Droit anglais* (5). — En laissant de côté la période

(1) Ce n'est point ce que le Code civil a fait de mieux ; mais il serait ridicule de croire que ses rédacteurs ont, de gaieté de cœur ou en haine des institutions révolutionnaires, ressuscité un système condamné sans recours par une expérience séculaire. — Cf. Flanimer, Dr. civil de Genève,

(2) Ord. Villers-Cotterets, août 1539, art. 13-2. Ord. de Moulins, art 57. 58. Ord. 1731 sur les donations.

(3) Guyot, V'* Contrôle. Insiuu:ilion. Sur le contrtMe, Edit 1.Ô81, 1693, 1699. Isambert, Table, h. v". Publicité restreinte, cf. Edit 1581, art. 8, et L. 22 frim. an VII, avl. 58. But fiscal de ces édits.

(4) Guyot, \° Insinuation. Perrière, Se-, des notaires, in f.

(5) Bibliographie. — Pollock et Maitland, II, 82 — Pollock, Land laws. 3» éd., 1896. — Lehr, Elém. de dr. civ. anglais, p. 232 et suiv. (bibl., p. 731), — Glasson, llist. du dr. et des inst. de l'Angleterre, I, 133; II. 252; III,

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an.trlo-saxoiine qui est mal connue (1), il est facile do conslaleiquen An^uletorre l'évolution s'est faite vers la simplilication comme dans le droit commun des Coutumes françaises (2), vers la sécurité de l'acquéreur connue dans les pays de nantissement. Mais le régime de la propriété foncière y est si complexe, que la question de l'aliénation des immeubles s'en ressent; elle a t'ié résolue de façon diverse suivant la nature des biens et le caractère des droits transmis. Peut-être est-il bon de rappeler à cette occasion qu'il n'y a pas en Angleterre de piopriété allodiale. Toute terre relève mèdiatement ou immédiatement de la couronne. Aussi Williams a-t-il pu dire : la première cbose que doit faire un étudiant en droit est de se débarrasser de l'idée d'une propriété absolue; nul, d'après notre loi, n'est propriétaire absolu des terres; il peut seulement avoir sur elles un eslnle. Et lord Slierbi'ooke, substituant une formule moderne à celle du droit féodal, affirme que « la terre est une espèce de propriété sur laquelle le public a, à raison de sa nature, en commun avec le propriétaire une espèce d'intérêt qui som-

187; IV, 121; V, 9?, Î76; VI, 339 (bibl. en tête de chaque vol.). Ci-dessus, p. 198, t. II.

(Il l'ii trait ipnian|uable du droit anglo-saxon est la distinction entre le bocland et le folcland. Schmid, des. d. Anf/els., Gloss., h. u". Par bocland, on entend une teire concédée per carlarn (de là son nom, boc = liber, caria ; land = terre; ou les équivalents latins terra codirillaria , /es/amen/ana) ; c'est ainsi qu'au neuvième, dixième siècle, le roi, du consentement de ses wilan, concède des domaines à des églises, à des monastères, parfois à des laïques, en leur conférant des droits fort étendus, la pleine propriété (delà la traduction a/odiu>Ti qu'on trouve parfois). C'eût été la propriété individuelle par opposition à la propriété collective représentée par le folcland (terre du peuple, ager publicusK Mais cette signification de folcland (généralement reçue depuis J. Allen, 1830) est rejetée aujourd'hui; Vinogradoff {Engl. hist. Rev , janv. 1893). remettant en honneur une explication de Spelman (Gloss. archaiol., 1G89), a montré que le folcland était la terre possédée en vertu du droit populaire, de la Coutume, sans titre écrit. Toutes les terres, en principe, rentrent dans cette catégorie, le boclayid n'étant qu'une exception, une institution d'origine étrangère introduite dans l'intérêt de l'Eglise. Le folcland peut appartenir au roi ou à de simples particuliers, être un objet de propriété individuelle ou collective; mais tout porte à croire que les terres communes étaient fort nombreuses à cette époque. Sur l'aliénation, cf. l'ollock, Lundi., 199 Maitland, Domesdayboolt. p. 2"2f) et suiv. Brunncr, Rechtsg. d. rôm. u. (i'^m. L'rii., 1880.

(2) Pollock. Latidl., p. 73 : on est passé d'une publicité simple, mais gênante, au secret le plus absolu des transactions immobilières, sans que le législateur ait rien fait dans ce but, et même, à vrai dire, contrairement à sa volonté.

meille (1). » Sans vouloir rechercher si « le réveil du cointéressé » ne risque pas de préparer des crises d'une redoutable gravité dans l'avenir, constatons que dans le passé, cette constitution de la propriété, combinée avec des substitutions, des charges diverses, des droits de résolution (remainder, réversion) (2), a opposé mille difficultés aux transactions en matière immobilière.

I. Freehold ou franc lènement, temire comparable au fief français. — A° Feofifment with livery of seisin (inféodation avec mise en possession, feoffameiilurn, Iradilio saisinae). Dans la rigueur du droit, la concession {dure et concedere, give and grant) d'un droit héréditaire ou viager sur un franc tènement requiert de toute nécessité la mise en possession matérielle de l'acquéreur; elle a lieu en fait ou en droit (3) : a) en fait, quand les pai'lies sont sur les lieux; le seigneur concédant met entre les mains du concessionnaire le marteau ou l'anneau de la porte [tradere per osliiim, per liaspam vcl anmilum], s'il s'agit d'une maison ; un bâton ou un gant {'per fustem, baculum, etc.), s'il s'agit d'un champ (4) ; b) en droit, lorsque le fonds est à portée de la vue; le seigneur montre l'immeuble au tenancier en l'invitant à en prendre possession {tradere per aspectiim), et celui-ci se conforme à cette invitation (5). Au treizième siècle, au moins, il est d'usage, sans que ce soit une nécessité légale (sauf depuis 1845), de constater la transaction par un écrit scellé (deed = faciiim), et l'on remet à la fois le symbole et Técrit (6). Mais la

[\) Ann. de lég. élr., 1887, p. 43.

(2) Statut de donis condilionalibus, 1285; Quia Employés, 1290; o{ Mortmain (cf. le Morlmain Acl. de 1890, 1892). Le premier de ces statuts contribua tout particulièrement à compliquer le régime de la propriété foncière en permettant de créer, ou plutôt en développant le fee tail (feodum talliatum, c'est-à-dire limité). Infinis lurent ses inconvénients, dit Coke; si tous les estâtes étaient en fief simple, les acquéreurs seraient sûrs de leurs acquisitions, les fermiers de leurs baux, les créanciers de leurs créances : le roi et les seigneurs auraient leurs échoites, forfaitures et autres droits seigneuriaux. La forma doni met le trouble et la confusion partout en substituant à des règles simples l'enchevêtrement des caprices individuels.

(3) In deed et in law (Coke).

(4) Bracton, f. 40. Britton, II, 9 (c. 40, éd. Houard). Litlleton. 70. Il y aurait lieu, bien entendu, à dessaisinc préalable entie les mains du seigneur, s'il s'agissait d'un fief déjà constitué.

(5) Bracton, f. 41. Cf Azon, Inst., 2. I, 40; Summa in Cod., p. 436. Glanville, 7, 1. Ci-contre, n" 23.

(6) Littleton, 370. Il n'est pas rare que l'acte soit rédigé en triple enden-

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propriété n'est transmise, dit Bracton, ni par l'hommage, ni par la rédaction d'un écrit, ni par une tradition fictive; rien ne remplace la tradition matérielle (1). Il est difficile de s'expliquer la rigueur de cette exigence à un moment où la tradition symbolique était si répandue sur le continent et où son efficacité ne faisait pas doute. Nous avons là un phénomène de régression vers le malerialisuD' du droit primitif, dont il faut peutêtre chercher la cause dans les usages anglo-saxons, ou dans un retour à la barbarie à la suite de la conquête normande. Il trouvait même un point d'appui dans les doctrines des glossateurs, aux yeux desquels la tradition matérielle était nécessaire en principe. Quelle qu'en soit la raison, ces pratiques formalistes rendaient souvent iuipossible le transfert de la propriété (absence, maladie, etc.).

B" Lease and release (bail et abandon, Inxare cl relaxare) (2). C'est la tradition brcvi manu du droit romain. Tout en s'attachant étroitement à la nécessité de la remise matérielle, la pratique anglaise admit dés le treizième siècle, probablement sous l'influence des Romanistes, qu'il y avait des cas où sine iraditionc transit dominium : ainsi lorsqu'un franc tenancier a donné à bail son fonds, de manière à en procurer la détention au fermier, il lui est loisible de lui céder ses droits par un second acte ; ipso fado, sans qu'il soit besoin des formalités de la livcry of scisin, le fermier devient propriétaire. Mais c'est là une solution qui ne peut se produire que dans des circonstances exceptionnelles. C'est un accident dans le droit de cette époque, car le release ne satisfait ni aux tendances matérialistes de la common laïc ni aux exigences de la loi féodale ; il a encore le défaut d'être clandestin, la cession [grant, remit, release) n'étant constatée que par un acte scellé (deed) remis à l'acquéreur. Pas plus que la livery of seisin, le release ne met l'acquéreur à l'abri des

ture (Cf. Diplômes et Chartes, t. Ij ; l'une est remise à un tiers, par exemple au suzerain.

(1) Cf. Liltlon, &). Par exemple les héritiers de l'aliénateur ne seraient pas lies. — La Iradilio saisinae n'était point requise pour les tenurcs inférieures (à temps ou à volonté), c'est-à-dire pour celles qui n'étaient pas franches (à vie ou héréditaires). La simple délivrance de l'acte de concession suffisait pour le transport des choses incorporelles (droits de patronage, de réversion, rentes, etc.). Ci-après, Uses, {deed of grant).

('2) Bracton, f. 41, 45. Littleton, 444 suiv. Autre e.xpression : reddere el qiiieluin clamare.

réclamations des tiers. La publicité des aliénations et la sécurité des acquéreurs ne furent obtenues que par les modes judiciaires dont il va être question (1).

G° Fine ou reconnaissance en justice (2). A la suite d'un procès fictif entre l'aliénateur et l'acriuéreur (3), procès dans lequel ce dernier se prétend dépossédé par l'autre (4), le défendeur sollicitait un arrangement ; la Cour donnait aux parties le congé de se concilier, et l'acte de conciliation par lequel le défendeur reconnaissait le droit de propriété de l'acquéreur, était lu publiquement devant les juges (ou devant des commissaires) dont le devoir était de s'assurer de la capacité et de la liberté des parties (5). Acte du tout était dressé, et cela, au moins depuis 1195, en triple expédition dentelée, dont l'une, dite pes finis, était conservée au Trésor royal, les autres remises cha-

(1) Attornment (c'est-à-dire aveu, reconnaissance). Si le vassal ou le censitaire peut se substituer un tiers en lui cédant son fief ou sa ccnsive, le seigneur est autorisé, de son côté, à céder sa seigneurie et à subroger ainsi une tierce personne dans ses droits. Le possesseur d'un manoir en a, d'ordinaire, une partie en domaine, une autre en service, entre les mains de vassaux ou tenanciers. Quand il veut aliéner ce manoir, il faut que tous ses vassaux ou tenanciers y consentent, expressément, en disant au nouvel acquéreur, lors de l'acte de cession, i attorn lo you, etc., et en lui remettant un pfenning ; tacitement, en s'acquittant à son profit des services qu'il devait. Comme on le voit, Vallorninenl est le pendant de l'obligation pour le vassal d'obtenir le consentement du seigneur quand il aliène son fief; et l'un comme l'autre s'expliquent par le caiactère personnel des relations féodales. Sous Edouard III, on reconnut au vassal le droit d'aliéner son fief sans l'autorisation du seigneur, moyennant une amende au profit du roi, et, par une juste réciprocité, le consentement des tenanciers put être suppléé par un bref du roi. L'allornment servait aussi aux transports de rentes pour lesquels le consentement du débirentier fut d'abord nécessaire ; on finit par se contenter de lui signifier la cession. Littleton, 551. Britton, 41. Glasson, IV, 241. Même système en Bretagne. Ragueau, V Atlournances. Cf. CoUinet, NRH, 1895, 647.

(2) Finalis concordia quia imponil finern Ulibus. Glanvillo, 8. Statuts de modo levandi fines (date? caractère?), de finibus levalis (Edouard I»'), etc. (dans Slat. of Ihe Realm). Littleton, 441. Coke, II Inst., 511. Blackstone, 2, 21, et App., n° IV. Pollock et M., II, 94. On dit qu'une finis est levée. Sur cette expression, cf. Du Cange, v'" Finis, Finem, levare. Brunner, Urk., p. 286.

(3) Pour l'intenter, on devait payer uu droit ou fine au roi, et on lui en payait un autre pour l'autorisation de transiger.

(4) Parce que celui-ci n'exécute pas la convention passée entre eux.

(5) Nécessité de la possession chez l'aliénateur; sans quoi deux personnes quelconques auraient pu dépouiller le propriétaire ti un fonds en simulant un procès sur ce fonds. Même observation pour les commuiis recouvrements.