I. Immeubles par leur nature
1203. Cette catégorie comprend d'abord les fonds de terre et les bâtiments, puis les moulins à vent ou à eau fixés sur pilier ou faisant partie du bâtiment (art. 518 et 519). 11 est incontestable que ces divers immeubles sont susceptibles d'être hypothéqués, quand ils sont dans le commerce.
C'est à eux très certainement que le législateur songeait, lorsqu'il a déclaré susceptibles d'hypothèques « les biens immobiliers qui sont dans le commerce ». La preuve que cette formule ne comprend pas d'une manière générale, comme on pourrait être tenté de le croire au premier abord, tous les biens que le code civil déclare immeubles dans le chapitre 1er du livre II, c'est que la loi parle immédiatement après des accessoires réputés immeubles, c'est-à-dire des immeubles par destination, et de l'usufruit des immeubles, qui est un immeuble par l'objet auquel il s'applique.
(I) A la rigueur, une servitude pourrait être vendue aux enchères séparément du fonds auquel elle appartient ; mais, comme le nombre des enchérisseurs serait forcément très limité, une semblable servitude ne pouvant avoir de valeur que pour le cercle très restoeint des propriétaire» voisins, la loi a craint que leur vente aux enchères ne se fît à vil prix, et c'est pour cela qu'elle en a prohibé l'expropriation forcée et l'hypothèque.
Quant aux fruits pendants par branches ou par racines, que l'art. 520 range aussi dans la catégorie des immeubles par leur nature, une distinction est nécessaire. Ces. fruits ne peuvent pas être hypothéqués principaiiter, c'est-à-dire abstraction faite du fonds auquel ils sont attachés. Ce n'est pas, comme on le dit, parce que les fruits pendants sont un accessoire de l'immeuble et que l'accessoire ne peut pas être hypothéqué sans le principal : leur qualité d'accessoire n'empêche pas qu'on puisse les vendre séparément du fonds, ou les saisir (saisiebrandon) ; comment pourrait-elle empêcher qu'ils fussent hypothéqués ? Mais les fruits pendants sont considérés comme meubles, quand on les envisage abstraction faite du fonds qui leur donne la vie, et c'est pour cela qu'ils ne peuvent pas être hypothéqués séparément de ce fonds, les meubles n'étant pas dans notre droit susceptibles d'hypothèque. Au contraire les fruits, envisagés comme une dépendance du fonds auquel ils adhèrent, sont immeubles : fructus pendentes pars fundi esse videntur (art. 520). Rien ne s'oppose donc à ce qu'ils soient hypothéqués avec le fonds; ils sont même atteints de plein droit, en qualité d'accessoires, par l'hypothèque qui grève le fonds.
Ne concluez pas de là que le propriétaire d'un fonds grevé d'hypothèque soit privé du droit d'en percevoir les fruits au préjudice des créanciers hypothécaires. Nous l'avons déjà dit, l'hypothèque n'enlève pas au propriétaire le droit de jouir de son bien ; il pourra donc recueillir les fruits et en disposer, même les vendre sur pied, sans que les acquéreurs puissent être inquiétés par le créancier hypothécaire. La raison en est que les fruits sont mobilisés par leur séparation du sol ou par la vente qui en est faite sur pied; devenus meubles, ils échappent nécessairement à l'hypothèque. Le tout sauf le cas de fraude. Cpr. Dijon, 6 juillet 1883, Sir., 84. 2. 44.
Il y a cependant un événement qui enlève au propriétaire le droit de disposer des fruits au préjudice des créanciers hypothécaires : c'est la transcription de la saisie de l'immeuble, faite à la requête d'un ou de plusieurs créanciers (C. pr. art. 682). La • transcription de la saisie immobilise en effet les fruits; elle les immobilise, en ce sens que le prix en sera distribué, comme celui de l'immeuble, par ordre d'hypothèques. Ce résultat se produit, non seulement quant aux fruits naturels et industriels, mais aussi quant aux fruits civils (C. pr., art. 685): La transcription de la saisie immobilise donc tous les fruits sans distinction.
1204. Pour terminer ce qui concerne l'hypothèque des immeubles par leur nature, disons un mot des mines. — Il résulte de la loi du 21 avril 1810 qu'une mine, quand elle est concédée, constitue une propriété distincte du sol qui la recèle, propriété immobilière, bien entendu, et immobilière par sa nature (art. 8 de la loi). Il existe donc alors deux immeubles distincts : le sol ou surface, et le sous-sol ou mine, susceptibles l'un et l'autre d'être hypothéqués séparément (art. 19 de la loi). L'hypothèque qui grève la surface affecte en même temps la valeur de la redevance (art. 18) : ce que nous entendons en ce sens que, le droit à la redevance étant attaché à la propriété de la surfaee, dont elle forme un accessoire, l'hypothèque établie sur la
surface s'étend au droit à la redevance; de sorte que le créancier hypothécaire pourra saisir et faire vendre aux enchères la surface avec le droit à la redevance, et le prix total payé par l'adjudicataire sera distribué par ordre d'hypothèques. D'où il faut conclure, d'une part que le droit à la redevance ne pourrait pas être hypothéqué séparément de la mine, et d'autre part que, si le droit à la redevance avait été cédé par le propriétaire de la mine, ce droit, cessant d'être un accessoire de la surface, cesserait en même temps d'être immobilier, et par suite ne serait plus susceptible d'hypothèques.
