II. Causes accidentelles de cessation du bail

701. Le contrat de louage prend fin accidentellement : 1° Par la perte de la chose louée. Aux termes de l'art. 1741 : « Le « contrat de louage se résout par la perte de la chose louée ». Il s'agit de la perte totale. La loi ne distingue pas si elle est survenue par la faute du bailleur, par celle du preneur, par celle d'un tiers ou par cas fortuit. Dans toutes les hypothèses, le bail est résilié de plein droit. L'art. 1722, première partie, le dit pour le cas de perte fortuite, et la même solution doit être donnée pour le cas de perte survenue par toute autre cause. Du moment qu'il n'est plus j possible au bailleur de procurer au preneur l'usage de la chose louée, le preneur cesse de devoir le prix du bail, qui en est la contre-valeur : son obligation est désormais sans cause. Il peut seulement y avoir lieu à des dommages et intérêts à la charge de celui par la faute duquel la perte serait arrivée.

La perte de la substance de la chos^ suffit pour entraîner la résiliation du bail, •comme il arriverait au cas où un vignoble affermé serait entièrement détruit par le phylloxéra. Aix, 27 mai 1875, Sir., 7u. 2. 147. V. cependant Bordeaux, 16 avril 1886, Sir., 87. 2. 38.

Pour le cas de perte partielle voyez art. 1722 (supra n. 670).

2° Par l'expropriation ou cession de l'immeuble loué, pour cause d'utilité publique. V. art. J7 et 18 de la loi du 3 mai 1841.

3° Par l'inexécution de la part d'une des parties des obligations que le contrat lui impose. Nous lisons à ce sujet dans Fart. 1741 : « Le contrat w de louage se résout... par le défaut respectif du bailleur et du preneur, » de remplir leurs engagements ». C'est une application pure et simple du principe posé en l'art. 1184.

4° Par l'annulation, la rescision ou la résolution du titre de propriété du bailleur. Voyez toutefois une exception à ce principe dans l'art.

5° Par V éviction que subit le bailleur. V. supra, n. 670.

702. Telles sont les principales causes qui mettent fin au bail.

« Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur, ni » par celle du preneur » (art. 1742). C'est une application du principe consacré par l'art. 1122.

Il n'est pas résolu non plus par la vente de la chose louée : « Si le » bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier ou » le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à » moins qu'il [le bailleur] ne se soit réservé ce droit par le contrat de » bail » (art. 1743). Des considérations économiques de premier ordre ont porté le législateur à mettre le preneur à l'abri d'une expulsion résultant du fait du bailleur : il faut que la jouissance du preneur soit assurée pour tout le temps fixé par le bail. La solution contraire aurait jeté un trouble grave dans les relations sociales. Et toutefois, pour éviter une fraude facile à commettre, la loi ne permet au preneur d'opposer son bail à l'acquéreur qu'autant qu'il a date certaine.

Lorsque le bail contient la réserve du droit d'expulser le preneur au cas de vente, la clause ne peut être invoquée que par l'acquéreur; elle ne peut pas l'être par le preneur. L'acquéreur pourra donc exiger la continuation du bail, s'il y trouve son profit.

Aux termes de l'art. 1748 : « L'acquéreur qui veut user de la faculté réservée par » le bail, d'expulser le fermier ou locataire en cas de vente, est, en outre, tenu » d'avertir le locataire au temps d'avance usité dans le lieu pour les congés. — Il doit » aussi avertir le fermier des biens ruraux, au moins un an à l'avance ».

Le preneur, expulsé en vertu de la clause qui nous occupe, a-t-il droit à des dommages et intérêts? La loi répond à cette question dans les art. 1744 à 1747 et 1749 à 1750, que nous nous bornerons à transcrire.

Art. 1744. S'il a été convenu, lors du bail, qu'en cas de vente, l'acquéreur pourrait expulser le fermier ou locataire, et qu'il n'ait été fait aucune stipulation sur les dommages et intérêts, le bailleur est tenu d'indemniser le fermier ou le locataire de la manière suivante.

Art. 1745. S'il s'agit d'une maison, appartement ou boutique, le bailleur paie, à titre de dommages et intérêts, au locataire évincé, une somme égale au prix du loyer, pendant le temps qui, suivant l'usage des lieux, est accordé entre le congé et la sortie.

Art. 1746. S'il s'agit de biens ruraux, l'indemnité que le bailleur doit payer au fermier, est du tiers du prix du bail pour tout le temps qui reste à courir.

Art. 1747. L'indemnité se réglera par experts, s'il s'agit de manufactures, usines ou autres établissements qui exigent de grandes avances.

Art. 1749. es fermiers ou les locataires ne peuvent être expulsés qu'ils ne soient payés par le bailleur, ou, à son défaut, par le nouvel acquéreur, des dommages et intérêts ci-dessus expliqués.

Art. 1750. Si le bail n'est pas fait par acte authentique, ou n'a point de date certaine, l'acquéreur n'est tenu d'aucuns dommages et intérêts.

Enfin, aux termes de l'art. 1751 : « L'acquéreur à pacte de rachat ne peut user de » la faculté d'expulser le preneur, jusqu'à ce que, par l'expiration du délai fixé » pour le réméré, il devienne propriétaire incommutable ».

§ VI. Nature du droit du 'preneur.

703. Le bail confère-t-il au preneur un droit réel de jouissance ou seulement un droit personnel? Nous croyons que le preneur n'a qu'un droit personnel. La tradition est en ce sens (Pothier, Bail à rente, n. 3) et le code civil ne l'a pas change'e sur ce point.

L'art. 1743 est la citadelle des partisans de la réalité du droit du preneur; ils raisonnent de la manière suivante. Si le preneur n'acquérait qu'un droit personnel de jouissance en vertu du bail, il pourrait être expulsé par l'acquéreur de la chose louée. En effet l'acquéreur n'est qu'un successeur à titre particulier du vendeur; or il est de principe que les successeurs à titre particulier ne sont pas tenus des obligations de leur auteur. En nous disant que l'acquéreur est obligé de respecter le bail consenti par le vendeur, l'art. 1743 nous donne donc à entendre que ce bail a fait naître un droit réel au profit du preneur. Le bail peut être opposé à l'acquéreur, au même titre que pourrait l'être une constitution de servitude, d'hypothèque ou d'usufruit, faite par l'aliénateur.

Pour que l'argument fût péremptoire, il faudrait que l'art. 1743 ne pût s'expliquer qu'en admettant la réalité du droit du preneur; or on peut en donner une autre explication fort simple, qui se concilie parfaitement avec la personnalité de ce droit, et l'argument perd ainsi presque toute sa force. Dans notre ancien droit, il n'était pas contesté que le bail, au moins quand il n'était pas à long terme, ne fit naître qu'un droit personnel au profit du preneur ; on en tirait logiquement cette conséquence que le preneur pouvait être expulsé par l'acquéreur de la chose louée. Successor particularis non tenetur stare colono, dit un vieil adage, emprunté à la loi Emptorem. Cependant l'acquéreur pouvait être obligé de respecter le bail, et même de l'entretenir, c'est-à-dire de remplir les obligations qu'il imposait au bailleur, en vertu d'une clause du contrat, qui vraisemblablement était très fréquente. Quand une clause devient de style, le législateur la sous-entend volontiers dans les actes, et c'est tout simplement ce qu'il a fait dans l'art. 1743.

L'art. 1743 peut donc très bien s'expliquer dans la théorie traditionnelle de la personnalité du droit du preneur. Ajoutons que de nombreux textes supposent cette personnalité. C'est d'abord l'art. 1709, qui, reproduisant la définition de Pothier, nous dit que « Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à » faire jouir l'autre ». Même langage dans les art. 1719 et 1720, qui nous représentent le contrat de louage comme n'engendrant que des obligations à la charge du bailleur et par conséquent un droit de créance, donc un droit personnel, au profit du preneur. Voyez aussi l'art. 1722. Enfin, si le preneur avait, comme on le prétend, un droit réel, il aurait une action réelle pour le défendre, une sorte d'action confessoire contre

tous ceux qui mettraient obstacle à son droit de jouissance, et il aurait qualité pour défendre à tout procès concernant la chose louée; or nous voyons précisément le code civil lui refuser l'action réelle tant en défendant qu'en demandant. Voy.art. 1727. Cpr. Lyon, 1" juillet 1881, Sir., 83. 2. 212.