Quels biens sont affectés au privilège du bailleur

1086. Le privilège du locateur porte sur tout ce qui garnit la maison louée ou la ferme, et en outre, s'il s'agit d'un immeuble rural, « sur les fruits de la récolte de l'année » (art. 2102-1°).

1087. A. Le privilège porte d'abord sur le prix de tout ce qui garnit la maison louée ou la ferme : telles sont les expressions de la loi. Mais que faut-il entendre par meubles garnissants? Nous répondons : tous les meubles qui se trouvent dans la maison louée ou dans la ferme, à l'exception de l'argent comptant et des titres de créances.

Il y a toutefois controverse sur ce point; par conséquent il faut justifier la proposition que nous venons de formuler.

L'art. 171 de la coutume de Paris, auquel a été empruntée notre disposition, disait en substance : Sont privilégiés les propriétaires de maisons sur les meubles étant dans lesdiles maisons. Le législateur moderne a modifié cette formule : il fait porter le privilège du bailleur sur « tout ce qui garnit la maison louée ou la ferme ». Cette différence dans les expressions implique-t-elle une différence dans les idées? C'est peu probable; car Pothier, en commentant l'art. 171 de la coutume de Paris, emploie indifféremment les expressions « meubles étant dans la maison » ou « meubles garnissant la maison », et il devient ainsi fort vraisemblable que le législateur, suivant ici son guide habituel, a considéré ces expressions comme synonymes. Cette induction acquiert presque le caractère de la certitude, quand on voit l'art. 81!) du code de procédure civile, parlant le langage de Pothier, employer comme ayant la môme valeur les expressions effets étant dans lesdiles maisons et meubles qui garnissaient la maison.

Cela posé, on doit, conformément aux explications de Pothier et sans s'arrêter à aucune des distinctions plus ou moins arbitraires qui ont été proposées, notamment la distinction entre les meubles apparents et ceux qui ne le sont pas, considérer comme soumis au privilège du locateur les meubles qui ont été mis parle locataire dans la maison à un titre quelconque, soit pour la commodité ou l'agrément de l'habitation, soit pour servir aux usages domestiques ou à l'exercice de la profession du locataire, môme l'argenterie, même les bijoux, contrairement à l'opinion de la plupart des auteurs. Il paraît y avoir lieu toutefois d'excepter avec Pothier les titres de créances et l'argent comptant : — les titres de créances, parce que les créances dont ils constatent l'existence ne peuvent pas, en qualité de choses incorporelles, être regardées comme résidant quelque part, nullo circumscribuntur loco; — l'argent comptant, parce qu'il n'est déposé que temporairement dans la maison et qu'il n'a guère pu entrer dans l'intention commune des parties de l'affecter à titre de gage au locateur.

D'après ce qui vient d'être dit, le privilège du locateur porte sur les marchandises que le locataire a mises dans les lieux loués et qui servent à l'exercice de sa profession. Le bailleur ne peut pas s'opposer à ce que le locataire vende ces marchandises, à la charge de les remplacer par d'autres. Si le preneur annonce l'intention de vendre toutes les marchandises garnissant les lieux loués sans les remplacer (liquidation), le bailleur a le droit d'exiger des garanties équivalentes à celles qu'il est menacé de perdre, par exemple le dépôt d'une somme d'argent suffisante à la caisse des dépôts €t consignations, ou la nomination d'un séquestre chargé d'encaisser jusqu'à concurrence d'une somme suffisante le prix des ventes faites aux enchères publiques et de le tenir en réserve pour l'exercice du privilège du locateur. Paris, 15 avril 1885 Sir., 87. 2. 183, et 21 avril 1886, Sir., 87. 2. 203.

1088. Un locataire a fait assurer son mobilier ou son risque locatif contre l'incendie; le locateur pourra-t-il, au cas de sinistre, exercer son privilège sur l'indemnité due ou payée au locataire par l'assureur?

Sous l'empire du code civil, il fallait répondre négativement. En effet, si l'indemnité avait été payée, le locateur se trouvait en face d'une somme d'argent, et on sait que son privilège ne porte pas sur l'argent comptant; et si l'indemnité était encore due, le droit du locataire se réduisait à une créance contre l'assureur, et nous avons dit que le locateur n'a pas de privilège sur les créances. Le bailleur ne pouvait exercer son privilège sur l'indemnité d'incendie qu'autant qu'il avait stipulé la subrogation dans les droits du locataire contre la compagnie d'assurances. Nous exprimions dans nos deux précédentes éditions le regret que celte subrogation ne fût pas opérée de plein droit par la loi. Il a été donné satisfaction à ce desideratum par la loi du 19 février 1889, art. 2, 3 et 4. V. supra n. 1062 bis.

1089. Le privilège du bailleur porte sur tous les meubles garnissant

la maison louée ou la ferme, non seulement sur ceux qui sont la

propriété du preneur, mais aussi sur ceux qui appartiennent à des

sous-preneurs, et même, au cas de bonne foi du locateur, sur ceux

qui appartiennent à des tiers.

a. — Nous disons d'abord que le privilège du bailleur porte sur les meubles des sous-locataires , plus généralement des sous-preneurs. C'est ce qui résulte par argument de l'art. 820 du code de procédure civile, qui permet au bailleur de faire saisirgager les meubles des sous-locataires et des sous-fermiers, garnissant les lieux par eux occupés, et reconnaît ainsi implicitement que ces meubles sont affectés au privilège du locateur, la saisie-gagerie étant le préliminaire de l'exercice du privilège, lais le locateur n'a privilège sur les meubles du sous-preneur que jusqu'à concur-

rence du prix de sous-bail, dont celui-ci peut être débiteur au moment de la saisie. V. art. 1753 et supra n. 694.

b. — Nous avons ajouté que le privilège du bailleur porte, au moins dans le cas où il est de bonne foi, sur les meubles, garnissant la maison louée ou la ferme, (jui appartiennent à des tiers et que le preneur détient à titre précaire, par exemple à titre d'emprunteur, de dépositaire, de locataire. Ainsi un locataire place dans la maison louée des tableaux qu'il a reçus en dépôt, ou un piano qu'il a pris en location, ou un secrétaire qu'il a emprunté à un ami; ces divers objets seront grevés du privilège du locateur, s'il a pu croire, au moment de leur introduction dans la maison, qu'ils appartenaient au locataire. La loi dit en effet, sans distinction, que le privilège du locateur porte sur les meubles garnissant, la maison ou la ferme.

Mais comment cela? Le bailleur, ignorant, on le suppose, que ces objets n'appartiennent pas au preneur, a dû les considérer comme compris dans la constitution tacite de gage faite à son profit. De même que le propriétaire d'un objet mobilier corporel ne peut pas le revendiquer utilement contre l'acquéreur qui le détient avec juste titre et bonne foi (art. 2279), ni contre le créancier qui de bonne foi a reçu cet objet en gage (argument du même article), de même il ne peut pas non plus le revendiquer au préjudice d'un locateur de bonne foi, qui en a la quasi-possession, cet objet se trouvant renfermé dans sa maison.

Ainsi, c'est par application de la règle En fait de meubles la possession vaut titre que le locateur peut exercer son privilège sur les meubles appartenant à autrui que le preneur détient à titre précaire, et c'est pour ce motif que la bonne foi du locateur est exigée, la règle En fait de meubles la possession vaut titre ne protégeant que les possesseurs de bonne foi.

Il suffit d'ailleurs que la bonne foi du locateur ait existé au moment où les objets ont été introduits dans sa maison ou dans sa ferme ; car alors son privilège a pris naissance au moment même de l'introduction, et il ne peut recevoir aucune atteinte des événements ultérieurs qui révéleront au bailleur le nom du véritable propriétaire de ces objets, pas plus que le droit, acquis à un acheteur de bonne foi qui a été mis en pois,ession, ne périrait lorsque sa bonne foi vient à cesser.

La bonne foi du locateur se présume (arg. art. 2268). Il appartiendrait donc à celui qui voudrait, au préjudice du bailleur, revendiquer comme lui appartenant les meubles qui garnissent la maison louée ou la ferme, de prouver la mauvaise foi du bailleur.

1090. Comment fera-t-il cette preuve? Conformément au droit commun, puisque la loi n'y a pas dérogé. Or le droit commun nous paraît autoriser ici les divers modes de preuve dont l'énumération suit.

1° La preuve écrite. Le plus souvent il aura été facile au propriétaire de se la procurer, soit en adressant une notification au bailleur, soit en obtenant de lui une reconnaissance écrite. Ainsi le locataire d'une maison qui m'appartient vient vous demander de lui louer ou de lui prêter un piano ; si vous voulez éviter que le piano, à son entrée dans ma maison, soit frappé de mon privilège, obtenez de moi, avant de vous en dessaisir, une reconnaissance écrite attestant que le piano vous appartient, ou notifiez-moi votre droit de propriété sur le piano.

2° L'aveu du bailleur.

3° La délation du serment.

4« La preuve par témoins. Elle sera admise sans difficulté, s'il s'agit de moins de 150 fr., ou s'il y a commencement de preuve par écrit, ou s'il y a eu pour le propriétaire impossibilité de se procurer une preuve écrite, par exemple en cas de dépôt nécessaire. Môme en dehors de ces hypothèses, il semble que la preuve testimoniale devrait encore être admise; car elle est de droit, quel que soit l'intérêt engagé, quand il s'agit, comme ici, d'établir un simple fait.

5° Enfin les présomptions de l'homme. La loi autorise en effet ce mode de preuve dans tous les cas où la preuve testimoniale est admise (art. 1353). Ainsi, de ce fait que j'ai loué ma maison à un homme exerçant la profession d'horloger, les juges pourront induire que j'ai dû savoir que mon locataire recevrait chez lui pour les réparer des montres et des pendules appartenant à ses clients, et que par suite je n'ai pas pu compter que toutes les montres et toutes les pendules, se trouvant en la possession de mon locataire, seraient affectées à mon privilège. Ma mauvaise foi s'induit ici d'une présomption. De même, comment pourrait-on admettre la prétention d'un propriétaire, qui, ayant loué sa maison à un aubergiste, voudrait exercer son privilège sur tous les effets déposés par les voyageurs dans l'hôtellerie? ou d'un locateur, qui, ayant loué sa maison à une blanchisseuse, voudrait exercer son privilège sur tout le linge qui lui a été confié par ses clients? On peut dire en règle générale que, toutes les fois que la profession habituelle du locataire l'oblige à recevoir chez lui des objets appartenant à autrui pour les réparer, manufacturer, transporter d'un lieu dans un autre..., le locateur devra, dans la plupart des cas, être considéré comme étant de mauvaise foi, et par suite déclaré non recevable à exercer son privilège sur ces objets.

1091. Si, parmi les objets placés par le locataire dans la maison louée, il y en a qui aient été perdus par leur propriétaire ou qui lui aient été volés, le locateur ne pourra pas s'opposer à la revendication du propriétaire de ces objets, faite dans les trois ans à dater de la perte ou du vol (art. 2279 al. 2). La revendication serait possible contre un„ acquéreur et contre un créancier gagiste; à plus forte raison doit-elle l'être contre un locateur, qui ne peut invoquer à son profit qu'une constitution tacite de gage.

1092. B. Quand l'immeuble loué est un immeuble rural, le privilège du locateur porte, non seulement sur tout ce qui garnit la ferme, mais encore « sur... tout ce qui sert à l'exploitation de la ferme », et en » outre sur les fruits de la récolte de l'année » (art. 2102-1°).

= Sur tout ce qui sert à l'exploitation de la ferme. On aurait pu se dispenser de le dire; car ce sont là des meubles garnissants.

:==- Sur les fruits de la récolte de Vannée. Au premier abord, cette disposition paraît inutile comme la précédente. Les fruits de la récolte de l'année ne sont-ils pas des meubles garnissant la ferme, et n'était-il pas évident qu'ils étaient affectés à ce titre au privilège du Bailleur ? La disposition présente de l'utilité pour le cas où. les fruits sont encore adhérents au sol, et pour celui où, en étant séparés, ils sont encore sur le lieu de la récolte, en gerbes ou en meules. La doctrine aurait peutêtre hésité dans ces deux hypothèses à les considérer comme meubles garnissant la ferme; pour lever toute difficulté, on a écrit un texte qui affecte spécialement ces fruits au privilège du bailleur. Et cela explique que le législateur n'ait parlé que des fruits de la récolte de l'année; quant à ceux des récoltes antérieures, aucun doute ne pouvait s'élever. De deux choses l'une, en effet : ou ces fruits ont été vendus, et alors il ne peut pas être question du privilège du locateur, le fermier ayant le droit •de vendre les fruits et le locateur ne pouvant pas inquiéter l'acquéreur; ou ils sont engrangés dans des bâtiments dépendant de la ferme, et alors ils sont atteints par le privilège en qualité de meubles garnissants. Si le fermier les engrangeait dans ■des bâtiments appartenant à des tiers pour les soustraire au privilège du bailleur, celui-ci aurait le droit de saisie-revendication dont il sera parlé plus loin (n. 1099).

D'ailleurs, qu'il s'agisse des fruits de la récolte de l'année ou de ceux des années ■antérieures, le bailleur qui veut exercer son privilège procédera dans tous les cas par la voie de la saisie-gagerie.

Précis de droit civil. — 3e éd., 111. 41