III. Troisième condition. Spécialité de l'hypothèque

1292. La loi veut que le contrat hypothécaire soit conçu de manière à permettre d'apprécier exactement l'étendue de la hrèche, que la constitution de l'hypothèque ouvre dans le crédit hypothécaire du débiteur. Pour cela, il faut que le contrat fasse connaître, d'une part, quels sont les immeubles affectés à l'hypothèque, et d'autre part, quel est le montant de la créance garantie par l'hypothèque. Cette double indication réalise ce qu'on appelle la spécialité. La première constitue la spécialité quant au gage hypothécaire, la seconde, la spécialité quant à la créance hypothécaire. Nous allons les étudier successivement.

Le principe de la spécialité a été inauguré par la loi du 11 brumaire de l'an VII. Notre ancien droit autorisait la constitution d'hypothèques générales, et, comme il était devenu de style de stipuler une hypothèque de ce genre dans tous les actes notariés constatant des obligations, on avait fini par sous-entendre cette stipulation. De là cette règle de notre ancien droit, que les actes notariés, constatant des obligations, emportaient de plein droit hypothèque générale sur tous les biens du débiteur. « On avait pensé, dit Loyseau, qu'il était bien raisonnable de faire le débiteur bon payeur par tous les moyens possibles ».

Le principe de la généralité de l'hypothèque conventionnelle avait parmi nos législateurs des partisans nombreux et convaincus, et ce n'est qu'à la suite d'une lutte très vive, dont l'issue a été principalement déterminée par l'énergie du tribunal de cassation, que le principe opposé, celui de la spécialité, a pu pénétrer dans notre code civil. Nos lois y ont gagné; car la généralité des hypothèques offre de graves inconvénients au triple point de vue du débiteur, de ses créanciers et de la société. — Au point de vue du débiteur, qu'il convient de protéger contre la facilité avec laquelle il hypothéquerait la généralité de ses biens à la sûreté d'une même dette, ne conservant plus la libre disposition d'aucun. — Au point de vue des créanciers : le principe de la généralité des hypothèques conduit en effet à des ordres d'une complication extrême, entraînant des frais énormes, à cause du concours sur les mêmes biens d'un grand nombre de créanciers; on évite en partie cet inconvénient avec le principe de la spécialité, qui a ordinairement pour résultat d'assigner à chaque créancier un gage distinct et de lui faire gagner ainsi en certitude ce qu'il perd en étendue. — Enfin au point de vue de l'intérêt général; car, avec le principe de la généralité de l'hypothèque, la fortune immobilière est rapidement grevée et frappée d'une sorte d'immobilité.