DES PRIVILÈGES SUR LES IMMEUBLES

1135. Malgré la généralité de cette rubrique, la loi ne s'occupe ici que des privilèges spéciaux sur les immeubles. L'art. 2103, qui les énumère, semble dire qu'il en existe cinq; mais on peut les réduire à trois, savoir : le privilège du vendeur (n. 1), le privilège des copartageants (n. 3) et le privilège des architectes et ouvriers (n. 4). Les numéros 2 et 5 (qui semblent d'ailleurs à peu près inutiles, parce qu'il ne font que consacrer une application du droit commun, et que la loi belge du 16 décembre 1851 a effectivement supprimés comme tels), n'organisent pas deux privilèges dislincts, mais se bornent à autoriser la subrogation dans le privilège du vendeur et dans celui de l'architecte, au profit de la personne qui a fourni les fonds pour désintéresser l'un ou l'autre de ces créanciers privilégiés.

N° 1. Privilège du vendeur d'un immeuble,

1136. On a vu plus haut (n. 1109) que le vendeur d'un meuble a quatre garanties pour assurer le paiement de son prix, savoir : 1<> un droit de rétention; 2° un droit de résolution; 3° un privilège; 4° un droit de revendication. Le vendeur d'un immeuble n'a que les trois premières garanties; la loi lui refuse par son silence la dernière, le droit de revendication. A ceux qui seraient tentés de faire de ce chef le procès au législateur, en l'accusant d'avoir accordé au vendeur d'immeubles moins de garanties qu'au vendeur de meubles, bien que la créance du premier soit au moins aussi favorable que celle du second, il suffît de répondre que, pour apprécier le degré de sollicitude témoigné à un créancier, il ne faut pas compter les garanties qui lui sont accordées, mais les peser. Or, si l'on procède de cette façon, on trouve que le plateau de la balance penche plutôt du côté du vendeur d'immeubles. En effet le privilège du vendeur de meubles es.t, comme nous l'avons déjà remarqué au n. 1123, d'une extrême fragilité, subordonné qu'il est à la possession de l'acheteur. C'est pourquoi le législateur a cru devoir le renforcer en y ajoutant, à titre de complément et d'appendice, le droit de revendication. Le privilège du vendeur d'immeubles est bien autrement résistant; il est en effet armé du droit de suite, qui permet au vendeur de suivre son gage en quelques mains qu'il passe, fût-ce dans celles d'un possesseur de bonne foi, pour se

payer sur le prix (art. 2166). Dans ces conditions, quel appoint le droit de revendication aurait-il ajouté au privilège, et quelle utilité y avaitil par suite de l'accorder au vendeur d'immeubles ? — En somme, il serait facile de démontrer que, tout compte fait, le simple privilège du vendeur d'immeubles est encore plus solide que celui du vendeur de meubles, étayé du droit de revendication.

1137. Le texte qui consacre le privilège du vendeur d'un immeuble est l'art. 2103, in principio, ainsi conçu : « Les créanciers privilégies » sur les immeubles sont, — 4° Le vendeur, sur l'immeuble vendu, pour » le paiement du prix ».

Ce privilège a le même fondement que le privilège du vendeur de meubles : le vendeur ayant mis l'immeuble vendu dans le patrimoine de l'acheteur, les autres créanciers de celui-ci doivent, avant de se faire payer sur le prix de cet immeuble, exécuter l'obligation qu'a contractée leur débiteur pour l'acquérir, c'est-à-dire en payer le prix ; autrement ils s'enrichiraient injustement au détriment du vendeur.