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force dans les villes au cours de ces dernières années; dès que le franc a été stabilisé, les gens n’ont pas tardé à s’apercevoir qu'une maison neuve se revendait avec une perte de plus du quart, et comment aurait-il pu en être autrement alors que l'acheteur avait 20 p. 100 de frais et d’impôt à payer plus 7 p. 100 de taxe sur la première mutation en cas de revente, et qu’il était à même de faire bâtir une maison équivalente pour un prix de revient identique ! Encore fallait-il trouver, pour ne perdre que celà, un acheteur qui veuille bien se résigner à subir à son tour le même désastre en cas de revente. On ne peut s'étonner, dans ces conditions, que l’on n'ait pas bâti suffisamment pour répondre aux demandes de logements, et que ceux qui se soient hasardés à tenter l’aventure aient rencontré assez peu de concurrence pour pouvoir exiger des loyers ‘tout à fait excessifs, représentant parfois plus de 15 p. 100 du capital investi. Ce n'était qu'avec un tel intérêt que l'opération risquait d’être fructueuse

Par ses droits de mutation, l'Etat a donc retardé l’avènement d’une solution à la crise du logement dans les grandes villes, qu’il avait dans une large part provoquée par ses lois sur les loyers (1).

I. A Paris, il a été élevé, de 1920 à 1925, 950 immeubles, représentant 5.575 appartements, alors que la moyenne annuelle d’avant-guerre avait été de 2.247 immeubles et 8.648 apparte-

ments (Chiffres rapportés par G. Normand. L’agonie de nos cités, p. 135 et 267).

À la campagne, où ne sévit aucune crise du logement, les bâtisseurs n’ont même pas l'espoir de tirer de bons revenus de leur capital, et presque plus personne n'est assez fou pour construire une ferme : on en ressentira les conséquences dans quelques dizaines d'années.

Il ne faudrait cependant pas croire que nos dirigeants ne se soient pas inquiétés de la pénurie des habitations : de même qu’ils ont établi des lois pour favoriser la constitution de la petite propriété, ils ont pris des dispositions pour encourager la construction : réduction des droits d'enregistrement sur l'achat des terrains, peu efficace nous le verrons, exemption de l'impôt foncier, et surtout prêts à faible intérêt. :

Ainsi l'Etat, après avoir dégoüté les individus de la propriété bâtie par des mesures comme les lois sur les loyers, sur les démolitions ou sur la propriété commerciale, après avoir suspendu sur leur tête la menace d’un écrasant impôt sur les ventes, n’a rien trouvé de mieux, pour atténuer le mauvais effet produit, que de leur oflrir quelques exonérations et de l'argent à un taux réduit; là comme ailleurs, l'Etat se mêle de tout. Singulière façon de procéder en vérité ! il eût été tellement plus simple et plus sage de laisser chacun libre d’agir! Le résultat, c'est que les individus restent inquiets et continuent d’hésiter à bâtir, que la collectivité doit

Lo

entretenir des fonctionnaires parfaitement inutiles, dont les uns s'occupent de percevoir un impôt de mutation que d’autres restituent aux mêmes contribuables sous forme de prêts à un intérêt dérisoire, qu’enfin notre législation devient de plus en plus touffue et confuse, phénomène fâcheux pour les étudiants en droit, et, chose beaucoup plus grave, pour la presque totalité des citoyens, qui ne peut se débrouiller dans son maquis qu'avec l’aide d’initiés.

« On met en ce moment, remarquait il y a quelques années M. Allix au sujet de la taxe sur le chiffre d’affaires, un véritable acharnement à détraquer et à discréditer les impôts qui sont l’armature même de notre fiscalité et à les rendre inapplicables et odieux, en les abandonnant comme champ d'expérience à toutes les fantaisies des réformateurs dont la présomption n’a d’égale que l’incompétence technique... On ne peut se défendre de songer aux «aides » d’avant la Révolution et à cet amoncellement de réglementations innombrables et disparates sous le poid duquel sont morts les impôts de l’ancienne Monarchie » (1). On ne tardera pas à être à même de porter un jugement analogue sur notre législation immobilière, si l’on persiste à vou-

loir corriger les inconvénients d'institutions telles