De rimmobilisation par perpétuelle demeure

1227. « Sont aussi immetibles par destination, tous effets mobiliers » que le propne'taire a attachés au fonds à perpétuelle demeure » (art. 524 al. final). De ce texte il résulte bien que tous les effets mobiliers attachés à un fonds à perpétuelle demeure par le propriétaire sont immeubles par destination; mais il n'en résulte pas que la perpétuelle demeure soit toujours une condition nécessaire de rimmobilisation. Nous avons dit que la loi ne Texige pas pour rimmobilisation par destination industrielle ou agricole. Elle n*est requise que dans les autres cas d'immobilisation, par exemple lorsque rimmobilisation a lieu pour Tornement du fonds.

1228. Dans les cas où la perpétuelle demeure est nécessaire pour rimmobilisation, à quels signes reconnaîtra-t-on que cette condition est réalisée, c'est-à-dire que le propriétaire a attaché tel objet mobilier à son fonds dans une intention de perpétuité ? L*art. 525 répond : « Le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers » à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaîix, » ou à ciment, ou lorsqu'ils ne peuvent être détachés sans être fracturés » et détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle » ils sont attachés ».

Voilà le principe. La loi va en faire quelques applications. Elle dit d'abord : « Les glaces d*un appartement sont censées mises à perpétuelle » demeure, lorsque le parquet sur lequel elles sont attachées fait corps » avec la boiserie ».

Quand une glace est fixée dans un cadre faisant corps avec la boiserie, elle est censée mise à perpétuelle demeure, parce qu'on ne pourrait pas l'enlever sans détériorer la partie du fonds à laquelle elle est attachée. En effet, si on enlevait la glace ainsi fixée, on mettrait à nu le plâtre ou les briques et on créerait dans le lambris une solution de continuité fort disgracieuse pour l'œil.

D'après une jurisprudence constante, que la doctrine approuve en général, il n'est pas absolument nécessaire qu'une glace soit placée dans les conditions qu'indique Tart. 525, pour être censée mise à perpétuelle demeure, et devenir à ce titre immeuble par destination. En effet l'art. 525 ne fait, dans ses trois derniers alinéas, qu'indiquer quelques applications du principe qu'il a posé dans l'alinéa premier, et ces applications n'ont rien de limitatif. Les lambris, qui étaient en usage à Tépoque où

a été décrété le code civil, sont à peu près abandonnés aujourd'hui, et il n*y aurait plus g^uère, dans les constructions modernes, de glaces immobilisées par perpétuelle demeure, si l'immobilisation ne pouvait résulter que de la circonstance indiquée par notre article. Les juges auront à apprécier, en cas de contestation, si les conditions dans lesquelles la glace a été fixée sont telles que, d'après le principe posé par l'art. 525 al. 1, elle doive être considérée comme attachée au fonds à perpétuelle demeure.

La loi ajoute : « Il en est de même des tableaux et autres ornements ».

Il s'agit des tableaux qu'il était d'usage autrefois de placer au-dessus

des portes et des chemioées; leur immobilisation résulte des mêmes

circonstances que celle des glaces.

Des tableaux ne doivent jamais être considérés comme immeubles par rapport à la galerie qui les contient, alors même que cette galerie aurait été construite exprès pour les recevoir. Môme solution pour une bibliothèque.

Enfin on lit dans Fart. 525 alinéa final : (( Quant aux statues, elles

» sont immeubles lorsqu'elles sont placées dans une niche pratiquée

» exprès pour les recevoir, encore qu'elles puissent être enlevées sans

» fracture ou détérioration ».

Les mots » quant aux statues », ainsi que ceux qui terminent l'article, nous indiquent que les statues sont l'objet d'une disposition exceptionnelle; et effectivement le législateur admet, en ce qui les concerne, une dérogation au principe posé par l'art. 525 al. 1. Voilà une statue qui est placée dans une niche pratiquée exprès pour la recevoir ; mais elle n'est ni fixée ni scellée dans la niche ; elle y est simplement posée, de sorte qu'on pourrait l'enlever sans fracture ni détérioration. Cette statue, d'après le principe établi par l'art. 525. al. 1, ne devrait pas être considérée comme immeuble. La loi la déclare telle cependant, et le motif en est palpable : c'est que la statue est le complément de la niche . Sans la statue, la niche ne serait rien moins qu'un ornement.

Il y aurait peut-être même motif de décider pour une statue posée sur un piédestal en maçonnerie dans un jardin, et surtout pour une horloge placée dans un pavillon disposé exprès pour la recevoir. Et cependant, comme la disposition de l'art. 525 al. final est exceptionnelle, on peut hésiter à l'appliquer par analogie, même à ces cas si favorables : Exceptio est strictissimsB inierpretationis.

L'art. 525 prouve que Tintention du propriétaire ne suffit pas pour

réaliser Fimmobilisation par perpétuelle demeure : il faut de plus qu'il

manifeste cette intention de la manière prescrite par la loi, c'est-à-dire

en accomplissant l'un des faits déterminés par l'art. 525 : scellement

en plâtre ou à chaux, etc.

1229. L'immobilisation par destination, étant créée par la volonté du propriétaire, peut cesser par une volonté contraire. Conformément aux règles du droit commun, qui doivent être ici appliquées, la loi n'y ayant pas dérogé, la volonté du propriétaire de faire cesser l'immobilisation par destination peut être manifestée expressément ou tacitement, at^^ verbis, aut facto. — Expressément , par exemple, si, en vendant une maison, il déclare se réserver le droit de conserver certains objets mobiliers attachés à la maison à perpétuelle demeure, auxquels il retire la qualité d'immeubles par destination. — Tacitement, s'ilaccomplit un faitcontraireà celui qui a produit l'immobilisation, par exemple s'il descelle des objets qu'il avait immobilisés en les scellant, ou s'il vend les objets qui sont immeubles par destination sans vendre en même temps le fonds auquel ils sont attachés.

1230* Il reste une question, et elle n*est pas sans difficulté. Comment distinguer dans un bâtiment les parties qui sont immeubles par nature et celles qui sont immeubles par destination ? Bien des solutions ont été proposées. La meilleure nous paraît être celle qui, conciliant l'art. 5i8 avec Kart. 525, sans sacrifier l'un de ces deux textes à l'autre, considère comme immeuble par nature tout ce qui fait partie intégrante et constitutive du bâtiment, tout ce sans quoi le bâtiment ne serait pas complet comme tel, et comme immeubles par destination tous les objets qui, sans être une partie intégrante et constitutive du bâtiment, y ont été attachés pour son usage ou son agrément, ou pour son service et son exploitation sMl s'agit d*ua fonds industriel. D'après ce criteiium, il faudrait considérer comme immeubles par nature, non seulement les murs et la toiture d'un bâtiment, mais aussi les escaliers, les parquets, les boiseries, les placards, les chambranles des cheminées, les portes, les fenêtres, les contrevents, et même les volets mobiles d'une boutique et les serrures des portes avec leurs clefs, peut-être aussi, mais cela est plus douteux, les tuyaux destinés â la conduite des eaux dans la maison ou â Tégout des eaux pluviales et ménagères. On devrait considérer au contraire comme immeubles par destination les étagères fixées dans les cuisines, les fourneaux scellés dans le sol et les paratonnerres.

L'intérêt principal qu'il peut y avoir â distinguer les immeubles par nature des immeubles par destination, consiste en ce que les locataires, fermiers, usufruitiers, et en général tous ceux qui détiennent la chose â titre précaire, ne peuvent pas créer d'immeubles par destination [supra n. 1220), tandis qu'ils peuvent créer des immeubles par nature. Ainsi un locataire fait refaire les parquets de la maison qu'il habite; ces parquets deviendront immeubles. Voilà au contraire un locataire qui fait mettre des étagères dans une cuisine ou qui y fait sceller un fourneau : ces objets ne deviendront pas immeubles ; il aura donc le droit de les enlever, sauf à rétablir les lieux dans leur ancien état.

§ III. Des immeubles par l'objet aitqtiel ils s'appliquent.

1331. Cette troisième catégorie comprend certains droits. Il s'agit donc d'immeubles incorporels.

A raison de leur nature, les droits sembleraient devoir échapper à la distinction des biens en meubles et en immeubles. Gomment dire en eflFet d'un droit, qui, en sa qualité de chose incorporelle, n'a pas de situation déterminée {nuUo circurnscribuntur loco), qu'il peut-être meuble, c'est-à-dire susceptible d'être transporté d'un lieu dans un autre, ou immeuble, c'est-à-dire fixé, immobilisé en un certain lieu, et par suite intransportable ? Mais il y aurait eu de graves inconvénients à laisser les droits en dehors de la summa divisio renim. Ainsi, sous le régime de la communauté légale, qui forme le régime matrimonial de droit commun en France (art. 1393), tous les meubles appartenant aux époux lors du mariage tombent dans la communauté (art. 1401-1®); tous les immeubles qui leur appartiennent à cette même époque en sont au contraire exclus, et leur demeurent propres (art. 1404). Que seraient devenus les droits appartenant aux époux, s'ils avaient échappé à la distinction des meubles et des immeubles? Dans celte même supposition, à qui aurait-on attribué les droits dépendant de la

succession d'une personne dëcédée qui a laissé un légataire de tous ses meubles et un légataire de tous ses immeubles ?

1232. Reste à savoir comment on déterminera si un droit est mobilier ou immobilier. Le législateur a adopté à cet égard une règle fort simple. La nature du droit sera déterminée d'après son objet; le droit dont l'objet est immobilier sera immobilier ; celui dont Tobjet est mobilier sera mobilier. La même règle est applicable aux actions qui, à bien dire, ne sont pas distinctes des droits d'où elles dérivent. L'action, c'est le droit lui-même à l'état de lutte, à l'état de guerre, debout devant la justice, à laquelle il demande aide et protection contre ceux qui gênent ou entravent son exercice. Gomment donc Taction, qui s'identifie avec le droit, serait-elle d'une autre nature que le droit lui-même, mobilière s'il est mobilier, c'est-à-dire s'il a pour objet une chose mobilière, immobilière dans le cas contraire ? De là l'ancien adage Actio quas tendit ai mobile est mobilis, ad immobile immobilis.

1233. Nous trouvons dans l'art. 526 une énumération incomplète des immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent, c'est-à-dire, ainsi qu'on vient de le voir, des droits ou actions ayant des immeubles pour objet. « Sont immeubles, par l'objet auquel ils s'appliquent, — » L'usufruit des choses immobilières ; — Les servitudes ou services fon- » ciers; — Les actions qui tendent à revendiquer un immeuble ». Le droit de propriété sur un immeuble est incontestablement, lui aussi, un droit immobilier. La loi ne le mentionne pas, parce que, conformément à une tradition séculaire, elle le considère comme s'identifiant avec la chose sur laquelle il porte, et elle confond par suite le droit avec son objet (supra n. 1204). Elle cite seulement :

1" L'usufruit des choses immobilières. L'usufruit est un droit réel de

jouissance sur un bien appartenant à autrui (art. 578). Il peut porter

aussi bien sur des meubles que sur des immeubles (art. 581). D'après

notre principe, le droit d'usufruit sera immobilier quand il portera sur

un immeuble, mobilier quand il s'appliquera à des meubles.

La 191 ne parle pas du droit d'habitation ni du droit d'usage. Le droit d'habitation s'appliquant nécessairement à un immeuble (art. 632), est toujours immobilier. Quant au droit d'usage, qui, comme on le verra plus tard, n'est qu'un diminutif du droit d'usufruit, il peut, ainsi que ce dernier, porter soit sur des meubles, soit sur des immeubles; par conséquent il est tantôt mobilier, tantôt immobilier.

2* Les seimtudes ou services fonciers. La servitude suppose deux immeubles, appartenant à des propriétaires différents, dont l'un est assujetti à l'autre (art. 637), comme si votre fonds doit un passage au mien (servitude de passage). Le droit de servitude est donc immobilier, puisqu'il porte sur un immeuble. — On verra sous l'art. 2114 que Thypothèque est aussi un droit immobilier.

3*^ Les actions qui tendent à revendiquer un immeuble. L'action en revendication d*un immeuble est incontestablement immobilière. On appelle action en revendication Faction par laquelle on réclame la possession d'une chose à celui qui la détient sans droit, prétendant en être propriétaire. L'action en revendication est la sanction du droit de propriété; elle est donc de la même nature que le droit dont elle dérive ou plutôt avec lequel elle s'identifie : par conséquent immobilière si ce droit, portant sur un immeuble, est immobilier.

* Mais il est peu probable que les mots « actions qui tendent à revendiquer on immeuble » fassent, dans la pensée du législateur, allusion à la revendication des immeubles. Le législateur n'a pas parlé du droit de propriété portant sur des immeubles; comment aurail-il songé à l'action qui sert de sanction à ce droit, à Faction destinée à le faire reconnaître quand il est contesté? Et puis, s'il avait eu en vue l'action en revendication, il est probable qu'il aurait dit : les actions en revendication des immeubles, au lieu de dire : les actions qui tbndbnt à revendiquer un immeuble. Ces expressions, qu'on trouvera peut-être singulières, paraissent être une traduction de l'ancien adage Actio qux tbndit ad quid immobile est immobilis, et par conséquent elles comprennent, comme l'adage, même les actions personnelles immobilières (l'action en revendication est une action réelle), en vue desquelles elles paraissent avoir été surtout écrites. Seulement il faut bien reconnaître que la formule employée par le législateur est assez défectueuse. Le mot revendiquer, qui est technique pour désigner l'action réelle, ne devrait pas être employé dans un texte qui vise surtout les actions personnelles. 11 eût mieux valu dire : les actions qui tendent à faire rentrer un immeuble dans notre patrimoine.

* 1234. Cela posé, il y a lieu de considérer comme immeubles par l'objet auquel elles s'appliquent :

1° Les actions en nullité ou en rescision d'un contrat translatif de propriété immobilière, d'une vente d'immeuble par exemple ;

2<» L'action en révocation d'une donation immobilière ;

3» L'action en délivrance d'un immeuble, au moins quanjd cette délivrance devra avoir pour résultat de transférer la propriété à celui auquel elle est faite, ce qui arrive rarement dans notre droit. Voyez l'explication de l'art. 1138 ;

4o L'action de réméré dérivant d'une vente d'immeuble;

50 L'action en résolution d'une vente d'immeuble pour défaut de paiement du prix;

G» L'action en rescision d'une vente d'immeuble pour lésion de plus des sept douzièmes.

Sur les quatre derniers points il y a quelques difficultés; elles seront examinées en temps et lieu.

§ IV. Immeubles par la détermination de la loi. *

1235. Cette dernière catégorie, qui contient un très petit nombre de termes, a fait son apparition postérieurement à la promulgation du code civil. Elle résulte de dispositions législatives qui ont permis d'immobiliser certains droits mobiliers, et dont voici l'énumération :

1® L'art. 7 du décret du 16 janvier J808 autorise ceux qui sont propriétaires d'actions de la Banque de France à les immobiliser, sous la seule condition d'en faire la déclaration dans la forme prescrite pour les transferts. Les actions ainsi immobilisées sont régies par les mêmes

lois que les immeubles^ notamment en ce qui concerne Taliénation et Thypothèque.

La faculté accordée par Tart. 7 du décret du 46 janvier 1808 fut étendue :

a. Aux propriétaires d^actions du canal du Midi. L*art. 13 du décret du 10 mars 1810, toujours en vigueur, dit à ce sujet : « Les actions de » la compagnie du canal du Midi, pour leur immobilisation, leur inalié- » nabilité, leur disposition et jouissance, sont assimilées, en tout, aux » actions de la Banque de France ».

b. Aux propriétaires d'actions des canaux d*Orléans et du Loing. Décret du 16 mars 1810, art. 13. Mais cette disposition se trouve aujourd'hui sans objet, les actions des canaux d'Orléans et du Loing ayant été rachetées en exécution de la loi du 1°' avril 1860 qui en autorisa l'expropriation pour cause d'utilité publique. Ces canaux font aujourd'hui partie du domaine public.

2® Des rentes sur l'Etat ont pu être immobilisées pour la fondation de majorais, en vertu d'un décret du 1"' mars 1808. Cette cause d'immobilisation a cessé d'exister, la loi du 12 mai 1835 ayant défendu toute institution de nouveaux majorats. Mais l'immobilisation réalisée en vue de majorats antérieurement créés, a continué à subsister pour toute la durée assignée à ces majorats par l'art. 2 de la loi précitée du 12 mai 1835 et par les art. 1 et 2 de la loi du 7 mai 1849.