Créances garanties par le privilège du bailleur

1093. Le privilège du bailleur a pour but d'assurer au profit de celui-ci la complète exécution du bail. Ce privilège garantira donc :

1° Le paiement des loyers et fermages (art. 2102-1° al. 1). Nous savons qu'on désigne sous le nom de loyers le prix de la location des maisons et sous celui de fermages le prix de la location des biens ruraux;

2° L'exécution de l'obligation imposée au preneur de faire les réparations dites locatives (art. 2102-1° al. 3);

3° L'exécution de toutes les autres obligations résultant du contrat de bail (art. 2102-1° al. 3), notamment le paiement des indemnités dues au locateur pour abus de jouissance du preneur, ou la restitution des garnitures vives ou mortes de la ferme.

Le privilège garantirait aussi le remboursement des sommes que le bailleur aurait prêtées à son fermier en vue de faciliter à celui-ci l'exécution du bail, par exemple à titre d'avances pour frais de première installation ou pour l'aider à remplir l'obligation que le contrat de bail lui impose de creuser des fossés, de pratiquer des rigoles d'irrigation... ; mais le privilège ne garantirait pas le remboursement des prêts d'argent, fussent-ils constatés dans le contrat de bail, que le locateur aurait faits au fermier pour une cause étrangère à l'exécution du bail, par exemple pour l'aider à terminer des constructions commencées sur son propre terrain. Cette distinction est admise par la jurisprudence.

1094. Parmi les diverses créances que nous venons d'indiquer, et auxquelles s'attache le privilège du bailleur, la principale est celle des loyers et fermages. Dans quelle mesure le locateur pourra-t-il user de son privilège pour le paiement desdits loyers ou fermages? Le peut-il seulement pour ceux qui sont échus, ou bien aussi pour ceux à échoir?

Ecartons tout d'abord une hypothèse qui ne peut offrir aucune difficulté. Au moment où le bailleur saisit les meubles du preneur pour obtenir le paiement des loyers ou des fermages, aucun autre créancier du preneur ne se présente pour disputer au locateur le prix de son gage. 11 ne saurait être question du privilège du locateur, ni par suite de la mesure dans laquelle ce privilège peut être exercé; car l'exercice d'un privilège suppose le concours de plusieurs créanciers. Le locateur ne pourra donc en ce cas, conformément au droit commun, auquel il n'y a ici nul motif de déroger, se faire payer sur le prix des meubles saisis que ce qui lui est actuellement dû, c'est-à-dire les loyers ou fermages échus; la vente devra par suite être restreinte aux meubles suffisants pour fournir la somme nécessaire au paiement des loyers ou fermages échus et des frais (G. pr., art. 622). Si les meubles qui restent, une fois la vente opérée, n'offrent plus une garantie suffisante pour l'avenir, le locateur est autorisé à demander de nouvelles sûretés, et à défaut la résiliation du bail (art. 1752).

Mais supposons qu'au moment où le bailleur saisit les meubles du preneur, d'autres créanciers de celui-ci se présentent pour lui disputer le prix de son gage : ce qui suppose ordinairement la faillite ou la déconfiture du preneur. Le locateur a alors en face de lui des adversaires qu'il s'agit d'écarter; c'est le cas d'user de son privilège. Dans quelle mesure pourra-t-il le faire?

La loi distingue à cet égard s'il existe ou s'il n'existe pas un bail ayant date certaine, antérieure (cela est certainement sous-entendu) à l'événement qui donne lieu à la distribution des deniers, c'est-à-dire à la faillite ou à la déconfiture du preneur. La déconfiture existe, lorsque l'insolvabilité du preneur est devenue notoire par la saisie de ses biens.

1095. Première hypothèse. Il existe un bail ayant date certaine, c'est-à-dire un bail authentique ou un bail sous seing privé dont la date est devenue certaine par l'une des causes qu'indique l'art. 1328. Alors le locateur est autorisé à se faire payer par privilège, sur le prix des meubles qui forment son gage : 1° tous les loyers ou fermages échus; 2° tous ceux à échoir. En ce qui concerne les loyers ou fermages à échoir, le droit pour le locateur de se les faire payer immédiatement a sans doute été considéré par les auteurs du code civil comme une conséquence du principe posé par l'art. 1188. Ces loyers ou fermages représentent pour le bailleur une créance à terme, et celte créance est devenue immédiatement exigible par la faillite ou la déconfiture du débiteur. On permet ainsi au locateur de se faire payer par anticipation plusieurs années peut-être de loyers ou de fermages, et même d'obtenir l'exécution anticipée des autres obligations que le contrat impose au preneur. C'est là pour lui un avantage considérable que la faveur de son privilège peut seule expliquer.

Maintenant, quand le locateur se sera ainsi fait payer par anticipation les loyers ou fermages à échoir, que va devenir la maison louée ou la ferme pendant le temps qui reste à courir jusqu'à l'expiration du bail? Il est d'évidence que Je locateur ne peut pas rentrer en possession de son immeuble : il ne saurait avoir à la fois la jouissance de sa chose et le prix de cette jouissance. Il est non moins clair que le preneur en faillite ou en déconfiture ne pourra pas continuer à habiter la maison louée ou à exploiter la ferme : il profiterait ainsi d'une jouissance qui a été payée avec le prix de meubles formant le gage de ses autres créanciers, par conséquent, aux dépens de ceux-ci. La loi dit que lesdits créanciers pourront « relouer la maison ou la ferme pour » le restant du bail et faire leur profit des baux ou fermages » : ce qui n'est que rigoureusement juste.

Mais, pour pouvoir user du droit de relocation dont il vient d'être

parlé, les autres créanciers du locataire doivent, aux termes de noire article, « payer au propriétaire tout ce qui lui serait encore dû ». Ce texte suppose que, par suite de l'insuffisance de la valeur des meubles grevés de son privilège, le locateur n'a pu obtenir qu'en partie le paiement des années à échoir jusqu'à l'expiration du bail : par exemple, sur dix années qui restaient à courir, le locateur n'a pu être utilement colloque que pour six années. En bien ! les créanciers, qui voudront user du droit de relocation pour tout le temps qui reste à courir jusqu'à l'expiration du bail, devront désintéresser complètement le locateur; ils devront, dans l'espèce, lui payer les quatre années qui lui restent dues.

Supposons que les autres créanciers du locataire ne veuillent pas ou ne puissent pas payer immédiatement au locateur tout ce qui lui reste dû sur les années à échoir. D'après ce qui vient d'être dit, ils ne pourront pas relouer la maison ou la ferme pour tout le temps qui reste à courir jusqu'à l'expiration du bail; mais ne pourront-ils pas tout au moins la relouer pour les années dont le locateur a reçu le paiement anticipé, pour six ans dans l'espèce proposée tout à l'heure? On l'admet : l'équité l'exige, et le texte de la loi, examiné de près, ne s'y oppose pas; car il n'oblige les créanciers à payer au locateur tout ce qui lui reste dû que lorsqu'ils veulent relouer la maison ou la ferme pour tout le temps qui reste à courir jusqu'à la fin du bail, et le cas qui nous occupe se trouve être ainsi demeuré en dehors des prévisions du texte : ce qui permet de le résoudre d'après les principes généraux et les analogies que fournit la loi. Or sur ce terrain la question ne saurait être douteuse.

Le droit de relocation existerait au profit de la masse des créanciers du preneur, même en présence d'une clause lui interdisant la faculté de sous-louer ou de céder son bail. C'est même probablement en vue de cette hypothèse que notre texte a accordé à la masse des créanciers le droit de relocation ; car, pour le cas où le bail ne contient pas de clause interdisant la sous-location et la cession de bail, le droit de relocation résultait suffisamment de la disposition générale de l'art. 1166. Par cela seul que le locateur exige le paiement des loyers ou fermages à échoir, il autorise implicitement les autres créanciers à user du droit de relocation; on ne peut pas lui supposer la volonté de conserver une jouissance dont il a reçu le prix, et, eût-il cette volonté, la loi ne devrait pas la sanctionner.

Ce n'est pas à dire toutefois qu'au cas de faillite ou de déconfiture du preneur, la clause, qui contient défense de sous-loner ou de céder le bail, ne produise aucun effet au profit du locateur. On admet généralement que cette clause lui permet de priver les créanciers du droit de relocation, en renonçant au paiement des années à échoir; tandis que, si la clause n'existe pas, les créanciers peuvent, usant du droit que leur confère l'art. 1166, forcer le locateur à recevoir le paiement des années à échoir et relouer la maison ou la ferme jusqu'à l'expiration du bail : peut-être les créanciers y ont-ils avantage, trouvant un prix de relocation supérieur à celui que payait le locataire ou le fermier.

1096. Seconde hypothèse. 11 n'existe pas de bail ayant date certaine antérieure à la faillite du preneur ou à sa déconfiture devenue notoire par la saisie de ses biens, mais seulement un bail verbal ou sous seing privé sans date certaine. La loi se défie avec raison d'un semblable bail ; on peut craindre en effet qu'il ne soit l'œuvre de la

fraude. Souvent il aura été passé à la veille de la faillite ou de la déconfiture du preneur, ou même après cet événement, en vue de frauder les créanciers du preneur et d'avantager le locateur qui y stipule un prix de location exagéré, peut-être pour un grand nombre d'années. La date qu'il porte ou que les parties lui assignent ne prouve rien ; car cette date n'est pas certaine ; le plus souvent elle sera mensongère. Permettre en pareil cas au locateur de se faire payer par privilège toutes les années à échoir, c'eût été sacrifier injustement les droits de la masse des créanciers. Aussi la loi restreint-elle le privilège du locateur dans l'avenir, en ne lui permettant de l'exercer que pour une année à partir de l'expiration de l'année courante.

Supposons que le locateur use de ce droit ; les autres créanciers pourront-ils relouer à leur profit la maison ou la ferme ? On leur reconnaît généralement ce droit, parce qu'il ne paraît guère admissible qu'en aucun cas le locateur puisse avoir à la fois pour un certain temps, la jouissance de sa chose et le prix de cette jouissance. Un doute cependant naît du texte de la loi, qui n'accorde le droit de relocation que quand le bail a une date certaine.

1097. Eu accordant au locateur le droit d'exercer son privilège pour une année à partir de l'année courante, quand il n'existe pas de bail ayant date certaine, la loi ne parle ni de l'année courante elle-même ni des années échues. Le locateur peut-il se les faire payer par privilège?

On soutient, dans un premier système, que le locateur n'a privilège ni pour l'année courante ni pour les années échues. En effet, dit-on, la loi n'accorde le privilège que pour l'année qui suit l'année courante, et l'interprétation restrictive est de rigueur pour toutes les dispositions qui établissent des causes de préférence : pas de privilège sans texte ni en dehors du texte.

D'après un second système, qui parait difficile à soutenir et qui d'ailleurs a peu de partisans, le locateur a privilège pour l'année courante et l'année qui suit, mais non pour les années échues.

Il reste un troisième système, qui triomphe définitivement en jurisprudence et compte d'importants suffrages dans la doctrine : le privilège a lieu, non seulement pour l'année qui suit l'année courante, mais aussi pour l'année courante et pour les années échues. II serait inconcevable que le législateur eût privilégié la créance d'une année à échoir, et qu'il n'eût pas privilégié la créance de l'année courante et des années échues. — A l'objection qui consiste à dire qu'il n'y a pas de privilège sans texte, on répond que le texte ne manque pas : la loi en effet a commencé par déclarer privilégiés tous les loyers et fermages d'immeubles, dans le passé comme dans l'avenir; puis, quand elle arrive à l'hypothèse particulière qui nous occupe, celle d'un bail sans date certaine, elle restreint le privilège dans l'avenir; quant au passé, elle ne s'en occupe pas et le laisse soumis par conséquent à la règle générale qu'elle vient d'établir un instant auparavant. D'ailleurs, l'art. 819 du code de procédure civile permet au locateur de faire saisir-gager les meubles affectés à son privilège, pour loyers et fermages échus, soit qu'il y ait bail, soit qu'il n'y en ait pas : c'est reconnaître implicitement que le locateur a privilège dans tous les cas pour les loyers et fermages échus. Enfin ce système nous paraît avoir été législativement consacré par la loi du 12 février 1872, qui a modifié les art. 450 et 550 du code de commerce, et par l'art. 1er de la loi du 19 février 1889. Le temps est venu d'en parler.

4, Modifications apportées à l'art. 2102-1° par des dispositions législatives

postérieures.

1097 Ms. Deux lois récentes sont venues restreindre dans une assez large mesure l'étendue que le code civil donnait au privilège du bailleur.

La première, en date du 12 fe'vrier 1872 et intitulée Loi portant modification des articles 450 et 550 du Code de commerce, ne permet en aucun cas au bailleur de se faire payer par privilège, au cas de faillite du preneur, plus d'une année à partir de l'expiration de l'année courante.

La seconde, promulguée à la date du 19 février 1889, porte le titre de Loi relative à la restriction du privilège du bailleur d'un fonds rural et à V attribution des indemnités dues par suite d'assurances. L'art. 1er de cette loi est ainsi conçu : « Le privilège accorde' au bailleur d'un » fonds rural par V article 2102 du Code civil ne peut être exercé, même » quand le bail a acquis date certaine, que pour les fermages des deux » dernières années échues, de Vannée courante et d'une année à partir de » l'expiration de l'année courante, ainsi que pour tout ce qui concerne » l'exécution du bail et pour les dommages et intérêts qui pourront lui » être alloués par les tribunaux. — La disposition contenue dans le para- » graphe précédent ne s'applique pas aux baux ayant acquis date cer- » taine avant la promulgation de la présente loi ».

Entrons dans quelques détails relativement à ces deux lois.

1, Loi du 12 février 1872.

1098. La réforme opérée par la loi du 12 février 1872 pour le cas de faillite du preneur s'imposait, s'il était vrai que l'art. 2102 dût recevoir l'interprétation que lui donnait ici la cour de cassation. Cette interprétation peut se résumer dans les propositions suivantes.

a. — La faillite du locataire rend exigibles immédiatement tous les loyers à échoir (arg. art. 1188 C. civ. et art. 444 C. co.). Il en est ainsi, alors même que les autres créanciers renoncent au droit de saisir le mobilier garnissant la maison louée, et que ce mobilier est jugé suffisant pour offrir au locateur une sûreté complète.

h. — Pour le paiement desdits loyers à échoir, le locateur peut exercer son privilège sur tout le mobilier qui garnit les lieux loués.

c. — Le locateur, qui n'est payé que partiellement des loyers à échoir sur le prix du mobilier, peut demander la résolution du bail pour toute la période correspondant aux loyers dont il n'a pas reçu le paiement anticipé. Un arrêt du 4 janvier 1860 parait même dire en termes absolus que la faillite du locataire donne au locateur le choix entre l'action en résolution et l'action en paiement des loyers à échoir, par préférence aux autres créanciers. Cette demande en résolution, pas plus que l'exercice anticipé du privilège du locateur sur le mobilier garnissant la maison louée, ne peut être arrêtée par l'offre que font les créanciers de fournir au locateur de nouvelles sûretés, telles qu'une caution ou une hypothèque, pour garantir le paiement des loyers à échoir.

Les résultats de cette jurisprudence, au sujet de laquelle il y aurait beaucoup ;i dire, furent désastreux. Souvent la faillite, qui était une cause de perte pour tous les

autres créanciers, devenait la Source d'un enrichissement pour le locateur : en vertu de son privilège, il se faisait payer par anticipation un nombre quelquefois considérable d'années à échoir, absorbant ainsi le plus clair de l'actif de la faillite, au préjudice de la masse; ou bien il obtenait la résiliation d'un bail, que la faillite aurait eu le plus grand intérêt à entretenir, par exemple pour profiter d'une augmentation de la valeur locative des lieux loués due aux dépenses et aux améliorations faites par le failli. De tels abus avaient provoqué les réclamations de toutes les chambres de commerce et d'un grand nombre de jurisconsultes. S'il est vrai que le code civil autorisât ces abus, et il les autorisait s'il devait recevoir l'interprétation que lui donnait la cour de cassation, il méritait d'être réformé sur ce point. C'est ce qu'a fait la loi du 12 février 1872, qui a modifié ou plutôt transformé les art. 450 et 550 du code de commerce. Du désordre et de l'obscurité de cette loi, fruit de l'initiative parlementaire et l'une de celles à notre avis qui ne font guère honneur à cette institution, on parvient, non sans peine, à dégager les propositions suivantes.

1° En cas de faillite du preneur, les syndics sont autorisés à continuer les baux des immeubles affectés à l'industrie ou au commerce du failli (y compris les locaux dépendant de ces immeubles et servant à l'habitation du failli et de sa famille), ou à céder ces baux pour tout le temps restant à courir, à la charge par les syndics ou leurs cessionnaires de satisfaire à toutes les obligations résultant du bail.

2° Les syndics, qui veulent continuer le bail ou le céder, doivent notifier leur intention à cet égard au locateur dans un délai de huitaine, dont la loi fixe le point de départ. Le propriétaire a un délai de quinzaine à dater de cette notification pour demander la résiliation du bail. S'il use de ce droit, la demande en résiliation sera

I jugée d'après les règles du droit commun; la loi dit que le bailleur pourra demander la résiliation : ce qui ne signifie pas qu'il doive nécessairement l'obtenir. Si le bailleur laisse passer ledit délai de quinzaine sans demander la résiliation, il est censé avoir renoncé au droit de se prévaloir des causes de résiliation lors existantes : ainsi il ne pourra plus demander la résiliation du bail pour défaut de paiement des termes actuellement échus ou pour abus de jouissance déjà commis par le locataire. Mais, bien entendu, le locateur conserve le droit de demander la résiliation du bail pour les causes qui pourront se produire dans l'avenir, par exemple pour défaut de paiement des loyers à échoir, au fur et à mesure de leur échéance.

3° Si le bail est résilié sur la demande du bailleur, formée dans le délai dont il vient d'être parlé, le bailleur ne peut se faire payer par privilège que les loyers des deux années échues avant le jugement déclaratif de la faillite et ceux de l'année courante, outre les créances relatives à l'exécution du bail et les dommages et intérêts qui lui sont alloués par le tribunal. Quant aux loyers à venir, il ne saurait être question pour le bailleur d'en demander le paiement, puisque le bail est résilié. La loi ne distingue pas si le bail a ou non date certaine, et par conséquent les droits du locateur sont les mêmes dans l'un et l'autre cas.

4° Lorsqu'il y a vente et enlèvement des meubles garnissant les lieux loués, le bail est résilié de plein droit, et le locateur peut rentrer immédiatement en possession de son immeuble. Toutefois il lui est loisible de se faire payer par privilège une année à échoir à partir de l'expiration de l'année courante, auquel cas la résiliation du bail n'a lieu qu'à partir de cette date. Les créanciers ont le droit de relocation.

D'ailleurs, dans cette hypothèse comme dans la précédente, les droits du bailleur sont les mêmes, que le bail ait ou non date certaine. Sur ce point la disposition de la loi est formelle.

5° Si le bail n'est pas résilié, le locateur pourra, que le bail ait ou non date certaine, se faire payer par privilège tous les loyers échus. Quant aux loyers en cours ou à échoir, il n'aura le droit d'en demander le paiement qu'au fur et à mesure des échéances, si les sûretés qui ont été données lors du contrat sont maintenues ou si

celles qui lui ont été fournies depuis la faillite sont jugées suffisantes. Dans le cas contraire, il pourra exiger par toutes les voies de droit que ces sûretés lui soient fournies, et demander la résiliation du bail s'il ne les obtient pas.

60 La loi du 12 février 1872 n'est applicable qu'en cas de faillite du locateur; s'il tombe en déconfiture, l'art. 2102 du code civil conserve tout son empire.