conclusions de iM. Talon, avocat général. Le présent article ig4 de la coutume dit : Si aucun veut bâtir contre un mur non mitoyen^ faire le peut en payant^ etc. La coutume en cet article , et en l'article 198, a voulu seulement prévenir les difficultés que les propriétaires des murs non mitoyens auraient pu faire à leurs voisins, en voulant les empécber de se servir d'un mur qui ne leur appartiendrait pas, et non leur défendre de se rendre ces murs mitoyens, si ce n'est dans les cas où ils bâtiraient contre ces murs non mitoyens. La coutume n'a pas prévu en ces articles que des propriétaires songeraient à se rendre des murs mitoyens, si ce n'est dans les cas où ils en auraient besoin, et aucuns n'y auraient songé, si les vues de coutume ne les y avaient forcés, pour se mettre à Fabri des incommodités de ces vues de coutume (?.).]

*1S)^. Pour expliquer ce qui est signifié en la fin de cet article 194 de la coutume, que dans l'estimation du mur que l'on veut rendre mitoyen est comprise la valeur de la terre sur laquelle il est assis, au cas que celui quia fait le mur l'ait pris sur son béritage, on doit entendre qu'il ne suffit pas de payer la moitié du mur, mais qu'il faut aussi payer la moitié du fonds de la terre sur laquelle il est construit : et l'estimation se doit faire séparément du mur et de la terre, parce c^ue celui (pii n'occuperait que jusqu'à la bauteur de clôture d'un mur fort élevé, serait tenu de rembourser la moitié du fonds de la terre sur laquelle il est construit, de même que celui qui occuperait toute la bauteur du mur entier, quoique l'un payât une plus grande quantité du mur que l'autre. Ainsi le fonds de terre et le mur se doivent estimer et payer séparément (3).

(i) Cette jurisprudence n'est plus admise aujourd'hui. D'après les termes généraux de l'art. 661 C. civ., il n'est pas nécessaire de justifier qu'on a besoin de la mitoyenneté pour être autorisé à l'acquérir. Lepage , p. 82 ; Pardessus , n I 55; Touiller, n° i93;Cass. l'idée. i8i3,S. 14, i^Q^.

(?) Telle est aussi la doctrine actuelle. V. la note précédente.

(3) L'art. 661 C. civ. dit expressément que celui qui veiit acquérir la mitoyenneté doit payer moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. Aiu8i , celui (jni n'a besoin de rendre mitoyen qu'une portion du mur de séparation, par exemple, le quart de la longueur, dans toute la hauteur, ou le

^0^' MITOYEKS.

294. [Quoique la remarque de M. Desgodets soit fort juste, cependant Ton pourrait comprendre dans l'estimation du mur la valeur du fonds de terre sur lequel le mur non mitoyen serait assis, soit que Ton se rendît ce mur mitoyen en toute son étendue, ou qu'on ne se le rendît jniloyen qu'en partie, en rcpartissant le prix en entier de ce terrain. Par exemple, sur dix toises comme sur cinquante que contiendrait ce mur en superficie, je suppose que ce terrain valut vingt livres; siTon ne voulait se rendre ce mur mitoyen qu'en dix toises de superficie, il faudrait augmenter le prix du mur de quarante sous pour chacune toise: pour lors le prix de ces dix toises de mur contiendrait toute la valeur du fonds de la terre ; si on voulait le rendre mitoyen en toute son étendue, que nous avons dit être de cinquante toises, pour lors il ne faudrait augmenter le prix du mur que de huit sous par chacune toise, ce qui produirait de même 9.0 livres pour la valeur totale du fonds de terre : ce qui revient à la remarque de M. Desgodets. On n'y a ajouté que pour faire voir qu'il n'est pas nécessaire que cette estimation paraisse distincte, et qu'on peut sans cela se renfermer dans les termes de l'article 19^, qu'il suffit que l'expert ait fait une répartition du terrain en entier sur le nomhre des toises que le mur contient en la partie que Ton veut se rendre mit03enne : et supposé que ce voisin ne se fût rendu mitoyenne qu'une partie de ce mur, et qu'il voulût par la suite se le rendre en entier, il n'y aurait point de fonds de terre à payer, le prix total ayant été compris dans la première estyimation ( 1 ). ]

21?o. Lorsque l'on prise et estime la terre sur laquelle le mur est posé, on en considère l'épaisseur au rez-de-chaussée, sans y comprendre les empâtements, quchjues avances qu'ils puissent avoir sur l'héritage du voisin qui veutremhourser, à moins que l'autre voisin ne prouvât, par un acte juridique, que l'einpatement a été pris sur son fonds.

206. Celui qui a bâti un mur à ses dépens , joignant sans moyen à l'héritage d'autrui, ne peut pas obliger son voisin à lui en rembourser la moitié à la hauteur de clôture, tant que le voisin ne fait rien contre le mur. Mais si le mur venait à être

quart de la hauteur, soit dans toute la longueur, soit seulement dans une partie de la longueur, n'est pas obligé d'acquérir la mitoyenneté du surplus; alors il paye moitié de la seule portion qui lui est utile. Si, par la suite , il avait encore besoin d'une autre partie ou de tout le reste du même mur, il pourrait en acquérir la mitoyenneté, en payant la moitié de ce qu'il faudrait ajouter à la possession commune. Lcpage, p 80. Tel paraît être aussi l'opinion de M. Pardessus, n° 1 56, (1) V. la note précédente.

caduc, et qu'il fut nécessaire de le rebâtir, il pourrait contraindre son voisin à y contribuer jusqu'à la bauteur de clôture en lui payant les cbarges de ce qui serait élevé au-dessus.

21>7.[ Je ne connais point les raisons qui ont engage M. Desgodets à penser qu'un voisin qui aurait bâti un mur joignant sans moyen l'héritage de son voisin, ne le pourrait contraindre de lui rembourser la moitié de son mur en la bauteur de clôture : dans les lieux où Ton n'est point obligé de se clore, il ne le pourrait; mais dans les lieux sujets à clôture , il en aurait le droit, suivant moi, aux offres de payer les cbarges. Il y aurait plus de difficulté pour le remboursement de la moitié de la terre sur laquelle serait assis ce mur, attendu qu'il était libre au propriétaire du mur de l'asseoir moitié sur le terrain de sou voisin : il faudrait qu'il y eut des motifs légitimes pour l'en avoir empêché. La raison pour laquelle les propriétaires d'un mur non mitoyen, pour l'ordinaire, ne demandent point cette contribution de clôture à leurs voisins, c'est que les charges excédent souvent la valeur de la moitié du mur de clôture (i).]

2D8. Dans les lieux où la coutume ordonne aux voisins de se clore, lorsqu'un mur appartient à Tun des voisins seul, celui qui n'y a point de part ne peut pas y faire un enduit neuf de son côté pour y faire peindre une perspective, paysage ou autrement, sans le consentement de celui à qui le mur appartient; mais il hii est pennis de faire peindre sur le vieil enduit du mur, pourvu qu'il ne fasse point de trou au mur pour écbafauder. La raison est que, pour faire un nouvel enduit contre un vieux mur qui y puisse tenir, il faut dégrader les joints du mur et piquer les parements des moellons ou pierres qui seraient lissés, s'ils étaient apparents, ou achever le vieux crépis, s'il yen av^it lîu, ce qui ferait une espèce de dégradation au mur avant cjue l'enduit y fût appliqué, et même il se pourrait faire que, par la malfaçon de l'enduit, le mur serait moins bon qu'il n'était auparavant. A l'égard de la peinture sur le vieil enduit, comme le mur n'en deviendrait pas pire, il n'y aurait aucune raison pour l'en empêcher, et supposé que la peinture eut été faite sur l'ancien enduit, ou qu'à l'insu de celui à qui le mur appartient, le voisin y eût fait faire l'enduit et la peinture, le propriétaire du mur aurait toujours la faculté d'y faire percer des vues de coutume, en telle quantité qu'il en aurait besoin, et gâter l'économie de la peinture, sans que l'autre le pût empêcher de le faire ni lui en demander raison.

(i) Telle est aussi l'opinion de MM. Pardessus, n° i52 ; Dclvincourt, l- 1, p. 192; Duranlou, t. III, p. 258.