Créances garanties par le privilège

1143. Le privilège du vendeur d'immeubles garantit, dit la loi, le paiement du prix. Peu importe d'ailleurs que ce prix consiste en un capital ou en une rente soit perpétuelle, soit viagère.

Quelquefois les parties, pour frauder le fisc, qui perçoit un droit proportionnel sur le prix de la vente, ne font figurer dans l'acte qu'une partie du prix convenu, l'acheteur s'engageantà payer le surplus par Une contre-lettre. Le vendeur en pareil cas n'a privilège que pour le prix stipulé dans l'acte ostensible farg. art. 1321). Cette solution est confirmée par l'art. 2108, aux termes duquel le privilège du vendeur d'immeubles est conservé par la transcription de l'acte de vente, et seulement pour la partie du prix que cet acte déclare être encore due. Le vendeur doit donc y regarder à deux fois, avant de prêter son concours à une fraude qui compromet son privilège et qui peut l'exposer en outre à l'amende prononcée par l'art. 12 de la loi du 23 août 1871.

Il est sans difficulté que le privilège du vendeur d'immeubles s'applique aux accessoires du prix; il garantit donc le paiement des menues prestations connues sous le nom de pots-de-vin et épingles, et aussi les intérêts du prix, soit conventionnels, soit légaux. Seulement c'est une grave question, qui sera examinée sous l'art. 2151, que celle <le savoir si la limitation établie par cet article doit être admise en ce qui concerne le nombre des annéefs d'intérêts garanties par le privilège (deux années et l'année courante).

Les frais et loyaux coûts du contrat de vente sont à la charge de l'acheteur, sauf stipulation contraire (art. 1593). Mais le vendeur sera quelquefois obligé d'en faire l'avance, sauf son recours contre l'acheteur. En effet, d'abord il se peut qu'une clause du contrat lui impose cette obligation. D'un autre côté, si le vendeur Veut faire opérer la transcription (formalité nécessaire, comme on le verra plus tard, pour la conservation de son privilège), il devra faire l'avance des frais qu'elle occasionne. Enfin on se souvient (supra n. 447) que le notaire, qui a dressé l'acte de vente, a action contre les deux parties pour le paiement de ses honoraires et le remboursement de ses avances, notamment des frais d'enregistrement; s'il s'adresse au vendeur, celui-ci sera forcé de payer, sauf son recours contre l'acheteur. On s'est demandé si le vendeur a, dans ces divers cas, privilège pour le remboursement des frais et loyaux coûts dont il a été ainsi obligé de faire l'avance. La cour de cassation a résolu avec raison la question dans le sens de l'affirmative par deux arrêts en date l'un du 1er avril, l'autre du 1er décembre 1863. En effet, pour l'acheteur, les frais et loyaux coûts de la vente sont certainement des accessoires du prix, et ils ont aussi ce caractère pour le vendeur, en tant qu'il se trouve obligé d'en faire l'avance. Le vendeur, auquel ils sont dus en sus du prix par l'acheteur pour le compte duquel il les a payés, doit donc avoir privilège pour cet accessoire comme pour le principal; autrement, réduit à une créance chirographaire pour le remboursement des frais et loyaux coûts dont il a fait l'avance, le vendeur se trouverait en définitive n'avoir privilège que pour une partie de son prix.

1144. « S'il y a plusieurs ventes successives dont le prix soit dû en » tout ou en partie, le premier vendeur est préféré au second, le deuxième » au troisième, et ainsi de suite » (art. 2103-1° al. 2). Au cas de plusieurs ventes successives, on sait donc, pour de'terminer l'ordre de préférence entre les divers vendeurs, la règle Prior tempore, potior jure. Ainsi Primus a vendu un immeuble à Secundus pour 10,000 fr.; celui-ci l'a revendu à Tertius pour 12,000 fr., et ce dernier à Quartus pour 15,000 fr. Aucun des vendeurs n'étant payé, Primus saisit l'immeuble sur Quartus, et le fait vendre. — Si la vente produit une somme de 15,000 fr., frais déduits, tout le monde sera payé : Primus recevra 10,000 fr., Secundus 2,000 fr., qui constituent son bénéfice, et Tertius 3,000 fr., qui représentent également son bénéfice. — Si la vente de l'immeuble ne produit que 12,000 fr. net, Primus prendra 10,000 fr., et Secundus 2,000; Tertius restera créancier chirographaire de Quartus pour 3,000 fr. — Enfin, si le produit net de la vente de l'immeuble ne s'élève qu'à 10,000 fr., Primus les prendra en totalité; Secundus restera créancier chirographaire de Tertius pour 2,000 fr., et Tertius de Quartus pour 3,000 fr.

1145. Indépendamment de son privilège, le vendeur d'immeubles a un droit de résolution (art. 1654). Avant la loi du 23 mars 1855, le droit de résolution était complètement indépendant du privilège, de telle sorte qu'il pouvait lui survivre. Cette anomalie a cessé d'exister, l'art. 7 de la loi du 23 mars 1855 ayant lié l'un à l'autre dans une large mesure le privilège et l'action résolutoire. Cpr. supra, n. 578.

Précis de droit civil. — 3e éd., III. 43

N° 2. Privilège des cohéritiers ou autres copartageants.

1146. L'égalité est l'âme des partages, disaient nos anciens. Pour Y assurer, la loi a établi l'action en rescision pour cause de lésion (art. 887); pour la maintenir, l'action en garantie et le privilège des copartageants. Il ne suffît pas en efiét que chaque cohéritier obtienne par le partage une part égale à celle des autres; il faut qu'il puisse la conserver. Le législateur n'aurait accompli que la moitié de sa tâche, si, après avoir assuré l'équilibre entre les copartageants lors du partage, il n'avait pas assuré dans la mesure du possible le maintien de cet équilibre.

Comment le privilège des copartageants peut-il contribuer à maintenir l'égalité entre les divers ayant droit? Souvent le partage rend l'un des copartageants créancier de l'autre ou des autres. Ainsi, un immeuble étant indivis entre deux copropriétaires et cet immeuble étant impartageable en nature, les ayant droit le licitent, et l'un d'eux s'en rend adjudicataire sous l'obligation de payer à l'autre la moitié du prix de licitation. Le lot de l'un des copartageants consiste donc dans une créance contre l'autre ; et, en supposant que l'immeuble ait été adjugé pour le prix qu'il vaut, chaque copartageant obtient par le partage un lot d'égale valeur. Voilà l'égalité établie. Mais il faut la maintenir, et elle ne serait pas maintenue si l'insolvabilité de l'adjudicataire pouvait mettre son consort dans l'impossibilité d'obtenir le paiement de la créance qui constitue son lot; aussi la loi garantit-elle cette créance par un privilège portant sur l'immeuble licite.

Tel est le but du privilège des copartageants. Quant à sa base, elle est la même au fond que celle du privilège attribué au vendeur. De même que le vendeur ne consent à rendre l'acheteur propriétaire que sous la réserve d'un privilège destiné à assurer le paiement de son prix, de même chaque copartageant ne consent à reconnaître aux autres un droit de propriété exclusif sur les immeubles à eux attribués par le partage, que déduction faite d'un privilège destiné à lui assurer la conservation de son lot. Il pourrait même paraître superflu d'accorder par une disposition spéciale un privilège aux copartageants, dans une législation, qui, consacrant d'une part le privilège du vendeur, assignerait d'autre part au partage le caractère d'un acte translatif de propriété, et l'assimilerait ainsi à une vente ou à un échange.

Le privilège des copartageants existait dans notre ancien droit. Supprimé par la loi du 11 brumaire de l'an VII, qui avait gardé à l'égard de ce privilège un silence calculé, il a été rétabli par l'art. 2103 qui déclare privilégiés : « 3° Les cohéritiers, sur les immeubles de la succes- » sion, pour la garantie des partages faits entre eux, et des soulte ou » retour de lots ».

Nous aurons à rechercher : 1° quels sont les partages qui peuvent donner naissance au privilège; 2° à quelles créances ce privilège est attaché et sur quels biens il porte.

I. Quels sont les partages qui peuvent donner naissance au privilège.

1147. Tout partage d'immeubles indivis, ou d'une masse indivise comprenant un ou plusieurs immeubles, peut donner lieu au privilège qui nous occupe. Mais ce privilège ne saurait prendre naissance par suite du partage d'un meuble ou d'une masse indivise ne comprenant que des meubles; car d'une part le privilège ne . peut porter que sur des biens faisant partie delà masse à partager, et d'autre part c'est un privilège sur des immeubles.

Peu importe d'ailleurs la cause de l'indivision qui donne lieu au partage. Le privilège est donc attaché, non seulement au partage de succession, mais aussi au partage de société' et à celui de communauté. Le doute, que pourrait faire naître sur ce point l'art. 2103-3°, dans lequel les mots, cohéritier, succession, sembleraient indiquer que le législateur ne songe qu'au partage des successions, estlevé par l'art. 2109, qui, développant la pensée exprimée d'une manière incomplète dans l'art. 2103, dit : « Les cohéritiers ou copartageants... ». Le mot copartageant a un sens très étendu, et désigne tous ceux qui prennent part au partage à un titre quelconque.

La loi ne distinguant pas, on doit en conclure que le privilège est indépendant de la forme du partage ; il résulterait donc, non seulement d'un partage judiciaire, mais aussi d'un partage fait à l'amiable, et il importerait peu dans ce dernier cas [que le partage fût constaté par un acte authentique ou par un acte sous seing privé.

D'un autre côté, toute opération qui équivaut à partage, alors même que les parties ne lui auraient pas donné ce nom, engendrerait le privilège. Telle est la cession de droits successifs, quand elle fait cesser l'indivision d'une manière complète (arg. art. 888).

Enfin nous ne voyons guère de bonnes raisons pour ne pas attacher la garantie du privilège aux partages d'ascendants, faits par actes entre vifs ou testamentaires.

II. Des créances auxquelles le privilège est attaché, et des biens

sur lesquels il porte.

1148. Le privilège a lieu : 1° pour la créance de garantie ; 2° pour les soultes ou retours de lots ; 3° pour le prix de la licitation. La première créance est indiquée par l'art. 2103-3°, la seconde par ce même texte et par l'art. 2109, la troisième par l'art. 2109 seulement.

1. Créances résultant de la garantie que se doivent les copartageants.

1149. On sait que le cohéritier (ou copartageant), évincé, en vertu d'une cause antérieure au partage, d'un des effets compris dans son lot,

peut exiger de chacun de ses cohéritiers, dans la mesure de sa part he'réditaire, la réparation du préjudice que l'éviction lui cause (art. 885). La loi lui accorde à cet effet une action, dite en garantie, qu'elle fortifie en y attachant le privilège du copartageant. Le privilège porte sur les immeubles attribués par le partage à chacun des consorts de l'évincé ; mais il ne peut être exercé sur les immeubles de chaque lot que dans la mesure de l'action personnelle qui appartient à l'évincé contre le propriétaire de ce lot ; car le privilège est un accessoire de l'action personnelle, et ne saurait avoir plus d'étendue qu'elle. Ainsi trois héritiers, Primus, Secundus et Tertius, sont appelés à partager une succession, dans laquelle se trouvent trois immeubles, A, B et G, valant 12,000 fr. chacun ; le partage attribue l'immeuble A à Primus, l'immeuble B à Secundus, l'immeuble G à Tertius; Primus est évincé, en vertu d'une cause antérieure au partage, de l'immeuble A mis dans son lot ; il perd ainsi 12,000 fr., dont il peut demander par l'action personnelle en garantie un tiers à chacun de ses consorts, soit 4,000 fr. à Secundus et 4,000 fr. à Tertius. La créance de 4,000 fr., qui appartient à Primus contre Secundus, sera privilégiée sur l'immeuble B, et celle de 4,000 fr. contre Tertiiisle sera sur l'immeuble G. Mais Primus ne pourra pas exercer son privilège pour 8,000 fr. sur l'immeuble B seulement, ou sur l'immeuble C.

* Supposons que l'un des cohéritiers de l'évincé soit insolvable, et que ce cohéritier n'ait pas d'immeubles dans son lot pour répondre par privilège de la dette que l'éviction met à sa charge. En modifiant un peu l'espèce précédente, Tertius a obtenu dans son lot une somme de 12,000 Tr. en argent; il est complètement insolvable; le reste comme dessus. L'insolvabilité de Tertius doit se répartir, nous le savons, entre ses cohéritiers, y compris l'évincé (art. 885 al 2); d'où il suit, que Primus, évincé, pourra demander à Secundus par l'action en garantie 6,000 fr., dont 4,000 pour sa part et 2,000 pour celle de l'insolvable. Cette créance tout entière sera-t-elle privilégiée sur l'immeuble B mis dans le lot de Secundus? Oui; car la loi ne distingue pas.

* 1150. t>n assimile généralement à l'éviction, et on considère en conséquence comme donnant naissance à la garantie et au privilège qui nous occupe : 1° le paiement qu'un cohéritier est forcé de faire, par suite d'une action hypothécaire intentée contre lui, de la totalité d'une dette héréditaire dont il ne doit supporter qu'une partie; 2° le paiement auquel un héritier a été contraint, pour sa part héréditaire, à raison d'une dette mise pour le tout par le partage à la charge d'un de ses cohéritiers.