C. Baux

133. Le mari, étant chargé, en sa qualité d'administrateur des biens de la femme, de leur faire produire le revenu dont ils sont susceptibles, a par cela même le droit de les donner à bail.

Quelle durée le mari peut-il assigner aux baux qu'il passe ? Devrontils nécessairement prendre fin avec sa jouissance, c'est-à-dire lors de la dissolution de la communauté ? L'application rigoureuse des principes aurait peut-être dicté cette solution; car il semble que le mari ne puisse pas disposer de la jouissance des biens de la femme pour le temps où cette jouissance ne lui appartiendra plus. Mais, s'il en eût été ainsi, le mari n'aurait pas trouvé de preneurs, ou il n'en aurait trouvé qu'à des conditions fort désavantageuses, un locataire ou un fermier

exigeant toujours qu'on lui garantisse une jouissance d'une certaine durée. Fallait-il alors déclarer obligatoires pour la femme ou ses héritiers les baux faits par le mari, quelle que fût leur durée ? Cette solution aurait eu l'inconvénient grave de permettre au mari de priver, pour un temps indéfini, la femme et ses héritiers de la jouissance en nature de leurs biens. Entre ces deux extrêmes, le législateur a pris un moyen terme, qu'indiquent les art. 1429 et 1430, et qui concilie dans la mesure du possible les droits de l'administrateur et ceux du propriétaire.

Art. 1429. Les baux que le mari seul a faits des biens de sa femme pour un temps qui excède neuf ans, ne sont, en cas de dissolution de la communauté, obligatoires vis-à-vis de la femme ou de ses héritiers que pour le temps qui reste à courir soit de la première période de neuf ans, si les parties s y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite, de manière que le fermier n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve.

Art. 1430. Les baux de neuf ans ou au-dessous que le mari seul a passés ou renouvelés des biens de sa femme, plus de trois ans avant l'expiration du bail courant s'il s'agit de biens ruraux, et plus de deux ans avant la même époque s'il s'agit de maisons, sont sans effet, à moins que leur exécution n'ait commencé avant la dissolution de la communauté.

Ainsi la loi, appliquant au mari une règle dont elle fait ailleurs l'application à l'usufruitier (art. 595), au tuteur (art. 1718) et au mineur émancipé (art. 481), considère les baux de neuf ans ou au-dessous comme des actes de simple administration. Ceux que le mari aura faits dans ces limites devront toujours être pleinement respectés.

D'autre part, comme un bon administrateur ne doit pas attendre au dernier moment pour passer un nouveau bail ou renouveler l'ancien, sous peine d'être privé de locataire ou de fermier pendant un certain temps, la loi permet au mari (art. 1430) de renouveler les baux en cours ou d'en passer de nouveaux, trois ans au plus avant l'expiration du bail courant, s'il s'agit d'un bien rural, et deux ans seulement avant la même époque, s'il s'agit de maisons. Le délai accordé pour le renouvellement des baux de biens ruraux est plus long, parce qu'il est plus difficile de se procurer un bon fermier qu'un bon locataire.

Telles sont les limites extrêmes, dans lesquelles le mari peut passer ou renouveler des baux obligatoires pour sa femme et les héritiers de celle-ci. De sorte que le plus long délai, pendant lequel la femme ou ses héritiers peuvent être liés en vertu d'un bail consenti par le mari, est de douze ans pour les biens ruraux et de onze ans pour les biens urbains; et encore faut-il, pour que cette limite soit atteinte, supposer un concours de circonstances qui se rencontreront rarement, c'est-à-

dire que le mari ait renouvelé un bail, ou qu'il en ait passé un autre, juste trois ans ou deux ans avant l'expiration du bail courant, et que la communauté se soit dissoute aussitôt après.

134. Maintenant qu'arrivera-t-il, si le mari a excédé les limites fixées par les art. 1429 et 1430, c'est-à-dire s'il a passé un bail de plus de neuf ans, ou s'il a passé ou renouvelé un bail plus de trois ans ou de deux ans avant l'expiration du bail courant?

135. a. Supposons d'abord que le mari ait fait un bail de plus de neuf ans. Ce bail est pleinement obligatoire pour le mari d'une part, et pour le fermier ou locataire d'autre part : ils sont l'un et l'autre parties au contrat, et le contrat les lie. Gpr. Cass., 29 janvier 1883, Sir., 85. 1. 482. La femme elle-même ne peut pas critiquer le bail, tant que la communauté dure ; elle est sans intérêt, puisqu'elle n'a pas droit à la jouissance de son bien, cette jouissance appartenant à la communauté. Mais, à la dissolution de l'association conjugale, la femme pourra quelquefois demander la réduction du bail; elle a le droit d'exiger en effet que le preneur (l'art. 1429 ne parle que du fermier, mais il est clair que sa disposition s'applique aussi au locataire) achève seulement la période de neuf ans qui court au moment de la dissolution de la communauté. Ainsi supposons un bail à ferme consenti par le mari pour vingt ans. La communauté se dissout-elle la septième année du bail par exemple? On est encore dans la première période de neuf ans; le fermier n'aura, si la femme l'exige, que le droit d'achever cette période, c'est-à-dire qu'il n'aura plus que deux ans à faire. Si la communauté, dans la même hypothèse, se dissout la quinzième année du bail, on est entré dans la deuxième période de neuf ans; la femme pourra exiger que le fermier sorte à l'expiration de cette période, par conséquent à la fin de la dix-huitième année du bail; le fermier n'aura donc plus droit qu'à trois années de jouissance. Enfin, si nous supposons que la communauté se dissolve la dix-neuvième année du bail, le contrat devra s'exécuter complètement.

C'est une faculté pour la femme de demander que le bail soit réduit aux limites qui viennent d'être indiquées; elle aie droit, si elle le préfère, d'en exiger l'exécution complète. Lié envers la femme par le contrat auquel il a figuré, le fermier ou le locataire est donc à la discrétion de celle-ci : obligé d'exécuter complètement le bail ou d'en subir la réduction, suivant qu'elle le trouvera plus profitable à ses intérêts. Mais au moins faut-il que le preneur puisse savoir à quoi s'en tenir; aussi admet-on qu'il a le droit de mettre la femme en demeure de s'expliquer dans un bref délai sur le parti qu'elle entend prendre.

Les héritiers de la femme ont les mêmes droits qu'elle.

Le mari, qui donne à bail un bien propre de sa femme, peut-il valablement stipu-

îr que les loyers ou les fermages lui seront payés par anticipation ? Si le mari ne fait à cet égard que se conformer aux usages, si par exemple il stipule que le locataire d'une maison paiera son loyer par trimestre et d'avance, nul doute qu'il n'outrepasse pas son droit. Seulement il y aurait lieu à récompense au profit de la femme pour les loyers ou fermages touchés par anticipation, qui représenteraient le prix de la jouissance postérieure à la dissolution de la communauté. Mais, si le mari, empiétant sur les droits du propriétaire, a stipulé le paiement par anticipation de plusieurs années de loyers ou de fermages, les juges du fait pourraient considérer cette stipulation comme excédant les limites du droit d'administration conféré au mari, et décider par suite que les paiements, à lui faits en exécution de cette clause, ne sont pas valables par rapport à la femme ou à ses héritiers, en tant qu'ils s'appliquent à la jouissance postérieure à la dissolution de la communauté. Pour prix de cette jouissance, laiemme pourrait donc exiger un nouveau paiement, sauf le recours du preneur contre qui de droit. La jurisprudence de la cour de cassation est en ce sens.

136. b. Le mari a passé ou renouvelé un bail plus de trois ans avant l'expiration du bail courant, s'il s'agit d'un bien rural, ou plus de deux ans avant la même époque, s'il s'agit d'un bien urbain. Le nouveau bail fait par le mari ou le renouvellement par lui consenti sera sans effet à l'égard de la femme ou de ses héritiers, si l'exécution n'en est pas commencée lors de la dissolution de la communauté. La femme n'est donc pas liée à l'égard du locataire ou du fermier ; mais le fermier ou le locataire est lié envers la femme, qui peut exiger l'exécution du contrat. — Si au contraire l'exécution du bail consenti ou renouvelé est commencée lors de la dissolution de la communauté, ce bail sera obligatoire pour la femme ou ses héritiers, dans les limites fixées par l'art. 1429, c'est-à-dire jusqu'à son expiration, s'il a été fait pour un temps n'excédant pas neuf ans, et jusqu'à l'expiration de la période de neuf ans dans laquelle on se trouve lors de la dissolution de la communauté, s'il a été fait pour un temps plus long.

Remarquons qu'il ne suffit pas, pour que le bail, consenti ou renouvelé trop tôt par le mari, soit obligatoire à l'égard de la femme, que la communauté se soit dissoute à une époque où le mari aurait pu valablement consentir ou renouveler le bail ; il faut que l'exécution du nouveau bail soit commencée.

137. Enfin observons, en terminant, que les règles établies par les

art. 1429 et 1430 ne sont applicables qu'aux baux passés ou renouvelés

par le mari seul. Ceux qui auraient été passés ou renouvelés par le

mari avec le concours de la femme seraient obligatoires pour celle-ci,

alors même qu'ils auraient été consentis pour plus de neuf ans ou qu'ils

auraient été passés ou renouvelés plus de trois ans ou de deux ans avant

l'expiration du bail courant. La femme, qui peut valablement consentir

à l'aliénation de ses immeubles, peut, à plus forte raison, consentir à

un bail excédant les limites ordinaires du droit d'administration.

D'ailleurs le preneur qui a traité avec le mari seul n'a le droit d'exercer aucun recours contre celui-ci à raison de la réduction du bail, que la femme ou ses héri-

tiers lui font subir par application de l'art. 1429, ou de la privation de jouissance qu'ils lui imposent en invoquant l'art \VM). En traitant avec le mari seul, le preneur a dû savoir à quoi il s'exposait. 11 en serait autrement si le mari s'était présenté comme propriétaire de l'immeuble qu'il donnait à bail ou s'il s'était porté fort pour sa femme. L'indemnité due dans ce cas au preneur serait à la charge de la communauté.

§ III. Des récompe?tses.

138. Le mot récompense est synonyme d'indemnité. — Après avoir déterminé la composition du patrimoine de la communauté et celle du patrimoine propre de chaque époux, le législateur devait veiller à ce que l'équilibre établi entre ces trois patrimoines ne fût pas rompu. C'est dans ce but qu'a été établie la théorie des récompenses, dont le principe général peut être formulé de la manière suivante : Toutes les fois que l'un des trois patrimoines, dont la communauté suppose l'existence, se sera enrichi aux dépens de l'un des deux autres, il y aura lieu à récompense ou indemnité au profit du patrimoine appauvri contre celui qui s'est enrichi.

Les récompenses peuvent être dues, 1° à l'un des époux par la communauté, 2o à la communauté par l'un des époux, 3° à l'un des époux par l'autre. C'est une division qui s'impose.