II. Des droits du créancier sur antichrèse

1042. 1° Le créancier antichrésiste, nous l'avons déjà dit, a la jouissance de l'immeuble qui lui a été donné en nantissement. Transcrivons Je texte qui lui accorde ce droit : « Le créancier n'acquiert par ce contrat » que la faculté de percevoir les fruits de l'immeuble, à la charge de les » imputer annuellement sur les intérêts, s'il lui en est dû, et ensuite sur » le capital de sa créance » (art. 2085 al. 2).

D'ailleurs le créancier peut, s'il ne veut pas jouir par lui-même, donner à bail l'immeuble sur lequel porte son droit d'antichrèse, en se conformant aux règles du droit commun pour la durée des baux.

11 doit respecter, en ce qui concerne le mode d'exploitation, l'état de choses établi par le propriétaire, et n'a pas le droit de faire d'innovations.

Pour éviter des comptes minutieux entre le propriétaire et l'anti-

chrésiste, la loi permet de convenir que les fruits de l'immeuble se

compenseront en tout ou en partie avec les intérêts de la créance à la

sûreté de laquelle l'immeuble est affecté. « Lorsque les parties ont stipulé

» que les fruits se compenseront avec les intérêts, ou totalement, ou jus-

» qu'à une certaine concurrence, cette convention s'exécute comme toute

» autre qui n'est point prohibée par les lois » (art. 2089).

Sous l'empire du code civil, qui laissait les parties libres de fixer comme elles l'entendaient le taux de l'intérêt, une semblable convention ne pouvait jamais être critiquée comme usuraire. La loi du 3 septembre 1807, qui est venue limiter le taux de l'intérêt conventionnel et qui est encore en vigueur en matière civile (supra n. 838), dut nécessairement avoir pour résultat de faire considérer comme nulle la convention dont il s'agit, en tant qu'elle aurait eu pour résultat d'allouer au créancier des intérêts excédant le taux légal ; car il n'est pas permis de faire indirectement ce que la loi défend de faire directement. Ce qui toutefois ne doit être appliqué qu'autant que la valeur des fruits de l'immeuble dépasse sensiblement les intérêts calculés au taux maximum fixé par la loi, et en tenant compte d'ailleurs de ce qu'il peut y avoir d'aléatoire dans la production des fruits. Lorsqu'il est reconnu, d'après les éléments d'appréciation que nous venons d'indiquer, que la clause de compensation est usuraire, le créancier est obligé d'imputer chaque année sur le capital ce dont les fruits excèdent les intérêts de la créance.

1043. 2° Le créancier a le droit de retenir l'immeuble jusqu'au paiement intégral de la dette en capital, intérêts et frais. « Le débiteur ne » peut, avant V entier acquittement de la dette, réclamer la jouissance de » l'immeuble qu'il a remis en antichrèse », dit l'art. 2087 al. 1.

Mais le droit de rétention résultant de l'antichrèse ne s'applique qu'à la dette pour sûreté de laquelle l'antichrèse a été constituée. L'antichrésiste ne peut l'invoquer pour aucune autre, pas même pour les dettes contractées postérieurement par le même débiteur et devenues exigibles avant le paiement de la première. Il n'y a pas d'antichrèse tacite, comme il y a un gage tacite. La disposition de l'art. 2082 al. 2 n'est pas répétée au chapitre De l'antichrèse, et elle n'est pas susceptible, à raison de sa nature exceptionnelle, d'être étendue d'un cas à un autre. Cette solution est généralement admise.

Le droit de rétention qui résulte de l'antichrèse est indivisible, comme celui qui résulte du gage. « Les dispositions des articles 2077 et » 2083 s'appliquent à l'antichrèse comme au gage » (art. 2090).

1044. Aux termes de l'art. 2088 : « Le créancier ne devient point pro- » priétaire de l'immeuble par le seul défaut de paiement au terme con- » venu; toute clause contraire est nulle; en ce cas, il peut poursuivre

» l'expropriation de son débiteur par les voies légales». Ce texte prohibe le pacte commissoire en matière d'antichrèse, comme l'art. 2078 al. 2, le prohibe en matière de gage. Voyez ce qui a été' dit au sujet de ce dernier texte, supra, n. 1027.

1045. Contrat pignoratif. — Le moment est venu de parler du contrat pignoratif. On désigne sous ce nom un contrat, qui, sous les apparences d'une convention permise, la vente à réméré, contient en réalité une impignoration prohibée. Or il existe dans notre droit deux impignorations prohibées : la première est celle qui contient une convention usuraire (art. 2089), et la seconde celle que condamnent les art. 2078 al. 2 et 2088. Le contrat pignoratif peut se produire dans l'une ou dans l'autre hypothèse; nous allons l'examiner successivement sous ces deux faces.

Premieii cas. Contrat pignoratif déguisant une convention usuraire. Je vous emprunte une somme de 10,000 fr. pour trois ans, et, pour garantie de ce prêt, je vous donne en nantissement un immeuble, dont le revenu net est de 1,000 fr. par an, en convenant avec vous que les fruits du fonds se compenseront avec les intérêts de ma dette : ce qui revient à vous allouer 10 pour cent d'intérêts pour le prêt que vous me faites. Nous avons ici une impignoration prohibée, en tant qu'elle dissimule une convention usuraire. Supposons que, pour dissimuler cette dissimulation, qui est un peu trop transparente, nous donnions à notre convention la forme suivante: <• Je vous vends mon immeuble pour 10,000 fr., que vous me payez comptant, en me réservant la faculté de le racheter dans un délai de trois ans moyennant le remboursement de cette somme ». Ainsi il est bien entendu que ce que nous avons voulu faire en réalité, c'est un prêt sur antichrèse, accompagné d'une clause de compensation qui contient une convention usuraire; la vente à réméré, on le suppose, n'est qu'un masque déguisant cette convention ; je n'ai jamais voulu vendre mon immeuble, et vous n'avez jamais voulu l'acheter. Ces faits étant prouvés, on appliquera aux parties la loi du contrat qu'elles ont voulu faire en réalité, et non de celui qu'elles ont fait en apparence. Ce serait vraiment trop facile, si, pour soustraire une convention à une prohibition légale, il suffisait de remplacer son vrai nom par un nom emprunté.

Voilà la première variante du contrat pignoratif : vente à réméré déguisant un prêt sur antichrèse, qui lui-même dissimule une convention usuraire.

Reste à savoir comment les juges, auxquels le contrat est soumis pour en apprécier la validité, arriveront à reconnaître le déguisement et par suite la fraude, à constater l'existence d'une impignoration sous le voile de la vente. On conçoit qu'il est impossible d'établir à cet égard des règles immuables; tout dépend des circonstances. Disons seulement que les principaux caractères, qui permettent en général de reconnaître l'impignoration, sont : 1° la vilité du prix, vilitas prctii; 2° la relocation de l'immeuble faite par l'acheteur apparent au prétendu vendeur, soit dans le contrat même, soit en dehors, mais à une époque voisine; 3° enfin l'habitude de l'usure chez l'acheteur apparent, consuetudo fœnerandi.

Deuxième cas. Contrat pignoratif déguisant le pacte commissoire prohibe' par les art. 2078 al. 2 et 2088. Un acte écrit constate que je vous vends l'immeuble A moyennant une somme de 10,000 fr., que vous me payez comptant; l'acte ajoute que j'aurai le droit de reprendre mon immeuble en vous remboursant les 10,000 fr. dans un délai d'un an. C'est une vente à réméré, et elle sera valable si elle est sincère. Mais il se peut qu'elle déguise la convention suivante : Vous me prêtez 10,000 fr. pour un an; à titre de garantie de ce prêt, je vous donne en nantissement l'immeuble A, en convenant avec vous que, si je n'ai pas remboursé les 10,000 fr. à l'échéance, vous deviendrez propriétaire de l'immeuble, qui vous restera en paiement : ce qui est dans toute sa nudité le pacte commissoire prohibé par l'art. 2088.

Si telle est en réalité la convention que les parties ont voulu faire (et les juges ont sur ce point un pouvoir souverain d'appréciation), on n'est plus en face d'une vente à réméré, mais bien d'un contrat pignoratif. La convention est nulle. La vilité du prix de la vente et la relocation au vendeur sont encore ici les principaux signes qui trahiront le plus souvent l'impignoration. Cpr. Alger, 2 novembre 188o, Sir., 86. 2. 132. 11 y avait de plus dans l'espèce de cet arrêt cette particularité remarquable et instructive que les frais de la vente avaient été mis à la charge du vendeur.

1046. Nous connaissons maintenant les avantages que l'antichrèse confère au créancier : droit de jouir de l'immeuble soumis à l'antichrèse, à la charge d'imputer le produit net de cette jouissance sur les intérêts et subsidiairement sur le capital de sa créance ; droit de retenir l'immeuble jusqu'au paiement intégral de la dette.

L'antichrésiste, à la différence du créancier gagiste, n'a pas de privilège. Gomme tout autre créancier, il peut sans doute saisir l'immeuble qui lui est affecté ; mais, s'il prend ce parti, il perd tous les avantages que lui confère son droit d'antichrèse ; car, en pratiquant une saisie, qui conduira nécessairement à la vente de l'immeuble et à la mise en possession de l'acquéreur, il renonce implicitement à son droit de rétention ; le prix de l'immeuble sera donc distribué au marc le franc entre lui et les autres créanciers. Le résultat sera différent, si l'immeuble est saisi par les autres créanciers, en supposant bien entendu que l'antichrésiste ait rempli les formalités prescrites par la loi pour que son droit leur soit opposable. Ces créanciers, étant obligés de respecter le droit de l'antichrésiste, ne pourront le forcer à se dessaisir qu'à la condition de le payer préalablement ; ils n'auront donc le droit de s'attribuer, sur le prix de l'immeuble saisi et vendu à leur requête, que la portion de ce prix qui restera libre une fois l'antichrésiste payé; de sorte que la situation de l'antichrésiste sera alors à peu près la même que s'il était privilégié.

1047. Il va de soi que l'antichrésiste a toujours le droit, même quand l'immeuble est saisi par lui, de faire valoir les privilèges ou hypothèques qui pourraient lui appartenir d'ailleurs sur cet immeuble.

Tout ce que nous venons de dire dans ce numéro et dans le précédent est exprimé ou sous-entendu dans l'art. 2091 : « Tout ce qui est » statué au présent chapitre ne préjudicie point aux droits que des tierz » pourraient avoir sur le fonds de l'immeuble remis à titre d'antichrèse. » — Si le créancier, muni à ce titre, a d'ailleurs sur le fonds des privi- » lèges ou hypothèques légalement établis et conservés, il les exerce à son » ordre et comme tout autre créancier » .

1048. C'est une question très discutée que celle de savoir si le droit de l'antichrésiste (droit de jouissance et droit de rétention) est personnel ou réel. On admet généralement qu'il est réel. Mais les deux arguments de texte, qu'on invoque en faveur de cette thèse, ne sont pas à notre avis aussi décisifs qu'on le dit. L'art. 446du code de commerce, en déclarant nuls, quand ils ont été constitués depuis la

faillite ou dans les dix jours qui précèdent, les droits d'antichrèse... établis par le failli pour la garantie de dettes antérieurement contractées, prouve bien que l'antichrèse est un droit opposable aux autres créanciers du débiteur, mais il ne prouve pas que ce soit nécessairement un droit réel; car un droit personnel peut être opposable aux tiers, ainsi que nous l'avons vu pour le droit de bail sous l'art. 1743. Nous en dirons autant de l'art. 2-1° de la loi du 23 mars 1855, qui soumet à la transcription les actes constitutifs d'antichrèse. Nous voyons bien qu'il résulte de ce texte que le droit de l'antichrésiste est opposable aux tiers ; mais prouve-t-il aussi clairement que ce soit un droit réel? L'art. 2-4° de la même loi soumet à la transcription les baux de plus de dix-huit ans ; en conclura-t-on que ces baux confèrent un droit réel? Mais enfin, personnel ou réel, ce qui parait incontestable, c'est que le droit de l'antichrésiste est opposable aux tiers, lorsqu'il a rempli les formalités prescrites pour la conservation de son droit, et c'est là le point capital. Aussi n'insisterons-nous pas plus longtemps sur cette question.