PRECIS

d'établir une compensation entre la valeur de la partie périe et la valeur de la partie acquise par l'alluvion. L'acheteur en effet n'a droit à une indemnité qu'autant que la chose a « augmenté de prix » (art. 1633); or, si elle a perdu d'un côté autant qu'elle a gagné de l'autre, elle n'a pas en définitive augmenté de prix.

552. Notre article fournit aussi la solution d'une autre question, sur laquelle des divergences n'ont pu s'élever que parce que l'on a tenté de la résoudre à l'aide de textes étrangers à la matière. Il s'agit de savoir si le vendeur est obligé de tenir compte à l'acheteur de toute la plus-value acquise par la chose au moment de l'éviction, lorsque cette plus-value dépasse toutes les prévisions qu'il avait été possible de former lors de la conclusion du contrat. Ainsi une maison, qui a été vendue 20,000 fr., se trouve au moment de l'éviction valoir 50,000 fr. par suite du percement d'une rue nouvelle; l'acheteur pourra-t-il exiger que le vendeur lui tienne compte de toute la plus-value, qui est de 30,000 fr. ? Dumoulin et Pothier ne l'admettaient pas, et l'art. 1150 semblerait encore résoudre la question en faveur du vendeur, au moins quand il est de bonne foi. Mais ce texte est-il applicable ici? La négative parait certaine, malgré l'opinion contraire d'excellents auteurs. En effet, aux termes de l'art. 1639 : « Les autres questions auxquelles peuvent donner lieu les » dommages et intérêts résultant pour l'acquéreur de l'inexécution de la vente, doi- » vent être décidées suivant les règles générales établies au titre des Contrats ou des » Obligations conventionnelles en général ». On le voit, les textes du titre Des obligations, relatifs aux dommages et intérêts, ne sont applicables en matière de vente que pour la solution des questions qui n'ont pas été résolues par le législateur dans le titre De la vente (arg. des mots Les autres questions). Or l'art. 1633 résout le point de savoir comment se règle l'indemnité due à l'acheteur en cas de plus-value : il dispose que l'indemnité sera égale à ce que la chose vaut au-dessus du prix de la vente, et cela sans distinguer si la plus-value est considérable ou minime, et si elle a pu ou non être prévue lors de la vente, sans distinguer non plus si le vendeur est de bonne ou de mauvaise foi, distinction que le législateur n'a cependant pas perdue de vue dans notre matière, ainsi que le prouvent les art. 1634 et 1635. Donc il n'y a pas lieu d'appliquer l'art. 1150, qui, dans les cas ordinaires, règle d'une autre façon l'indemnité due à raison de la plus-value; specialia gêner alibus derogant.

553. b. — En second lieu l'acheteur évincé peut réclamer une indemnité à son vendeur, *à raison des impenses qu'il a faites relativement à la chose. Nous avons sur ce point deux textes, les art. 1634 et 1635, ainsi conçus :

Art. 1634. Le vendeur est tenu de rembourser ou de faire rembourser à l 'acquéreur , par celui qui l'évincé, toutes les réparations et améliorations utiles qu'il aura faites au fonds.

Art. 1635. Si le vendeur avait vendu de mauvaise foi le fonds d 'autrui, il sera obligé de rembourser à V acquéreur toutes les dépenses, même voluptuaires ou d'agrément que celui-ci aura faites au fonds.

La loi paraît distinguer ici, comme elle le fait ailleurs, trois sortes d'impenses : d'abord les impenses nécessaires, auxquelles fait sans doute allusion le mot réparations de l'art. 1634 ; ce sont celles quse habent in se neçessitatem impendendi, celles qui sont indispensables pour la conservation de la chose; aussi pourrait-on les appeler impenses de conservation, exemple : la réfection d'un gros mur qui menace ruine et dont la chute entraînera celle de l'édifice tout entier; puis les impenses utiles ou impenses d' 'amélioration (art. 1634 in fine), par exemple le drainage d'un terrain qu'un excès d'humidité rend impropre à la culture; enfin les impenses volup-

tuaires ou de pur agrément, qui ne procurent aucune plus-value, telles seraient les dépenses faites pour sabler les allées d'un jardin, pour faire mettre des vitraux de couleur à un pavillon...

La loi ne dit pas très clairement quels sont les droits de l'acheteur évincé, à raison de ces diverses impenses; les principes généraux sont nécessaires pour compléter ses dispositions sur ce point.

y.. Impenses nécessaires. L'acheteur qui a fait des impenses de cette nature peut en réclamer le remboursement intégral. C'est le droit commun pour ces sortes d'impenses, qui souvent ne produisent aucune plus-value.

(3. Impenses utiles. Dans ses rapports avec son vendeur, l'acheteur évincé a droit à la bonification de la plus-value produite par l'impense.

Cette plus-value doit lui être payée intégralement, quelque considérable qu'elle soit et alors même qu'elle dépasserait de beaucoup le déboursé; car l'éviction fait perdre cette plus-value à l'acheteur, et il faut la lui bonifier tout entière pour qu'il soit complètement indemne. La bonne foi du vendeur n'apporterait aucun adoucissement à la rigueur de cette obligation.

Si la plus-value est inférieure à l'impense, l'acheteur recouvrera en vertu de notre règle moins qu'il n'a dépensé. Mais à cela rien d'injuste, car l'éviction ne le prive en définitive que de la plus-value ; le surplus de la dépense était déjà perdu lors de l'éviction, perdu sans retour par suite de la fausse spéculation de l'acheteur; le vendeur ne lui en doit donc pas la restitution, parce qu'il ne doit que la réparation du préjudice causé par l'éviction. Le vendeur serait cependant tenu dans notre hypothèse de restituer toute la somme déboursée, s'il était de mauvaise foi lors de la vente. C'est du moins ce que l'on peut induire par un argument a fortiori de fart. 1635, qui oblige le vendeur de mauvaise foi à rembourser même les dépenses voluptuaires, lesquelles ne produisent aucune plus-value.

Bien entendu, l'acheteur évincé n'a droit d'exiger de son vendeur le remboursement de ses impenses nécessaires ou utiles qu'autant qu'il ne l'a pas déjà obtenu du propriétaire revendiquant, autrement il y aurait double emploi; et c'est pour cela que l'art. 1634 dit que le vendeur est tenu de rembourser ces impenses à l'acheteur ou de les lui faire rembourser par celui qui l'évincé. Normalement, l'acheteur aura obtenu du revendiquant satisfaction complète en ce qui concerne les dépenses nécessaires, que la loi l'oblige à rembourser intégralement, et par conséquent l'acheteur n'aura plus rien à réclamer de ce chef à son vendeur. Mais souvent il n'aura reçu qu'une demi-satisfaction en ce qui concerne les dépenses utiles, le revendiquant ayant le choix entre le remboursement de la plus-value et celui de l'impense (art. 555); et alors il pourra agir contre son vendeur pour obtenir le complément d'indemnité auquel il a droit.

y. Impenses voluptuaires. La loi n'oblige le vendeur à les rembourser que lorsqu'il est de mauvaise foi (art. 1635); elle l'en dispense donc implicitement, quand il est de^bonne foi; sauf pour l'acheteur l'exercice du jus tollendi, consistant à reprendre ce qui est susceptible d'être enlevé sans détérioration (cpr. t. I, n. 1336).

B. Eviction partielle.

554. Deux cas doivent être distingués : 1° celui où l'acheteur est évincé d'une partie aliquote ou d'une partie matériellement déterminée de la chose vendue ; 2° celui où l'éviction résulte de l'absence de servitudes actives déclarées par le vendeur, ou de l'existence, sur la chose vendue, soit de servitudes occultes, soit de servitudes apparentes que le vendeur avait déclaré ne pas exister.

555. Premier cas. Eviction d'une partie indivise on divise de la chose vendue : — d'une partie indivise, telle qu'un tiers, un quart (éviction pro indiviso); — d'une partie divise, par exemple telle pièce de terre faisant partie du domaine vendu (éviction pro diviso). Ces diverses hypothèses sont réglées par les art. 1636 et 1637.

Aux termes de l'art. 1636 : « Si ï acquéreur n'est évincé que d'une

» partie de la chose, et qu'elle soit de telle conséquence, relativement au

» tout, que l'acquéreur n'eût point acheté sans la partie dont il a été

» évincé, il peut faire résilier la vente ». On le voit, l'acheteur n'a le

choix entre le maintien et la résiliation de la vente qu'autant que la