PROPRIÉTÉ FONCIÈRE. — LE DOMAINE UTILE

là rinfluence des idées romaines; elles tendaient à faire de l'investiture un simple acte obligatoire et non un acte ti-anslatif de droit réel; c'est la tradition romaine qui, seule, aurait pu avoir cet effet. Contre le seigneur, le jus ad rem donnait le droit d'exiger la mise en possession ; contre les tiers, il n'avait qu'une efficacité limitée. Dans les Goutumiers français du quatorzième et du quinzième siècle, on entend par Ju5 ad rem l'usufruit que l'on oppose au jm5 in re ou propriété (1) ; au dix-huitième siècle, ce sont les créances (jue l'on désigne par là (2).

4. — La propriété foncière (3). — Nous n'avons pas à refaire ici l'histoire de la pi'opriété foncière et des phases diverses par lesquelles elle est passée sous l'ancien Régime (4) : communautés agraires, propriété familiale, propriété féodale, avant d'arri-

porrectionem, quae nbiisioa. investilura diciliir, feudum psse arqi(isiium eliam. anle tvaditionem possessionis, rum inveslito dominns praecise cogalur tradere possessionem. Licel enim anle tradilam sibi possessionem investitus jus 7\on habent in re, habel lamen jus ad rem. D'après les L. Fend., l'investiture faisait acquérir un droit réel, cf. II, 2G, 15; 7, 1; 8, 1. Baraterius, L. Feud-, App. 4, n. 3, consiilère l'investiture comme un contrat, et ne fait acquérir de droit réel qu'en vertu de la tradition. — Cf., en droit canon, l'élu à une charge ne peut l'exercer qu'après avoir été confirmé, consacré. In Vl" 3, 7, 8. — A propos do la glose Agilur, sur la I. 1 pr., D., 19, 1, cf. Landsberg, p. 90.

(1) Gr. C. de Fr., p. 195. Bout., 1, 1. Cf. p. 1253.

C^) Pothier. Introd. aux Coul., n" 108.

(3) Terminologie : proprietas, dominium. Dominium, dominus s'appliquent aussi bien à la seigneurie qu'à la propriété. Gr. C. de Fr., p. 232 : seigneur foncier. Seùorio dans les SieLe Part. Le propriétaire d'un meuble est appelé par Britton, 1, GO : seigneur de la chose. Sur les estales en Angleterre, ci-contrc , n. 4. Treizième siècle, Allemagne : Eigenschafl, Eigenlhum (1230); antérieurement eigen ou erbe pour désigner le fonds, par opp. au fief, Lelin. Heusler, § 8G. Cf. sur la conception primitive de la propriété germanique ; Ctiampeaux, Gr. Encycl., v° propriété. R. Caillemer, E.xécul. leslam., p. 275, 338. Ci dessus. Propres.

(4) Sur le contraste entre le caractère absolu du dominium romain et le caractère relatif de la propriété au moyen âge, cf ci-dessus, Les Villes. Epoqne féodale, t. I. Nulle part cette relativité n'est aussi marquée qu'en Angleterre avec la curieuse théorie des estâtes {slalus), droits ou intérêts qu'on peut avoir sur un fonds, plus ou moins étendus, plus ou moins durables, parmi lesquels figurent, à côté du droit du franc tenancier, celui du simple fermier dont le bail cesse ad nulum. Il est déjà question des estâtes à l'époque de Bracton ; Littleton parle des tenures en fief simple, en fief taillé, à vie, à terme d'ans, à volonté, par copie, par la verge. L'usage des clauses limitant les droits de l'acquéreur (Statut de donis condilionalibus, 128.5) ne contribua pas peu à ce fractionnement de la propriété. Il se fit un classement des droits sur la terre en rapport avec le status, l'état des personnes. Pollock et Mailland, llist. of engl. law, II, 10 et 7G.

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ver ù lu forme moderne de l;i propriété individuelle (i). Rappelons seulement (jue si la Révolution a transformé le tenancier en propriétaire exclusif du sol. elle n'a fait (jue consacrer une évolution commencée depuis longtemps et déjà presque achevée("2). La propi-iéié collective se survivait à elle-même dans les Communaux dont la Convention ordonna le partage; la plus grande partie du territoire français appartenait aux individus et aux familles et non aux Connnunautés depuis le haut Moyen- Age. Les droits de la famille étaient allés décroissant. Enfin, le domaine éminent du seigneur tendit de plus en i)lus à n"étre qu'une servitude: le tenancier investi du domaine utile fut considéré comme le vrai propriétaire (3). C'est ainsi que l'envisageait Pothier dans son Traité du droit, de domaine de propriété. n° 3 : « cette espèce de domaine (le domaine direct) n'est point le domaine de propriété qui doit faii-e la matière du présent Traité. C'est le domaine utile ; celui (]ui a ce domaine se nonmie propriétaire, celui (jni a le domaine direct s'appelle simplement seigneur, c'est le seigneur util<,' (jui est proprement pi'opriétaire de l'héritage (4). »

5. — Restrictions au droit de propriété. — En de|)il des transformations qui s'étaient opérées, le propriétaii-e était loin d'avoir, en 1789, la lihre jouissance de sa terre. Il la cultivait et en recueillait les fruits (5). mais il suhsistait des droits seigneu-

(1) Sur la notion de propriété dans les écrits des Glossateurs, cf. Landsbei'g, p. 9"2. l'iccinelli. Slud. int. ail. defin. dorninium esl jus utendi, etc., 181SG.

(1) L'œuvre sorinle de la liévol.. 1901. — Cliénon , R. Beudant, Sagnac, op. cil. Supra. Add. II. Soc, Les classes rurales, l'JOl.

(3) Les Romains accordaient une vindicalio utilis, par exemple, à l'emphytéote; les glossateurs firent correspondre à cette action un dojninium utile et l'opposèrent au dominium direclum appartenant à celui qui avait l'action directe. Landsberg, p. 92 et suiv. (bibl., p. 97). Stobbe, g 80. Kraut, Urundr., b' éd., g 74. Heusier, g 87. Pertilc, g 1.37. Vangerow, I, 302. La glose s. L. 3, Dig., 41,3, met l'expression dominium utile dans la bouche de I3ulgarus. Coût, do Milan (l->l(i>, '24, 30.

(4) Cf. déjà Bracton, f" 40'', f° 58 : cupilulis dominus et verus dominus. Chaiscmartin, p. 151. — Si l'on veut se faire une idée de l'évolution accomplie, on n'a qu à rapprocher ces citations des L. Feud., 2, 23 : proprielas pênes danlem, ususfntclus ad nccipientem ; 1, 8, 2 : proprielas et possessio. — Auquel des deux attribuer le trésor? Gl. s. L. 1, C, 1(1, 15. Alluvion, île, /.. Fend., 1, 4, G. Aoste, 2, tl, 128.

(5) Acquisition des fruits. Déjà dans l'ancien droit l'on trouve la maxime : Qui sème récolte. Donc le non-propriétaire qui a travaillé une terre a droit aux fruits qu'elle donne. En dehors de certaines applications