CHAPITRE PREMIER

DISPOSITIONS GÉNÉRALES

656. Définition. — Le louage est un contrat par lequel une personne (bailleur) s'engage à mettre pendant un certain temps sa chose ou son activité au service d'une autre personne (preneur), moyennant un certain prix (loyer, fermage) que celle-ci s'oblige de lui payer.

Pendant un certain temps. On ne peut pas faire un bail perpétuel, ni même un bail temporaire dont la durée dépasse 99 ans. Arg. art. 1 de la loi des 18-29décembre 1790. D'ailleurs le bail peut être fait pour toute la durée de la vie du preneur, ou pour tout le temps qu'il voudra, stipulation qui équivaut à un bail à vie, avec faculté de résiliation pour le preneur quand il le jugera à propos. Notre loi autorise même le bail à vie sur plusieurs têtes, « à la charge qu"elles n'excéderont pas le nombre de trois » (texte précité).

Moyennant un certain prix. Ce prix consiste ordinairement en argent; exceptionnellement il peut consister en denrées. V. art. 1763.

657. Diverses espèces de louage. — Il y a deux sortes de con- » trats de louage : — Celui des choses, — Et celui d'ouvrage » (art. 1708).

Les Romains distinguaient trois espèces de louage : 1° locatio conductio rerum; 2° locatio conductio operarum ; 3° locatio conductio operis. Les deux dernières sont confondues dans le code civil, sous la dénomination générale de louage d'ouvrage (art. 1708 et 1710).

Définition du louage des choses. — « Le louage des choses est un » contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une » chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que » celle-ci s oblige de lui payer » (art. 1709).

= A faire jouir. Ou quelquefois à procurer seulement l'usage de la chose.

Celle des parties qui s'oblige à procurer la jouissance de la chose, porte le nom de bailleur ou locateur. L'autre partie, qui s'oblige à payer le prix comme contre-valeur de la jouissance, est désignée sous la dénomination générique de preneur, et sous les dénominations spéciales de locataire, quand la chose louée est une maison ou un meuble, et de fermier, ou colon partiaire, quand c'est un fonds rural, — fermier, si le prix de la location est ferme, mille francs, cent hectolitres de froment, — colon partiaire, si le prix consiste clans une quotité des fruits. Ordinairement cette quotité est de la moitié, et alors le colon partiaire est quelquefois appelé métayer, de meta, moitié.

Définition du louage d'ouvrage. — « Le louage d'ouvrage ,est un » contrat par lequel l'une des parties s'engage à faire quelque chose pour » l'autre, moyennant un prix convenu entre elles » (art. 1710).

Celle des parties qui fait travailler et qui paie le prix du travail porte le nom de maître, et l'autre, celui de domestique, ouvrier, entrepreneur, architecte, voiturier, suivant les cas. C'est cette dernière partie qui doit être considérée comme jouant dans le contrat le rôle de bailleur ; la chose louée est le travail ou l'industrie.

« Ces deux genres de louage [le louage des choses et le louage d'ou- » vragej se subdivisent encore en plusieurs espèces particulières : — On » appelle bail à loyer, le louage des maisons et celui des meubles; — Bail » à ferme, celui des héritages ruraux; — ■ Loyer, le louage du travail ou » du service; — Bail à cheptel, celui des animaux dont le profit se par-

Précis de droit civil. — 3« éd., III. 26

» tage entre le propriétaire et celui à qui il les confie. — Les devis, » marché ou prix fait, pour ï entreprise dun ouvrage moyennant un prix » déterminé, sont aussi un louage, lorsque la matière est fournie par » celui pour qui V ouvrage se fait. — Ces trois dernières espèces ont des » règles particulières » (art. 1711).

« Les baux des biens nationaux, des biens des communes et des établis- » sements publics, sont soumis à des règlements particuliers » (art. 1712).

658. Distinction de la vente et du louage. — Le louage présente une très grande analogie avec la vente. Dans l'un et l'autre contrat nous rencontrons les mêmes éléments essentiels : consensus, res, pretium. Aussi est-il permis la plupart du temps d'argumenter par analogie de la vente au louage; la remarque en a été faite par le rapporteur du Tribunal : notamment il y aurait lieu d'appliquer aux promesses de louage ce que la loi dit des promesses de vente. La principale différence entre les deux contrats consiste en ce que la vente engendre une obligation de donner, tandis que le louage engendre seulement une obligation de faire; pour préciser, tandis que le vendeur s'oblige à rendre l'acheteur propriétaire, le bailleur s'oblige seulement à faire jouir le preneur de sa chose ou de ses services.

A notre avis, cette différence en entraîne une autre. La vente peut être considérée dans notre droit comme un contrat translatif de propriété par sa nature, la loi réputant immédiatement exécutée l'obligation de donner que contracte le vendeur, au moins lorsque la vente a pour objet un corps certain. De là cette conséquence formulée par l'art. 1599 que la vente de la chose d'autrui est nulle : elle est nulle, parce qu'elle recèle une impossibilité juridique, le vendeur ne pouvant pas transférer un droit de propriété qui ne lui appartient pas. Cette disposition ne doit pas être étendue au louage : le louage de la chose d'autrui est valable à notre avis. En effet le louage n'est pas un contrat translatif de propriété, mais simplement un contrat productif d'obligations ; or aucune règle de droit ni de raison ne s'oppose à ce que l'on contracte une obligation relativement à la chose d'autrui, sauf les dommages et intérêts auxquels pourra donner lieu l'inexécution de cette obligation.

Quelquefois il s'élèvera des doutes sur le point de savoir si telle convention constitue une vente ou un louage. Le nom que les parties ont donné à l'opération ne doit constituer qu'un élément tout à fait secondaire d'appréciation pour le juge chargé de déterminer, en cas de contestation, la véritable nature du contrat. C'est surtout en examinant de près ses divers éléments qu'il devra se décider, conformément à la règle Contractus, non ex nomine, sed ex re legem accipiunt. D'autant plus que la pratique révèle une tendance manifeste des parties à dissimuler sous le nom de louages de véritables ventes, sans doute parce que le louage donne lieu à la perception de droits fiscaux moins élevés que la vente.

659. Différences entre le louage et l'usufruit. — La principale consiste en ce que l'usufruit est un droit réel, tandis que le droit résultant pour le preneur du contrat de louage est personnel. Gela est de tradition. On a cependant soutenu cette insoutenable doctrine que le droit du preneur est réel. Mais l'art. 1743, qui a été invoqué en faveur de cette thèse, ne lui fournit qu'un bien frêle appui. Nous le démontre-

rons, lorsque nous arriverons à l'explication de ce texte; c'est là qu'est le siège de la matière.

Ainsi l'usufruitier a un droit réel de jouissance; le preneur, un droit personnel, une créance de jouissance contre le bailleur. Il s'ensuit que le nu propriétaire est seulement tenu de laisser jouir l'usufruitier, c'est-à-dire de ne pas mettre obstacle à l'exercice de son droit de jouissance; tandis que le bailleur est tenu de faire jouir le preneur, c'est-àdire de lui procurer la jouissance de la chose. Le premier n'est tenu que d'un rôle passif, tenetur in non faciendo ; le second doit jouer un rôle actif, tenetur in faciendo.

Ce principe est fertile en conséquences ; nous nous bornerons à en signaler une. L'usufruitier prend la chose dans l'état où elle est (art. 600) : si des réparations sont nécessaires pour l'exercice de son droit de jouissance, il ne peut pas forcer le nu propriétaire à les faire ; il ne peut pas exiger non plus que le propriétaire fasse les réparations dont le besoin se fait sentir pendant la durée de l'usufruit ; c'est à l'usufruitier de faire le nécessaire pour que son droit de jouissance puisse s'exercer et se continuer. Au contraire le preneur, ayant le droit d'exiger que le bailleur le fasse jouir, peut forcer celui-ci à lui délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce (art. 1720), et exiger que, pendant toute la durée du bail, il entretienne la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée (art. 1719-2°).