Durée des baux à ferme
715. Nous avons vu que le bail à loyer est censé fait pour un temps indéfini, lorsque les parties n'en ont pas fixé conventionnellement la durée; le bail se continue donc, tant qu'il n'y a pas été mis fin par un congé. Il n'en est pas de même du bail à ferme : la loi en fixe la durée au temps nécessaire pour que le preneur recueille tous les fruits de l'héritage, lorsque les parties ne se sont pas expliquées sur ce point; et telle est en effet leur volonté probable. L'art. 1774 al. 1 dit à ce sujet: « Le bail, sans écrit, d'un fonds rural, est censé fait pour » le temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruits » de l'héritage affermé ».
Les mots bail sans écrit désignent ici, comme dans l'article suivant, tout bail dont les parties n'ont pas fixé la durée par une convention expresse, écrite ou verbale peu importe.
La loi ajoute : « — Ainsi le bail à ferme d'un pré, d'une vigne, et de » tout autre fonds dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de » l'année, est censé fait pour un an. — Le bail des terres labourables, » lorsqu'elles se divisent par soles ou saisons, est censé fait pour autant » d'années qu'il y a de soles » (art. 1774 al. 2).
La division en soles ou saisons correspond à un aménagement des terres au point de vue de la culture. Par exemple, dans certaines contrées (ce ne sont pas celles où l'art agricole a fait le plus de progrès), les propriétaires divisent leurs héritages en trois soles, c'est-àdire en trois parties égales, dont chacune, à tour de rôle, est consacrée à la culture du blé, puis l'année suivante à celle des menus grains et se repose la troisième année. Le bail sans écrit d'un fonds ainsi aménagé sera censé fait pour trois ans, parce que ce délai est nécessaire pour que chaque partie du fonds ait donné ce qu'elle est appelée à produire périodiquement.
On voit que le bail des fonds ruraux a toujours un terme fixe, qui est déterminé parla convention expresse ou présumée des parties. De là résultent deux conséquences.
1° Le bail des héritages ruraux, quoique fait sans écrit, cesse de plein » droit à l'expiration du temps pour lequel il est censé fait, selon l'arti- » de précédent » (art. 1775).
2° « Si, à l'expiration des baux ruraux écrits, le preneur reste et est » laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par » l'article 1774» (art. 1776).
Le mot écrits est de trop dans ce dernier article ; car tous les baux de biens ruraux sont écrits hoc sensu, puisque la durée en est toujours fixée par la convention expresse ou légalement présumée des parties ; tous par conséquent sont susceptibles de la tacite réconduction (supra n. 700). A moins qu'on ne dise que cette épithète a été employée pour exclure le cas où il aurait été expressément convenu entre les parties que le bail durera indéfiniment, jusqu'à ce que l'une des parties ait donné congé à l'autre; il est bien évident que la tacite réconduction ne pourrait pas s'opérer dans cette hypothèse.
4. Droits et devoirs respectifs du fermier entrant et du fermier sortant.
716. Les baux de biens ruraux expirent ordinairement à la fin de novembre. Le nouveau fermier, qui doit succéder à l'ancien, ne peut pas attendre jusqu'à cette époque pour commencer ses travaux de culture et d'ensemencement; autrement il ne pourrait préparer la récolte des grains qui se sèment avant l'hiver. Aussi l'art. 1777 dispose-t-il : « Le fermier sortant doit laisser à celui qui lui succède dans la » culture, les logements convenables et autres facilités pour les travaux » de l'année suivante; et réciproquement, le fermier entrant doit procurer » à celui qui sort, les logements convenables et autres facilités pour la » consommation des fourrages, et pour les récoltes restant à faire. — » Dans l'un et l'autre cas, on doit se conformer à l'usage des lieux ».
Cette disposition est complétée par celle de l'art. 1778, ainsi conçu : « Le fermier sortant doit aussi laisser les pailles et engrais de Vannée, » s'il les a reçus lors de son entrée en jouissance; et quand même il ne » les aurait pas reçus, le propriétaire pourra les retenir suivant l'estima-
» tion ». — C'est une véritable expropriation; mais il y a un intérêt public en cause, celui de la bonne culture des terres, et c'est pourquoi la loi l'a autorisée.
