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ciine à une des parties (1). A cette procédure s'attachaient les mêmes avantages qu'à un jugement sur un litige réel : 1 épreuve facile de l'acte, la conservation du pes finis au Trésor étant une garantie de premier ordre contre la perte ou les falsifications des litres; 2» exécution assurée ; 3" et surtout exclusion de toutes les réclamations qui ne se produisaient pas de suite ou, au plus tard, dans l'an et jour (2) : non in refjno Ancjliae providelur vel est aliqua securitas major vel solemnio per qiiam aliquis slatum cerliorem habere possit qiiam... finern in curia domini régis levalum. Pas plus qu'un jugement, elle ne transfère la saisine à elle seule; si l'acquéreur veut qu'elle soit pour lui l'équivalent du feoffamentiim cum Iradilione snisinae, il faudra qu'il se mette en possession du fonds par quelle voie que ce soit, bonne ou mauvaise (3). Les effets du fine, très énergiques, se produisaient dans un délai trop bref; un statut d'Edouard III (XIV^ s.) reconnut aux tiers le droit de l'attaquer en tout temps ; le remède était radical, mais il avait le défaut d'enlever à l'institution sa principale utilité; peu d'hommes étaient assurés de leurs possessions. Aussi sous Henri YII (fin du XV* s.), le Parlement, prenant un moyen terme entre ces deux solutions, permit les réclamations pendant cinq ans, à dater de la lecture publique du fine; les droits des mineurs, des femmes mariées, des aliénés, des absents étaient réservés.

D" Le commun recouvrement {common recovery) (4). de date

(1) La finis fut prouvée d'abord par le record de Cour, puis par des actes écrits. C'est de 1195 que date la rédaction en trois exemplaires, dont l'un est gardé au Trésor; dans le nom donné à ce dernier, il y a un jeu de mots sur le français pes (paix, transaction) et le latin pps tpied), comme il y en a un dans fine, qui peut se rattacher au latin finis et au français finer (finance), payer une amende, un droit {fine veut dire amende, droit de mutation). E. des fines depuis 118'2 à 127'2. Pollock et M., I, xvni.

('2) C'est là l'effet le plus remarquable de la finis : une aliénation ainsi faite, dit le Statut modiis levandi fines, n'oblige pas seulement les parties et leurs héritiers, mais tout l'univers. Ceci s'explique par ses origines mêmes. Ce mode d'acquérir supposa d'abord un procès réel en revendication intenté devant la Cour locale; or, c'était une obligation pour les francs tenanciers d'assister à ses séances ; il n'y avait rien d'inique à les déclarer déchus de tout droit, lorsqu'ils ne protestaient pas contre la sentence qui intervenait ; présents, ils avaient tort de ne pas assister à l'assemblée judiciaire. — Entre autres conséquences de cet effet, notons la chute des substitutions; le grevé qui aliénait les biens substitués en se servant du fine (ou du commun recouvrement), faisait tomber la substitution.

(3) Cf. ci-dessus, p. ^'i^, t. II.

(4) Procédure ainsi appelée, parce qu'on est censé recouvrer son bien et

plus récente que la levatio finis, repose, comme celle-ci, sur un procès fictif. D'après le droit commun, les monastères et autres établissements de mainmorte ne pouvaient acquérir de biensfonds sans l'autorisation du roi, sous peine de confiscation. Mais on éluda cette règle. Le tenancier vendit sa terre au monastère et la reprit aussitôt à un autre titre comme relevant de ce monastère ; comme celui-ci n'avait pas eu la saisine, la confiscation se trouvait esquivée, et de façon ou d'autre, par exemple par voie d'échoite, le monastère prenait ensuite le bien. La Grande Charte de Henri III, c. 36, interdit ces fraudes. Mais elle n'avait parlé que des ventes. Les maisons religieuses, au lieu d'acheter les terres, les louèrent pour mille ans, et échappèrent encore à la confiscation tout en atteignant leur but. Le statut de religiosis, sous Edouard P', proscrivit même les baux à long terme. Les religieux ne se tinrent pas pour battus; ils procédèrent alors par voie de revendication fictive contre le propriétaire qui se laissait condamner. Par le deuxième statut de Westminster, il fut décidé que toute action en revendication intentée par une communauté religieuse serait contrôlée par une enquête du jury, de façon à l'annuler au cas de fraude. Sous Edouard lY (fin du XV s.), la procédure se compliqua : « le possesseur actionné en revendication se retournait par voie d'exception contre un tiers qu'il prétendait être son garant ; celui-ci faisait défaut ; le juge rendait sa sentence au profit du garanti contre le garant ; mais en même temps il condamnait le garanti au profit du demandeur. Par cette procédure, les héritiers étaient plus sûrement exclus ; ils n'avaient pas le droit de se plaindre, parce que leur auteur, tout en perdant l'immeuble, avait droit à son équivalent de la part du garant » ; on se faisait scrupule de les dépouiller tout à fait, mais on ne s'en faisait point de choisir pour garant un insolvable, un homme de paille, et ce rôle échut, en fin de compte, au crieur de la Cour de justice appelé, quand il l'exerçait, le garant commun [common vouchee, vocalus). « A partir de cette époque (1472 V). les aliénations sous forme de revendications devinrent de plus en plus fréquentes, et elles finirent par être ouvertement admises » au profit des simples particuliers eux-mêmes. Leur

qu'elle est d'usage commua. Abolition des fines et recoveries, 3 et 4, Will., IV, c. 74.

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grand avantage consistait à faire tomber les substitutions et les droits de retour qui rendaient la propriété incertaine ; et tel était parfois l'enchevêtrement des charges réelles et des droits de résolution, que des particuliers, désespérant d'arriver jamais à connaître l'état de leurs biens, se voyaient réduits à celte extrémité de solliciltT du r^irlt'iiiriil connu»' un tilr(.' nouveau purgeant tous les droits antérieurs (1).

II. Copyholds (tenures par copie) (2). Ces sortes de biens ont commencé par être des tenures serviles ; aussi le tenancier que le seigneur pouvait expulser à son gré, at wilL n'était-il pas autorisé à les aliéner. Mais si le seigneur est toujours resté le propriétaire ofliciel du copyliold, la situation du copyholder n'a pas cessé de se consolider ; elle a fini par différer assez peu, au fond, de celle des frecholders. C'est ainsi que vers la fin du quinzième siècle, ils MC(iuièrent le di-oil d'aliéner leur tenure malgré le seigneur (3). Les copyholds se rapprochent alors des censives françaises. Leur complet affranchissement ne date que d'hier (1894). Les formes de l'aliénation des copyholds se sont toujours ressenties de leur origine. Cet acte s'opère par surrender et admittance, ce qui est cà peu près le vest et devest du droit français. 1" Le tenancier rétrocède (siirrcnder) le bien au seigneur, ordinairement en sa Cour, en lui remettant une baguette, un gant, un épi de blé, etc. 2° Le seigneur admet {admittance) l'acquéieur en son lieu et place par le même procédé. L'acte est inscrit sur le registre du manoir duquel dépend le fonds, et copie en est délivrée à l'acquéreur dont elle constitue le titre. Ce mode d'aliéner exprinuiit trop l)ien la dépendance du copyhold par rapport au manoir, pour qu'on put songer à ral)andonner ou même à le simplifier.

III. Constitution des uses. — Le mécanisme embarrassé dont on vient de donner un aperçu, était d'autant plus difficile à mettre en mouvement que, dans nombre de cas, le propriétaire avait les mains liées. Ce régime d'entraves n'eut pas le résultat qu'on en attendait; il ne lit que stimuler l'ingéniosité des praticiens

(1) Blacktone, II, îl (tr. fr., t. III, p. 217).

{•l) Littleton, 73 et suiv. Biackstone, II, 2','. Pollock et M., I, 337. Pollock, LandL, p. 2U8.

(3) Cf. clause du free sale réclamée par les tenanciers île l'Irlande et qui appartient à ceux de l'Ulstor. P. Fournier, La (jueslion agraire en Irlande, I86-2.

et les amena à imaginer les expédients les plus hardis pour en éluder l'application. Si on alFecta de le respecter en théorie, la pratique des uses aboutit à le réduire souvent cà l'état de lettre morte en constituant, à côté de la propriété de droit commun, du légal eslate, une jouissance ou plutôt une sorte de propriété d'équité dont beaucoup purent se contenter, et qui échappa à toutes les règles du droit strict. Telle, dans une certaine mesure, à Rome, la propriété prétorienne ou la propriété des fonds provinciaux.

Cette institution n'est, à l'origine, qu'une fi-aude pieuse (1), un des procédés employés par le clergé pour éviter les nullités dont étaient frappées les acquisitions de mainmorte. Au lieu de céder ses terres à un monastère, le propriétaire en transférait la propriété à un tiers pour l'usage du monastéi'e; la jouissance qui en résultait au profit de celui-ci n'était point reconnue par la loi commune, mais cestity qui use pouvait la faire protéger par la Cour d'équité. On a comparé sa situation à celle du fidéicomraissaire romain. La personne interposée {cestiiy que trust) était propriétaire en droit ; en équité, elle devait remplir toutes les obligations qui lui avaient été imposées. Cet expédient, qui apparaît sous Edouard III, fut proscrit sous Richard II, mais seulement par rapport aux gens de mainmorte. Les simples particuliers avaient eu le temps de l'accommoder à leurs intérêts : ils le retinrent.

L'use étant une institution d'équité, inconnue de la loi féodale, on admit qu'il pouvait se constituer solo conse7isu, sans mise en saisine, d'une façon occulte, et se prouver par tous les moyens. Ni la confiscation ni l'échoite n'étaient à redouter, puisque l'use ne relevait d'aucun seigneur. On n'a pas de peine à voir quelle supériorité ce droit présentait, pour la facilité des transactions, sur les institutions de la loi commune. En revanche, on lui reprochait, et Bacon tout le premier, de frustrer bien des gens de leurs droits, la femme de son douaire, le mari de son droit de courtoisie, le créancier du droit de saisie, le fermier de son estate. Il fallut permettre aux créanciers de cestuy qui use d'agir sur sa jouissance. Les aliénations avec réserve d'usé furent interdites, parce que l'aliénateur conservait la détention du bien et jouissait trop aisément d'un crédit imagi-

(1) La peur et la fraude, dit Coke, furent les vrais inventeurs des uses.

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naire (dès Edouard III). Bacon se plaignait qu'on ne put savoir quel était le vrai propriétaire d'un fonds, la personne interposée {tnistrc) ou cestity qui use. Et le fait est que ni l'un ni l'autre ne pouvait alir'ncr isolément, ce qui était une source d'eml)arras et de fraudes. Divers statuts tendaient, par des solutions de détail, à reconnaître que ce dernier était le vrai propriétaire. La matière fut enfin réglementée par le statut des Usesde Henri VIII, 1535; cet acte s'inspirait d'une pensée hostile aux uses et à la facilité d'aliéner que leur établissement avait introduite dans la législation anglaise ; il ne fit que consolider la pratique établie. Il convertissait l'î/se en possession; c'était en faire une propriété non plus en équité, mais al law, et donner compétence aux juges de droit commun ; mais comme ils se montraient peu favorables aux uses, les Cours d"é({uité en profilèrent pour ressaisir une partie du terrain qu'elles avaient perdu ; elles intervinrent lorsqu'on voulut l'estreindre les effets de Yuse, et contraignirent le fiduciaire à exécuter tout ce dont il était tenu en conscience. Par lintermédiaire d'un trustée ou fiduciaire (de trust, confiance, dépôt), on transféra la propriété sans formalités. La vente elle-même eut pour effet de rendre raciieleur propriétaire par cela seul qu'il y avait accord de volontés, bargain and sale (marché et vente); car le vendeur devenait le trustée de l'acheteur, et possédait pour le compte de celui-ci comme dans le constitut possessoire du droit romain. De son côté, la tradition brevi manii sous la forme de lease and release (bail et abandon) s'appliqua d'une façon normale, comme un procédé régulier, tant elle était en harmonie avec l'institution de ïuse (non sans discussion cependant jusqu'en 1G20). De tous les obstacles mis à l'aliénation par la common law, rien ne subsistait, pas plus au fond qu'en la forme. Le système nouveau, infiniment plus souple que celui qu'il remplaçait, avait, en revanche, un grave défaut : la mutation de propriété y était occulte, de sorte que le vrai propriétaire restait souvent inconnu, et que le crédit foncier ne reposait (jue sur de vaines apparences. De tels inconvi-nients étaient trop graves pour qu'on n'ait pas songé de l)onne heure à y remédier; sous Henri YIII, on chercha à donner (juelque publicité à l'aliénation, en particulier par simple bargain and sale, en prescrivant de l'enregistrer auprès d'une Cour de justice ou du gardien des rôles. Des lois de 1704 à 1735 voulurent même que tous les actes (entre vifs ou II. 23

morlis causa) transférant la propriété ou constituant des droits réels fassent insinués, mais elles ne s'appliquaient que dans les comtés d'York et de Middlesex. Partout ailleurs, cette publicité n'existait pas; de nos jours même on a fait un pas de plus dans la voie de la simplification, et la loi du l*' octobre 1845 a clos la longue évolution dont nous avons décrit les phases, en décidant que la rédaction et la remise d'un acte sous-seing privé opérerait désormais la transmission d'un bien corporel aussi efficacement qu'autrefois la tradition matérielle (pratique du deed of grant, acte de concession, déjà en usage pour les biens incorporels). Mais en même temps, il se produisait une réaction dans le sens de la publicité du transfert de propriété ; si l'on n'a point osé rompre avec la tradition séculaire, on a fini cependant par instituer (1863-1875) un système d'enregistrement qui rappelle l'immatriculalion sur les Livres fonciers du droit allemand, avec cette particularité, bien conforme au génie anglais, que l'enregistrement est facultatif et non obligatoire (1).

§ 7. — Droits réels et charges foncières (2).

1 . — Multiplicité des droits réels ; leurs rapports avec la féodalité etie servage. — Le régime do la propriété foncière se compli(]uait autrefois d'un grand nombre de droits réels et de charges foncières (3); les uns étaient comme des réductions du

(1) Cf. Ann. de législ. éh\, 1889, p. 212. Sur Vact. Torrens, 1858, voy. Ch. Gide, Bull, de la Soc. de législ. comparée, 1885, XV, 388. Besson, Livres fonciers, 1891.

(2) Bibliographie. — Traités généraux des romanistes ou dissertations dans le Tract, univ. jur., le Thésaurus d'OUon, etc. — Ouvrages sur les droits féodaux. — Institutes d'Argou, etc. — Cf. Régime féodal, t. I, et 198, 238, t. II. — Brink, Deslell. d. dingl. R. i. Mil., 1887. — Duncker, Reallaslen, 1838; Z/"de«(. R., XI, 450. — Birnbaum, Recliil. Nalur d. Zehnlen, 1831. — Heusler, Inst., I, 345. — Pollock et M., II, 123. — Pertile, g 148. — Salvioli, p. 431 (bibl.).

(3) Cf. les Reallaslen du droit allemand, qui diffèrent assez peu de nos charges foncières, et dont la nature est fort discutée. Le droit anglais est le chef-d'œuvre du genre avec sa hiérarchie savante des estâtes et sa théorie des uses. Ci-contre, p. 34..' et 351. Ainsi, en dehors des estâtes héréditaires soit en fief simple, soit en fief substiué (fee lail) sur les francs ténemcnts {freeholds), on trouve : A" des eslales non héréditaires : a) pur autre vie, durant la vie d'un tiers appelé cesluy que vie (si le tenancier mourait avant cesluy que vie, le premier venu pouvait s'emparer du bien

(lomaine utile appartenant au censitaire (baux à long et à court terme) : les autres oITraient plutôt de l'analogie avec le domaine éminent (rentes) ; certains se présentent comme une survivance ou une imitation de la propriété collective (droits d'usage dans les bois cornnumaux ou dans les bois seigneuriaux); quelquesuns, les plus voisins de l'usufruit moderne, se rattachaient à la constitution de la famille (douaire); beaucoup n'étaient que des servitudes prédiales ; enlin, le gage et l'hypothèque servaient de garanties à des créances (1). Cet enchevêtrement de droits sur le môme fonds suscitait des difficultés et des litiges; il avait aussi de grands inconvénients dans l'oi-dre économique, car cette menue monnaie de la propriété était loin de posséder les vertus de celle-ci. La législation moderne, tenant compte de cette expérience, a réduit le plus possible le nombre des droits réels, à l'exemple du droit romain. Elle en a déclassé beaucoup pour les faire rentrer dans la catégorie des droits personnels ou de créance ; par ce moyen, elle a dégrevé le propriétaire, elle a rendu plus complète sa lil)erté d'action, tout en donnant k l'aide des obligations un champ assez large à la volonté individuelle et aux intérêts particuliers. De nos jours, la propriété tend sans cesse à revenir à ce que l'on tient pour son état normal, c'est-à-dire à la réunion dans la même main de tous ses attributs, usus, fruclus, abusiis, avec la plénitude de leurs effets. Au contraire, l'état normal df! la propriété dans l'ancien droit était la division de ce faisceau et la fragmentation des parcelles qu'on en avait extraites , sans que l'on cherchât à leur donner la cohésion qui nous semble naturelle. Aujourd'hui on ne se croit propriétaire que si on peut faire de sa chose tout ce qu'on veut; autrefois, on se contentait à bien meilleur compte; le maître ne l'était qu'à moitié.

comme s'il eût été vacant, à moins que la concession n'eût été faite expressément à lui et à ses héritiers); b) viagers, soit en vertu de la loi (douaire, courtoisie d'Angleterre), soit par convention ou testament (seltlements) ; E° des estâtes inférieurs : a) è temps (baux à long terme, baux d'année en année); b) à volonté {at will); c) par simple tolérance. Superposons les lises et mettons en parallèle les copyholds, nous arriverons à comprendre que les juristes anglais partent de l'idée qu'on ne saurait avoir sur un immeuble un droit de propriété absolu. Sur le lerm of years, cf. Pollock et M., II, 1U5.

(1) Cf. Summa Sorm., 'J3, 7 : dessaisines de terres, d'herbages, de rentes {reddilus), de [aisances, de services.