NON-MITOYENS

propriétaire à le démolir et à contribuer pour le re'édifier à frais ( oininuns, diacun pour la part dont il sera tenu pour le refaire I plomb et de qualité sufiisaute pour porter son édifice; et c'est ;ni maître de l'édifice à faire à ses dépens seul les étayemens nécessaires pour le soutenir [)endant la reconstruction du mur, et aussi les rétablissements qu'il conviendrait faire à ce sujet. 5H3. [Dans l'explication de Farticle 2o5 de la coutume, il a expliqué pour quelle part ce propriétaire du mur non nitoyen doit contribuer dans la reconstruction de ce mur. ] r>i 7. Il se trouve quelquefois que l'on reconstruit des murs itojens qui n'ont pas leur épaisseur suffisante pour porter des ■ iifices de part et d autre, ce qui les fait périr en peu de temps; 1 serait à propos que l'un des deux voisins pût contraindre tre voisin de contribuer à donner à ce mur une épaisseur f lisante, proportionnée à la hauteur de l'édifice de sondit isin, en augmentant l'épaisseur par moitié de chaque côté. .110. [Il est certain que ce serait un grand avantage pour la été et la solidité des édifices que l'épaisseur des murs mitoyens fût fixée, et qu'il y eût un règlement là-dessus, ou du moins que les propriétaires fussent tenus de s'en rapportera l'avis des experts sur ces épaisseurs. Mais s'il se trouve un des propriétaires d'un mur mitoyen, comme il arrive souvent, qui veuille fortifier l'épaisseur de ce mur en le reconstruisant, l'autre lui allègue l'article 1^5 de la coutume, qui lui permet de le fortifier en prenant la plus épaisseursur son terrain, et ajoute que d'ailleurs le mur dont est question a duré pendant un trèslong temps avec cette épaisseur, et que par conséquent cette épaisseur lui suffit; ensorte qu'il arrive que celui des propriétaires qui veut bâtir solidement est obligé de prendre la plus grande épaisseur du mur mitoyen sur son terrain, quoique son

Les pierres et moellons durs, la meulière exceptée, ne seront d'abord mis en œuvre qu'après avoir été dressés à leurs parements et joints.

Le mur de fondation formera toujours empâtement, de ùeuf centimètres au moins de chaque côté, avec les murs en élévation.

Celui qui devra supporter un pan de bois ou un mur en briques, aura au moins cinquante centimètres d'épaisseur.

Les murs de fondation seront continus et sans interruptions, même au droit des baies de toute nature qui seraient pratiquées à rez-de-chaussée.

Lorsqu'ils sont plantés entre deux hauteurs différentes de sol, ils sont renfoncés soit par un mur en talus, soit par des éperons liaisonnés avec le corps des murs de fondation. Art. 192, coût, de Paris.

Aucun mur de fondation supportant des constructions supérieures ne servira de parois pour fosses d'aisances , ni de point d'appui pour les voûtes de ces fosses. Arg. G. civ. 674. (V. Frémy-Lignevillc, n°» 854 et suiv.).

voisin diarjTf? f e mur autant que lui, les c^ditlcoà étant aussi élevés d'un côté que de Tautre : ce qui est très-injuste. Il arrive tous les jours fi ce sujet des procès qui durent des années entières, et qui suspendent pendant ce temps-là la construction des bâtiments : ce qui fait un tort considérable à celui qui bâtit (i).]

o l U. S'il se trouvait quelque difficulté à fortifier l'épaisseur du mur, on y devrait suppléer par la qualité des matériaux que Ton y employerait: par exemple, si le peu d'épaisseur ne permettait pas de faire un bon mur en le bâtissant de moellons, on y suppléerait en le bâtissaiit de pierres de taille.

320. [Il est très-rare qu'un mur mitoyen se trouve dans des circonstances qui puissent empéclier d'en fortifier lY^paisseur, soit d'un côté, soit de l'autre; et Ton ne peut construire un mur mitoyen en pierres de taille que du consentement mutuel des voisins: ces constructions allant à de grands frais, il ne serait pas juste de pouvoir obliger son voisin à une telle construction, tous les propriétaires n'étant pas en état de supporter de pareiiles]dépenses (2).]

321. Si un mur non mitoyen était de qualité et épaisseur suffisantes pour porter l'édifice de celui qui l'aurait fait construire, et que le voisin qui voudrait bâtir contre ne le trouvât pas assez épais et de construction assez forte pour la grandeur de l'édifice qu'il y voudrait adosser, ce serait à lui à faire à ses frais et dépens seul le mur entier, et prendre la plus forte épaisseur sur son béritage, et à faire les étayements convenables poiu' soutenir l'édifice do son voisin et à y faire faire tous les rétablissements et dédommagements nécessaires, causés par la réfection du mur. La même chose s'observerait si lancien mur était mitoyen et commun entre les deux voisins ; mais, dans l'un et dans lautre cas , le mur ne serait mitoyen que dans son ancienne épaisseur, et la plus forte épaisseur appartiendrait seule à celui qui l'aurait fait fortifier de son côté.

7)*22. [Mais si ilans la suite le propriétaire qui n'a [)oint contribué à la plus forte épaisseur du mur mitoyen , venait à construire un édifice plus considérable que son premier édifice, et

(i) D'après la jurisprudence du dép. de la Seine, rnpportde par Davcnne, Siippl. p. 19^?, l'épaisseur des murs à l'étage de rc7.-:le-chauss;''e sera au moins: dequaraïUc-ncuf ceiilimètrcs pour les murs de bâtiments ayant face sur rue, cour ou jardin, ainsi que pour les muis mitoyens portant bâtisse; de quarante-quatre centimètres pour les murs de refend j de trenîe-cinq centimètres pour les murs de clôture.

(a) Même opinion, Lepa ge, p. 90.

^■o^ MTOYEPvs. 131

que rette épaisseur lui devïru nécessaire, il serait tenu de reni- Jjourserson voisin de la moitié de cef.te plus forte épaisseur, et de la moitié du terrain quelle occuperait (ij.]

."25. Si deux voisins, en construisant un mur mitoyen entre eux, y avaient fait d\in commun consentement par écrit quelque chose de part et d'autre contre ce qui est ordonné par la coutume, comme de n'avoir pas fait des jambes sous poutres, d'avoir fait porter toutes les solives de leurs planchers dans le mur, et d'y avoir encastré des tuyaux de cheminées et autres choses semblables, et que l'un des deux chanj^eât d'avis après l'œuvre faite , il ne pourrait pas être reçu à faire remettre les choses autrement, à moins qu'il ne les refît à ses dépens , et qu'il en dédommageât l'autre voisin-, si ce n'est qu'il y eût faute de solidité, et qu'il fallût refaire le mur par la caducité, ou qu'il y eût danger de feu : car en ce cas , et autres semblables, l'un des voisins pourrait obliger l'autre à refaire le mur mitoyen, suivant la coutume, en observant les mêmes choses de son côté.

524. [Hors les cas d'insolidité, de caducité et du danger du lu, expliqués ci-dessus, il ne serait pas libre à un des propriétaires de forcer son voisin de retirer ses tuyaux de cheminées et supprimer les autres choses faites de convention entre eux, quoiqu'il offrît de le faire à ses dépens et de dédommager son voisin: quelque dédommagement qu'il donnât à son voisin, il pourrait arriver qu'il ne s'en trouvât pas dédommagé, en lui otant tout l'agrément qu'il trouverait dans sa maison. On ne peut mettre de prix à des choses qui dépendent de la fantaisie ( t de l'idée de celui qui en jouit (2).]

525. Celui qui se veut rendre un mur mitoyen et commun n'est tenu de rembourser au plus que la moitié de dix-huit pouces d'épaisseur, supposé que le mur fût plus épais, et autant du fonds de terre sur lequel il serait bâti, si cette épaisseur suffisait à porter l'édifice qu'il adosserait contre; et aussi si c'était un mur de construction chère, comme de pierres de taille, il ne serait tenu que d'en rembourser la moitié, sur le pied d'un bon mur de moellons, si un mur de moellons lui suffisait (3).

(1) Même opinion, Lepage, p. 89.

(2) Pour résumei cette opinion, il faut tenir pour constant que les voisins peuvent modifier par des conventions expresses toutes les règles légales relatives à la mitoyenneté des murs, pourvu que ces conventions ne soient pas contraires aux lois et règlements d'ordre public sur la sûreté des édifices et sur la police de la voirie. Ces conventions une fois faites, il ne serait plus permis d y déroger, par la seule volonté de l'un des contractants.

(3) Cette opinion paraît également professée parLepage,p. 90,

32G. Lorsque Ton fait aboutir en retour une face dun Lâtiment contre un mur non mitoyen, si cette face Je Latiment est un pan de bois dont les sablières soient scellées dans ledit mur, il en faut rembourser un pied d'aile au-delà du devant de ladite face; il en iaut de même rendre mitoyen un pied d'aile au-delà du debors de la face d'un mur de maçonnerie. S'il y avait un tuyau de descente scelle dans Tangle de leur aboutissant, et à quelque mur ou pan de bois de face que ce soit; s'il y a une cornicbe d'entablement par le baut, avec égout de tuile ou ardoise, Ton doit rendre mitoyen le mur aboutissant en retour dans la largeur de la saillie de Tégout sur toute la bauteur audessous.

527. [Au-devant d'un mur de face, ou pan de bois aussi de, face, posé d'équerre ou autrement, soit qu'il y ait tuyaux de descentes de plomb ou non , entablement ou égout, il est toujours juste de rembourser la moitié du mur non mitoyen, en y comprenant un pied de longueur au-delà dudit mur ou pan de bois de face, cette aile de mur d'un pied servant à butter et retenir ce mur ou pan de bois de face (i).]

r>iS8. Si en un mur mitoyen il y a des harpons, tirants et ancres de fer, s'ils sont posés plus d'un côté que de l'autre, celui duquel ils approclienfele plus les peut prendre à lui seul; mais s'ils sont posés au milieu de l'épaisseur du mur, ils seront réputés mitoyens, à condition toutefois que leur usage soit d'égale utilité à un côté comme à l'autre.

529. Quoique l'usage des ancres, tirants et barpons de fer soit pour ainsi dire nécessaire, néanmoins il est libre d'en mettre ou non; et un voisin ne peut pas contraindre son voisin d'en mettre , même à frais communs.

550. On ne pourrait contraindre son voisin de mettre des ancres et des tirants de fer dans les parties de son édifice qui ne seraient pas communes et mitoyennes; mais dans les mitoyennes, comme aux jambes étrières et aux jambes boutisses, il est juste qu'on le puisse contraindre d'y en mettre, sinon à frais communs , du moins de son côté : la raison est qu'il pourrait arriver que la bauteur de ses plancbers serait différente de celle des plancbers du voisin. Par exemple, s'il s'agissait de retenir une jambe boutisse, mitoyenne sur rue, il est de néces-

(i) Le mémo motif est considéré comme suffisant par Lepage pour exiger l'acquisition de la mitoyenneté sur un pied d'aile, quand il s'agit d'oppuyer des cheminées sur le mur mitoyen, (p. 87 ); et il justifie également la même obligation, toutes les fois qu'il Vagit ^d'appuyer une construction quelconque sur ce mur.

I\Or< MIÏOYEJNS. 133

site, au droit des planchers, de mettre des ancres et des tirants de fer, tant pour empêcher ces planchers de pousser cette jambe boutisse au vide, que pour empêcher cette même jambe de boucler par la charge et de se détacher du mur mitoyen. Si un des propriétaires voisins avait fait mettre des ancres et des tirants de fer à l'endroit de ses planchers pour retenir cette jambe, l'autre propriétaire serait contraint d'en faire autant de son côté pour contribuer à la retenue de cette jambe boutisse, n'étant pas juste qu'un seul retînt cette jambe pour Futilité des deux propriétaires. Aussi, lorsque les planchers sont de même hauteur dans deux maisons qui se joignent, les propriétaires, pour éviter la dépense, ne manquent pas de fournir ces ancres et tirants àfrais communs; et pour lors on les pose dans le milieu de l'épaisseur du mur mitoyen, où im seul ancre et tirant fait autant d'effet que s'il y en avait d'un côté et d'autre du mur mitoyen (i ).]

55 t . Si celui qui a fait bâtir le premier avait fait une cloison ou pan de bois de charpenterie, au lieu dun mur joignant sans moyen à l'héritage de son voisin, si le voisin voulait bâtir contre, il pourrait obliger le premier à démolir son pan de bois, et à contribuer pour la part dont il serait tenu à reconstruire un mur mitoyen à frais communs, depuis le bon fond jusqu'à la hauteur de son héberge : et au cas que la fondation fut suffisante pour porter l'élévation du nouveau mur, celui qui voudrait ai!o ser contre serait tenu d'en faire le remboursement à l'autre de moitié de sa valeur et du fonds de terre qu'il occuperait, si le premier l'avait fait construire à ses dépens et sur son pro- [)rc fonds.

532. [Il est très-juste qu'un voisin qui veut bâtir puisse contraindre son voisin de démolir un pan de bois qu'il aurait ftiit construire au lieu d'un mur, parce que si celui qui veut bâtir n'avait pas cette faculté, il se trouverait extrêmement gêné dans sa manière de bâtir, en ne pouvant adosser de cheminées contre ce pan de bois : ce qui ferait un très-grand tort à l'occupation et à la location de sa maison : d'ailleurs, ces propriétaires seraient exposés réciproquement à être l'un et l'autre incendiés, si le feu venait à prendre à une des deux maisons, n'ayant rien qui pût les en garantir; au lieu qu'un mur, lorsqu'il est bien construit, suffit pour empêcher la communication du feu. I^a

(i) Tous les murs de bâtiment seront au droit des planchers, retenus et atjrafés avec un nombre suffisant de chaînes, tirants, ancres et barporjs. Ainsi le prescrit la jurisprudence administrative ih} dtm, r| - la ^mw, rVivcmK','n. 102. Frémv-Lip,acvillo, u'^ 36^,

136 COMMENT HAliSvSER

titres au contraire, parce que les titres servent de loi, que Ton ne peut cliangiCr sans le consentement des parties intéressées (i).

^•S7. Presque tous les commentateurs sur la coutume sont d'avis que l'on doit admettre de Fexception à ce qui est dit par cet article 1 9.5, (juil est loisible à un voisin de hausser à ses dépens le mur mitoyen entre lui et son voisin, si haut que bon lui semble : et ils disent qu'il faut entendre : pourvu que ce soit pour son utilité, et non à dessein prémédité de nuire à son voisin, en lui ôtant l'air et la lumière. Par exemple, si une maison avait une très-petite cour, séparée de Thcritage voisin par un mur de clôture, et que cette maison ne pût avoir d'air et de jour que par le dessus de ce mur de clôture, on pourrait empêcher de le hausser de façon que la maisonen fut obscurcie et les logements rendus inhabitables, sans en tirer d'autre utilité que le plaisir mauvais de nuire et faire tort au propriétaire de la maison. Ils rapportent un arrêt du 4 février iSbg, par lequel il a été jugé que le mur qu'un voisin avait fait élever si haut, que la maison de l'autre voisin en était obscurcie et rendue inhabitable, serait abaissé à une certaine hauteur réglée par l'arrêt, dont les auteurs ne font pas mention et ne marquent pas les mesures. Mais supposé qu'il y eût à craindre que l'on ne passât de la maison par-dessus le mur pour entrer dans l'héritage voisin, on le pourrait élever de quelque chose de plus haut que la hauteur réglée j)ar la coutume, pour les murs de clôture, connue de quinze à dix-huit pieds. Mais si le rehaussement du mur était absolument nécessaire au voisin pour y adosser un bâtiment, celui dont la maison en serait obscurcie ne l'en pourrait pas empêcher.

358. [11 est arrivé de grandes contestations et procès au sujet des exhaussements des murs mitoyens de clôture, lorsqu'un des propriétaires a élevé sur ces murs sans y adosser aucuns bâtiments. La coutume permet cette surélévation, sous

Si le mur miloyen n'est pas en état de supporter l'exhaussement, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en entier^à ses frais, et rcxccdant d'épaisseur doit se prendre (ie son côté. Art. 658, 65g G. civ.

(i) Cette solution déviait également avoir lieu sous le Code civ. En général, toutes les régales qu'il pose sur les obligations du voisinage ne sont appliquées qu'à défaut de litre, et rien n'empêche que Tun des voisins n'acquière sur le mur mitoyen une sorte de servitude attius non tollendi , s'il entre dans ses convenances que ce mur ne dépasse pas une certaine hauteur. C'est ici une convention d'intérêt privé qui ne pourrait éUc annulée que dans les circonstances cxceptionnciles où l'autorité publique exigerait telle mi\\\ç. de corîslrwctions dans çci taipeç rues,

UN yCVK MITOYEN. 137

les conditions seules que le mur soit en état de supporter rexhansseiiient , ou s'il n'est point assez solide, de le reconstruire à neuf, et de lortifier son épaisseur du coté de celui qui veut élever ce mur. La coutume ne prescrit que ces rè- {>les : l'exception des commentateurs ne forme point loi. Et au iond , il doit être fort indifférent à un propriétaire que son voisin offusque et obscurcisse sa maison par un bâtiment ou par Télévation d'un mur de clôture : puisque la loi autorise l'un et Fautre, et que le premier n'a, pour ainsi dire, jamais fait de difficulté, pourquoi souffrir plus impatiemment l'un que l'autre? C'est aux propriétaires qui bâtissent à prévoir ces exbaussements, et à disposer leurs bâtiments de manière qu'ils ne puissent jamais être entièrement obscurcis, soit que leur •voisin veuille bâtir ou élever les murs de clôture qui les séparent. Il est vrai que lorsqu'un voisin bâtit pour sa commodité ou utilité, l'autre souffre plus volontiers l'incommodité qu'il en reçoit, parce qu'il sent le profit qui lui en revient : ce qui est une espèce de nécessité; mais lorsqu'il n'élève que sim[)lement le mur de clôture, il n'y est point contraint par aucun accroissement de profit, et aussitôt on l'attribue à mauvaise humeur, ce qui peut arriver, mais ce qui aussi peut ne pas être, y ayant d'autres motifs que ceux de bâtir qui peuvent être aussi légitimes. Par exemple, ne serait-il pas très-incommode d'avoir une maison voisine de la sienne, qui n'aïuait qu'une très-petite cour, comme de six pieds (qui est la distance nécessaire pour avoir des vues droites), dont les locataires pourraient à tous moments par leurs fenêtres jeter leurs eaux, ordures et immondices dans votre cour? Ce qui serait très-facile : on ne pourrait y parer que par l'exhaussement du mur mitoyen. Si l'on a un jardin ou une cour voisine d'une autre, est-il gracieux de ne pouvoir rien faire chez soi, ni être avec aucune personne qui ne vienne à la connaissance de son voisin ou de ses locataires, soit du premier ou second étage, ou des étages supérieurs? D'ailleurs un propriétaire, ou son locataire, ne peut-il pas avoir une sorte de commerce qu'il ne soit pas bien aise qui vienne à la connaissance de son voisin, cela pouvant lui faire un très-grand tort? Ou il faut donc que ce pro[)riétaire ou locataire renonce à l'usage qu'il pourrait faire, ou de sa cour, ou de son jardin, ce qui ne serait pas juste, devant être libre à un propriétaire de faire tel emploi qu'il juge à propos de son héritage. Si une maison était occupée par un marchand de vin, faut-il, pour conserver la clarté de cette maison, que son voisin ou ses lo-. cataires soient exposés aux insultes et invectives dont soûl

13A bAtimews

question dev iendrait différente, si ce pan de bois avait été construit à frais communs : dans ce cas, je ne pense pas que l'on pût contj-aindre son voisin de faire un mur à la place de ce pan de bois, vu qu'il a été consenti; il pourrait seulement le faire à ses dépens, et tous les étaycments et raccordements nécessaires à ce sujet. Mais je ne crois pas qu'il fût juste que celui qui reconstruirait le mur payât des dédommagements, vu l'avantage et le bien qui en reviendraient à Fantre propriétaire (i) ]

355. Lorsqu'un voisin bâtit un mur pour son seul usage et sur son propre fonds , joignant sans moyen à l'héritage d'autrui, ou sur un fonds mitoyen, c'est-à-dire moitié de l'épaisseur sur l'héritage de son voisin et moitié sur le sien, il le doit bâtir très-solidement et selon l'art; autrement, il ne peut être reçu à en faire payer le remboursement de moitié au voisin qui s'en voudra servir pour y adosser un bâtiment. Au contraire, le voisin peut contraindre celui qui a fait le mauvais mur à le faire abattre, pour le construire solidement à frais communs, à proportion de l'usage à quoi il sert à celui qui l'avait bâti le premier (2).

55-^. Si le mur mitoyen appartenant à l'un des voisins, contre lequel l'autre voisin veut adosser son bâtiment, penchait d'un côté ou de l'autre moins de trois quarts de pouce par chacune toise sur la hauteur, et qu'il fût de bonne construction et non corrompu, il ne serait pas condamnable, et le voisin y pourrait adosser son édifice, pourvu toutefois qu'il ne penchât pas plus du tiers de son épaisseur par le haut, avec cette remarque, que si le mur penchait sur celui qui ferait bâtir, il serait en droit de faire faire des tranchées dans le mur mitoyen pour y loger les solives de ses planchers à l'aplomb du pied, et de faire porter les poutres, solives d'enchevêtrure et autres pièces de bois qui doivent avoir leurs portées dans les murs à plomb, du milieu de son épaisseur au rez-de-chaussée, afin que si par la suite on recenstruisait le mur à plomb, les solives, les poutres et autres pièces de bois soient assez longues : et aussi ledit mur mitoyen ne serait pas tant prisé pour le remboursement à faire au voisin à qui il appartiendrait que s'il était à plomb, à cause des frais que le surplomb ou trop de fruit causeraient à celui qui bâtirait contre, tant pour les tuyaux de cheminées, les contre-murs

(i) Un mur mitoyen doit être fait dans les dimensions et avec les matériaux qui sonten usage dans cliaque pays pour ces sortes de séparations. Or, un pan de bois n'est considéré par aucun architecte comme suffisant pour soutenir les bâtiments qu'on voudrait y appuyer des deux côtés. Lepage, p. 73.

(^î)Méme opinion, Lepage, p. 72.

ISQN MITOYEK?. 185

et autres augmentations qu'il serait nécessaire de faire à ce sujet.

5o«i, [ La précaution prescrite dans cet article estfortbonne;

le seul inconvénient qu'il en arriverait serait que les bois des

planchers de la maison qu'on adosse se trouvant portés sur le

mur non mitoyen aux endroits des cheminées du propriétaire

du mur, il y aurait peu de charges sur les portées de ces bois.

Exemple : si le mur non mitoyen avait seize pouces d'épaisseur,

et qu'il ne déversât que de cinq pouces du côté de la maison

que Ton veut adosser dans le haut, il faudrait rentrer le bois

d'autant dans le mur non mitoyen : ainsi il faudrait que ces bois

I entrassent dans ce mur de treize pouces, savoir, cinq pouces à

I cause du déversement de ce mur, huit pouces pour la moitié

j de l'épaisseur du mur mitoyen, qui est la portée nécessaire qu'il

I faudrait que ces bois eussent sur le mur mitoyen qui serait re-

1 construit à neuf; par conséquent, il ne resterait plus que trois

i pouces de charges ou d'épaisseur de mur sur les bouts de ces

I Lois; on pourrait augmenter cette charge par un contre-cœur :

il se trouverait plus de charge dans les étages inférieurs si ce

mur inclinait en ligne droite, c'est-à-dire qu'il fût droit tiepuis

son pied jusqu'au haut, sans bouclement , en se déversant de

tout son corps. J

ART. lOo,

SI l'on peut hausser un mue mitoyen, et CeMMENT.

// est loisible à un voisin de hausser à ses dépens le mur mitoyen d'entre lui et son voisin, si haut que bon lui semble, sans le consentement de son voisin, s il ny a titre au contraire, en payant les charges, pourvu toutefois que le mur soit suffisant pour porter le surhaussement ; et s'il nest pas suffisant, il faut que celui qui veut rehausser, le fasse fortifier, et se doit prendre la plus forte épaisseur de son côté ( i ).

556. Pour pouvoir hausser le mur mitoyen qui sépare «on héritage de celui de son voisin , il faut qu'il n'y ait pas de

(i) Tout propriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen, mais il doit payer seul les dépenses de l'exhaussement , les réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune, et en outre l'indemnité de la charge en raisoii de l'exhaus^cruent et suivant la valeur ,

136 COMMENT MAlSSEU

titres au contraire, parce que les titres servent de loi, que Ton ne peut charrier sans le consentement des parties intéressées (i).

5''>7. Presque tous les commentateurs sur la coutume sont davis que l'on doit admettre de l'exception à ce qui est dit par cet article 1 96, quil est loisible à un voisin de hausser à ses clépens le mur mitoyen entre lui et son voisifi, si haut que bon lui semble : et ils disent qu'il faut entendre : pourvu que ce soit pour son utilité, et non à dessein prémédité de nuire à son voisin, en lui ôtant l'air et la lumière. Par exemple, si une maison avait une très-petite cour, séparée de riiéritage voisin par un mur de clôture, et que cette maison ne pût avoir d'air et de jour que par le dessus de ce mur de clôture, on pourrait empêcher de le hausser de façon que la maison en fut obscurcie et les logements rendus inhabitables, sans en tirer d'autre utilité que le plaisir mauvais de nuire et faire tort au propriétaire de la maison. Ils rapportent un arrêt du 4 février iSog, par lequel il a été jugé que lemur qu'un voisin avait fait élever si haut, que la maison de l'autre voisin en était obscurcie et rendue inhabitable, serait abaissé à une certaine hauteur réglée par l'arrêt, dont les auteurs ne font pas mention et ne marquent pas les mesures. Mais supposé qu'il y eût à craindre que l'on ne passât de la maison par-dessus le mur pour entrer dans l'héritage voisin, on le pourrait élever de quelque chose de plus haut que la hauteur réglée par la coutume, pour les murs de clôture, comme de quinze à dix-huit pieds. Mais si le rehaussement du mur était absolument nécessaire au voisin pour y adosser un bâtiment, celui dont la maison en serait obscurcie ne l'en pourrait pas empêcher.

558. [11 est arrivé de grandes contestations et procès au sujet des exhaussements des murs mitoyens de clôture, lorsqu'un des propriétaires a élevé sur ces murs sans y adosser aucuns bâtiments. La coutume permet cette surélévation, sous

Si le mur miloyen n'est pas en état de supporter l'exhaussement, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en entieryà ses frais, et l'cxccdant d'épaisseur doit se prendre de son côté. Art. 658, 659 C. civ.

(i) Cette solution déviait également avoir lien sous le Code civ. En générai, toutes les règles qu'il pose sur les obligations du voisinage ne sont appliquées qu'à défaut de titre, et rien n'empêche que Tun des voisins n acquière sur le mur mitoyen une sorte de servitude altius non tollemU , s'il entre dans ses convenances que ce mur ne dépasse pas une certaine hauteur. C'est ici une convention d'intérêt privé qui ne pourrait étje annulée que daji§ les circonstances exceptionnelles où l'autorité publique exigerait tçlle rmlure dp conssirijctions dans çci tîiines rues,

UN ISTUR MITOYEN. 137

les conditions seules que le mnr soit en état de supporter î exlianssenieiu , oii s'il n'est point assez solide, de le recon-

iruire à neuf, et de l'ortilîer son épaisseur du côte de celui

ui veut élever ce mur. La coutume ne prescrit que ces rè-

les : Texception des commentateurs ne forme point loi. Et au lond, il doit être fort indifférent à un propriétaire que son voisin offusque et obscurcisse sa maison par un bâtiment ou par l'élévation d'un mur de clôture : puisque la loi autorise •un et l'autre, et que le premier n'a, pour ainsi dire, jamais

lit de difHculté, pourquoi souffrir plus impatiemment l'un ([ue l'autre? C'est aux propriétaires qui bâtissent à prévoir ces exbaussements, et à disposer leurs bâtiments de manière qu'ils ne puissent jamais être entièrement obscurcis, soit que leur voisin veuille bâtir ou élever les murs de clôture qui les séparent. 11 est vrai que lorsqu'un voisin bâtit pour sa commodité ou utilité, l'autre soulfre plus volontiers l'incommodité (ju'il en reçoit, parce qu'il sent le profit qui lui en revient :

c qui est une espèce de nécessité; mais lorsqu'il n'élève que Mm[)lementle mur de clôture, il n'y est point contraint par

nicun accroissement de profit, et anssiiôt on l'attribue à mauvaise humeur, ce qui peut arriver, mais ce qui aussi peut ne pas être, y ayant d'autres motifs que ceux de bâtir (pii peuvent être aussi légitimes. Par exemple, ne serait-il pas tiès-incommode d'avoir une maison voisine de la sienne, qui n'aurait qu'une très-petite cour, comme de six pieds (qui est la distance nécessaire pour avoir des vues droites), dont les locataires pourraient à tous moments par leurs fenêtres jeter leurs eaux, ordures et immondices dans votre cour? Ce qui serait très-facile : on ne pourrait y parer que par l'ex- Ijaussement du mur mitoyen. Si Ton a un jardin ou une cour voisine d'une autre, est-il gracieux de ne pouvoir rien faire clie/v soi, ni être avec aucune personne qui ne vienne à la connaissance de son voisin ou de ses locataires, soit du premier ou second étage, ou des étages supérieurs? D'ailleurs un })ropriétaire, ou son locataire, ne peut-il pas avoir une sorte de commerce qu'il ne soit pas bien aise qui vienne à la connaissance de son voisin, cela pouvant lui faire un très-grand tort? Ou il faut donc que ce propriétaire ou locataire renonce à l'usage qu'il pourrait faire, ou de sa cour, ou de son jardin, ce qui ne serait pas juste, devant être libre à un propriétaire de faire tel emploi qu'il juge à propos de son héritage. Si une maison était occupée par un marchand de vin, faut-il, pour 'onseiver la clarté de cette maison, que sou voisin ou ses lOf

ataires soient exposés aux insultes et invectives dont sont

COMMEIST HAtîSÔBA

capables des buveurs aliénés de sens par les fumées du vin ? Il y a nombre d'autres inconvénients qui résulteraient de Tempécbcment de pouvoir élever sur un mur mitoyen de clôture, si la coutume n'y avait pas pourvu :pararrét du Slévrier i658, en l'audience de relevée, il fut jugé en faveur de celui qui avait fait un rehaussement de mur mitoyen, sans avoir eu dessein de bâtir.

359. On dira qu'une loi est bien dure, qui permet à un propriétaire de nuire à son voisin, de lui faire souvent un tort considérable sans en tirer un (jrand profit, et quelquefois par le seul plaisir de lui nuire ; que la disposition des bâtiments d'un voisin souvent détermine celle de ceux qu'on veut construire pour se donner réciproquement de la lumière, et qu'il est bien triste qu'une mauvaise humeur suffise pour déranger cet avantagé réciproque : l'on en convient; mais la loi ne peut parer h tout: elle s'est attachée principalement à conserver en son entier la propriété des héritages, qui serait limitée sans cette faculté accordée par cet article de la coutume (i).]

540. Ce qui est dit ci-dessus pour les murs de clôture, que l'on ne peut pas hausser en certains cas aux maisons et héritages particuliers, se doit expliquer autrement à l'égard des couvents et anciennes maisons religieuses : car si le voisin d'un monastère innovait sur son héritage, et qu'il y fît bâtir une maison qui aurait des vues autour d'une cour, qui eussent leur aspect dans les dépendances de l'intérieur du couvent par le dessus du mur de clôture mitoyen, il serait loisible aux religieux ou religieuses de faire hausser à leurs dépens le mur à la hauteur

(i)Lcpa[jc dit fort bien à ce sujet :

« Quelques personnes pensent que s'il était prouvé que rexhaussement n'a pas d'autre but que de nuire au voisin, celui-ci pourrait s'y opposer. Sans doute qu'il ne faut jamais y)ermettre ce qui n'est fait que par méchanceté; mais comment prouver qu'un exhaussement n'est demandé que pour nuire, puisque, suivant la loi, la seule volonté de l'un des propriétaires sulht pour l'autoriser à exhausser le mur? Il peut avoir un goût particulier, bizarre même, qui le porte à désirer que le mur de séparation atteigne une certaine hauteur; comment démontrer qu'il n'y a pas bizarrerie, et que l'envie do nuire soit le seul but de l'exhaussement? Le danger de se livrer à l'interprétation des intentions d'un propriétaire qui use de son droit, nous paraît un motif assez fort pour qu'on ne doive pas admettre pour règle que l'exhaussement n'est pas permis, s'il paraît n'avoir pour but que de nuire au voisin. » T. I , note 3o. Et M. Pardessus ajoute : « Il n'est pas nécessaire que le voisin qui veut exhausser le mur justifie qu'il en a besoin pour appuyer ou clore une construction qu'il projette. Il peu* , en effet, avoir un autre motif légitime de le faire : par exemple, d'cmpéchcr son voisin d'avoir vue sur lui. » N" 173.

LN MUR MITOYEKE. 139

qui leur conviendra, pour n'être point vus dans leur monastère, quand même les murs obscurciraient la cour et les logements de la maison voisine; mais si cette maison était bâtie avant rétablissement du couvent, ou que les religieux ou religieuses fissent de nouvelles acquisitions pour joindre à leurs couvents, dans ces deux derniers cas de nouveautés, ils ne pourraient hausser le mur de clôture mitoyen plus haut que s'ils étaient de particulier à particulier.

541. [M. Desgodets prétend que des religieuses qui viendraient s'établir dans un lieu où il y aurait des maisons bâties avant leur établissement j ne pourraient pas hausser le mur mitoyen de clôture de ces maisons, ni dans le cas où ces religieuses feraient de nouvelles acquisitions qui auiaient des murs de clôture mitoyens avec d'autres maisons, que ces religieuses ne pourraient point élever au-dessus de la clôture ordinaire. Je ne pense point ainsi dans l'un et l'autre cas : outre la disposition de l'article 196 de la coutume, leurs privilèges les suivent, et elles les étendent sur tout ce qui leur appartient; et la décence doit toujours être observée envers elles, à moins qu'elles n'eussent fait acquisition de quelques maisons dont le mur mitoyen de clôture avec un autre ne pût par servitude être élevé : dans lequel cas, je pense qu'elles n'auraient pas plus de droit que celui de qui elles auraient acquis (i).]

342. Quelques-uns, ayant mal entendu la précédente question, ont dit qu'il n'était pas permis aux voisins des anciens monastères d'élever leurs bâtiments plus haut que leurs anciennes hauteurs ; mais ils se sont trompés , car la hauteur des édifices voisins est un surcroît de clôture au couvent , pourvu toutefois que l'on n'y fasse point de nouvelles vues de prospect; et en ce cas, il serait loisible au couvent de faire hausser le mur tle clôture, jusqu'à ce qu'ils ne pussent être vus, ainsi qu'il est dit ci-dessus : mais ils ne pourraient pas empêcher leurs voisins de bâtir sur leurs héritages, à telle hauteur qu'il leur conviendrait, supposé qu'il n'y eût aucun titre prohibitif.

54 ' . [Suivant moi, il est permis aux propriétaires voisins des monastères d'élever les édifices de leurs maisons si haut que bon leur semble, et de prendre des jours sur les cours des maisons à eux appartenantes du côté de ces monastères ; pourvu qu'ils n'élèvent pas leurs maisons de telle hauteur que les religieuses ne puissent élever avec solidité le mur de clôture mitoyen, jusqu'à la hauteur suffisante pour empêcher que l'on ne voie l'intérieur de leur couvent : car on ne penljélever un mur

(0 Voir sur ces questions la note sous le n** :\o.

lAO COMMENT HALSSER.

de clôture qulx une certaine hauteur, surtout lorsqu'il a beaucoup de longueur; ces murs, étant isolés, sont exposes à l'impulsion des vents, et sujets à se déverser par leur propre poids: ainsi, je pense que si ces propriétaires a oisins voulaient élever leurs maisons à une grande hauteur, ils ne pourraient prendre des vues sur leurs cours au-dessus de la hauteur à laquelle les religieuses pourraient hausser avec solidité leur mur de clôture mitoyen. Cette question dépend encore des circonstances des lieux: car si en bâtissant un édifice près d'une maison religieuse, en haussant le mur mitoyen avec cette maison, on ôtait Tair à ces religieuses , il ne serait pas permis de surélever ce bâtiment ou ce mur mitoyen, ainsi qu'il a été jugé par arrêt du 20 'avril 17 17 en faveur des fdles de l'^î'e Tl/rtrzrt, parce qu'il ne serait pas juste d'ôter Tair k des filles renfermées. Mais si leur maison avait été assez grande et assez spacieuse pour que cette élévation de bâtiment ou mur n'eût point trop offusqué et renfermé cette maison, ces religieuses n'auraient point obtenu un semblable jugement (i).]

544. 11 n'en est pas de même à l'égard des églises et chapelles publiques, contre lesquelles on ne pourrait pas élever des édifices ou murs qui en ôtassent la lumière, parce que Tintérêt d'un particulier doit céder au bien public et à la bienséance que l'on doit au temple du Seigneur (2),

34o. Cet article igS de la coutume ordonne que si le mur mitoyen n'est pas suffisant pour porter le rehaussement que l'on veut faire, c'est à celui qui le veut rehaussera le fortifier, et qu'il doit prendre la plus forte épaisseur de son côté. Il y a plusieurs cas qui peuvent causer l'insuffisance du mur à porhr le rehaussement : par exemple, lorsqu'il n'a pas assez d'épaisseur pour pouvoir être élevé plus haut, ou quand les matériaux dont le mur est construit seraient en danger de s'écraser sous le nouveau fardeau dont on le voudrait charger, quoique suffisants pour porter leur première charge, ou quand le mur est caduc, déversé ou penché, ou autres cas semblables. Avant que d'expliquer ce qui se doit faire sur chacun de ces différents cas, il est à propos de remarquer quelle doit être l'épaisseur des murs mitoyens. Les architectes expérimentés conviennent que

(i) Nous avons dit, dans la noie sous le n<' 4^1 que les maisons religieuses de femmes, même autorisées, n'ont aujourd'hui aucun privilège de voisinage pareil à ceux qui sont indiqués dans le texte ci-dessus. C'est aux congrégations autorisées à choisir un hâtinient libre de toute servitude de vue, et qui ne soit pas exposé aux construclioiis des voisins.

(2) Voir j'airét de casstitjon cité en pote soiis le no 4^-

UN MUR MÏTOYEIS'. 1/|1

les murs mitoyens qui servent à porter des édifices devraient être de dix-huit pouces, ou au moins de quinze pouces d'épaisseur, et que ceux qui auraient moins de quinze pouces d'épaisseur ne peuvent pas être mitoyens : ainsi aux murs mitoyens qui auraient moins d'épaisseur , on doit prendre du terrain également des deux côtés, pour les fortifier à l'épaisseur de quinze pouces.

«"46. [11 serait à souhaiter, comme iî a été dit ci-devant, que tous les murs mitoyens eussent dix-huit pouces d'épaisseur ou au moins quinze à seize pouces , et que l'on pût forcer les propriétaires, dans la reconstruction des murs mitoyens, de leur donner cette épaisseur : c'est a quoi il est très-difficile de les contraindre, comme il a été expliqué dans les notes sur Fart. 24 du commentaire de Tart. 194- J «^i ^ '^ <^es murs mitoyens n'avoir que douze pouces d'épaisseur et supporter des quatre et cinq (tages de bâtiments, sans qu'on ait pu forcer le propriétaire refusant de fortifier l'épaisseur du mur mitoyen, et le demandeur contraint de prendre la plus épaisseur sur son terrain, et de la faire à ses dépens (r) ]

5i7. Si le mur mitoyen n'est que de clôutre, sur lequel l'un des voisins veut élever pour y adosser un bâtiment ou autrement , et qu'il soit droit et à plomb, bon pour clôture, mais de trop faible épaisseur pour soutenir l'édifice, c'est à celui qui le veut élever à le l^ire recouistruire entièrement à ses dépens depuis le bas de sa fondation; et si l'ancien mur avait moins de quinze pouces d'épaisseur, l'autre voisin doit fournir de son terrain la moitié de ce qui s'en manquerait pour avoir ladite épaisseur de quinze pouces; et si celui qui veut f^iire bâtir le veut encore plus épais, il doit prendre le surplus de l'épaisseur de son côté et sur son fonds, sans payer aucunes charges , et le mur restera mitoyen pour clôture seulement à l'autre voisin; mais si ensuite le voisin veut faire bâtir de son côté contre ce mur, il en doit faire le remboursement à celui qui l'a fait construire, depuis le bas de sa fondation jusqu'à la hauteur qu'il en occupera pour son édifice.

548. [Ce que dit M. Desgodets dans cet article aurait lieu, si Ton pouvait contraindre son voisin à donner quinze pouces

(i) L'art. GSg C. civ. ne détermine pas l'épaisseur du mur mitoyen; il laisse à apprécier en fait si ce mur est en état de supporter l'exhaussement. Dans le cas contraire, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire à ses frais, et l'excédant d'épaisseur doit être pris sur son terrain.

Kous avons indiqué plus haut, sous le n"3i8, l'épaisseur prescrite à Paris pour les murs en élévation.

d'épaisseur à un mur de clôture ; mais comme Ton ne peut forcer son voisin à donner plus d'épaisseur à un mur de clôture mitoyen qu'il n'en avait, il faut que celui qui veut faire reconstruire ce mur le fasse entièrement à ses frais, en prenant la plus épaisseur sur son terrain , et il n'en payerait point de charges, et le mur resterait mitoyen en la hauteur de clôture pour l'ancienne épaisseur seulement. Et si par la suite l'autre propriétaire venait à adosser un édifice contre ce mur, il serait tenu de rembourser la moitié de la valeur de ce mur depuis le bon et solide fond jusqu'à trois pieds au-dessous du rez-dechaussée, qui est la hauteur de fondation ordinaire d'un mur de clôture; plus, de rembourser la moitié de la plus forte épaisseur de ce mur en la hauteur de clôture , et au-dessus de la clôture , rembourser la moitié de ce mur en ce qu'il occupera par son héberge. Il est juste aussi qu'il paye la moitié de la valeur du terrain occupé par la plus forte épaisseur de ce mur, pourvu qu'elle n'excède pas dix-huit pouces, qui est une épaisseur suffisante pour porter les édifices ordinaires. Cette contribution est celle qui est en usage, ainsi que nous l'avons dit dans les notes sur l'art. 1 94 de la coutume , mais elle n'est pas la plus judicieuse. Voyez ce qui a été dit dans les susdites notes sur lart. 194 (0-]

540. Il en serait de même si le mur mitoyen servait à porter des édifices des deux côtés, environ de même hauteur, et qu'il fût bon pour la hauteur des anciens édifices, mais qu'il eût moins de quinze pouces d'épaisseur, ou bien qu'étant d'épaisseur suffisante, et bon pour la hauteur des anciens édifices, il fût construit de matériaux qui ne pussent porter une charge plus grande sans s'écraser : celui des voisins qui voudrait hausser son édifice et élever le mur mitoyen plushaut, serait obligé de refaire entièrement le mur à ses dépens, depuis le bas de sa fondation jusqu'en haut, s'il n'était pas suffisant pour l'élévation qu'il aurait à faire, et il prendrait la moitié de ce qui s'en manquerait de quinze pouces par le côté de l'autre voisin , si l'ancien mur avait moins d'épaisseur, et le surplus de la plus

(i) Tout ceci est rdgié parles art. 65g et 660 C. civ., dont le premier, sans déterminer l'épaisseur du mur mitoyen, dit que s'il n'est pas en état de supporter l'exliaussement , celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais, en prenant l'excédant d'épaisseur de son côté; et dont le second est ainsi conçu : « Le voisin qui* n'a pas contribué à l'exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu'il a coûté, et la valeur de la moitié du sol fourni pour l'excédant d'épaisseur, s'il y en a. »

forte épaisseur \le son coté, et chaciiii des deux voisins ferait de son côté les étayements et rétablissements nécessaires à ses dépens , et le mur resterait mitoyen jusqu'à la hauteur de Tancienne héberge commune. Mais si par la suite l'autre voisin voulait aussi hausser son édifice et se servir de la nouvelle élévation dudit mur, il serait tenu de faire le remboursement de la moitié de la valeur du mur, depuis le bas de sa fondation jusqu'à la hauteur qu'il en occuperait, à celui qui l'aurait fait construire.

5Î50. [On observera que M. Desgodets, dans cet article de son commentaire, pose comme principe certain qu'on peut forcer son voisin de donner quinze pouces d'épaisseur au mur mitoyen; ce que nous avons fait voir ne se pouvoir faire sans son consentement, et qu\m mur qui n'a pas cette épaisseur est en quelque façon condamnable. C'est sur ces deux principes qu'il a établi la contribution au mur mitoyen expliquée en cet article, qui ne serait pas celle qui serait arbitrée dans les circonstances expliquées dans cet article : voici comme il serait ' juste qu'elle fût réglée, suivant moi.]

55 1. Si un mur mitoyen qui porterait des édifices de part et d'autre, à peu près de même hauteur, était bon et suffisant pour supporter ces édifices anciens, quoiqu'il n'eût pas quinze pouces d'épaisseur, ou que ce mur mitoyen, étant d'épaisseur suffisante pour la hauteur des anciens bâtiments, ne fût pas construit de matériaux ca[)ables de soutenir une plus grande élévation de bâtiments, parce qu'ils seraient de nature à s'écra- Sêr sous une plus grande charge que celle qu'ils supporteraient, celui des propriétaires voisins qui voudrait surélever Sur ce mur, serait tenu de le démolir et de le reconstruire entièrement à ses frais, et de prendre sur sou terrain la plus forte épaisseur que l'on jugerait être nécessaire pour l'élévation de Son bâtiment au-delà de celle que ce mur mitoyen aurait eue cidevant, quand bien même il n'aurait eu que douze à treize pout-es d'épaisseur : et, en outre, ce propriétaire serait tenu de tous étayements, raccordements, jambe étrière, jambes sous poutres, fet de tous les autres ouvrages qui seraient occasionnés par la démolition de ce mur mitoven dans la maison de son voisin, et même serait tenu des dommages et intérêts que les locataires de ce voisin pourraient répéter contre leur propriétaire. Et après cette reconstruction, ce mar demeurerait commun et mitoyen au propriétaire qui n'aurait point surélevé sa maison jusqu'à la hauteur de son héberge, pour son ancienne épaisseur seulement, tant que sa maison demeurerait dans la même élévation : la raison de cela est que ce voisin n'aurait pas J)esoin

\hh COMMENT TTÀLafiER

d'une plus grande solidité que celle qu'avait ce mur pour le soutien de sa maison; que si son voisin n'avait pas voulu surélever sa maison, il serait demeuré, lui et ses locataires, clos et couverts, et qu'il n'aurait eu aucuns déboursés à faire (i).

T)iS2. A l'égard du raccordement ou réfection des tuyaux de cheminées, il y aurait des considérations à avoir : car si, par exemple, les tuyaux de cheminées étaient anciens, en mauvais état, et adossés les uns sur les autres, il ne serait pas juste que celui qui serait obligé de faire le mur mitoyen à ses dépens, fît aussi ces tuyaux de cheminées; parce que, outre l'avantage que le propriétaire de la maison basse en retirerait en les dévoyant les uns à côté des autres, il se serait incessamment trouvé dans la nécessité de les reconstruire à neuf. Il en serait de même quand bien même ces tuyaux de cheminées auraient été dévoyés, s'ils étaient en mauvais état.

5i5c^. Mais si ce propriétaire, qui n'aurait point contribué à la reconstruction de ce mur mitoyen, venait ensuite à élever sa maison aussi haut que celle de son voisin, il serait tenu de rembourser à ce voisin la moitié de la valeur de ce mur, depuis le bon fond, ou depuis celui de ses caves, si le bon fond n'était pas si bas que ses caves, jusqu'à la hauteur ori monterait son héberge : le tout suivant la valeur actuelle de ce nmr, vu que l'ancien nuir mitoyen luiaiuait suffi jusqu'à ce temps : plus, de rembourser la moitié de la jambe étrière, jambe boutisse, cours d'assises, et autres jambes communes et mitoyennes, eu égard à leur état actuel, par les mêmes raisons que le mur; plus, de rembourser la valeur entière des jambes souspoutres particulières à sa maison, et aussi la valeur en entier des raccordements faits de son côté, lesdits jambes et raccordements, eu égard à ce qu'ils ont duré et à leur valeur actuelle; et enfin, de rembourser la valeur entière des étayements faits de son côté, suivant les prix du temps présent, et non suivant ceux du temps auquel ils ont été faits. Dans les circonstances proposées, ce remboursement serait juste, principalement s'il n'y avait que quelques années que la maison voisine fût surélevée, par la raison quia été dite, que si ces deux propriétaires avaient eu en même temps le dessein de surélever leurs maisons, ils auraient été en même temps obligés de faire les

(i) L'art. 65g C. civ. ne détermine pas quelle doit être l'épaisseur du mur mitoyen ; il exi^^c seulement que ce mur soit en état (le supporter l'exhaussement^ ce qui réduit la question à une appréciation de fait dépendant à la fois des usages du pays, de la nature des matériaux employés, de fespèce de construction , et de la hauteur nouvelle qu'on veut donner au mur.

firais de la reconstruction de ce mur mitoyen en commun, chacun par moitié, et que chacun aurait été ohlijjé de faire en droit soi les étayements et raccordements. Et il ne serait pas juste que celui qui aurait eu envie le premier d'élever sa n)aison, non-seulement fît toutes les avances pour la reconstruction du mur mitoyen et autres dépendances, mais fût encore frustré du remboursement de sa dépense, lorsque son voisin vient à en faire usage. C'est pourquoi celui qui ferait les avances j d'une pareille reconstruction, devrait avoir soin de faire faire j un état de tous les ouvrages qu'il aurait fait faire, dont la connaissance pourrait se perdre par le laps de temps; comme des ' raccordements, des étayements, et autres ouvrages qu'on pour- ' rait avoir de la peine à distinguer, lorsqu'il s'est écoulé quelque temps, et de faire reconnaître cet état par son voisin, ou bien d'eu faire dresser procès-verbal, en vertu d'une requête présentée au juge, en cas de refus de la part du voisin. Mais s'il s'était écoulé un temps considérable depuis la sur-élévation de la maison voisine, lorsque l'autre propriétaire voudrait aussi élever sa maison, ce dernier ne serait point tenu de rembourser à son voisin les raccordements des planchers, ni de la couverture, ni la réfection des manteaux et tuyaux de cheminées, à moins qu'ils ne fussent en bon état ; auquel cas, le remboursement en serait aussi fait, eu égard à leur état actuel (i). 5o4: Suivant moi, ces remboursements auraient encore lieu, à l'exception de celui des étayements et raccordements des planchers, des tuyaux de cheminées et autres, si la maison qui serait restée basse devenait caduque de vétusté, et qu'il fût nécessaire de la reconstruire , parce qu'il est probable que le mur mitoyen se serait trouvé dans le même état, s'il avait subsisté jusqu'à ce temps, et qu'il ne serait pas juste que ce propriétaire profitât de la durée de ce mur, sans qu'il lui en coûtât rien. A l'égard des remboursements des jambes sous poutres, il s'agirait de savoir si dans la reconstruction de cette maison on remploierait des poutres aux mêmes endroits : si

(i) La précaution dont parle ici M. Goiipy est d'autant plus utile , que le Code civ. oblige le voisin, qui n'ayant pas contribué à l'exhaussement, veut en acquérir la mitoyenneté, à payer la moitié de la dépense qu'il a coûté,

Ce principe doit néanmoins être entendu sainement, et en le combinant avec l'art. 661, en sorte que le payement soit de la moitié de la valeur actuelle de rexhausscmcnt du mur, en y comprenant la moitié de la valeur actuelle des dépenses accessoires auxquelles cet exhaussement a donné lieu. Lepage, p. 93. Celte opinion est aussi celle de Pardessus, n" 176.

îâ6 COMMENT HAUSSER

céta n'était pas, il conviendrait toujours aVo'if quelques ^galrdè à ces jambes, vu qu elles consolident la Construction de ce iriur mitoyen.

obo. II n'est point venu à ma connaissance qu'aucuns de ces remboursements aient été exigés, ce qui a pu arriver par Tignorance des propriétaires qui n'ont pas connu que ces choses leur fussent dues, ou par leur négligence de se mettre en état de pouvoir demander ces remboursements dans les temps convenables, ou même par un oubli contracté par Técoulement d'un grand nombre d'années. Les mutations ont encore pu donner lieu à ces omissions , un acquéreur n'ayant point de connaissance de ce qui a été fait par son prédécesseur, ou un fils ignorant ce qui a été fait par son père, et par autres raisons semblables.

55G. Si le mur mitoyen ci-dessus n'avait pas été en si bon état qu'il a été expliqué , soit qu'il eût été un peu déversé d'un côté ou d'autre, soit qu il eût eu quelques légers bouclements, ou quelque autre défectuosité, mais qu'il n'eût point été en si mauvais état qu'il fût condamnable ; en ce cas , celui qui aurait voulu sur-élever sa maison aurait été contraint de refaire ce mur mitoyen à ses frais et dépens, et de prendre sur son terrain la plus forte épaisseur, s'il n'avait point eu une épaisseur suffisante; mais le propriétaire voisin aurait été tenu de faire les étayements et raccordements de son côté, étant assez dédommagé de sa dépense par la jouissance du mur mitoyen neuf, qui contribuerait à la durée de sa maison, en empochant ses planchers de s'affaisser ou de faire d'autres mauvais effets.

5o7- Si ce propriétaire, dans la suite, voulait élever sa maison aussi haut que celle de son voisin, ou qu'il se trouvât dans la nécessité de faire reconstruire sa maison à neuf, il serait juste, suivant moi , qu'il remboursât son voisin de la moitié de la valeur de ce mur mitoyen, en toute la hauteur et largeur de son héberge, de la moitié de la valeur du terrain occupé par la plus forte épaisseur de ce mur. Si le mur mitoyen s'était trouvé plus mauvais que ceux ci-dessus ; si, par exemple, un mur était condamnable par ses sur-plombs, déversements et bouclements , ou par sa mauvaise construction , mais qu'il ne fût pas en tel état, qu'il n'eût pu encore durer pendant plusieurs années, si aucun des voisins n'eût point bâti ou surélevé ce mur, pour lors celui qui ne bâtirait point serait obligé de contribuer à la réfection de ce mur, ou pour un sixième, un cinquième, un quart, ou un tiers, à proportion de l'état de ce mur : c'est à la prudence des experts d'en décider. Et si ce

tnur n'avait p^s'Tépiïis^è'u^ suffisante pour pbrter fa sur-éïévation , ce serait celui qui sur-ëlèverait qui serait obligé de fortifier le mur à ses dépens, et de prendre cette plus-épaisseur sur son terrain; et il ne payerait point de charges, vu qu'il aurait payé la plus grande part de la reconstruction de ce mur. A l'égard des étayements et raccordements, ils seraient faits cfïacun en droit soi, aux dépens de celui qui en aurait besoin, ainsi (jiie les jambes soùs poutres aux dépens de celui auquel elfes seraient nécessaires; et après cette reconstruction, le mur demeurerait commun et mitoyen avec celui qui n'aurait point élevé sa maison en toute Tctendue de son lit berge, pour son ancienne épaisseur seulement, et pour le temps que cette maison resterait dans là même élévation. Et si par la suite ce propriétaire venait à éleS^er sa maison aussi haut que celle de son voisin, il serait ténu de rembourser h son voisin la moitié de ce mur en l'ctendue de Son ancienne héberge, déduction de là portion qu'il aurait payée dans ledit mur, et la moitié du terrain occupé par la plus forte épaisseur, et la moitié de la sur-élévation de ce mur, contre laquelle il n'avait point fait d'adossement (i). •,,

5Î50. On peut forcer son voisin à la reconstruction June jâriibe étrière , lorsqu'elle est mauvaise ; mais on ne le peut forcer à la reconstruction d'une jambe boutisse en pierres , à ïnoins que les deux faces des deux maisons qui se joignent ne soient construites en j)ierres : il est libre à celui des voisins qui a la face de sa maison, ou en moellons, ou en pan de bois, de faire cette jam^e boutisse en moellons seulement ; et celui 'qui la veut en pierres est obligé de la faire faire à ses frais, et l'autre ne contribuera qu'à sa pose seulement pour lui tenir lieu de moellons. Il en est de même d'un cours d'assises de pierres que voudrait mettre un des voisins au rez-de-chaussée d'un mur mitoyen : on ne peut forcer son voisin dV contribuer; mais si dans la suite celui qui n'aurait point contribué à cette jambe boutisse venait à faire construire la face de sa maison en pierres, il serait obligé de rembourser son voisin de la moitié de la plus-valeur de cette jambe boutisse, au surplus de celle du moellon.]

5.j1>. Mais si te mur servant à porter deux édifices de part et d'autre, d'égale hauteur, avait quinze pouces d'épaisseur, qu'il fût solide et de bonne construction, droit et aplomb, et que l'un des voisins voulût élever son édifice plus haut, et à ce ^Siijet fortifier l'épaisseur du mur, il serait tenu de prendre

(i) Ce principe général existe clans lait. 660 G. civ., cité plus haut.

entièrement la plus forte épaisseur de son côté, et refaire à ses dépens le mur, depuis le bas de sa fondation ; faire faire tous les étayements nécessaires pour soutenir rédifice de son voisin , et lui payer les dédommagements causés par la reconstruction du mur, comme aussi de payer seul tous les frais de l'alignement et du rapport. Mais si ledit voisin venait ensuite h exhausser son édifice, il serait obligé de faire le remboursement de la moitié de la valeur du mur, depuis le bas de la fondation jusqu^à la hauteur qu'il en occuperait par son rehaussement, à celui qui aurait fait construire ledit mur, et lui payer aussi la moitié du fond de la plus forte épaisseur ; et même si c'était dans l'année suivante, ou peu de temps après, lui rembourser aussi ce qui lui aurait coiité pour les étayements, rétablissements et dédommagements, et des frais de l'alignement, parce qu'il ne serait pas juste que le voisin qui aurait intention de hausser son édifice de même que son voisin lui fît faire des étagements et rétablissements, et se fit payer des dédommagements, sous prétexte de laisser son édifice à son ancienne hauteur, et s'en servît aussitôt que l'autre en aurait achevé toute la dépense. Cependant, si le voisin qui aurait laissé son édifice bas pendant plusieurs années venait après à le hausser, il ne devrait aucun autre remboursement que la moitié de la valeur du mur au droit de son ancienne héberge, la moitié du fond de la plus forte épaisseur, et le remboursement de la moitié de la valeur du mur au droit de sa nouvelle héberge. (V. n"* 35o et suiv.)

5i>0. Dans tous les différents cas ci-dessus , celui qui fait reconstruire à ses dépens le mur mitoyeif d'entre lui et son voisin, depuis le bas de sa fondation, et qui élève plus haut que l'édifice de son voisin, ne lui doit point payer de charge de sa plus haute élévation, quoique le mur soit toujours mitoyen jusqu'à la hauteur de l'héberge dudit voisin. (V. n°* 35o et suiv.)

561. Lorsque le mur mitoyen est bon et d'épaisseur suffisante pour porter le rehaussement que l'un des voisins veut faire au-dessus, il doit faire ce rehaussement de mur de bonne construction, et le faire crépir par le côté de son voisin, et faire le rétablissement de la couverture et de ce qui aura été dégradé à l'édifice dudit voisin parla construction du rehaussement, et lui payer les charges de ce qu'il aura élevé au-dessus du mur mitoyen. La raison pour laquelle celui qui bâtit sur le mur mitoyen pour le hausser est tenu de payer les charges définies par l'art. 197 de la coutume, est que le rehaussement charge le mur mitoyen, et cause qu'il dure moins qu'il n'aurait

fait. Ainsi il est juste que celui qui fait le reîiausseineut indemnise son voisin du dommage qu'il lui peut causer (i).

5C2. [M. Desf^odets dit que le surhaussement d'un mur mitoyen doit être de bonne construction : cela ne souffre point de difficulté, ce voisin serait garant des déversements qui arriveraient à cette sur-clévation ; et s'ils venaient à être assez considérables pour en faire craindre la chute, Tautre propriétaire voisin serait en droit de le forcer de le reconstruire; mais il est libre à celui qui exhausse sur le mur mitoyen de faire cet exhaussement avec plâtras, au lieu de moellons, pour moins charger ce mur, pourvu cependant que cet exhaussement ne soit pas plus haut qu'un étage , et le comble au-dessus. M. Desgodets ajoute ensuite que celui qui élève le mur mitoyen doit crépir Télcvation de ce mur du côté du voisin. Il faut distinguer : si cette élévation est en plâtras, il est à propos qu'elle soit crépie pour cacher la difformité de cette construction , dont les différentes couleurs ne sont point agréables à la vue, y ayant des plâtras noirs, d'autres jaunes et peu unis en leurs parements; mais lorsqu'une sur-élévation de mur est construite en bons moellons apparents, et qu'ils sont jointoyés proprement, on ne peut contraindre celui qui a élevé ce mur de le crépir. La raison est que cette élévation de mur, ainsi construite, est bien plus sûre pour le voisin, et bien moins à charge pour l'entretien à celui qui a exhaussé ce mur. Quelques précautions que Ton prenne dans un crépis, il est sujet à se détacher, et il en pourrait tomber des morceaux sur l'héritage du voisin , ce qui exposerait le propuiétaire de la sur-élévation de ce mur à refaire continuellement ce crépis, et à réparer la couverture du voisin qui en aurait pu être endommagée.]

563. Il faut dire aussi, par la même raison, que si l'autre voisin veut se servir du rehaussement fait par son voisin audessus du mur mitoyen, il lui en doit faire le remboursement de la moitié de la valeur de ce qu'il en occupera ; et il doit aussi lui rembourser les charges à proportion de ce qu'il en aura reçu, et du temps qui se sera passé depuis (2).

564. Si un mur mitoyen d'une épaisseur suffisante, au moins de quinze pouces, servant à porter deux édifices environ d'égale hauteur, était en sui plomb ou corrompu, et que cependant dans cet état il pût durer encore quelques années , si l'on ne faisait point de changement à ces édifices, celui des voisins qui

(i) Môme disposition , art. 658 G. civ., cité plus haut, p. i35. (2) Même opinion , Lepage, p. gS.

voudraitlmusserdesoncôié et éleveraii-dessus du mur mitoyen, v ou faire quelques autres changements à son édifice, pourrait, s'il était nécessaire, obliger l'autre voisin à contribuer à refaire ledit mur à frais communs, jusqu'à la hauteur de l'hcberge commune, en lui payant les charges de ce qu'il élèverait audessus, et chacun ferait de son coté les étayements et rétablissements nécessaires à ses dépens; et si celui qui ferait faire le rehaussement du mur ne le trouvait pas assez épais, il prendrait la plus forte épaisseur de son côté, et l'autre ne contribuerait à la reconstruction du mur qu'à proportion de son ancienne épaisseur; mais aussi les charges ne lui seraient payées que suivant la même proportion (i).

'^iiki. Si celui qui a élevé son bâtiment plus haut que celui de son voisin avait fait fortifier le mur mitoyen pour son utilité, ainsi qii'il vient d'être dit, et que le voisin rehaussât ses chemiï>é^s adossées contre ledit mur bâti par Tautre voisin, il ne doit T'>4nbbui'ser la moitié de ce mur an droit de ses cheminées que •ftwr lé prix de son^mcienne épaisseur, d'autant que c'est Féléyaiian du mur qui a causé celle des cheminées (n). ' '^U>. Les murs mitoyens sont, pour l'ordinaire, plus duirgés que les antres murs desbâtirnents; et les moins ménagés; c'est pourquoi ils doivent être construits de bons matériaux depuis *le bas jusqu'en haut : l'on n'y doit employer que du moellon dur, maçonné avec du mortier de chaux et bon sable, jusqu'au premier étagéaju-dessus/îu rez-de-chaussée au moins, et plus iiaut, si faire se peut, et le surplus de la hauteur avec des pierres plus légères, mais de capacité propre à porter le fardeau, non sujettes à se calciner et à s'écraser, iffhçonnées avec bon -p'iàtre pur : Ton n'y doit mettre aucuns moellons de plâtre ni plâtras, ce qui serait une malfaçon et d'une mauvaise construction ; et si Ton tolère d'y mettre des plâtras au-dessus des derniers planchers des greniers dans les pointes des combles et

(r) Cette solution c^t corifirmée par le Code civ., dont l'art. 655 ordonne nue la réparation ou la j-econstruction du mur mitoyen sont à la -chaigc de tous ceux qui y ont droit et proportionnellement au droit de chacui^.,pesgod^ts supposant que le. mur mitoyen est en surplomb et corrom- .pu, il y a Uei4 a reconsuuctiou >^iiVais communs jusqu'à l'héberge, par cela seul que l'un des vqisins^Ye,ut,ej?^iiausser. Celui-ci use d'un droit dont l'fiutre ne peut empêcher Texercide , et il profitera d'ailleurs de la réparation com- ■niiine.'' '■" ' ' •'■' ' <"'•'"' *• -..•..;..■

(2) Solution d'équité qui doit être évidemment admise en faveur de celui qui veut exhausser ses cheminées, puisqu'il ne profite pas de la plus épaisseur du mur mitoven.

un MLR MITOYEN.

aux dossiers des souches de cheminées, lorsque Tun des voisins Veut élever plus haut, il devrait être en droit de faire démolir tout ce qui serait du mur mitoyen construit avec plâtras , et obliger son voisin à contribuer à le refaire avec moellons de bonne qualité, jusqu'à la hauteur de Théberge commune, en observant aussi la même chose en ce qu'il élèverait au-dessus :car celui qui hausseau-dessus d'un mur mitoyen doit construire de telle façon , que son voisin s'en puisse servir, s'il voulait aussi exhausser de son côté.