EFFICACITÉ DES LOIS D'EXCEPTION

Emu de certains des effets nocifs des impôts de mutation, le législateur a cru bon ‘d'y pallier en accordant, dans d’assez nombreux cas, des réductions de tarif. La question qui se pose alors est de. savoir si l'institution de ces régimes de faveur atteint immanquablement son but.

Une chose étonne et choque à premier abord dès que l’on tente de classer ces réductions, non plus d’après le degré de l'avantage consenti au redevable, comme nous l'avons fait pour les énumérer, mais d’après l'objectif poursuivi : c’est qu’alors que quelques dispositions ont été prises dans l'intention de ménager le vendeur, telles que celles qui concernent les petites ventes judiciaires, que les exemptions de la surtaxe de la loi du 13 juillet 4925, d’autres l’ont été en considération de la nature de l'immeuble muté, comme c’est le cas pour les échanges ruraux, les bois et forêts, et la plupart enfin dans l'intérêt de l'acquéreur : communes,

départements, Etat, individus désirant bâtir sur le terrain acquis, sociétés recevant un apport, acheteurs d’un bien de moins de 5.000 francs.

Or, n'est-ce pas toujours le vendeur qui profite en définitive des dégrèvements accordés, puisque c'est lui qui supporte normalement la majeure partie du poids de l’impôt ? N'eût-il pas été plus logique, parexemple,d'exonérer les gens que l’on veut encourager à construire au moment où ils revendent leur maison plutôt qu’à celui où ils achètent le terrain ?

En réalité, ces règles d'exception peuvent fausser le jeu régulier de l'offre et de la demande dans une mesure très difficile à apprécier, et on ne doit pas dire que ce soit toujours le vendeur qui bénéficie de la réduction octroyée dans un cas particulier, bien que ce soit toujours lui qui profite d’une

diminution générale.

Les lois faites pour épargner le vendeur ne prêtent à aucun doute; elles atteignent leur objectif: l’enchérisseur qui assiste à une vente judiciaire n'accépte pas d'offrir un prix supérieur, compte-tenu des frais en sus, à celui auquel il aurait pu se procurer un bien équivalent dans une cession amiable ; cette règle ne peut être en défaut que dans les cas où il s’agit d’une propriété qu'il convoite spécialement, et il n'y a qu’à répéter ce que nous avons dit à ce sujet au chapitre consacré à l'incidence.

Les dispositions prises en considération du caractère de l'immeuble doivent aussi parvenir à leur but : on cherche à favoriser un acte, tel que la plantation et la conservation des forêts, le regroupement des parcelles de terre; toute réduction des droits frappant ceux qui accomplissent cet acte y parvient forcément, sans qu'il y ait lieu dans le premier exemple de se demander si ce n'est pas surtout le vendeur qui en profite, puisque chaque propriétaire successif de la chose protégée en aura bénéficié en totalité.

La question est plus complexe pour les exceptions de la troisième catégorie. Nous mettrons de côté celles qui concernent les constitutions et les fusions de sociétés ; ces actes ne sont pas, en effet, à proprement parler des ventes ; il importe peu de savoir si ce sont les auteurs des apports ou la société qui supportent en fin de compte l'impôt ; de toute façon il retombe sur des individus qui concourent à former la société, et on est assuré de les encourager à cette formation par un adoucissement des charges qu’elle entraîne pour eux.

Les exceptions créées en faveur de certaines personnes publiques n’ont pas un grand intérêt au point de vue économique. Nous ne pensons, d’ailleurs pas que les vendeurs puissent en être les bénéficiaires, pour cette raison qu'il y a très peu de

chances qu’elles suscitent un développement sensible des demandes de ces personnes publiques, et qu’elles n’influent par conséquent pas sur l'état du marché.

Plus intéressants sont le dégrèvement de la taxe sur la première mutation, accordé aux transmissions inférieures à 5.000 francs et aux acquéreurs ayant fait appel aux emprunts consentis par les sociétés de crédit immobilier dans les conditions que nous avons rapportées, puis la réduction des droits d'enregistrement consentie aux acheteurs de terrains à l'effet de bâtir, inaugurée par la loi à laquelle on a donné le nom de M. Loucheur, et étendue par la loi du 30 décembre 1928. Jusqu'à quel point de telles mesures sont-elles susceptibles d’atténuer les inconvénients que présente l'excès des droits de mutation pour la formation de la petite propriété et la construction des locaux d’habitation ?

Il faut distinguer selon que l’acquéreur ayant droit à une exonération est à même de porter sa demande sur un marché où il se trouve en compétition avec des individus dont l’achat serait assujetti au tarif normal, ou selon qu’il amène cette demande à un endroit où la plupart des demandeurs bénéficient de la même faveur que lui ; Dans la première hypothèse, il profitera de la réduction qu’on a voulu lui faire : dans la seconde, c’est le vendeur .

qui en retirera presque seul le gain. Exemple : je désire bâtir une maison dans une région agricole déterminée, mais sans être fixé sur le lieu ; ma demande de terrain et celles des autres personnes placées dans la même situation que moi ne formeront pas une proportion suffisante du nombre total des demandes pour faire sensiblement monter les prix de vente. Il suffira que j'offre à un vendeur un tout petit peu plus que les acheteurs soumis au taux ordinaire de l'impôt pour obtenir la préférence : si ce vendeur avait la prétention de profiter de mon intention de bâtir pour exiger davantage, il est bien évident qu’un autre accepterait ma proposition de prix; je touche une véritable prime à la construction; mais observons que cette prime sera assez modique, parce que la valeur du terrain, représente à la campagne très peu de chose par rapport au coût de la construction. Admettons maintenant que je veuille bâtir ma maison à Paris ou dans quelque autre agglomération ; presque tous les terrains à vendre y sont destinés à la construction, et la majorité des acquéreurs éventuels projette aussi de bâtir. Dans ces conditions, la loi d'exception joue à peu près comme si elle avait une portée générale ; il s’en suit une augmentation du nombre des demandes qui amène une élévation des prix de vente.

La diminution de l’impôt se répartit finalement dans une proportion inégale entre l'acheteur et le

Se 06b ==

vendeur, comme nous l'avons noté en parlant de l'incidence ; il y a développement des transactions, accompagné d’une hausse des prix de vente et d’une baisse plus faible des prix d'achat. Les choses ne se passent pas toujours en apparence, il est vrai, avec cette précision mathématique ; des lotisseurs mettent parfois des terrains en vente à un prix, sachant que la demande ne pourra les absorber que lentement à un tel cours ; ils se résignent alors à perdre tout intérêt d’une fraction de leur capital pendant un certain temps en échange de ce qu'ils escomptent gagner en plus lors des aliénations; si l’on réduit l'impôt de mutation, ils peuvent préférer en profiter en vendant une quantité accrue plutôt qu’en élevant leurs prix et on a à ce moment l'illusion que se sont les acquéreurs qui récoltent le seul fruit de cette mesure : c’est parce que ceux qui se présentaient auparavant acceptaient de payer un prix d’achat trop élevé, calculé pour dédommager les lotisseurs de leur attente.

On se rend compte, qu’en définitive, si les deux exemptions de la taxe sur la première mutation ont toutes chances de bénéficier entièrement aux acheteurs, il en est autrement de la réduction accordée à ceux qui achètent pour bâtir, dont les vendeurs de terrains recueillent souvent une large part. Ce n’est point à dire que les aquéreurs n’en retirent pas un avantage capable d'encourager la censtruction,

mais seulement que cet avantage est moins considérable qu’il le paraît et que le gros obstacle apporté à la construction par les droits de mutation, c'est-à-dire la perte éprouvée de leur fait en cas de revente des immeubles édifiés, subsiste en

entier.