Obligation négative de ne pas troubler l'acheteur

541. Le vendeur est tenu de l'obligation négative de ne pas troubler l'acheteur dans sa possession. Obligé de faire cesser le trouble que des tiers apporteraient à la possession de l'acheteur, comment auraitil le droit de le troubler lui-même ? Si le vendeur contrevient à cette obligation en accomplissant à l'égard de l'acheteur un acte qui tendrait à l'évincer, l'acheteur peut lui opposer l'exception de garantie. Tel est le sens de l'adage classique : Quem de evictione tenet actio eum-

dem agentem repellit exceptio, on français : Qui doit garantir ne peut évincer.

Le vendeur, qui tenterait d'évincer l'acheteurauquel il doit la garantie, élèverait une prétention aussi injustifiable que le magistrat qui prétendrait avoir le droit de commettre les délits qu'il a mission de réprimer. Précisément parce qu'il est chargé de la répression des délits, le magistrat est tenu plus rigoureusement que tout autre de s'en abstenir. Et on peut remarquer que tel est justement la situation du vendeur ; car il est tenu de s'abstenir à l'égard de l'acheteur de certains actes qu'un autre pourrait accomplir, et qui sont de nature à priver l'acheteur d'une partie des avantages sur lesquels il avait le droit de compter d'après la destination de la chose vendue. « C'est ainsi, disent MM. Aubry et Rau (4e édit., t. IV, p. 369), que le vendeur d'un fonds de commerce ne peut, du moins à une époque rapprochée de la vente, ouvrir dans le voisinage un établissement de même nature ». Cpr. Riom, 20 mars 1876, Sir., 77. 2. 50, Alger, 24 avril 1878, Sir., 78. 2. 243, et Paris, 9 novembre 1885, Sir., 86. 2. 54. « C'est ainsi encore que le vendeur d'un moulin ne peut, dans son intérêt privé, par exemple comme propriétaire de prairies riveraines, provoquer des mesures administratives tendant à faire réduire, au détriment de l'acheteur, la hauteur d'eau dont il jouissait lui-même de fait au moment de la vente ».

* 542. L'obligation, qui sert de fondement à l'exception de garantie, est indivisible. En effet cette obligation est une obligation de ne pas faire : elle consiste à ne pas troubler l'acheteur dans sa possession. Or une obligation de ne pas faire est indivisible, quand le fait, dont le débiteur doit s'abstenir, sous peine de contrevenir à son obligation, n'est pas susceptible de division soit matérielle, soit intellectuelle (art. 1217) ; et c'est bien ce qui arrive ici, car le fait de ne pas troubler l'acheteur dans sa possession n'est pas susceptible de division, alors même que la chose vendue serait divisible. La possession est paisible, ou elle ne l'est pas. Du moment que le vendeur trouble l'acheteur dans sa possession, même relativement à une fraction de la chose vendue, la possession de l'acheteur cesse d'être paisible. Le vendeur a contrevenu à son obligation, et il y a contrevenu pour le tout : il n'y a pas de milieu entre troubler l'acheteur et ne pas le troubler.

Si l'obligation qui sert de fondement à l'exception de garantie est indivisible, il en résulte nécessairement que l'exception de garantie est elle-même indivisible. Cette solution est acceptée par la majorité des auteurs et par la jurisprudence.

Nous tirerons de là une grosse conséquence : c'est que l'exception de garantie peut être opposée pour le tout à un seul des héritiers purs et simples du vendeur, qui prétendrait troubler l'acheteur dans la possession, même d'une partie de la chose vendue. Ainsi j'ai deux fils, Prirnus et Secundus ; je vous vends un immeuble qui appartient à l'un d'eux, Primus; puis je meurs, laissant pour héritiers mes deux enfants qui acceptent ma succession purement et simplement : Primus, propriétaire de l'immeuble que je vous ai vendu, revendique cet immeuble contre vous. Vous aurez le droit de lui opposer l'exception de garantie pour le tout. Si Prunus objecte qu'étant héritier du vendeur pour la moitié seulement, il n'est tenu de l'obligation de garantie que dans cette mesure et que par suite l'exception de garantie ne peut lui être opposée que pour la moitié, ce qui lui permettrait de revendiquer utilement l'autre moitié de l'immeuble, vous lui répondrez : « L'obligation, qui sert de fondement à l'exception de garantie que je vous oppose, est indivisible; car elle a pour objet un fait non susceptible de division, qui consiste à ne pas me troubler dans ma possession. Cette obligation étant indivisible, vous en êtes tenu pour le tout, aux termes de l'art 1223. Vous n'avez donc pas le droit de me troubler dans ma possession, même relativement à une partie de la chose vendue; or c'est ce que vous faites en revendiquant contre moi la moitié de l'immeuble, et c'est ce

que j'ai la prétention de vous empêcher de faire en vous opposant l'exception de garantie ».

2. Obligation positive de prendre le fait et cause de l'acheteur.

543. Le vendeur est tenu de l'obligation positive de défendre l'acheteur, s'il est troublé dans sa possession par quelque réclamation judiciaire fondée sur une cause antérieure à la vente. Le vendeur est même tenu, si l'acheteur l'exige, de prendre le fait et cause de celuici, c'est-à-dire de se substituer à lui dans l'instance où il se trouve engagé, et de plaider en son lieu et place. En ce cas l'acheteur peut demander sa mise hors de cause (C. pr. art. 182).

L'acheteur, qui veut appeler son vendeur en cause comme garant, jouit du délai fixé par les art. 175 et suivants C. pr. Ces articles organisent l'exception dilatoire de garantie, qu'il ne faut pas confondre avec l'exception civile de garantie, dont nous avons parlé plus haut (n. 541) et que l'acheteur peut opposer au vendeur par application de la règle Qui doit garantir ne peut évincer. Cette dernière est un moyen de défense qui sert à faire repousser l'action du vendeur, tandis que la première tend seulement à obtenir un délai pour mettre le vendeur en cause.

C'est un droit pour l'acheteur d'appeler son vendeur en cause, quand il est troublé par quelque réclamation judiciaire de la nature de celles dont nous venons de parler; ce n'est pas une obligation. L'acheteur peut donc, s'il a confiance dans ses propres forces et dans la bonté de sa cause, soutenir seul la lutte, sauf au vendeur à intervenir s'il le juge à propos. Mais, en prenant ce parti, l'acheteur commet généralement une grave imprudence. En effet, outre qu'il demeure ainsi exposé à tous les ennuis et à tous les tourments de la lutte judiciaire dans laquelle il est engagé, sans parler des avances qu'il peut être forcé de faire pour les frais, il court le danger bien autrement grave, pour le cas où il ne sortirait pas vainqueur de lutte, de voir le vendeur, contre lequel il exercerait l'action en garantie par voie principale, lui opposer l'art. 1640, ainsi conçu : « La garantie pour » cause d'éviction cesse lorsque V acquéreur s'est laissé condamner par » un jugement en dernier ressort, ou dont V appel n'est plus recevable, » sans appeler son vendeur, si celui-ci prouve qu'il existait des moyens » suffisants pour faire rejeter la demande ».

En d'autres termes, l'acheteur, troublé dans sa possession par quelque réclamation judiciaire basée sur une cause antérieure à la vente, peut, sans attendre que l'éviction dont il est menacé constitue un fait accompli, appeler préventivement son vendeur en cause pour que celui-ci le défende, prenne son fait et cause et soit condamné à réparer le préjudice causé par l'éviction, s'il ne réussit pas à le con-

jurer. On dit alors que l'action en garantie de l'acheteur est exercée par voie incidente, parce que incidit in litem. Ce procédé a l'avantage de laisser au compte du vendeur les soucis, les frais et surtout les périls de la lutte. Ou bien l'acheteur peut, s'il le préfère, soutenir seul le débat, et, s'il succombe, s'il est vaincu (victus, évincé), agir contre son vendeur pour lui demander |la réparation du préjudice causé par l'éviction. On dit alors que l'action en garantie est exercée par voie principale, parce qu'elle ne se-rattache pas à une autre instance déjà liée. Le plus grave inconvénient de ce deuxième procédé est que l'acheteur assume toute la responsabilité de la direction du débat ; il s'expose en effet à ce que le vendeur, contre lequel il exercera plus tard l'action en garantie, vienne lui dire : Il ne tenait qu'à vous d'échapper à l'éviction ; il fallait me convier à la lutte, m'appeler en cause ; j'aurais facilement assuré votre triomphe, parce que j'avais des moyens péremptoires à proposer pour prouver l'inanité de la prétention de votre adversaire. Je ne saurais être responsable d'une éviction que vous subissez par votre faute. — Et remarquez toutefois que le vendeur ne sera pas quitte pour dire que l'acheteur s'est mal défendu, ce serait trop facile; il devra le prouver. Cass., 14 avail 1885, Sir., 87. 1. 301.

544. De même que l'exception de garantie, l'action en garantie que l'acheteur exerce par voie incidente contre son vendeur est indivisible. Elle sert en effet de sanction à une obligation indivisible, l'obligation dont le vendeur est tenu de défendre l'acheteur, de prendre son fait et cause pour conjurer le danger d'éviction qui le menace, de plaider pour lui. Le vendeur défendra l'acheteur ou il ne le défendra pas ; il prendra son fait et cause ou il ne le prendra pas. Comprendrait-on que le vendeur défendît l'acheteur à moitié ou au tiers ? qu'il prît son fait et cause pour partie? qu'il soutînt le tiers ou le quart du procès, fît valoir le tiers ou le quart d'un moyen ? En deux mots, le fait qui est ici l'objet de l'obligation du vendeur, défendre l'acheteur, n'est pas susceptible de division soit matérielle, soit intellectuelle; donc l'obligation qui a ce fait pour objet est indivisible, aux termes de l'art. 1217, et par suite on doit considérer comme indivisible aussi l'action qui a pour but de forcer le vendeur à l'exécution de cette obligation, c'est-à-dire l'action en garantie que l'acheteur exerce contre lui par voie incidente pour le mettre en cause. 11 faut en conclure que, si le vendeur est mort, laissant plusieurs héritiers, l'action qui nous occupe pourra être exercée pour le tout contre un seul d'entre eux (art. 1223), sauf le droit qui appartiendrait à celui-ci d'appeler ses cohéritiers en cause conformément à l'art. 1225.

3. Obligation de réparer le préjudice causé par l'éviction consommée.

545. Si le vendeur ne parvient pas à faire cesser le trouble exercé

contre l'acheteur et que l'éviction se réalise, alors le vendeur est tenu

d'une nouvelle obligation complètement distincte de celle dont il vient

d'être parlé, l'obligation de réparer le préjudice causé par l'éviction.

A la différence des deux précédentes, cette dernière obligation [est parfaitement divisible, car elle a toujours pour objet une somme d'argent; elle se diviserait donc

de plein droit entre les héritiers du vendeur ou ceux de l'acheteur (art. 1220). Cpr. Cass., 14 avril 1885, Sir., 87. 1. 301.

L'étendue de l'obligation dont il vient d'être parlé varie, suivant que l'acheteur a subi une éviction totale ou une éviction partielle.

A. Eviction totale.

546. « Lorsque la garantie a été promise, ou qu'il n'a rien été stipule' » à ce sujet, si l'acquéreur est évince) il a le droit de demander contre » le vendeur, — 1° La restitution du prix ; — 2° Celle des fruits, lorsqu'il » est obligé de les rendre au propriétaire qui l'évincé ; 3° Les frais faits » sur la demande en garantie de V acheteur, et ceux faits par le deman- » deur originaire ; — 4o Enfin les dommages et intérêts, ainsi que les » frais et loyaux coûts du contrat » (art. 1630).

Les diverses prestations, que le vendeur doit à l'acheteur évincé totalement, peuvent se réduire à deux, savoir : 1° la restitution du prix ; 2° des dommages et intérêts, ce qui comprend les prestations indiquées par les trois derniers numéros de notre article.

a. Restitution du prix.

547. Le vendeur, qui a reçu le prix de la vente, doit le restituer à, l'acheteur évincé totalement, parce que ce prix est sans cause entre ses mains. L'acheteur se trouve en effet avoir payé ce prix en exécution d'une vente qui est nulle, parce qu'elle n'a pas pu lui transférer la propriété (art. 1599); il a donc payé ce qu'il ne devait pas, et il a le droit de le répéter par la condictio indebiti qui n'est qu'un cas particulier de la condictio sine causa.

Les menues prestations, connues sous le nom de pots-de-vin ou épingles, font partie du prix ; l'acheteur évincé serait donc fondé à en exiger la restitution, outre le prix principal.

548. L'acheteur évincé peut, comme on l'a vu plus haut, agir en garantie contre le vendeur de son vendeur ou même contre un précédent vendeur. Mais il ne peut jamais demander que la restitution du prix par lui payé, alors même que le vendeur auquel il s'attaque aurait reçu un prix supérieur.

549. C'est à titre de restitution, et non à titre de dommages et intérêts, que l'acheteur évincé a le droit de demander le remboursement de son prix. Aussi peut-il le réclamer intégralement, alors même que la chose se trouverait avoir au moment de l'éviction une valeur inférieure à ce prix. On n'en peut douter en lisant l'art. 1631, ainsi conçu : « Lorsqu'à l'époque de l'éviction, la chose vendue se trouve diminuée de » valeur, ou considérablement détériorée, soit par la négligence de » l'acheteur, soit par des accidents de force majeure, le vendeur n'en est » pas moins tenu de restituer la totalité du prix ».

*■ Se trouve diminuée de valeur. Cette formule comprend, dans sa généralité, même le cas où la chose aurait péri partiellement, comme il arriverait si une partie de la maison vendue avait été détruite par un incendie.

=* Soit par la négligence de l'acheteur. L'acheteur avait le droit d'être négligent au sujet d'une chose qu'il devait considérer comme sienne. Qui quasi suam rem neglexit, nullius quereléc subjectifs est.

Le principe écrit en l'art. 1631 souffre toutefois une restriction que formule l'art. 1632 : « Mais si l'acquéreur a tiré profit des dégradations » par lui faites, le vendeur a droit de retenir sur le ])rix une somme égale '» à ce profit ». Ainsi l'acheteur a démoli des constructions, faites par le vendeur lui-même sur le terrain vendu, et il a tiré profit des matériaux en les vendant; le prix qu'il en a retiré viendra en déduction de la somme que doit lui restituer le vendeur.

Devraient venir aussi en déduction sur le prix à restituer à l'acheteur toutes les sommes qu'il a touchées par anticipation sur ce prix, par exemple la portion du prix qu'il s'est fait restituer par le vendeur, pour défaut de contenance (art. 1617 et 1619), ou le montant de ce qui lui a été payé par le propriétaire revendiquant pour améliorations faites par le vendeur.

b. Dommages et intérêts.

550. La restitution du prix ne suffit pas toujours pour indemniser l'acheteur du préjudice que l'éviction lui cause ; aussi la loi lui permetelle de réclamer en outre des dommages et intérêts. Une condition toutefois est requise pour que l'acheteur ait droit à ces dommages et intérêts, c'est qu'il soit de bonne foi (art. 1599). Quant au vendeur, il importe peu qu'il soit ou non de bonne foi; du moins sa bonne foi ne saurait le soustraire à l'obligation de payer des dommages et intérêts ; elle a seulement pour résultat d'amener quelques adoucissements dans leur évaluation, ainsi que nous le verrons bientôt.

Que comprennent les dommages et intérêts? Toutes les prestations (autres que la restitution du prix) indiquées par l'art. 1630 et quelques autres encore. Ainsi les dommages et intérêts comprennent :

1° L indemnité des fruits, lorsque l'acheteur est obligé de les rendre au propriétaire qui V évince (art. 1630-2°).

Mais comment cela ? De deux choses l'une : ou l'acheteur est de bonne foi, ou il est de mauvaise foi. S'il est de bonne foi, il a fait les fruits siens (art. 549), et, n'ayant pas à les restituer au propriétaire qui l'évincé, il n'aura de ce chef aucune réclamation à exercer contre son vendeur. Que si l'acheteur est de mauvaise foi, il sera bien obligé de restituer les fruits au propriétaire revendiquant ; mais, sa mauvaise foi le privant de tout droit à des dommages et intérêts (art. 1599), il ne pourra pas se faire indemniser par son vendeur du préjudice que cette restitution lui cause. Comment donc se fait-il que l'art. 1630-2° lui accorde ce droit ? Ne se met-il pas ainsi en contradiction flagrante avec l'art. 1599? — L'antinomie n'est qu'apparente. Pour que l'acheteur évincé ait droit aux dommages et intérêts que lui accorde l'art. 1599, il suffit qu'il ait été de bonne foi lors de la vente. Mais cela ne suffit plus pour que l'acheteur fasse les fruits siens et qu'il soit par suite dispensé de toute restitution de ce chef envers le propriétaire revendiquant; il résulte en effet des art. 549 et 550 que le possesseur ne fait siens que les fruits qu'il perçoit de bonne foi ; il cesse donc de gagner les fruits lorsque sa bonne foi cesse. Cela posé, supposons que l'acheteur, qui était de bonne foi lors de la vente, vienne

plus tard à découvrir le vice de son titre ; cessant à dater de ce moment d'être de bonne foi, il cessera de faire les fruits siens, et en deviendra comptable envers le véritable propriétaire, mais sauf à s'en faire restituer la valeur par son vendeur sous forme de dommages et intérêts, par application de l'art. 1630-2°.

2° Les frais faits sur la demande en garantie de l'acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire (art. 1630-3°). Le véritable propriétaire intente contre l'acheteur l'action en revendication (c'est la demande originaire) ; l'acheteur exerce contre son vendeur l'action en garantie, soit par voie incidente, ce qui est plus prudent, soit par voie principale, l'éviction une fois consommée. Eh bien! les frais faits sur l'une ou l'autre de ces deux demandes ne sont pas au compte de l'acheteur; s'il a été forcé de les payer, il aura le droit de se les faire rembourser par son vendeur.

3° Les frais et loyaux coûts du contrat (art. 1630-4°) : ce qui comprend principalement les frais de timbre, les honoraires du notaire, les droits d'enregistrement et de transcription.

4° Si ces différentes prestations ne suffisent pas pour rendre l'acheteur complètement indemne, il sera fondé à réclamer au vendeur d'autres dommages et intérêts. Ces dommages et intérêts pourront comprendre les prestations indiquées par l'art. 1633 d'une part et par les art. 1634 et 1635 d'autre part.

551. a. En premier lieu, nous lisons dans l'art. 1633 : « Si la chose » vendue se trouve avoir augmente de prix à l'époque de l'éviction, indé- » pendamment même du fait de l'acquéreur, le vendeur est tenu de lui » payer ce quelle vaut au-dessus du prix de la vente ». Ainsi l'immeuble vendu a augmenté de valeur depuis la vente, soit par suite d'une hausse générale du prix des biens de même nature, soit par suite de la création d'un chemin de fer dans le voisinage... Quelque considérable que soit cette augmentation de valeur, le vendeur en doit compte à l'acheteur.

La loi, on le voit, fait la part belle à l'acheteur. La chose a-t-elle diminué de valeur depuis la vente, même par son fait ou sa faute? il n'en a pas moins droit à la restitution intégrale du prix. A-t-elle augmenté de valeur? une indemnité lui est due pour la plus-value. Il devait en être ainsi; car le vendeur est en faute, n'ayant pas rempli envers l'acheteur les obligations que le contrat lui imposait.

Mais que décider, si d'un côté la chose vendue a subi des diminutions et que de l'autre elle ait augmenté de valeur? Par exemple, le terrain vendu est riverain d'un fleuve; un hectare de terre est envahi par les eaux, mais en revanche un autre hectare est ajouté par l'alluvion. L'acheteur pourra-t-il dire : « Malgré la perte partielle que l'immeuble a subie, je n'en ai pas moins droit à la restitution de la totalité du prix (art. 1631); et d'autre part, d'après l'art. 1633, j'ai droit à une indemnité pour la plus-value que l'immeuble a acquise par l'alluvion». La seconde partie de la prétention de l'acheteur ne nous parait pas admissible; il y a lieu, croyons-nous, Précis de droit civil. — 3e éd., III. 22