De cette prémisse nous tirerons plusieurs déductions

1° L'acquéreur est obligé A' entretenir le bail consenti par son vendeur, c'est-à-dire d'exécuter envers le preneur les obligations que le contrat imposait au vendeur : comme contre-partie, l'acquéreur a le droit d'exiger du preneur l'exécution de toutes les obligations que le bail lui impose. En un mot, l'acquéreur est subrogé au vendeur quant aux droits et aux obligations résultant du bail. Dans le système de la réalité du droit du preneur, on décide au contraire que l'acheteur est seulement tenu de laisser jouir le preneur, mais non de le faire jouir.

2° Les jugements, rendus au profit du bailleur relativement à la propriété de la chose louée, peuvent être invoqués par le preneur, et en sens inverse on peut lui opposer les jugements rendus contre le bailleur. Au contraire, si l'on admet que le preneur a un droit réel, on devra décider que la chose jugée avec le bailleur n'a pas d'autorité pour ou contre lui.

3° Le droit du preneur étant personnel, il ne peut l'opposer qu'au bailleur, à ses successeurs universels, et à l'acquéreur de la chose louée, en vertu de l'art. 1743. Si au contraire on reconnaît au preneur un droit réel, il faut lui permettre de l'opposer à toute personne indistinctement, de l'invoquer contra quoscumque. Notons toutefois que, s'il s'agit d'un bail de plus de dix-huit ans, il ne pourra être opposé à l'acquéreur de l'immeuble donné à bail qu'autant qu'il aura été transcrit avant que l'acquéreur ait lui-même fait opérer la transcription de son titre. Voyez les art. 2-4» et 3 combinés de la loi du 23 mars 1855, qui ont modifié sur ce point l'art. 1743.

Du principe que le droit du preneur est personnel, les auteurs tirent en général cette conséquence qu'il est mobilier. M. Colmet de Sanlerre soutient au contraire avec une très grande force que les deux questions sont complètement indépendantes l'une de l'autre, et, tout en admettant la personnalité du droit du preneur, il donne d'excçllentes raisons pour prouver que ce droit est immobilier quand il s'applique à un immeuble. Nous n'entrerons pas dans ce début.

De longues années s'écoulèrent après la promulgation du code civil, sans que nul songeât à attaquer la doctrine traditionnelle de la personnalité du droit du preneur. C'est Troplong qui le premier a soutenu la thèse étrange de la réalité. Elle a subi le sort qu'elle méritait. La cour de cassation l'a répudiée sous la présidence de Troplong lui-même, et dans la doctrine elle n'a trouvé que de rares prosélytes. Cpr. Cass., 16 juin 1880, Sir., 80. 1. 456.