Prix de la licitation

1152. Quand un immeuble dépendant de la masse indivise à partager est licite, si c'est un des copartageants qui se rend adjudicataire,

les autres ont le privilège du copartageant sur l'immeuble licite pour le paiement de la part qui leur revient daus le prix ; car la licitation est une opération du partage. Si au contraire l'adjudication a lieu au profit d'un étranger (licitalor extraneus), le paiement du prix de licitation est garanti par le privilège du vendeur; car la licitation est alors une vente. Les deux privilèges sont assujettis à des règles différentes pour leur conservation.

N° 3. Privilège des architectes, entrepreneurs et ouvriers.

1153. Le code civil a emprunté ce privilège à la loi du 11 brumairede l'an VII, qui elle-même l'avait reproduit des dispositions de notre ancien droit. Il est organisé par l'art. 2103-4°, qui déclare privilégiés : « Les architectes, entrepreneurs, maçons et autres ouvriers employés » pour édifier, reconstruire ou réparer des bâtiments, canaux, ou autres » ouvrages quelconques, pourvu néanmoins que, par un expert nommé » d'office par le tribunal de première instance dans le ressort duquel les » bâtiments sont situés, il ait été dressé préalablement un procès-verbal, » à ï effet de constater l'état des lieux relativement aux ouvrages que le » propriétaire déclarera avoir dessein de faire, et que les ouvrages aient » été, dans les six mois au plus de leur perfection, reçus par un expert » également nommé d'office; — Mais le montant du privilège ne peut » excéder les valeurs constatées par le second procès-verbal, et il se réduit » à la plus-value existante à l'époque de l'aliénation de l'immeuble et » résultant des travaux qui y ont été faits ».

Les travaux de la nature de ceux dont parle ici la loi, principalement les constructions, améliorent l'immeuble auquel ils s'appliquent : ils font par conséquent entrer une plus-value dans le patrimoine du propriétaire. Quoi de plus juste que d'affecter cette plus-value à ceux qui l'ont créée, pour le paiement de leurs salaires ? De là le privilège, que la loi accorde aux architectes, entrepreneurs et ouvriers qui ont consacré leur temps et leur peine à la confection de ces travaux.

La disposition qui nous occupe, comme toutes celles qui établissent des privilèges, doit recevoir l'interprétation restrictive. Ce principe doit être appliqué, soit quant aux personnes auxquelles le privilège est accordé, soit quant aux travaux qui lui donnent naissance.

Quant aux personnes. Ainsi, la loi ne parlant que des architectes, entrepreneurs et ouvriers, il paraît impossible d'accorder le privilège au tiers détenteur d'un immeuble pour le paiement de l'indemnité que lui doit le propriétaire à raison des travaux d'amélioration effectués sur ledit immeuble (art. 555). D'ailleurs, la loi subordonne la naissance du privilège qui nous occupe à l'accomplissement de formalités que le tiers détenteur n'aura jamais remplies.

Quant aux travaux qui donnent naissance au privilège. Ainsi le privilège pourra bien résulter de la construction ou réparation d'une digue ou d'une chaussée, mais non de l'accomplissement de travaux d'agriculture, tels que défrichements, semis ou plantations. La loi accorde, il est vrai, le privilège à raison à'ouvra-

ges quelconques, mais à la condition que les travaux, accomplis pour effectuer ces ouvrages, consistent à édifier, reconstruire ou réparer : expressions qui ne comprennent pas les travaux d'agriculture. Ce qui prouve bien d'ailleurs que notre privilège ne résulte pas de tous les ouvrages, de quelque nature qu'ils soient, qui ont amélioré un immeuble, c'est que plusieurs lois postérieures au code civil sontvenues créer des privilèges spéciaux pour certains travaux d'amélioration. C'est ainsi que la loi du 16 septembre 1807, art. 23, accorde un privilège à l'Etat ou aux concessionnaires sur la plus-value produite par les travaux de dessèchement des marais. De même l'art. 20 de la loi du 21 avril 1810 accorde un privilège à ceux qui ont fourni des fonds pour la recherche d'une mine ou confectionné des machines pour son exploitation. De même enfin une loi du 17 juillet 1856, art. 4, a créé un privilège au profit des entrepreneurs qui ont drainé un terrain.

1154. Assiette du privilège. — Le privilège des architectes, entrepreneurs et ouvriers ne s'exerce que sur la plus-value créée par leurs travaux; car c'est cette plus-value seulement qu'ils ont fait entrer dans le patrimoine du débiteur. Mais le privilège porte sur l'immeuble tout entier, et non pas seulement sur la portion dont l'immeuble a e'té augmenté par les travaux; car elle n'a pas une existence matériellement et juridiquement distincte. Ainsi, sur un terrain valant 20,000 fr., un architecte construit une maison, et, la construction une fois faite, l'immeuble vaut 30,000 fr. Le privilège de l'architecte portera sur l'immeuble tout entier, et non pas seulement sur la construction, abstraction faite du sol; la construction n'a pas en effet une existence juridiquement distincte du sol qui la porte, elle en est un accessoire, superficies solo cedit. Mais lorsque, l'immeuble ayant été vendu, il s'agira d'en distribuer le prix entre les divers créanciers, le privilège de l'architecte ne s'exercera que sur la portion du prix représentant la plus-value créée par ses travaux, sur la somme de 10,000 fr., dans l'espèce proposée, en supposant, que le prix à distribuer soit de 30,000 fr.

Supposons que, les travaux une fois terminés, l'immeuble, amélioré par ces travaux, acquière une plus-value nouvelle par suite d'un cas fortuit; cette nouvelle plus-value profitera-t-elle aux architecte, entrepreneur et ouvriers? Par exemple une maison qui vaut 20,000 fr. est exhaussée de deux étages par un architecte; la valeur de la maison s'en trouve doublée, elle est donc portée à 40,000 fr. ; il est dû 25,000 fr. à l'architecte, 5,000 fr. de plus par conséquent que la plus-value par lui créée; mais voilà que le percement d'une rue nouvelle porte la valeur de la maison à 50,000 fr. L'architecte pourra-t-il dire : « Aux termes de l'art. 2133, l'hypothèque (et aussi le privilège) s'étend aux améliorations survenues à l'immeuble hypothéqué (ou grevé du privilège); or l'augmentation de valeur, résultant du percement de la nouvelle rue, est acquise par la maison tout entière, y compris la plus-value que j'ai créée par mes travaux, elle doit donc se répartir proportionnellement sur cette plus-value et sur le reste de l'immeuble. Dans l'espèce proposée, la valeur de l'immeuble a doublé par mes travaux; donc la plus-value acquise par l'immeuble doit profiter pour moitié à mon privilège : ce qui me permettra d'obtenir un paiement intégral ». Cette prétention paraît bien raisonnable, et cependant elle n'a pas trouvé faveur auprès des tribunaux dont les décisions sur ce point sont approuvées par la majo-

rite des auteurs. On oppose à l'architecte une fin de non-recevoir tirée du texte de l'art. 2103-4°, qui ne lui permet d'exercer son privilège que sur la plus-value résultant des travaux.

La plus-value, créée par les travaux des architectes, entrepreneurs et ouvriers, constitue donc le maximum de la valeur sur laquelle peut s'exercer leur privilège; mais ils ne pourront pas toujours prétendre à ce maximum; la loi limite en effet leur privilège à la plus-value existante à l'époque de l'aliénation de l'immeuble. Ainsi un architecte construit sur un terrain une maison qui en augmente la valeur de 20,000 fr. ; un incendie dévore la maison, et fait disparaître la plus-value créée par l'architecte. Son privilège est perdu; il serait diminué de moitié, si un cas fortuit avait réduit la plus-value de moitié.

En somme, l'architecte, qui ne bénéficie pas des cas fortuits par suite desquels la plus-value créée par ses travaux se trouve augmentée, subit au contraire les conséquences de ceux qui viennent diminuer cette plus-value ou la faire disparaître.

1155. Il reste à dire comment on parvient à isoler la plus-value sur laquelle porte le privilège des architectes, entrepreneurs et ouvriers. 11 faut pour cela connaître, d'une part l'e'tat des lieux au moment où les travaux ont commencé, et d'autre part leur état après l'achèvement des travaux. Avec cette double donnée, on pourra savoir ce que valait l'immeuble avant les travaux et ce qu'il vaut après; la différence constituera la plus-value cherchée. Pour faciliter cette opération, et en même temps poui* prévenir les fraudes qui pourraient être commises, la loi exige deux procès-verbaux, dont l'un doit être rédigé avant le commencement des travaux, l'autre après leur achèvement et dans les six mois au plus tard à dater de leur perfection. Ce soin doit être confié à un expert, lequel est nommé d'office par le tribunal de la situation de l'immeuble, afin qu'il se souvienne qu'il est le ministre de la loi et non des parties ou de l'une d'elles. Le tribunal peut, mais c'est pour lui une simple faculté, désigner pour rédiger le deuxième procèsverbal le même expert qui a déjà rédigé le premier.

En l'absence des deux procès-verbaux dont il vient d'être parlé, le privilège des architectes, entrepreneurs et ouvriers ne peut prendre naissance. Rarement les architectes, en province surtout, procèdent à l'accomplissement de celte formalité, qui peut quelquefois blesser la susceptibilité du propriétaire; aussi dans la pratique n'a-t-on pas souvent à compter avec le privilège dont il s'agit, et les décisions judiciaires sont rares en cette matière. C'est un motif pour ne pas y insister davantage.

Ne 4. De la subrogation aux privilèges sur les immeubles en faveur

des prêteurs de deniers.

1156. Les trois privilèges dont il vient d'être traité peuvent être transmis par voie de subrogation à celui qui a prêté des fonds pour payer le créancier privilégié. Le législateur le dit formellement pour le privilège du vendeur et pour celui de l'architecte, et la même solution

doit être admise en vertu des règles du droit commun pour le privilège du copartageant, malgré le silence de la loi, silence qu'il faut mettre sur le compte d'un oubli.

Nous transcrivons les deux textes qui autorisent la subrogation au privilège du vendeur et à celui de l'architecte.

Pour le privilège du vendeur, c'est l'art. 2103-2°, qui déclare privilégiés : « 2° Ceux qui ont fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeu- » ble, pourvu qu'il soit authentiquement constaté, par l'acte d'emprunt, » que la somme était destinée à cet emploi, et, par la quittance du vendeur, » que ce paiement a été fait des deniers empruntés ».

En ce qui concerne le privilège des architectes, entrepreneurs et ouvriers, l'art. 2105-5° dit : 5° Ceux qui ont prêté les deniers pour payer » ou rembourser les ouvriers, jouissent du même privilège, pourvu que » cet emploi soit authentiquement constaté par l'acte d'emprunt, et par la » quittance des ouvriers, ainsi qu'il a été dit ci-dessus pour ceux qui ont » prêté les deniers pour l'acquisition d'un immeuble ».

* Ces deux textes ne font guère que reproduire, en l'appliquant aux cas particuliers qu'ils prévoient, la disposition de l'art. 1250-2°, et nous estimons en conséquence qu'on aurait pu et même dû se dispenser de les écrire. On a cependant voulu leur trouver une utilité, du moins au premier (art. 2103-2°); et, dans ce but, on a supposé que celui qui fournit des deniers pour l'acquisition d'un immeuble les verse entre les mains du vendeur au moment même où le notaire reçoit la vente, et fait constater ce paiement dans l'acte qui en est dressé. En pareil cas, dit-on, le privilège n'est pas transmis par voie de subrogation au bailleur de fonds ; car le vendeur n'a jamais eu le privilège, et n'a pu par suite le transmettre; le privilège naît directement dans la personne du prêteur, et il naît en vertu de l'art 2103-2° qui a été principalement écrit en vue de cette hypothèse. — Est-ce bien exact? A notre avis, le privilège prend nécessairement naissance dans la personne du vendeur, et ne peut appartenir au bailleur de fonds qu'autant qu'il lui est transmis par la voie de la subrogation. L'acte de vente n'est qu'un écrit, constatant une vente consentie antérieurement et qui, au moment où elle est devenue parfaite par le consentement des parties, a rendu l'acheteur propriétaire et fait naître un privilège au -profit du vendeur. Le privilège existe donc au moment où l'acte de vente est dressé, et le bailleur de fonds qui y figure ne peut l'acquérir qu'en vertu de la subrogation. — En tout cas, l'explication que nous combattons ne pourrait pas s'adapter à l'art. 2103-5°.

Le prêteur de deniers, qui s'est fait subroger dans le privilège du vendeur, du copartageant ou de l'architecte, a placé son argent avec privilège sur un immeuble : ce qui donne l'explication de l'art. 1067 in fine, où il est parlé d'un emploi de fonds fait avec privilège sur des immeubles.

SECTION III