DES RÈGLES COMMUNES AUX BAUX DES MAISONS ET DES BIENS RURAUX

662. Division. — Comment se prouve le contrat de louage ; quelles sont les obligations du bailleur; quelles sont les obligations du preneur; comment le contrat de louage prend fin; quelle est la nature du droit du preneur : telles sont les questions à examiner. Elles formeront l'objet d'autant de paragrapbes.

§1. De la preuve du contrat de louage.

663. Le louage est un contrat consensuel, solo consensu perficitur ; l'écriture n'est donc pas nécessaire pour sa perfection. « On peut louer » ou par écrit, ou verbalement », dit l'art. 1714.

La preuve du contrat de louage n'offre rien de particulier, s'il a été dressé un acte soit authentique, soit sous seing privé pour le constater; le droit commun s'applique alors de tous points.

Il n'en est pas de même pour les baux faits verbalement, c'est-àdire sans écrit. La preuve en est soumise à des règles particulières qui sont établies par les art. 1715 et 1716. La loi distingue si l'exécution du bail a ou non commencé.

664. Première hypothèse. L'exécution du bail n'eut pas commencée. L'art. 1715 dit à ce sujet : « Si le bail fait sans écrit n'a encore reçu » aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être » reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on » allègue qu'il y a eu des arrhes données. — Le serment peut seulement » être déféré à celui qui nie le bail ».

L'existence d'un bail verbal, qui n'a encore reçu aucun commencement d'exécution, est contestée par l'une des parties. Les règles du droit commun auraient autorisé l'autre partie, qui affirme l'existence du bail, à la prouver par témoins s'il ne s'agit pas de plus de 150 fr. Notre article interdit cette preuve, sans doute pour tarir dans leur source une foule de petits procès.

Pour le surplus, le droit commun reprend entièrement son empire. En effet il s'applique sur tous les points où la loi n'y a pas dérogé par une disposition formelle; or la seule dérogation certaine que notre texte y apporte, consiste dans la prohibition de la preuve par témoins, quelque minime que soit le prix du bail.

De là nous conclurons : 1° que l'existence du bail contesté pourra être prouvée par le serment, non seulement par le serment décisoire, déféré par celui qui affirme le bail, comme le suppose notre article à la fin de sa disposition, mais aussi par le serment supplétoire, que le juge sera autorisé à déférer suivant les termes du droit commun (art. 1367); 2° que l'aveu de la partie qui refuse d'exécuter le bail fera pleine preuve contre elle; et cet aveu pourrait être provoqué par l'adversaire au moyen d'un interrogatoire sur faits et articles (Cass., 26 janvier 1885, Sir., 85. 1. 109, et les renvois); 3° que la preuve testimoniale de l'existence du bail devra être admise sans limitation, si un écrit avait été dressé originairement pour le constater et que cet écrit eût été perdu par suite d'un cas fortuit, imprévu et résultant d'une force majeure (art. 1348 in fine); 4<> que l'existence d'un commencement de preuve par écrit rendrait la preuve testimoniale admissible conformément à l'art. 1347. V. cependant Caen., 12 novembre 1883, Sir., 84. 2. 15; 5° que la disposition de l'art. 1715 n'est pas applicable à la résiliation du bail, dont la preuve demeure par .onséquent soumise aux règles du droit commun. V. cependant Cass., 4 janvier 1887, Sir., 87. 1. 57.

665. Deuxième hypothèse. L'exécution du bail verbal est commencée. Il faut distinguer si le commencement d'exécution est ou n'est pas contesté.

a. — Le commencement d'exécution n'est pas contesté. En pareil cas, le litige ne portera pas sur l'existence même du bail, mais seulement sur le prix, la durée et les autres conditions du contrat.

a. En ce qui concerne le prix, l'art. 1716 dispose : « Lorsqu'il y aura » contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commence) et » qu'il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son » serment, si mieux n'aime le locataire demander V estimation par » experts; auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge, si l'es- » timation excède le prix qu'il a déclaré ».

Ainsi le prix du bail sera déterminé tout d'abord d'après les quittances des loyers ou fermages payés par le preneur depuis son entrée en jouissance; car il est probable que le prix du bail a été fixé d'une manière uniforme pour toute sa durée. S'il n'existe pas de quittancesT ou si elles ne sont pas produites, la loi, accordant dans tous les cas au bailleur une préférence qui n'est peut-être pas suffisamment justifiée, décide que le prix du bail sera fixé par son affirmation sous serment. Et toutefois, si le preneur estime que le serment du bailleur ne lui offre pas une garantie suffisante, il peut lui ravir le bénéfice de la fixation du prix, en demandant une estimation par experts, dont il supportera les frais si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré.

En somme, l'art. 1716 établit une double dérogation au droit commun; le mérite de l'une et de l'autre est d'ailleurs fort contestable : 1° la preuve de l'importance du prix d'un bail, dont l'existence n'est pas contestée, ne peut en aucun cas être faite par témoins, quelque minime que soit l'intérêt en litige; 2° le juge ne peut pas déférer le serment au preneur pour la fixation du prix, alors même qu'il lui inspirerait plus de confiance que le bailleur.

D'ailleurs l'art. 1716, de même que l'art. 1715, ne déroge, ni aux règles relatives à l'aveu judiciaire, ni à l'art. 1347, ni à plus forte raison à l'art. 1348-4°.

(3. L'art. 1716 ne s'est pas expliqué sur la preuve de la durée, et des conditions du bail autres que le prix. M. Laurent en conclut qu'on devrait sur ces divers points se référer aux règles du droit commun. Une opinion très accréditée, qui a été suivie par la jurisprudence, enseigne au contraire qu'il y aurait lieu d'appliquer par analogie, en ce qui concerne la durée du bail, les dispositions des art. 1736, 1758 et 1774. — Gpr. Bordeaux, 23 janvier 1878, Sir., 78. 2. 137.

b . — Le commencement d'exécution du bail est contesté. Ce commencement d'exécution pourra-t-il être prouvé par témoins? Non, même s'il ne s'agit pas de plus de 150 fr. La jurisprudence de la cour de cassation est très ferme dans ce sens. Et en effet celui qui nie le commencement d'exécution du bail, nie par cela même l'existence du bail, etr si son adversaire était admis à prouver par témoins le commencement d'exécution, il arriverait à prouver par témoins l'existence même du bail contesté : ce que ne permet pas l'art. 1715 (Gass., 25 août 1884r Sir., 84. 1. 424).

§ IL Obligations du bailleur.

666. Le bailleur n'est tenu en réalité que d'une seule obligation : faire jouir le preneur de la chose louée pendant toute la durée du bail. Mais c'est là une obligation complexe; l'analyse permet de la décomposer en plusieurs autres qu'indique l'art. 1719 : « Le bailleur » est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune » stipulation particulière, — Y0 De délivrer au preneur la chose louée; — » 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle » a été louée ; — 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la » durée du bail ».

Etudions successivement ces diverses obligations.