Baux

58. Le tuteur peut louer les immeubles du mineur de. gré à gré, sans être tenu d’adjuger les baux par enchère: publique ni de demander aucune autorisation,

C’est aussi la doctrine de l’ancien droit (3).

59. Le tuteur peut-il, sans autorisation, consentir des baux de plus de neuf ans de manière à lier son pupille envers les tiers locataires ?

Avant de‘répondre, voyons l'opinion des anciens auteurs sur ce point.

| Lamoignon (4) décidait que le tuteur ne pouvait, de sa seule autorité, louer les maisons de ville que pour six ans, et les biens de la campagne pour plus de neuf ans.

L'article 227 de la Coutume de Paris règle que le: mari ne peut louer que pour six ans les immeubles de sa femme, situés à Paris, et pour neuf ans ceux situés aux champs.

Ferrière, dans son Commentaire de cet article, applique cette disposition au tuteur.

(1) Vol. 5, No 62.

(2) No 41.

Un Pins liv. 2, tit. 1, 8 1, No. 1.—Meslé, ch. 8, No. 27.—Pothier, Louage, o 44.

(4) Arrêtés, art. 90.

PERF: Tue

D'après Pothier, (1) ‘les tuteurs ne peuvent affermer plus “ longtemps qu'il n’est d'usage, les biens de leurs pupilles,” “ Le mineur ne serait pas obligé d'entretenir un bail fait ‘ pour un plus long temps que celui prescrit par nos cou-

‘ tumes, car de tels baux excèdent les bornes de l’adminis-

“ tration ” (2).

Nous ne connaissons aucun texte formel de notre code qui limite à neuf années les baux que le tuteur peut faire. L'article 1601, au contraire, définit le louage : un contrat par lequel l’une des parties appelée locateur, accorde à l’autre appelée locataire la jouissance d’une chose pendant un certain temps. Cette durée peut donc être étendue ou restreinte au gré des parties, pourvu qu'elle soit limitée à un certain temps.

L'article 568 dit bien que le bail emphytéotique ne doit pas être pour moins de neuf ans, mais il est tout à fait impossible d'induire de cet article que les baux ordinaires ne peuvent excéder neuf ans.

Nous admettons que, dans l’ancien droit les baux de plus. de neuf ans appelés baux à long terme étaient présumés tenir de la nature du bail emphytéotique. C'était pour cette. raison qu'il était défendu aux administrateurs en général de consentir des baux de cette nature. Mais aujourd’hui, avec notre code, la durée du bail n’en change pas la nature ni les effets, et à moins de clauses qui en changent la nature, ces baux à longs terme= ne sont réputés que des baux, ordinaires (3).

Or la présomption de l’ancien droit n’existant plus, nous. ne voyons pas la raison de la défense qui serait faite au, tuteur fondée sur cette présomption.

On objecte que le bail à long terme n’est pas un acte d'administration et que, conséquemment, il est défendu au tuteur de le consentir de sa seule autorité. Nous ne voyons dans un bail ordinaire, quelqu’en soit la durée, qu'un acte d'administration.

Le bail emphytéotique emporte aliénation et notre code le dit expressément (569). Ni le bail ordinaire comportait aliénation il nous semble que le code contiendrait à son égard une disposition semblable à celle de l’article 569.

(1) Louage, No. 44.

(2) Personnes, tit. 6, art. 3, p. 616,

E Ainsi jugé, le 9 juillet 1883, Crédit Foncier vs. Young, 9 Rapp. Jud. de Québec, P:. Ë; .

— I] n'existe, suivant nous, aucune différence au point de vue de la gestion du tuteur entre un bail de neufanset un bail de dix ans (1).

À l'appui de cette objection, que le bail de plus de neuf ans n’est pas un acte d'administration et qu'ainsi 1l est défendu au tuteur de le consentir, l’on cite l’article 319 de notre code qui défend au mineur émancipé de passer des baux dont la durée excède neufans. On cite encore l’article 1299 qui règle que les baux faits par le mari seul des biens de sa femme ne doivent pas dépasser neuf ans. Si les codificateurs eussent voulu faire cette défense au tuteur, pourquoi ne pas se servir d’un texte formel comme il l'ont fait pour le mineur émancipé et pour le mari ? Il nous semble que l'argument énclusio unius, exclusio alterius doit avoir son application ici, et que le silence du code ne peut être interprêté comme une restriction des pouvoirs du tuteur à cet égard.

Il y a plus encore à l'appui de notre thèse. L'article 1429 du Code Napoléon règle que le mari ne peut consentir pour plus de neuf ans des baux des biens-de sa femme, et l’article 1718 du même code applique aux biens du mineur l’article 1429 ; cependant nos codificateurs n’ont pas adopté cet article 1718. Il n’en est pas même fait mention dans aucun de leurs rapports, comme ils l'ont fait pour bien des dispositions du Code Napoléon qu'ils n’ont pas adoptées. C’est encore, suivant nous, une présomption que l’on n’a pas voulu limiter les pouvoirs du tuteur sous ce rapport.

Et malgré cet article 1718, la Cour de Cassation, en France, a rendu un arrêt, rapporté par Devilleneuve et Carette, (2) par lequel il a été jugé que le tuteur a le droit de louer les biens du mineur pour toute la durée du temps qu’il juge convenable et utile, (et que c’est seulement à l’époque de la majorité que s'ouvre, pour le pupille, le droit de réduire à une période de neuf années le bail qui se trouve alors en cour d'exécution, conformément aux articles 1429 et 1718 du Code Napoléon) (3).

Il s'agissait dans cette cause soumise à la Cour de Cassation d’un bail de dix huit ans consenti par une tutrice qui subséquemment avait été destituée pour incapacité et inconduite notoire, bail dont la nullité était demandée par Je tuteur qui l’avait remplacée.

(1) Aubry et Rau, p. 446, note 1.—5 Laurent, No. 47. (2) Année 1865, vol. 1, p. 57.

(3) Cette dernière partie n’est pas applicable à notre droit ; comme nous venons de de dire, le tuteur n’étant pas soumis à la disposition de notre article 1299.

Mr. Lorrain, dans son Code des locateurs et locataires, No. 64, enseigne que les règles relatives aux baux faits par le mari des biens de sa femme s'appliquent à ceux faits par le tuteur des biens du mineur. Nous croyons avoir démontré le contraire.

Que le tuteur, par prudence, obtienne l'autorisation du juge sur avis de parents pour consentir un bail de cette nature, c’est très-bien. Nous lui donnerions même le conseil de ne le faire que dans des circonstances exceptionnelles où l'avantage que le mineur en retirerait serait bien grand, car autre chose est le droit de faire des actes et autre chose est la question de savoir s’il convient de les faire. Mais encore une fois, nous croyons maintenir ce pouvoir du tuteur et l'efficacité de ce baïl à l'égard des tiers. Le mineur devenu majeur n'aurait pas même la faculté accordée par l’article 1718 du Code Napoléon, celle de demander, à sa majorité, que ce bail soit réduit à neuf ans.

60. Le tuteur a le pouvoir de renouveler les baux des biens du mineur. S'il peut louer à un nouveau locataire, l'on ne voit pas pourquoi il ne pourrait pas renouveler son bail avec le même locataire (1).

GI. L'article 1300 de notre code dit que les baux de neuf ans et au-dessous que le mari seul a passés ou renouvelés des biens de sa femme, plus d’un an avant l'expiration du bail courant, ne lient pas la femme, à moins que leur exécution n’ait commencé avant la dissolution de la communauté. Pouvons-nous appliquer cette disposition aux baux consentis ou renouvelés par le tuteur plus d’un an avant la majorité du mineur ? Nous ne le croyons pas, et cela pour les raisons données ci-dessus (2). Aucun texte n’applique cette disposition au tuteur.

Mais ce dernier peut-il renouveler les baux, si l'exécution n’en doit commencer qu'après }1 majorité du pupille ? Oui.

“ Le tuteur, dit Laurent, (3) par cela même qu'il est ‘‘ obligé de gérer en bon père de famille, doit renouveler les “ baux aux époques qui sont d'usage afin d'éviter que les ‘“ biens ne restent plus ou moins longtemps sans être “ loués.” (4)

(1) 7 Demolombe, No. 641.—1 Aubry et Rau, p. 458.—1 de Freminville, No. 531. (2) No. 59.

(3) Vol. 5, No. 48.

de (1 Aubry et Rau, p. 458, note 61.—7 Demolombe, No. 641.—1 de Freminville, 0. 531.

62. Le tuteur peut-il stipuler le loyer payable par anticipation ? Plusieurs auteurs enseignent la négative (1). Ils fondent leur opinion sur ce que le Code Napoléon, en ce qui concerne le pouvoir de passer des baux, assimile le tuteur au mari pour les biens de sa femme, ainsi qu’à l’usufruitier ; or, disent-ils, si le mari et l’usufruitier pouvaient recevoir les loyers par anticipation, la femme, au décès de son mari, et le nu-propriétaire, à l’extir 1 de l’'usufruit, se trouveraient ainsi privés des revenus auxquels ils ont droit et les loyers payés par anticipation profiteraient à des personnes qui n’y ont aucun droit.

Ce raisonnement est excellent pour les cas auxquels il s'applique, c’est-à-dire, au mari et à l’usufruitier, mais on ne peut le faire pour le mineur, et cela pour trois raisons.

D'abord nous avons démontré que les pouvoirs du tuteur,

à l'égard des baux des biens de son pupille, ne peuvent, dans notre droit, être assimilés aux pouvoirs du mari quant aux baux des biens de sa femme (2). Ensuite le tuteur en

recevant par anticipation les loyers du mineur, ne reçoit pas des revenus qui peuvent appartenir à d’autres, lors, de : l'ouverture de certains droits, comme dans le cas mari,

et de l’usufruitier, mais, au contraire, reçoit des 1 ui ’

appartiennent au mineur seul à tout évènement et sans condition.

En outre, nous ne voyons dans la stipulation du loyer par anticipation faite par le tuteur qu’un acte d’administration qui n’est interdit au tuteur par aucun texte de nos lois. Ce paiement peut aussi être très avantageux au mineur, en le mettant à l'abri de l’insolvabilité du locataire et en lui procurant probablement un nouveau revenu par le fait que le tuteur devra placer, à l’expiration de six mois l’excédant des recettes sur les dépenses.