I. Causes normales de cessation du bail

697. Le contrat de louage est essentiellement temporaire. Mais on ne sait pas toujours, au moment où il est passé, quelle sera sa durée : quelquefois elle est indéterminée, comme si par exemple je vous ai loué ma maison pour 5,000 fr. par an, sans dire pour combien de temps.

Lorsque les parties dressent ou font dresser un acte écrit pour constater un contrat de louage, la durée du bail y est presque toujours indiquée; au contraire, il est assez ordinaire que le bail verbal soit fait pour un temps indéterminé. S'inspirant sans doute de cette circonstance toute de fait, le législateur, dans les art. 1736 à 1 738, désigne sous

le nom de baux faits sans écrit tous les baux dont la durée est indéterminée, alors même qu'il en aurait été dressé acte, et sous le nom de baux faits par écrit ou baux écrits tous ceux dont la durée est déterminée par la convention expresse ou légalement présumée des parties, alors même qu'ils seraient le produit d'une simple convention verbale. Ainsi, d'après la terminologie des art. 1736 et s., le bail verbal d'une maison, fait pour une durée de trois ans, est un bail écrit ; en sens inverse, le bail d'une maison, passé par acte authentique ou sous seing privé pour un temps indéterminé, est un bail sans écrit. Sur quoi on a reproché, non sans raison, au législateur de n'avoir pas employé des expressions en rapport avec les idées qu'il entend exprimer, nomina consequentia rébus, ce qui peut jeter un certain trouble dans l'esprit. Ajoutons qu'il a beaucoup aggravé ce mal, en donnant aux mêmes expressions un sens tout à fait différent dans d'autres dispositions de notre titre. En effet, dans les art. 1715 et s. il désigne sous le nom de bail sans écrit un bail verbal, et sous le nom de bail écrit un bail dont il a été dressé acte; et il n'est pas bien sûr que ces mêmes expressions n'aient pas un troisième sens dans les art. 1774 à 1776.

Cela posé, le bail non écrit, c'est-à-dire, dans le langage des art. 1736 à 1738, celui dont la durée est indéterminée, prend fin par un congé. Au contraire le bail écrit, ou autrement dit celui dont la durée est fixée par la convention expresse ou légalement présumée des parties, prend fin par l'expiration du temps assigné à sa durée. Telles sont les causes normales de cessation du bail; elles sont indiquées par les art. 1736 et 1737, ainsi conçus :

Art. 1736. Si le bail a été fait sans écrit, Vune des parties ne pourra donner congé à Vautre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux.

Art. 1737. Le bail cesse de plein droit à V expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. Etudions successivement ces deux dispositions. 698. A. Le bail non écrit prend fin par un congé. Ainsi je vous ai loué ma maison moyennant 5,000 fr. par an, sans dire pour combien de temps; le bail durera indéfiniment, tant que l'un de nous n'aura pas donné congé.

Le congé est la déclaration que l'une des parties fait à l'autre de sa volonté de mettre fin au bail. C'est un acte unilatéral; l'acceptation de la partie à laquelle il est adressé n'est donc pas nécessaire. La loi n'ayant pas déterminé la forme du congé, aucune n'est prescrite à peine de nullité : il peut être donné, non seulement par acte d'huissier, mais aussi par lettre missive ou même verbalement. Toutefois le congé

verbal ou par lettre missive offre un inconvénient grave : son existence sera peut-être niée par la partie qui l'a reçu, ou contestée de bonne foi après sa mort par son héritier qui n'en a pas personnellement connaissance, et la partie qui a donné le congé pourra se trouver ainsi dans un grand embarras pour le prouver. Incontestablement elle ne pourra pas avoir recours à la preuve par témoins, si l'intérêt engagé est supérieur à 150 fr. ; une opinion accréditée proscrit même ici la preuve testimoniale d'une manière, absolue (Cass., 4 janvier 1887, Sir., 87. 1. 57, et supra n. 664 in fine). Il ne restera alors à Ja partie qui a donné le congé que la ressource assez maigre de l'aveu et du serment.

La partie qui veut donner congé doit observer les délais fixés par les usages locaux (art. 1736).

699. Le bail par écrit, c'est-à-dire celui qui est fait pour un temps

fixe, cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, sans qu'il soit

nécessaire de donner congé (art. 1737). Cette règle s'applique, non

seulement au cas où la durée du bail est déterminée par la convention

expresse des parties, mais aussi à celui où elle est déterminée par une

convention légalement présumée : ce qui a lieu dans les hypothèses

prévues par les art. 1757, 1758 et 1774 (art. 1775 et arg. de cet article).

Lorsqu'un bail est fait pour trois, six ou neuf années, il cesse de plein droit à l'expiration des neuf années; mais un congé est nécessaire pour qu'il prenne fin au bout de trois ou six années. En d'autres termes, le bail dont il s'agit est un bail fait pour neuf ans, avec faculté pour les deux parties, ou pour l'une d'elles seulement, •d'y mettre fin par un congé au bout de trois ou six années.

700. De la tacite reconduction. — J'ai loué ma maison ou ma métairie pour un certain temps; à l'expiration du temps fixé, le preneur reste en possession, et je l'y laisse sans protester. 11 s'est formé, en vertu de notre consentement tacite, que les faits accusent avec évidence, un nouveau bail, que l'on appelle tacite réconduction (de re conducere, prendre de nouveau à bail). Les conditions de ce nouveau bail seront les mêmes que celles de l'ancien, puisque rien n'indique la volonté des parties de les changer : notamment le prix sera le même. Et toutefois, comme il n'est pas certain que les parties aient entendu assigner au nouveau bail la durée de l'ancien, la tacite réconduction ne sera censée consentie que pour le temps des locations faites sans terme fixe. Tout cela est contenu en substance dans l'art. 1738, ainsi conçu : « Si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé » en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par » V article relatif aux locations faites sans écrit ».

L'art. 1739 ajoute : « Lorsqu'il y a un congé signifié, le preneur, quoiqu'il ait con- » tinué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite réconduction ». Le congé dont il s'agit ici n'est pas le même que celui dont parle l'art. 1736. Ce dernier a pour but de mettre fin à un bail dont la durée est illimitée, tandis que le congé auquel fait

allusion l'art. 1739 (on l'appelle quelquefois congé-avertissement) est destiné à empêcher la tacite réconduction. Ordinairement il est donné par le bailleur, qui, voyant le preneur continuer à occuper les lieux loués après que le bail a pris fin par l'expiration du terme assigné à sa durée, ou prévoyant qu'il les occupera pendant un certain temps, lui fait savoir que, s'il veut bien ne pas l'expulser immédiatement, il n'entend pas pour cela consentir un nouveau bail ; le bailleur proteste ainsi contre l'induction qu'on pourrait tirer plus tard contre lui de son silence, au point de vue de la tacite réconduction. Le congé-avertissement peut aussi être donné par le preneur, au cas où, se voyant forcé d'occuper les lieux loués pendant un certain temps après la cessation du bail, il craint que le bailleur ne lui oppose la tacite réconduction.

Aux termes de l'art. 1740 : « Dans le cas des deux articles précédents, la caution » donnée pour le bail ne s'étend pas aux obligations résultant de la prolongation ». Le bail a pris fin de plein droit par l'expiration du terme assigné à sa durée, donc aussi l'engagement de la caution qui a garanti ce bail. Un nouveau consentement de sa part serait nécessaire, pour qu'elle fût tenue de l'exécution du nouveau bail qui se forme par le consentement tacite des parties. Même solution en ce qui concerne l'hypothèque donnée pour garantir l'exécution des obligations résultant du bail primitif.

La tacite réconduction, qui est un nouveau bail et non la continuation de l'ancien (arg. art. 1738 et 1776), n'est possible que pour les baux écrits, c'est-à-dire pour ceux qui, ayant une durée déterminée par la convention expresse ou légalement présumée des parties, prennent fin de plein droit à l'expiration du terme fixé. 11 est manifeste qu'il ne peut pas être question de tacite réconduction pour les baux sans écrit* dont la durée est indéfinie et qui ne prennent fin que par un congé. En effet, de deux choses l'une : ou il n'a pas été donné congé, et alors le bail continue toujours ; ou il a été donné congé, et dans ce cas un nouveau bail ne peut pas se former par le consentement tacite des parties, puisque l'une d'elles a manifesté expressément une volonté contraire.