A qui appartient ce privilège

1133. Tout vendeur d'un immeuble jouit en principe du privilège, même le vendeur d'un immeuble incorporel, tel qu'une action de la Banque de France immobilisée.

* Il y a exception toutefois pour la vente d'une servitude ou d'un droit d'usage ou d'habitation. Le vendeur n'aurait en pareil cas, outre l'action personnelle pour le paiement du prix, que l'action en résolution, mais non le privilège. La raison en est que le privilège, comme l'hypothèque, doit se réaliser par la vente aux enchères; il ne peut donc pas porter sur des choses qui ne sont pas susceptibles d'être saisies et vendues aux enchères; or tel est précisément le cas des droits de servitude (arg. art. 2204) et des droits d'usage et d'habitation (arg. art. 631 et 634).

La vente partielle d'un immeuble donne lieu au privilège aussi bien que la vente totale; mais le privilège ne portera que sur la portion vendue.

La forme de la vente est d'ailleurs indifférente. Le privilège résultera donc d'une vente passée par acte sous seings privés, aussi bien que d'une vente faite dans la forme authentique.

1139. Nous avons vu plus haut (n. 478) que la datio in solutum présente la plus grande analogie avec la vente, quand la dette qu'elle a pour but d'éteindre est une dette de somme d'argent; l'art. 1595 paraît même dire que c'est une véritable vente. Il s'ensuit que la dation en paiement d'un immeuble peut donner naissance au privilège du vendeur pour la somme que le cédant stipule à titre de retour. Ainsi je vous dois 10,000 fr.; je vous offre en paiement, ce que vous acceptez, un immeuble qui vaut 15,000 fr., en stipulant que vous me paierez une somme de 5,000 fr., représentant l'excédent de la valeur de mon immeuble sur le montant de ma dette. Pour le paiement de ces 5,000 fr., j'aurai privilège sur l'immeuble. En effet l'opération peut se décomposer de la manière suivante : étant votre débiteur de 10,000 fr., je vous vends mon immeuble pour 15,000 fr., en convenant avec vous que votre dette

du prix se compensera jusqu'à due concurrence avec ma propre dette; je reste donc créancier à litre de vendeur d'une somme de 5,000 fr., pour laquelle j'ai privilège.

1140. De même, dans l'échange d'immeubles, celui des coéchangistes qui stipule une soulte a privilège pour son paiement sur l'immeuble dont il transmet la propriété. La soulte d'échange représente en effet l'excédent de valeur de l'un des immeubles sur l'autre : elle n'est autre chose que le prix moyennant lequel cet excédent a été vendu. La loi fiscale l'entend bien ainsi, car elle soumet la soulte d'échange au même droit qu'un prix de vente (v. notamment 1. 22 frimaire an VII, art. 69, § 5, n. 3). Ainsi je vous échange ma ferme de Normandie, qui vaut 100,000 fr., contre votre ferme du Dauphiné, qui en vaut 90,000, en stipulant une soulte de 10,000 fr. L'opération se décompose de la manière suivante : Je vous transmets ma ferme pour les neuf dixièmes en échange de la vôtre; et, le dixième restant, je vous le vends pour 10,000 fr. Donc j'aurai privilège pour le paiement de la soulte, puisqu'elle est un prix de vente. Mais comme la soulte est le prix de la vente d'une partie seulement de l'immeuble, on pourrait bien soutenir que le privilège, qui en garantit le paiement, porte, non pas sur l'immeuble tout entier, ainsi que le décident tous les auteurs, mais seulement sur la partie de cet immeuble dont la soulte est le prix, c'est-à-dire sur la partie qui ne trouve pas sa contre-valeur dans l'autre immeuble. On pourrait la déterminer par une sorte de ventilation ; dans l'exemple que nous venons de citer, elle est d'un dixième.

Nous avons choisi à dessein une hypothèse, dans laquelle la soulte se trouve être minime par rapport à la valeur des immeubles qui figurent dans le contrat d'échange, parce que cette circonstance nous paraît devoir n'être d'aucune considération pour la solution de la question proposée. C'est l'avis de tous les auteurs, sauf le dissentiment de Mourlon, qui estime que, lorsque la soulte est minime, il y a échange pour le tout, et non plus mélange de vente et d'échange, et que par suite le privilège n'a pas lieu pour le paiement de la soulte. — Mais de deux choses l'une : ou la soulte est un prix de vente, comme nous avons essayé de le démontrer, et alors qu'importe qu'elle soit considérable ou minime? ou bien elle n'est pas un prix de vente, et alors le privilège ne doit avoir lieu dans aucun cas.

* Soit un échange de deux immeubles ; l'un des coéchangistes est évincé. Jouirat-il du privilège du vendeur sur l'immeuble dont il a transmis la propriété, pour le paiement des sommes que l'autre coéchangiste sera condamné à lui payer à titre de réparation du préjudice causé par l'éviction? Non assurément; car ce n'est pas là une créance de vendeur.

* 1141. t'ius délicate est la question de savoir si le donateur d'un immeuble aurait droit au privilège du vendeur pour assurer l'exécution des charges pécuniaires que le contrat impose au donataire. Bien entendu, nous supposons résolue dans le sens de l'affirmative la question de savoir si le donateur peut exiger par les voies le droit l'exécution des charges de la donation (t. II, n. 506) ; car, si l'on admet avec quelques auteurs que le donataire a le droit de se soustraire à cette exécution en renonçant au bénéfice de la donation, que par conséquent le donateur n'a pas d'action contre lui pour l'y contraindre, il est bien évident que la question du privivilège ne saurait se poser : comment en effet pourrait-on songer à accorder une action privilégiée à celui qui n'a pas d'action?

La question proposée nous semble devoir être résolue en faveur du donateur ; nous lui accorderions par conséquent le privilège de l'art. 2103-1°. Le contrat peut en effet se décomposer en deux opérations : vente d'une part, donation de l'autre. Il y a vente pour la partie de l'immeuble qui trouve sa contre-valeur dans la charge pécuniaire imposée au donataire, donation pour le surplus; c'est un negotium mixtum cum donatione. Cette solution a été expressément consacrée par la loi belge du

f>72 PRÉCIS DE DROIT CIVIL

16 décembre 1851 (art. 27, n. 8). — On objecte qu'elle dénature le contrat, et méconnaît dans la plupart des cas la véritable intention du disposant, qui agit sous l'impulsion d'un mobile purement désintéressé. Nous nous bornons à répondre que, lorsque le donateur a l'intention qu'on lui prête, il ne stipule pas une compensation pécuniaire, et nous dirons volontiers : Qua parle se cogitât, negotium gerit. La question offre d'ailleurs assez peu d'intérêt pratique, et nous n'y insisterons pas davantage; car le donateur peut demander, en cas d'inexécution des charges, la résolution de la donation (art. 954) et recouvrer par ce moyen la propriété de l'immeuble donné, qui a, on le suppose, une valeur supérieure à celle de la charge. S'il n'avait qu'une valeur égale, ou à plus forte raison inférieure, le contrat n'aurait de la donation que le nom; ce serait une véritable vente déguisée sous le nom mensonger de donation et qui donnerait lieu certainement au privilège du vendeur.

1142. On demande si l'acheteur à réméré d'un immeuble, auquel le vendeur a manifesté son intention d'user du pacte de rachat et qui s'est dessaisi de l'immeuble avant d'avoir obtenu le remboursement du prix de vente, aurait droit au privilège du vendeur pour assurer ce remboursement. C'est demander si l'acheteur à réméré, contre lequel le rachat est exercé, devient vendeur à son tour; car il ne peut avoir le privilège qu'à cette condition. Or nous savons à cet égard à quoi nous en tenir {supra, n. 582). L'exercice du droit de rachat ne donne pas naissance à une nouvelle vente; il résout l'ancienne : il y a dis trac tus, et non contractus novus. Comment donc le privilège du vendeur pourrait-il prendre naissance? L'acheteur a seulement le droit de rétention (art. 1673).