BAUX A LONG TERME

le bail est résolu. C'était là la solution romaine et celle de la jurisprudence des pays de droit écrit (1). Elle avait le grand défaut de rendre incertaine la durée des baux. La pratique coulumière l'érarta par dos clauses particulières du contrat de vente, en vertu des(]uelles l'aclieteur s'engageait à entretenir le bail; le Code civil, dans l'article 1743, n'a fait que souscntendre ces clauses devenues de style.

Au nombre des baux qui se distinguaient des tenures féodales (bail à fief, bail à cens) (?), on remarque l'empbytéose, le bail à comptant (jui n'en est (ju'uno variété (3), et le bail <à domaine congéable particulier à la lîretagne et qui est peut-être d'origine scrvile. — Les baux emphytéotiques (4) n'emportaient cession du domaine utile que s'ils riaient perpétuels (5); faits pour de longues années. 50, 1)9 ans, une ou plusieurs vies, ils ne conféraient (ju'un droit réel, très voisin d'ailleurs du domaine utile, car il entraînait, comme lui, la faculté de modifier la destination du fonds et il donnait lieu à. la prélation, aux lods et ventes, à la commise (6). La loi du 18 décembre 1790 réduisit la durée de l'empbytéose à 99 ans au maximum ; et les lois du 9 messidor an III, du 11 brumaire an YII, classèrent le droit de l'empliytéote à côté de celui de l'usufruitier parmi les

(1) Serres. Inst., 3, 25. 6.

(2) ZSS. GA, V, 69. Huber, IV, 756 et suiv.

(3) Cf. La Censive, régime féodal, t. I. Viollet, p. 660, n. 2 (Coût, de Poitou, 1417). Bruel, Charles de Cluny, II, 328 (a. 968). Marchegay, Cart. du Bas-Poitou, p. 249. H. de Pansey, Compét. des juges de paix, 1827, p. 375. Masson, Exposé de la législat. rurale, 1879, p. 25. Aiaus, Thèses Ec. Charles, 1885, p. 8. Grand, ibid., 1899. Lamprecht, p. 196.

(4) Viollet, p. 660 (bibj.). Cf. La Censive, régime féodal, t. I. .Ansclminus de Orto, Emphyl., éd. Jacobi, 1854. Cf. monog dans Tract, univ. juris., traités cités par Salvioli, p 424. Lattes, Sludi sop. enfileusi, 1868 Stobbe, g 99. Giraud, II, 219, 256.

(b) En Italie, l'emphytéosc semble plutôt perpétuelle, le livello (libellus) ou la précaire plutôt temporaires. Mais la terminologie n'a rien de bien arrêté. Cf. Fertile, g 142 (étude détaillée du livello). Le livellario a la propriété utile, mais sans le droit d'aliéner. — Mittcis, Z. Gescli. d. Erbpachl i. .Ail., l'JOl.

(6) Cf. Argou, III, 28 : il existe peu de vraies emphytéoses, à moins qu'on n'entende par là les rentes foncières non raclietablcs avec clause que le l>reneur sera tenu de faire des améliorations; mais en ce cas il n'y a ni commise, ni prélation, ni lods et ventes (V03'. t. I, Rentes foncières). Dans les pays de droit écrit, l'emphytéose se confond avec la censive (elle a donc un caractère féodal). Sur ce dernier point, voy. Chénon, Démembr. de la propr., p. 49, et t. I , La Censive, régime féodal. Roscher, Econ. pol. rurale, p. 243.

1» raie, p

biens susceptibles d'hypothèque. On s"est demandé, sous l'empire du Code civil, si l'emphytéose était i-econnue par la loi avec ses effets spéciaux, en particulier, la création d'un droit réel ou si elle ne se confondait pas avec le bail. — Le bail à domaine congéable (1) avait deux caractères singuliers : 1° il était révocable au gré du bailleur comme les baux at will si communs en droil anglais ; l'analogie avec les copyholds dont le tenancier peut être congédié au gré du seigneur du manoir, donne à penser que c'étaient là des transformations de tenures serviles; 2° le domanier, c'est-à-dire le fermier, avait droit, cependant, aux édifices et superfices; on ne pouvait Texpulser avant de lui en avoir remboursé la valeur. Ce droit réel sut generis représentait pour lui une indemnité à raison des améliorations faites sur le fonds.

3. — La libre tenure urbaine (2), tantôt alleu, tantôtcensive libre avec, à peine, la charge dune très légère redevance, peut être rapprochée des baux à long terme, dont elle est une forme supérieure. Son origine est un problème dont on ne s'est guère occupé que dans ces derniers temps et qui n'est pas encore tout à fait élucidé (3). On y a vu d'abord (Arnold) une transformation de la tenure servile ou domaniale (d'après le Hofrecht) ; dans une première période, le seigneur en ayant seul la propriété, le tenancier ne pouvait que la lui rétrocéder ; dans une deuxième, le seigneur et le tenancier se trouvaient sur le pied de l'égalité; celui-ci vendait, celui-là ensaisinait l'acquéreur; dans une troisième, le tenancier, devenu plein propriétaire, n'avait plus à demander l'ensaisinement seigneurial; bien mieux, le cens,

(1) Voy. La Censive, t. I et p. 203, t. II. Add. Henry, Et. du dom. cong., 1894: L. du 23 nov. 1896.

(1) Ci-dessus, bibl. sur les origines communales, t. I. — Arnold, Zur Gesch. des Eigenlhums in deutschen Slàdlen, 1860. Rosenthal, Zur Gesch. d. Eig. in Wiriburg, 1879. Nagel, Zur Gesch. d. Grundbesilzes (Hesse}, 1883.Gobbers, Erbleihe ZSS. GA, IV, 130. Hôniger, Ja/irfa. /•. Nationalôlion., 4'2, 571. Des Marez, Elude sur la piopriélé fonrAére dans les villes du M. A. el spérial en Flandre, 1898 (bibl). Jaeger, Grundbesil^ in Slrasburg, 1888. Laniprecht., Deutsch. Wirlhschaflsleben. 1, b91. Von Schvvind, Enlsteliungsgesch d. frei Erblethen, 1891 {Unlers. de Gierke). Gothcin, Wirlhschaflsg. des Schwarzwaldes, I, IGl. Maitland, Townsliip and Borough, 1898; Domesday Dooh, p. 172. Pollock et M., I, 6'25 Genestai, La lenure en bourgage (Normandie), Thèse, 1900. Rietschel, ZSS. GA, 1901. p. 181 (bibl.).

(3) Il est inutile de faire ressortir le lien qu'il y a entre le problème que nous examinons au texte et la question plus générale des libertés urbaines.