Dm Jonra de tolArMioe

1534. « Le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement n Vhéritage d'autmi, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à » /(M* maillé et verre donnant » (art. 676 al. 1).

Bien que la loi ne parle dans ce texte que du mur non mitoyen joignant immédiatement Vhéritage d*autrui, la même règle s'appliquerait a fortiori au mur qui, étant situé à une certaine distance du fonds voisin, n*en serait pas cependant assez éloigné pour que le propriétaire pût y pratiquer des vues.

Les jours de tolérance doivent satisfaire à plusieurs conditions indiquées par notre article et par Fart. 677.

D*abord ils doivent être à veire dormant (ce qui signifie, ainsi que nous l'avons déjà dit, que le châssis dans lequel le verre est fixé doit •être établi de manière à ne pouvoir s'ouvrir) et à fer maillé, c'està-dire recouverts d'un treillis en fer formant des mailles dont la loi •détermine la dimension. « Ces fenêtres doivent être gajmies d'un treillis » de fer, dont les mailles auront un décimètre {environ trois pouces huit » lignes) d'ouverture au plus, et d'un châssis à verre dormant », dit rart. 676 al. 2.

En outre les jours de tolérance doivent être placés à une certaine hauteur : « Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu*à vingt-six » décimètres (huit pieds J au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on » veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à dix-netif décimètres (six » pieds) au-dessus du plancher, pour les étages supérieurs » (art. 677). Des ouvertures placées à cette hauteur ne permettent que très difficilement de jeter les regards chez le voisin. La loi exige une élévation plus grande pour les jours du rez-de-chaussée, parce qu'on s'y tient plus habituellement et qu'on s'y trouve plus près de la propriété voisine. Remarquons que la hauteur se compte « du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer » et non du niveau de l'héritage voisin. •

L*art. 677 ne parlant que du rez-de-chaussée et des étages supérieurs, parait inapplicable aux caves. Aussi la jurisprudence décide-t-elle que les soupiraux des caves peuvent être établis à une hauteur moindre que celle qu'exige notre article, le droit absolu du propriétaire ne subissant pluâ ici de restriction puisque la loi n'en établit pas. Solution dont l'utilité pratique apparaît aux yeux les moins clairvoyants, beaucoup de caves n'ayant pas huit pieds de profondeur. W ne paraît même pas

PaÉas DB DROIT a VIL. — 3<> éd., I. SB

nécessaire que les soupiraux des caves soient à fer maillé et verre dormant. L'art. 67& semble en effet étranger aux caves aussi bien que l'art. 677 (argument du mot fenêtres).

D'ailleurs, la loi n'a pas limité la dimension des jours. On peut donc les faire aussi grands que l'on veut, à la condition de les établir suivant les règles tracées par les art. 676 et 677.

* 1535. La facultéf qui appartient au propriétaire d'un mur proche de l'héritage d'autrui, d'y avoir des jours dans les conditions que nous venons d'indiquer, n'empêche pas le propriétaire de l'héritage voisin d'élever des constructions, dussent-elles obstruer les jours. Ce droit lui appartiendrait, même si les jours étaient percés depuis plus de trente ans. D'une part en effet, la prescription suppose une usurpation du droit appartenant à autrui; or le propriétaire d'un mur, en y pratiquant des jours établis dans les conditions prescrites par les art. 676 et 677, n'usurpe en aucune façon le droit du voisin, puisqu'il ne fait qu'user d'une faculté que la loi lui accorde. Et d'autre part, le propriétaire de l'héritage voisin n'a pa perdre par la prescription le droit de faire sur son terrain des constructions qui obstrueraient les jours ; car c'était pour lui une pure faculté de construire, et l'abstention d'un acte de cette nature ne peut fonder aucune prescription (art. 2232). Et voilà bien pourquoi les jours pratiqués dans les conditions déterminées par les art. 676 et 677 sont dits de tolérance. Leur maintien est en effet subordonné à la tolérance du voisin qui peut, suivant les circonstances, les obstruer en construisant ou en plantant, ou les faire supprimer en acquérant la mitoyenneté du mur {supra n. 1487).

s. Des vues.

1536. Les vues étant beaucoup plus gênantes que les jours, la loi ne permet de les établir sans le consentement du voisin, que quand lé mur où on les pratique est placé à une certaine distance de la propriété voisine.

Il y a lieu de distinguer à ce sujet les vues droites ou de face et le& vues obliques ou de côté.

La vue droite est celle qui s*exerce dans la direction de Taxe d'une

ouverture. Une fenêtre donne une vue droite, lorsqu'elle permet de

voir sur l'héritage voisin sans se pencher au dehors et sans tourner la

tête ni à droite ni à gauche. Toute vue qui ne peut s'exercer que dans

d'autres conditions est une vue oblique.

On définit souvent les vues droites : celles qui sont pratiquées dans un mur parallèle à la ligne séparative des deux héritages. Cette définition n'est pas exacte; car on peut avoir une vue droite sur un fonds dont la ligne séparative forme un angle aigu avec le mur où est pratiquée la vue, si cette ligne se prolonge jusque devant l'ouverture par laquelle la vue s'exerce; et d'autre part, on n'a qu'une vue oblique sur un fonds placé parallèlement au mur où est pratiquée l'ouverture, lorsquece fonds ne se prolonge pas assez pour se trouver, au moins en partie, en face de cette ouverture.

1537. Distance exigée pour les vues. — Elle varie suivant que la vue est droite ou oblique. La loi dit à ce sujet :

Art. 678, On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de

DES SEHVITUDES OU SERVICES FONCIERS 9i5

son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres (six pieds) de distance entre le mur oii on les pratique et ledit héntage.

Art. 679. On ne peut avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres (deux pieds) de distance.

Art. 680. La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le parement extérieur du mur oit l'ouverture se fait, et, s'il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne exténenre jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés.

Pour les vues droites, le calcul de la distance légale ne donne lieu à aucune difficulté. S'agit-il d'une fenêtre? La distance se compte depuis le parement extérieur du mur où elle est pratiquée jusqu'à la ligne séparative des héritages. S'agit-il d'un balcon ? Il faut en faire la projection verticale sur le sol, et cette projection servira de point de départ pour le calcul de la distance. Remarquons qu'un balcon donnant une vue droite non seulement en face mais aussi adroite et à gauche, la distance exigée pour les vues droites doit exister par rapport aux trois côtés du balcon. — Aux balcons il faudrait assimiler les terrasses placées sur les toits des maisons, et les balustrades.

Pour les vues obliques, on reconnaît qu'il n'est pas possible de calculer la distance comme l'indique notre article; car il conduirait à dire qu'on ne peut avoir aucune vue oblique dans un mur touchant l'héritage d'autrui par une de ses extrémités. On est d'accord pour décider que la distance doit être calculée à partir de l'arête du jambage de la fenêtre la plus rapprochée du fonds voisin.

La loi ne distinguant pas, la distance à observer pour les vues doit être calculée de la même manière àia ville et à la campagne.

IL Observation commune aux jours et aux vues,

1538. Les jours et les vues, établis conformément aux prescriptions légales, contenues dans les art. 675 à 680, sont désignés sous le nom de jours ou vues de droit (on disait autrefois de coutume) : c'est la loi qui donne le droit de les pratiquer et de les conserver. Ceux qui sont établis contrairement aux prescriptions de la loi portent le nom de jours ou vues de semtude, parce que le voisin ne peut être obligé de les souffrir qu'à titre de servitude, ce qui suppose qu'un droit de servitude a été acquis contre lui. Ainsi mon voisin établit dans son mur contigu à mon héritage, des jours qui ne sont pas placés à la hauteur légale ou des fenêtres d'aspect. Je puis faire boucher ces jours ou ces fenêtres, à moins que mon fonds ne soit tenu jure servitutis de les subir. Comment la servitude de jour ou de vue peut-elle être établie ? Par titre, par prescription ou par la destination du père de famille; car elle est continue et apparente (Arg. art. 690 et 692).

* En ce qui concerne la prescription, nous ferons remarquer qu'ici comme ailleurs elle suppose une usurpation sur le droit d'autrui. Cette usurpation existe certainement lorsque des vues ont été établies dans un mur non situé à la distance légale par rapport à l'héritage voisin. Elle existe aussi lorsque le propriétaire d'un mur touchant l'héritage d*autrui y établit des jours qui ne sont pas à la hauteur légale. Mais peut-être ne saurait-on la trouver dans le simple fait d'avoir établi des Jours qui, satisfaisant d'ailleurs à toutes les autres conditions légales, auraient été garnis d'un treillis de fer dont les mailles dépassent la dimension déterminée par l'art. 616 al. 2. Le propriétaire voisin qui n'a pas réclamé contre ce léger empièteroeût, semble avoir accompli un acte de simple toUrance, ne pouvant fonder contre lui ni possession ni prescription. Ârg. art. 2232.

* Reste à savoir quel droit confère la prescription une fois accomplie. En ce qui concerne les jours de tolérance, établis contrairement aux prescriptions légales, la prescription donne le droit de les conserver ; le voisin ne pourra pas les obstruer en construisant ou en plantant. Quant aux vues, il y a quelques difficultés. Nous pensons que celui qui les a acquises par la prescription a les mêmes droits que si la servitude de. vue lui avait été conférée par un titre ne s'expliquant pas sur l'étendue du droit. Dans un cas comme dans l'autre, le voisin ne pourra construire ou planter qu'à une distance de deux mètres, cet espace étant considéré par la loi comme suffisant pour l'exercice du droit de vue.

m. Examen de quelques cas particuliers.

1539. 1- Une première difficulté peut se présenter, lorsque, sur la ligne séparative de deux héritages, se trouve un mur ou un fossé mitoyen. En pareil cas, on décide que la distance se comptera à partir du milieu du mur ou du fossé.

II. Deux héritages sont séparés par un mur non mitoyen. Le propriétaire du mur construit sur son terrain, et ouvre des vues sur l'héritage voisin en observant la distance légale ; puis le voisin se fait céder la mitoyenneté du mur : ce qui a pour résultat de déplacer la ligne séparative, laquelle se trouve désormais au milieu du mur devenu mitoyen ; il arrive ainsi que les vues ne se trouvent plus à la distance légale. Le voisin pourra-t-il exiger qu'elles soient fermées? Non. En effet, la portion de terrain qui est cédée avec la mitoyenneté du mur se trouve grevée de la servitude de vue par la destination du père de famille (arg. art. 694). Et nous pensons même, contrairement au sentiment de Demante, que, si la maison vient à être démolie, elle pourra être reconstruite dans les mêmes conditions. Arg. art. 665.

III. On pourrait ouvrir des vues à une distance moindre que la distance légale, s'il y avait entre elles et le fonds voisin un mur assez élevé pour empêcher de porter les regards sur ce fonds, ce mur fût-il d'ailleurs mitoyen ou la propriété exclusive de l'un des deux voisins. Mais sauf, bien entendu, le droit pour le propriétaire du fonds voisin de demander que les vues soient fermées, si le mur intermédiaire vient à être détruit. Il conserverait ce droit, même si les fenêtres étaient ouvertes depuis plus de trente ans. En effet, tant que le mur intermédiaire a existé, le propriétaire des fenêtres n'a pas possédé de vue sur l'héritage du voisin ; or, pour prescrire, il faut posséder, faire acte d'empiétement sur le bien d'autrui.

IV. La loi ne distinguant pas, il faut décider, avec la majorité des auteurs, que les distances légales devraient être observées, non seulement pour les vues établies dans le mur d'une maison, mais aussi pour celles pratiquées dans un simple mur de clôture, bien que ces dernières soient moins gênantes pour le voisin. Ce qui toutefois ne devrait pas être étendu aux simples solutions de continuité que présente le mur dans une partie de son étendue, fussent-elles à claire-voie ou à grille.

Y. Si mon héritage est séparé du vôtre par un fonds intermédiaire ayant moins de

six pieds de largeur, sur lequel j*at le droit de yae, je n'en devrai pas moins, poar construire, observer la distance légale par rapport à vous. On admet cependant, en doctrine et en jurisprudence, une exception à cette règle pour le cas où le fonds intermédiaire est une rue ayant moins de six pieds de largeur. Telle est la tradition. D'autre part c'eut une des destinations de la rue d'être bordée de maisons, et rintérêt général exige que ces maisons aient des fenêtres en façade. Autrement quel coup d'œil la rue offrirait-elle, et bien plus quelle sécurité aux passants P Enfin, le droit de construire est réciproque pour les voisins de face, qui gagnent ainsi plus qu'ils ne perdent.

Des considérations de même nature ont fait admettre que les balcons de toute maison bordant une voie publique peuvent être prolongés jusqu'à l'extrémité de la façade de la maison, sans que les voisins de droite ni de gaucbe puissent se plaindre de ce que le balcon procure sur leur propriété une vue oblique pour laquelle la distance légale de 19 décimètres n'est pas observée.

SECTION IV

DE l'ÉGOUT des toits

1540. Aux termes d^ Tart. 681 : « Tout propriétaire doit établir des » toits de manière qiie les eaux pluviales s* écoulent sur son terrain ou sur » la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin ». Mais il peut les lui transmettre, après les avoir reçues sur son propre fonds, si la pente naturelle du terrain les y conduit. A la condition toutefois qu*elles ne causent pas plus de préjudice au voisin que les eaux qui découleraient naturellement du terrain supérieur, s*il était nu de constructions (arg. art. 640 in fine).

Un arrêt de la cour d'Orléans du 4 novembre 1886 (Sir., 87.2.31) a jugé que le propriétaire d'une maison est présumé propriétaire du. terrain recouvert par la saillie de son toit. En effet il n'a pu légalement établir cette saillie qu'à la condition d'être propriétaire du terrain qu'elle surplombe (arg. art. 552 al. 1). Ce serait d'ailleurs une présomption simple, susceptible d'être combattue par la preuve résultant d'un titre ou même d'une présomption contraire. — Nous voyons une objection grave contre cette solution, tes présomptions de l'homme ou présomptions simples ne sont admissibles que dans les cas où la loi autorise la preuve testimoniale (art. 1353); or il sera bien rare que la preuve testimoniale soit admisi^ible dans notre hypothèse (arg. art. 1341). Nous aimons mieux dire, ce qui d'ailleurs conduira la plupart du temps au même résultat, que le propriétaire de la maison, possédant par le seul fait du surplombement de son toit le terrain recouvert par ce toit^ jouera le rôle de défendeur au procès, et que la charge de la preuve incombera ainsi à son adversaire.

SECTION V