DES IMMEUBLES

1209. Aux termes de l'art. 517 : « Les biens sont immeubles, au par » leur nature, ou par leur destination, ou par V objet auquel ils s'appli- » quent ». A ces trois classes d'immeubles, il y a lieu d'en ajouter une quatrième : les immeubles par la détermination de la loi.

§ I. Immeubles par leur nature.

1210. L'énumération des immeubles par leur nature est contenue dans les art. 518, 519, 520, 521 et 523. Elle comprend : l^" les fonds de terre ; ^^ les b&timents ; 3° les moulins fixés sur piliers ou faisant partie d'un bâtiment; 4*" les récoltes pendantes par branches ou par racines et les semences confiées au sol; 5^ les tuyaux servant à la conduite des eaux dans une maison ou autre héritage.

1211. I. Fonds de terre. « Les fonds de tet^e et les bâtiments sont » immeubles par leur nature >>, dit l'art. 518. L'expression fonds de terre comprend ce que nos anciens désignaient sous la dénomination de fonds et tréfonds. Le fonds, c'est le dessus, c'est-à-dire la surface du sol nu de constructions (les constructions constituent la superficie); le tréfonds, c'est le dessous, c'est-à-dire l'intérieur du sol avec ses divers éléments, sable, pierre, argile, minerais...

Les mines font donc partie du fonds qui les recèle et appartiennent par suite au propriétaire de ce fonds. Toutefois, il résulte de la loi du 21 avril 1810 que, lorsqu'une mine est concédée, elle forme une propriété immobilière distincte du fonds où elle se trouve. À ce titre, elle peut être cédée séparément du fonds, et grevée d'une hypothèque distincte. V. les art. 6 à 8 de la loi précitée.

1212. IL Bâtiments. Les matériaux avec lesquels on construit les Précis db dror civil. — 3* éd., l. 46

bâtiments sont, au moment où on les emploie, chose essentiellement mobilière. Us deviennent immeubles au fur et à mesure de leur incorporation dans un édifice. Car Tédifice dont ils forment désormais une partie intégrante est lui-même immeuble, comme partie intégrante du sol, dont on ne peut plus le séparer sans le détruire, ou tout au moins en qualité d'accessoire du sol. Omne quoi solo inxdificatnr solo cedit, dit la loi romaine. Par où l'on voit que les bâtiments sont immeubles par incorporation ou accession plutôt que par nature : il n'y a de tels, à proprement parler, que les fonds de terre.

La loi ne définit pas le bâtiment; de là quelques difficultés. Cette dénomination comprend certainement toutes les constructions adhérant au sol par fondements ou par pilotis. Mais non, à notre avis les constructions qui sont simplement posées sur le sol. Ainsi les baraques faites en temps de foire, les cabines destinées aux baigneurs..., ne sont pas immeubles.

D'ailleurs, il n'est pas nécessaire, pour qu'un bâtiment soit immeuble, qu*il ait été incorporé au sol à perpétuelle demeure. Des constructions sur fondements ou sur pilotis, bien que faites pour un temps limité, par exemple pour la durée d*une exposition, n'en seraient pas moins immeubles. C'est du moins ce que l'on peut induire de l'art. 519, qui déclare les plantations immeubles, bien que leur incorporation au sol soit, par 'a nature même des choses, essentiellement temporaire.

* De là il suit qu'il n'est pas nécessaire que des constructions soient élevées par le propriétaire d'un terrain pour être immobilières. Ainsi les constructions faites par un usufruitier seraient certainement immobilières, bien qu'il ne les ait faites, selon toute vraisemblance, que pour la durée de son usufruit.. Il en serait de même des constructions élevées par un fermier, quoiqu'il - n'ait qu'un droit temporaire sur le fonds, et qu'il ait dû sans doute construire en vue de la durée de sa jouissance seulement. L'immobilisation des constructions résulte d'un fait matériel, leur incorporation au sol, et il importe peu que ce fait matériel soit réalisé par le propriétaire ou par un tiers.

L'immobilisation des constructions dérivant de leur incorporation au sol, il en résulte que, quand cette incorporation cessera par la démolition de rédirice,les matériaux reprendront la nature mobilière qu'ils avaient auparavant (art. 532).

1213. III. Moulins fixes sur piliers ou faisant partie d'un bâtiment, — On lit à ce sujet dans l'art. 519 : « Le^ moulins à vent ou à eau fixés » sur piliers et faisant partie du bâtiment, sont aussi immeubles par leur » nature ».

Ce texte parait exiger deux conditions pour qu'un moulin soit immeuble, savoir : 10 qu'il soit fixé sur piliers ; 2» qu'il fasse partie d'un bâtiment. Mais sur ce point il est en contradiction avec l'art. 531, qui ne déclare les moulins meubles que quand nos deux conditions manquent à la fois : ce qui revient à dire que, si Tune d'elles existe, le moulin sera immeuble. Dans l'incertitude où nous laissent les textes, il faut recourir aux principes ; or les principes donnent raison à l'art. 631. En efiet, quand les moulins sont fixés sur piliers en maçonnerie sans faire partie d'un bâtiment, ils adhèrent au sol, ce qui suffit pour les rendre immeubles. D'autre part, quand ils font partie d'un bâtiment sans être fixés sur piliers, ils empruntent la nature du bâtiment dont ils sont une dépendance, et sont immeubles au même titre

que lui. Uae des deux conditions indiquées par l'art. 531 suffit donc pour qu'un moulin noM immeuble, et il faut par conséquent substituer dans l'art. 519 la disjonctive ou à la conjoiiiUive et. On est d'accord sur ce point.

1214. IV. Récoltes pendantes par branches et par racines et semences confiées au sol. — « Les récoltes pendantes par les racines, et les fruits » des arbres non encore l'ecueilliSy sont pareillement immeubles. — Dès » que les grains sont coupés et les fruits détachés, quoique non enlevés, » ils sont meubles. — Si une partie seulement de la récolte est coupée, » cette partie seule est meuble » (art. 520).

De même que les bâtiments, les récoltes pendantes par branches ou par racines sont immeubles plutôt par leur incorporation au sol que par leur nature. La terre, on Ta fort bien dit, immobilise tout ce à quoi elle donne la vie, les arbres et leurs fruits, les récoltes de toute nature. Fructus pendantes pars fundi esse videntur.

Cette règle, dans sa généralité, s'applique même aux arbres des pépinières.

Quant aux plants qui auraient été mis provisoirement en dépôt dans le sol, en attendant leur vente ou leur transplantation, ils ne doivent pas être considérés comme immeubles, car ils ne sont pas incorporés au sol, qui les abrite plutôt qu'il ne les nourrit. Nous en dirions autant des arbres plantés dans des caisses, alors même que ces caisses auraient été mises dans la terre.

1215. Tous les produits de la terre deviennent meubles aussitôt

qu ils en sont séparés, car alors la cause de l'immobilisation cesse. La

loi dit à ce sujet : « Dès que les grains sont coupés et les fruits détachés,

» quoique non enlevés, ils sont meubles. — Si une partie seulement de la

» récolte est coupée, cette partie seule est meuble » (art. 520 al. 2 et 3). Plusieurs de nos anciennes coutumes considéraient les fruits comme meubles, aussitôt arrivée l'époque de leur maturité, même avant qu'ils fussent séparés du sol : sans doute parce que la cause de l'immobilisation semble cesser quand les fruits, devenus mûrs, n'ont plus besoin d'être alimentés par la terre. Il y avait même certaines coutumes qui, probablement pour éviter les difficultés auxquelles pouvait donner lieu la détermination précise de l'époque de la maturité des fruits et par suite de leur mobilisation, les déclaraient meubles à une époque fixe qui précédait ordinairement celle de la maturité réelle. Par exemple, dit Pothier, il y a des coutumes qui réputent meubles les foins à la mi-mai, les blés à la saint Jean, les raisins au mois de septembre. L'art. 520 al. 2 et 3 a eu principalement pour but d'abroger ces dispositions et de les remplacer par une règle qui est à la fois plus rationnelle et d'une application plus facile.

L'art. 521 a été écrit dans le même ordre d'idées : « Les coupes ordi-

» naires des bois taillis ou de futaies mises en coupes réglées, ne devien-

» nent meubles qiiau fur et à mesure que les arbres sont abattus ».

Sans cet article on aurait pu croire, par suite d'une réminiscence de notre ancien droit, que la seule arrivée de l'époque fixée pour la coupe d'un bois taillis ou d'une haute futaie aménagée^ c'est-à-dire mise en coupes réglées, suffisait pour mobiliser la portion de bois qui doit être coupée, alors même que la coupe serait retardée. La loi a voulu lever ce doute. Elle ne parle pas des futaies non aménagées, parce qu'à leur égard l'application du principe ne pouvait faire difficulté.

1216. Les fruits pendants par branches et par racines sont immeubles en qua-

lité d'accessoires du sol qui les nourrit. Us cessent d'avoir ce caractère, -et deviennent par suite choses mobilières, quand on les considère abstraction faite du fonds auquel ils sont attachés. C'est ce qui arrive dans les trois cas suivants :

1° Au cas de saisie-brandon. La saisie-brandon est une saisie des fruits pendants. Elle ne peut être pratiquée que dans les six semaines précédant l'époque ordinaire de la maturité des fruits. (C. pr. art. 6*26). Son nom vient de ce qu'on plaçait autrefois, dans les champs dont les fruits étaient saisis, des poteaux auxquels on suspendait des faisceaux de paille ou brandons. Nos lois modernes ont supprimé le signe visible de cette saisie ; mais elles ont conservé le nom auquel il avait donné lieu. — La saisie-brandon est une saisie mobilière, parce que les fruits sont envisagés abstraction faite du sol et pour l'époque où ils en seront détachés. Ce qu'on saisit, et ce qui sera vendu sur la saisie, ce sont les fruits considérés par anticipation comme séparés du sol et par conséquent comme choses mobilières. La saisie-brandon offre sur la saisie immobilière le double avantage de la célérité et de l'économie.

2^ Les fruits pendants sur un fonds sont considérés comme meubles à l'égard du fermier de ce fonds. En effet, dans le contrat de bail, les parties envisagent les fruits séparément du fonds, qui est regardé seulement comme l'instrument de leur production. Elles ne les considèrent donc pas comme liés au fonds par le lien qui unit l'accessoire au principal.

3» Enfin les fruits pendants sont regardés comme meubles, en tant qu'ils sont vendus séparément du fonds. En effet le droit de l'acheteur d'une récolte ou d'une coupe à faire, comme celui du fermier, ne s'applique pas à l'immeuble, mais seulement aux fruits à percevoir, aux fruits considérés comme étant déjà perçus, et comme ayant cessé par conséquent d'être liés au sol par le lien qui produit l'immobilisation. Quand je vends une récolte pendante, je ne vends pas un accessoire de mon fonds, je vends des fruits considérés comme chose principale et distincte de l'immeuble auquel ils adhèrent : je vends donc des meubles. Il en est de la vente d'une récolte sur pied comme de la vente d'une maison pour être démolie. Ce sont alors en réalité des matériaux qui sont vendus ; la vente est donc mobilière. Gass., 5 janvier 1886, Sir., 86. 1. 269.

* 1217* I)d là plusieurs conséquences :

a. Entre deux acquéreurs successifs de la même récolte ou de la même coupe à faire, on préférera celui qui le premier aura été mis en possession réelle, s'il est de bonne foi (arg. art. 1141).

b. L'art. 1622, relatif aux ventes A'immeubles faites avec indication de contenance, ne serait pas applicable aux ventes de coupes de bois faites avec indication de la contenance du terrain qui porte le bois à couper.

c. L'action, que l'acheteur d'une coupe de bois intente contre le vendeur à l'effet d'obtenir l'autorisation d'effectuer la coupe, est une action mobilière, qui doit par suite être portée devant le tribunal du domicile du vendeur, et non devant celui de la situation de l'immeuble (C. pr. art. 59).

d. Les ventes publiques volontaires de récoltes ou de coupes à faire sont de la compétence des commissaires-priseurs aussi bien que des notaires. Ces derniers revendiquaient le droit exclusif de procéder à ces ventes en se fondant sur leur nature immobilière, et la cour de cassation leur avait donné raison dans plusieurs arrêts. Mais la loi du 5 juin 1851, appliquant les vrais principes, a condamné leur prétention. L'art. 1 de cette loi est ainsi conçu : « Les ventes publiques volontaires, soit à terme, soit au comptant, de fruits et de récoltes pendants par racines et des coupes de bois taillis, seront faites en concurrence et au choix des parties, par les notaires, commissaires-priseurs, huissiers et greffiers de la justice de paix, même dans le lieu de la résidence des commissaires-priseurs ». — Ce texte ne parlant que des ventes de coupes de bois taillis, il en résulte (on l'a positivement

Qxpliqué lors de la confection de la loi) que les ventes de coupes de hautes futaies, aménagées ou non, sont de la compétence exclusive des notaires : ce qu*il est peutêtre difficile de justifier au point de vue des principes, les ventes de coupes de hautes futaies étant certainement mobilières tout aussi bien que les ventes de coupes de taillis.

e. Le droit fiscal à percevoir sur les ventes de récoltes pendantes ou de coupes à faire, est le droit de deux pour cent applicable aux ventes mobilières, et non le droit beaucoup plus élevé auquel donnent lieu les ventes d'immeubles. C'est ce qui résulte de Tart. 69 § S-l» de la loi du 22 frimaire de Tan VII, ainsi conçu : » 2 francs » par 100 francs... Les ventes de récoltes de Tannée sur pied, coupes de bois taillis M et de hautes futaies... ».

La vente d'une coupe, même de haute futaie, ne cesserait pas d'être mobilière par suite de cette circonstance qu'elle aurait été suivie de la vente du terrain au môme acheteur, et que celui-ci, devenu propriétaire du bois et du terrain, n'aurait pas effectué la coupe. C'est ce que la cour de cassation a décidé dans plusieui*s arrêts. L'administration de l'enregistrement soutenait qu'en pareil cas l'acheteur devait payer le droit de mutation afférent aux ventes immobilières, non seulement pour le terrain mais aussi pour la haute futaie. Cette double vente, disait la régie, de la futaie à couper d'abord et du terrain ensuite, k un acquéreur qui, une fois devenu propriétaire du total, ne coupe pas la futaie, ne peut être qu'un moyen détourné de frauder le fisc en lui soustrayant une partie des droits de mutation qui lui sont légitimement dus ; les tribunaux ne sauraient prêter la main à cette fraude; ils doivent au contraire la démasquer et la réprimer. — Cela est incontestable. Mais la régie de l'enregistrement oubliait que la fraude ne se présume pas : elle doit être prouvée. Or cette preuve n'était pas fournie, et, comme en définitive il n'est pas impossible que les parties, dans de semblables circonstances, aient agi sans intention frauduleuse à l'endroit du fisc, on s'explique que la cour de cassation ait repoussé les prétentions de la régie.

1218. V. « Les tuyaux servant à la conduite des eaux dans une maison

» ou autre héntage sont immeubles, et font partie du fonds auquel ils

» sont attachés » (art. 523).

Il y a quelque difficulté sur le point de savoir si ces tuyaux sont immeubles par leur nature ou par destination. La place de l'article, qui est encadré au milieu de ceux consacrés aux immeubles par destination, semble indiquer que c'est à cette dernière catégorie qu'appartiennent les tuyaux dont il s'agit. Mais les termes du texte seraient plutôt favorables à l'opinion qui les considère comme étant immeubles par leur nature. En effet la loi dit que ces tuyaux » font partie du fonds » ; elle n'exige pas en outre, comme elle le fait pour les objets qui doivent devenir immeubles par destination (art. 522 et 524), que les tuyaux aient été incorporés à l'immeuble par le propriétaire. Aussi la plupart des auteurs, faisant prévaloir l'argument tiré des termes de l'art. 523 sur celui résultant de la place qu'il occupe, considèrentils lesdits tuyaux comme appartenant à la catégorie des immeubles par leur nature. 11 ne parait pas d'ailleurs y avoir lieu de distinguer, en ce qui concerne les maisons, entre les tuyaux intérieurs et les tuyaux extérieurs, ni entre ceux qui amènent l'eau dans la maison, et ceux qui servent à l'écoulement des eaux pluviales ou des eaux ménagères.

§ II. Immeubles par destination.

1219. On donne ce nom à des objets mobiliers, que la loi répute immeubles parce qu'ils ont été attachés à un fonds par le propriétaire

726 PRÉCIS DE DROIT aVIL

de ce fonds pour son service, son exploitation, son utilité ou son ornement; ils en deviennent alors les accessoires et empruntent à ce titre' sa nature juridique.

Le droit romain ignorait les immeubles par destination et notre ancien droit les connaissait à peine.

L'immobilisation par destination présente cependant un grand intérêt : elle établit entre une chose mobilière et un immeuble le lien qui rattache Taccessoire au principal, et empêche que mille événements ne viennent séparer deux choses qui doivent rester étroitement

unies.

Ainsi la loi déclare immeubles par destination les animaux et les ustensiles aratoires qu'un propriétaire a attachés à la culture de son fonds. De là il résulte que ces animaux et ustensiles ne pourront pas être saisis mobiliërement et par suite séparément du fonds (C. pr. art. 592-lo). Si au contraire ces objets conservaient leur nature de choses mobilières, comme dans notre ancien droit, les créanciers du propriétaire pourraient les saisir mobilièrement, par suite séparément du fonds, et mettre ainsi le propriétaire dans l'impossibilité de cultiver son domaine. De même, si le propriétaire d'un fonds se marie sous le régime de la communauté, les animaux et ustensiles qu'il a attachés à la culture, étant immeubles par destination, lui demeureront propres avec le fonds lui-même (arg. art. 1404). Ils tomberaient au contraire dans la communauté, comme le décidait notre ancien droit, s'ils conservaient leur nature de choses mobilières (arg. art. 140i-lo). Enfin les animaux attachés à la culture et les ustensiles aratoires, étant immeubles par destination, passeront avec le fonds dont ils sont une dépendance au légataire de ce fonds. On les verrait au contraire tomber entre les mains du légataire des meubles ou rester aux héritiers, s'ils conservaient leur nature de choses mobilières.

1220 . Conditions reiiuises pour qu'an obj et mobilier devienne immeuble par destination. — Pour qu'un objet mobilier devienne immeuble par destination il faut :

1* Qu il ait été placé sur un fonds ; car il ne peut devenir immeuble par destination qu'en qualité d'accessoire d'un fonds.

2* Qu il y ait été placé dans l'intérêt du fonds, c'est-à-dire pour son service, son exploitation, son utilité ou son ornement.

3"* Enfin qu'il ait été placé parle propriétaire du fonds. L'immobilisation par destination suppose nécessairement le fait du propriétaire ; elle ne pourrait pas résulter du fait d'un locataire, d'un fermier, ni même d'un usufruitier. La raison en est que l'immobilisation par destination a lieu dans l'intérêt du fonds ; or, le propriétaire est seul le représentant de cet intérêt. Celui qui place un objet sur un fonds en qualité de locataire, de fermier ou même d'usufruitier, l'y place vraisemblablement pour la durée de sa jouissance seulement ; il agit dans son propre intérêt, plutôt que dans celui du fonds qui ne lui appartient pas. Lui prêter une intention contraire, ce serait supposer qu'il a entendu faire une donation au propriétaire, puisque celui-ci, à l'expiration du bail ou de l'usufruit, reprendrait avec son fonds les accessoires prove-

nant du preneur ou de Tusufruitier ; or une donation ne se suppose pas.

On admet généralement que Timmobilisation par destination pourrait aussi résulter du fait de celui qui possède le fonds animo domini, sans qu'il y ait lieu de distinguer s'il est ou non de bonne foi. Celui qui possède un fonds animo domini s'en croit propriétaire ou se comporte comme tel : il^représente donc l'intérêt du fonds.

1221. Les trois conditions ci-dessus suffisent-elles pour qu'un objet mobilier devienne immeuble par destination ? Faut-il en outre que le propriétaire ait placé cet objet sur son fonds à 'perpétuelle demeure, c'est-à-dire dans une intention de perpétuité ? Quelques auteurs l'exigent dans tous les cas, mais à tort, croyons-nous. En effet, la loi ne paraît pas requérir la condition de la perpétuelle demeure pour Timmobilisation qui a lieu dans Vintérêt du service ou de rexploitation du fonds, ou autrement dit pour l'immobilisation par destination agricole ou industnelle. L'art. 522, relatif à un cas particulier d'immobilisation par destination agricole, ne parle pas du tout de la perpétuelle demeure. De plus l'art. 524, qui s'occupe à la fois de l'immobilisation agricole et de l'immobilisation industrielle, dit dans son alinéa 1 : « Les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le semce et » V exploitation de ce fonds, sont immeubles par destination ». L'article n'exige pas d'autre condition pour l'immobilisation ; et, comme s'il voulait insister pour nous faire comprendre que cette condition suffit, il ajoute en se répétant : « Ainsi, sont immeubles par destination, » quand ils ont été placés par le propriétaire pour le sei^ice et Vexploi- » tation du fonds,'., ». De la perpétuelle demeure il n'en est pas question. L'article en parle bien dans sa partie finale, après avoir achevé sa longue énumération; mais précisément il en parle dans des termes qui donnent à entendre que cette condition n'est pas nécessaire quand il s'agit de l'immobilisation par destination agricole ou industrielle dont il vient de s'occuper. Voici comment il s'exprime : « Sont aussi [c'est-à-dire en outré] immeubles par destination, tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure ». — Il parait bien difficile de donner à la loi, prise dans son ensemble, un sens raisonnable autre que celui-ci : Tous les objets, attachés à un fonds par le propriétaire pour son service et son exploitation, sont par cela seul immeubles par destination, qu'ils aient été ou non placés à perpétuelle demeure (art. 522 et 524 al. i à 12] ; l'intérêt agricole ou industriel suffit à lui seul pour produire l'immobilisation. Sont en outre immeubles par destination tous les objets mobiliers qu'un propriétaire a attachés à son fonds à perpétuelle demeure dans un autre intérêt, par exemple celui de l'utilité ou de l'ornement du fonds (art. 524 al. final). La perpétuelle demeure ne paraît donc nécessaire

que lorsque rimmobilisation a lieu dans un intérêt autre que l'intérêt agricole ou industriel du fonds.

* En faveur de ce système, qui compte des suffrages imposants dans la doctrine, je remarque : 1° que lorsque la loi s'occupe de l'immobilisation par destination agricole ou industrielle, elle emploie les expressions à'objets placés sur le fonds, jamais celles d'objets attachés au fonds, dont elle se sert plus volontiers quand elle exige la perpétuelle demeure (art. 524 in fine et 525), et qui sont en effet beaucoup plus énergiques; 2<> que les signes, qui sont indiqués par Tart. 525 comme annonçant rintention de la part du propriétaire d'attacher les objets à son fonds à perpétuelle demeure, sont sans application possible à la plupart des cas d'immobilisation agricole ou industrielle: ce qui donne à entendre que la perpétuelle demeure n'est pas exigée pour cette immobilisation.

1222. Nous allons nous occuper successivement de l'immobilisation par destination agricole ou industrielle et de Timmobilisation par perpétuelle demeure.

1. De Vimmobilisation par destination agricole ou industrielle.

1223. Les art. 522 et 524 contiennent une énumération, non limitative, des objets mobiliers qui deviennent immeubles par destination agricole ou industrielle.

Aux termes de l'art. 522 : « Les animaux qiie le propriétaire du fonds » livre au fermier ou au métayer pour la culture, estimés ou non, sont n censés immeubles tant qu'ils demeurent attachés au fonds par l'effet di » la convention, — Ceux qu'il donne à cheptel à d'autres qu'au fermier » ou métayer sont meubles ».

Celui qui exploite un immeuble rural en vertu d'un bail, est désigné sous la dénomination de fermier ou de colon partiaire ; — fermier, si la redevance périodique qu'il doit au propriétaire est fei'me (exemple mille francs, cent hectolitres de froment. . . chaque année) ; — colon partiaire, si cette redevance consiste en une quotité des fruits, ce qui la rend aléatoire. Ordinairement cette quotité est de la moitié, et alors le colon partiaire s'appelle métayer, de meta moitié.

Gela posé, les animaux (et il* en serait de même des ustensiles aratoires), que le propriétaire livre au fermier ou au métayer pour la culture, deviennent immeubles par destination agricole, parce que le propriétaire est censé les avoir attachés, comme dit la loi, au service et à l'exploitation du fonds.

Quand un propriétaire livre ainsi à son fermier ou à son métayer des animaux pour l'exploitation du fonds, il y a deux baux confondus en un, le bail de la terre et celui des animaux. Ce dernier, qui est accessoire par rapport au premier, puisqu'il a seulement pour but d'assurer la bonne culture des terres, porte le nom de cheptel de fer, expression que Ton emploie aussi quelquefois pour désigner les animaux eux-mêmes faisant l'objet du bail, et qui indique d'une manière énergique la solidité du lien par lequel les animaux sont attachés au sol.

La plupart du temps le contrat de bail contient l'estimation des bestiaux que le propriétaire livre au fermier. Cette estimation n'a pas pour résultat (sauf bien

entendu convention contraire) de transférer au fermier la propriété des bestiaux, sous l'obligation d'en payer le prix d'estimation : ce qui les empocherait de devenir immeubles par destination, puisqu'ils n'appartiendraient plus au propriétaire du fonds. Comme on aurait pu croire le contraire, à cause de l'ancienne règle j€stimaHo facit venditionem, dont le législateur a consacré dans notre droit actuel quelques applications, le code civil s'en est expliqué formellement (art. 522 et 1822). Il dit dans notre article que les animaux livrés par le propriétaire au fermier deviennent immeubles par destination, qu'ils soient < estimés ou non ». Quelle sera donc alors l'utilité pratique de l'estimation ? Le plus souvent elle sera faite en vue d'obliger le fermier à laissera la fin du bail, des bestiaux d'une valeur égale à ceux qu'il a reçus (art. 1821). Les bestiaux sont ainsi mis aux risques du fermier, sans devenir pour cela sa propriété (art. 1822). Il n'aurait donc pas le droit de les garder à l'expiration du bail, en payant au propriétaire le prix d'estimation.

Quant aux animaux qu*un propriétaire donne à cheptel, c'est-à-dire à bail, à un autre qu'au fermier ou métayer, il est clair qu'ils ne sont pas immobilisés, puisque le propriétaire les afferme sans affermer son fonds, et n'établit ainsi aucun lien entre les animaux et un fonds à lui appartenant. C'est tellement évident que notre article aurait pu se dispenser de le dire.

1224. Le long art. 524, dont nous connaissons les deux premiers alinéas, et dont la disposition n*a d'ailleurs rien de limitatif (argument du mot ainsi), va maintenant nous indiquer toute une série d'objets, qui deviennent immeubles par destination agricole ou industrielle, quand ils ont été placés sur un fonds par le propriétaire pour le service et l'exploitation de ce fonds. La loi cite :

* Les animaux attacha à la culture ». Si cette hypothèse diffère de celle que prévoit l'art. 522, elle est vraisemblablement relative au cas d'un propriétaire exploitant son fonds lui-même, tandis que l'art. 522 suppose«que l'exploitation a été confiée à un fermier.

Ck)nformément à ce qui a été dit plus haut, il n'est pas nécessaire que les animaux soient attachés à perpétuelle demeure à la culture du fonds, pour devenir immeubles par destination. Cette circonstance que le propriétaire, en attachant des animaux à la culture de ion fonds, se proposerait de les vendre au boucher après leur avoir demandé un certain nombre d'années de travail, n'empêcherait pas qu'ils ne devinssent immeubles par destination. D'ailleurs il parait singulier déparier de perpétuelle demeure pour des animaux dont l'existence, du moins celle utile pour le travail, est limitée par la nature à un terme fort court.

On est d'accord pour considérer comme immeubles par destination les troupeaux de moutons, qu'un propriétaire a attachés à son fonds pour le féconder. Mais il y a difficulté sur le point de savoir s'il faut aussi considérer comme tels les animaux, qu'un propriétaire attache à son fonds en vue de les y faire engraisser et de les vendre ensuite. Nous inclinerions vers Taffirmative; car, si ces animaux ne sont pas « attachés à la culture , ils sont au moins » placés sur le fonds pour... son exploi- » tation » : ce qui suffit, aux termes de l'art. 524, pour que l'immobilisation se produise. Beaucoup de terres d'ailleurs ne sont pas susceptibles d'être exploitées autrement que par le pacage des bestiaux; et, &i les animaux dont il s'agit ne devenaient pas immeubles par destination, ils pourraient être saisis séparément du fonds, dont l'exploitation serait ainsi entravée, contrairement au vœu de la loi. La

doctrine se prononce en général en sens contraire, et; de la part de ceax qui croient que la perpétuelle demeure est indispensable pour rimmobilisation par destination agricole, cette opinion est logique.

(( Les %istensiles aratoires ». On tenait dans notre ancien droit que instrumentum fundi non est pars fundi. Gela aboutissait à séparer dans bien des circonstances ce qui doit rester étroitement uni, par exemple, ainsi qu'on Ta vu plus haut, à attribuer le fonds au légataire des immeubles et les ustensiles aratoires au légataire des meubles. Pothier avait signalé les vices de cette législation.

« Les semences données aux fermiers ou colons partiaires », et aussi celles que le propriétaire, cultivant par lui-même, réserve chaque année pour les semailles de Tannée suivante. « Chaque année, dit M. Laurent, la partie de la récolte, qui est destinée à ensemencer les terrçs, est immobilisée dans Fintérét de l'agriculture », Une fois jetées en terre, les semences deviennent immeubles par nature.

« Les pigeons des colombiers; — Les lapins des garennes ;. .. — Les pois- » sons des étangs ». C'est par destination agricole que tous ces animaux sont immobilisés, ils servent dans une certaine mesure à Texploitation du fonds, aux dépens duquel ils se nourrissent, et dont ils augmentent le revenu.

Est-il bien utile d'observer, comme le font tous les auteurs, que des pigeons dans une volière, des lapins dans un clapier, et des poissons dans un réservoir ou vivier, ne seraient pas immeubles?

« Les louches à miel ».

Des raisons au moins égales à celles qui ont fait classer les ruches à miel et les abeilles qu'elles contiennent parmi les immeubles par destination, quand elles ont été placées sur le fonds par le propriétaire, semblent exister en faveur, des vers à soie. Souvent ils constituent un mode d'exploitation, et l'un des plus productifs dif fonds. Au conseil d'Etat, Pelet de la Lozère demanda qu'on les fit figurer à côté des abeilles. On lui donna, pour rejeter sa proposition, trois raisons dont la meilleure était encore mauvaise, et voilà comment l'art. 524 ne parle pas des vers à soie. Ce silence calculé sufût-il, comme on l'enseigne, pour décider que les vers à soie ne * sont pas immeubles par destination, quand ils ont été placés sur le fonds par le propriétaire pour son exploitation ? Il est permis d'en douter ; car l'énumération, que donne l'art. 524, n'est pas limitative, tout le monde est d'accord sur ce point. Et qu'importe que les vers à soie ne soient pas compris dans l'énumération légale, s'ils rentrent dans l'application du principe qui lui sert de base ?

« Les pressoirs, chaudières^ alambics , cuves et tonnes ».

Cpr. Cass., 8 décembre 1885, Sir., 86. 1. 202.

Les barriques ne sont immeubles que lorsqu'elles sont destinées à rester dans !• fonds pour loger la récolte. Elles sont meubles par conséquent, lorsque le propriétaire est dans l'usage de les vendre avec le vin qu'elles contiennent ; car on ne peut pas dire alors qu'elles sont attachées au fonds.

Les échalas des vignes sont aussi immeubles par desUnation, quand ils ont été placés sur le fonds par le propriétaire dans l'intérêt du fonds. Il n'est pas nécessaire, comme on l'enseigne généralement, qu'ils aient été plantés ; car ce n'est pas par accession, mais par destination agricole, qu'ils deviennent immeubles.

Même solution pour les perches à houblon.

<c Les pailles et engrais » .

On induit en général du rapprochement, que la loi fait entre les pailles et les engrais, qu'elle n'entend parler que des pailles destinées à être transformées directement en engrais, c*est-à-dire de celles qui servent à la litière. Quant aux pailles, foins et avoines destinés à la nourriture des bestiaux, ils ne seraient pas immeubles par destination ; car ils ne servent pas, immédiatement au moins, à l'exploitation du fonds. On a remarqué en faveur de cette solution que la rédaction primitive de la loi contenait le mot foins, qui a disparu de la rédaction définitive.

1225. La liste de l'art. 524 ne contient plus qu'un terme : « Les nsten- » siles nécessaires à V exploitation des forges, papeteries et autres usines » . Il s'agit des forges destinées à la fabrication du fer.

Ce texte est relatif à l'immobilisation par destination industrielle. Le législateur a été bref sur ce point; à l'époque où le code a été rédigé, Tindustrie manufacturière était encore dans l'enfance.

Les conditions exigées pour l'immobilisation industrielle sont les

mêmes que celles requises pour l'immobilisation agricole. -^ Il faut

d'abord qu'il y ait un fonds industriel, consistant ordinairement en

bâtiments spécialement construits ou appropriés pour l'exercice d'une

industrie, et auxquels viendront s'attacher en qualité d'accessoires les

machines, ustensiles et appareils destinés à exploiter le fonds. S'il n'y

a pas d'immeuble industriel, pas d'immobilisation possible. Ainsi le

métier, qu'un tisserand installe dans la maison qu'il habite, pour

l'exercice de sa profession, ne devient pas immeuble. — Il faut

ensuite que les machines, ustensiles et appareils aient été placés sur le

fonds par le propriétaire. — Il faut enfin que ces machines, ustensiles

et appareils soient nécessaires à l'exploitation du fonds industriel.

Les chevaux que le propriétaire d'une usine y attache pour son exploitation doivent être considérés comme immeubles par destination, de même que les machines qui fournissent la force motrice. C'est du moins ce que l'on peut induire par argument de l'art. 8 de la loi du 21 avril 1810, où on lit : « Sont aussi immeu- » blés par destination, les chevaux, agrès, outils et ustensiles servant à l'exploita- » tion.

1226. Ce n'est pas seulement l'intérêt agricole et l'intérêt industriel qui peuvent immobiliser ; tout autre intérêt le pourrait également, et notamment un intérêt commercial. Les textes n'ont à cet égard rien de restrictif. L'art. 524 parle d'une manière générale des objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour son service et son exploitation ; il ne dit pas que ce fonds doive nécessairement être un fonds agricole ou industriel, ce pourrait donc être un fonds de commerce. Nous n'insisterons pas sur ce point, parce qu'il est peut-être difficile de trouver l'exemple d'un fonds exclusivement commercial, auquel viennent s'adjoindre en qualité d'immeubles par destination des objets mobiliers affectés ix son service et à son exploitation. Presque toujours, en pareil cas, un intérêt industriel sera mêlé à l'intérêt commercial. C'est ce qui arriverait par exemple dans le cas d'un établissement spécialement construit et aménagé pour servir d'hôtellerie. On ne peut guère douter que les meubles, placés par le propriétaire dans un semblable établissement pour assurer son exploitation à la fois commerciale et industrielle, ne soient immeubles par destination. En ce sens, Toulouse, 4 août 1883, Sir., 84. 2, 8, et Cs^ss.^ 2 aoAt 1886,

Sir., 86. 1. 417. — Il en serait de même des objets mobiliers affectés au service des bains dans un établissement thermal, tels que baignoires, appareils à douches... Faut-il en dire autant des objets mobiliers destinés, dans un établissement du même genre, à assurer le logement et la nourriture des baigneurs? La négative a été jugée par la cour de cassation le 9 décembre 1885 (Sir., 86. 1. 201). La cour se fonde sur ce <f ue rimmobilisation par destination ne s'applique qu'aux objets indispensables pour l'exploitation du fonds. Or le fonds était, dans l'espèce à juger, un établissement thermal et non une hôtellerie.