I. Obligation de délivrer la chose

667. « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de répara- » tions de toute espèce », dit l'art. 1720 al. 1. Cette disposition signifie que le locateur doit exécuter toutes les réparations dont le besoin se fait sentir au moment de l'entrée en jouissance du preneur, même les réparations dites locatives (art. 1754). Le preneur est bien tenu des réparations locatives qui deviennent nécessaires pendant la durée du bail (art. 1720 al. 2), parce qu'elles ont probablement été occasionnées par sa négligence ou celle des personnes dont il répond ; mais il n'y avait aucun motif pour mettre à sa charge les réparations de cette nature, dont la cause est antérieure à son entrée en jouissance et ne peut par suite lui être imputée. Ainsi, les réparations locatives, nécessaires au moment de l'entrée en jouissance du preneur, sont à la charge du bailleur ; celles qui deviennent nécessaires pendant le cours du bail sont à la charge du preneur. Le tout, sauf stipulation contraire.

A la différence du bailleur, le vendeur n'est pas tenu de délivrer la chose en bon état; il la délivre dans l'état où elle se trouve au moment de la vente (art. 1614) ; son obligation de ce chef est donc moins rigoureuse que celle du bailleur. C'est que le vendeur n'est pas tenu de faire jouir l'acheteur, mais seulement de lui faire avoir la chose à titre de propriétaire. D'ailleurs, le bailleur pourrait en cas de résistance être contraint à la délivrance manu militari, de même que le vendeur.

668. La délivrance dont est tenu le bailleur devant mettre le preneur à même de jouir de la chose ou tout au moins d'en user, il s'ensuit que cette obligation n'est qu'imparfaitement remplie, si la chose se trouve atteinte de vices qui ne permettent pas de l'employer à l'usage auquel elle est destinée dans la commune intention des parties- Aussi l'art. 1721 al. 1 dispose-t-il : « Il est dû garantie au preneur pour » tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent Vusage, » quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail ».

mm Qui en empêchent Vusage. Dans le passage auquel notre article a été emprunté, Pothier dit : « qui en empêchent complètement l'usage ». En supprimant le mot complètement, les rédacteurs du code civil ont probablement voulu rendre le bailleur garant même des vices, qui, sans empêcher absolument l'usage de la chose, constituent cependant une grave incommodité. Par application de ce principe, plusieurs décisions judiciaires ont prononcé la résiliation de baux à loyer, parce que la maison louée était infectée de punaises, et que d'ailleurs le bailleur refusait de faire les frais nécessaires pour les détruire. Caen, 13 juillet 1885, Sir., 86. 2. 31.

669. Il se peut que les vices dont la chose loue'e était atteinte aient occasionné, indépendamment delà diminution de jouissance, quelque perte matérielle au preneur, par exemple des détériorations dans ses meubles ; il peut arriver également que la privation de jouissance subie par le preneur l'ait empêché de réaliser un gain plus ou moins considérable. De ces divers chefs, le bailleur lui devra des dommages et intérêts. C'est ce que dit l'art. 1721 al. 2 : « S'il résulte de ces vices » ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de Vin- » demniser » .

D'après la jurisprudence, le bailleur est tenu de cette indemnité, même quand il est de bonne foi, c'est-à-dire quand il s'agit de vices dont il a ignoré l'existence lors de la conclusion du contrat (argument du mot ces, qui dans le texte précité paraît bien se référer aux vices dont la loi vient de parler, c'est-à-dire aux vices même inconnus du bailleur). La loi se montrerait donc plus sévère sur ce point à l'égard du bailleur qu'à l'égard du vendeur. Cpr. art. 1646. En ce sens, Aix, 5 janvier 1877, Sir., 78. 2. 167.

Le preneur ne saurait élever aucune réclamation à raison des vices dont il a connu l'existence lors du contrat. On devrait en général présumer qu'il a eu connaissance des vices apparents ; car il a dû visiter avec soin la chose avant de traiter. Paris, 3 juillet 1882, Sir., 84. 2. 7

II. Obligation d'entretenir la chose en état de servir à Vusage pour

lequel elle a été louée.

670. L'obligation dont est tenu le bailleur de faire jouir le preneur est une obligation successive, qui se répète chaque jour, quotidie, jusqu'à la fin du bail. Il ne suffit donc pas que le bailleur fasse le nécessaire pour que la jouissance du preneur puisse s'exercer au moment de la délivrance; il est obligé de lui procurer la continuation de cette jouissance sans interruption jusqu'à la fin du bail. De là l'obligation que l'art. 1719-2° impose au bailleur, d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

Cette obligation se décompose en plusieurs autres.

1° Le bailleur doit « faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui » peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (art. 1720 al. 2).

2° Le bailleur est garant de la perte totale ou partielle de la chose, survenue pendant la durée du bail, en ce sens qu'il est tenu, suivant les circonstances, de subir ou la résiliation du bail ou une diminution du prix. On lit à ce sujet dans l'art. 1722 : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, » le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut,

»> suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation m même du bail. Dans l'un et 'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ».

La jurisprudence fait l'application de ce texte au cas où l'exécution de travaux publics cause à l'immeuble loué un dommage permanent et irréparable ou le rend impropre à l'usage auquel il était destiné. Elle l'applique également au cas où, en vertu de la loi du 13 avril 1850, l'autorité administrative déclare en tout ou en partie les lieux loués impropres à l'habitation, ce qui a pour résultat d'en faire perdre la jouissance au locataire. Paris, 23 juin 1885, Sir., 87. 2. 123.

11 résulte de notre texte que le bailleur ne peut pas être forcé de reconstruire les bâtiments loués ou la partie de ces bâtiments qui a été détruite par un cas fortuit; la loi oblige le bailleur à faire toutes les réparations qui deviennent nécessaires pendant la durée du bail, même les grosses, mais non les reconstructions. Dans la pratique, il pourra s'élever des difficultés pour distinguer les grosses réparations des reconstructions. Cette question paraît être du domaine de l'architecte plus que de celui du jurisconsulte. La réfection d'une cheminée abattue par un ouragan est certainement une réparation; le bailleur sera tenu de la faire. Mais il ne serait pas obligé de rebâtir un pavillon, dépendant de la maison louée, qui aurait été dévoré par un incendie; c'est une reconstruction.

3° Le bailleur est garant des vices survenus pendant la durée du bail et qui font obstacle à la jouissance du preneur ou diminuent cette jouissance. Suivant les circonstances, ces vices peuvent donner lieu à la résiliation du bail, ou seulement à une diminution des loyers ou fermages à échoir. Mais le preneur n'a pas droit en outre à des dommages et intérêts (arg. art. 1722 in fine).

III. Obligation de faire jouir paisiblement le preneur pendant

la durée du bail.

671. Le bailleur n'est pas seulement tenu de procurer au preneur la jouissance de la chose louée, il doit lui procurer une jouissance paisible pendant toute la durée du bail. De là l'obligation pour le bailleur de garantir le preneur des troubles que des tiers apporteraient à sa jouissance, et à plus forte raison de ne pas le troubler lui-même. Nous parlerons d'abord de cette dernière obligation.

1. Obligatioyi pour le bailleur de ne pas troubler le preneur.

672. Celui qui a loué une métairie, dit Potbier, ne peut plus en

percevoir aucuns fruits, à moins qu'il ne s'en soit réservé le droit : ce

serait troubler le preneur dans sa jouissance, ce que le bailleur n'a

pas le droit de faire.

C'est évident. Voici une application un peu moins transparente, mais aussi incontestable de notre principe. J'ai donné à bail une maison avec un jardin attenant; ce jardin est limité sur une de ses faces par le mur d'une autre maison dont je suis également propriétaire. Je ne pourrai pas, pendant la durée du bail, ouvrir des vues dans ce mur; je troublerais ainsi la jouissance de mon locataire, qui, n'ayant aucune vue sur lui à l'époque du contrat, a dû compter que cet état de choses persisterait pendant toute la durée du bail. Cela résulte de l'art. 1723 : « Le bailleur ne peut, » pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée ». 11 eût été préférabTe, a~ notre avis, de donner à cet article la formule suivante : Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer l'état de choses qui existait lors du contrat. Cpr. Cass., 19 juin 1882, Sir., 84. 1. 238.

Par application du même principe, il a été jugé que le bailleur ne peut pas, pendant la durée du bail, faire surhausser la maison louée d'un étage. Jugé également que le propriétaire, qui a loué une partie de sa maison, ne peut louer l'autre partie pour un usage de nature à troubler la tranquillité du premier locataire (Bordeaux, 29 mai 1879, Sir., 80. 2. 4).

673. Le principe que le bailleur n'a pas le droit de troubler la jouissance du preneur reçoit une limitation qu'indique l'art. 1724 : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et » qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, » quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pen- » dant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. — Mais, si ces » réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera dimi- » nué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il » aura été privé. — Si les réparations sont de telle nature qu'elles ren- » dent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa » famille, celui-ci pourra faire résilier le bail ».

Ainsi se trouvent conciliés, dans la mesure du possible, les intérêts rivaux qui se trouvent ici en présence. Sans doute le bailleur n'a pas le droit de troubler la jouissance du preneur; aussi celui-ci peut-il s'opposer à ce que le bailleur exécute pendant la durée du bail une réparation, qui peut être ajournée sans danger jusqu'à son expiration et que le bailleur veut sans doute exécuter immédiatement pour pouvoir trouver à relouer sa maison aussitôt que le bail aura cessé. Mais il ne faut pas non plus exagérer le droit du preneur jusqu'à lui permettre de s'opposer à l'exécution de réparations urgentes, dont l'ajournement entraînerait peut-être la perte de la chose ou une détérioration considérable. Telle n'a pu être la commune intention des parties lorsqu'elles ont contracté. Le preneur devra donc souffrir ces réparations, quelque incommodité qu'elles lui causent. Il n'aura droit à aucune indemnité, si les travaux durent moins de quarante jours : la fixation de l'indemnité eût été trop difficile pour une privation de jouissance momentanée. Si les travaux durent plus de quarante jours, le preneur a droit à une diminution du prix du bail. Cette diminution devra être proportionnelle à l'étendue de la privation de jouissance subie par le preneur et à la durée totale de cette privation, qui est égale à la durée des travaux. Par conséquent le preneur pourra se faire indemniser même de la privation de jouissance qu'il a subie pendant les quarante premiers jours. Si la maison devient inhabitable pour le preneur et sa famille, il peut demander la résiliation du bail, alors même que les travaux devraient durer moins de quarante jours.

2. Obligation pour le bailleur de garantir le preneur des troubles provenant

du fait d'un tiers.

674. En ce qui concerne les troubles provenant du fait d'un tiers, c'est-à-dire de toute personne autre que le bailleur ou ses ayant cause universels, la loi distingue les troubles de fait et les troubles de droit.

Le trouble de fait est celui qui résulte de simples voies de fait, le trouble de droit celui qui est occasionne' par une voie de droit.

675. A. Trouble de fait. Nous venons de dire que c'est celui qui résulte de simples voies de fait. Voici les exemples cités par Polhier (n. 81) : « si des laboureurs voisins font paître leurs troupeaux dans les prés d'une métairie que je tiens à ferme, et ce par voie de fait sans prétendre en avoir le droit; si des voleurs, au clair de lune, vendangent mes vignes ; si des gens jettent du coclevant dans les étangs, et en font mourir les poissons ». Le trouble de fait que subit le preneur donne-t-il lieu à la garantie à son profit? Non; la loi n'a pas voulu rendre le bailleur responsable de semblables troubles, parce que le plus souvent ils seront le résultat de la négligence du preneur, qui aurait pu les éviter avec une surveillance plus active, ou constitueront un acte de vengeance dirigé contre sa personne. Le seul droit du preneur, en pareil cas, sera de poursuivre l'auteur du trouble par les voiesjudiciaires, pour le faire condamner à des dommages et intérêts. L'impossibilité où se trouverait le preneur d'obtenir la réparation du trouble, parce que l'auteur en est inconnu ou parce qu'il est insolvable, ne l'autoriserait pas à recourir contre le bailleur. C'est ce qui résulte, à n'en pas douter, des termes tout à fait généraux de l'art. 1725, ainsi conçu : « Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur » du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, » sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée; sauf au pre- » neur à les poursuivre en son nom personnel ».

Mais le bailleur doit intervenir, dès que l'auteur du trouble prétend avoir quelque droit sur la chose louée, soit qu'il manifeste cette prétention au moment même où il accomplit la voie de fait (art. 1725), soit qu'il ne l'élève que plus tard, sur l'action en dommages et intérêts intentée contre lui par le preneur (art. 1727); car c'est alors le droit du bailleur qui est en cause, qui est contesté, et le preneur n'a pas qualité pour le représenter dans le débat qui s'élève sur ce point. Le trouble de fait dégénère ici en trouble de droit, dont le bailleur est responsable (art. 1727). Nous sommes ainsi conduit à parler du trouble de droit.

676. B. Trouble de droit. Le trouble de droit est, nous l'avons ditr celui qu'un tiers cause au preneur en usant contre lui d'une voie de droit : comme si un tiers intente contre le preneur une action en jus-

tice, tendant au délaissement total ou partiel de la chose louée ou à l'exercice d'un droit de servitude sur cette chose. En un mot, celui qui agit contre le preneur prétend être propriétaire de la chose louée, ou avoir sur elle un droit de servitude que le preneur est obligé de souffrir. Ici encore le preneur n'a pas qualité pour défendre à un pareil débat. C'est le droit du bailleur que l'on conteste, et celui du preneur n'est menacé que par contre-coup. L'action a été mal engagée : c'est le bailleur qui aurait dû être attaqué. Aussi suffît-il au preneur d'indiquer son titre et de nommer le bailleur pour être mis immédiatement hors de cause s'il l'exige; ou bien, si le preneur le préfère, il peut appeler le bailleur en garantie et rester lui-même en cause pour veiller à la conservation de son droit. C'est ce qui résulte de l'art. 1727 qui s'exprime ainsi : « Si ceux qui ont commis des voies de fait, préten- » dent avoir quelque droit sur la chose louée, ou si le preneur est lui- » même cite' en justice pour se voir condamner au délaissement de la tota- » lité ou de partie de cette chose, ou à souffrir l'exercice de quelque » servitude, il doit appeler le bailleur en garantie, et doit être mis hors » d'instance, s'il l'exige, en nommant le bailleur pour lequel il possède ». 677. En supposant que le bailleur ne parvienne pas à faire cesser le trouble de droit subi par le preneur, quelles vont être les conséquences de la garantie dont il est tenu de ce chef? Il y a lieu de faire à cet égard les distinctions suivantes :

a. — Si le bailleur subit une éviction totale, auquel cas il ne lui est plus possible de procurer au preneur la jouissance qu'il lui a promise, le bail est résilié de plein droit;

b. — Au cas d'éviction partielle, il faut appliquer par analogie l'art. 1636. Le preneur pourra donc obtenir la résiliation du bail, si la partie évincée est de telle importance qu'il n'aurait pas pris la chose à bail sans cette partie. Dans le cas contraire, il aura seulement droit pour l'avenir à une diminution proportionnelle du prix du bail.

Même solution, si, au lieu d'être évincé partiellement, le bailleur est condamné à souffrir l'exercice d'une servitude qui diminue la jouissance de la chose (arg. art. 1638).

Dans tous les cas, le bailleur pourra en outre être condamné à des dommages et intérêts; car c'est par sa faute que le preneur subit une privation ou une diminution de jouissance, puisqu'il a donné à bail une chose dont il n'était pas propriétaire ou sur laquelle il n'avait qu'un droit de propriété mutilé. Ces vérités sont exprimées d'une manière bien incomplète dans l'art. 1726 : « Si, au contraire, le loca- » taire ou le fermier ont été troublés dans leur jouissance par suite d'une » action concernant la propriété du fonds, ils ont droit à une diminution » proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le » trouble et l'empêchement aient été dénoncés au propriétaire ».

678. En résumé, la garantie est due au preneur troublé dans sa jouissance, toutes les fois que la prétention de celui qui le trouble met en cause le droit du bailleur lui-même sur la chose louée, — soit qu'aucune action judiciaire n'ait encore été exercée, comme si un voisin fait paître ses bestiaux dans une prairie dépendant de la métairie que j'ai louée, en se prétendant propriétaire de cette prairie, — soit que la prétention de l'auteur du trouble ait été révélée par une action en revendication de tout ou partie de l'héritage, intentée contre le preneur, — soit enfin que cette prétention n'ait été manifestée que tardivement, sur l'action judiciaire intentée par le preneur pour obtenir la réparation d'une voie de fait qui présentait au début toutes les apparences d'une usurpation pure et simple. Dans tous ces cas, c'est un devoir pour le preneur d'informer le bailleur de ce qui se passe, et une obligation pour celui-ci de faire cesser le trouble, de prendre le fait et cause du preneur s'il est déjà engagé dans la lutte, sauf à celuici à se faire mettre hors d'instance, à moins qu'il ne préfère y rester pour la conservation de ses droits. Et si le bailleur ne parvient pas à faire cesser le trouble, il y a lieu, suivant les circonstances, à la résiliation du bail ou à une diminution du prix, et dans l'un et l'autre cas à des dommages et intérêts au profit du preneur.

679. Il reste une hypothèse qui est demeurée en dehors des prévisions de la loi. e preneur est troublé par un tiers, qui, d'une part, n'élève aucune prétention sur

la chose louée, et qui, d'autre part, ne fait qu'user de son droit. Ce n'est pas l'hypothèse prévue par l'art. 1723, qui suppose un trouble résultant d'une voie de fait donnant lieu à une poursuite contre son auteur, d'une voie de fait par conséquent qui constitue un délit ou un quasi-délit; et ce n'est pas non plus l'hypothèse prévue par l'art. 1727, qui suppose un trouble judiciaire. Par exemple, j'ai donné à loyer une chambre éclairée par un jour de tolérance; le voisin bouche ce jour en élevant une construction contiguë, et mon locataire est plongé dans l'obscurité la plus complète. Ou bien j'ai donné à loyer une boutique; l'administration fait exhausser, comme elle en a le droit, le sol de la rue, et mon locataire se trouve encavé; le jour ne lui parvient plus que difficilement ; en outre il est envahi par un excès d'humidité. Serai-je garant du trouble subi par mon locataire ? L'affirmative paraît certaine. Il s'agit ici, à notre avis, d'un trouble de droit; aussi avons-nous donné du trouble de droit une définition assez large pour comprendre même cette hypothèse. Le bailleur en est donc garant; par suite le preneur pourra, suivant les circonstances, demander la résiliation du bail ou une diminution du prix.

La jurisprudence admet cette solution pour le cas où le trouble provient du fait de l'administration, et elle la rejette pour le cas où il provient du fait d'un tiers. Nous croyons que c'est une contradiction. La raison de décider est exactement la même dans l'un et dans l'autre cas. Quand je donne ma maison à bail, je m'oblige à en faire jouir mon locataire, et à l"en faire jouir dans l'état où elle se trouve lors du contrat. Si je ne puis remplir cette obligation, mon locataire doit avoir droit, suivant les circonstances, à la résiliation du bail ou à une diminution du loyer; car ce loyer est la contre-valeur de la jouissance que je lui ai promise ; il cesse donc d'être dû, si je ne puis plus procurer la jouissance, et (en supposant que le contrat ne soit pas résilié) il n'est plus dû qu'en partie, si je ne puis plus procurer qu'une

jouissance partielle; qu'importe que ce soit par le fait de l'administration ou par celui d'un tiers ?

Il y aurait lieu d'appliquer les mêmes principes, si la jouissance u preneur était rendue impossible par le fait du prince. Ainsi un décret du 15 septembre 1870 a suspendu l'exercice du droit de chasse pendant un an. Ceux qui avaient loué des chasses se sont donc trouvés dans l'impossibilité d'exercer leur droit durant ce délai ; ils ont pu réclamer une diminution proportionnelle du prix de location.

Dans tous ces cas, la privation de jouissance dont se plaint le preneur n'est pas la conséquence d'une faute commise par le bailleur. Aussi le preneur ne peut-il demander que la résiliation du bail ou une diminution proportionnelle du prix, suivant les circonstances, sans qu'il y ait lieu d'y ajouter des dommages et intérêts.

§ III. Obligations du preneur.

680. Aux termes de l'art. 4 728 : « Le preneur est tenu de deux obli- » gâtions principales : — 1° D'user de la chose louée en bon père de » famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou » suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de conven- » tion; 2o De payer le prix du bail aux termes convenus ». Ajoutons : 3° De restituer la chose à la fin du bail.

Etudions successivement ces trois obligations.

681. I. Le preneur doit user de la chose louée en bon père de famille et suivant sa destination.

:= En bon père de famille. C'est-à-dire qu'il doit user de la chose louée comme un bon père de famille userait de la sienne, et apporter les mêmes soins à sa conservation. « Par exemple, dit Pothier, celui qui a pris à loyer un cheval ne doit point le surmener, le faire courir, lui faire faire de trop fortes journées ; il doit avoir le soin de le bien faire panser et nourrir. Le fermier d'une vigne doit la bien façonner, la bien fumer, la bien entretenir d'échalas, la provigner, et généralement la cultiver de la même manière qu'un bon et soigneux vigneron cultiverait sa propre vigne ».

= Suivant sa destination. Ainsi, lorsqu'un local est loué pour une certaine industrie, le locataire ne peut pas y exercer une industrie différente sans le consentement du bailleur. Grenoble, 8 mai 1882, Sir., 84. 2. 123. Si la destination de la chose louée n'est pas indiquée dans le bail, le juge, en cas de contestation, la déterminera d'après les circonstances. Ainsi, quand je loue à un rentier une maison qui a toujours été habitée bourgeoisement, je suis censé l'avoir louée pour cette destination; le locataire n'aura donc pas le droit d'y établir un café ou un restaurant. Gpr. tribunal de Lyon, 25 janvier 1881, Sir., 81.2. 219.

L'obligation d'user de la chose louée suivant sa destination est distincte de celle d'en user en bon père de famille. Il se peut eu elï'et que le preneur use de la chose ouée en bon père de famille sans en user suivant sa destination ; par exemple si le locataire d'une maison destinée à l'habitation l'affecte à un commerce rémunérateur

En sens inverse, il peut arriver que le preneur use de la chose suivant sa destination sans en user en bon père de famille; par exemple si le fermier d'un domaine rural épuise les terres, faute de leur donner les engrais nécessaires.

682. La double obligation qui nous occupe trouve sa sanction dans l'art. 1729, ainsi conçu : « Si le preneur emploie la chose louée à un » autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résul- » ter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstan- » ces, faire résilier le bail ».

* Le juge des référés est compétent pour ordonner l'expulsion du locataire, lorsqu'il exploite les lieux loués d'une façon scandaleuse. Paris, 8 février 1883, Sir., 84. 2. 68.

Les mots ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur font allusion à l'obligation d'user de la chose louée en bon père de famille, et l'article signifie à notre avis que, si le preneur manque soit à cette obligation, soit à celle d'user de la ehose suivant sa destination, il encourt la résiliation du bail.

En disant que le bailleur peut faire résilier le bail, notre article indique très clairement que la résiliation n'est pas laissée à sa discrétion. C'est la justice qui est appelée à la prononcer ; et, comme, à raison même de sa gravité, cette mesure suppose un manquement grave de la part du preneur à ses obligations, la loi investit le juge d'un certain pouvoir d'appréciation sur ce point. Telle est l'idée qu'elle entend exprimer par les mots : suivant lés circonstances.

Cpr. Cass., 7 novembre 1882, Sir., 84. 1. 187, et Grenoble, 8 mai 1882, Sir., 84.2. 123, et les renvois.

683. II. Le preneur doit payer le prix du bail aux termes convenus, et. à défaut de convention sur ce point, aux termes fixés par les usages locaux. Quant au lieu du paiement, il faut appliquer dans le silence du contrat l'art. 1247, c'est-à-dire que le preneur aura le droit de payer à son domicile.

Sauf convention contraire, le preneur n'est pas tenu, dans ses rapports avec le bailleur, du paiement de la contribution foncière; et, s'il est obligé de la payer par application de l'art. 147 de la loi du 3 frimaire de l'an VII, qui l'en déclare tenu à l'égard du fisc, il a le droit d'en déduire le montant sur le prix de son loyer ou de son fermage.

Mais le preneur est tenu, même dans ses rapports avec le bailleur, à moins de conventions ou d'usages contraires, de la contribution des portes et fenêtres (loi du 4 frimaire an VII, art. 12).

Les frais et loyaux coûts du bail sont, sauf stipulation contraire, à la charge du preneur. Arg. art. 1593.

684. III. A l'expiration du bail, le preneur doit restituer la chose dans l'état où il l'a reçue. Gomment cet état sera-t-il déterminé ? Il faut distinguer.

a. — «• S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, » celui-ci doit rendre la chose telle qu'il Va reçue, suivant cet état, » excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » (art. 1730).

b. — « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les » avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, » sauf la preuve contraire » (art. 1731).

= En bon étal de réparations locatives. D'après M. Colmetde Santerre, il faut lire: de réparations même locatives; car le preneur était en droit d'exiger que la chose lui fût délivrée en bon état de réparations de toute nature (art. 1720 al. 1), et il est probable qu'il n'aura pas manqué de le faire.

Supposons que l'état, dans lequel la chose se trouvait au moment de l'entrée en jouissance du preneur, soit déterminé par l'un ou l'autre des moyens qu'indiquent les art. 1730 et 1731. Le bailleur a fait la preuve, que l'art. 1315 al. 1 impose à toute personne qui réclame l'exécution d'une obligation : il a prouvé à la charge du preneur l'existence de l'obligation de restituer (elle résulte du contrat même de bail) et l'étendue de cette obligation. Si le preneur soutient qu'il se trouve sans sa faute dans l'impossibilité de l'exécuter en tout ou en partie et que par suite il en est libéré totalement ou partiellement, il doit, conformément au droit commun (art. 1302), fournir la preuve de cette allégation. Ainsi le preneur prétend que les dégradations, subies par la chose pendant sajouissance, se sont produites sans sa faute, qu'elles sont par exemple le résultat de la vétusté, que par suite il n'en est pas responsable; il devra en faire la preuve. C'est ce que dit l'art. 1732 : » Il répond des dégradations on des pertes qui arrivent pendant sa jouis- » sance, à moins qu'il ne prouve qiC elles ont eu lieu sans sa faute ». L'art. 1735 ajoute : « Le preneur est tenu des dégradations et des pertes » qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-loca- » taires ». Le preneur est en faute de n'avoir pas surveillé les personnes de sa maison et ses sous-locataires, et voilà pourquoi la loi le déclare responsable de leur fait, sauf bien entendu son recours contre l'auteur du dommage.

685. La maison louée est détruite par un incendie; le preneur estil responsable de la perte à l'égard du bailleur? L'incendie n'est pas en lui-même un cas fortuit. Sauf l'hypothèse assez rare où il a été allumé par le feu du ciel, il est le résultat d'une faute, et presque toujours d'une faute commise par les personnes qui habitent la maison. Incendia plerumque fiunt culpa inhabitantium .. Il ne suffît donc pas au locataire, qui se prétend libéré, de prouver le fait de l'incendie; il doit en outre établir que cet incendie est un cas fortuit, qu'il n'est pas le résultat de sa faute. Le locataire d'une maison est débiteur d'un corps certain envers le propriétaire; il en doit la restitution à la fin du bail. Il ne peut être libéré de cette obligation qu'autant qu'il prouve que l'impossibilité de restituer est le résultat d'un cas fortuit ou de force majeure. Arg. art. 1302. Voilà ce que dit le droit commun, et nous croyons que le législateur n'a pas fait autre chose que le consacrer dans l'art. 1733, qui énumère les moyens de justification les plus usuels (mais non les seuls à notre avis) que le locataire peut invoquer pour établir qu'il n'est pas en faute. « II [le locataire] répond de rincendiey à

» moins qu'il ne prouve : — Que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou » force majeure, ou par vice de construction, — Ou que le feu a été commu- » nique par une maison voisine ». En ce sens, Bordeaux, 10 mai 1884, Sir., 84. 2. 198. En sens contraire, Orléans, 4 décembre 1886, Sir., 88. 2. 154.

686. Il y a plusieurs locataires dans une même maison; elle est détruite par un incendie, dont la cause ou l'auteur demeurent ignorés. Dans quelle mesure le propriétaire pourra-t-il agir contre chaque locataire? L'art. 1734 déclarait en principe tous les colocataires solidairement responsables. Cette disposition était à peu près universellement critiquée. Quel était donc le fondement de cette solidarité légale? Chaque locataire, quand il y en a plusieurs dans une même maison, ne doit rendre au propriétaire à la fin du bail que la partie du bâtiment qu'il a louée et dans l'état où il l'a reçue; régulièrement donc, en cas de perte de la maison par suite d'un sinistre dont la cause demeure ignorée, chaque locataire ne doit être responsable envers le propriétaire que de la partie de l'édifice qu'il occupe. Voilà les vrais principes. Le code civil les avait méconnus, une loi récente les a rétablis. Nous donnons en regard le texte de l'ancien art. 1734 et celui (pie lui a substitué la loi du 5 janvier 1883.

Texte ancien. S'il y a plusieurs locataires, tous sont solidairement responsables de V incendie; — A moins qu'ils ne prouvent que V incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là seul en est tenu; — Ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus.

Texte nouveau. S'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie proportionnellement à la valeur locative de la partie de l'immeuble qu'ils occupent; — A moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ; — Ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus.

Ainsi, au système de la responsabilité solidaire, édicté par le code civil, la loi du 5 janvier 1883 substitue le système de la responsabilité proportionnelle. Chaque locataire répond de l'incendie proportionnellement à la valeur locative de la partie de l'immeuble qu'il occupe.

= Proportionnellement à la valeur locative. Et non proportionnellement au loyer convenu entre chaque locataire et le propriétaire ; il peut ne pas être égal à la véritable valeur locative.

= De la partie de l'immeuble qu'il occupe. Entendez de la partie de l'immeuble susceptible, à raison de sa nature, d'être détruite par un incendie. Ainsi celui qui

Précis de droit civil. — 3e éd., III. 27

est locataire du rez-de-chaussée de la maison incendiée et d'un jardin attenant, ne contribuera pas à l'indemnité pour la valeur locative du jardin.

Chaque locataire n'étant responsable de l'incendie que dans la mesure de la valeur locative de la portion qu'il occupe, il s'ensuit que, si le propriétaire habite une partie de la maison, il supportera la perte de cette partie, à raison de laquelle il ne saurait avoir de recours à exercer que contre lui-même. « La part de maison occupée par le propriétaire est assimilée à la part qu'occuperait un autre locataire », a dit le rapporteur de loi au Sénat.

687. Le système du code civil (ancien art. 1734) éminemment favorable aux propriétaires d'immeubles urbains, était sans doute basé sur une présomption légale de faute à la charge des divers locataires. D'après la maxime Incendia plerumque fiunt culpa inhabitantium, on présumait que le feu avait été allumé par la faute de l'un des locataires, et, dans l'impossibilité où l'on se trouvait de savoir lequel, on les déclarait tous solidairement responsables des conséquences de l'incendie. La loi nouvelle, nous le croyons du moins, supprime toute présomption de faute. Elle part de ce principe : Chaque locataire est débiteur envers le propriétaire de la partie de la maison qu'il occupe et de cette partie seulement; il ne doit donc que la restitution de cette partie et ne peut par suite, au cas d'incendie, être forcé de réparer le préjudice subi par le propriétaire que proportionnellement à la valeur de cette partie. Le seul droit du propriétaire, au cas d'incendie, est de dire à chacun de ses locataires : Restituez-moi la partie de la maison que vous occupiez en vertu du bail, ou indemnisezmoi du préjudice que me cause la perte de cette partie. Si le propriétaire veut obtenir davantage de l'un des locataires, s'il prétend lui faire payer une indemnité égale à tout le préjudice résultant du sinistre, il devra prouver que l'incendie est le résultat de sa faute. A son tour, si l'un des locataires veut échapper à l'obligation de contribuer au paiement de l'indemnité due au propriétaire, proportionnellement à la valeur locative de la partie de la maison qu'il occupait, il devra prouver qu'il est exempt de toute faute. C'est le droit commun, de tous points. Dans l'intérêt des propriétaires d'immeubles urbains, le code civil y avait dérogé, peut-être sans motifs suffisants. La loi nouvelle y revient, ce dont il y a d'autant plus lieu de s'applaudir que le contrat d'assurance fournit aujourd'hui au propriétaire un moyen facile de se mettre, à l'aide d'un léger sacrifice, à l'abri des dangers de l'incendie.

Comment un locataire prouvera-t-il qu'il est exempt de toute faute, à l'effet de se libérer de toute contribution au paiement de l'indemnité réclamée par le propriétaire? En démontrant soit que l'incendie est le résultat d'un cas fortuit ou d'un vice de construction, soit que le feu n'a pas pu prendre chez lui, soit qu'il a pris chez un autre locataire. Examinons successivement ces trois hypothèses.

a. Il est prouvé que l'incendie est le résultat d'un cas fortuit ou de force majeure, ou d'un vice de construction. Le propriétaire n'aura de recours contre aucun de ses locataires, il perdra donc la valeur de sa maison. Arg. art. 1302.

b. L'un des locataires prouve que le feu n'a pu prendre chez lui. Le propriétaire ne peut plus rien lui demander. Que peut-il demander aux autres locataires? A chacun une indemnité proportionnelle à la valeur locative de la partie qu'il occupait, pas davantage. Le propriétaire, en supposant qu'il ne soit pas en mesure d'établir quel est l'auteur de l'incendie, perdra donc l'indemnité afférente à la partie de l'immeuble occupée par le locataire qui a prouvé que le feu n'avait pu prendre chez lui. Une disposition du projet, tendant à en rendre les autres locataires responsables proportionnellement à la valeur locative des parties de l'édifice qu'ils occupaient, a été supprimée par le Sénat, après avoir été votée en première et en seconde délibération par la Chambre des députés.

c. Il est prouvé que le feu a commencé chez l'un des locataires : c'est le cas le plus fréquent. Les autres sont déchargés, l'incendie étant par rapport à eux un cas

fortuit, du moment qu'il est établi que ce n'est pas par leur fait qu'il a été allumé, mais par le fait d autrui. Le propriétaire ne peut donc rien leur demander. Que peut-il demander à celui chez lequel l'incendie a éclaté? Une indemnité proportionnelle à la valeur locative de la partie de la maison qu'il occupait, incontestablement. A-t-il le droit de lui réclamer en outre la réparation du préjudice que lui cause la perte des autres parties de la maison? Oui, sans difficulté, s'il prouve que l'incendie qui a pris chez le locataire a été allumé par sa faute ou par celle des personnes dont il est responsable; l'existence d'une faute n'est pas certaine, car l'incendie peut avoir été allumé par le feu du ciel, par la malveillance d'autrui, enfin il peut être le résultat d'un vice de construction'. Mais nous refuserions ce droit au propriétaire, s'il n'établit pas la faute. En effet, la loi nouvelle, à la différence de l'ancienne, ne présume plus de plein droit la faute des locataires, même de celui chez lequel le feu a pris. La solution contraire pourrait paraître, au premier abord, résulter des termes de l'alinéa 2 du nouvel art. 1734, qui se termine par ces mots : « Auquel cas celui-là » seul en est tenu », c'est-à-dire est tenu de l'incendie, donc de toutes ses conséquences. Mais l'argument tiré du pronom en perd à peu près toute sa force, si l'on observe qu'il n'existait pas dans la rédaction primitive, ainsi conçue : « auquel cas » celui-là seul est tenu », et qu'il n'a été ajouté que par un motif de pure forme et nullement dans l'intention de modifier le sens du texte, ainsi que l'a déclaré formellement le rapporteur de la loi au Sénat. La jurisprudence parait se former en sens contraire. V. Cass., 5 avril 1887, Sir., 87. 1. 125 et les décisions et autorités citées en note de cet arrêt.

688. Gomment sera fixé le montant de l'indemnité due au propriétaire par les divers locataires de la maison incendiée? D'après les règles du droit commun, puisque la loi n'a pas réglé ce point d'une manière spéciale.

689. En vertu du principe que la loi n'a pas d'effet rétroactif (art. 2), on doit décider que les locataires, liés par des baux de date antérieure à l'époque où la nouvelle loi est devenue obligatoire, ont continué ou continueront à être soumis pendant toute la durée de ces baux à la responsabilité solidaire édictée par l'ancien art. 1734. Bordeaux, 31 décembre 1884, Sir., 85. 2. 62. Pour soutenir qu'ils ont dû bénéficier de la loi nouvelle, on a prétendu que la disposition du nouvel art. 1734 était d'ordre public, c'est-à-dire d'intérêt général; or les lois d'ordre public rétroagissent. Mais il ne suffit pas d'affirmer cette proposition, il faudrait la démontrer; or cette démonstration parait impossible. On pourrait très certainement déroger à la disposition de la loi nouvelle, en convenant que la solidarité aura lieu entre les colocataires d'une même maison, de même qu'avant la loi nouvelle on pouvait certainement déroger à la disposition de l'art. 1734 en stipulant que les colocataires ne seraient pas solidairement responsables de l'incendie. Preuve que la disposition n'est pas d'ordre public (arg. art. 6). La solidarité établie par l'ancien art. 1734 devait être considérée comme le résultat d'une convention tacite entre les parties, d'une clause sous-entendue dans les baux, et par conséquent la situation du propriétaire doit être la même que s'il eût stipulé la solidarité par une clause expresse, eadem vis est taciti atque expressi conse?isus ; or qui douterait qu'en pareil cas il conservât le bénéfice de la solidarité sous l'empire delà loi nouvelle. Cpr. t. I, n. 57.

Mais le nouvel art. 1734 s'appliquerait à la tacite réconduction opérée sous l'em pire de la loi nouvelle. C'est un nouveau contrat (infra n. 700), dont les effets sont régis par la loi en vigueur à l'époque où il est passé.

690. Reste une question. Il se peut qu'une maison soit louée à plusieurs locataires dont les uns ont traité sous l'empire de l'ancien art. 1734 du code civil, et les autres sous l'empire de la loi nouvelle qui a modifié cet article. Il est certain que ces derniers pourront invoquer le bénéfice de la loi nouvelle; ils ne répondront

donc envers le propriétaire que de la partie de l'édifice qu'ils occupent. Quelle sera la situation des autres locataires? Nous croyons qu'ils cesseront d'être responsables envers le propriétaire des parties de la maison louées sous l'empire de la loi nouvelle, mais qu'ils demeurent tenus solidairement entre eux à raison des autres portions de la maison, c'est-à-dire de celles louées sous l'empire de l'ancienne loi. Cette

solution nous paraît résulter par argument de l'art. 1210. Sur les diverses questions traitées dans ce numéro et dans les précédents, voyez

plusieurs décisions judiciaires rapportées dans Sirey 85. 2. 1 et 73, et les notes-qui

les accompagnent.

691. L'obligation de restituer la chose louée dans l'état où il l'a reçue n'exclut pas le droit pour le preneur de faire, pendant la durée du bail, certaines innovations nécessaires pour l'exercice de son droit de jouissance, par exemple d'ouvrir une porte de communication entre deux pièces séparées par une cloison, sauf à rétablir les lieux dans leur ancien état, lors de la cessation du bail.

§ IV. Des sous-locations et des cessions de bail.

692. « Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail » à un antre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. — Elle peut être » interdite pour le tout ou partie. — Cette clause est toujours de rigueur ». Ainsi s'exprime l'art. 1717.

Qu'est-ce que sous-louer ? Qu'est-ce que céder son bail ?

Sous-louer, c'est donner à bail la chose que l'on tient soi-même à ce titre, ou, en d'autres termes, la louer en sous-œuvre, pour le toutou pour partie, à une autre personne. On donne le nom de sous-bailleur à celui qui fait lesous-bail ou sous-location, et on appelle sous-preneur celui au profit de qui elle est faite. Il y a alors deux baux superposés; le sous-bailleur est engagé dans l'un et l'autre à la fois: preneur dans le premier, il devient bailleur dans le second.

Céder son bail, c'est transmettre à un autre, à titre de cession, les droits résultant d'un contrat de bail dans lequel on figure à titre de preneur. La cession de bail est un transport du droit de jouissance résultant d'un bail. Il s'ensuit, d'une part, que le cessionnaire acquiert une action directe contre le bailleur, et, d'autre part, qu'il ne sera saisi à l'égard des tiers que par l'accomplissement de l'une des deux formalités prescrites par l'art. 1690. D'ailleurs la cession de bail, comme la sous-location, peut être totale ou partielle.

Tel est le sens technique des expressions sous-louer, céder son bail.

La sous-location est un louage enté sur un autre; la cession de bail,

un transport, une vente du droit de jouissance résultant d'un bail.

Cette dernière opération nous apparaît ainsi comme plus radicale que

la première, et c'est sans doute l'idée qu'entend exprimer l'art. 1717r

lorsqu'il dit que « Le preneur a le droit de sous-louer, et même de

» céder son bail ».

Dans la pratique, on emploie assez généralement l'expression céder son bail pour désigner une sous-location portant sur la totalité de la chose louée. Gela posé, il arri-

vera souvent que les parties, ayant eu l'intention de faire une sous-location totale, auront désigné l'opération sous le nom de cession de bail. Comme il faut avant tout tenir compte de la volonté des parties contractantes, on devrait dans ce cas appliquer les règles de la sous-location, et non celles de la cession. Mais à quel signe reconnaître la véritable intention des parties? A notre avis, la manière dont le prix a été fixé fournit l'élément de décision le plus considérable en cette matière. Il n'y aura guère de doute que les parties aient voulu faire une véritable cession de bail, si le prix a été fixé en bloc à une somme de... pour tout le temps qui reste à courir jusqu'à l'expiration du bail, alors même que plusieurs termes successifs auraient été accordés au cessionnaire pour le paiement. Au contraire, les parties auront presque toujours entendu faire une sous-location, alors même qu'elles auraient parlé de cession de bail, si le prix a été fixé à tant par an, par semestre, par trimestre, par mois ou par jour, surtout si les périodes de paiement sont les mêmes que celles du bail cédé.

693. La question de savoir si, dans telle hypothèse déterminée, il y a sous-location ou cession de bail présente une grande importance, parce qu'il existe des différences considérables entre ces deux opérations ; elles dérivent toutes de cette prémisse que la sous-location est un louage et la cession de bail une vente.

1° La sous-location fait naître au profit du sous-bailleur un privilège sur les meubles du sous-preneur, garnissant la maison louée ou la ferme (arg. art. 2102-1°). Ce privilège n'existe pas au profit de celui qui a cédé son bail.

2° Le sous-preneur peut invoquer à l'égard du sous-bailleur l'art. 1720, et exiger •en conséquence que la chose lui soit délivrée en bon état de réparations de toute espèce. Le cessionnaire d'un bail n'a pas le même droit : comme tout acheteur, il ne peut réclamer la chose que dans l'état où elle se trouvait au moment de la cession (art. 1614).

3° Le sous-fermier peut exiger du sous-bailleur une indemnité, lorsqu'un cas fortuit enlève plus de la moitié de la récolte que le fonds affermé devait normalement produire (arg. art. 1769). Le cessionnaire d'un bail n'a pas le même droit.

* 4° La cession de bail transmet au cessionnaire le droit de jouissance qui appartenait au cédant contre le bailleur; le cessionnaire peut donc agir directement contre le bailleur pour obtenir l'exécution des obligations dont il est tenu à ce titre, absolument comme le cessionnaire d'une créance de somme d'argent peut agir contre le débiteur cédé pour obtenir son paiement. Au contraire, la sous-location ne fait pas acquérir au sous-locataire un droit direct contre le bailleur; celui-ci ne peut être atteint par le sous-locataire qu'à l'aide d'une action indirecte exercée en vertu de l'art. 1166. En d'autres termes, ce n'est pas son droit propre que le sous-locataire exercera contre le bailleur, mais celui du sous-bailleur dont il est devenu le créancier en vertu du sous-bail et du chef duquel il agira. — Toutefois cette différence est contestée; la plupart des auteurs pensent que le sous-locataire peut, comme le cessionnaire d'un bail, agir directement contre le bailleur. Mais il ne suffit pas d'affirmer cette proposition, il faudrait la démontrer.

694. A deux points de vue, la cession de bail et la sous-location se ressemblent. 1° Ni par la sous-location ni par la cession de bail, le preneur ne peut se dégager

•des obligations qu'il a contractées à l'égard du bailleur; il reste donc tenu envers lui du prix du bail. Il répond en outre du fait du sous-preneur.

2° Le bailleur n'a pas, pour le paiement des loyers ou fermages qui lui sont dus, d'action directe contre le sous-preneur ou contre le cessionnaire du bail, jusqu'à concurrence du prix de sous-location ou de cession dont ils sont débiteurs envers le preneur. Comment en effet le bailleur pourrait-il acquérir un droit contre le souspreneur ou le cessionnaire du bail, en vertu d'un contrat auquel il est demeuré

complètement étranger et qui par conséquent est pour lui res inter alios acta ? En ce sens, Lyon, 26 décembre 1882, Sir., 84. 2. 121.

L'opinion contraire est généralement admise en doctrine et en jurisprudence (Cass., 8 novembre 1882, Sir., 84. 1. 333). On cherche à la justifier tout d'abord par cette considération que la chose du bailleur est occupée par le sous-preneur. .Mais comment ce simple fait pourrait-il créer un lien de droit entre deux personnes? — On invoque ensuite un argument tiré de l'art. 1753, ainsi conçu (1) : « Le sous-loca- » taire n'est tenu envers le propriétaire que jusqu'à concurrence du prix de sa sous- » location dont il peut être débiteur au moment de la saisie, et sans qu'il puisse » opposer des paiements faits par anticipation. — Les paiements faits par le sous- » locataire, soit en vertu d'une stipulation portée en son bail, soit en conséquence de » l'usage des lieux, ne sont pas réputés faits par anticipation ». La loi déclare le sous-locataire tenu envers le propriétaire...; donc, dit-on, tenu sur tous ses biens, car le texte ne distingue pas, par conséquent tenu personnellement. Et c'est bien, ajoute-t-on, une action directe que la loi accorde ici au bailleur contre le sous-preneur; car, si elle entendait parler de l'action indirecte de l'art. 1166, sa disposition serait inutile, puisqu'elle ne ferait que consacrer une application incontestable d'une règle de droit commun.

Nous pensons, avec M. Laurent, que ce n'est pas ainsi qu'il faut entendre l'art. 1753. On sait que la créance du bailleur d'une maison ou d'un fonds de terre est munie d'un privilège. Ce privilège porte sur tous les meubles garnissant la maison louée ou la ferme (art. 2102-1°), alors même qu'ils n'appartiendraient pas au preneur (arg. art. 2102-4°). En vertu de cette disposition, les meubles du sous-preneur, par lui apportés dans la maison louée ou dans la ferme, se seraient trouvés grevés du privilège du bailleur pour la totalité de la créance de ce dernier, de sorte que celui qui aurait sous-loué pour 300 fr. un appartement d'une maison louée à un locataire principal moyennant 1,200 fr., aurait vu ses meubles répondre à l'égard du bailleur du paiement des 1,200 fr. Dans ces conditions, les sous-locations fussent devenues impossibles. Aussi l'art. 1753 est-il venu limiter les droits du bailleur : il ne lui permet d'exercer son privilège sur les meubles du sous-locataire que jusqu'à concurrence de la partie du prix de la sous-location dont celui-ci est débiteur au moment de la saisie. Mais ce n'est pas à dire pour cela que le sous-locataire devienne dans cette mesure débiteur personnel du bailleur, et que celui-ci puisse, de son propre chef, le poursuivre par l'action personnelle sur tous ses autres biens. Encore une fois, comment le bailleur pourrait-il avoir une créance personnelle contre le souslocataire, avec lequel il n'a pas traité? La sous-location n'a fait naître de rapports qu'entre le preneur et le sous-locataire (arg. art. 1165) : c'est le preneur qui est devenu créancier du prix de sous-location par suite de son contrat, et le bailleur ne peut avoir qu'un droit, c'est d'agir du chef du preneur contre le sous-locataire en exerçant l'action indirecte de l'art, 1166, ce qui l'obligera à subir le concours des autres créanciers du preneur.

Reste l'objection tirée des termes de l'art. 1753, qui déclare le sous-locataire tenu... envers le bailleur : donc, dit-on, tenu sur tous ses biens et non pas seulement sur ceux grevés du privilège, par conséquent tenu personnellement. On pourrait répondre d'abord qu'il y a des textes dans lesquels le mot tenu signifie tenu réellement, tenu propter rem, et non personnellement. V. notamment art. 2168. Mais il y a une réponse plus péremptoire. Pour apprécier le sens de cette expression, il faut voir dans quelle hypothèse la loi se place. Elle suppose que le bailleur procède à la

(1) L'art. 1753 contient uno règle applicable aux baux à ferme comme aux baux à loyer (arg. art. 8'<!0 C pr.) ; par conséquent sa place est dans notre section, et non dans celle Des règles particulières aux baua? à loyer, où la loi l'a placé a tort. Voilà pourquoi nous l'expliquons ici.

saisie-gagerie des meubles qui garnissent les lieux occupés par le sous-locataire ; or il est tout simple d'entendre que, lorsque la loi déclare le sous-locataire tenu envers le bailleur du prix de sous-location dont il est encore débiteur au moment de la saisie, elle veut dire qu'il en est tenu sur les meubles saisis. Voilà tout ce que signifie l'art. 1753, et cette interprétation est confirmée par l'art. 820 C. pr.

695. La question de savoir si la clause, portant interdiction de sous-louer, entraine interdiction de céder le bail, et réciproquement, est une question de fait, à résoudre par le juge en cas de contestation. Presque toujours, la clause portant interdiction de sous-louer devra être considérée comme emportant a fortiori interdiction de céder le bail. Quant à la clause qui interdit de céder le bail, elle peut, suivant les circonstances, être considérée comme n'interdisant pas la sous-location, au moins partielle.

En déclarant que la clause portant interdiction de sous-louer ou de céder le bail est toujours de rigueur, l'art. 1717 al. 3 proscrit les tempéraments d'équité que nos anciens parlements apportaient à l'exécution de cette clause. Ainsi cette circonstance, que le locataire est obligé de quitter la maison louée pour aller demeurer ailleurs, ne l'autoriserait pas à sous-louer, s'il existe une clause qui lui interdit la sous-location. Et, somme toute, la rigueur du code civil est préférable à l'équité des parlements, qui les conduisait souvent à défigurer les conventions des parties.

Les baux portent souvent : « Le preneur ne pourra pas céder son bail sans le consentement du propriétaire », ou bien : « Le preneur ne pourra céder son bail qu'à une personne agréée par le propriétaire ». Ces deux clauses ne doivent pas être confondues. La première paraît plus rigoureuse. Car elle donne au propriétaire le droit de rendre la cession de bail impossible, en refusant son consentement, sans que les tribunaux aient à apprécier en fait les motifs de ce refus; elle équivaut donc aune prohibition de céder le bail (Grenoble, 2ï mai 1881, Sir., 82. 2. 184; Paris, 6 janvier 1880, Sir., 80. 2. 196). Tandis que la seconde permet au preneur d'imposer au bailleur la cession du bail, pourvu que le cessionnaire soit, comme le dit Pothier, œque idoneus, c'est-à-dire qu'il offre au propriétaire les mêmes garanties d'honorabilité et de solvabilité que le cédant. V. cependant Cass., 7 février 1888, Sir., 89. 1. 104.

§ V. Comment le contrat de louage prend fin.

696. Les causes qui mettent fin au contrat de louage sont nombreuses. Nous les diviserons en deux catégories : les causes normales et les causes accidentelles.