Léon Say, Dictionnaire des ie V. dream

vendre fera quelques sacrifices ; si c’est au contraire l'acquéreur qui est pressé d’acheter, il supportera en sus le montant de la taxe. Si tous les deux sont également entraînés vers l’opération, la somme due au Trésor se répartira également entre eux ».

M. Maleprade (1) défend cette opinion et ajoute : « Ce qu’il importe de bien considérer ici, c'est l’antagonisme des deux coéchangistes, acheteur et ven: deur, et l'intérêt qu’ils peuvent avoir à la mutation; c'est d'après la mesure de cet intérêt que se répartira, en général, la charge de l’impôt... Si l’on envisage les choses à ce poiat de vue, il est facile de se | rendre compte que le rôle le plus défavorable est souvent joué par le vendeur, surtout dans la période de crise que traverse actuellement la production agricole... Que l’on suppose au contraire an immense krach financier ou toute autre circonstance ayant pour effet de refouler les capitaux vers la production agricole et les placements solides, les rôles seront renversés et l'acquéreur étant le plus entraîné vers l’échange, fera le sacrifice du droit de mutation.

Il n’est donc pas possible d'établir sur ce point des règles d’une certitude et d’une précision suffisantes ettoutes celles qui ontété donnéesse montrent fautives dans leur application ».

1. Maleprade, Droit de mutation sur les ventes d'immeubles. Thèse Toulouse, 1908, p. 81.

M. Bergeron de Charon (1) estime que l’on ignore, dans chaque contrat, de quelle force résistante disposera l'acheteur, tributaire légal, pour rejeter sur le vendeur le fardeau des droits. «Il se produira un jeu d’influence dont chaque contrat sera le prétexte différent. lei, tel acheteur, vivement sollicité par les avantages qu'il entrevoit sur l’immeuble désiré, n’opposera qu’une molle résistance aux prétentions du vendeur, là c’est le vendeur, qui, obligé de convertir en capitaux sa propriété foncière, se pliera sour l'effort persistant de l’acheteur à s’exonérer de l'impôt ».… « Le réciproque désir des contractants de rejeter l’impôt sera donc la seule chosé demeurant invariable et reflétant, par là, la lutte d'intérêts qui est l’âme des contrats». Tout cela nous semble exact, mais n'a-t-il pas lieu également en l'absence de toute taxe ?

M. Bergeron de Charon suppose deux désirs d’égale force en présence. «Le vendeur veut se procurer des capitaux et l’acheteur veut se constituer un patrimoine foncier; l’acheteur n’oubliera donc pas, dans ses prévisions, d'ajouter fictivement l'impôt au prix afin d'obtenir un total qui serve de comparaison à la valeur vénale de l'immeuble » mais par contre «il parait difficile de supposer que, béné-

volement, le vendeur se soumettrait à un préjudice

LS Bergeron de Charon, Assiette et incidence de l'impôt de l'enregistrement, p. 213 et 214.

1 110 ve

certain. Toutefois, cette opinion est contraire à la théorie de M. Hippolyte Passy; cet économiste prétend que l'acquéreur réglera ses conditions d’après le revenu,diminué des impôts, car le revenu net de la terre apparaît comme la cause déterminante de la fixation du prix ».

Comme le remarque M. Dumaine dans le Dictionnaire des finances de Say et Lanjalley «il est difficile que l’impôt parvienne insensiblement à porter la valeur des immeubles à des prix exagérés. Le prix, sauf pour les propriétés d'agrément, se détermine habituellement d'après le taux auquel on capitalise, en général, le revenu, à l’époque de l’opération. Plus une terre ou une maison se loue cher, plus elle se vend cher. Or, comme le prix des baux __est limité, pour les terres, par le rendement du sol et la valeur commerciale des produits, pour les maisons, par les facultés des locataires, le prix de ces immeubles ne peut pas dépasser certaines limites. Le jour, du reste, où l’argent placé en immeubles rapporte trop peu, il délaisse les immeubles et provoque un avilissement de leur prix». Aprèsavoir rappelé ces réflexions, M. Bergeron de Charon conclue : «(En écartant l'hypothèse de l'impôt ‘exclusivement supporté par l’acquéreur ou par le vendeur, il faut bien se ranger à une opinion moyenne qui suppose chez ces derniers la pra-

tique de réciproques concessions, destinées à divi-

ser et à répartir la charge de l'impôt... Nous croyons que celui-ci se divisera en deux parts sensiblement identiques et que chacune d’elles sera supportée par l’un ou l’autre contractant. Peutêtre l'acquéreur subira-t-il les effets de la charge légale que lui confère la loi et subira-t-il, en compensation, un léger surcroît d’impôt ; mais cette modification insignifiante n’entame pas le principe, dont l’esprit subsiste en entier ».

I faut croire, enfin, que certaines personnalités compétentes supposent que la taxe retombe toujours sur l’acquéreur, puisque, lors de la discussion devant le Parlement de la taxe complémentaire de 71% sur la première mutation, le 31 juillet 1926, M. de Chappedelaine, rapporteur général, affirmait : «Ce ne sont pas les pauvres gens, obligés de vendre leurs immeubles, qui auront à acquitter ce droit de 79%. Ici, comme pour les autres droits, cette charge incombera naturellement à l'acquéreur ». (Mouvements divers) (A). ;

Quelle conclusion tirer parmi des opinions si contradictoires ? Tentons de considérer les choses plus objectivement : L'on peut tracer pour la propriété immobilière, comme pour toute marchandise, des courbes d'offre et de demande ; soient O et D de telles courbes (fig. 4) établies pour une catégorie

Orna Officiel. Débats parlementaires. 1926, p. 3.103.

P. Griveaud 12

de propriété de même valeur, c’est à-dire de même qualité et de situation analogue, les prix de l'unité de mesure de surface de cette catégorie étant portés sur l'axe des abcisses et le nombre des offres et des demandes à ces diftérents prix sur l’axe des ordonnées.

Nos courbesse coupent au point V.Il est évident

Fig. 1.

que, si la taxe n'existait pas, le nombre des transactionset le prixauquelelles s’effectueraient seraient donnés par les projections N et P du point V sur les coordonnées. Mais il y a une taxe, et le nombre des transactions s’établira alors en dessous de N, en N°, à un chiffre tel que l'intervalle compris entre les points correspondants des deux courbes soit égal à la taxe T. Il est inutile de nous étendre sur cela ; le prix de vente sera alors P’et le prix d’achat

P°+ T, parce qu’à ces deux chiffres, il y aura respectivement le même nombre de vendeurs et d'acheteurs. |

Supprimons la taxe maintenant : Si l’on pouvait dire que ce fut le vendeur qui en supporta tout le poids, le prix de vente deviendrait P’ + T ; or, à ce prix, nous avons N°” vendeurs et il ne reste toujours que N° acheteurs. Même raisonnement si l’on suppose que c’est à l'acheteur qu’elle incombait Le prix va donc revenir se fixer en P, où nous avons le même nombre d'offres et de demandes, et il semble alors, à premier abord, que la taxe dût être payée à peu près de moitié par le cédant et par l’acquéreur.

Nous avons tracé là des courbes quelconques, de façon à fixer les idées ; ne serait-il pas possible de déterminer maintenant approximativement leur forme, en considération des facteurs psychologiques qui influent sur les deux groupes en présence ?

N’envisageons tout d’abord que la propriété de beaucoup la plus répandue, celle que l’on recherche en raison de son rapport, soit que l’on en fasse la location, soit qu’on l’exploite directement ou qu'on la possède pour s’y loger, cas auquel l'économie du loyer représente le rapport.

Nous pensons que, pour cette sorte de propriété, la courbe des demandes sera presque perpendi-

culaire à l’axe des abcisses (fig. 2), autrement dit, qu'une légère variation de prix amènera de grosses fluctuations dans le nombre des acheteurs éventuels, et cela parce que le prix offert est essentiellement fonction du revenu escompté.

Autrefois, en effet, l'achat d’un immeuble était

presque la seule facon de placer son argent pour en ve F.

tirer un rapport, et il y avait sans doute des gens. qui se seraient résignés à mettre un prix considérable pour en faire l'acquisition, mais aujourd'hui, les valeurs mobilières constituent un immense débouché aux capitaux en quête d'emploi. Il ya un taux moyen de l'intérêt sur le marché national, et s’il existe de nombreux taux en dessous

ou en dessus de lui, en raison des plus ou moins grandes garanties que semblent offrir les placements, il s'établit nécessäirement un rapport entre les pourcentages des revenus susceptibles d’être tirés des différentes formes du capital.

Il est néanmoins évident que tous lés individus ne portent pas [a même estimation sur la sûreté d’un placement déterminé, et c’est pour te motif qu'ils ne sont pas tous décidés à investir une égale somme d'argent pour recueillir le revenu fourni par ce placement ; leur offre varie en conséquence du juge: ment de chacun sur la commodité, la sécurité et les probabilités d’accroissement du revenu, mais ce facteur ne saurait provoquer des différences d'appréciation considérables chez les divers acheteurs.

__ Par ailleurs, d’autres considérations que celle du revenu influent-elles sur les courbes des demandes de la propriété immobilière ?

On pourrait concevoir qu'il s'attache à la possession de la térre certains avantages en dehors de son rapport matériel, par exemple une plus grande part dans le pouvoir politique ; ce n’est plus actuellement le cas dans aucune grande nation : nous pouvons cependant noter en passant, puisque nous étudions ici l'incidence de la taxe d’une façon générale, que de telles institutions sont de nature à incliner les courbes de demandes. Il y a d'autre part parfois, dans la législation, des dispositions obli-

geant certaines personnes à l’achat d'immeubles, par exemple, en France, les Compagnies d’assurances, mais les applications de telles prescriptions restent si exceptionnelles qu'on ne peut leur attribuer d'importance au point de vue économique.

Peut-être objectera-t-on à tout ceci que ce sont là des vues trop théoriques, que, pratiquement, beaucoup de gens ne possèdent pas une notion précise du revenu, que le paysan ignore presque entièrement le placement et ne connaît que deux façons d'employer son épargne : le fameux bas de laine et la terre qu’il cultive. Ainsi, dira-t-on, comme l'argent entassé ne procure aucun revenu, alors que la propriété foncière en donne un, il y a des acheteurs à n'importe quel prix, et la courbe des demandes s'incline.

Nous pensons que le capital a pris un tel rôle dans la production que l'épargne reste de moins en moins inactive et que l'individu qui, actuellement, n’accorde sa confiance qu'aux billets de banque ou à la terre est heureusement une exception qui tend à disparaître. Puis, le paysan n'aime pas offrir beaucoup plus que son voisin. Il n’en reste pas moins vrai que le placement immobilier semble à la plupart des hommes assurer une sécurité supérieure à celle des autres placements, et c’est à celà qu’il doit d’être tant recherché et de procurer un intérêt aussi modique.

Voilà donc un premier point acquis, la faible inclinaison de la courbe des demandes sur l’axe des abcisses.

Si les vendeurs ne prenaient en considération que le revenu, la courbe des offres serait également très peu inclinée, pour les mêmes raisons, et il en sera sans doute eflectivement ainsi pour sa partie supérieure, quoique, s’il y a peu d’acheteurs à n'importe quel prix, il y a certainement pas mal de gens qui ne sont vendeurs à presqu’aucun prix, parce qu’attachés sentimentalement à leur propriété.

Mais, à mesure que notre courbe descend, elle va s’incliner fortemeut, comme le montre notre fi-. gure 2, et celà parce qu'il y a une partie des vendeurs qui est obligée de vendre, ou, plus simplement qui a besoin d’argent et est, en conséquence, résignée à se défaire de son bien à un prix inférieur à celui qu’elle lui attribuerait normalement, en raison du revenu et des garanties qu’il leur offre. L’on pourrait, sans doute, faire un raisonnement analogue pour la plupart des ventes, mais il semble plus particulièrement exact au sujet de la propriété immobilière, car celle-ci représente presque toujours une forte quote-part dans la' fortune des individus, si bien que sa réalisation est susceptible de leur procurer des ressources relativement considérables.

C'est l'existence de cette inclinaison de la courbe

des offres qui nous explique que; comme on l'a remarqué avec chiffres à l'appui, le taux de l'impôt ait pu à plusieurs reprises être majoré en France sans que le volume des transactions en semble notablement restreint. Si la courbe des offres avait la même forme que celle des demandes, la moindre majoration de taxe réduirait considérablement le nombre des transactions.

Voilà un second point acquis : la courbe des offres est beaucoup plus inclinée que celle des demandes. |

Il suffit de se reporter à ce que nous avons dit au début de cette démonstration pour déduire la conséquence de ceci au point de vue de l'incidence de la taxe de mutation : elle retombera, pour la plus grande part, sur le vendeur ; il est en effet évident que ce raisonnement, que nous avons fait pour une même catégorie de propriété immobilière, peut se répéter pour toutes les autres, et que nous aurons alors une infinité de couples de courbes, qui, tous, offriront les mêmes caractéristiques.

Ilyÿ a plus: l'établissement d’une taxe sur les ventes d'immeubles ou sa majoration ont pour résultat dé diminuer la commodité offerte parle placement foncier aux acheteurs éventuels, si bien qu'ils provoquent un déplacemént des courbes des demandes vers la gauche et qu'il y a là un phénomène qui contribue encore à réduire la portion de

cette taxe qui incombe finalement à l'acquéreur.

| Et maintenant, que va-t-il advenir en période de pénurie ou d’abondance de capitaux ? Nos courbes se déplaceront vers la gauche ou vers la droite, à peu près de là même quantité sans doute, à moins d'admettre que les réactions psychologiques susceitées chez les: vendeurs.et les acheteurs soient très différentes, ce qu’il n’y a aucune raison de supposer. S'il se produit un vaste krack financier, pour reprendre l'hypothèse de M. Malprade, nous ne voyons pas du tout que l’on puisse dire que l’acheteur se décide à prendre la taxe à son compte : d’abord, beaucoup de gens atteints par le krack seront également des propriétaires immobiliers et certains devront réaliser, ce qui inclinera les courbes, d'offres ; quant aux courbes de demandes, elles seront influencées par deux forces contraires : certains ne pourront plus acheter tandis que d’autres apprécieront davantage qu'auparavant le placement immobilier; nous ne pensons pas que cela provoque une variation sensible de la forme de ces courbes, qui pourront simplement se trouver déplacées vers la droite, et,même en admettant qu’elles s’inclinent, les mêmes raisons feront incliner celles des offres, si bien qu’il n'y aura pas grand changement dans l'incidence de la taxe. .

S'il y a une crise agricole, il y aura dépréciation

de la propriété rurale et déplacement des courbes

qui la concernent vers la gauche, puis, sans doute aussi, applatissement des courbes d'offres, car le nombre des gens acculés à la vente augmentera, alors que ces courbes se redresseront au contraire en période de prospérité: la part de l'impôt de mutation payé par le vendeur augmentera donc dans le premier cas et diminuera dans le second,

Nous pouvons envisager ainsi toutes les hypothèses possibles, elles ne nous amèneront jamais à conclure que la courbe des demandes puisse être plus inclinée que celle des offres, pour quelque catégorie de propriété que ce soit, et on peut, par conséquent, admettre que l’acquéreur supporte toujours moins de la moitié de la taxe.

Nous avons considéré jusqu’à présent la propriété bâtie ou non, que l’on recherche pour son rapport, et qui constitue d’ailleurs la règle générale, mais il y a des cas particuliers où les biens immeubles, quoique susceptibles de procurer un revenu, sont en outre appréciés pour d’autres raisons.

Tout d’abord, celui de la propriété dite d’agrément : nous pensons que la valeur vénale de celle-ci peut parfois ne pas être en rapport avec sa valeur locative parce que, d’une part, sa possession pleine et entière permet, si l’on peut dire, de la marquer du cachet de sa personnalité dans une plus large mesure, et que, d'autre part, il s'attache souvent à cette possession une satisfaction d’orgueil. Il est

donc possible que les courbes de demandes de la propriété d'agrément soient beaucoup plus inclinées que celles de la propriété de rapport, et que la répartition de la taxe soit moins inégale. Il arrive aussi, par contre, qu'une même catégorie de propriété d’agrément ne contienne qu’un très petit

Fig. 3.

nombre d’unités, ou mème une seule (un château historique, par exemple) et nous avons alors une courbe d'offres (fig. 3) parallèle à l’axe des abcisses à partir du point correspondant à ce nombre d’unités. Un tel palier existe d’ailleurs pour toutes les courbes d'offres, mais ce qu’il y a de spécial ici, c'est qu'il est possible que ce soit sur son parcours que se trouve le point d’intersection avec la courbe

des demandes et qu'il en est même toujours ainsi au cas où il n’y a qu'une unité offerte. On voit immédiatement que la part de l'impôt supportée par le vendeur augmente alors jusqu'à pouvoir atteindre sa totalité.

Un second cas particulier est celui d’un immeu-

ble déterminé recherché spécialement par un ou

plusieurs amateurs, par exemple une terre enclavée dans un autre domaine, où une maison désirée pour des motifs de sentiment. Admettons, pour simplifier, qu'il n’y ait qu’un amateur ; le raisonnement serait à peu près le même s’il y en avait plusieurs. : Notre courbe d’offre devient une droite parallèle: à l'axe des valeurs, infinie vers la droite et limitée à gauche par le point À correspondant au prix minimum exigé par le vendeur, lequel est; naturelle-

ment, égal ou supérieur au prix de vente déterminé par l'intersection des courbes normales d’offres et de demandes. Celle de la demande se confond avec elle, mais est limitée à droite par le point B correspondant au prix maximum offert par l'amateur. Nôus avons tracé ces courbes O, et D, (fig. 4), ainsi que les courbes normales pour l’unité de surface de la propriété considérée, O et D.

[l'y aura donc ici plusieurs prix de vente possibles.

Si le vendeur sait profiter de la situation et porte ses exigences au niveau de la limite que s’est fixée l’acheteur, ce qui nous semble devoir être le plus fréquent, c’est lui qui devra supporter la taxe pour faire l’affaire. Si au contraire il demande et maintient un prix dont la différence avec cette limite soit égale ou supérieure à la taxe, c’est à l'acquéreur qu'elle incombera en totalité. Nous aurons évidemment, entre ces deux résultats extrêmes, une gamme complète de solutions intermédiaires. Voici la seule circonstance, tout à fait exceptionnelle du reste, où l'on puisse affirmer que l’acheteur paye parfois la majorité de la taxe,

Lorsqu'il y a plusieurs amateurs, la part du vendeur a encore bien plus de chances d’être toujours la plus grande, car le point À se trouve reporté au prix offert par le second dans l’ordre des plus offrants. è ss

Nous sommes cependant là dans l'hypothèse qu

certains auteurs envisageaient tout à l’heure, celle dans laquelle l’acheteur est beaucoup plus poussé vers l’opération quele vendeur, où, mieux même, il y a plusieurs acquéreurs et un seul vendeur et il semblerait, à premier abord, que leur affirmation soit exacte et que l'acquéreur fasse le sacrifice de la taxe ; or, il n’en est rien. C’est d’ailleurs le cas que nous supposions plus haut pour la propriété d'agrément, où il y a un nombre très limité de vendeurs, avec cette différence que la courbe des demandes présente ici des gradins plus prononcés et qu'on ne peut la ramener à une ligne continue pour faciliter le raisonnement, si bien que les courbes, au lieu de se couper en un point, se confondent sur une certaine longueur. Prenons un exemple concret :

Un champ est spécialement convoité par 2 propriétaires voisins X et Y désireux d’arrondir leur domaine. La valeur vénale de ce champ sur le marché de la région serait normalement de 7.000 fr. X est résigné à payer jusqu à 10.000, Y jusqu’à 9.300 seulement. La taxe est de 20 p. 100. Le vendeur Z, sous-estimant le désir de X et de Y, soit de son fait, soit en raison de l’habileté déployée par ses protagonistes, veut tirer 8.000 fr. de son champ. Avec la taxe de 1.600 fr. cela fait 9.600 fr. à verser pour l’acquéreur. Y n’est pas intéressé. X fait affaire. Est-ce lui qui supporte toute la taxe ? Du tout, car

si elle n’avait pas existé, X et Y auraient surenchéri l’un sur l’autre jusqu'à ce que X offre plus de 9.300 fr., par exemple 9.350 fr. Le vendeur Z supporte donc la taxe dans la mesure de 1.350 fr. et l’acquéreur X de 250 fr. La part de ce dernier sera encore bien plus petite s’il a| réussi à convaincre Z d’abaisser son prix de 8.000 fr. en raison de la taxe. Si Z, plus avide ou plus rusé, avait cherché à maintenir un prix proche du maximum de X, il serait obligé de descendre à environ 8.330 fr. pour arriver à traiter et l’on peut dire que c’est encore lui qui supporterait la grosse part de l'impôt.

Bien entendu, nous avons supposé dans tout l’ensemble de cette discussion que la demande se rencontrait librement avec l'offre. Il arrive cependant parfois qu’un vendeur négocie avec un certain acheteur en dessous du prix qu’il aurait pu trouver de son immeuble en donnant quelque publicité à ses intentions de cession, mais que ce soit par ignorance, par indifférence ou par l'effet du désir de favoriser cet acheteur, une telle vente n’en constitue pas moins, partiellement, une donation déguisée, et personne n’a jamais eu la prétention d'établir que ce fut le donateur qui supportât le poids des

droits de mutation.