CONTRAIRE

Quiconque a le sol appelé létage du rez-de-chaussée^ a le dessus et le dessous de son son sol; peut édifier par-dessus et par-dessous et y faire puits ^ aisements et autres choses licites, s'il 11 y a titre au contraire ( i ).

59. La décision de cet article est que celui à qui appartient le fonds d'un terrain y peut planter et édifier par-dessus et par-dessous, à sa volonté; et tout ce qui est planté ou édifié

Si parmi les copropriétaires il s'en trouve un contre lequel la prescription n'ait pas pu courir, corame un mineur^ il aura conservé le droit de tous le auhes. C. civ. 709, 710.

(5) Ces diverses matières sont traitées par le C. civ. sous le titre de servitudes établies par la loi. Mais, comme le fait remarquer M. Duranton, il faut reconnaître en principe que plusieurs des dispositions piac es 3ous cette rubrique, sont moins des règles relatives aux servitudes, que des lois relatives à la communauté de propriété, à la manière de constater ia propriété elle-même, et d'en déterminer le mode de jouissance.... Dans certains cas d'ailleurs elles donnent naissance à des obligations de voisinage qui ont plus ou moins de rapport avec les servitudes proprement dites. t. 5, no 299.

{1) Nous avons fait remarqucr,sou3 le n^ 7, que la division des servitudes en urbaines et rurales offre aujourd'hui peu d'intérêt.

(3) La propriété du sol emporte la propriété du dessous et du dcsjpus. Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre des sewitudes. Il peut faire

par-dessus et par-dessous est censé lui appartenir , s'il n'y a titre au contraire : mais lorsqu'il y a titre au contraire , cette disposition cesse; comme il arrive quelquefois que tel aie dessus qui n'a pas le dessous, même que l'un n'a le dessus que jusqu'à une certaine hauteur , et un autre a depuis cette hauteur en amont (r).

GO. Au commencement de cet art. 187 de la Coutume de Paris, il est dit, que quiconque a le sol ( appelé Tétage du rezde-chaussée ) a le dessus et le dessous. Le sol est ici entendu pour la surface du terrain en général ; ce qui est dit et appelé Tétagc du rez-de-chaussée est en amont. Le mot étage ne peut s'appliquer qu'à un édifice. Le mot d'étage, qui signifie quelque chose d'élevé, devrait être supprimé et dire seulement le sol , appelé rez-de-chaussée; ce qui expliquerait généralement toute la surface du terrain, soit qu'il y eût édifice ou non (2).

Gl . Les jurisconsultes et praticiens se servent de deux termes pour distinguer les héritages; ils nomment la surface du terrain par le rnot de sol; et tout ce qui est planté ou édifié dessus et même dessous, comme les puits, les caves et autres lieux souterrains , par le mot de superficie. Ce dernier terme est très-impropre à la signification qu'ils y donnent; carie mot de superficie ne signifie partout ailleurs qu'une surface qui ne peut être autre chose que le sol , et l'on ne doit rien changer aux termes du texte de cet art. 187 de la Coutume de Paris qui se sert de ces trois termes, le sol, le dessus du sol et le dessous du sol : ainsi le sol est la surface ou superficie du terrain ; le dessus du sol signifie les plants d'arbres, les édifices, les ruisseaux, les rivières et tout ce qui est au-dessus de la surface; et le dessous du sol signifie les édifices et lieux souterrains ,

au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, saut les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlemenlsdepolice.G. civ. 552.

Ajoutons comme la coutume de Paris : sauf les conventions contraires résultant de titres.

(1) On en trouve un exemple dans l'art. 664 G. civ. pour le cas où les divers étages d'une maison appartiennent à des propriétaires différents. Cette hypothèse est assez fréquente dans certains pays.

(2) C'est en effet dans ce sens plus exact que l'art. 552 C civ. se sert du mot la propriété du sol, et comme ledit Lepa{',e, en jurisprudence, le sol s'entend de la superficie d'un fonds de terre. Le dessus du sol comprend donc ce qui est sur la surface du terrain, comme les arhres, les édifices, les eaux; et le dessous du sol se dit des objets qui se trouvent plus bas que la superficie, comme les caves, les puits, les égouts, les carrière.^, les mines , les sablonnières, les sources d'eau, T. i, p. 107.

comme caves, puits, égouts, carrières, minières^ sablonières , glaises, sources, conduites d'eaux et le reste (i).

62. Celui qui a le sol de quelque héritage, doit jouir de tout ce qui est dessous son sol, de quelque profondeur que ce puisse être, s'il n'y a point de titre au contraire, soit pierre, sable, glaise, maçonnerie, source d'eau, et généralement tout ce qui se peut nommer, ce qui s'appelle du droit particulier et non du droit public, ni à l'égard du roi qui a droit seul de faire fouiller les héritages de ses sujets, pour en tirer l'or et l'argent dont les mines lui appartiennent privativcment à tout autre (2).

iîô. Les trésors trouvés en un héritage appartiennent à celui à qui est l'héritage et non à celui qui l'a vendu, quoique le trésor y fût avant la vente; mais l'on en use tout autrement, car lorsqu'il est su et manifesté, le tiers est au seigneur haut justicier, un autre tiers au propriétaire de l'héritage, et l'autre tiers au dénonciateur ou à celui qui l'a trouvé (3).

64. Les héritages ne sont séparés les uns des autres que par une ligne; de sorte que s'il y a une clôture entre deux, soit de murs, soit de haies ou de fossés, et qu'il n'v ait point eu de titre qui signifie que le mur , la haie ou le fossé ait été fait sur Je fonds de l'un ou de l'autre héritage, la ligne du milieu du mur, de la haie ou du fossé fera la séparation , et ils seront censés avoir leur épaisseur ou largeur, moitié sur l'un des héritages et moitié sur l'autre. Kt lorsque l'on veut clore les héritages, au lieu où il doit y avoir clôture, l'on donne l'alignement de la ligne du milieu de la séparation des héritages, et l'on fait l'épaisseur du mur moitié d'un côté et moitié de l'autre (4).

(i) En matière de domaine congéable, on entend par édifices et superjices toutes les constructions et plantations faites parle preneur, en vertu du bail, et dont il aie droit d'être remboursé en fin de jouissance.

(2) Depuis la révolution, les mines n'appartiennent plus au Roi; mais la concession du droit d'exploiter doit être faite par l'Etat, aux termes de la loi du 21 avril 18 10.

(3) La propriété d'un trésor appartient» celui qui le trouve dans son propre fonds; si le trésor est trouvé dans le fonds d'autrui, il appartient pour moitié à celui qui fa découvert, et pour l'autre moitié au propriétaire dn fonds.

Le trésor est toute chose cachée ou enfouie sur laquelle personne ne peut justifier sa propriété, et qui est découverte par le pur effet du hasard. C. civ. 716.

(4) Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtimens jusqu'à l'hébergée, ou entre cour et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé miloyen, s'il n'y a titre ou marque du contraire. C. civ. 653.

Tous fossés entre deux héritajjfos sont présumés mitoyens, s'il n'y a titre ou marque du contraire. 666.

60. [La ligne du milieu de Tépaisseur du mur de clôture de la haie et de la largeur du fossé, fera la séparation des héritages, s'il n'y a point de titres ou marques qui dénotent que le mur, la haie ou le fossé appartient à un des propriétaires voisins, au défaut de titres. Il y a des marques, au défaut de titres, qui font connaître que ces séparations ou clôtures appartiennent à l'un ou à Tautre des propriétaires voisins, hxemple : lorsqu'un mur de clôture n'est chaperonné que d'un côté, c'est ime présomption que ce mur appartient à celui du côté duquel est le chaperon ; sans quoi ce propriétaire n'aurait pas souffert que toutes les eaux pluviales qui tombent sur ce mvu'se fussent écoulées de son côté. Cet indice n'est cependant pas suffisant, il faut un titre qui assure la propriété de ce mur .-mais pour une haie, lorsqu'il y a un fosse ou jet de terre au pied de cette haie, la haie et le fossé sont censés appartenir à celui sur lequel est le jet de terre; parce que si la haie avait été la séparation des héritages , celui du côté duquel est le fossé n'aurait pas souffert qu'on Teût pris entièrement sur son terrain, ainsi que le jet de terre : et à l'égard du fossé simple, lorsqu'il y a jet de terre, ce fossé appartient en total à celui sur lequel est le jet de terre, sans quoi il n'aurait pas permis qu'on eût jeté sur son terrain toutes les terres provenantes de l'excavation de ce fossé. Ces marques sont suffisantes sans titres; plusieurs coutumes l'ont décidé ainsi. Le milieu de la largeur du fossé ne fait la séparation des héritages, que lorsqu'il n'y a point de jet de terre ou qu'il y en a des deux côtés également] (i).

Toute haie qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins qu'il n'y ait qu'un seul clcs héritages en état de clôture, ou s'il n'y a titre ou possession suffisante au contraire. 670.

(i) Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné ; lors encore qu'il n'y a que d'un côté un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur. Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont fégout ou les corbeaux et filets de pierre. C. civ. 654.

L'une de ces marques suffit pour prouver la non-mitoyenneté, et par conséquent ne serait pas mitoyen le mur qui, ayant un double chaperon, présenterait seulement d'un côté des Hlets ou corbeaux de pierre, ou qui ayant un chaperon et des filets de chaque côté, aurait des corbeaux d'un seul côté. Lepage, t. i, p. 44. Frémy Ligneville, n° 168.

« Ici, dit M. Pardessus, le C. civ. a fait une innovation remarquable aux usages de plusieurs contrées. Dans certaines coutumes, lorsque les corbeaux étaient disi)osés de manière à recevoir des pièces de hois ou d'autres objets, il en résultait la présomption que le mur appartenait exclusive^nent à celui du côté de qui ils se trouvaient. Selon d'autres coutumes, lorsque les

G6. C'est toujours au droit du sol, nommé rez-de-cbaussée, que les héritages sont séparés, et oi^i on doit prendre l'alignement de leur séparation s'il n'^ a titre au contraire, de sorte que sH est nécessaire de refaire quelque ancien mur ou cloison mitoyenne entre deux héritages , l'on examine leur assiette et l'endroit où était le rez-de-chaussée dans le temps de leur ancienne construction , soit que ledit rez-de-chaussée ait été rehaussé ou ahaissé.

G 7. Lorsque l'on veut démolir un mur mitoyen caduc ou autrement , pour le reconstruire à neuf, l'on en doit prendre l'alignement avant que de le démolir, pour que le nouveau mur soit reconstruit surses anciens vestiges; et c'est au droit de Faucien sol ou rez-de-chaussée quel on doit prendre cet alignement, précisément au-dessus de l'empâtement de sa fondation; et Ton ne doit avoir aucun égard à l'aplomb et à l'alignement de l'élévation du haut.

(>t>. il y a plusieurs cas où il est difficile de connaître le véritable alignement des murs, lorsqu'ils sont corrompus et déversés : si le rez-de-chaussée des deux héritages est au même niveau, et qu'il soit suivant l'ancien terrain naturel, qu'il n'ait pas été rehaussé ni rabaissé, et qu'il n'y ait point de caves ni de trous creusés de part et d'autre, l'on doit suivre précisément l'alignement de l'ancien mur, au-dessous de sa fondation, soit qu'il y ait empâtement ou qu'il n'y en ait point, et y obser-

corbeaux étaient renversés de manière à ce que celui du côté de qui ils étaient n'en pût faire aucun usage, ils excluaient le voisin de tout droit au mur. Non-seulement le Code n'a pas conservé ce mode d'exclure la présomption de mitoyenneté, il a voulu au contraire que la propriété exclusive fût attribuée à celui du côté de qui se trouvent les corbeaux.» N" i6a.

Du reste, il ne faut pas confondre les corbeaux avec les harpes ou pierres d'attente que fait saillir du côté du voisin celui qui bâtit le premier, pour qu'ensuite les deux maisons soient liées ensemble par ce moyen, et qu'on n'ait pas besoin de faire des entailles et des incrustemcnts qui détérioreraient la jambe boutisse de la première maison ; ces liarpes n'établissent aucune présomption de mitoyenneté. ïoullier, n" 189. Frémy-Ligneville, n° 171.

Il est bien évident que, quant aux constructions faites antérieurement au C. civ., les dispositions des lois coutumières sur les marques de non mitoyenneté doivent continuer à être appliquées. Lepagc, t. 1, p. 45. Pardessus, n"^ 341 et suiv.

Quant aux fossés, il y a marque de non-mitoyenneté , lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouvent seulement d'un côté du fossé ; et le fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté du quel le rejet se trouve. C.civ. 667,668.

Relativement à la haie, la seule marque de non-mitoyenneté admise par a loi consiste en ce qu'un seul des héritages soiten état de clôture. C.civ. 670.

ver les coudes et les plis qui se trouveront au mur en cet endroit, et aussi son épaisseur , quand même les empâtements de la fondation seraient inégaux, ou qu'il y eût empaternent d'un coté et point de l'autre, ou que la fondation fût inégale et en porte-à-faux, d'autant que l'ouvrier se pourrait être trompé en faisant la fondation, tant par la profondeur d'icelle que par les embarras des contre-fiches et autres inconvénients ; et c'est au droit du sol que les mesures se donnent plus justes; et il se fait aussi quelquefois des reprises en fondation, dont souvent le milieu de l'épaisseur ne se rencontre pas précisément sous le milieu du mur.

69. [ Il arrive presque toujours, lorsque les plis et coudes que forme un mur mitoyen ne sont pas considérables, que les propriétaires voisins s'accordent et conviennent ensemble de supprimer ces plis et coudes, afin que leur mur mitoyen soit d'un droit alignement;ce qui le rend bien plus fort et d'une bien meilleure construction, ces plis et coudes en altérant la soli<iité : les experts ont soin d'y exhorter les propriétaires; et pour lors les experts doivent faire une compensation la plus juste qu'ils peuvent, pour prendre sur la place de l'un et de l'autre des propriétaires une égale portion de terrain, en rentrant l'alignement sur l'un, et le faisant ressortir sur l'autre le plus également qu'il leur est possible.

70. Lorsque les plis et coudes sont considérables , l'on ne peut mettre en pratique ce qui a été dit ci-dessus, à moins qu'il ne s'agisse d'une reconstruction totale des deux maisons entre lesquelles ce mur serait mitoyen. Dans l'un et l'autre cas, les experts ne peuvent rien faire sans le consentement mutuel par écrit des parties intéressées; il faut qu'ils y soient autorisés par un pouvoir particulier, ou écrit et signé sur la minute de leur rapport (i). ]

71. Lorsque le rez-de-chaussée a été rehaussé par des terres rapportées, également des deux côtés, depuis la construction de l'ancien mur, l'on doit faire des tranchées de côté et d'autre

(i) Dans tous les cas, l'un des propriétaires du mur n'entreprendra aucun ouvrage de réparation ou de reconstruction sans le consentement de l'autre, ou sans l'avoir fait condamner contradictoireracnt ou par défaut, à y contribuer, et s'être fait autoriser^ sur son refus, à faire marché avec des ouvriers pour la réparation ou reconstruction nécessaires, dont les frais lui seront remboursés en vertu du même jugement de condamnation. Par ces mesures, il évitera le reproche d'avoir entrepris les travaux sans aucune nécessité, et par conséquent l'obligation d'en supporter entièrement la dépense. Touliier, u° 214. Fréaiy-Lignevilie, n^ 196.

jusqu'à Tempatement de l'ancienne fondation, pour avoir l'alignement et l'épaisseur du mur précisément au-dessus dudit empâtement; et l'on doit observer la même chose, si le rez-dechaussée a été élevé plus haut d'un côté que de l'autre, eu prenant toujours son alignement au droit du dessus de l'ancienne fondation.

72. Si le mur avait été construit depuis le rehaussement du rez-de-chaussée, et qu'il fut au même niveau des deux côtés , l'alignement s'en prendrait de même audit rez-de-chaussée, au-dessus de la retraite de l'empâtement de sa fondation, parce qu'ayant eu également des terres rapportées de part et d'autre avant la construction du mur, il est à présumer qu'il ne s'est pas déversé d'un côté ni de l'antre dans sa fondation.

75. Néanmoins, comme il se rencontre souvent que les murs en fondation qui se font dans un terrain plein ne sont point dressés dans leurs parements dans les terres et ne sont pas d'égale épaisseur dans leur longueur, la tranchée de leur fondation étant remplie de maçonnerie bloquée contre les terres; et quand même ils seraient érigés entre deux lignes , comme il s'observe aux bonnes constructions, la difficulté de tendre des lignes dans le fond des tranchées, à cause de l'embarras des étrésillons qui retiennent les terres, fait que l'on a de la peine à les bien faire à plomb dans leur juste alignement, et qu'ils ne peuvent faire connaître si le déversement du mur en élévation au-dessus du rez-de-chaussée a fait changer son alignement, lequel fait quelquefois des plis et des coudes , quoiqu'il ait été construit originairement en ligne droite. Lors, pour en avoir quelque certitude, autant que faire se peut, l'on observera si les endroits oii il paraît des plis et des coudes font un angle, ou si le parement du mur fait une ligne courbe; car si les plis ou les coudes forment un angle au droit du rez-de-chaussée , et que les portions eptre lesdits angles ou coudes et les extrémités du mur soient en ligne droite, c'est une preuve que le mur a été originairement construit avec plis ou coudes. Mais si son alignement est en courbière, et que le parement des pierres soit taillé doit à la règle, c'est un indice que le mur était originairement en droite ligne d'une extrémité à l'autre , et que le mur déversant de l'élévation a fait fléchir la fondation plus d'un côté que de l'autre, particulièrement s'il y a des terres rapportées, ou que le terrain soit léger et saulonneux.

7\. Lorsqu'il y a des caves ou celliers au-dessous du rezde-chaussée, creusés également de part et d'autre aux côtés du mur en fondation, faisant parement dans la profondeur desdites caves, si ledit mur en fondation est déversé, étant en

surplomb d'un côté, et à fruit delautre, pour pouvoir connaître quel doit être son alignement au rez-de-cliaussée , il faut percer des trous au travers de la vonte, au droit des deux extrémités du mur, et y lâcher des à-plombs par étalonnement, à égale distance du parement du mur en fondation à chaque bout, au droit de Taire des caves; y faire tendre dans le fond une ligne droite d'un étalonnement à Tautre, et une autre ligne droite au rez-de-chaussée, à plomb de celle du bas; percer le mur au rez-de-chaussée au droit de son empâtement, et dans le fond des caves; observer si son épaisseur en fondation est égale à son épaisseur au rez-de-chaussée, joint avec les retraites de l'empâtement , et ensuite prendre les étalonnements de la distance entre la ligne du fond et le parement du luur eu fondation, au droit de l'aire de la cave; et rapporter les mêmes distances, en y augmentant les largeurs de l'emj)atcment du mur du même côté, pour donner l'alignement du mnr au rez-de-chaussée, à prendre de la ligne droite du hant qui sera à plomb de celle du bas : et s'il se trouve que le mur en fondation fasse plis ou coude au droit de l'aire des caves , faire même plis ou coudes à ralignement du rez-de-chaussée, et s'il est d'un droit alignement dans le bas de sa fondation, le faire aussi d'un droit alignement au rez-de-chaussée, quelque plis ou coude que son déversement lui ait causé.

76. [Cette manière de donner un alignement serait fort exacte, si on pouvait la mettre en pratique sûrement; mais cela ne se peut, par les raisons suivantes : lorsqu'il y a des caves d'un côté et d'autre d'un mur mitoyen, presque toujours les voûtes sont cintrées du côté du mur mitoyen, et portent sur des contre-murs mis aux deux côtés du mur en fondation sous le mur mitoyen; ces contre-mars doivent avoir neuf pouces d'épaisseur, outre les trois pouces d'empâtement que doit avoir le mur en fondation sous le nuu' mitoyen. Comme Tépaisseur de ces contre-murs se prend de chaque côté sur le terrain de chacun des propriétaires, les voisins ne sont point appelés à l'alignement de ces contre-murs; ainsi il peut arriver qu'on leur donne plus ou moins d'épaisseur ; d'ailleurs, dans les caves d'ancienne construction, on y trouve des contremurs de toutes sortes d'épaisseurs; ce qui arrive quelquefois par des reprises faites siprès coup, où le voisin n'est point appelé, le contre-mur étant assis entièrement sur le terrain de celui qui le fait construire; par conséquent, on ne peut sûrement donner un alignement au rez-de-chaussée des caves. Il arriverait encore la même chose si les voûtes ne portaiçnt point

ET BU f.OL DE DESSOUS. 33

cîn côté du m\ir mitoyen, et qu'il servit de pignon à ces voûtes; parce qu'il aurait pu arriver qu'on eût fait des reprises à mimur dans la fondation de ce mur mitoyen , sans que Tautre voisin s'en fût aperçu, à cause de la grande épaisseur qu'ont ordinairement les murs en fondation; ainsi, on risquerait de tomber dans l'erreur, en prenant ses étalonnements au rez-dechaussée des caves. Il est beaucoup plus sur de donner un alignement au rez-de-cbaussce du terrcin : quand bien morne un mur mitoyen en fondation serait déversé d'un côté, à fruit de l'autre, ce ne serait pas une conséquence que le pied du mur mitoyen au rez-de-chaussée fût sorti de son alignement, les voûtes entretenant au rez-de-chaussée le pied du mur mitoyen. On ajoutera encore que rarement les parements des anciens murs en fondation se trouvent bous; les moellons,

{)Our l'ordinaire, en étant si calcinés, qu'il ne serait pas possijle de trouver un parement sur lequel on pût connaître Talignement du mur, ne s'y trouvant que très-rarement de la pierre. Telles sont les raisons qui déterminent les experts à toujours donner les alignements des murs mitoyens au rezde-chaussée au-dessus de l'empâtement de leurs fondations.]

70. Si le mur mitoyen était en travers sur le penchant d'un coteau , ou que le rez-de-chaussée fût plus bas d'un côté que de l'autre , il faudrait observer par des trous et tranchées ses à-plombs et fruits , et ses différentes épaisseurs à ses deux extrémités, joignant les murs aboutissants; d'oii Ton pourrait présumer qu'il n'y aurait point eu de changement à ses anciens à-plombs et épaisseurs, faire tendre une ligne au pied du mur, au-dessus de l'empâtement de sa fondation du côté du plus bas rez-de-chaussée , et suivre l'alignement qu'il aurait à cet endroit, et le profd et l'épaisseur de Télévation à ses deux extrémités, c'est-à-du'e que l'on doit suivre le fruit ou talus qui se trouvera être aux deux extrémités, depuis le plus bas rez-dechaussée jusqu'à la hauteur du plus haut, et l'épaisseur qu'il aura au droit du plus haut rez-de-chaussée; et si Ton trouve que son épaisseur n'est pas suffisante dans la hauteur d'un rez-de-chaussée à l'autre, et qu'il soit jugé de le faire plus épais à cet endroit, pour soutenir la charge et poussée du terrain le plus haut, la plus forte épaisseur se prendra par le côté du terrain le plus élevé jusqu'à son rez-de-chaussée, et aux dépens du propriétaire de Théritage le plus haut.

77, [Lorsqu'un mur mitoyen est sjtué en travers sur le penchant d'une colline, en sorte que le rez-de-chaussée d'un terrein est plus élevé que l'autre , et qu'il y a un talus depuis le bas rez-de-chaussée jusqti'au plus haut, pour soutenir la

poussée des terres , et que rélévation de ce mur mitoyen audessus du plus haut rez-de-chaussée est à-plomb , AI. Desgodets prétend que, s'il s'agit de reconstruire ce mur, il doit être remis dans Je même état et talus qu'il était ci-devant, et que ralignement s'en doit prendre suivant les deux rez-de-chaussées ; ce qui se peut faire, si le propriétaire de l'héritage le plus haut y consent; mais si ce propriétaire s'y oppose , le propriétaire de l'héritage le plus bas ne peut Texiger. Je suppose que le propriétaire du terrain le plus élevé voulût supprimer ce talus, prétendant que cela lui fait perdre du terrain, et offrant de faire, depuis le plus bas rez-de-chaussée jusqu'au sien, un mur de telle épaisseur qu'il puisse soutenir la poussée de ses terres sans talus; pour lors je ne vois pas que le propriétaire du terrain le plus bas puisse s'y opposer : il est à préjuger que le propriétaire du plus bas rez-de-chaussée n'aura pas souffert que l'on ait anticipé sur son terrain pour prendre l'inclinaison de ce talus, et que le pied de ce talus n'a dû commencer à être planté qu'à l'endroit où serait assis le mur mitoyen, si les deux rez-de-chaussées avaient été d'égale hauteur, parce que ce talus est inutile au propriétaire du plus bas rez-de-chaussée; par conséquent, l'élévation de ce mur mitoyen au droit du plus haut rez-de-chaussée doit se trouver rejetée de toute l'inclinaision du talus du côté de l'hcriiage le plus haut ; et s'il n'y a point de titres au contraire, ou qu'il n'y ait point quelques cnconstances qui dénotent que le propriétaire du terrain le plus bas a eu la complaisance de laisser prendre sur son terrain l'inclinaison du talus, on ne peut refuser la demande du propriétaire du terrain le plus haut; et pour lors l'alignement de ce mur mitoyen doit se prendre du pied du talus au-dessus de l'empâtement de la fondation, et mettre au-delà du côté de Théritage le plus haut l'épaisseur de ce mur mitoyen , que l'on supposera être de dix-huit pouces, n'ayant, point de désignation certaine de l'épaisseur de ce mur mitoyen, et prendre l'épaisseur la plus nécessaire pour le soutien des terres du côté de l'héritage le plus haut. Ainsi, lorsqu'il s'agitde construire un semblable mur mitoyen pour la première fois, et que le propriétaire de l'héritage le plus bas a la condescendance de permettre que l'inclinaison du talus se prenne sur son terrain , alla que ce mur, au droit du rez-de-chaussée le plus haut, se trouve planté comme si les deux terrains étaient de niveau : le propriétaire du terrain le moins élevé ne doit pas manquer de prendre une reconnaissance de son voisin, comme le talus du mura été pris sur son terrain, sans quoi il court le risque expliqué ci-dessus.] 78. Si anciennement un mur mitoyen de clôture avait été

construit, comme il est dit ci-ciessus, en travers, sur le penchant d'un coteau, sur l'ancien terrein, de même hauteur de rez-dechaussée d'un côté que l'autre, et que del'un des voisins ensuite eût creusé de son côté, et l'autre élevé des terres du sien, joignant ledit mur, pour rendre chacun leur héritage de niveau, et que le mur se fût déversé par la poussée des terres : pour avoir son alignement, il faudrait ohserver remplacement de ses extrémités à l'endroit de l'ancien rez-de-chaussée du penchant du coteau, et l'alignement au pied du côté du plus bas rez-dechaussée, pour connaître s'il était d'un droit alignement, ou s'il y avait des pTis ou des coudes, et suivre la même ligne droite, ou les plis et les coudes au droit de la hauteur où était situé l'ancien rez-de-chaussée du terrain du coteau , et faire le talus ou la plus forte épaisseur nécessaire pour soutenir les terres dans la hauteur du terrain escarpé par le côté le plus bas, audessous de l'ancien rez-de-chaussée du coteau, et la plus forte épaisseur, talus et fruit nécessaire pour soutenir les terres rapportées par le côté de l'héritage le plus haut, et faire ledit mur au droit du rez-de-chaussée le plus élevé de la même épaisseur qu'il avait lors de sa première construction, au-dessus de l'empâtement de sa fondation.

79. [Ce qui «st dit par M. Desgodets dans cet article est une suite de ce qu'il a dit dans le précédent ; et l'alignement du mur dont il parle pourrait se prendre, comme il a enseigné,!sile proi priétaire de l'héritage du haut y consentait : sinon il faudrait y procéder , comme il a été dit dans les notes de l'article ci-dessus. A l'égard de la plus forte épaisseur de ce mur pour soutenir les terres du coteau qui ont été baissées au-dessous de la pente naturelle du coteau, laquelle doit être prise, suivant M. Desgodets , du côté de l'héritage le plus bas; ce qui fonnerait une espèce de banquette au pied de ce mur: je ne pense pas que le propriétaire de l'héritage le plus élevé soit en droit de Fexiger.V. n 256.]

80. Celui qui édifie, soit dessus ou dessous, doit bâtir à plomb, et le voisin ne peut pas l'empêcher par aucune chose, d'édiher des sus ou dessous son sol, s'il n'y a titre au contraire (i).

81. Mais à l'égard d'un mur mitoyen qui servirait à porter des édifices au long du travers d'un coteau, l'on doit observer ce qui est dit ci-dessus pour l'alignement au droit du rez-dechaussée de l'ancien terrain, et il doit être élevé à plomb par son parement du côté de l'héritage le plus bas, depuis cet en-

(i) C'est la conséquence du principe que la propriété du sol emporte la proprijté et la liLiv disposition du dessus et du dessous. C. civ. 552.

droit de rancien terreiu en amont; et depuis ledit endroit en en-bas , il doit y être fait la plus forte épaisseur, talus et fruit, par le côté dudit liérita{^e le plus bas, pour soutenir le terrain jusqu'à la hauteur de Tancien rez-de-chaussée; et le contremur, pour soutenir les terres rapportées sur l'héritage le plus haut de l'autre côté , doit être fait de toute son épaisseur par ledit côté , pour soutenir l'élévation des terres rapportées audessus de l'ancien rez-de-chaussée, et ledit mur doit être réduit à son ancienne épaisseur au-dessus du rez-de-chaussée le plus élevé , en sorte qu'en cet endroit ledit mur mitoyen se trouve précisément être à plomb de son ancien alignement.

82. [Si un édifice est situé en travers d'un coteau, et porte sur un mur mitoyen, dont les terrains de côté et d autre sont de différentes hauteurs par l'excavation qui a été faite dans le terrain naturel du côté de l'héritage le plus bas, et par les terres rapportées au-dessus du terrain naturel du côté de l'héritage le plus haut, pour l'alignement de ce mur mitoyen, il faut observer ce qui a été dit ci-dessus : et à l'égard des contre-murs ou plus fortes épaisseurs dudit mur mitoyen, il faut considérer sur lequel des deux terrains est assis ledit édifice: s'il est dans le terrain le plus bas, le propriétaire de Téditice n'est obligé qu'à la plus basse fondation du contre-mur, pour soutenir les terres dans la hauteur qu'il a coupé le terrain naturel du coteau; et le propriétaire voisin est obligé de faire le surplus du contreiTiur jusqu'au niveau des terres qu'il a rapportées sur le terrain naturel du coteau. Si l'édifice est situé dans le terrain plus haut, le propriétaire de l'héritage le plus bas n'est obligé qu'au contre-mur nécessaire pour soutenir les terres qu'il a creusées : mais le propriétaire de l'édifice est obligé non-seulement de faire un contre-mur de son côté , de telle épaisseur qu'il puisse contre-buter les terres rapportées; mais il doit encore prendre, sur son terrain la plus forte épaisseur dudit mur nécessaire pour supporter ledit édifice.]

85. Quoique, par cet article 187 de la coutume de Paris, il soit permis aux propriétaires des fonds de bâtir des édifices si haut qu'il leur plaît, et que la hauteur n'en soit point limitée, à la- réserve des murs de face sur les rues, qui sont sujets à la police (V. n** 1 0,8), et particulièrement les pans de bois, que l'on ne permet délever que de 48 pieds de hauteur au-dessus du pavé de la rue : néanmoins, lorsque l'on veut élever un édifice d'une grande hauteur, il faut que la solidité soit proportionnée à cette hauteur; il faut aussi que ce qu'on élève soit licite; et alors on pourrait empêcher un propriétaire d'élever sans nécessité un mur de clôture entre sou héritage et la maison de son

ET DU SOL DE DESSOl S. 37

voisin, si haut que cette maison en soit obscurcie, clans le dessein de nuire à son voisin, sous prétexte de ne vouloir pas être vu, ainsi qu'il a étéju{',(3 par arrêt du 4 février 1009, en iavein^ d'un nommé le Gras, dont le voisin avait fait élever un mur si haut, que sa maison en était obscurcie. L'arrêt ordonna que ie mur serait rabaissé à certaine hauteur. La même chose a été confirmée par un autre arrêt du 29 janvier i588. V. n. 336 et suiv. (i).

114. Il n'est pas permis à un voisin d'abaisser son sol plus bas que celui de son voisin, sans le soutenir, ni de hausser son sol sans soutenir son rehaussement.

80. Si celui à qui appartient la surface d'un terrain veut y creuser des caves ou autre chose , pour rabaisser son rez-dechaussée, il doit refaire le mur en fondation sous le mur mitoyen, jusqu'à la profondeur de ce qu'il creusera plus bas que son voisin; et outre ce, y faire par son coté un contre-mur d'un pied d'épaisseur s'il y fait des caves voûtées; mais si c'est un trou à découvert, ou qu'il rabaisse son rez-de-chaussée, il doit faire le contre-mur d'une épaisseur suffisante pour supporter les terres de son voisin , à proportion de ce qu'il creusera plus bas que le rez-de-chaussée de sondit voisin: et s'il se veut dispenser de refonder le mur mitoyen, il doit laisser un espace de terre, au moins de trois pieds de large, sans être remué ni fouillé, si c'est un terrain solide; et un plus grand espace, si le terrain est mouvant ou léger, au-delà de la face dudit mur mitoyen de son côté : et outre ce, faire encore, au-delà dudit espace de terre, un contre-mur de qualité et épaisseur suffisante pour soutenir les terres qu'il creusera ; et il doit donner de l'écoulement aux eaux, pour qu'elles ne séjournent point dans le terrain qu'il aura creusé , parce qu'autrement il devrait y avoir un plus grand espace de terre plein, entre le trou et le mur mitoyen.

86. [M. Desgodets] dit que celui qui veut creuser de son coté son terrain plus bas que le rez-de-chaussée de celui de son

(i) La haulcur des murs de clôture dépend des léglemens locaux ou des usages constants et reconnus. A défaut de règlements ou usaffcs, l'ait. 663 C. civ. fixe cette hauteur à trente-deux décimètres (dix pieds) compris le chaperon, dans les villes decinquante mille âmes etau-dessus, et à vin{',l-si\ docimètres (huit pieds) dans les autres.

S'il existait enUe-des voisins un mur de clôture dont la hauteur excédât ces proportions, il ne serait pas lihre à l'un d'eux de l'y réduire. L'état de ce mur serait censé l'effet d'une convention tacite. Pardessus, n" i5i.

Mais l'un des voisins pourrait l'exhausser encore , a moins qu'un tiire exprès ne l'interdit. Jbid.

voisin, s'il ne veut pas reprendre le mur par sous œuvre, doit laisser un espace de terrain d'environ trois pieds, si c'est un terrain ferme entre le mur mitoyen et le trou qu'il veut faire; et outre ce, faire un contre-mur pour soutenir les terres : et que, si le terrain est léger, il faut laisser un plus grand espace de terrain , et faire un contre-mur capable de retenir les terres. L'on peut faire ce que dit M. Desgodets, lorsqu'il n'y a qu'un simple mur de clôture qui fait la séparation des héritages; car s'il y avait un édifice appuyé sur le mur mitoyen, il n'y aurait point de sûreté de pratiquer ce que dit M, Desgodets. Les terres que l'on laisserait sous le mur mitoyen et au devant, ne seraient jamais aussi solides avec le contre-mur, qu'elles étaient auparavant, lorsqu'elles étaient entretenues parles autres terres qui les joignaient. Celui qui aurait creusé serait tenu du dommage, s'il arrivait que le susdit édifice vînt à s'écrouler par cette excavation : il serait toujours plus sûr de reprendra le mur mitoyen par sous œuvre, et outre ce, faire un contre-mur capable de soutenir la poussée des terres du voisin.]

87. Lorsqu'une maison est possédée par deux différents propriétaires, dont l'un a le bas, et l'autre le dessus, il peuvent faire l'un et l'autre re qu'il leur plaira dans la portion qu'ils possèdent , pourvu toutefois qu'ils ne se cansent pas du préjudice l'un à l'autre, tant pour la commodité que pour la solidité. Par exemple, celui qui a la partie inférieure de la maison, n'y pourrait pas faire une forge, parce qu'il incommoderait le propriétaire de la partie supérieure: ainsi jugé par arrêt du 16 janvier 1672. Celui aussi qui a la partie inférieure de la maison ne peut pas changer les tuyaux de ses cheminées de place ni de situation, ni en faire de nouveaux oii il n'y en aurait point, et ainsi des autres changements ou nouveautés qui passeraient au travers de la portion de maison appartenant à l'autre pro priétaire (r).

(1) L'art. 662 C. civ. pose en principe qu'on ne peut faire aucun ouvrage dans le mur mitoyen sans le consentement du voisin, ou sans avoir fait décider judiciairement que l'œuvre nouvelle ne lui sera pas nuisible.

Cette règle, comme le remarque Lepage, est applicable à tous les objets laissés en communauté, et spécialement à une maison dont les étages appartiennent à divers propriétaires.

Le seul moyeu d'éviter toute difficidté sur ce point, est, en se conformant à l'art. 662 , de ne mettre des ouvriers à aucune des parties de la maison, qui sont utiles à plusieurs des propriétaires, sans avoir préalablement obtenu \env consentement, ou, à leur refus, sans s'y être fait autoriser par un jugement.Les experts qui, en pareil cas, sont nommés ou à l'amiable, ou judiciairement, déclarent si les changemens ou les réparations

88. Si celui qui a la surface du terrain n'a pas le dessous, et que son voisin y ait des caves avec titre, ledit voisin est tenu de faire construire et entretenir les murs, contre-murs et les voûtes des caves : et si le propriétaire de la surface vent élever un édifice au-dessus, il peut se servir des murs des caves de son voisin en fondation , en payant moitié de la valeur des murs dont il se servira, et les charges de ce qu'il élèvera au-dessus ; et le voisin à qui appartiennent les caves doit payer seul les contre-murs et les voûtes. Si le propriétaire de la surface a un passage, cuisine ou cour au-dessus de la voûte de son voisin , il en doit faire et entretenir le pavé à ses dépens , et empêcher que l'eau n'y pénètre : mais s'il n'y a qu'un jardin, chantier, place vague, au-dessus de la voûte, c'est à celui à qui elle appartient à la garantir de l'eau ( i ).

81K [La contribution expliquée dans cet article, n'est pas celle prescrite par les coutumes qui en ont disposé. Suivant M. Desgotlets, si un particulier était propriétaire du dernier étage d'une maison , et qu'un autre fût propriétaire de tous les étages et caves au-dessous, il faudrait que le propriétaire de ce premier étage payât : jjvimo, la moitié des murs au-dess jus de son étage, tant en fondation qu'en élévation, jusques sous le plancher inférieur de son étnge; secundo , la totalité des murs en la hauteur de son étage, et les pointes de pignons pour soutenir la couverture ; tertio, les charges des murs de son étage et des pignons. 11 se trouverait que ce propriétaire, qui n'aurait qu'une très-petiie portion de cette maison, serait chargé de l'entretien de la moitié de la totalité de ladite maison, ou de la moitié des frais de la reconstruction, s'il s'en agissait; ce qui serait très-onéreux à celui qui ne serait propriétaire que du dernier étage de cette maison ( 2).

sent nécessaires; ils indiquent la nature des ouvrages, et les indemnités qui peuvent être dues; en un mot, en suivant alors leur rapport adopté volontairement par les parties, ou entériné par jugement, il ne peut plus y avoir lieu à contestation. Lepage, t. i, p. 118.

('i)L'art. 664c. civ. est ainsi conçu: — «Lorsque les différents étapes d'une maison appartiennent à divers propriétaires, si les litres de propriété ne règlent pas le mode de réparations et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu'il suit:

» Les gros murs et le toit sont à la ebaige de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de Félage qui lui appartient.

>. Le propriétaire de choque étage faille plancher sur lequel il .marche.

>» Le propriétaire du premier étage fait l'escalier qui y conduit; le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l'escalier qui conduit chez lui, et ainsi de suite.»

(2) Si un gros mur de la maison dont chaque étage est possédé par divers,

90. Dans If' ca» opposé, si un particulier était propriétaire seulement des caves d'une maison, et qu'un autre fut propriétaire du restant de ladite maison, ce dernier y^roprictaire, parla contribution de la moitié des murs en fondation et par le payement des charges de ses murs au-dessus, payerait, pour ainsi dire, la valeur de la construction des caves du premier propriétaire; en sorte que, dans tous les deux cas, le propriétaire du haut de cette maison serait toujours lésé; et il en serait de même, si cette maison était partagée par moitié, c'est-à-dire, que Tun eût les caves avec deux étages au-dessus, et Tautre les deux autres étages avec les greniers. Or comme les lois tendent à conserver Tégalité d'intérêt entre les hommes, cette contribution ne peut avoir heu. Je me suis étendu sur cette matlèie, parce qu'il y a plusieurs avis donnés par gens de l'art, qui ont été conformés à celui de M. Desgodets, et dont l'exécution s'est ensuivie au détriment des parties intéressées (i).

91 . La coutume de Paris n'a point décidé sur cette contribution : mais plusieurs autres coutumes l'ont fixée : la coutume d'Auxerre, art. 1 1 6, dit que si le bas d'une maison appartient h un particulier, et le haut à un autre^ celui à qui appartient le bas est tenu de construire et entretenir tous les murs de ladite nuiison^ jusquiL l'étage qui appartient a l'autre, et fournir les poutres, solives et aires du plancher supérieur de sa dépendance ; et le propriétaire du haut est tenu seulement du carreau au-dessus audit plancher et du restant des murs, ainsi que de la couverture de ladite maison, et seront tenus pareillement chacun de la montée ou escalier dans les étages à eux appartenant. Ainsi si un particulier n'était propriétaire que du rez-de-chaussée et des caves d'une maison, il ne contribuerait point à l'escalier; il ne serait tenu que de la descente des caves.