III. Des droits que confère la mitoyenneté d'un mur

1488. I. La mitoyenneté d'un mur confère aux deux copropriétaires des droits plus étendus que ceux qui résulteraient d'une communauté ordinaire. En effet, chaque voisin peut faire subir au mur mitoyen certaines innovations sans le consentement de l'autre, notamment construire contre le mur, et même le surhausser : ce qu'il n'aurait pas le droit de faire s'il y avait simple communauté. La loi réglemente la première de ces facultés dans l'art. 657, et la seconde dans les art. 658 et suivants. Etudions-les successivement.

1489. Chacun des deux voisins peut adosser des constructions contre le mur mitoyen : ce qui implique le droit de le percer de part en part pour y incruster des poutres ou des solives. L'art. 657 dit à ce sujet : « Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et » y faire placer des poutres ou solives dans toute V épaisseur du mur, à » cinquante-quatre millimètres f deux pouces J près, sans préjudice du droit » qu'a le voisin de faire réduire à Vébauchoir la poutre jusqu'à la moitié » du mur, dans le cas oit il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le ^ même lieu, ou y adosser une cheminée.

M A cinquante-quatre millimètres (deux pouces) prés. Ce petit espace doit être ménagé pour qu*il soit possible de recouvrir de ciment l'extrémité de la poutre.

■■ A Vébauchoir, On désigne sous ce nom un fort ciseau, à l'aide duquel les charpentiers peuvent réduire une poutre sans la déplacer : ce qu'il y aura lieu de faire notamment lorsque le voisin voudra adosser une cheminée à la partie du mur où se trouve placée la poutre ; car celle-ci ne serait pas suffisamment protégée contre le feu par les deux pouces de ciment qui recouvrent son extrémité.

1490. II. Chaque voisin a le droit de surhausser le mur mitoyen. a Tout copropriétaire », dit l'art. 658, « peut faire exhausser le mur » mitoyen; mais il doit payer seul la dépense de l'exhaussement, les répa-

» rations d*entreiien au-dessus de la hauteur de la clôture commune, et

» en outre r indemnité de la charge en raison de V exhaussement et suivant

» la valeur ».

Ces derniers mots suivant la valeur signifient : suivant la valeur de Texhaussement. La loi a supposé, ce qui sera vrai en effet le plus souvent, que*la valeur de l'exhaussement est en rapport direct avec son poids, et elle a voulu dire que l'indemnité à payer au voisin est proportionnelle à la surcharge imposée au mur, c'est-àdire au poids de l'exhaussement. En effet plus ce poids est considérable et plus il fatiguera le mur, qui exigera désormais des réparations plus fréquentes et sera menacé d'une destruction plus prochaine. La coutume de Paris fixait à forfait Tindemntté de la surcharge au sixième du prix qu'avait coûté l'exhaussement, « de six toises l'une », dit le texte. Notre article la règle d'une manière plus équitable en décidant qu'elle sera proportionnelle à la surcharge.

Aux termes de Tart* 659 : « Si le mur mitoyen n*est pas en état de » supporter V exhaussement, celui qui veut V exhausser doit le faire recons- » traire en entier à ses frais, et V excédant d'épaisseur doit se prendre de » son côté n.

= En entier à ses frais. Mais alors il n'est plus dû d'indemnité à raison de la surcharge; car, si le mur est plus surchargé, il est aussi plus solide, puisqu'il est neuf et peut-être plus épais; par conséquent il n'exigera pas des réparations plus fréquentes.

Le voisin qui fait exhausser le mur mitoyen, doit supporter toas les frais accessoires qu'entraîne cette opération, notamment les frais de l'expertise à laquelle il aurait été procédé par application de l'art. 662, et ceux faits pour étayer la maison du voisin pendant la reconstruction du mur. 11 doit aussi réparer à ses frais les dégâts matériels occasionnés par la reconstruction, par exemple rétablir dans son ancien état la toiture de l'édifice voisin, qu'il a fallu déranger, ou les espaliers du voisin qu'on a été obligé de détruire. Paris, 24 novembre 1874, Sir., 76. 2. 109.

Mais aucune indemnité ne serait due au voisin pour la privation de jouissance subie soit par lui-même, soit par ses locataires. Ainsi la reconstruction du mur mitoyen, faite en vue de l'exhaussement, a rendu la maison voisine, adossée contre ce mur, inhabitable pendant un certain temps. Le voisin n'aura pas droit à la réparation de ce préjudice, alors même qu'il serait forcé de payer de son côté une indemnité à ses locataires ou de subir la résiliation du bail par application de l'art. 1724. Car, en faisant les travaux nécessaires pour l'exhaussement du mur mitoyen, le voisin n'a fait qu'user de son droit ; or neminem Imdit qui jure suo ulitur, La jurisprudence applique ce principe avec une rigueur qui peut paraître excessive. Ainsi ilaélé jugé à plusieurs reprises que le voisin, qui fait surhausser le mur mitoyen, n'est pas obligé de prolonger jusqu'à l'extrémité de l'exhaussement les cheminées que l'autre voisin a incrustées dans le mur, sauf à celui-ci à acquérir la mitoyenneté de l'exhaussement et à prolonger lui-même ses cheminées. V. notamment Orléans, 6 décembre 1881, Sir., 82. 2. 32. Gela nous conduit à parler de l'acquisition de la mitoyenneté de l'exhaussement. Ce point est réglé par l'art. 660.

1491. « Le voisin qui n'a pas contribué à V exhaussement, peut en

n acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu'il a coûté,

» et la valeur de la moitié du sol fourni pour l'excédant d'épaisseur, s'il

n y en a >y (art. 660).

Ce texte doit être entendu en ce sens que le voisin, qui veut acquérir

la mitoyenneté de Texhaussement, doit payer, outre la moitié du prix

qu'il a coûté, la moitié de ce qu'il a fallu dépenser pour mettre le mur

en état de le supporter, et la moitié de la valeur du sol qui aurait été

fourni pour l'excédent d'épaisseur.

Ce mode de fixation de rindemnité diffère de celui établi par Fart. 661 pour le cas d'acquisition de la mitoyenneté d'un mur. En effet, tandis que l'art. 661 règle le montant de l'indemnité sur la valeur du mur, l'art. 660 le règle non sur la valeur de l'exhaussement, mais sur le prix quil a coûté, prix qui sera souvent supérieur à sa valeur; car il est ordinaire qu'en constructions on dépense plus qu'on ne produit. La loi a* voulu sans doute, en adoptant ce mode de calcul, déjouer par avance la spéculation peu loyale de l'un des copropriétaires du mur mitoyen, qui, ayant intérêt tout aussi bien que son voisin à l'exhaussement du mur, laisserait celui-ci faire seul les frais de cet exhaussement, pour en acquérir aussitôt après la mitoyenneté à bas prix. Aussi la plupart des auteurs enseignent-ils que, si l'exhaussement était de construction ancienne, l'indemnité & payer par le voisin qui veut en acquérir la mitoyenneté, devrait être réglée d'après l'art. 661 et non d'après l'art 660.

1492. III. Chacun des copropriétaires d'un mur mitoyen peut s'en servir pour tous les autres usages auxquels il est naturellement destiné, par exemple y adosser des espaliers, y encastrer des tuyaux, y pratiquer des enfoncements pour faire un placard ou une niche...

1493. En usant de son droit sur le mur mitoyen, l'un des copropriétaire^ne doit, autant que possible, ni nuire aux droits de l'autre, ni compromettre la solidité du miîr. Aussi, lorsque Tun des voisins veut faire subir au mur une innovation qui pourrait conduire à l'un ou & l'autre de ces résultats, la loi ex ige-t-elle qu'il obtienne le consentement de l'autre voisin, ou que, tout au moins, à défaut de ce consentement, il fasse régler par experts les moyens à employer pour sauvegarder dans la mesure du possible les droits du voisin. L'art. 662 dit à ce sujet : « Lun des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur » mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage » sans le consentement de Vautre, ou sans avoir, à son refus, fait régler » par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit » pas nuisible aux droits de Vautre ».

■rr Niy appliquer ou appuyer aucun ouvrage. Ces termes sont tellement généraux qu'on s'étonne qu'il puisse y avoir controverse sur le point de savoir si notre disposition est applicable aux travaux dont parlent les art. 657, 658 et 659, c'est-à-dire aux constructions faites contre le mur mitoyen et à l'exhaussement de ce mur. Construire contre le mur mitoyen, c'est bien y appliquer uri ouvrage, et l'exhausser, c'est bien y appuyer un ouvrage. D'ailleurs il y aurait dans la loi une véritable contradiction, si elle devait être entendue en ce sens que le consentement du voisin ou une expertise sera nécessaire pour adosser par exemple des espaliers au mur mitoyen, mais non pour construire contre ce mur ou pour le surhausser. Les conttructions contre le mur mitoyen et le surhaussement de ce mur sont les innovations es plus graves, et il serait incompréhensible que, précisément pour ces deux cas, la loi eût supprimé la mesure de protection établie par l'art. 662. La doctrine se prononce généralement en ce sens.