La coutume de Montargis, art. i3, celle de Nivernais

a besoin de réparations, dans une partie seulement , tons les propriétaires devraient y contribuer, en proportion de leur intérêt. Telle est l'opinion d( Lepage, fondée sur l'esprit et sur la généralité des termes de l'art. 66/j (t. I, p. 1 13), et elle a été consacrée par la Cour de Nîmes, le 4 février 1840. D. 1840, 2, 139.

(1) Quand il y a des caves ou des souterrains, dit Lcpage, les gros murs descendent jusqu'au bas de ces constructions ; par conséquent les propriétaires des caves contribuent aux réparations oa reconstructions de ces gros murs, chacun en proportion de la valeur de sa cave. T. i , p. 112.

Si un seul jouit de la cave, il n'paro seul l'escalier qui y conduit; si la cave est commune, la réparation et l'entretien sont à frais communs; il en est de même de l'escalier du {^renier. Favard, Uép., v" Àery/tut/es, scct. 2. g 4, n" 9-

Al

art. 3, celle de Bourbonnais, art. 5i7 et 5 18, celle d'Orléans, art. 267, Berry, art. i5 et 16, Bretagne, art. 714, etc. disent toutes la même chose: ainsi, parla disposition de ces coutumes, chacun des propriétaires entretient seulement les mu)S des étages qui lui appartiennent; et les propriétaires du haut no contribuent point aux murs au-dessous, quoiqu'ils leur servent d'appui et de soutien; et ils ne payent point de charges.

Ùo. Suivant ces coutumes, Tégalité des charges est assez bien gardée entre les propriétaires; le propriétaire de la partie inférieure de ladite maison supporte à la vérité la charge et le fardeau de la partie supérieure de cette maison : mais pour le dédommager, le propriétaire de la partie supérieure est tenu d'entretenir à ses frais seul la couverture en entier, charpente et tuile ou ardoise ; ce qui est une charge sujette à un entretien continuel, qui équivaut en quelque l^açon à celle du propriétaire du bas de cette maison. L'entretien des murs des étages de cette maison, lorsqu'il s'agit d'y faire travailler, est d'une plus grande dépense que celui de la couverture; niais il n'arrive pas si souvent, l'entretien de la couverture étant continuel et le seul pour lequel l'on fait des marchés à l'année (1).

{)4. Si le propriétaire de la surface a un passage au-dessus de la voÙJe de son voisin, il doit faire réparer et entretenir le pavé de son passage à ses dépens, empêcher que l'eau ne péuètre la voûte de son voisin, suivant M. Desgodets. Cela est vrai, lorsque ce passage conduit à une cour ou à un chantier, ou place vague, dont les eaux sortent par ce passage; mais lorsque les eaux de la cour ou du chantier et place vague ne passent point par ce passage, et qu'elles s'imbibent dans les terreS: ce propriétaire n'est pas tenu de faire paver au-dessus de la voûte de son voisin, s'il ne le veut : il n'en est pas de même s'il a une cuisine au-dessus de cette voûte : il est tenu de faire paver le dessus de cette voûte, pour empêcber Jes eaux de la cuisine de la pénétrer et de l'endommager (2).

Oo. S'il s'agissait, dans les maisons ainsi partagées, de faire des étayements, par exemple, s'il était nécessaire de reprendre par sous-œuvre la partie inférieure d'une de ces maisons, laquelle appartiendrait à un particulier, et qu'il fût nécessaire pour cet effet d'étayer la partie supérieure qui appartiendrait

(i) Ces diverses dispositions ont été consacrées ou modifiées par l'art. 66 ^^ C. civ. cité plus haut.

(s) Ces questions sont résolues par l'art. 664 G. civ. qui décide qMc le propriétaire du rez-de-chaussée est obligé de léparei et entretenir le plancher sur le'iucl il marche.

à un autre particulier, il est question de savoir aux dépens de qui se devraient faire ces étayements : il paraîti^ait naturel que ce fut aux dépens du propriétaire de la partie supérieure, qui est celle qui a besoin d'être soutenue; cependant , suivant la disposition des susdites coutumes, je pense que, puisqu'elles ont assujetti le propriétaire de la partie inférieure de cette maison, d'entretenir à ses dépens seuls les murs de cette partie inférieure, quoiqu'ils supportent la partie supérieure , il faut conclure que ce qui occupe la place de ces murs doit être aussi fait aux dépens du propriétaire de la partie inférieure; et par conséquent le propriétaire duhaut de cette maison ne doit point contribuer aux étayements] (i).

ï)6. Si celui (]ui est le propriétaire de la surface au rez-dechaussée n'a pas le dessous ni le dessus, et qu'il n'ait que le passage seulement, le passage doit être -spécifié dans le titre, tant pour son emplacement que pour sa largeur, entre les murs; et sa hauteur, entre le rez de chaussée et le dessous du plancher de son voisin; et s'il convient reconstruire les murs des cotés du passage, celui à qui appartient l'héritage de l'autre coté à droite et à gauche, doit payer la mqitié du mur, le propriétaire du passage le quart dans la hauteur de son passage seulement, et de trois pieds en fondation , celui qui a le dessus l'autre quart; et outre ce, il doit payer la moitié de la plus basse fondation et de l'élévation au-dessus dudit passage à lui seule appartenante, et les charges, suivant la coutume, à celui à qui est le passage, à proportion du quart de toute Fénaisseur du mur, c'est-à dire, la moitié des charges ordinaires (2).

97. [M. Desgodets, dans cet article, a suivi le principe qu'il a établi dans le précédent, que nous avons fait voir être contraire à la disposition de toutes les coutumes qui ont prononcé

(i) L'arrêt de la Cour de Nîmes, cité sous le n°89, a statué précisément sur cette espèce. Il s'agissait de constructions inférieures destinées à supporter la partie supérieure de la maison. La Cour a mis ces constructions à la charge de tous les propriétaires, en proportion de leurs droits.

Quant à rétayemcnt de la partie supérieure, il n'est qu'une conséquence et un accessoire de la réparation (|ui intéresse le bâtiment tout entier.

(2) D'après Lepage, les deux murs qui forment le passa{;e sont communs entre tous ceux à qui ils sont utiles, et chacun doit y contribuer en raison de la valeur de sa portion de propriété dans la maison. Celui qui possède le passage, paye en raison de la valeur de ce passage; ceux à qui appartient le rez-de-chaussée à droite et à gauche du passage, paient en raison de leur possession; de même ceux qui ont des étajjcs au-dessus du passa?;e, dans lesquels est comprise l'élévation des deux murs, et ceux à qui appartiennent les constructions souterraines, contribuent à la réparation desmuis dans la profondciu^ des caves. T. i, p. 114.

sur ces hérita^jes , et ne pas garder l'égalité des charges entre les propriétaires.

98. Suivant ces coutumes, dans le cas proposé par M. Desgodets, s'il s'agissait de reconstruire les murs d'un passage qu'aurait un particulier dans l'héritage d'antrui, c'est-à-dire, dans un corps de bâtiment appartenant à un autre, le dessus ni le dessous du passage n'appartenant point au propriétaire du passage, ce propriétaire doit contribuer pour moitié au rétablissement et a la construction de ces murs, jusqu'à la hauteur du passage seulement , depuis son sol, c'est-a-dire, jusqu'audessous du pavé du passage; et les propriétaires des héritages joignant ledit passage, doivent contribuer à cette reconstruction pour l'autre moitié : et à l'égard des murs au-dessus et au-dessous du passage, ils ne regardent ])oint le propriétaire d'icelui, et il n'est dû aucunes charges de la part d'aucuns desdits propriétaires.

Oî>. Le propriétaire du passage en question serait encore tenu des pieds-droits sur la rue, de moellon ou pierre, qui formeraient la baie de d'entrée de ce passage, et encore de ceux qui seraient à la baie de son extrémité , jusqu'au milieu de l'épaisseur des murs à droite et à gauche de ce passage, et en la hauteur d'icelui seulement , ces pieds-droits formant la tête des murs et les baies de ce passage.

iOO. Le pavé du passage, le seuil de la baie d'entrée et la porte, regardent aussi le propriétaire du passage.

10 i. Si ce passnge était commun à phisieurs propriétaires, ou qu'il conduisît à différents héritages, la contribution expliquée ci-dessus serait payée par égales portions entre ces propriétaires, c'est-à-dire, que si ce passage était commun a deux héritages, ces propriétaires payeraient chacun un quart des murs et des pieds-droits, et moitié du pavé, du seuil et de la porte d'entrée, et ainsi des autres, s'il y avait un plus grand nombre de propriétaires.

î02. A l'égard du plancher au-dessus de ce passage, et des cintres ou poitraux, au-dessus des baies et d'entrée et de sortie dudit passage , plusieurs prétendent que le propriétaire du passage n'en doit point être tenu, en disant qu'il n'a besoin que de passer, et qu'un passage n'est point une habitation ; que par conséquent il n'a pas besoin d'être couvert.

lOo. Les autres répondent que ce passage n'aurait pas besoin d'être couvert, s'il s'agissait d'un simple passage dans un . héritage ou dans un terrain non occupé par des bâtiments; mais que s'agissant d'un passage au travers d'un corps de bâtiment, que ce passage ne pouvait être formé et observé que par des

!là DU SOL DE DESSLS

cintres ou poitraux au-dessus de ses baies, et par un plancher au-dessus de son étendue; que par conséquent, aux termes des coutumes susdites, le propriétaire du passage devait être tenu seul des cintres ou poitraux au-dessus de ses baies d'entrée et de sortie, et des solives du plancher avec Taire de plâtre audessus seulement, le carreau étant à la charge du propriétaire du dessus du passage.

104. Ils ajoutent, au surplus de la disposition des coutumes , que cette contribution est plus conforme à la droite raison; qu'une maison qui est chargée d'une pareille servitude est bien assez grevée par les incommodités que produit un semblable passage, sans encore que le propriétaire de cette maison soit tenu des choses nécessaires pour former ce passage; que d'ailleurs le propriétaire du passage est libre d'en disposer autrement; qu'il en peut faire, par exemple, une boutique, dans lequel cas le propriétaire du passage serait, sans dilliculté, tenu du plancher, des cintres ou poitraux au-dessus de ses baies , aux termes des coutumes ; qu'il ne s'agissait point de l'usage actuel que ferait ce propriétaire du passage, mais de ce qu'il était libre d'en faire; que sa propriété n'était point restreinte et ne devait, par conséquent, point être exceptée de la disposition des coutumes susdites.

iOt>. Ce dernier sentiment me paraît le plus équitable et le j)lus conforme à la disposition des coutumes qui ont parlé des héritages ou maisons partagées entre différents propriétaires.

iOO. Si cependant ce passage ne servait qu'à conduire à un autre héritage, et qu'il fût stipulé un simple droit de passage, sans aucune propriété d'icelui , étant libre au propriétaire de l'édihce dans lequel serait le passage d'y percer des baies, des portes pour la commodité de son édifice, je ne pense pas que le propriétaire du droit de passage dût contribuer à aucune des choses expliquées ci-dessus', ce propriétaire n'aurait besoin que de passer, et il lui serait fort indifférent que ce fût au travers d'un bâtiment ou d'une cour, ou autrement (i)].

107. Si quelqu'un a un passage au rez-de-chaussée au tratravers de l'héritage de son voisin, dont la hauteur et largeur soit spécifiée et marquée par le titre , et que par la suite le rez-de-chaussée de la rue vienne à s'élever, en sorte que le passage ne puisse plus avoir sa hauteur, ilfautfaire distinction et observer premièrement si la mesure cotée pour la hauteur du passage spécifiée dans le titre est à compter du rez-dechaussée de la rue, ou si le passage sert, par le titre, à écouler

(î) V, la note précédente.

les eaux de Théritage de celai à qui il appartient. En Tun et l'autre de ces cas, le plancher au-dessus du passage doit être relevé à proportion de ce que le rez-de-chaussée Ta été, pour que le passage ait toujours sa même hauteur, et celui à qui il appartient doit payer seul la dépense pour ce changement, et le dessous du nouveau rez-de-chaussée du passage appartiendra à celui qui a le dessus; mais s'il s'en veut servir, la voûte audessous dudit passage sera faite à ses dépens ; et au cas que le dessous du passage appartienne à un autre particulier, celui qui aurait le dessous n'y changerait rien, et la hauteur entre Fancien rez-de-chaussée et le nouveau appartiendrait à celui qui aurait le dessus du passage (î).

Kîîî. [Cette division ne peut avoir lieu dans tous les cas ; il ne serait pas juste qu'un père de famille qui aurait destiné un passage de dix pieds de haut dans un corps de logis, sur une rue, pour servir à un héritage sur le derrière, et le niveau de la rue venant à changer, il ne serait pas juste, dis-je , que le propriétaire du corps de logis sur rue fût tenu, dans tous les cas, de souffrir rcxhaussement de ce passage jusqu'à ce qu'il ait dix pieds de hauteur. l'Le père de famille a fixé que ce passage aurait dix pieds de hauteur, souvent parce qu'il avait cette hauteur lors de la destination qu'il en a fait. 2" Ce relèvement du pavé ne se fait que pour le hien public. 3" Le propriétaire sur rue n'est pas plus tenu du hien public que le propriétaire sur le derrière; par conséquent, ces deux propriétaires doivent en souffrir également.

lOÎ). Le rehaussement du pavé de la rue causerait au propriétaire surrue les dommages suivants : 1° Si c'étaient des boutiques qui fussent aux cotés de ce passage de servitude , ces boutiques deviendraient enfoncées , humides et d'une bien moindre location qu'elles n'étaient, lorsqu'elles étaient au niveau du pavé de la rue, et si ce pavé de la rue était relevé considérablement, il pourrait arriver qu'il ne fût pas possible d'occuper ces boutiques , et qu'elles ne devinssent plus que des Souterrains; 2° si c'étaient des salles ou cuisines, outre l'humidité, ces salles ne seraient plus éclairées comme elles l'étaient ci-devant, et le propriétaire serait obligé de rehausser ses appuis de croisées, ce qui, outre l'incommodité, lui occasionne-

(1) Suivant fart. 664 C.civ., le plancher qui termine la hauteurdu passage est à la cliaige de celui à qui appartient l'étage supérieur; car c'est ce propriétaire qui seul niaiche sur le plancher et en fait usaj^e. De même les voûtes (les caves sont à la charge de celui qui marche dessus, ce qui l'intéresse à ménager ces voûtes el à prévenir les infiltrations. Lepage, t. i"", p. 11 5,

/j6 DU SOL DE DESSUS

raitde la dépense; si c'étaientdescuisines,les eaux ne pourraient plus s'écouler dans la rue , et il serait obligé , si le rehausse ment du pavé était grand, de les faire écouler dans un puisard : ce qui rendrait ces cuisines bien moins saines et moins habitables par rinfection que produisent ordinairement ces puisards, et causerait beaucoup de dépense à ce propriétaire.

1 >0' Les dommages que causerait ce rehaussement du pavé au propriétaire de l'héritage du fonds useraient de ne pouvoir faire sortir de la cour ses eaux, et de se trouver dans la nécessité de les faire tomber dans un puisard. Si cette maison sur le derrière était propre à recevoir des équipages , elle ne pourrait plus servir à cet usage, le passage devenant trop bas : ce qui pourrait diminuer pareillement le loyer de cette maison. Cn voit que les dommages sont à peu près égaux de part et d'autre.

111. Par conséquent, les charges étant à peu près égales , il ne serait pas juste de surcharger le propriétaire de la maison sur rue, en TobUgeant de souFfrir le rehaussement de ce passage : ce qui romprait le plain-pied d'un premier appartement et le rendrait, pour ainsi dire, inhabitable; par conséquent, la décision de M. Desgodets doit être modifiée (i).

112. Point de difficulté, que si la maison sur rue était en tel état qu'il fallût la rebâtir, pourlurs le propriétaire de cette maison ne pourrait pas se dispenser, dans la reconstruction nouvelle, d'observer le passage de servitude dans la même hauteur et largeur fixée par la destination du père de famille , ou autre titre.

1 15. Le sentiment de M. Desgodets aurait encore lieu, si l'héritage sur la rue ne consistait qu'en la largeur de ce passa p^e , et qu'il n'y eût qu'une pièce au-dessus, ajoutant à cela que la maison sur le derrière fût de grande étendue, parce que le propriétaire sur rue n'aurait qu'une pièee au premier étage, plus basse qu'elle n'était ci-devant; ce qui serait un dommage de peu de conséquence, et que celui que souffrirait le propriétaire surle derrière serait incomparablement plus grand.

IM. Cette décision vaudrait encore, si le pavé de la rue était tellement élevé qu'un homme ne pût pas passer libre-

(i) Ajoutons que le changement de hauteur de la rue par l'ordre de l'autorité municipale, est réellement un fait de Coice majeure, qualifié en droit fait de prince on de souverain^ dont les conséquences préjudiciables doivent être supportées sans indemnité par celui qui en souffre. Medin, Rép., v Fait de souverain .

lîT DU SOL DE DESSOLS.

nient par le passage' dont il est question; dans ce cas. on ne pourrait se dispenser de le relever.

i lo. Mais dans le cas où la maison sur la rue et celle snr le derrière seraient de bonne construction, et en état de suL^,i ter pendant longtemps , que le pavé ne fût pas tellement relevé qu'un homme ne puisse passer librement par ce passage, pour i ors il faudrait laisser ce passage dans Tétat où il se trouverait, en conservant au propriétaire du passage le droit pour Favenir en cas de reconstruction (i).

1 I G. Par ce qui a été dit ci dessus, il est aisé de sentir qu*on ne peut donner de décision juste sur ce passage; qu'elle dépend des circonstances ; et que, pour pouvoir en juger, il faut connaître le tort que l'un et l'autre des propriétaires souffre du relèvement du pavé.]

117. On doit secondement observer si la hauteur du pas sage n'est point spécifiée dans le titre être à compter du rezde-chaussée de la rue, et qu'il ne serve point à écouler les eaux de l'héritage de celui à qui il appartient, ou que les eaux se puissent naturellement écouler par ailleurs , il suffira de donner une pente douce pour faire monter les carrosses ou charrettes au nouveau rez-de-chaussée de la rue, si le passage est à porte cochère , ou une pente douce pour y mettre des marches, si le passage a moins de quatre pieds et demi de large; il faut élever le plancher au-dessus suivant la rampe de la pente douce ou des marches et laisser le reste de la longueur comme il était anciennement : le propriétaire du passage doit payer, dans tous tes cas, la dépense pour le changement du passage et du plancher audessus. [On ne peut poser le plancher au-dessus de ce passage en rampe douce, il faut qu'un plancher soit posé de niveau, ou du moins que la pente soit insensible, autrement la pièce au-dessus du passage serait inhabitable.]

118. Mais si la hauteur du passage n'est point marquée dans le titre, et que le rez-de-chaussée de la rue vienne à s'élever, comme dans les cas précédents, il suffira de lui donner neuf pieds de hauteur, s il est à porte cochère , et sept pieds si c'est un passage à porte bâtarde, supposé que le passage fût plus haut anciennement ; car s'il était anciennement plus bas que les

(i) CeUe dccision est conforme aux art. 7o3 et 704 C. civ. qui décident que les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user; et qu'elles revivent si les choses sont rétablies de manière qu'on puisse en user, sauf les règles de la prescription par non-usage.

48 t)XJ SOL i)t DtSSUS

hauteurs marquées ci-dessus , il ne doit pas être refait plus haut qu'il n'était.

119. [Neuf pieds de hauteur suffisaient, du temps de M. Desgodets, pour un passage de porte cochère, vu que les équipages étaient bien moins élevés qu'ils ne le sont aujourd'hui: présentement on ne peut donner moins de dix pieds de hauteur à nu passage de porte cochère, pour que les carrosses y puissent passer.]

I ^0. Si un voisin, par inadvertance, fouillait ou faisait fouiller en l'héritage de son voisin, et le dégradait en ôtant des matières solides et fermes, comme sables, glaises, terres franches, rocs,pierres etautres choses solides, sur lesquelles l'autre aurait pu bâtir; il doit faire de la maçonnerie capable de porter un bâtiment à Tendroit du lieu dégradé , et outre ce, être garnnt pendant trente ans de l'événement de la dégradation. Ainsi jugé par arrêt duar mai 1649, ^" ^'^ troisième chambre des enquêtes, entre les sieurs Joly, Martin et la veuve Marchand, demandeurs, et les chartreux de Paris, intervenants; contre les sieurs Tirate et Saint-Amant, dé Tendeurs, touchant les fouilles d'une carrière sous les héritages des demandeurs, situés entre la rue du faubourg St-Jacqucs et la rue d'Enfer.

121. [Il faut distinguer l'espèce d'héritage qui a donné lieu au jugement rendu dans l'arrêt du 21 mai 1649- ^^ s'agissait d'héritages situés dans les faubourgs de Paris, j)ar conséquent propres à être bâtis; car s'il avait été question d'héritages en pleine campagne, le jugement en aurait été différent: celui qui aurait entrepris sur Théritage d'autrui, aurait pu être condamné à restituer le prix des matériaux enlevés de l'héritage voisin , à faire des piliers aux endroits où il y aurait eu ù craindre que la superficie de la terre ne s'enfonçât par les trop grandes excavations qu'on aurait fait : dans le premier cas même, ce jugement serait susceptible de modifications, sans quoi, \\n voisin qui aurait eu le malheur, par inadvertance, d'anticiper sur le terr.iin de ce voisin, courrait risque d'être ruiné, parce qu'il ne tiendrait qu'à ce voisin de dire qu'il veut bâtir en toute l'étendue de son terrain, quoiqu'il n'en eût pas réellement le dessein; ainsi ce jupement ne peut s'étendre à toutes sortes de circonstances (i).]

(i)Lc propriétaire qui voudrait fouiller snr son propre fonds, dit M. Pardessus (n" 199), pour tirer de la pierre, de la marne, du sable ou tout autre matière semblable, ne pourrait ouvrir la terre au point extrême qui sépare sa propriété de celle du voisin, et continuer ainsi ses fouilles à pic; puisque le terrain de ce voisin, restant sans soutien, serait expose à des ébouicmcnts. Les art. 21 et 5o de la loi du 31 avril 1810 sur les miucs

ET DU SOL DE DKSSOUSé A9

\ 22. Les créanciers du fonds de terre ont prétendu que leurs (lus ne doivent pas être dliniiuu-s , et que, quoiqu'iTy eût sur le Ibnds des] bâtiments, ils n'étaient pas sujets à ventilation. La cour considérant l'intérêt de tous les créanciers jjrivilégiés, a ordonne par son arrêt du 7 lévrier i693 , que ventilation serait faite, tant du fonds de terre, que des bâtiinens, et même de la charpenterie séparément.

125. [La ventilation d'un liérita(;e est la distuiction faite par des experts de la valeur d'un louds de terre, d'avec la valeur des bâtiments construits sur ce même fonds de terre. La ventilation est ordonnée dans le cas où les créanciers sur le fonds de terre excèdent la valeur de ce fonds, lesquels , s'il étaient pré férés, exdueraient ceux qui auraient fourni et prêté leur argent pour la co.stniction des bâtiments édiliés sur ce fonds de terre, ce qui ne serait pas juste ; parce qu'on ne peut savoir quand un fonds est acquitté ou non; et les ouvriers courraient souvent risque de perdre les avances qu'ils sont obli.<;és de (aire dans leurs entreprises (i).]

prescrivent dans ce cas l'observation tic règlements généraux on locaux dont l'objet est de veiller à la conservation des propriétés voisines ou à celle des routes et chemins publics qui passeraient, soit dans le voisinage, soit sur la superficie des mines. Dans les lieux où il n'existerait point de règlements, les tribunaux ne pourraient donc se dispenser d'y suppléer, et de juger les contestations entie les deux propriétaires, par les principes d'équité et d'intérêt public sur lesquels ces règlements seraient eux-mêmes fondés; surtout ils appliqueraient la règle que chacun doit répondre du dommage qu'il a causé , mais qu'il n'y a pas lieu à réparer ce qui n'a été causé ni par malice ni par négligence ou imprudence.

Un arrêt de rejet du 29 novembre i83>. a jugé qu'alors même que l'éboulement de partie de terrain d'un fonds supérieur sur le fonds inférieur proviendrait de travaux opérés par le propriétaire supérieur, il n'y aurait pas lieu à des dommages contre celui-ci au profit de l'autre, si l'on ne pouvait reprocher aucune faute au défendeur, comme si l'éboulement provient d'un vice occulte du terrain, que le propriétaire supérieur ne pouvait connaître. D. i832, 1, 98.

L'arrêt de la Cour de Douai, confirmé par la cour de cassation dans cette espèce, était ainsi conçu : — « Considérant qu'en faisant creuser, exhausser, aplanir son terrain, pour y former un chemin de son habitation, l'intimé n'a fait qu'user du droit que lui donnait son titre de propriété; que le glissement de terre arrivé sur le fonds inférieur ne peut être considéré dans la cause comme résultant d'une faute de la part du propriétaire supérieur, ainsi que le veut expressément fart. i382 G. civ »

(i) L'art. 3io3 § 4 C. civ. attribue un privilège aux eiUrcpreneurs et ouvriers employés pom- édifier, reconstruire ou réparer des bâtiments, pourvu qu'ils aient fait constater, par experts judiciairement nommés, l'état des lieux au moment de fouverturc des travaux, et la réception des onvrages dans les six mois de leur confection. Ce privilège se réduit à la plus

50 nu SOL DE DESSUS

124. Cet article 187 de la (o ut urne reçoit une limitation pour les lieux dans lesquels il est défendu de bâtir par les t)rdonnances, comme les anciennes limites de Paris; ce qui est remarquable en ce lieu, où quiconque a le sol, ne peut pas élever des bâtiments. Les rois Henri IV et Louis XïII ont fait plusieurs cdits et ordonnances, portant défense de faire de nouveaux bâtiments hors les limites et autres lieux, portés par le?dites ordonnances, à peine de démolition dés bâtiments et édifices, confiscation des matériaux, de l'héritage, et défenses aux maçons, charpentiers et autres artisans et ouvriers, d'entreprendre aucuns desdits bâtiments, faire aucun ouvrage sur iceux,niy travailler, à peine de i5oo livres d'amende pour ceux qui les pourront payer, et du fouet pour ceux qui n'en auront pas le moyen. La déclaration du roi Louis XIV, en date du 28 avril 1677, porte que le recouvrement du dixième denier de la valeur des clôtures et des bâtiments faits dans les faubourgs de Paris , au-delà des bornes plantées en l'année i638, et qu'il sera fait une nouvelle enceinte au dehors desdits faubourgs, et que les deniers provenant dudit dixième seront employés à la construction du nouveau Châtelet et autres édifices publics. Et larrét du conseil d'Etat du Roi du 28 avril 1674, ordonne qu'il sera planté des bornes pour la nouvelle enceinte de la ville et faubourgs de Paris, avec défenses à toutes personnes de bâtir au-delà d'icelles, à peine de démolition des bâtiments, maisons et clôtures, confiscation des fonds et des matériaux, réunion desdits fonds au domaine de 8a Majesté, de troiis mille livres d'amende contre chacun des contrevenants, et du fouet contre les entrepreneurs et ouvriers. Par le même arrêt il est fait défenses, sur les mêmes peines, de bâtir aucunes maisons, clôtures et édifices, depuis les Tuileries jusqu'à la Savonnerie et la maison de Barbe Gautier, laquelle regarde le cours de la Reine, et €St la dernière à droite en sortant de la ville, proche le pont qui conduit au Roule; et il est ordonné qu'il sera posé trente-cinq bornes pour la nouvelle enceinte de la ville et faubourgs de Paris.

12i>. [Depuis l'arrêt du conseil du 28 avril 1674 , cité cidessus par M. Desgodets, on n'a pas laissé que de bâtir au-delà des limites fixées par cet arrêt. Pour prévenir les inconvénients du trop grand accroissement de Paris , le roi Louis XV a donné, le 8 juillet 1724, une déclaration registrée au parlement le 4 aoiit suivant, par laquelle le roi fixe l'étendue de la

value donnée à l'immeuble par le résultat des travaux. Ce privilège doit étie inscrit (21 to).

ville et des faubourgs de Paris; permet aux propriétaires des maisons et places situées dans l'intérieur de la ville, de les bâtir de telle manière qu'ils le jugeront à propos, en observant les règlements, avec défenses d'ouvrir aucunes rues nouvelles, pour quelque prétexte que ce soit, sous les exceptions y marquées; fait aussi défenses aux propriétaires des maisons et places situées dans les faubourgs, d'ouvrir aucunes rues, de bâtir aucunes maisons à porte cochère, autres que celles qui étaient existantes lors de la fixation de l'étendue desdits faubourgs, sans pouvoir en augmenter les bâtiments, si ce n'est des établis ou hangars pour les laboureurs ou artisans, permettant seulement auxdits propriétaires d'y bâtir de petites maisons à boutiques et petites portes, pourvu qu'elles ne soient élevées que d'un étage au-dessus du rez-de-chaussée, à peine de 3ooo livres d'amende contre les propriétaires, de démolition et confiscation des matériaux, et de réunion de la place au domaine du roi, et de looo livres contre les ouvriers, etdéchus de leurs maîtrises, sans pouvoir y être rétablis par la suite.

I2«î. Le 29 janvier 1726, le roi Louis XV a donné une autre déclaration en interprétation de la précédente, par laquelle il est défendu de faire bâtir dans les faubourgs de Paris aucuns édifices, que préalablement le plan n'ait été approuvé et ordonné par les officiers du bureau des finances, et par les prévôt des marchands et échevins de la ville, avec défenses en outre de détruire les portes cochères qui existaient lors de l'établissement des limites.

12 7. Par une troisième déclaration du 28 septembre 1728 , le roi Louis XV a permis aux tanneurs de faire construire quels bâtiments ils jugeraient à propos pour leur commercé, en observant les anciens règlements, et aux conditions que les bâtiments qui auront face sur la rivière de Bièvre , dite des Gobelins, ne seraient élevés que de trente pieds depuis le rez-de-chaussée du terrain jusqu'à Tentablement, et que le grenier serait à clairevoie, et ne pourrait dans la suite être fermé de cloisons, murs de refend, ou autrement; et à la fin de cette déclaration le roi ordonne qu'il soit fait état des maisons servant en tannerie, pour qu'on n'en puisse augmenter le nombre.

128. Depuis ces déclarations, aucun propriétaire ne peut bâtir, dans les faubourgs de la ville de Paris, aucuns édifices oii il n'y en avait point ci-devant, sans la permission du bureau des finances, et sans celle du bureau de la ville. Il faut avoir ces deux permissions. Pour cet effet, on fait dresser des plans et élévations, conformément à la déclaration du 8 juillet 1724, en ne donnant de hauteur à ces bâtiments qu'un étage carré au-

52 DU SOL DE DESSl fi

dessus (le celui du rez-de-cliaussée, avec un comble au-dessus, soit eu niausarde ou autrement, que Ton présente ensuite aux susdits bureaux, qui accordent la permission de faire construire ces bâtiments, en ne donnant que 23 à a4 pieds de bauteur, depuis le rez-de-chaussée jusqu'au-dessus de Tentablement, avec iiu comble en mansarde, dans lequel on peut pratiquer des lojjemeuts (i) ]

liit). De tout temps les séparations terrières de différentes seigneuries ont été marquées par des bornes de pierre, plantées en terre aux angles que forment les lignes qui les environnent; et cela se pratique ainsi v». Tégard des terres particulières, pour marquer les séparations des héritages entre les voisins dans les

(i) Nul ne peut consU'uire sur la voie publique sans observer les règlements de police ; et la démolition des constructions est ordonnée, aussi bien lorsqu'il y a contravention à ces repliements que lorsque la construction menace ruine. Loidu 34 août 1790. Loi des 19, 22 juillet 1791, art. 18. C. civ. 552. C. pénal 571. Davenue, de la Voirie^ p. 184.

Il y a donc nécessité de faire connaître à la municipalité l'intention 011 l'on est de bâtir, alin que le maire puisse prescrire les dimensions des clôtures, les limites des échafaudages et du dépôt des matériaux, etc. G. pen. 471 § 4- r>avenne, p. 60.

Les anciens règlements relatifs à la solidité et à la sûreté des bâtiments ont été confirmés par la loi des 19-22 juillet 1791 sur la police municipale. Rolland de Villargues, v" Constructions, n" 33.

Voici comment s'exprime à cet égard M. Frémy Ligneville , n° 684

Dans les villes et le long des routes, on ne peut construire, reconstruire ou réparer aucun bâtiment sur la voie publique, qu'après avoir demandé et obtenu de l'autorité administrative la permission et l'alignement. x\rr. du cons. 7 sept. 1755, 27 fév. 1765, 10 av. 1783; décr. 7 mars 1808; G. d'Ét. ao nov. i8i5, i"' sept. i832; cass. 25juill. et 7 août 1829; L. 10 mars 1819 (a).

La permission est nécessaire, alors même qu'il n'existerait pas de règlement de police prohibitif des travaux qu'on veut exécuter (cass. i*'" fév, i833), et soit qu'il s'agisse d'avancer ou de reculer un bâtiment sur la voie publique. Garnicr, p. i32.

La demande doit être accompagnée d'un plan indicatif des travaux à faire, avec déclaration du nom des entrepreneurs et ouvriers que Ton emploiera et des noms des architectes chargés de les diriger. Décl. 10 av. 1783; jurisp. administ. Davenne, suppl. p. 209.

Ces règles ne sont plus applicables dès que la propriété n'est pas contiguë à la voie publique, et qu'on veut construire en arrière de l'alignement déjà tixé (C. d"Et., 4 fév. 1824, 2 av. 1828), à moins qu'un arrêté du maire eût interdit toute construction dans le voisinage de la voie publique sans autorisation. Cass. i5 nov. i833, D. 34, i, 57.

(a) C'.'ile loi rolalive A l'i'xploilation du salpêtre défend do démolir sans déclaration à la nmunicipaliié.

ET DL SOL DK DESSOl?.

campagnes, et ces sortes fie bornes sont si respeclaLK?, que la peine encourue pour la borne de riiéritcigc arrachée, otée, re muée ou changée déplace, n'est point pécuniaire; mais elle est punie selon la qualité, condition et méchanceté du fait, et de ceux qui ont commis la faute, selon le droit civil ( i ).

150. [Les bornes qui séparent les terres des particuliers, le plus souvent ne sortent point de terre, ne sont point apparentes : on prend un morceau de pierre brute, faite en forme de borne, qu'on enterre sur le point de la séparation^ et afin qu'on ne croie pas que cette pierre se trouve en cet endroit par un effet duhasard, on a la précaution d'enterrer autour de cette borne d'autres moindres pierres, qu'on nomme témoins, servant à faire reconnaître que c'est réellement vme borne. Dans les difficultés qui arrivent au sujet de la contenance des terres, les experts font faire des fouilles aux endroits où ils jugent qu'il pourrait y avoir des bornes; elles sont toujours plantées aux angles que forment les pièces de terre : lorsqu'elles se trouvent et sont reconnues pour bornes, la difficulté est levée (2).]