Obligations particulières du bailleur

711. a. — Le bailleur d'un fonds de terre doit délivrer la contenance indiquée au contrat, et n'est tenu de délivrer que cette contenance. Les conséquences de l'erreur en plus ou en moins, qui aurait été commise par le bailleur dans l'indication de la contenance du fonds, sont réglées par l'art. 1765, ainsi conçu : « Si, dans un bail à » ferme, on donne aux fonds une contenance moindre ou plus grande » que celle qu'ils ont réellement, Un y a lieu à augmentation ou diminution » de prix pour le fermier, que dans les cas et suivant les règles exprimés » au titre de la Vente ». Il faut donc appliquer les art. 1617 à 1623.

712. b. — Le bailleur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix du bail, lorsque, par suite d'un cas fortuit qu'il n'a

pas pris à sa charge et qui se produit avant que les fruits soient séparés de la terre, le fermier est privé de la moitié au moins d'une récolte ; à moins cependant qu'il ne soit indemnisé par les récoltes antérieures, ou qu'il ne se trouve l'être à la fin du bail, en appréciant toutes les récoltes dans leur ensemble.

La loi établit à cet égard les règles suivantes.

Art. 1770. Si le bail n'est que d'une année, et que la perte soit de la totalité des fruits, ou au moins de la moitié, le preneur sera déchargé d'une partie proportionnelle du prix de la location. — Il ne pourra prétendre aucune remise, si la perte est moindre de moitié.

Art. 1769. Si le bail est fait pour plusieurs années, et que, pendant la durée du bail, la totalité ou la moitié d'une récolte au moins soit enlevée par des cas fortuits, le fermier peut demander une remise du prix de sa location, à moins qu'il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes. — S'il n'est pas indemnisé, l'estimation de la remise ne peut avoir lieu qu'à la fin du bail, auquel temps il se fait une compensation de toutes les années de jouissance ; — Et cependant le juge peut provisoirement dispenser le preneur de payer une partie du prix en raison de la perte soufferte.

Art. 1771. Le fermier ne peut obtenir de remise, lorsque la perte des fruits arrive après qu'ils so?it séparés de la terre, à moins que le bail ne donne au propriétaire une quotité de la récolte en nature ; auquel cas le propriétaire doit supporter sa part de la perte, pourvu que le preneur ne fut pas en demeure de lui délivrer sa portion de récolte. — Le fermier ne peut également demander une remise, lorsque la cause du dommage était existante et connue à l'époque où le bail a été passé.

Art. 1772. Le preneur peut être chargé des cas fortuits par une stipulation expresse.

Art. 1773. Cette stipulation ne s'entend que des cas fortuits ordinaires, tels que grêle, feu du ciel, gelée ou coulure. — Elle ne s'entend pas des cas fortuits extraordinaires, tels que les ravages de la guerre, ou une inondation, auxquels le pays n'est pas ordinairement sujet, à moins que le preneur n'ait été chargé de tous les cas fortuits prévus ou imprévus.

Il résulte de ces textes que cinq conditions sont requises pour que la privation totale ou partielle d'une récolte, résultant d'un cas fortuit, puisse autoriser le fermier à réclamer une diminution de son fermage.

1° Il faut que le fermier n'ait pas pris à sa charge les cas fortuits. La loi explique suffisamment que cette stipulation doit être considérée comme ne comprenant que les cas fortuits ordinaires, à moins que la convention ne porte que le fermier se charge des cas fortuits prévus et imprévus (art. 1772 et 1773).

2° La perte doit être survenue avant que les fruits fussent séparés de la terre. Une fois récoltés, les fruits sont devenus la propriété du fermier, et, s'ils périssent, ils périront pour son compte, d'après la règle Res périt domino. Il en est autrement dans le colonage partiaire : les fruits recueillis appartenant alors par indivis au propriétaire et au colon, leur perte fortuite serait naturellement supportée par l'un et par l'autre, chacun dans la mesure de son droit.

3° Il faut que, dans une même, année, la moitié au moins de la récolte, que le fonds devait normalement produire, ait été enlevée (art. 1769 et 1770). Ainsi le fermier, qui, pendant toute la durée d'un bail de neuf ans, n'aurait recueilli chaque année par suite de cas fortuits que deux tiers de récolte n'aurait droit à aucune indemnité.

4° La perte, quelque considérable qu'elle soit, ne donne jamais lieu à une remise du prix au profit du fermier, si elle se trouve compensée par l'excédent des récoltes précédentes appréciées dans leur ensemble et en prenant pour terme de comparaison le produit moyen du fonds.

5° En supposant que la perte de plus de moitié, subie par le fermier sur la récolte d'une année, ne soit pas couverte par l'excédent des récoltes précédentes, le droit à une réduction du fermage n'est pas encore irrévocablement acquis au fermier, qui peut seulement obtenir du juge la dispense de payer provisoirement une partie du fermage proportionnelle à la perte subie. Pour le règlement définitif des droits des parties, il faut attendre la fin du bail. Alors on fera la somme des produits de toutes les récoltes perçues par le fermier pendant la durée de sa jouissance. Si cette somme est égale ou supérieure au produit moyen du fonds pendant toute la durée du bail, la perte subie par le fermier est compensée, et il doit payer intégralement ses fermages. Dans le cas contraire, il a droit à une diminution proportionnelle à l'importance du déficit : c'est ce que la loi appelle faire la compensation de toutes les années de jouissance.

713. Eclaircissons par un exemple ce qui vient d'être dit sous les n°« 4 et 5. Bail pour trois ans, moyennant 10,000 fr. par an, d'un vignoble dont le produit moyen est de 100 barriques de vin par an : ce qui représente 300 barriques pour les trois années. La seconde année, le fermier ne récolte que 40 barriques de vin, par suite d'une forte coulure; il subit donc une perte de plus de moitié. A-t-il droit à une diminution proportionnelle du fermage? Cela dépend.

a. — Si, la première année, il a récolté 160 barriques de vin ou plus, la perte est compensée; il n'a droit à aucune diminution du prix de ferme. Et cela, alors même que la troisième année se solderait par un déficit, s'il est inférieur à la moitié : solution qui, soit dit en passant, est difficile à justifier dans le système de la loi.

b. — Si l'on suppose que la première année n'a donné que 110 barriques de vin, le déficit de la deuxième année n'est pas compensé ; le fermier est encore en perte de 50 barriques comparativement au produit moyen du fonds. A-t-il un droit irrévocablement acquis à une diminution proportionnelle du fermage, soit à une diminution de 5,000 fr. ? Non ; le juge peut seulement l'autoriser à suspendre provisoirement le paiement de cette somme. Les droits des parties ne pourront être définitivement réglés qu'à l'expiration du bail : tout dépendra du résultat de la troisième année. Supposons que la troisième année ait donné au fermier une récolte de 150 barriques. Le fermier a donc perçu 110 barriques la première année, 40 la seconde et 150 la troisième : total 300 barriques, chiffre précisément égal au produit moyen du fonds pendant la durée du bail; la perte est compensée, le fermier doit payer intégralement ses fermages. Si au contraire la troisième année n'a produit par hypothèse que 140 barriques, le fermier se trouve être en définitive en perte de 10 barriques; il aura droit à une diminution proportionnelle de son fermage, soit 1,000 fr.