DE LA FACULTÉ DE RACHAT

582. Définition. — « La faculté de rachat ou de réméré est un pacte » par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyen-

» nant la restitution du prix principal, et le remboursement dont il est » parlé à V article 1673 » (art. 1659). Ainsi nous faisons ensemble la convention suivante : Je vous vends tel bien moyennant 20,000 fr. que vous me payez immédiatement, et je me réserve le droit de reprendre la chose vendue en vous remboursant le prix dans un délai de cinq ans.

Telle est la vente avec faculté de rachat ou vente kréméré. C'est une vente sous condition résolutoire : la condition résolutoire consiste dans la faculté de rachat que s'est réservée le vendeur. Cette condition vientelle à défaillir, ce qui arrive quand le vendeur laisse passer le délai fixé sans user du pacte ou convention de rachat; l'acheteur devient propriétaire incommutable (art. 1662). Au contraire la condition se réalise-t-elle, le vendeur ayant usé du pacte dans le délai fixé; alors tout est remis au même état que si la vente n'avait jamais eu lieu (art. 1183) : l'acheteur est donc censé n'avoir jamais été propriétaire, et le vendeur n'avoir jamais cessé de l'être.

Par où l'on voit que les expressions vente avec facilité de rachat, ou vente à réméré, sont assez impropres. Elles donneraientà entendre en effet que, lorsque le vendeur use du-pacte de rachat, la propriété de la chose vendue lui revient en vertu d'une revente consentie par l'acheteur, d'une rétrocession : ce qui aurait notamment pour conséquence d'entraîner le paiement d'un deuxième droit de mutation à l'Etat. Or les choses se passent tout autrement, ainsi que nous venons de l'expliquer. Loin de donner naissance à un nouveau contrat, l'exercice du droit de rachat détruit l'ancien : il y a distractus, et non pas conlractus novus. Idée que rend fort bien l'expression retrait conventionnel, qu'avaient adoptée plusieurs de nos anciens auteurs, et notamment Tiraqueau, pour désigner le droit qui nous occupe. Nous regrettons qu'elle ne figure pas dans le vocabulaire du code civil. Le mot retrait sonnait mal en 1804, parce qu'il éveillait tout un monde de souvenirs qu'on craignait d'évoquer. Nulle part notre législateur ne l'emploie,bienqu'il ait admis quelques-unes des institutions qu'on désignait autrefois sous cette dénomination (v. art. 841, 1408. 1699 à 1701). Le nom semble l'avoir effrayé plus que la chose.

583. Utilité du pacte de rachat. — L'expédient de la vente à réméré est l'un de ceux auxquels recourt le propriétaire aux abois, qui a besoin d'argent à tout prix et qui cependant tient à son bien et ne veut pas s'en défaire. Il peut être préférable sous divers points de vue à l'emprunt sur hypothèque. En effet, d'une part, cette dernière combinaison n'est possible que lorsque l'emprunteur est propriétaire d'un immeuble (art. 2118), tandis que la vente à réméré peut s'appliquer même à des meubles ; d'autre part, la constitution d'hypothèque entraîne nécessairement les frais d'un acte notarié (art. 2127), tandis qu'un acte sous seing privé peut suffire pour la vente à réméré; enfin et surtout, la vente à réméré procurera souvent au propriétaire une somme plus considérable que l'emprunt sur hypothèque; car celui

qui prête sur hypothèque ne perd pas de vue que la réalisation du gage hypothécaire entraine des frais considérables, qui peuvent absorber la valeur des biens lorsqu'elle est minime, et il ne prête que ce que peut valoir l'immeuble déduction faite de ces frais.

Celui qui se résigne à la douloureuse extrémité de la vente à réméré espère que, dans le délai fixé par le contrat, il pourra se procurer les fonds nécessaires pour rembourser le prix de la vente, et qu'il rentrera ainsi dans la propriété de son bien. L'acheteur au contraire, dont les vues sont ordinairement plus justes, espère que le délai fatal expirera sans que le vendeur ait pu effectuer le remboursement, et que la vente deviendra irrévocable; il spécule ainsi sur l'état de gêne du propriétaire, dont il achète en général le bien à vil prix. Aussi la vente à réméré se présente-telle sous un jour assez peu favorable ; d'autant plus qu'elle sert souvent de masque à un contrat que la loi prohibe, le contrat pignoratif. V. infra, n. 1045.

584. Un examen superficiel pourrait permettre de confondre la vente à réméré avec un prêt sur gage. En effet le vendeur à réméré paraît être un emprunteur qui donne sa chose en gage, et l'acheteur, un prêteur qui la reçoit. Mais il y a entre les deux opérations des différences considérables. Notamment celui qui emprunte sur gage devient débiteur de la somme empruntée, et peut être poursuivi à l'échéance sur tous ses biens pour le remboursement; il n'a même pas le droit de forcer le prêteur à recevoir en paiement la chose donnée en gage. Au contraire, celui qui s'est procuré de l'argent par le moyen de la vente à réméré n'est pas débiteur de la somme qu'il a reçue, et ne pourra jamais être forcé de la rembourser; le remboursement est facultatif pour lui. D'autre part, dans le prêt sur gage, l'emprunteur reste propriétaire de la chose donnée en gage; si donc elle périt, elle périra pour son compte; tandis que la perte de la chose vendue à réméré, survenue avant l'exercice du droit de rachat, serait au compte de l'acheteur, qui en est propriétaire sous condition résolutoire. Cpr. t. II, n. 942.

585. La faculté de rachat doit être stipulée dans le contrat même de vente; elle ne saurait l'être utilement après coup. C'est ce qui résulte par argument des mots se réserve de l'art. 1659 : la stipulation, faite après que le contrat a été définitivement conclu, ne serait plus une réserve. Quand la vente a été faite purement et simplement, l'acheteur est devenu propriétaire incommutable, et tout ce qui est possible désormais, c'est une revente ou une promesse de revente au profit du vendeur; les parties ne peuvent plus faire un distractus, mais seulement un contractas novus.

586. Délai du réméré. — Dans notre ancien droit, le réméré pouvait être exercé pendant trente années, terme ordinaire de la prescription, à moins que les parties n'eussent fixé un délai plus court. L'intérêt public exigeant que la propriété ne demeure pas trop longtemps incertaine, notre loi moderne a cru devoir restreindre sur ce point dans d'étroites limites la liberté des parties contractantes. « La » faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq » années », dit l'art. 1660 al. 1. Bien entendu, les parties peuvent fixer un délai plus court. La loi ajoute : « Si elle [la faculté de rachat] a été » stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme» (art. 1660 al. 2). La convention, qui excède les limites légales en ce qui concerne

la durée du délai, n'est donc pas nulle; elle est seulement réduite de plein droit à ces limites. — Si les parties n'ont pas fixé de délai, le rachat pourra être exercé pendant cinq années.

587. « Le délai court contre toutes personnes, même contre le mineur,

» sauf, s il y a lien, le recours contre qui de droit » (art. 1663).

La loi suppose ici, non pas que le bien d'un mineur a été vendu à réméré, ce qui ne paraît guère possible, mais que le vendeur à réméré est mort laissant un héritier mineur. Le délai courra malgré la minorité de l'héritier, sauf son recours contre son tuteur, si celui-ci a négligé d'exercer le réméré en temps4utile et que cela cause préjudice au mineur.

588. « Le terme fixe' est de rigueur, et ne peut être prolongé par le » juge » (art. 1661).

Ajoutons que le terme fixé ne peut pas non plus être prolongé par la convention des parties. Du moins la prolongation conventionnelle du terme n'empêcherait pas l'acheteur, dans ses rapports avec les tiers, de devenir irrévocablement propriétaire de la chose vendue, si le rachat n'était pas opéré dans le délai primitivement fixé par le contrat. Ce qui est fait est fait; il ne saurait dépendre des parties de modifier leur convention au préjudice des droits acquis à des tiers. Ainsi l'acheteur à réméré d'un immeuble a conféré une hypothèque sur cet immeuble pendant le délai du réméré. Le créancier hypothécaire a dû compter que son hypothèque deviendrait définitive, si le délai fixé par le contrat expirait sans que le vendeur eût usé du pacte de rachat; l'acheteur n'a pas le droit de lui ravir ce légitime espoir, en consentant à la prolongation du délai.

Mais la convention, qui prolonge la durée du délai fixé pour le réméré, pourrait être considérée comme équivalente à une promesse unilatérale de revente, faite par l'acheteur au vendeur. Si cette promesse se réalise, il y aura contractus novus, et non pas distractus. D'où il résultera notamment qu'un deuxième droit de mutation sera dû à l'Etat pour la rétrocession faite au vendeur.

589. « Faute par le vendeur d'avoir exercé son action de réméré dans » le terme prescrit, V acquéreur demeure propriétaire irrévocable » (art. 1662). La seule expiration du délai fixé suffit donc pour que le vendeur, qui n'a pas usé de son droit, en soit irrévocablement déchu. Il n'est pas nécessaire qu'une décision judiciaire intervienne pour prononcer cette déchéance, comme cela avait lieu dans notre ancien droit, au moins pour le cas où le délai du réméré avait été fixé conventionneliement.

Pour échapper à la déchéance qui le menace, le vendeur doit avoir « exercé son » action de réméré dans le terme prescrit » (art. 1662). Que faut-il entendre par là? Il y a tout d'abord un cas qui ne saurait présenter de difficulté : c'est celui où, avant l'expiration du délai fixé, le vendeur aurait manifesté son intention d'exercer le rachat, en offrant à l'acheteur le remboursement du prix et des accessoires, et où l'acheteur aurait accepté cette offre et donné quittance. La condition résolutoire, à laquelle la vente était subordonnée, est alors remplie in forma specifica, et la vente est résolue. Le vendeur ne peut plus encourir la déchéance établie par l'art. 1662, parce qu'il a « exercé son action de réméré dans le terme prescrit ». On voit que ces expressions de la loi ne font pas nécessairement allusion à une action en justice, que le vendeur devrait exercer dans le délai fixé. 11 résulte d'ailleurs de la compa-

raison des art. 1668 et 1669 que le législateur emploie l'expression exercer l'action de réméré' comme synonyme de celle-ci : user de la faculté de rachat.

Mais voilà que l'acheteur refuse d'accepter les offres faites par le vendeur en vue d'exercer le réméré. Il est bien clair que ce mauvais vouloir ne peut pas être un obstacle à l'exercice du droit qui appartient au vendeur. Ici s'appliquera l'art. 1178, aux termes duquel : « La condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, » obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ». L'acheteur est débiteur de la chose vendue à réméré, sous cette condition : si le vendeur use du pacte de rachat dans le délai prescrit. Si le vendeur prouve qu'il a lait tout ce qui était en son pouvoir pour accomplir la condition et que la résistance du débiteur en a seule empêché l'accomplissement, la condition devra être considérée comme accomplie, et par suite le réméré comme effectué. Mais, remarquons-le bien, le vendeur doit prouver qu'il a fait tout ce qu'il était légalement tenu de faire pour accomplir la condition. Incontestablement il aura satisfait à cette exigence, s'il parvient à démontrer qu'il a manifesté à l'acheteur la volonté d'exercer le réméré, et qu'il lui a offert ou fait offrir réellement le prix et les accessoires, le tout dans le délai fixé. Cette preuve devrait d'ailleurs être faite conformément au droit commun, c'est-àdire que la preuve testimoniale ne serait pas admise au dessus de 150 fr. ; et, comme, d'autre part, il sera le plus souvent fort chanceux, vu le peu de confiance qu'inspirent ordinairement les acheteurs à réméré, de compter sur la preuve résultant de l'aveu du défendeur ou de son serment, il en résulte que le vendeur agira prudemment en se procurant une preuve écrite des offres qu'il fait à l'acheteur, c'est-àdire en les lui faisant notifier par un huissier ou par un notaire. Il ne paraît pas d'ailleurs nécessaire que le vendeur, après avoir fait des offres réelles à l'acheteur, consigne son prix, si l'acheteur refuse de le recevoir. Il ne s'agit pas ici pour le vendeur du paiement d'une dette, mais bien de l'accomplissement d'une condition; et ce sont par suite les principes relatifs à l'accomplissement des conditions, et non ceux relatifs au paiement des dettes, qu'il convient d'appliquer.

* La jurisprudence est même plus indulgente pour le vendeur à réméré. Elle le considère comme ayant fait tout ce qu'il était légalement tenu de faire pour accomplir la condition à laquelle est subordonnée la résolution de la vente, lorsqu'il s'est borné à adresser à l'acheteur dans le délai fixé des offres purement verbales, alors du moins « qu'il est constant que ces offres étaient sincères, et que le vendeur se trouvait en position de les réaliser immédiatement ». Cette solution se fonde principalement sur l'art. 1673, qui accorde à l'acheteur le droit de retenir la chose vendue jusqu'au remboursement effectif du prix et de ses accessoires. Ce droit de rétention, dit-on, est un non-sens dans le système qui exige des offres réelles; car alors, l'acheteur étant nécessairement remboursé, au moment même où s'effectue le rachat, de tout ce qu'il a le droit d'exiger du vendeur, il se trouverait que la loi lui accorde un droit de rétention alors qu'il n'a plus aucune créance. — Il suffit de remarquer, pour réfuter cet argument, que, parmi les diverses prestations auxquelles doit satisfaire le vendeur qui use de la faculté de rachat, il peut y en avoir qui ne soient pas liquides au moment où il agit, par exemple l'indemnité due à l'acheteur pour améliorations procédant de son chef. Tout ce que le vendeur peut faire en pareil cas, c'est d'offrir une somme, sauf à la parfaire plus tard. Eh bien! l'acheteur, qui prétend que la somme offerte est insuffisante, pourra user du droit de rétention jusqu'à ce que le vendeur ait payé le complément après liquidation de l'indemnité.

* Cet argument écarté, et sans parler des difficultés pratiques auxquelles peut donner lieu le système de la jurisprudence, sur le point de savoir si l'offre verbale du vendeur était sérieuse et s'il était en mesure de la réaliser immédiatement, ni de l'inconvénient qu'il peut y avoir à procurer au vendeur un moyen si simple d'allonger le délai du réméré, disons que ce système paraît ne pas tenir un compte suffisant

de la définition, donnée par l'art. 1659, de la faculté de rachat. Il semble bien en résulter que la condition résolutoire, à la réalisation de laquelle est subordonnée la vente à réméré, consiste dans le remboursement du prix et des accessoires, et non dans une promesse de remboursement. Or, quand le vendeur vient à dire â l'acheteur : « Je veux exercer le rachat et je suis prêt à vous rembourser », on comprend très bien que l'acheteur réponde : « Remboursez-moi, et remboursez-moi avant l'expiration du délai; je ne suis pas obligé de me contenter d'une promesse que vous ne réaliserez peut-être pas ». 11 paraît bien difficile de dire que l'acheteur, qui tient un pareil langage, puisse être considéré comme ayant empêché la réalisation de la condition, et qu'on puisse par suite lui appliquer l'art. 1178.

* D'ailleurs, dans le système qui considère les offres verbales comme suffisantes, à partir de quel moment la vente sera-t-elle résolue? La cour de cassation considère la vente comme n'étant résolue qu'à partir du jour du remboursement effectif, eût-il été opéré après l'expiration du délai. Mais alors, comment expliquer le droit de rétention que l'art. 1673 accorde à l'acheteur? Il aura donc un droit de rétention sur sa propre chose! Ce serait une hérésie, dit un auteur, qui propose de considérer la vente comme résolue aussitôt que les offres auront été faites. A merveille; mais supposons que le vendeur n'exécute pas ses offres; il faudra donc que la justice prononce une nouvelle résolution de la vente au profit de l'acheteur, par application de l'art. 1184!

590. Le droit d'user du pacte de rachat n'est pas exclusivement attaché à la personne du vendeur. De là il re'sulte :

1° Que le vendeur peut céder son droit; il le cède implicitement en vendant la chose avant d'avoir exercé le réméré ;

2° Que les créanciers du vendeur peuvent exercer le droit de rachat de son chef, par application de l'art. 1166. Mais, s'ils usaient de ce droit alors qu'il existe dans le patrimoine de leur débiteur d'autres biens d'une valeur suffisante pour procurer leur paiement, ils pourraient se voir opposer l'art. 1666, ainsi conçu : « // [l'acquéreur] peut opposer le » bénéfice de discussion aux créanciers de son vendeur ».

* Ce texte paraît avoir été surtout écrit en vue des créanciers exerçant du chef du vendeur l'action de réméré par application de l'art. 1166. S'il ne s'appliquait, comme on l'a prétendu, qu'aux créanciers ayant hypothèque du chef du vendeur sur l'immeuble vendu, il serait à peu près inutile en présence de l'art. 2170. D'ailleurs il paraît équitable que les créanciers du vendeur, quels qu'ils soient, avant d'inquiéter l'acquéreur en exerçant le réméré du chef de leur débiteur, cherchent à obtenir leur paiement sur les autres biens qui figurent dans le patrimoine de celui-ci.

591. Droits du vendeur à, réméré. — « Le vendeur à pacte de » rachat peut exercer son action contre un second acquéreur, quand même » la faculté de réméré n'aurait pas été déclarée dans le second contrat » (art. 1664). L'acheteur à pacte de rachat, étant propriétaire sous condition résolutoire, n'a pu transférera un tiers que des droits résolubles (arg. art. 2125). Le vendeur pourra donc exercer son droit de réméré contre un second, ajoutons ou subséquent acquéreur. Bien entendu, il devra remplir envers lui les mêmes conditions que s'il agissait contre l'acheteur primitif. Le sous-acquéreur ainsi évincé aura son recours en garantie tel que de droit contre son auteur.

D'ailleurs le vendeur conserve le droit d'agir par l'action personnelle contre l'acheteur à réméré qui, ayant aliéné la chose ne l'a plus en sa possession ; car l'acheteur n'a pas pu se soustraire par son fait personnel aux obligations résultant de son contrat. Le vendeur a donc alors une double action, personnelle contre l'acheteur, réelle contre le tiers détenteur (Cass., 17 février 1885, Sir., 85. 1. 311). On peut demander quel intérêt présentera pour le vendeur l'action personnelle contre l'acheteur qui n'est plus en possession. D'abord, lorsque la chose vendue à réméré est une chose mobilière corporelle, il se peut que l'action de réméré intentée contre le tiers possesseur échoue, si celui-ci invoque la maxime En fait de meubles, la possession vaut titre. 11 ne sera pas inutile en pareil cas au vendeur, de pouvoir se retourner contre son acheteur dont l'obligation se résoudra en dommages et intérêts. Ensuite le vendeur peut avoir intérêt à agir contre l'acheteur primitif qu'il connaît, plutôt que contre le possesseur actuel qui peut-être est un homme processif.

592. Droits de l'acheteur à réméré. — « V acquéreur à pacte de » rachat exerce tous les droits de son vendeur ; il peut prescrire tant » contre le véritable maître que contre ceux qui prétendraient des droits » ou hypothèques sur la chose vendue» (art. 1665). Le vendeur à réméré transmet à l'acheteur tous ses droits sur la chose vendue, sauf résolution pour le cas où le rachat serait exercé en temps utile. Notre article ne fait que déduire une double conséquence de ce principe. La chose vendue à réméré appartient-elle à autrui? l'acheteur pourra opposer, s'il y a lieu, la prescription au propriétaire revendiquant, soit qu'elle fût déjà accomplie au profit du vendeur lors de la vente, soit que, commencée seulement à cette époque, elle n'ait été complétée que depuis, par la possession de l'acheteur. La chose vendue à réméré estelle grevée de droits réels, par exemple d'hypothèques? l'acheteur pourra également opposer la prescription à ceux qui invoquent ces droits, enjoignant, si c'est nécessaire, sa propre possession à celle de son auteur, c'est-à-dire du vendeur.

* Le vendeur, qui a usé de la faculté de rachat, peut-il à son tour invoquer la possession de l'acheteur au point de vue de la prescription? La difficulté vient de ce que l'acheteur a réméré semble n'être pas Vauteur du vendeur; car il ne lui rétrocède pas la propriété : l'exercice du droit de rachat a seulement pour résultat de faire considérer l'acheteur comme n'ayant jamais été propriétaire. Alors comment le vendeur à réméré, qui a usé de son droit, pourrait-il invoquer l'art. 2235, aux termes duquel : « Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa posses- » sion celle de son auteur... » — Que l'acheteur à réméré ne soit pas l'auteur du vendeur quant à la propriété, c'est certain ; mais ne l'est-il pas du moins quant à la possession, puisqu'il lui transmet cette possession? D'ailleurs on peut dire que l'acheteur à réméré a possédé pendente condilione pour son compte ou pour celui du vendeur, sibi aut alii; car il savait bien que son droit était résoluble. La condition une fois accomplie par l'exercice du droit de rachat, il se trouve avoir possédé pour le compte du vendeur, comme aurait fait un fermier ou un locataire, et le vendeur peut par suite invoquer cette possession au point de vue de la prescription, parce qu'elle est la sienne.

593. Des prestations à effectuer par le vendeur qui use du pacte de rachat. — « Le vendeur qui use du pacte de rachat, doit

» rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et » loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont » augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentait tion. Il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces » obligations. — Lorsque le vendeur rentre dansjson héritage par l'effet » du pacte de rachat, il le reprend exempt de toutes les charges et hypo- » thèques dont V acquéreur l'aurait grevé : il est tenu d'exécuter les baux » faits sans fraude par i acquéreur ». Ainsi s'exprime l'art. 1673.

Le vendeur qui use du pacte de rachat doit donc rembourser à l'acheteur :

1° Le prix principal. La loi ne parle pas des intérêts ; donc le vendeur

n'en est pas tenu. Ils se compensent avec les fruits de la chose, que

l'acheteur a le droit de garder.

En principe, le prix à rembourser est celui moyennant lequel la vente a été faite ; mais les parties pourraient valablement convenir d'un prix différent. Cette solution, qui ne saurait faire de difficulté lorsque le prix fixé pour le rachat est inférieur à celui moyennant lequel la vente a été faite, doit être admise aussi dans le cas où il est supérieur; à moins cependant qu'il ne soit établi en fait que cette stipulation déguise un prêt usuraire : ce qui aura lieu le plus souvent.

2o Les frais et loyaux coûts de la vente. Il n'y a pas de raison pour les laisser au compte de l'acheteur, puisque la vente est résolue.

3° Les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation. Les dépenses nécessaires doivent être remboursées intégralement à l'acheteur; car si le vendeur avait gardé la chose, il aurait dû lui-même faire ces dépenses, qui sont des dépenses de conservation, et il aurait déboursé précisément ce qu'a déboursé l'acheteur. Locupletior factus est quatenus proprix pecunix pepercit . Quant aux dépenses utiles ou dépenses d'amélioration, le vendeur ne doit rembourser que la plus-value qu'elles ont procurée à l'immeuble. Si une dépense de cette nature faite par l'acheteur excède la plus-value, l'acheteur a fait une fausse spéculation dont il doit supporter les conséquences.

L'obligation pour le vendeur de rembourser la plus-value produite par les dépenses utiles le mettra quelquefois dans l'impossibilité d'exercer le réméré ; car la plus-value peut être considérable, et les propriétaires qui vendent à réméré sont en général des propriétaires gênés. C'est peut-être là précisément le but que s'est proposé l'acheteur en faisant ces impenses. Si le vendeur en fournit la preuve, le dol de l'acheteur sera par cela même établi; et, comme nul ne doit profiter de son dol, il y a lieu de décider qu'en pareil cas le vendeur pourrait exercer le réméré sans être obligé de rembourser les dépenses d'amélioration; sauf le droit pour l'acheteur d'enlever les plantations et constructions qu'il a faites, à la charge de rétablir les lieux dans leur ancien état.

La loi ne parle pas des dépenses voluptuaires. Conformément au droit commun, l'acheteur ne peut pas en exiger le remboursement; il a seulement le jus tollendi (arg. art. 599).

L'acheteur n'a pas droit non plus au remboursement des dépenses d'entretien ; elles restent à son compte, comme charge des fruits qu'il a perçus et qu'il conserve.

594. Nous venons de dire que l'acheteur, contre lequel le réméré est exercé, n'est pas obligé de restituer les fruits avec la chose. La loi ne le déclare pas expressément; mais elle le donne très clairement à entendre en dispensant le vendeur de restituer les intérêts du prix (argument des mots le prix principal, art. 1673). Si le vendeur peut retenir les intérêts du prix, qui en représentent la jouissance pendente conditione, l'acheteur doit pouvoir, en vertu d'une juste réciprocité, retenir les fruits de la chose, qui en représentent la jouissance durant cette même période. Sur l'un comme sur l'autre point, l'application rigoureuse des principes aurait conduit à une solution opposée; car, la vente étant résolue, tout devrait être remis au même état que si la vente n'avait jamais eu lieu, par conséquent l'acheteur devrait restituer les fruits, et le vendeur payer les intérêts du prix. Mais cette solution aurait été contraire à l'intention probable des parties, qui ont vraisemblablement entendu qu'il s'opérât une compensation dans les jouissances du temps passé, et voilà pourquoi la loi ne l'a pas admise.

Quand la chose vendue à réméré produit des fruits civils, le principe de la compensation des jouissances s'appliquera sans difficulté : l'acheteur conservera une portion des fruits exactement proportionnelle à la durée de sa jouissance. Mais que décider, si les fruits produits par la chose pendant le délai du réméré sont des fruits naturels ou des fruits industriels ? Ainsi l'immeuble vendu à réméré consiste en un bois taillis qui s'exploite tous les dix ans. Pendant les cinq années qu'a duré sa jouissance, l'acheteur a fait une coupe ; dira-t-on qu'il a le droit de garder tout le produit de cette coupe, qui représente une jouissance de dix années ? En sens inverse, si, pendant ces cinq années, l'acheteur n'a pas fait de coupe, dira-t-on qu'il n'a droit à rien, parce qu'il n'a rien perçu ? On pourrait essayer de le soutenir, en argumentant par analogie de l'art. 585, duquel il résulte que les fruits naturels et industriels s'acquièrent par la perception. Mais cette règle, écrite en vue de l'usufruit, n'a pas nécessairement force obligatoire en dehors de cette hypothèse. Son application dans l'espèce qui nous occupe, conduirait d'ailleurs à un résultat d'autant plus injuste que, le vendeur étant le maître de choisir son heure pour l'exercice du droit de réméré, il dépendrait de lui d'en user au moment le plus défavorable pour l'acheteur, à la veille d'une récolte par exemple. Et comme d'autre part la loi, en admettant le principe de la compensation des jouissances, paraît s'être inspirée de l'intention probable des parties contractantes, et qu'il est difficile de supposer qu'elles aient pu vouloir une telle iniquité, nous concluons qu'il y aurait lieu d'appliquer ici par analogie la règle écrite en l'art. 1571, qui, dans l'hypothèse particulière qu'il prévoit, assimile, au point de vue de leur acquisition, les fruits naturels et industriels aux fruits civils. Finalement, l'acheteur à réméré aurait droit à une part des fruits, de quelque nature qu'ils soient, exactement proportionnelle à la durée de sa jouissance. L'acheteur gagne les fruits, parce que le vendeur gagne les intérêts du prix; il est juste qu'il les gagne dans la même proportion.

595. L'acheteur, qui a droit à une indemnité pour ses impenses, en doit une à raison des détériorations qu'il a fait subir à la chose par sa faute ou même par son fait. Cette indemnité viendrait en déduction des sommes dont le vendeur lui doit la restitution.

596. Rappelons que la loi accorde à l'acheteur un droit de rétention sur la chose vendue, juqu'au paiement effectif de toutes les sommes dont le vendeur lui doit le remboursement aux termes de l'art. 1673.

597. Effets du réméré. — L'exercice du droit de re'méré, ou, comme le dit l'art. 1673, l'usage du pacte de rachat, produit les effets d'une condition résolutoire accomplie. Toutes choses sont donc remises au même état que si la vente n'avait pas eu lieu (art. 1183). Be là résultent les conséquences suivantes :

a. — L'acheteur est réputé n'avoir jamais été propriétaire de la chose vendue; par suite tous les droits qu'il a consentis sur la chose sont considérés comme non avenus, en vertu de la règle Resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis (art. 2125). Et toutefois la loi admet une exception à cette règle en ce qui concerne les baux faits sans fraude par l'acheteur : ces baux sont maintenus (art. 1673). Autrement l'acheteur n'aurait pu trouver ni locataires ni fermiers, ou n'en aurait trouvé que dans les plus mauvaises conditions, un locataire ou un fermier sérieux exigeant toujours qu'on lui garantisse une jouissance d'une certaine durée.

b. — Le vendeur est réputé n'avoir jamais cessé d'être propriétaire de la chose vendue. D'où il suit notamment : 1° que le vendeur reprend la chose avec tous les accroissements qu'elle a pu recevoir en vertu de causes naturelles, telles que l'alluvion ; 2° que toutes les charges consenties par le vendeur pendant le délai du réméré doivent être maintenues; 3° que le vendeur, qui recouvre la chose par l'effet du réméré, n'a pas de droit de mutation à payer à l'Etat. Quant à celui qui a été payé par l'acheteur à réméré, le fisc devrait le restituer par application de notre principe ; mais il le garde d'après cet autre principe supérieur de nos lois fiscales : qu'un droit d'enregistrement régulièrement perçu n'est pas sujet à restitution (loi du 22 frimaire an VII, art. 60). Nous savons que l'acheteur a le droit d'en exiger le remboursement du vendeur.

Hypothèses particulières.

598. Les hypothèses particulières que nous allons maintenant étudier sont prévues par les art. 1667 à 1672.

Première hypothèse. « Si l'acquéreur à pacte de réméré d'une partie indivise d'un » héritage, s'est rendu adjudicataire de la totalité sur une licitation provoquée contre » lui, il peut obliger le vendeur à retirer le tout lorsque celui-ci veut user du pacte » (art. 1667).

Voici l'espèce prévue et réglée par ce texte. Je suis copropriétaire par indivis avec Primus de l'immeuble A; je vous vends avec faculté de rachat ma moitié indivise pour 10,000 fr.; pendant la durée du délai fixé pour l'exercice du droit de rachat et avant que j'aie usé de ce droit, Primus provoque contre vous la licitation de l'immeuble, qui, on le suppose, n'est pas partageable en nature, et vous vous en portez adjudicataire moyennant une somme de 24,000 fr., sous l'obligation par conséquent de payer à Primus une somme de 12,000 fr., représentant sa part dans le prix de la licitation ; après que vous avez payé cette somme à Primus, j'use du pacte de rachat. Vous pourrez me forcer à retirer le tout, et à vous rembourser par conséquent, outre le prix de 10,000 fr. et les accessoires, la somme de 12,000 fr, que

vous avez payée à Primus. C'est là une dépense nécessaire, que vous avez été obligé de faire pour la conservation de la chose; car, si vous ne vous étiez pas porté adjudicataire, un autre le serait devenu, et vous auriez perdu la portion indivise que je vous avais vendue; or, aux termes de l'art. 1673, l'acheteur a droit au remboursement des dépenses nécessaires qu'il a faites.

L'art. 1667 paraît consacrer une simple faculté pour l'acheteur : •< il peut obliger » le vendeur à retirer le tout », dit la loi. L'acheteur nous semble donc avoir le droit, s'il y trouve son profit, de conserver la portion indivise dont il a fait l'acquisition en se portant adjudicataire, auquel cas il se trouvera dans l'indivision avec le vendeur lorsque celui-ci aura usé de la faculté de rachat.

La loi suppose que la licitation a été provoquée contre l'acheteur, et par suite qu'il a été forcé de la subir. Si elle avait été provoquée par lui, il n'aurait pas le droit, au cas où il se serait porté adjudicataire, de forcer le vendeur à retirer le tout.

Deuxième hypothèse. Elle est prévue par les art. 1668 à 1670, ainsi conçus :

Art. 1668. Si plusieurs ont vendu conjointement, et par un seul contrat, un héritage commun entre eux, chacun ne peut exercer l'action en réméré que pour la part qu'il y avait.

Art. 1669. Il en est de même, si celui qui a vendu seul un héritage a laissé plusieurs héritiers. — Chacun de ces cohéritiers ne peut user de la faculté de rachat que pour la part qu'il prend dans la succession.

Art. 1670. Mais, dans le cas des deux articles précédents, l'acquéreur peut exiger que tous les covendeurs ou tous les cohéritiers soient mis en cause, afin de se concilier entre eux pour la reprise de l'héritage entier; et s'ils ne se concilient pas, il sera renvoyé de la demande.

Plusieurs copropriétaires ont vendu avec faculté de rachat un héritage commun entre eux ; la vente a été faite conjointement et pour un prix unique. Ou bien, un héritage ayant été vendu avec faculté de rachat par une personne qui en était seule propriétaire, le vendeur décède laissant plusieurs héritiers. Chaque covendeur ou chaque cohéritier ne pourra exercer le rachat que pour sa part, l'action en réméré se divisant entre les covendeurs ou les cohéritiers proportionnellement au droit de chacun, parce que la chose vendue, que la loi suppose être un héritage, est divisible, au moins intellectuellement (arg. art. 1220). Mais, comme l'acheteur a dû compter, à raison des conditions dans lesquelles il a fait l'acquisition (ayant acheté d'un seul vendeur, ou de plusieurs covendeurs qui lui ont vendu conjointement et pour un prix unique), qu'il subirait le rachat pour le total ou qu'il ne le subirait pas du tout, l'acheteur, contre lequel un seul des covendeurs ou des cohéritiers veut exercer le réméré pour sa part, peut « exiger que tous les covendeurs ou tous les cohéritiers soient mis en cause, afin de se concilier entre eux pour la reprise de l'héritage entier ; et, s'ils ne se concilient pas, il sera renvoyé de la demande». Il y aura conciliation entre les covendeurs ou les cohéritiers, s'ils se mettent tous d'accord pour exercer le rachat, ou si ceux qui ne veulent pas l'exercer cèdent leur droit aux autres ; ceux-ci agiront alors pour le total.

* Mais voilà que, la conciliation n'ayant pas pu s'établir entre les covendeurs ou les cohéritiers, un seul ou quelques-uns offrent d'exercer le rachat pour le tout. Peuvent-ils forcer l'acquéreur à le subir? La négative parait résulter de l'art. 1670, qui déclare que l'acquéreur sera renvoyé de la demande, si les covendeurs ou les cohéritiers ne se concilient pas. Mais pourquoi ? Probablement parce que, si l'un des covendeurs ou des cohéritiers pouvait exercer le rachat pour le tout, il exproprierait ses consorts du droit qui leur appartient de l'exercer pour leur part. Sans doute ceux-ci ne peuvent pas agir actuellement; mais ils entendent peut-être se réserver le droit de le faire plus tard, jusqu'au dernier moment du délai, si une

Précis de droit civil. — 3e éd., III. 24

conciliation devient possible entre les divers ayant droit. Aussi faudrait-il peut-être décider que, si un ou plusieurs des covendeurs ou des cohéritiers avaient formellement renoncé au droit d'exercer le retrait, les autres pourraient l'exercer pour le total.

Le droit commun reprendrait complètement son empire, si, au lieu de vendre conjointement et pour un seul et même prix l'héritage commun entre eux, les copropriétaires avaient vendu chacun séparément leur part : ce qui arrive, non seulement lorsque chaque copropriétaire a vendu par un contrat séparé, mais aussi lorsque tous ont vendu par un même contrat et en stipulant autant de prix distincts qu'il y a de vendeurs. Il y aurait alors plusieurs ventes à réméré distinctes les unes des autres, et chaque covendeur pourrait exercer séparément le retrait pour la part qu'il a vendue, sans que l'acheteur pût exiger un rachat total. C'est ce qui résulte de l'art. 1671, ainsi conçu : « Si la vente d'un héritage appartenant à plusieurs n'a » pas été faite conjointement et de tout l'héritage ensemble, et que chacun n'ait » vendu que la part qu'il y avait, ils peuvent exercer séparément l'action en réméré' » sur la portion qui leur appartenait ; — Et l'acquéreur ne peut forcer celui qui » l'exercera de cette manière, à retirer le tout ».

Troisième hypothèse. « Si l'acquéreur a laissé plusieurs héritiers, faction en réméré » ne peut être exercée contre chacun d'eux que pour sa part, dans le cas où elle est » encore indivise, et dans celui où la chose vendue a été partagée entre eux. — » Mais, s'il y a eu partage de l'hérédité, et que la chose vendue soit échue au lot de » l'un des héritiers, l'action en réméré peut être intentée contre lui pour le tout » (art. 1672).

SECTION II