I. Quelles ventes sont rescindables pour cause de lésion

599, En principe, la lésion n'est pas, dans notre droit, une cause de rescision des conventions. L'art. 1118, qui formule cette règle, annonce qu'elle soutire exception à l'égard de certains contrats. Ces contrats sont le partage et la vente d'immeubles. L'art. 1674 dit au sujet de cette dernière : « Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans » le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la » vente... »

= De plus de sept douzièmes. Ainsi il y aura lieu à la rescision, si un immeuble dont le juste prix est de 42 a été vendu moins de 5, auquel cas le vendeur est lésé de plus de 7 sur 12, par conséquent de plus de sept douzièmes. La rescision ne serait pas possible, si l'immeuble, dans l'espèce proposée, avait été vendu pour une somme égale à 5 ; car il y aurait alors, au préjudice du vendeur, une lésion de sept douzièmes tout juste, et non de plus de sept douzièmes, comme la loi l'exige.

On voit qu'il faut une lésion beaucoup plus forte pour obtenir la rescision de la vente d'un immeuble que pour obtenir la rescision d'un partage ; dans cette dernière hypothèse, une lésion de plus du quart, soit de plus de trois douzièmes, suffît. Cette différence s'explique tout

naturellement : l'égalité doit être plus rigoureusement observe'e dans le partage, qui est un acte de liquidation, par lequel chacun cherche à obtenir ce qui lui revient, que dans la vente, acte de spéculation, dans lequel chacun cherche à re'aliser un profit.

On a donne' soit lors de la confection de la loi, soit depuis, beaucoup de mauvaises raisons pour justifier la dérogation au droit commun, que la loi établit en déclarant les ventes d'immeubles rescindables pour cause de lésion. Il est peut-être difficile d'en trouver de bonnes. Aussi d'excellents esprits pensent-ils que cette cause de rescision 'devrait disparaître de nos lois. Le législateur paraît avoir considéré que le propriétaire, qui consent à vendre moins de cinq un immeuble valant douze, n'accepte des conditions aussi inacceptables que sous l'empire d'une contrainte morale à laquelle il lui a été impossible de résister. Le besoin d'argent, qui est souvent impérieux, l'a forcé de vendre, n'importe à quel prix. Son consentement se trouvant ainsi profondément vicié, la loi vient à son secours en l'autorisant à demander la rescision de la vente.

600. Et comme, sous l'empire de la contrainte morale dont il vient d'être parlé, un propriétaire aux abois accepte toutes les conditions qu'on veut lui imposer, et que l'acheteur n'aurait pas manqué, si la loi n'y eût mis bon ordre, de faire insérer dans le contrat des clauses destinées à ravir au vendeur le bénéfice de notre disposition, l'art. 1674 2e partie, protégeant le vendeur contre sa propre faiblesse, annule toute clause du contrat, par laquelle il renoncerait directement ou indirectement à l'action en rescision : « Il a le droit de demander la » rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans » le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait » déclaré donner la plus-value ».

601. La loi annule tout d'abord la clause, par laquelle le vendeur aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision.

Les mots dans le contrat donnent à entendre que la renonciation du vendeur serait valable, si elle était faite après coup, en dehors du contrat. Et toutefois à cet égard certaines précisions sont nécessaires.

La renonciation à l'action en rescision, que le vendeur fait postérieurement à la vente, ne peut être qu'une confirmation de ce contrat. Or il est de principe que la confirmation d'un acte nul n'est valable qu'autant qu'elle n'est pas atteinte du même vice que l'acte qu'il s'agit de confirmer. On doit en conclure que la renonciation dont il s'agit sera nulle, toutes les fois que le vendeur l'aura consentie sous l'empire de la contrainte morale qui l'a forcé de vendre à vil prix.

D'après cela, il y aurait lieu de déclarer nulle la renonciation à l'action en rescision, que le vendeur aurait faite à titre gratuit avant d'avoir reçu le paiement du prix de la vente ou au moment de recevoir ce paiement. Eu effet l'acheteur était maître de la situation tant que le prix n'était pas payé. Après avoir spéculé une première fois sur la détresse du vendeur, pour lui arracher une vente à vil prix, il a sans doute fait une seconde spéculation du même genre, pour le forcer à renon-

cer à son action en rescision, au moment où il est venu demander le paiement du prix; il lui a dit : Je sais que vous avez un besoin impérieux d'argent; si vous voulez que je vous paye, renoncez à votre action en nullité. Et le vendeur a renoncé.

Nous croyons qu'il y aurait lieu d'annuler également, par application du même principe, la renonciation que le vendeur aurait faite à titre onéreux soit avant, soit même après le paiement du prix, mais moyennant une somme, qui, réunie à ce prix, se trouverait être inférieure aux cinq douzièmes de la juste valeur de l'immeuble. C'est pour obtenir un peu d'argent, dont il avait un besoin impérieux, que le vendeur a consenti cette renonciation ; il a pris ce que l'acheteur a bien voulu lui donner, et si, malgré ce supplément, il se trouve encore lésé de plus de sept douzièmes, la protection de la loi ne doit pas lui faire défaut.

Mais il en serait autrement, si le vendeur avait, renoncé gratuitement à l'action en rescision après avoir reçu le paiement du prix. Faite dans ces conditions, la renonciation a été nécessairement volontaire et libre, et on ne verrait aucun motif pour qu'elle ne couvrît pas l'action en nullité.

602. Notre texte annule en second lieu la clause du contrat, par laquelle le vendeur aurait déclaré donner la plus-value à l'acheteur. La loi ne voit dans cette clause qu'une renonciation déguisée à l'action en rescision, arrachée par l'acheteur à la faiblesse du vendeur.

Toutefois il faut s'entendre. Le législateur, en édictant la disposition qui nous occupe, ne s'est certainement pas proposé d'interdire la donation indirecte qu'une personne voudrait faire à une autre en lui vendant son bien à vil prix. Si donc il était démontré que le vendeur a eu l'intention sérieuse de faire une donation, il ne pourrait pas, se repentant plus tard de l'avantage qu'il a procuré à l'acheteur, faire rescinder la vente pour cause de lésion. « Ce que la loi frappe, dit fort bien M. Colmet de Santerre, c'est la donation fictive couvrant une renonciation déguisée à la rescision ».

603. L'art. 1674 ne parle que des ventes d'immeubles. Donc les ventes de meubles ne sont pas rescindables pour cause de lésion. Encore un écho de la maxime Res mobilis, res vilis. Ici, comme dans bien d'autres cas, le législateur protège la fortune mobilière moins énergiquement que la fortune immobilière. Peut-être aussi le secours de la rescision a-t-il paru moins nécessaire pour les ventes de meubles, parce qu'ils peuvent être plus facilement vendus à leur juste prix, leur nature permettant de les transporter d'un lieu où il n'y a pas d'acheteurs dans un autre où les acheteurs abondent.

Mais toutes les ventes d'immeubles sont rescindables pour cause de lésion, car la loi ne distingue pas : par conséquent même les ventes d'immeubles incorporels, comme une servitude, un usufruit immobilier.

Si des meubles et un immeuble ont été vendus par un seul et même contrat et moyennant un prix unique, la vente pourra-t-elle être rescindée pour cause de lésion? Oui, si la partie du prix afférente à l'immeuble est inférieure aux cinq douzièmes de sa valeur réelle. Dans ce cas, la vente ne sera rescindée que quant à l'immeuble; car les ventes de meubles ne sont pas rescindables pour cause de lésion. Reste à savoir comment on déterminera la part du prix afférente à l'immeuble; ce sera à l'aide d'une ventilation.

* 604. La vente d'un immeuble peut être aléatoire, c'est-à-dire qu'elle peut

présenter des chances de gain et de perte, soit parce qu'il n'est pas possible d'apprécier exactement la valeur de la chose vendue1, comme s'il s'agit de la vente d'un usufruit ou même d'une nue propriété, soit parce que l'on ne peut pas savoir si le prix est la contre-valeur exacte de la chose, ce qui arrive notamment quand la vente est faite moyennant une rente viagère. De semblables ventes sont-elles susceptibles d'être rescindées pour cause de lésion de plus de sept douzièmes? En principe, il faut répondre négativement; car la nature aléatoire du contrat ne permet pas d'établir avec certitude le rapport existant entre le prix qui a été stipulé par le vendeur et le juste prix. Cependant, si, en admettant la réalisation des chances les plus favorables pour le vendeur, il se trouvait encore lésé de plus de sept douzièmes, il devrait être admis à demander la rescision de la vente. C'est ce qui arriverait par exemple, si un immeuble non sujet à dépérissement était vendu moyennant une rente viagère dont les arrérages annuels seraient inférieurs au revenu net du fonds (Caen, 6 janvier 1879, Sir., 79. 2. 184; Lyon, 10 juin 1875, Sir., 76. 2. 119).

605. A quelle époque il faut se placer pour apprécier la lésion. — Pour savoir si un contrat est atteint de quelque vice susceptible d'en faire prononcer la nullité, il faut évidemment se reporter à l'époque où ce contrat a été passé. Il en résulte que, pour apprécier l'importance de la lésion subie par le vendeur, le juge, saisi de la demande en rescision, et les experts, de l'avis desquels la loi l'oblige à s'éclairer (art. 1678 et s.), doivent considérer l'état de choses existant lors de la vente, rechercher quel était alors le juste prix de l'immeuble et le comparer avec celui qu'a stipulé le vendeur. C'est ce que dit en substance l'art. 1675, ainsi conçu : « Pour savoir s'il y a lésion » de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état » et sa valeur au moment de la vente ».

= Suivant son état. C'est-à-dire d'après sa situation matérielle lors de la vente. Il faut reconstituer par la pensée l'immeuble tel qu'il était alors, en faisant abstraction des améliorations ou des détériorations provenant soit d'un cas fortuit, soit du fait de l'acheteur.

= Suivant sa valeur au moment de la vente. Ce qui signifie que l'estimation de l'immeuble devra être faite d'après le prix courant des immeubles de même nature lors de la vente; ce prix a pu varier depuis lors.

606. Exception à la règle. — Le principe, que les ventes d'immeubles sont rescindables pour lésion de plus de sept douzièmes, souffre une exception. Nous la trouvons formulée dans l'art. 1684 : « Elle [la rescision] n'a pas lieu en toutes ventes qui, d'après la loi, ne » peuvent être faites que d'autorité de justice ». La raison, s'il y en a une, est qu'en supposant la vente rescindée, il faudrait procéder à une nouvelle vente; et, comme elle devrait nécessairement être faite dans la même forme que la première, elle n'offrirait pas plus de garanties pour le vendeur, qui serait même exposé à y subir une lésion plus forte.

L'art. 1684 ne dit pas que les ventes d'immeubtes cessent d'être rescindables pour cause de lésion, toutes les fois qu'elles sont faites en justice, mais bien, ce qui est

tout différent, toutes les fois qu'elles ne peuveut pas être faites autrement. En d'autres ternies, parmi les ventes d'immeubles faites en justice, il y en a qui, par exception au droit commun, ne sont pas rescindables pour cause de lésion : ce sont celles dans lesquelles l'intervention de la justice était exigée par la loi, par exemple les ventes sur expropriation forcée et celles d'immeubles appartenant à des mineurs ou à des interdits. Il y en a d'autres, au contraire, qui demeurent soumises au droit commun en ce qui concerne la rescision pour cause de lésion : ce sont celles dans lesquelles l'intervention de la justice a été requise par la libre volonté des parties intéressées, qui auraient pu procéder à une vente amiable, par exemple la licitation judiciaire d'un immeuble appartenant par indivis à des cohéritiers qui sont tous présents, majeurs et maîtres de leurs droits.

607. « La rescision pour lésion n'a pas lieu en faveur de l'acheteur » (art. 1683). On est souvent force' de vendre, mais on n'est jamais forcé d'acheter; celui qui consent à payer un immeuble plus qu'il ne vaut ne peut donc pas se dire victime d'une contrainte morale qui a vicié son consentement. Il a voulu satisfaire un caprice, et le vendeur, qui tenait peut-être beaucoup à sa chose, a pu en exiger un prix très élevé, sans qu'il y ait lieu de lui reprocher même une indélicatesse. La loi ne devait donc pas venir au secours de l'acheteur.

II. Bans quel délai V action en rescision doit être intentée.

608. Aux termes de l'art. 1676 al. 1 : « La demande n'est plus rece-

vable après l'expiration de deux années, à compter du jour de la vente ».

C'est une dérogation aux règles du droit commun, d'après lesquelles l'action en rescision peut être intentée pendant dix ans (art. 1304). Cette dérogation, assez difficile à justifier d'ailleurs, parait avoir été admise à titre de transaction entre les partisans et les adversaires de la rescision pour cause de lésion, les premiers voulant le maintien du droit commun en ce qui concerne le délai, et les seconds demandant que le délai fût réduit à six mois ou un an.

L'art. 1676 ajoute : « Ce délai court contre les femmes mariées, et

» contre les absents, les interdits, et les mineurs venant du chef d'un

» majeur qui a vendu ».

C'était inutile à dire, en ce qui concerne les femmes mariées et les absents, puisque, de droit commun, la prescription court contre eux. La disposition présente au contraire une utilité incontestable en ce qui concerne les mineurs et les interdits, au profit desquels la prescription est ordinairement suspendue (art. 2252).

609. Une même vente peut être à la fois résoluble comme faite à réméré et rescindable pour cause de lésion. Le délai du réméré et le délai de l'action en rescision courront alors simultanément. « Ce délai » [le délai de l'action en rescision] court aussi et n'est pas suspendu » pendant la durée du temps stipulé pour le pacte de rachat », dit l'art. 1676 al. 3.

Il y a, entre la résolution provenant de l'exercice de la faculté de rachat et la rescision pour cause de lésion, des différences considérables, qui engageront le vendeur, auquel appartient le choix, à prendre tantôt l'une tantôt l'autre voie. D'abord, le délai imparti pour l'exercice de chacun de ces droits sera ordinairement différent;

car le réméré peut être stipulé pour cinq ans, tandis que l'action en rescision pour cause de lésion dure invariablement deux années ; il pourra donc arriver que le vendeur soit forclos du droit d'agir en rescision, alors qu'il sera encore dans le délai pour user du pacte de rachat, ou réciproquement. — D'autre part, en usant du pacte de rachat, le vendeur est certain de reconquérir le bien qu'il a aliéné, tandis qu'il n'a pas cette certitude lorsqu'il exerce l'action en rescision, l'acheteur pouvant garder l'immeuble en payant le supplément du juste prix sous une certaine déduction (art. 1681); or il y a des cas dans lesquels le vendeur a un intérêt majeur à reprendre son bien, soit parce qu'il y attache un grand prix d'affection, soit parce que le bien a considérablement augmenté de valeur depuis la vente par suite d'événements indépendants du fait de l'acheteur; la voie du réméré sera alors préférable. Enfin le vendeur, qui use du pacte de rachat, doit rembourser à l'acheteur les frais et loyaux coûts du contrat (art. 1673), tandis que ce remboursement n'est pas dû à l'acheteur, au cas de rescision pour cause de lésion (v. n. 614).