DES DROITS DB L'USUFRUITIER

§ I. Principes généraux.

No 1. Du droit de jouissance de Pusufruitier.

1318* Tous les droits de Tusufruitier se résument dans la jouissance de la chose grevée d'usufruit. La loi détermine l'étendue de ce droit de jouissance dans noire section.

Le droit de jouir comprend, comme nous l'avons vu, le droit d'user de la chose, jm utendi, et le droit d'en recueillir les fruits, jitô fruendi. L*art. 582 ne mentionne que ce dernier : « Liisiifruitier a le droit de » jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils, » que peut produire V objet dont il a VusufnUt ». Quand la loi dit que l'usufruitier a le droit de jouir des fruits, elle n'entend pas exprimer cette idée que l'usufruitier n'a qu'un simple droit de jouissance sur les fruits, ce qui aurait pour conséquence de l'obliger à les restituer au propriétaire lors de la cessation de l'usufruit, mais bien que l'usufruitier a le droit de recueillir et de s'approprier tous les fruits de la chose, ce qui lui permet d'en disposer comme il l'entendra. Omnis fructus rei ad fructuarium pertinet, dit la loi romaine.

1819. Les fruits sont tout ce qu'une chose produit et reproduit sans altération de sa substance, quidquid ex re nasci et renasci solet. On voit par cette définition que tous les produits d'une chose, indistinctement, ne sont pas des fruits, mais seulement ceux qui se perçoivent périodiquement : tous les ans, comme les céréales, le vin; tous les trois ans, comme la taille d'une oseraie; tous les dix, tous les quinze ans, comme la coupe d'un bois taillis... Les produits qui ne se perçoivent pas périodiquement ne sont pas des fruits, et l'usufruitier n'y a aucun droit. Il en est ainsi notamment des matériaux provenant de la démolition d'un édifice, du trésor (art. 598), des arbres d'une haute futaie non aménagée, et des produits d'une mine ou d'une carrière qui n*était pas encore en exploitation lors de l'ouverture de l'usufruit.

1820. La loi distingue trois espèces de fruits : les fruits naturels, les fruits industriels et les fruits civils. Cette distinction, que nous avons déjà indiquée {supra n. 1267), présente une très grande importance au

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point de vue de Tacquisitioa des fruits par Tusufruitier. Il faut donc y insister.

a. Fruits naturels. « Les fruits naturels sont ceux qui sont le pro- » duit spontané de la tetre. Le produit et le croît des animaiLt sont aussi » des fi'uits naturels » (art 583 al. 1). Gpr. art. 547. Les fruits naturels sont donc ceux que la chose donne d'elle môme et sans le secours de rindustrie de Thomme, comme Therbe des prairies naturelles, les roseaux qui croissent dans les marais. Ce sont les enfants naturels du sol, si Ton peut ainsi parler.

b. Fruits industriels. « Les fruits industtiels d'un fonds sont ceux » qu'on obtient par la ciilture » (art. 583 al. 2). D'une manière plus générale, les fruits industriels sont les produits de l'industrie de l'homme appliquée à la chose.

Aujourd'hui que l'industrie de rhomme pénètre partout, les fruits naturels tendent à disparaître, à tel point qu'on éprouve presque de l'embarras pour en citer quelques exemples. L'herbe des prairies dites naturelles est le plus souvent un fruit industriel, parce qu'il est bien rare que la main de l'homme n'intervienne pas pour améliorer ou augmenter la production du sol. Le fœtus pecorum lui-môme, que notre article cite comme appartenant à la catégorie des fruits naturels, peut être un fruit industriel : car l'industrie de Thomme intervient aujourd'hui non seulement dans la fécondation du sol, mais aussi dans celle des animaux. Au surplus, la distinction entre les fruits naturels et les fruits industriels ne présente pas d'intérêt, comme nous le verrons tout à l'heure ; aussi n'y insisterons-nous pas davantage.

c. Fruits civils. « Les fruits civils sont les loyers des maisons, les inté- » rets des sommes exigibles, les arrérages des rentes. — Les prix des » baux à ferme sont aussi rangés dans la classe des fruits civils » (art. 584).

Les fruits naturels et les fruits industriels sont produits par la chose, ex ipsius rei cot*pore nascuntur. Il en est autrement des fruits civils : on ne les retire pas de la chose, mais on les obtient seulement par son intermédiaire : non ex ipso rei corpore naicuntur, sed extnnsecus proptel' rem duntaxat; ils sont le produit d'un contrat relatif à la chose. Ce sont des fruits fictifs : idée que contient l'expression fruits civils, qui est synonyme de fruits par la détermination de la loi. Ainsi le loyer d'une maison n'est pas produit par celte maison; il est payé en exécution du contrat de bail, dont la maison a été l'occasion. La loi déclare que ce loyer est un fruit, parce qu'il est le prix de la jouissance de la chose et qu'il lient lieu par conséquent de cette jouissance.

Outre les loyers des maisons, la loi cite comme appartenant à la catégorie des fruits civils :

Les intérêts des sommes exigibles, c'est-à-dire des sommes dont le créancier peut, à une époque plus ou moins éloignée, exiger le paiement, par opposition aux rentes dont le créancier ne peut jamais exiger le remboursement.

Les arrérages des rentes, perpétuelles ou yîagères ; car la loi ne distingue pas.

Le prix des baux à ferme. Ainsi un fonds de terre grevé d'usufruit est affermé moyennant 1 ,000 fr. par an, ou moyennant 50 hectolitres de froment par chaque année. Cette redevance annuelle, fixe et invariable, que paie le fermier, constitue un fruit civil. Il en serait autrement, si le fonds grevé d'usufruit a été donné à bail moyennant une redevance aléatoire consistant dans une quote-part des fruits du fonds, par exemple la moitié. C'est le cas du bail à colonage partîaire. La redevance que paie le colon appartient à la catégorie des fruits industriels et non à celle des fruits civils.

1821. Intérêt que présente la distinction des diverses espèces de fruits* L'usufruitier acquiert les fruits naturels et les fruits industriels par la perception (art. 585) ; au contraire il acquiert les fruits civils, ou mieux il est réputé les acquérir jour par jour (art. 586). On voit qu'au point de vue de leur acquisition par l'usufruitier, comme d'ailleurs à tous les autres, la loi met les fruits naturels et les fruits industriels sur la même ligne, il était donc inutile de les distinguer; on aurait dû les confondre dans une même catégorie, sous le nom de frtUts naturels par exemple, et les opposer aux fruits civils qui sont des fruits fictifs. La distinction des fruits naturels et des fruits industriels a pris naissance au sujet du possesseur de bonne foi. On doutait autrefois que le possesseur de bonne foi eût droit aux fruits naturels comme aux fruits industriels qui lui étaient attribués pro cultura et cura. Cette controverse est éteinte depuis longtemps, et la distinction qu'elle avait engendrée aurait dû disparaître.

Etudions maintenant la double règle que nous venons de formuler.

1322. Première rêglk. Vusufruitier acquiert les fruits naturels et les fruits industriels par la perception. L'art. 585 al. 1 dit à ce sujet : « Les fruits naturels et industriels, pendants par branches ou par » racines au moment oii l'tisufmit est ouvert, appartiennent à Vusufrui- » tier^y. Sous-enlendez : à la condition qu'il les perçoive. La loi, qui statue toujours de eo quod plenimqne fit, a supposé, ce qui arrivera en effet presque toujours, que l'usufruit durera assez de temps pour que l'usufruitier perçoive la récolte pendante lors de l'ouverture de l'usufruit ; mais il est certain qu'elle appartiendrait au propriétaire, si l'usufruit prenait fin avant que l'usufruitier eût pu la percevoir ; et c'est au surplus ce que dit en toutes lettres Talinea 2 de notre article.

Les fruits soit naturels, soit industriels sont réputés perçus par l'usufruitier dès qu'ils sont détachés du soi, alors même que ce serait sans le fait de l'usufruitier, par exemple par un coup de vent, contrairement à ce que décidait la loi romaine (L. 13. D., Quibus modis ususfr.

DE l'usufruit, de l'usage ET DE l'habitation 793

vel usiis umitt.y VU. 4). C'est ce qui résulte de Tart. 585 al. 2, ainsi conçu : Ceux qui sont dans le même état au moment où finit l'usufruit, appartiennent au propriétaire ». En décidant que les fruits pendants lors de la cessation de l'usufruit appartiennent au nu pro]t)riélaire, ce texte décide implicitement que ceux qui ne sont plus pendants, c'est-à-dire ceux qui sont séparés du sol par quelque cause que ce soit, ne lui appartiennent pas.

Si l'usufruitier a perçu une partie seulement de la récolte, l'autre partie, qui est encore pendante lors de la cessation de l'usufruit, appartient au nu propriétaire.

L'usufruitier, étant tenu de jouir en bon père de famille, ne doit percevoir les fruits qu'à l'époque de leur maturité, sauf exception toutefois pour certains firuits qu'il est d'usage de cueillir yerts parce qu'ils donnent ainsi un plus grand profit, comme les olives. L'usufruitier, qui ne se serait pas conformé à ces règles, ne deviendrait pas propriétaire des fruits qu'il aurait perçus irrégulièrement, si son usufruit prenait fin avant l'époque où la récolte aurait dû être faite : du moins le propriétaire serait en droit de réclamer de ce chef une indemnité égale au préjudice qu'il éprouve par le fait de l'usufruitier.

La règle que l'usufruitier fait siens les fruits naturels et les fruits industriels par la perception, conduit souvent à des résultats singuliers. Ainsi un usufruit, portant sur un vignoble, s'ouvre ta veille des vendanges ; il prend fin aussitôt après les vendanges de l'année suivante. Pour une jouissance d'une année et quelques jours, l'usufruitier aura perçu et acquis deux récoltes. En sens inverse, il peut se faire qu'il n'en perçoive aucune pour une jouissance de près d'une année ; c'est ce qui arrivera, si l'usufruit s'ouvre le lendemain de la récolte et prend fin la veille du jour où la récolle suivante devait être faite. Ce sera bien autre chose si l'usufruit porte sur un fonds dont les fruits se perçoivent par périodes de dix, quinze années, et plus, comme les bois taillis. En supposant un taillis aménagé pour être coupé tous les dix ans, il pourra arriver que, pour une jouissance de moins de onze années, l'usufruitier fasse deux coupes, qui correspondent à une jouissance de vingt années : il en sera ainsi dans le cas oti l'usufruit, s'étant ouvert au moment où la coupe allait être faite, prendra fin quelque temps après la coupe suivante. En sens inverse, si l'usufruit s'est ouvert quelques jours après la coupe, et qu'il aitpris fin quelques jours avant l'époque fixée pour la coupe suivante, l'usufruitier n'aura rien perçu pour une jouissance de près de dix années. L'usufruit est plein de ces incertitudes; c'est un droit aléatoire.

Mais voici qui peut paraître bien plus extraordinaire encore: 1323. Après avoir formulé les deux dispositions que nous venons de développer, l'art. 586 ajoute dans sa parlie finale : « sans récompense » de part ni d'autre des labours et des semences, mais aussi sans préju- » dice de la portion des fmits qui pourrait être acquise au colon par- » tiaire, s'il en existait un au commencement ou à la cessation de /'msm- » fimt ». Ainsi l'usufruitier trouve à l'ouverture de l'usufruit une récolte prête à être recueillie ; il n'aura pas à rembourser au propriétaire les frais que celui-ci a faits pour préparer cette récolte. Réciproquement le nu propriétaire ne doit aucune indemnité à l'usufruitier, aucune récompense, comme dit la loi, pour les frais de la récolte qu'il trouve pendante lors de la cessation de l'usufruit.

La question que résout uotre article était très controversée dans notre ancien droit. En la tranchant dans ce sens, notre législateur parait s*étre surtout proposé pour but d*éviter des règlements de compte minutieux entre le nu propriétaire et Tusufruitier.

L^application de notre disposition amènera souvent une compensation entre le nu propriétaire et Tusufruitier. C'est ce qui arrivera si l'usufruitier ayant recueilli une récolte préparée par les soins du nu propriétaire, celui-ci recueille à la lin de l'usufruit une récolte préparée par les soins de l'usufruitier ; ou encore s'il n'existe de récolte pendante ni au commencement ni à la fin de l'usufruit. En dehors de ces deux cas, il est facile de voir que ce sera tantôt l'usufruitier, tantôt le nu propriétaire, qui bénéficiera de la disposition de la loi, sans qu'on puisse dire à l'avance lequel des deux, à cause de l'incertitude qui existe toujouig^ sur l'époque à laquelle l'usufruit prend fin, et le plus souvent sur celle où il s'ouvre. La loi établit ici entre le nu propriétaire et l'usufruitier un ensemble de chances qui se balancent, et cela répond au reproche d'injustice qu'on a adressé à sa disposition.

Au surplus la loi ne règle ici que les rapports respectifs du nu propriétaire et de l'usufruitier (argument des mots *< sans récompense de part ni d'autre >')• H y aurait donc lieu d'appliquer les règles du droit commun, si les frais de la récolte avaient été faits par un tiers. Ainsi l'usufruitier, lors de l'ouverture de l'usufruit, trouve une récolte préparée par les soins d'un tiers possesseur de bonne ou de mauvaise foi ; il y aura lieu d'appliquer l'art. 548, et par suite l'usufruitier devra rembourser au possesseur ses frais de culture.

On dit partout que l'usufruitier, après avoir payé ces frais au tiers qui les a faits, aura le droit de se les faire rembourser par le nu propriétaire, parce que, dans ses rapports avec celui-ci, il est dispensé de les supporter. Nous croyons que c'est une erreur. Tout ce que dit l'art. 583, c'est que le propriétaire n'a pas droit à. une récompense pour les frais qu'il a faits ; mais il ne dit pas que le propriétaire doive nécessairement supporter les frais de culture et de semence. D'ailleurs, aux termes de l'art. 600, l'usufruitier prend les choses « dans l'état ou elles sont ». S'il n'y avait pas de récolte, le propriétaire ne devrait de ce chef aucune indemnité à l'usufruitier ; comment lui en devrait-il une, quand il y a une récolte grevée de certaines charge^?

1324. L'art. 585 se termine par ces mots : a mais amsi sans préjudice ^ ï^ de la portion des fruits qui pourrait être acquise au colon paritaire, » s'il en existait un au commencement ou à la cessation de l'usufruit » . Ainsi, lors de l'ouverture de l'usufruit, le fonds était affermé à un colon partiaire, qui avait droit d'après son bail à la moitié des fruits ; l'usufruitier ne pourra réclamer qu'une moitié de la récolte pendante, l'autre moitié revenant au colon partiaire. De même le nu propriétaire devrait respecter les droits qui appartiendraient à un colon partiaire en vertu d'un bail en cours d'exécution à la cessation de l'usufruit. Tout cela n'est que la conséquence de ce double principe : que l'usufruitier doit respecter les baux consentis par le propriétaire, et celui-ci.

DE l'usufruit, de l'uSAGE ET DE L'HABITATION 795

dans une certaine mesure au moins, les baux consentis par Tusufruilier {infra n. n. 13-29 et 1330).

L'usufruitier a vendu une récolle sur pied quelque temps avant sa maturité ; l'usufruit prend fin avant que l'acheteur ait fait la récolte. La vente est-elle valable, et par suite opposable au nu propriétaire? La question est controversée. On peut dire, dans le sens de la négative, que, l'usufruit ayant pris fin avant que la récolte fût recueillie, cette récolte appartient au nu propriétaire (art. 585 al. 2) ; que par suite la vente consentie par l'usufruitier est nulle comme portant sur la chose d'autrui (arg. art. 1599). — La solution contraire est plus généralement acceptée par les auteurs, et c'est celle qui triomphe en jurisprudence. La vefite d'une récolte sur pied est un acte d'administration, elle est donc opposable au nu propriétaire, comme le sont tous les actes d'administration valablement accomplis par l'usufruitier. Obligé de respecter les baux de neuf ans et au-dessous qui ont été consentis par l'usufruitier (art. 595), comment le nu propriétaire pourrait-il avoir le droit de critiquer une simple vente de récoltes? D'ailleurs le préjudice ne sera pas grand pour le nu propriétaire : car c'est lui qui profitera du prix de la récolte, puisque ce prix est la représentation de fruits qui lui appartenaient. Il n'y aura préjuiice qu'autant que la vente aura été consentie pour un prix inférieur à la valeur réelle de la récolte ; mais alors il existera le plus souvent une fraude concertée entre l'usufruitier et l'acheteur : ce qui autorisera le propriétaire à demander la nullité de la vente, car la fraude fait cesser tous les principes, fraus omnia connimpit (arg. art. 1167).

Si la récolte vendue sur pied par l'usufruitier a été perçue en partie par l'acheteur au moment où l'usufruit prend fin, l'usufruitier ou ses ayant cause auront droit à une partie du prix de la venle, proportionnelle à la valeur de« fruits perçus. Le surplus du prix appartiendrait au propriétaire, comme étant la représentation des fruits non perçus qui lui appartiennent. Ainsi jugé par la cour de cassation au sujet de la vente d'une coupe de bois, effectuée en partie seulement par l'acheteur, au moment de la mort de l'usufruitier. Cass., 9 août 1881, Sir., 82. 1. 369.

1325. Deuxième règle. LusufnUtier acquiert les fruits civils jour par jou7\ L'art 586 dit à ce sujet : « Les fndts civils sont réputés s'ac- » quérir jour par jotir, et appartiennent à fusufruitier, à proportion de » la durée de son iisn fruit. Cette règle s'applique aux prix des baux à » feime, comme aux loyers des maisons et aux autres fruits civils » .L'acquisition des fruits civils par l'usufruitier est donc exactement proportionnelle à la durée de sa jouissance. Chaque jour qui s'écoule fait acquérir à Tusufruitier un trois cent soixante cinquième des fruits civils de Tannée. Supposons que l'usufruit porte sur une maison louée 365 fr. par an, ce qui fait juste i franc par jour. Si l'usufruit a duré dix ans l'usufruitier aura droit à 3,650 fr. ; s'il a duré dix ans et quinze jours, l'usufruitier pourra réclamer 3,665 fr. Rien n'est plus simple ni plus équitable. On peut regretter que la loi ait cru devoir adopter une règle différente en ce qui concerne les fruits naturels et les fruits industriels.

Notre article ne dit pas que les fruits civils s^acquièrent, mais bien qu'ils sont réputés s'acquénr ']ouv par jour. C'est là en effet une fiction : il est clair que l'usufruitier ne touchera pas chaque jour la fraction des fruits civils de l'année, correspondant à la journée qui vient de

s'écouler; il louchera les fruits civils aux époques fixées par la convention, lous les trois mois, tous les six mois... ; puis, quand Fusufruit aura pris fin, on réglera définitivement son compte dans ses rapports avec le nu propriétaire, de manière que Tusufruitier ou ses représentants obtiennent en définitive une portion des fruits civils exactement proportionnelle à la durée de Fusufruit, et pour cela on leur allouera, si c'est nécessaire, une portion des fruits civils à échoir. En un mot, l'usufruitier n*acquiert les fruits civils que par leur échéance : c'est à cette époque seulement qu'il a le droit de les toucher; mais il est réputé les acquérir jour par jour : ce qui lui donne le droit de réclamer, lors de la cessation de l'usufruit, une certaine portion des fruits civils à échoir. La loi, on le voit, établit une acquisition fictive pour les fruits civils, qui sont des fruits fictifs,

'ai t. 586 dit dans sa partie finale : « Cette règle s'applique attx prix des baux à » ferme, comme aux loyers des maisons et aux autres fruits civils ». On ne voit pas bien au premier abord l'utilité de cette disposition, en présence de l'art. 584, qui dispose que les prix des baux à ferme sont des fruits civils. Quel besoin y avait-il de dire qu'une règle, établie pour tous les fruits civils en général, s'applique à une certaine catégorie de fruits civils ? 11 y en a une explication historique. Dans notre ancien droit, les prix des baux & ferme étaient considérés comme des fruits civils ; mais on ne leur appliquait pas, comme aux autres fruits civils, la règle de l'acquisition jour par jour; l'usufruitier les acquérait seulement au furet à mesure que le fermier percevait les ifruits.du fonds, probablement parce qu'on les considérait comme étant la représentation de ces fruits. Notre législateur, qui voulait faire disparaître cette particularité, a cru devoir s'en expliquer.

11 y a des fruits civils qui se perçoivent très irrégulièrement, comme les bénéfices d'une usine qui chôme pendant une partie de l'année. En pareil cas, lors de l'extinction de l'usufruit, il doit être fait masse de tous les fruits civils, perçus ou à percevoir pendant la dernière année, et on les partage entre le nu propriétaire et Pusufruitier proportionnellement au temps qu'a duré l'usufruit pendant cette dernière année.

1326. Il peut arriver que les fruits naturels soient transformés en fruits civils, ou réciproquement, pendant la durée de l'usufruit. Ainsi le propriétaire exploitait luimême son fonds lors de l'ouverture de l'usufruit; après avoir perçu la récolte pendante l'usufruitier, qui ne veut pas faire valoir le fonds, l'afl'erme, ainsi qu'il en a le droit. Voilà les fruits naturels transformés en fruits civils, et l'usufruitier les acquerra désormais jour par jour. Toutefois il ne commencera à les acquérir qu'à dater de l'entrée en jouissance du fermier, car les fermages ne sont que le prix de cette jouissance ; jusqu'à ce qu'elle ait commencé, il n'y a pas encore de fruits civils, et il ne peut par suite être question pour l'usufruitier de les acquérir. En sens inverse, si le fonds était afTermé lors de l'ouverture de l'usufruit, l'usufruitier pourra, à l'expiration du bail, le cultiver lui-même. A dater de ce moment, le fonds produira des fruits naturels et des fruits industriels, que l'usufruitier acquerra seulement par la perception.

La faculté pour l'usufruitier de transformer les fruits naturels en fruits civils, et réciproquement, augmente encore l'incertitude et les éventualités du droit d*usufruit. Ainsi l'usufruitier, après avoir perçu une récolte pendante lors de l'ouverture de rusufruit, afferme le fonds, et le fermier entre immédiatement en jouissance. Si

DE l'usufruit, de L*USA6B ET DE L HABITATION 797

Tasufruit prend fin au bout de neuf mois, l'usufruitier se trouvera avoir acquis une récolte entière et les trois quarts des fermages d'une année, le tout pour une jouissance de moins d'une année.

1327. Droits de rusuftmitier sur les accessoires du fonds grevé â^usufknit. — Aux termes de l'art. 596 : « Viisnfruitier jouit » de V augmentation sui'venue par alluvion à l'objet dont il a Vusu fruit ».

Il est difficile de voir dans cette disposition autre chose qu'une application de ce principe que l'usufruit d'une chose s'étend à ses accessoires. S'il en est ainsi, on doit décider que l'usufruit portant sur un fonds riverain d'un cours d'eau s'étendrait à rtle ou à la portion d'ile que la loi attribue au propriétaire du fonds (art. 561), et aussi à la portion de terrain que la force subite des eaux, vis repentina ftuminis, serait venue réunir au fonds. Telle était dans notre ancien droit la solution enseignée par Domat.

Et toutefois la question est vivement controversée. On invoque à l'appui de l'opinion adverse l'autorité du droit romain et le silence que garde à cet égard le code civil, qui, en ne parlant que du cas d'alluvion, celui de tous pour lequel il pouvait y avoir le moins de doute, semble bien exclure les autres accroissements que le fonds peut recevoir par suite d'accession.

Il y a controverse aussi sur le point de savoir si l'usufruitier d'un fonds aurait droit, au cas où le fonds serait envahi par un cours d'eau qui change de lit, à la jouissance de la portion du lit abandonné attribuée au propriétaire à titre d'indemnité (art. 563). Le motif d'équité, qui a dicté ta disposition de cet article, semble bien devoir conduire à résoudre la question dans le sens de l'affirmative. Rationnellement l'indemnité, allouée par la loi k raison d'un dommage, doit profiter à tous ceux qui en souffrent.

« // [rusufruitier] jouit des droits de servitude, de passage, et généra- » lement de tous les droits dont le propriétaire peut jouir, et il en jouit » comme le propriétaire lui-même » (art. 597). — Ce sont des accessoires du fonds.

=: De tous les droits. Par exemple du droit de pêche et du droit de chasse. L'usufruitier en jouirait à l'exclusion du nu propriétaire.

Ce n'est pas seulement un droit pour l'usufruitier de jouir des servitudes qui appartiennent au fonds; c'est à certains égards une obligation, en ce sens qu'il serait responsable envers le nu propriétaire, si, faute de les exercer, il les laissait périr par la prescription. L'usufruitier doit en effet jouir en bon père de famille (art. 601).

No 2. Mode de Jouissance de l'usufruitier.

1328. Aux termes de Tari. 595 : « Lusufnntier peut jouir par lui- » même, donner à feime à un autre, on même vendre ou céder son droit » à titre gratuit. S'il donne à ferme, il doit se confoi^mer, pour les épo- » ques où les baux doivent être renouvelés, et pour leur durée, aux règles » établies pour le mari à Végard des biens de la femme, au titre du Con- » Irat de mariage et des droits respectifs des époux ».

L'usufruitier a donc l'adminislration du bien sur lequel porte son droit d'usufruit. D'un autre côté, la loi l'autorise à céder son droit à titre gratuit ou onéreux, entrons dans quelques détails sur ces deux points.

A. Droit d'administration.

1329. Le droit de jouir implique celui d^adminislrer; car les acles d'adininislralion concourent tous p\\x^ ou moins à l*exercice du droit de jouissance. L'usufruitier a donc le droit d'administrer, par cela seul qu'il a le droit de jouir. La loi a pu se dispenser de formuler cette règle d'une manière générale, parce qu'elle allait de soi.

Les baux sont des acles d'administration; donc Pusufruitier a le droit de faire des baux. Sans cette faculté d'ailleurs, il serait souvent privé de l'exercice de son droit de jouissance; car il peut se faire qu'il soit dans Timpossibilité de jouir par lui-même.

D'après les principes généraux, les baux consentis par l'usufruitier devraient prendre (in avec sa jouissance. Le bail est une délégation de jouissance ; or la règle Nemo plus juins adalium tramfevre potest quam ipse habet s'oppose à ce que l'usufruitier puisse déléguer sa jouissance pour le temps où elle n'existera plus.

Mais alors l'usufruitier ne trouvera pas de preneur ! ou il n'en trouvera que dans de très mauvaises conditions, pour les immeubles surtout, le locataire ou le fermier exigeant ordinairement qu'on lui

garantisse une jouissance d'une certaine durée. De sorte que, l'usufruitier ne pouvant pas, on le suppose, jouir par lui-même, et ne trouvant pas de preneur, les biens resteront improductifs, au grand détriment de Tusufruitier d'une part, de la société d'autre part, qui est intéressée à ce que les biens produisent le plus possible, et du nu propriétaire lui-même quia plus à redouter les suites de l'abandon de son bien que celles d'une jouissance régulière.

Quand un principe produit de telles conséquences, le législateur doit les répudier; c'est ce qu'il a fait dans l'art. 595, qui déclare opposables au nu propriétaire dans une certaine mesure les baux consentis par l'usufruitier. Dans une certaine mesure; car, sous prétexte de favoriser le droit de jouissance de l'usufruitier, il ne fallait pas sacriOer le droit du propriétaire, en l'obligeant à respecter pendant toute leur durée des baux consentis par l'usufruitier pour une durée si longue qu'ils équivaudraient presque à une aliénation. Le législateur a cru concilier équitablement les .deux droits rivaux qui se trouvent ici en conflit, en déclarant applicables les règles écrites dans les art. 1429 et 1430.

1330. Delà il résulte:

1^ Que les baux de neuf ans et au-dessous, faits par Tusufruitier, doivent dans tous les cas être respectés par le nu propriétaire (arg. art. 1429).

20 Que les baux d'une durée plus longue ne sont obligatoires pour le nu propriétaire que jusqu'à l'expiration de la période de neuf ans qui est en cours lors de la cessation de rusufruil. En d'autres termes, on divise le bail en périodes de neuf années; le locataire ou le fermier n'a que le droit d'achever la période de neuf ans, qui est en cours d'exécution lors de la cessation de l'u^^ufruit. Ainsi supposons un bail consenti par Tusufruitier pour vingt-cinq ans. Si l'usufruit prend fin la sixième